论物权法立法当中的不动产登记制度2714088398.docx

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1、论物权法立法当中的不动产登记制度摘要：十届人大大常委会第第十二次会会议对物物权法(草草案)进进行了二次次审议，审审议当中对对于我国不不动产登记记制度有多多种意见和和设想，本本文拟就物物权法立法法当中对于于不动产登登记制度的的若干问题题提出自己己的看法和和建议，希希望对于参参与立法者者有所借鉴鉴和参考。制定物物权法是为为了实现财财产关系基基本规则的的统一、完完善，是落落实新宪法法关于“公公民的合法法的私有财财产不受侵侵犯”精神神的具体措措施。物权权法如果没没有就不动动产登记制制度的基本本原则做出出规定，或或者规定得得不尽合理理和完善，那那就不能算算是一部好好的物权法法，公民、法法人及其他他合法组

2、织织的物权就就不能得到到妥善保护护。尽管专专家学者对对于不动产产登记制度度论述颇多多，笔者还还是不赘浅浅陋，就物物权法起草草当中涉及及的不动产产登记制度度，谈谈自自己的见解解。一、关关于不动产产登记机构构专家学学者对于设设立统一的的不动产登登记机构没没有异议，全全国主管房房地产权属属和土地使使用权权属属的建设部部和国土资资源部对于于统一不动动产登记的的必要性也也不能否认认。但是，目目前除了青青岛、上海海、重庆、深深圳、大连连、厦门等等城市的房房屋和土地地由同一个个登记机关关进行登记记外，绝大大部分省、市市、区的房房屋和土地地的登记分分别由不同同的登记机机关进行登登记。房屋屋和土地分分别由不同同

3、的登记机机构进行登登记，其弊弊端主要有有：1.房房产管理部部门和土地地资源管理理部门的权权责不清、效效率低下，不不但增加了了房地产交交易的办事事环节，且且直接导致致房地产的的权属不清清、双重抵抵押、交易易程序复杂杂和交易成成本增大，使使得房地产产交易的安安全不能完完全得到保保障，已经经严重影响响我国经济济发展软环环境的改善善，不利于于充分保护护公民、法法人和其他他组织的合合法财产权权。2.基基层金融机机构对改变变目前的不不动产登记记制度的呼呼声强烈，因因为目前的的房地产双双重抵押给给银行的信信贷资产带带来巨大的的隐患，甚甚至在局部部地区影响响了金融的的安全。3.分分离的登记记制度给人人民法院的

4、的执行工作作带来困境境。分离的的登记制度度极可能导导致土地使使用权和其其上的房屋屋所有权被被登记在不不同的主体体名下，人人民法院在在执行程序序中碰到这这种情况时时，往往无无所适从。最最高人民法法院与国土土资源部、建建设部以法法发2000455号文联合合颁布的关关于依法规规范人民法法院执行和和国土资源源房地产管管理部门协协助执行若若干问题的的通知第第六条规定定：“土地地使用权和和房屋所有有权归属同同一权利人人的，人民民法院应当当同时查封封;土地使使用权和房房屋所有权权归属不一一致的，查查封被执行行人名下的的土地使用用权或者房房屋。”可可见，人民民法院对于于土地使用用权和房屋屋所有权归归属不一致致

5、的房地产产的查封、处处置等执行行工作，程程序复杂，执执行工作的的效果堪忧忧，债权人人受偿的可可能性极低低。对于出出现这种情情况，最高高人民法院院的有关负负责人指出出：“这种种不正常的的现象是国国家公权分分权不尽合合理、权利利交叉运行行造成的，不不可能由人人民法院在在执行程序序中解决。”物权法法立法的目目的，不外外乎通过保保护物权来来保护市场场经济主体体的合法财财产权，保保护交易安安全和降低低交易成本本，从而激激发人民创创业的激情情，让我们们社会创造造的财富如如江水一般般涌流。经经济分析法法学的科斯斯定理给我我们的启示示就是，法法律保护权权利的方法法，“无论论如何选择择，都应当当以降低交交易成本

6、和和促进效益益最大化为为准则。”十十年前在房房地产管理理法的立立法当中，对对于城市房房地产权属属的统一登登记问题，学学者普遍赞赞成统一登登记，但碍碍于行政机机关的职能能调整等问问题，而最最终有所妥妥协。房房地产管理理法第六六条规定：“国务院院建设行政政主管部门门、土地管管理部门依依照国务院院规定的职职权划分，各各司其职，密密切配合，管管理全国房房地产工作作。县级以以上地方人人民政府房房产管理、土土地管理部部门的机构构设置及其其职权由省省、自治区区、直辖市市人民政府府确定。” 房地产产管理法同同时规定，经经省、自治治区、直辖辖市人民政政府确定，县县级以上地地方人民政政府由一个个部门统一一负责房产

7、产管理和土土地管理工工作的，可可以制作、颁颁发统一的的房地产权权证书，依依照本法第第六十条的的规定，将将房屋的所所有权和该该房屋占用用范围内的的土地使用用权的确认认和变更，分分别载入房房地产权证证书。但历历经十年，全全国多数地地方均采纳纳房地产权权属登记的的分离式管管理模式，实实践表明，其其弊端显现现无疑，亟亟待改革。立法机机关创制物物权法这样样一部基本本民事法律律，就是要要改革国家家公权分权权不尽合理理、权利交交叉运行的的现状，改改变目前房房地产管理理部门和国国土资源管管理部门的的行政权力力格局。建建设行政、国国土资源行行政主管部部门出于行行政权力扩扩张的天然然行政权力力本性，很很难就统一一

8、不动产登登记机构问问题达成共共识。对于于统一房地地产权属登登记机构，法法学家梁慧慧星指出：“有专家家说，现在在的登记机机关，都是是赞成统一一登记机关关的，他们们所反对的的就是统一一到其他机机关去。再再说我们看看到上海等等大城市已已经统一了了登记机关关，上海就就统一了房房屋和土地地的登记机机关。那这这一个省、一一个市都能能办成的事事情，我们们这样一个个号称中央央集权的国国家的中央央政府居然然办不了，使使人觉得很很可笑。”因因此，国家家立法机关关不仅要听听取建设行行政、国土土资源行政政主管部门门对于统一一房地产权权属登记机机构的意见见，更要听听取广大老老百姓的意意见，听取取法院、金金融机构的的意见

9、。完全实实现包括城城市房地产产、农村集集体土地及及村镇房屋屋、林地等等在内的不不动产统一一登记，目目前确有相相当难度。但但是，将房房屋和土地地的权属登登记加以统统一，颁发发统一的房房地产权属属证书，应应当是切实实可行的。因因此，对于于房地产权权属统一登登记机构，国国家立法机机关听取建建设行政、国国土资源行行政主管部部门的意见见，不是可可不可行的的问题，而而是听取统统一登记机机构的具体体操作思路路和办法。物物权法对于于不动产当当中的房地地产登记制制度，有这这样几种选选择模式：一是将将在市、县县设立的房房产管理部部门和土地地资源管理理部门，撤撤并为“房房屋土地资资源管理局局”，统一一城乡的房房地产

10、权属属登记机构构，颁发统统一的房地地产权属证证书，这是是上海、重重庆模式。二是将将城市规划划范围内的的房地权属属登记管理理统一到房房地产管理理部门，而而将规划区区外集体土土地上的房房地权属登登记管理统统一到国土土资源管理理部门。这这样，既避避免了房地地分管的弊弊端，同时时又形成在在农地征收收时的不同同政府部门门之间的有有效权力制制约，避免免了国土资资源管理部部门在经营营城市与耕耕地保护上上的两难选选择，有利利于国家实实施下一步步征地制度度改革。同同时，城市市规划区内内和规划区区外的房地地产权属登登记管理，由由政府两个个不同部门门分别进行行管理，有有竞争有比比较，管理理得好的部部门最终可可以交由

11、其其履行统一一不动产登登记机构的的职能。三是将将房地产的的管理职能能与登记机机构的职能能分离，在在市、县级级政府部门门当中设立立独立的房房地产登记记局。借鉴鉴国家司法法考试制度度，由国务务院建设行行政主管部部门牵头国国土资源行行政主管部部门等有关关部门，联联合发布房房地产登记记规则，出出台统一的的房地产登登记制度，研研究统一不不动产登记记制度的具具体问题，条条件成熟时时实现不动动产的统一一登记。单单独设立房房地产登记记局，其优优点是和行行政管理权权脱钩，有有助于理顺顺政府职能能，国家统统一房地产产登记制度度、登记规规则，首先先统一房地地产权属登登记，为将将来统一不不动产登记记进行准备备。二、关

12、关于登记机机构的登记记审查对于登登记机构的的登记审查查，究竟属属形式审查查还是实质质审查，在在物权法起起草当中亦亦有不同看看法。目前前世界上的的不动产登登记制度，大大体上分为为三种，即即契据登记记制、权利利登记制和和托伦斯登登记制，我我国目前的的房地产登登记制度介介于权利登登记制和托托伦斯登记记制之间，近近似于权利利登记制。我我国目前的的国情与德德国产生权权利登记制制的不动产产登记制度度时的历史史背景相似似，就是社社会信用缺缺失，个人人和市场经经济其他主主体的财产产不够稳定定，急需保保护交易安安全，强化化不动产登登记的公信信力，增强强市场主体体和国家的的信用。因因此，我国国的不动产产登记制度度

13、，应采登登记要件主主义的权利利登记制。登记机机构的登记记审查的性性质与不动动产登记制制度紧密相相关，契据据登记制对对应形式审审查，而权权利登记制制对应实质质审查。因因此，我国国的不动产产登记机构构对于不动动产登记，应应当属于实实质审查。当当然，类似似于“以事事实为依据据，以法律律为准绳”当当中的事实实，不应当当是客观事事实，而应应为“法律律事实”，是是一种经过过质证被法法官采信的的证据所表表达的“事事实”。登登记机构的的实质审查查，绝不意意味着登记记机构对于于所有的登登记错误都都应当承担担责任，这这种实质审审查，只能能是尽到作作为专家的的登记官应应当尽到的的审慎、全全面、尽职职的审查义义务。因

14、此此，物权法法出台之后后，急需制制定规定不不动产登记记官职责、申申请登记人人权利义务务的不动产产登记法，以以规范申请请登记人和和登记机构构的法律责责任。三、关关于登记机机构的过错错赔偿关于不不动产登记记机构的登登记过错，大大体有几种种情形：梁梁慧星教授授讲到两种种情况，即即“一是当当事人故意意所为，与与登记机关关无关，那那登记机关关不承担责责任;二是是登记机关关的过错，造造成了损害害，应该承承担责任。”以以除此以外外，还包括括申请当事事人并非故故意但有过过错，登记记机构尽到到了审查的的职责，仍仍然出现的的登记错误误。追究登登记机构的的不动产登登记错误的的责任，有有这样几个个前提：一一是登记机机

15、构有过错错，即并不不是所有登登记错误都都要追究登登记机构的的责任;二二是这种过过错给有关关当事人造造成了损失失;三是对对于当事人人因登记过过错带来的的损失，登登记机构仅仅按照其过过错的程度度承担相应应的赔偿责责任，因为为可能遭受受损失的人人自身也有有过错，或或者第三人人有过错，共共同导致登登记错误并并造成损失失。登记机机构因为过过错而需要要赔偿，赔赔偿机制的的建立有几几种选择：一是国家家赔偿，不不动产登记记机构造成成的损害一一般都较大大，往往达达几十万、几几百万甚至至更多，全全部让登记记机构赔偿偿不尽合理理，根据国国家赔偿法法的有关规规定，这个个赔偿就有有限制。二二是登记机机构赔偿，但但登记机

16、构构不可能有有这个赔付付能力，否否则就要向向申请登记记人收取较较高的登记记费用。因因此，需要要建立专用用赔偿基金金，从登记记机构收取取的登记费费当中固定定划拨一定定比例纳入入财政专户户管理。同同时，建立立登记官的的职业责任任保险制度度，借助保保险机构的的保险赔偿偿金来弥补补赔偿基金金的不足。登登记官从事事不动产登登记工作虽虽然属于公公务员性质质，但其工工作确属于于专家工作作，与医师师、律师、注注册会计师师、评估师师等专业人人士的工作作有相似之之处，只不不过前者为为国家机关关工作，其其工作是为为了赋予不不动产登记记以公信力力，后者为为自己工作作，属于自自由职业者者。专家的的侵权责任任不同于普普通侵权责责任，普通通侵权责任任的归责原原则是过错错责任原则则，损害多多少赔付多多少，而专专家侵权责责任的归责责原则是故故意或重大大过失才需需承担赔偿偿责任，且且其赔偿决决不应当是是损害多少少赔付多少少，而应当当有一个限限度，比如如其收费的的多数倍来来确定赔付付限额，不不足部分借借助于执业业(职业)责任保险险来弥补。