某物业管理公司工程部工作手册113112.docx

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1、 东莞市市方中物业业管理有限限公司 管理文件汇汇编第四分册工程部工作作手册文件编号： FZZ-WY-MF-044 版 本 号： A/0 编 制： 编制制日期： 22009年年5月 审 核； 审核核日期： 22009年年6月 批 准： 批准准日期： 22009年年7月 （盖受控章章处）目 录组织架构与与部门职能2岗位职责 工程部主管管33工程部领班班岗位职责责44综合电工岗岗位职责5土建泥水工工岗位职责责66工作质量标标准、工作项目作作业流程、综综合管理制制度电梯机房管管理规定77发电机房管管理规定88中央空调机机房管理规规定99高低压配电电房管理规规定110生活/消防防/纯水水水泵房管理理规定

2、 111管理处工程程维修有偿偿服务收费费标准112低压电气控控制屏（柜柜）检修保保养项目、质质量标准一三三异步电动机机检修保养养、质量标标准114水泵检修保保养项目、质质量标准一五五柴油发电机机维护保养养项目及质质量标准116消防设备检检修保养项项目、质量量标准117楼宇智能设设备检修保保养项目、保保养质量标标准一八八二次供水管管理制度119柴油发电机机维护保养养作业标准准220机电设备设设施紧急情情况处理与与安全措施施221工程部材料料存储、领领用管理制制度226工作质量记记录表单工作日志227发电机运行行记录（含含试运行）28设备维修记记录229消防设备设设施保养记记录水泵330水泵电机半

3、半年保养记记录332供配电设备备保养记录录333煤气站保养养记录334监控系统保保养记录335水池（箱）清清洗及消毒毒记录表366水池、水箱箱清洗、消消毒工作时时间安排表表337水池（箱）加加药记录388供配电系统统运行记录录339发电机日常常维护记录录440煤气房（站站）运行维维护记录441水泵房设备备运行记录录442方中物业管管理有限公公司工程部作业业指导工程部组织织架构与职职能文件编号：FZ-WWY-GCC-WI-01 版版本/状态态：A/00 第11页共1页页物业公司机电工程师维修组管理组运行组元美广场鸿福广场福民新苑金澳花园城市花园泰丰大厦东升大厦弱电技术员土建技术员水电技术员电梯技

4、术员消防技术员管理处工程部（主管/领班）综合电工土建泥水工综合电工工程部职能能一、 负责辖区内内的公共设设备设施的的维修保养养二、 负责辖区内内业主室内内有偿维修修服务与无无偿维修服服务三、 负责对外委委设施设备备维修保养养单位的监监督管理四、 负责与外部部工程维修修保养工作作的沟通联联络、维修修保养方案案的提供方中物业管管理有限公公司工程部作业指导导书工程部主管管岗位职责责文件编号：FZ-WWY-GCC-WI-01 版版本/状态态：A/001、负责工工程部员工工思想品德德教育和工工作监督考考核。2、落实安安全防范、劳劳动保护措措施，防止止安全事故故的发生。3、督促本本部员工严严格遵守岗岗位职

5、责，安安全操作规规程，每天天应检查运运行记录、工工作日志，不不定时检查查各岗位工工作执行情情况。4、组织、调调配本部员员工对小区区房屋公共共部分、所所属公共设设备设施的的维修、抢抢修工作，并并作技术上上的指导。5、按照公公司工程部部设备保保养作业规规程要求求，组织安安排重要设设备设施的的检修保养养。做好保保养作业计计划，备件件计划，报报管理处主主任审批后后组织实施施。使所保保养设备设设施达到“三干净”（机房干干净、设备备干净、场场地干净）、四四不漏（不不漏电、不不漏油、不不漏气、不不漏水）、和和“五良好”（设备紧紧固良好、设设备密封良良好、设备备性能良好好、设备润润滑良好、设设备调试良良好）。

6、6、对客户户提出的维维修、整修修事项进行行分析、确确认，并跟跟踪服务。7、负责收收集、保管管重要设备备（发电机机、电梯、消消防系统、监监控系统、供供水系统、供供配电系统统等）的技技术资料；建立设备备台帐，做做好设备的的档案管理理。8、按有关关检查频率率标准组织织工程人员员检查签到到有关标准准，定期普普查小区、大大厦的管道道、线路；保障物业业道路、楼楼顶天面、下下水道、排排水沟以及及其他配套套设施的通通畅、完好好，各种管管网无锈蚀蚀、电气线线路无乱拉拉乱接现象象。9、检查小小区水、电电用量情况况、节约成成本。10、对解解决不了的的事项、设设备技术故故障及时汇汇报上级，尽尽快组织技技术力量处处理。

7、11、按时时按质完成成上级交办办的其他工工作。方中物业管管理有限公公司工程部作业指导导书工程部领班班岗位职能能文件编号：FZ-WWY-GCC-WI-01 版版本/状态态：A/001、贯彻执执行公司各各项规章制制度，严格格遵守并督督促本部员员工遵守岗岗位责任制制、安全操操作规程。2、每天应应检查工作作运行记录录、工作日日志，检查查各岗位工工作执行情情况。3、落实安安全防范、劳劳动保护措措施，防止止安全事故故的发生。4、保障所所辖区域的的设备设施施运行、使使用正常，水水、电、气气等能源的的正常供给给。5、每月组组织全班人人员检查一一次小区、大大厦的管道道、线路；保障物业业道路、楼楼顶天面、下下水道

8、、排排水沟以及及其他配套套设施的通通畅、完好好，各种管管网无锈蚀蚀、电气线线路无乱拉拉乱接现象象。6、按照工工程部设设备保养作作业规程的的要求和规规定的保养养周期，做做好重要设设施设备的的保养作业业计划，备备件计划，报报管理处主主任审批后后组织实施施。做好相相关的保养养记录。使使所保养设设备设施达达到“三干净”（机房干干净、设备备干净、场场地干净）、四不漏（不漏电、不漏油、不漏气、不漏水）、和“五良好”（设备紧固良好、设备密封良好、设备性能良好、设备润滑良好、设备调试良好）。7、负责对对所辖物业业范围内各各设备设施施系统的日日常巡视检检查、维护护保养，检检查监控、消消防、供电电、配电、供供水、

9、运输输、排水等等系统的日日常工作状状况，做出出检修安排排，保证检检查的记录录详实。8、发现设设施设备出出现故障及及时处理，记记录维修结结果。9、接受业业主、租户户室内的维维修要求，做做好有偿服服务工作。10、负责责收集、保保管重要设设备的技术术资料。建建立设备档档案。11、负责责公共用工工具、测量量仪表的管管理。12、负责责外委保养养工作的跟跟进及督促促，并在保保养记录和和维修记录录上签名、提提出意见或或建议一三、未设设主管的物物业项目，工工程领班行行使工程部部主管的职职责。方中物业管管理有限公公司工程部作业指导导书综合电工岗岗位职责文件编号：FZ-WWY-GCC-WI-01 版版本/状态态：

10、A/001、安全用用电，熟练练掌握广场场内高低压压配电系统统的操作和和应急维修修技能。2、上下班班前记录好好柴油位，清清点工程部部各文具和和公共工具具，发现不不对时应及及时上报，否否则承担遗遗失造成的的直接经济济损失。3、每天不不少于两次次对发电机机、高低压压配电系统统、给排水水系统、消消防系统、对对讲门禁系系统、监控控系统、电电梯等做好好日常维护护巡查工作作,做好维维护运行记记录。4、每天每每隔两小时时巡查生活活水泵房，发发现异常时时及时上报报。5、每周对对上述设备备房进行一一次清洁保保养，保证证设备设施施干净、无无锈蚀。6、检查广广场内外公公共照明，房房屋配套设设施，接到到维修通知知10分

11、钟钟内赶到现现场。一般般故障一小小时内修复复。7、 配合合其他同事事完成维修修和安装工工作。8、按照有有偿服务作作业标准，为为有需求的的住户做好好水电有偿偿服务工作作。9、配合酒酒店工程部部维护好酒酒店工程事事宜。10、协助助好外单位位进场维修修安装，并并监督其工工程质量。11、遇到到突发性停停电，应在在10分钟钟内起动发发电机，并并知会相关关人员。运运行中的发发电机应每每隔一小时时记录其运运行参数； 12、记录录好当天所所用物料和和工作日记记，并主动动汇报给领领班。一三、上级级交办的其其他工作。方中物业管管理有限公公司工程部作业指导导书土建泥水工工岗位职责责文件编号：FZ-WWY-GCC-W

12、I-01 版版本/状态态：A/001、 负责小区道道路、公共共通道、游游乐场、楼楼顶天面、园园林景观、地地下车库、公公用卫生间间、内庭、门门窗等房屋屋维修工程程的渗、漏漏、破损、锈锈蚀等方面面的维护修修缮。2、 积极处理应应急事件,加强各处处的巡查,做到发现现问题、及及时处理.重大问题题应向上级级汇报。3、 每周一对辖辖区内的所所有地漏口口进行一次次检查,保保证畅通.4、 每月第一周周检查一次次各处的下下水管道. 5、 每季第一周周清理一次次各处的沙沙井。6、 提出化粪池池季、年度度清理要求求，报管理理处主任安安排处理。7、 以上检查清清理工作均均应记录在在当天的工工作日记上上。8、 负责业主

13、室室内小修小小补、渠厕厕疏通、协协助漏水检检查与诊断断有条件的的可以进行行维修施工工或辅助外外委维修单单位施工。9、 上级交办的的其他工作作。方中物业管管理有限公公司工程部作业指导导书电梯机房管管理规定文件编号：FZ-WWY-GCC-WI-01 版版本/状态态：A/00一、每周对对机房进行行一次全面面清洁，保保证机房和和设备表面面无明显灰灰尘，机房房内及通道道不得堆放放杂物。二、保证机机房通风良良好，风口口有防雨措措施，机房房内悬挂温温度计，机机房温度不不超过400。C。三、保证机机房照明良良好，并配配备应急灯灯，灭火器器和盘车工工具挂于显显眼处。四、毗邻水水池的机房房应做好防防水、防潮潮工作

14、。五、机房门门窗应完好好并上锁，未未经部门领领导允许禁禁止外人进进入，并注注意采取措措施，防止止小动物进进入。六、电梯梯困人救援援规程和和本规定及及各种警示示牌应清晰晰并挂于显显眼处。七、按规定定定期对机机房内设施施和设备进进行保养。八、每天巡巡视机房，发发现达不到到规定要求求的及时处处理。方中物业管管理有限公公司工程部作业指导导书发电机房管管理规定文件编号：FZ-WWY-GCC-WI-01 版版本/状态态：A/001.发电机机房平时应应上锁，未未经部门领领导批准非非工作人员员严禁入内。2.工程维维修人员必必须熟悉发发电机的基基本性能和和操作方法法，发电机机运行时，应应作经常性性的巡视检检查。

15、3.平时应应经常检查查发电机的的机油油位位，冷却水水水位是否否合乎要求求，柴油箱箱中的储备备油量应保保持能满足足发电机带带负荷运行行8小时用用油量。4.发电机机每星期空空载试运行行一次，运运行时间不不大于一五五分钟，平平时应将发发电机置于于自动起动动状态。5.发电机机一旦启动动运行，值值班员应立立即前往机机房观查，启启动送风机机，检查发发电机各仪仪表指示是是否正常。6.严格执执行发电机机定期保养养制度，做做好发电机机运行记录录和保养记记录。7.定期清清扫发电机机房，保证证机房和设设备的整洁洁，发现漏漏油、漏水水现象应及及时处理。8.加强防防火和消防防管理意识识，确保发发电机房消消防设施完完好齐

16、备。方中物业管管理有限公公司工程部作业指导导书中央空调机机房管理规规定文件编号：FZ-WWY-GCC-WI-01 版版本/状态态：A/00一、空调机机房平时应应上锁，未未经许可禁禁止非工作作人员入内内。二、保持机机房内良好好的通风和和照明。三、保持机机房运行时时，值班员员应按时巡巡查，检查查各项运行行参数状态态是否正常常，如有异异常应及时时调整处理理，并做记记录。四、定期清清洗系统的的过滤网和和过滤器，保保证送风管管道和水管管道的通畅畅。五、每周对对主、副机机和机房进进行一次清清洁，并做做好设备房房的消杀灭灭鼠工作。六、每半年年对主、副副机进行一一次全面检检查保养，确确保机组的的良好运行行。方

17、中物业管管理有限公公司工程部作业指导导书高低压配电电房管理规规定文件编号：FZ-WWY-GCC-WI-01 版版本/状态态：A/001.配电房房是供电系系统的关键键部位，设设专职电工工对其定时时巡视。2.未经部部门领导的的许可，非非工作人员员不得入内内。3.巡视电电工必须持持证上岗，熟熟悉配电设设备状况，操操作方法和和安全注意意事项。4.巡视时时应准确记记录电压表表、电流表表、功率因因数表的指指示读数。经经常保持配配电房地面面及设备外外表清洁无无尘。5.配电设设备的倒闸闸操作由电电工单独进进行，其他他在场人员员只作监护护，严禁两两人同时倒倒闸操作，以以免发生错错误。6.因故须须停某部份份负荷时

18、，应应提前一天天向使用该该部份负荷荷的用户发发出停电通通知。7.对突发发性的停电电事故应通通过电话向向用户作出出解释。8.经常保保持配电房房消防设施施的完好齐齐备，保证证应急灯在在停电状态态下能正常常使用。9.做好配配电房的防防水、防潮潮工作，不不能有渗漏漏情况，严严防蛇鼠等等小动物进进入配电房房。方中物业管管理有限公公司工程部作业指导导书生活/消防防/纯水水水泵房管理理规定文件编号：FZ-WWY-GCC-WI-01 版版本/状态态：A/00水泵房是提提供住户生生活用水，大大厦消防用用水的关键键部位，直直接关系到到业主的生生活和生命命财产安全全，因此必必须加强管管理，确保保供水正常常。1.当班

19、工工程维修技技术员应对对水泵房进进行日常巡巡视，检查查水泵管道道、接头和和阀门有无无渗漏水并并做好记录录。2.经常检检查水泵控控制柜的指指示灯指示示，观察停停泵时水泵泵压力表指指示。3.在正常常情况下，生生活泵、喷喷淋泵、潜潜水泵的选选择开关应应置于自动动位置。4.生活水水泵规定每每星期至少少轮换使用用一次，消消防泵每月月自动和手手动操作试试机一次，确确保消防泵泵在事故状状态下能正正常起动。5.水泵房房每星期必必须打扫一一次，确保保水泵房地地面和设备备外表的清清洁。6.水池观观察口应加加盖上锁，透透气管应用用沙布包扎扎，以防杂杂物掉入水水池中。7.按照水水泵保养要要求定期对对其进行维维修保养。

20、8.保证水水泵房的通通风、照明明以及应急急灯在停电电状态下的的正常使用用。方中物业管管理有限公公司工程部作业指导导书管理处工程程维修有偿偿服务收费费标准文件编号：FZ-WWY-GCC-WI-01 版版本/状态态：A/00序号服务项目收费标准备注1安装窗玻璃璃，落地玻玻璃20-300元/台不含材料2安装排风扇扇25元/台台不含材料3安装毛巾架架、挂画、安安装门铃5元/个不含材料4安装抽油烟烟机30元/台台不含材料5拆窗式空调调40元/套套不含材料6安装窗式空空调一五0元/台不含材料7安装分体式式空调250元/台不含材料8安装日光灯灯、消毒柜柜20元/台台不含材料9更换漏电开开关、水阀阀一五元/个

21、个不含材料10拆热水器20元/台台不含材料11拆抽油烟机机20元/台台不含材料12安装窗帘、拉拉帘一五元/个个不含材料一三安装热水器器50元/个个不含材料14更换马桶水水箱配件20元/次次不含材料一五检修电路10元/小小时/人不含材料16疏通下水管管道（主管管）60元/次次不含材料17修理更换开开关、插座座、电话盒盒10元/个个不含材料一八修理门锁10元/把把不含材料19更换普通水水龙头、软软管5元/次不含材料20疏通洗脸盒盒、洗菜盆盆下水、地地漏30元/次次不含材料21疏通蹲、坐坐厕50元/次次不含材料22安装吊扇、壁壁扇一五元/台台不含材料23更换灯管、灯灯泡5元/次不含材料注：以上价价格

22、为参考考价，如遇遇管理处能能维修的其其他项目或或维修难度度较大的特特殊情况，其其收费与业业主商定 方中物业业管理有限限公司工程程部作业指指导书低压电气控控制屏（柜柜）检修保保养项目、质质量标准文件编号：FZ-WWY-GCC-WI-01 版本/状态：AA/0一、文件目目的： 规规范保养检检修工作，使使保养工作作落到实处处。二、适应范范围：适用于物业业小区内所所有系统的的低压控制制箱、柜、屏屏的检修、保保养。三、人员职职责：低压电电气控制屏屏应每年保保养一次，工工程主管（领领班）带领领本部电工工实施。四、质量标标准： 序号项目内容质量标准1自动空气开开关1、 拆下空气开开关塑料外外壳，清除除灭弧罩

23、内内的碳化物物或金属颗颗粒，灭弧弧罩应无破裂 2、 检查触头表表面应无烧烧蚀，如烧烧蚀1/33则应将其其更换3、 用10000V摇表测测量相间绝绝缘，电阻阻应不低于于100MM4、 自动空气开开关在闭合合或断开过过程中，其其可动部分分应无阻滞滞2交流接触器器1、 拆卸交流接接触器，清清除触点表表面的氧化化膜，烧蚀蚀严重的应应更换2、 动触点与弹弹簧动作灵灵活，复位位正常3、 清洁铁芯上上的油污及及脏物；短短路环无断断裂，通电电运行应无无电磁噪音音3热继电器1、 检查热继电电器上电流流整定值应应与电动机机额定电流流相符2、 热继电器的的导线接头头处无过热热痕迹或烧烧伤，如有有则整修处处理，处理理

24、后达不到到要求的应应更换3、 复位按钮能能正常复位位4自耦减压器器1、 用500VV摇表测量量绝缘电阻阻，应不低低于0.55M,否则应进进行干燥处处理2、 外壳应可靠靠接地，如如有松动则则拧紧，锈锈蚀则应除除锈5中间继电器器、信号继继电器1、模拟试试验中间继继电器、信信号继电器器 。检验验二者的动动作应可靠靠，输出信信号应正确确，如不符符合要求则则应更换同同型号的继继电器。6电容器1、 将电容器逐逐个放电后后接地2、 电容器应无无漏油，空空鼓现象3、 测量电容器器容量、电电流其值小小于额定值值50，均均不符合要要求，应更更换7信号灯、指指示仪表1、 通电后各信信号灯正常常2、 各指示仪表表指示

25、正确确，如有偏偏差则应作作适当调整整，调整后后偏差仍较较大的则更更换8清理清洁 1、用压缩缩空气或干干净干抹布布、毛刷清清洁柜内所所有元器件件，控制柜柜外壳清洁洁，柜内线线路整洁、无积尘、杂物2、紧固所所有接线头头，对于烧烧蚀变色的的接头应更更换五、相关文文件：低压配电电装置保养养维护作业业规程供供配电系统统运行记录录方中物业管管理有限公公司工程部部作业指导导书 异步电动动机检修保保养、质量量标准文件编号：FZ-WWY-GCC-WI-02 版本/状状态：A/0一、文件目目的：规范范电动机的的检修保养养工作。二、适应范范围：适用于物业业小区内的所有系统统电动机的的检修、保保养。三、人员职职责：物

26、业业区域内异异步电动机机应每年进进行1次保保养，由工工程主管（领领班）带领领本部电工工实施。 四、质量标标准：序号项 目 内内 容质 量 标 准1电动机解体体，检查定子子铁心及绕绕组，并除除尘清扫1、 铁心及绕组组无过热情情况。无绝绝缘老化变变色2、 铁心硅钢片片无松动、槽槽楔无松动动、老化变变色3、 定子无灰尘尘，通风槽槽清洁无油油腻4、 定子各处螺螺丝无松动动5、 定子引线及及连线焊接接无过热变变色情况6、 定子绝缘电电阻符合规规定要求，绕绕组间的绝绝缘电阻不不低于0.5M7、 定子线圈在在槽内无松松动现象2转子检查及及清扫1、 笼型转子无无断条情况况，导体在在槽内无松松动，端部部焊接牢固

27、固2、 转子线圈及及铁心无灰灰尘、油污污3风 扇1、 转子风扇叶叶片无变形形，无裂纹纹2、 螺钉紧固3、 风扇应清洁洁无污物和和其他杂物物4检查清洗轴轴承1、 轴承清洗后后加入合格格的润滑脂脂2、 轴承无磨损损，严重磨磨损应更换换3、 轴承转动时时声音均匀匀无杂音4、 轴承不漏油油5机壳及外部部1、 端盖及外科科壳无破裂裂2、 外部接地线线符合要求求，无断股股情况3、 零附件完整整，螺丝紧紧固五、相关文文件：给排水水设备设施施维修保养养作业规程程方中物业管管理有限公公司工程部部作业指导导书水泵检修保保养项目、质量标准文件编号：FZ-WWY-GCC-WI-03 版本/状状态：A/0一、文件目目的

28、：规范范水泵检修修保养活动动。二、适应范范围：适应应物业辖区区所有水泵泵的检修保保养。 三、人员职职责：物业业区域内异异步电动机机应每年进进行1次保保养，由工工程主管（领领班）带领领本部电工工实施。 四、质量标标准：序号项 目 内内 容质 量 标标 准1水泵解体，检检查水泵轴轴、叶轮、轴承承1、 水泵轴应正正直无弯曲曲，轴键槽槽应无磨损损，键销角角度平整 2、 轴键槽、键键销磨损严严重应更换换3、 清理叶轮表表面锈蚀，叶叶轮无裂纹纹无破损，破破损的叶轮轮应更换 4、 轴承转动时时声音均匀匀无杂音，轴轴承磨内圆圆、磨外圆圆均应更换换5、 轴承用柴油油清洗后，加入合格格的润滑脂脂2检查联轴器器5、

29、 更换水泵联联轴器橡胶胶垫6、 联轴器无裂裂纹、磨损损3检查水泵房房10米以内内的闸阀、止止回阀、浮浮球阀1、拆卸清清理止回阀阀阀芯，阀阀芯锈蚀严严重的更换换 2、闸阀转转动、升降降应灵活，闸阀阀杆加黄油润滑、防锈 4、检查闸闸阀、止回回阀密封胶胶垫， 压扁的的、无弹性性的等不符符合要求的的密封胶垫垫应更换 5、检查浮浮球阀连杆杆、浮球、连杆插销6、清除液液位控制器器压力室内内污物，疏疏通控制水水道 检查查控制杆两两端螺母是是否紧固，如如松驰则应应拧紧 4检查远传压压力表1、表内无无积水，调调试上下限限压力值，指指针转动灵灵活2、紧固信信号线端子子接头3、偏差很很大的远传传压力表应应更换。五、

30、相关文文件：给排水水设备设施施维修保养养作业规程程水泵泵房运行记记录表 方中物业业管理有限限公司工程程部作业指指导书柴油发电机机维护保养养项目及质质量标准文件编号：FZ-WWY-GCC-WI-04 版本本/状态：A/0一、文件目目的：规范范柴油发电电机维护保保养活动。二、适应范范围：此标准适适用于物业业小区内发电电机的维护、检修修、保养。三、人员职职责：柴油油发电机的的维护保养养每年一次次，由工程程主管（领领班）带领领本部电工工实施。四、质量标标准：序号项目内容质量标准1检查机油平平面1、 应在停机一一五分钟后后，机油流流回到油底底壳时检查查2、 用柴油机的的机油尺检检测机油平平面，保持持机油

31、平面面接近机油油尺“H”标记处2检查冷却系系统1、 检查冷却液液平面只有有在冷却系系统冷却后后才可进行行2、 保持冷却液液加满到工工作平面，距距水箱口一一五CM处处3检查进气管管各连接处处1、卡箍应应紧固，软软管无龟列列、磨损和和其他损伤伤4检查皮带1、在皮带带中段加440N压力力，皮带应应能按下112mm左右，太太松太紧都都应当进行行调整5检查蓄电池池1、 检查蓄电池池液位应在在极板上一一五mm左右2、 电池正、负负极接线柱柱无腐蚀或或松动3、 蓄电池电压压24V6更换机油及及机油滤清清器1、 启动柴油机机达到工作作温度74，停机后后从油底壳壳部卸下放放油螺栓，放放出机油2、 将放油螺栓栓装

32、回拧紧紧3、 向曲轴箱中中加入新的的机油，至至机油尺上上的“H”字符位标标记处4、 拧下机油滤滤清器，将将更换后的的新机油滤滤清器注满满新机油后后装上，用用手拧紧到到密封垫与与滤清器接接触位置，再再拧紧1/2或3/4圈5、 启动柴油机机发电机，目目检有无漏漏油现象6、 停下柴油机机，等一五五分钟待机机油流回油油底壳以后后，重新用用机油尺检检查机油平平面，标准准位置应在在接近“H”字符标记记处7更换柴油滤滤清器、水水滤清器、空空气滤清器器1、 拧下柴油滤滤清器、将将更换后的的新滤清器器注满干净净柴油装上上，安装方方法同机油油滤清器2、 水滤清器可可直接安装装，不需另另外加水3、 空气滤清器器安装

33、前应应先清洁空空气滤清器器接口或集集尘盘再进进行安装。8清洗水箱1、 配制清洗溶溶液：由一一五0g苛苛性钠，加加6升水构成成2、 清洗前先将将冷却系统统水全部放放尽，清洁洁水箱外表表的灰尘、油油渍3、 然后将配好好的等量的的清洗液加加入水箱，停停留8-112小时，再再运转柴油油机，在水水温达到1165（74）后停机机，放水4、 清洗完毕加加入清洁的的软水灌满满水箱并加加入防锈剂剂。 发电电机功率在在一五0KKW加2支支，3000KW加22-4支，4400KWW加4-88支，（按按每支防锈锈剂0.4475升的的容量规格格计算）。五、相关文文件：柴油发电电机维修保保养作业规规程柴柴油发电机机维修保

34、养养记录表方中物业管管理有限公公司工程部部作业指导导书消防设备检检修保养项项目、质量量标准文件编号：FZ-WWY-GCC-WI-05 版本/状状态：A/0一、文件目目的：规范范消防设备备的检修工工作，保障障保养质量量二、适应范范围：此标准适适用于物业业小区内所所有系统的的低压控制制箱、柜、屏屏的检修、保保养。三、人员职职责：消防防检修保养养每季一次次。由管理理处工程主主管（领班班）带领本本部电工实实施作业。四、质量标标准：序号项目内容质 量 标标 准1检查消防主主机、联动动控制柜1、 触摸屏或显显示屏操作作、显示正正常2、 手动、自动动状态，联联动控制屏屏输出、输输入指示灯灯显示无误误，并能使

35、使控制终端端动作3、 打印机能及及时打印报报警信息4、 各控制回路路无短路、接接地现象5、 系统接地电电阻46、 柜内线路整整洁、清洁洁无尘2检查模块1、 测量总线应应有信号电电压DC一八-24VV，模块工作电电压应有DDC一八-24VV2、 手动启动控控制台的水水泵、风机机、等设备备，联动控控制器有反反馈信号灯灯亮3检查地下室室感烟、感感温探测器器1、 探测器工作作指示灯亮亮，用烟雾雾、热量模模拟测试，主主机能接受受火灾信息息2、 探测器表面面无尘。4排烟、送风风设备1、 手动操作排排烟阀，开开启灵活2、 排烟、送风风管道无破破损、锈蚀蚀3、 手动启动风风机运行正正常5防火卷帘门门1、 按钮

36、紧固，手手动操作卷卷帘运行正正常。上下下限位开关关动作正常常2、 导轨、卷帘帘无变形、锈锈蚀6电梯迫降1、模拟火火灾信号测测试，电梯梯能自动迫迫降7应急指示灯灯1、 直观目测，绿绿色指示灯灯亮2、 按下试验按按钮，应急急灯亮8消防栓、消消防喷淋1、 电机、水泵泵的检修保保养按异异步电动机机的检修保保养项目及及质量标准准和水水泵的检修修保养项目目及质量标标准执行行2、 管道、接头头处无锈蚀蚀、漏水，消消防栓箱无无漏水五、相关文文件：消防设设备设施的的维护保养养作业规程程 方中物业业管理有限限公司工程程部作业指指导书楼宇智能设设备检修保保养项目、保保养质量标标准文件编号：FZ-WWY-GCC-WI

37、-06 版版本/状态态：A/00一、文件目目的：规范范楼宇智能能设备检修修保养工作作。二、适应范范围：适应应物业小区区弱电设备备的检修保保养。 三、人员职职责：保养养频度半年年一次。工工程主管（领领班）带领领本部电工工实施。四、质量标标准：序号项目内容质量标准1A）监控主主机1、 显示屏画面面清晰，录录像适时、回回放无阻滞滞，录像存存储时间为为7天2、 视频电缆编编号清楚、完完整；电缆缆整洁、整整齐3、 清扫散热风风扇，机箱箱内外应无无灰尘B）摄像机机1、 镜头、镜面面清晰无尘尘2、 外壳、支架架无锈蚀，螺螺丝紧固3、 防雨、防尘尘罩密封良良好C）线路1、 管线通畅，固定良好，管口应密封2楼宇

38、对讲A）管理机机（主机）1、 接听声音清清楚、明亮亮，按键灵灵敏，外观观清洁2、 与门口机、单单元机无通通讯障碍3、 在单元房内内手动试验验分机紧急急求助按钮钮，主机能能接收到反反馈信息4、 接线端子紧紧固、无松松动 B）门口机机1、 IC卡感应应线圈感应应灵敏，喇喇叭声音清清晰2、 电控锁开锁锁顺利，开开锁声音清清脆3、 按键灵敏、无无缺4、 与管理机、单单元分机通通讯正常5、 接线端子紧紧固、无松松动3停车场管理理系统A）主机1、外观清清洁，线路路整齐2、 显示屏画面面清晰，录录像适时、回回放无阻滞滞，录像存存储时间为为7天3、 清扫散热风风扇，机箱箱内外应无无灰尘B）道闸1、 道闸升降灵

39、灵活2、 调整弹簧拉拉力，适应应道闸上下下应力的要要求3、 检查蜗轮蜗蜗杆润滑油油，启动电电机，蜗轮轮蜗杆转动动应无异常常声音五、相关文文件： 方中物业管管理有限公公司工程部部作业指导导书二次供水管管理制度文件编号：FZ-WWY-GCC-WI-07 版版本/状态态：A/00（1）工程程部主管管管每月5日之前检检查小区内内每个水池池，将检查查情况记录录在自己的的工作日志志上。（2）二次供供水管理由由水泵房机机电维修人人员专职负负责。水泵泵房机电维维修员必须须持有卫生生防疫站认认可的健健康证。（3）每个水池应结构完好、无渗漏，检视窗应加盖上锁，水池周围及顶盖应清洁干净。（4）水池应每隔4个月清洗、

40、消毒一次，清洗员必须持有经卫生防疫站认可的健康证。（5）清洗消毒水池时应提前两天通知公共事务部，由公务部通知有关用不着水部门和用户做好储水准备。2.水池清洗消毒安全注意事项（1）在水池内作业时，光源需采用36V以下安全电压，最好用手电筒或应急灯。（2）抽污水的潜水泵应装漏电开关，漏电开关应提前试验并确认开关可靠。（3）水池消毒人员需戴防护眼镜和口罩，未经试验水池中有无氧气前，不得进入水池。如果在水池内感到头晕、气喘，则应马上离开水池到外面呼吸新鲜空气。（4）上下水池时应把紧扶手、踩稳不锈钢梯，严防跌落。3.水池清洗消毒前的准备工作（1）1：100灭菌净水溶液或市卫生防疫站配制的消毒液。（2）潜水泵、应急照明灯或手电筒。（3）扫把、尼龙刷、尼龙绳、胶桶、眼镜、口罩、胶手套。4.水池清洗消毒程序（1）排放水 排放水应提前关闭水池进水阀，让水池水位用到接近消防用水水位，以免浪费；为确保用户正常用水，排放干水池的时间应控制在1.5小时以内。（2）清洗消毒清洗：铲出出水池内泥泥沙及各种种沉淀物；用扫把或