麻涌镇项目招商推广方案38456.docx

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1、东莞市麻涌镇项目招商方案麻涌项目招商推广草案前 言麻涌镇总体商业状况较为良好，由于麻涌镇特殊的地理位置，使得本镇的商业竞争态势较东莞其它镇区相差甚远，随着麻涌新的城镇规划出台及产业不断的升级，吸引了外商的不断投资及本地住宅市场的快速发展。从某种程度来说，它代表着各类投资者或经营者对麻涌镇招商引资和住宅市场认可，对于一个只有10万人口的城镇，住宅地产已经出现近乎于热火朝天的现象。同时，对于商业地产的投资，目前投资形式相对单一，而本项目所处的位置及物业规模都给予项目未来良好的发展趋势及利润空间，也给予本案在推广上奠定了一定销售信心。但真正的推广效果如何，还需取决于对本案的定位与推广策略。对于本案的

2、营销推广策划方案，将在以下内容中呈现。从麻涌目前前的商业业项目和和海滨花花园的商商铺销售售情况来来看，零零售型的的投资和和租凭逐逐步转向向对物业业的投资资：因这这类市场场投资空空间有限限，投资资形式也也较为单单一。南南峰新时时代广场场必将促促进麻涌涌未来商商业市场场投资发发展的趋趋势。目前麻涌市市场脏、乱乱、差等等现象明明显存在在，麻涌涌市场均均是此类类形象，由由于麻涌涌商业市市场的逐逐步发展展和完善善，必将将促使这这类物业业得到改改变。必必将以优优化购物物环境为为背景从从而提升升市场形形象力。麻涌商业市市场单一一功能制制约购物物广场的的有效发发展，在在麻涌的的商业市市场中依依然是以以门市部部

3、为主，麻麻涌市场场主要看看中“量”的产生生，而对对于购物物环境及及产品品品质上无无太多的的追求。同同时，麻麻涌的主主要市场场依然是是纯购物物功能，无无餐饮、休休闲、娱娱乐、展展示等功功能的存存在。经营权购买买状况甚甚佳但无无产权概概念，在在现有的的东莞商商业项目目中，大大部分为为产权式式物业的的销售出出现于市市场，而而麻涌商商业市场场更多的的则是租租赁市场场的存在在。本项项目物业业以产权权式和租租凭式销销售面市市于市场场，更有有竞争力力。麻涌未来主主题购物物广场的的发展前前景良好好，这也也正是南南峰地产产在麻涌涌新商贸贸中心打打造项目目的原始始初衷，项项目必须须以一种种引领行行业领先先的操作作

4、模式，一一种以投投资者、经经营者、终终端消费费者三赢赢的经营营模式，更更是一种种麻涌地地区首创创的新商商业模式式。南峰新时代代广场形形象力的的提升，对对于传统统批发市市场固有有的形象象必将得得到改变变，以优优良的投投资和购购物环境境是本案案的基本本目标。南峰新时代代广场强强力打造造“三化”元素：“三化”元素即即指专业业化、规规范化、规规模化。这这个未来来购物市市场生存存性的关关键问题题。专业业化，有有利于商商业价值值的提升升；规模模化，有有利于产产品的多多样化。规规范化，有有利于促促进销售售率的上上升；这这些方面面必须得得到有效效提高，必必将会使使本案的的持续经经营性达达到最大大化。第一章 麻

5、涌商商业市场场调查分分析一、麻涌镇镇综述麻涌镇具有有战略区区位优势势。“东靠市市区，西西接广州州，南依依虎门港港”，位于于珠江三三角洲的的中枢之之地，与与广州经经济技术术开发区区一桥之之隔。东东距东莞莞市区222公里里，西距距广州市市区299公里，南南临珠江江口狮子子洋，拥拥有7.2公里里的深水水岸线。全全镇公路路四通八八达，在在半径660公里里范围内内，南有有深圳机机场，北北有广州州国际机机场。港港口、铁铁路、高高速公路路三位一一体。麻涌镇实施施港口带带动发展展经济战战略，依依托港口口优势重重点发展展四大产产业中心心，分别别是：虎虎门港麻麻涌临港港产业中中心、食食品产业业中心、虎虎门港麻麻涌

6、新沙沙物流产产业中心心、麻涌涌民盈产产业中心心。根据珠三角角发展现现状、趋趋势和城城镇现代代化建设设要求，结结合麻涌涌镇自身身特色，实实现城镇镇社会经经济和环环境的快快速协调调发展，麻麻涌镇政政府将其其建设成成为城镇镇文明和和田中心心风光有有机结合合的现代代化生态态型小城城镇。 麻涌镇确立立一个中中心，多多个支点点的组团团式城市市发展框框架。一一个中心心是规划划在莞麻麻快速干干线以北北，东太太路以南南约5平平方公里里的以行行政、经经济、文文化中心心及居住住为主的的中心组组团。多多个支点点是依托托港口规规划临港港产业中中心、食食品产业业中心、港港口物流流中心、民民盈产业业中心，在在中心区区范围布

7、布置与居居住可以以兼容的的无污染染工业中中心区。组组团与组组团之间间用三横横四纵的的城市主主干道相相联系，用用占地33平方公公里的生生态旅游游区、绿绿化隔离离带和农农田保护护区相分分隔，形形成一个个有利生生产、方方便生活活、环境境优美、独独具水乡乡特色、城城市空间间错落有有致的现现代化港港口新城城格局。我我们实施施以港口口带动经经济发展展战略，规规划建设设1.66万亩的的临港产产业中心心、50000亩亩的食品品产业中中心、550000亩的民民盈产业业中心、330000亩的港港口物流流中心，为为海内外外朋友投投资创业业提供广广阔的空空间。n 城镇规划1、行政办办公用地地规划规划以镇政政府为中中心

8、进行行新区建建设，镇镇级行政政办公用用地在近近期跨过过新开涌涌向南发发展，形形成景观观统一的的行政办办公区，对对于沿麻麻涌大道道近几年年新建的的零散办办公用地地近期予予以保留留；中远远期结合合东太村村旧城改改造建设设市民广广场与综综合办公公区，形形成镇级级行政中中心；村村级行政政办公区区结合社社区公共共中心建建设加以以改造；新沙组组团与大大盛组团团分别配配建为工工业区服服务的独独立办公公区。规规划行政政办公用用地355.9公公顷。2、商业金金融用地地规划规划两个商商业金融融中心，一一个位于于主中心心区麻涌涌河西岸岸中心大大道两侧侧，以中中麻公路路扩建工工程为契契机，搬搬迁麻涌涌一中，原原址做为

9、为商业金金融设施施用地，集集中建设设规模适适当的综综合商业业服务设设施；并并适时改改造古梅梅路，形形成主要要商业街街，结合合旧城改改造逐步步建设滨滨河商业业步行街街。另一一个位于于次中心心区麻涌涌大道两两侧，集集中建设设大规模模的综合合商业服服务设施施。镇中中心组团团东片商商业金融融用地布布置在行行政中心心两端镇镇政府南南侧麻涌涌大道大大步村。新新沙组团团与大盛盛组团分分别在组组团服务务核心内内规划为为组团级级商业金金融设施施。规划划商业金金融用地地1166.3公公顷。3、文化娱娱乐用地地规划规划在文化化广场以以北的地地段修建建镇级文文化、娱娱乐设施施，主要要包括图图书馆、青青少年宫宫、文化化

10、中心等等设施。中中远期结结合东太太村改造造，在镇镇府东側側修建歌歌剧院、博博物馆等等设施，与与规划新新开涌公公园连成成一体。麻麻涌大道道以东次次中心区区集中设设置一处处镇级文文化娱乐乐设施。新新沙组团团与大盛盛组团分分别在组组团服务务核心内内规划配配套文化化娱乐设设施用地地。文化化娱乐设设施规划划用地220.11公顷。n 麻涌新住宅宅项目新世纪豪园园江畔湾湾新世纪豪园园江畔湾湾位于麻麻涌镇中中心区麻麻三村，东东依麻涌涌河，北北依麻涌涌中心小小学、麻麻涌一中中等名校校。总用用地面积积722253平平方米，建建筑面积积15441933.2平平方米，规规划主要要为100层及111层，一一梯四户户的小

11、高高层住宅宅，意式式风情商商业街，休休闲广场场。大步海滨花花园大步海滨花花园位于于麻涌镇镇中心区区大步村村，东靠靠麻涌大大道，东东依新开开涌河，西西临麻涌涌河，用用地面积积767710平平方米，总总建筑面面积13348667.88平方米米。住宅宅区分三三个区，南南部为别别墅区，中中部为多多层住宅宅，北部部为高层层住宅区区，形成成了整个个小区由由南至北北梯次升升高错落落有致的的格局。二、麻涌镇镇商业市市场概述述1、麻涌商商业市场场面临的的历史契契机麻涌镇中心心的西移移，给予予了南峰峰新时代代广场发发展的历历史契机机。随着着本地商商业需求求与日递递增，在在购物环环境日渐渐改善的的条件下下，南峰峰麻

12、涌新新时代广广场将改改变区域域内消费费的特征征，将有有力地辐辐射麻涌涌地区，吸吸引本镇镇前往购购物的前前景也不不是奢望望。2、麻涌商商业市场场的消费费群体分分析从本地现时时在售、在在建和在在营业的的商场总总量比例例来看，商商场在目目前发展展中不能能很好地地满足本本地商业业的发展展需要，不不能满足足本地消消费者对对良好的的购物休休闲环境境和多姿姿多彩、琳琳琅满目目的购物物场所的的需求。麻麻涌目前前在建、在在售的商商业物业业以楼盘盘配套的的商铺为为主，在在南峰新新时代广广场中，如如何定位位，形成成自身特特色，强强力吸引引本地居居民消费费，满足足本地居居民需求求是重中中之重。麻涌已形成成了以一一个以

13、永永益商场场和麻涌涌市场为为龙头的的成熟大大商圈，而而科技园园、工业业园的商商业氛围围还显得得不成规规模、不不具特色色、不上上档次，由由于老商商圈的交交通方便便，路程程近，能能够吸引引周边的的居民和和企业外外来工吸吸引到本本地商场场进行消消费。3、麻涌镇镇商圈档档次低、规规模小，经经营品种种不全是造成麻涌涌镇商业业气氛平平淡的一一个重要要原因。麻麻涌市场场，包括括一些大大的商场场，总体体商业规规模不大大。加上上各类商商铺门店店，总的的商业面面积约220330万平平方米，由由于商业业不集中中，分布布较分散散，又大大都采用用地铺式式经营，因因而经营营的各种种商品品品种较少少，档次次较低，显显得比较

14、较零乱，很很难能见见到较高高档的商商品。4、麻涌镇镇商圈形形象未能能深入人人心，人人气不旺旺麻涌镇现有有商业的的商圈整整体规划划分散零零乱，无无统一布布局。可可能遇到到这家卖卖皮鞋，而而紧邻的的那家却却在卖五五金配件件，再过过去是饮饮食店，而而饮食店店隔壁却却在卖陶陶瓷建材材的情况况，由于于设有统统一规划划，这些些大都是是由住宅宅楼的底底层改建建的商铺铺就给人人一种特特别零乱乱的感觉觉。5、商业业业态普遍遍滞后以麻涌现有有的商业业状况及及消费结结构来看看，现有有商业业业态普遍遍滞后，需需要得到到全面的的调整。从从商品结结构、购购物环境境、商场场形象甚甚至楼层层分布来来看，现现有各大大商场均均缺

15、乏准准确的定定位和固固定的客客户群。麻麻涌现有有代表性性永益超超级广场场，与传传统百货货商品重重复雷同同、无产产品特色色。在对对整个商商业市场场进行分分析后，结结论如下下：谁填填补了大大型综合合购物中中心-流行百百货、超超市、主主题商场场、专业业店、专专卖店的的空缺，谁谁就可以以在麻涌涌镇商业业市场独独领风骚骚。6、商业市市场综述述通过对麻涌涌市场做做简单调调查得知知：1、已运营营商场的的面积在在45000-100000之间，所所提供的的商品以以百货、服服装、鞋鞋类为主主。2、宣传促促销极不不到位，商商场在宣宣传中无无统一运运做策划划，卖场场营造销销售氛围围严重不不足。因因其经营营方式大大多为

16、商商户自营营形式，因因此店内内无统一一的POOP、DDM单，厂厂家促销销的手段段力度不不够，且且不够规规范。3、麻涌镇镇目前是是以街铺铺市场为为主，生生意好做做，租金金稳定。街街铺的价价值为许许多投资资客和经经营者认认可，易易受市场场追捧。4、商场管管理落后后，员工工缺乏仪仪容仪表表、场内内纪律、接接待服务务上的培培训，现现场管理理松散且且极不到到位。5、场内商商品单一一、大量量的名优优品牌无无法进场场，再加加上管理理落后，中中高级管管理人员员严重缺缺乏商业业管理理理论和实实际运做做经验，导导致商场场还处在在初级阶阶段。三、目前南南峰新时时代广场场商圈状状况分析析麻涌老城区区与南峰峰项目只只是

17、一桥桥之隔，人人流量大大，商业业繁荣，低低档为主主，业态态多样。南南峰项目目前景好好，以档档次较高高的大型型商场为为主，为为麻涌新新区和交交通主干干线，但但南峰新新时代广广场开业业需要培培育市场场的时间间,发展展商需要要给投资资者适当当的优惠惠来增强强其对购购物广场场的信心心，从而而吸引进进场，这这就需要要南峰地地产在一一段时间间内承受受短期利利益的损损失，如如减免租租金、管管理费等等，而发发展商如如果不“放水养养鱼”给投资资客以适适当优惠惠，则商商场招满满有一定定困难。1、竞争状状况目前麻涌商商业以永永益超级级广场和和麻涌市市场为中中心，周周边商业业环境兴兴旺，人人流众多多。南峰峰新时代代广

18、场的的设立无无遗是最最大的竞竞争者；在短期期内对永永益超级级广场的的影响还还不是很很大。因因而找准准定位，实实施差异异化战略略，提升升企业形形象，强强化竞争争力。2、消费者者状况从其它各镇镇区消费费者来看看，已形形成到综综合型购购物广场场购物的的习惯，集集休闲购购物为一一体的大大型广场场更受到到消费者者青徕。消消费层次次主要是是时尚青青年和本本地富有有阶层，对对品质和和环境有有一定要要求，经经常购物物者占775，偶偶尔购买买者占225。3、区位前前景将老商业中中心和新新的南峰峰新时代代广场形形成一个个完整的的商业圈圈，商业业文化中中心规划划中的麻麻涌新旧旧商业圈圈强势互互动。本本案所处处的区位

19、位，为新新城区的的商业繁繁华地带带。因此此，本案案所处的的区位前前景十分分良好。5、商业氛氛围该商圈以新新商业区区为主，与与老商业业区相邻邻，人流流量较大大，吸引引着本地地客户的的前往。造造在商业业氛围浓浓厚，客客户资源源庞大。6、交通状状况本案所处新新镇区，目目前镇区区的交通通状况不不好，公公交系统统发展迟迟缓。7、配套设设施该商圈内配配有银行行、邮局局、医院院、电信信、酒店店等。使使之，来来购物的的商户与与客户均均能享受受便利性性与便捷捷性。同同时，也也为附近近的居民民提供相相应的便便利。四、消费者者消费行行为的调调查与研研究（无无明确资资料，待待做细致致调查）1、人口结结构。人人口结构构

20、主要依依据年龄龄、性别别、教育育程度、职职业分布布等进行行分类整整理，以以便深入入分析。除除对目前前的人口口结构调调查外，对对过去人人口的集集聚、膨膨胀的速速度以及及将来人人口结构构的变迁迁进行预预测。如如在区域域内规划划建设商商业中心心，人口口的增加加的速度度和人口口结构变变化将非非常快，将将直接影影响整个个区域的的消费行行为，而而且对业业态的设设计产生生重大影影响。2、家庭户户数构成成。家庭庭户数构构成是人人口结构构的基本本资料之之一，可可依据家家庭户数数变动的的情形及及家庭人人数、成成员状况况、人员员的变化化趋势进进行了解解，进而而可以由由人员构构成比率率，洞悉悉城市化化的发展展与生活活

21、形态的的变化。3、收入水水平。根根据收入入水平确确定消费费的可能能性、消消费能力力以及目目前的消消费处于于什么样样的状况况。例如如个人年年收入在在2万元元的消费费者和55万元的的消费者者相比，他他们在选选择服装装的购买买场所时时是完全全不同的的。前者者的选择择以市场场，而后后者主要要的选择择地点是是专卖店店和百货货商场。4、消费水水平。消消费水平平是地区区内消费费活动的的直接指指标，对对零售业业来说是是最重要要的衡量量指标。据据此可以以了解每每一个家家庭的消消费情形形，并针针对消费费内容依依据商品品类别划划分，这这样可以以计算出出商圈内内的消费费购买力力的概况况。5购买行行为。分分析其主主要的

22、目目的有二二：一是是可以了了解消费费者经常常在哪里里消费以以及消费费的主要要商品和和服务；二是知知悉选择择商品和和服务的的标准，以以便对该该地区的的消费意意识作深深入探讨讨。6交通和和出行方方式。随随着汽车车越来越越多地进进入家庭庭，人们们交通方方式变化化，由此此导致了了消费者者的购物物习惯以以及选择择的消费费内容。在在消费者者消费的的空间和和尺度上上，对不不同的业业态、业业种的需需求在路路上花费费的时间间都有心心理尺度度，如对对家庭日日用消费费品的需需求主要要就近完完成，在在路上的的时间要要求在115分钟钟以内；而购买买服装、家家具电器器等商品品选择去去大商场场和购物物中心，花花费的时时间可

23、以以比较长长，而交交通出行行方式改改变了消消费的时时间和空空间，以以前步行行或骑自自行车需需要半小小时，由由于汽车车进入家家庭也许许只需要要10分分钟。所所以，对对区域内内消费者者选择何何种交通通工具的的研究非非常重要要。第二章 南峰新新时代广广场SWWOT分分析一、项目优优势u 钻石区位将将吸引庞庞大人流流量及巨巨大升值值潜力u 本项目提出出的产权权式的商商铺经营营模式在在整个业业界尚属属首次u 项目超大规规模及自自助完善善的配套套设施u 广场项目从从建筑规规模、内内部结构构体系及及业态划划分等方方面都荣荣登麻涌涌商业之之榜首u 项目硬件、软软件配套套齐全，为为消费者者提供一一个良好好优质的

24、的购物空空间u 南峰地产的的业界影影响力及及良好信信誉度u 南峰地产实实力较强强，在本本地居民民群体中中拥有良良好的信信誉度和和支持度度二、项目劣劣势u 所在地理位位置相对对偏避u 所在地经济济发展速速度相对对较缓慢慢u 所在地为城城市新区区，周边边商业氛氛围不浓浓u 所在地超前前消费意意识淡薄薄三、项目机机会u 麻涌商业界界的其它它百货商商场无法法与南峰峰新时代代广场抗抗衡u 南峰新时代代广场处处于麻涌涌商业领领袖地位位，成为为麻涌地地标性商商业项目目u 麻涌镇经济济实体稳稳步发展展，不断断带给整整个的经经济利润润增长点点四、项目威威胁u 老牌商场短短期内在在居民心心目中仍仍占据主主要地位位

25、，南峰峰新时代代广场进进驻消费费者心理理市场还还需短暂暂的时间间和过程程u 城市发展带带动商业业竞争激激烈，在在经济不不断发展展的大环环境下，业业内各地地产商将将各显其其能，争争夺消费费群体u 由于麻涌镇镇商业界界整体服服务意识识不健全全，业态态陈旧，划划分不合合理，缺缺乏品牌牌产品的的引进，致致使中、高高收入的的消费群群体消费费区域转转向相邻邻的广州州和深圳圳u 广场商铺投投资者由由传统承承包租赁赁的投资资观点，转转变为购购置现代代产权式式商业不不动产的的全新投投资理念念，思想想观念转转变速度度较慢，还还需进一一步进行行引导五、项目综综合分析析结论u 根据麻涌镇镇的总体体规划和和麻涌镇镇的新

26、老老商业区区的位置置，人们们对物质质需求和和文化娱娱乐业并并未形成成明显的的区域性性划分u 主要商场业业种相对对齐全，业业态普遍遍滞后。从从商品结结构、购购物环境境、商场场形象及及楼层分分布来看看，现有有的商场场均缺乏乏准确的的定位及及固定的的客户群群。各商商场货品品重复、雷雷同且无无特色，中中、高档档消费品品在业内内目前还还是空白白，消费费者买不不到高品品质、高高档次的的东西，同同类商品品无参照照价格u 南峰新时代代广场将将改变整整个的传传统投资资理念，以以一种对对财富负负责，充充分利用用现有的的财富去去创造更更多财富富的态度度，送给给居民一一个全新新的投资资理念u 南峰新时代代广场集集黄金

27、区区位、超超大规模模、投资资低门槛槛、领先先业态、较较容易对对大型主主力店进进行招商商，确定定主力店店后可以以保障商商铺投资资者收益益为根本本出发点点，同时时带给投投资者巨巨大的商商铺升值值空间及及稳定高高效的回回报率。南南峰新城城市广场场将是百百姓家庭庭超前的的新投资资计划，它它将引导导商业消消费新时时尚u 本项目总建建面积22万余平平方米，在在当地具具有足够够的规模模，如果果经营得得法，加加上优越越的地块块，则其其影响范范围除可可覆盖整整个镇区区，尚有有可能辐辐射等周周边镇区区以吸引引更多的的投资者者、消费费者u 南峰新时代代广场在在新镇区区的商业业中心，麻麻涌目前前尚无大大的市场场，我们

28、们将引进进一站式式服务的的经营理理念（集集购物、休休闲、娱娱乐、饮饮食于一一体），本本项目应应很好地地抓住此此机会点点第三章 物业定定位一、项目整整体定位位概念根据本案的的市场调调研状况况及本案案所处的的商圈特特征，给给予本案案最为精精准的市市场定位位尤为重重要，从从商圈到到项目特特征、从从业态到到管理模模式、从从经营户户到投资资者各个个层面的的要素要要考虑到到位，使使之更为为贴切的的符合到到市场需需求。购购物广场场开发的的第一要要素是地地段，第第二要素素是定位位。最主主要的应应该看好好整个购购物广场场的市场场定位和和经营主主题，经经营定位位能否与与周边消消费群的的层次吻吻合。但随着麻涌涌消费

29、水水平的提提高，单单纯的购购物服务务已难以以满足顾顾客的需需要，利利用双休休日和节节假日进进行休闲闲、娱乐乐型购物物消费已已成为一一种趋势势，因此此，南南峰新时时代广场场在主营营零售业业的基础础上，有有必要引引入餐饮饮、娱乐乐及其他他服务行行业以方方便顾客客，带旺旺购物广广场。二、项目的的总体定定位本项目为麻麻涌镇规规划最大大的地标标性商业业广场，是是集购物物、休闲闲、娱乐乐、餐饮饮功能等等多功能能为一体体的大型型一站式式主题购购物广场场。1、经营业业种定位位：考虑到本项项目的规规模优势势、地段段优势、理理念优势势等特征征，在定定位、规规划、招招商、管管理上寻寻找突破破点，本本项目具具有麻涌涌

30、的唯一一性与稀稀缺性，确确定它的的投资价价值与经经营价值值。南峰峰新时代代广场形形象定位位主要以以中档为为主，兼兼营低档档和高档档产品，在在空间设设置上、物物业装修修风格上上、楼层层业种分分布以中中档为主主，产品品定位上上不能过过于高档档，充分分考虑到到经营者者的经营营利润及及本商圈圈之特征征。A、功能定定位根据前述的的项目特特点、市市场条件件及社会会消费趋趋势进行行判断，本本项目不不适宜走走传统百百货零售售业的模模式，建建议将本本项目功功能定位位为：以以大型超超市、零零售业为为主，休休闲娱乐乐餐饮服服务业为为辅，并并以休闲闲、娱乐乐餐饮服服务带动动零售，开开创全新新消费潮潮流的标标志性购购物

31、广场场。B、档次定定位中档的建造造及经营营档次与与本项目目地理位位置、商商业环境境相称。走走高档路路线则与与现时的的整体消消费水平平不一致致。建议议将本项项目的建建造档次次定位为为中档为为主大型型商业物物业，将将本项目目的经营营档次定定位为中中档大型型超市、零零售、休休闲娱乐乐及餐饮饮服务的的大型商商业物业业。C、投资客客户群定定位商铺投资者者为一定定货币积积蓄的中中高层的的本地居居民群体体。商铺铺投资作作为一种种较稳健健型的投投资模式式，较适适合以投投资置业业获得固固定期限限，可保保证回报报的理智智稳健型型投资者者。适合合本地人人对其进进行投资资。u 项目所在地地周边客客户熟悉并看好好此区域

32、域升值潜潜力的一一些高收收入人士士，年龄龄大约介介于300-555岁之之间，已已有一定定事业基基础，并并希望事事业更进进一步发发展。u 生意人 具具相当的的经济实实力，本本身就是是非常内内行和做做生意者者，拥有有或租有有商铺，头头脑精明明，商铺铺知识经经验皆丰丰富，对对商铺最最有需求求，或急急需扩张张生意，或或扩展规规模，或或由租转转为自买买自用，他他们是最最有兴趣趣和实力力的买家家，也即即我们的的诚意客客户。各各年龄段段都有，中中轻年为为主。u 普通市民投投资客户户此类客户往往往具一一定的经经济实力力，喜欢欢面积较较小的商商铺，因因为资金金投入小小，风险险小，投投资可行行性高。对对临街的的要

33、求较较高。对对升值潜潜力认同同，重发发展商的的实力与与信誉。年年龄介于于25-555岁，要要求价钱钱合理，付付款轻松松，感觉觉投资商商铺具备备相当投投资空间间，海滨滨花园一一楼的街街铺良好好的销售售业绩就就是例证证。u 小商家、个个体经营营者该类人士属属商场的的小业主主，一般般经营面面积从几几平方米米到数110平方方米或数数十平方方米，间间隔小，总总价低的的铺位较较受欢迎迎。一个个场在引引入了知知名主力力店后，就就靠吸引引这类小小业主买买铺经营营，托起起整个市市。D、租赁客客户群定定位u 大型百货、超超市。以以租为主主，通常常面积过过万平方方米，一一般选择择自行装装修、自自行管理理。u 连锁店

34、。如如佐丹奴奴、屈臣臣氏之类类，对经经营场地地一般不不买，所所需面积积中等，约约15004000平方米米。u 品牌店。如如皮尔卡卡丹、卡卡佛连、SSATCCHI等等，所需需面积从从数100平方米米至过1100平平方米。u 著名快餐连连锁店。如如麦当劳劳、必胜胜客、肯肯德基之之类，对对场地一一般也是是只租不不买，其其名声越越大（如如麦当劳劳），入入驻条件件越苛刻刻。u 中、西餐饮饮经营店店。所需需面积从从过百平平方米到到过千平平方米不不等。u 各类零售与与批发的的厂家。u 个体经营者者。所需需面积较较小，约约1030平平方米。2、对本项项目业态态和经营营定位的的建议经营主体含含7个主主要业态态，

35、具体体为：u 超市。规划划一楼约约50000-1150000平方方米的营营业面积积，引进进具有一一定规模模经营超超市的投投资商，自自主经营营，自主主管理。u 临街精品店店铺。以以营业面面积300700平方米米为主，规规划营业业面积约约20000平方方米，引引进中高高档品牌牌专卖店店，出售售产权，业业户自主主经营，自自主管理理。u 商业室内步步行街和和室内精精品店铺铺。以套套内面积积515单位为为主，分分别规划划出一层层约20000，二楼楼约30000，共计计约80000的营业业面积，经经营代表表消费潮潮流和消消费趋势势的中低低档品牌牌商品，出出售产权权和按比比例出租租，业户户自主经经营，商商场

36、统一一管理。u 街市。以套套内面积积6-110为为单位，在在一楼规规划约330000营业业面积，经经营具有有时尚化化、个性性化、特特色化的的小商品品和饰品品，商品品价位均均在1000元以以下，出出售产权权，业户户自主经经营，商商场统一一管理。u 餐饮广场。在在一楼规规划约6600营业面面积，经经营中餐餐、西餐餐、小吃吃、茶庄庄、咖啡啡屋等，出出售产权权或按比比例出租租，业户户自主经经营，自自主管理理。u 休闲娱乐广广场。在在三楼规规划约440000营业业面积，经经营桑拿拿、洗浴浴、休闲闲、娱乐乐等项目目，出售售产权，业业户自主主经营，自自主管理理。u 通讯数码广广场，一一楼辟出出专区，规规划1

37、5500营业面面积，经经营国内内外知名名品牌手手机、通通讯器材材、数码码。关于本项目目的经营营定位：建议的内容容：南峰峰新城市市广场经经营定位位以占据据中、低低档消费费市场为为主，适适当兼顾顾少部分分高档消消费市场场。各业业态的具具体经营营定位为为：u 大型超市：服务于于当地居居民的各各类中、低低档生活活消费品品。u 临街精品店店铺：以以服装、服服饰为主主，满足足中、高高层收入入，白领领阶层的的消费需需求。u 通讯数码广广场，一一楼辟出出专区，经经营国内内外知名名品牌手手机、通通讯器材材、数码码、ITT、DIIV等商商品。u 室内步行街街和室内内精品店店铺：经经营满足足中、低低档收入入、工薪薪

38、阶层的的品牌服服装服饰饰类商品品、家居居饰品等等商品。u 街市：经营营满足中中、低收收入人群群、低年年龄人群群需求的的时尚、个个性化小小饰品、小小百货、针针织品等等商品，所所有商品品价格均均在百元元以下。u 餐饮美食广广场：满满足当地地居民和和购物者者餐饮消消费，其其高、中中、低档档比例进进行合理理分配。u 休闲娱乐广广场：满满足居民民和购物物者休闲闲娱乐需需求，其其高、中中、低档档比例进进行合理理分配。在业态定位位的基础础上，经经营定位位的目的的是具有有针对性性的满足足不同消消费层次次需要，各各种消费费心理需需求，力力求做到到“全、精精、准”。u 从经营对策策上看，超超市是与与居民日日常生活

39、活息息相相关的各各种食品品、日常常用品、生生鲜等民民生商品品，能够够满足大大众消费费，也顺顺应市民民的消费费习惯，是是最聚人人气的主主力店，满满足顾客客“求便”的心理理需求；u 通讯数码广广场：针针对手机机消费趋趋势，在在一楼规规划通讯讯数码广广场，顺顺应了区区域消费费，达到到“扎堆效效应”，同时时又向消消费者提提供一个个更舒适适的消费费场所，吸吸引更多多的消费费群。u 临街精品店店铺，经经营高、中中档的品品牌商品品，即把把目标顾顾客群定定位在中中、高档档消费群群体。既既有助于于提高商商场档次次，塑造造商品的的商业形形象，还还有助于于引导市市场消费费，满足足消费者者“求精”的心理理需求。u 室

40、内步行街街和室内内精品店店铺，针针对贵港港市大部部分收入入者，经经营中、低低档品牌牌商品，既既保证商商品质量量，同时时商品价价格也不不高，满满足中低低档消费费者“求优”的心理理。u 街市针对消消费者“求新、求求廉”的心理理需求，经经营百元元以下的的商品，吸吸引广大大的中、低低档收入入消费群群体。u 餐饮、娱乐乐休闲项项目适合合麻涌市市民消费费习惯，瞄瞄准大部部分中、低低消费群群体，合合理兼顾顾高档消消费者，吸吸引购物物者和其其它顾客客，满足足各阶层层、各档档次群体体对餐饮饮、休闲闲娱乐的的需求。南峰新时代代广场做做为麻涌涌的大型型购物中中心，客客流是它它的生命命线。购购物中心心的客流流是由购购

41、物、休休闲、观观赏三个个部分构构成的。一一般情况况下各占占1/33，但由由于休闲闲，观赏赏者存在在着即兴兴购买。因因此，实实际购物物人数会会适度提提升，约约占400%。根根据有关关部门测测算，一一般情况况下，儿儿童的疲疲劳时间间为400600分钟，成成人为9901150分分钟。按按此推算算：顾客客在商场场停留的的时间不不会超过过2.55小时，超超过这个个时间就就处在疲疲劳状态态，导致致顾客离离开购物物环境，终终止购物物活动。由此可见，麻麻涌镇旧旧的商业业中心区区不可能能单独完完成此项项购物功功能，南南峰新时时代广场场不仅要要商品齐齐全，设设施完善善，服务务上乘，而而且要在在场内设设有众多多的休

42、闲闲空间、娱娱乐活动动和场内内景观。并并且周边边在麻涌涌新的文文化广场场，顾客客可在购购物的同同时整个个广场内内就餐、游游乐、休休闲，这这样就消消除了顾顾客的购购物疲劳劳，延长长了顾客客的停留留时间。特特别是有有小孩的的家庭，可可以全家家前来，大大人购物物、小孩孩玩乐，各各得其所所。这种种娱乐购购物的方方式，目目前在老老的商业业中心是是无可比比拟的。三、经营商商品及价价格定位位大众品牌主主打，一一线品牌牌商品例例附，二二、三线线品牌商商品为辅辅。以适适合麻涌涌镇中高高端消费费者为宜宜。四、项目外外立面的的设计项目外立面面设计强强调与定定位结合合性：u 一方面强调调与档次次结合，根根据商场场目标

43、消消费群不不同的感感观心理理需求，结结合商场场定位高高低，予予以不同同的外立立面设计计。u 基于本项目目所处的的市新城城中心位位置及地地标位置置，现方方案立面面风格应应具有地地标性的的相关特特征u 须强调与产产业特征征元素的的结合，结结合批发发市场的的业种特特点、结结构需求求等因素素，在外外立面与与功能方方面做到到有效平平衡。使使之，建建筑风格格新颖，商商业气息息浓厚第四章 招商推推广策略略一、招商突突破南峰新时代代广场引引进大商商户以提提升本案案的商业业价值是是本案招招商成功功与否的的关键，本本案的规规模、价价格、经经营价值值、产品品定位及及商业组组合等各各要素均均影响到到我们招招商工作作进

44、展的的实质性性。因此此，本案案在招商商策略上上需突破破，一方方面通过过行业协协会推荐荐和自身身挖掘具具有实力力或品牌牌性的大大客户，以以大客户户带动小小客户刺刺激入驻驻率。另另一方面面则展开开小商户户的招商商和发售售，小商商户则主主要是以以经营户户和投资资客为主主，以本本地商户户为核心心。麻涌商业物物业，现现处于兴兴起阶段段。我们们就是打打造具有有代表性性与创造造性的地地标级商商业项目目，形成成了一个个让麻涌涌及周边边镇区都都关注的的商业项项目。我我们项目目相邻的的麻涌医医院将改改造成为为文化活活动中心心，我们们借势可可以导入入商业与与文化的的嫁接，以以文化内内涵来提提升它的的商业价价值。本本

45、项目不不做跟随随者，而而是以领领导者的的地位出出现。我我们要从从商业业业态、商商品品种种、商业业模式、购购物环境境、推广广手法、营营销理念念上进行行创新与与突破，使使其具备备真正意意义上的的商业领领导者。二、对主力力店的招招商步骤骤u 第一步：对对主力店店市场定定位和业业态定位位等设计计前的商商业策划划，并将将其作为为招商工工作的指指导性文文件.进进行麻涌涌商圈分分析项目市市场定位位业态定定位主力店店租赁，主主力店部部分可按按主力店店的要求求进行设设计和建建造。u 第二步：按按拟定的的市场定定位和业业态定位位确定初初步主力力店条件件。通过过行业协协会等各各种渠道道接触、了了解符合合条件的的零售

46、商商或其他他服务商商，并掌掌握其拓拓新店的的计划，最最后再确确定主力力店目标标名单，并并将其设设立成三三层目标标群。第第一层：6家；第二层层：3家家；第三三层：22家u 第三步：召召开主力力店招商商恳谈会会，邀请请前期已已掌握的的相关目目标群所所有的客客户参加加，恳谈谈会的内内容主要要是征求求他们对对项目主主力店合合作的条条件、可可能性及及其他方方面的建建议，而而这些建建议均可可用于制制订合理理的招商商条件和和政策。u 第四步：视视招商恳恳谈会的的情况，在在会后逐逐个向分分层次的的目标群群进一步步介绍项项目情况况及合作作条件，采采用每隔隔233天沟通通一次的的跟踪办办法专人人跟进。而而且，要要

47、重点对对第一层层目标群群的各个个管理层层进行充充分的沟沟通，加加快其投投资决策策的步伐伐。三、招商策策略及操操作程序序 本案在招商商方面拥拥有较多多的渠道道与方式式，更具具有丰富富的经验验与广泛泛的人际际关系网网络。特特别强调调的是，本本案一方方面依托托于大品品牌、大大商户具具备良好好信誉的的产品生生产商入入驻并制制造影响响力。另另一方面面直接将将中间中中、小品品牌商家家进行强强势吸纳纳。第三三方面则则依托于于散户带带动人气气。为消消费者提提供一个个选择性性较强的的专业性性以服饰饰为主的的购物平平台，同同时也为为商家提提供了广广大的利利润空间间保证。1、具体实实施策略略u 吸纳20%的大品品牌

48、商户户（商户户+行业业协会推推荐的客客户）该部分商户户有影响响力、有有渠道和和品牌拉拉力，是是本项目目的支柱柱。1个个大品牌牌商户平平均去化化3-44个商铺铺。吸纳理由：品牌商商家的品品牌效应应能给投投资者及及经营者者增强置置业的信信心，从从而有力力地促进进销售。吸纳方式：收集大大客户及及品牌商商户的招招商资料料，采用用发函、邮邮寄招商商手册、电电话洽谈谈、招商商顾问拜拜访等推推介程序序展开招招商。同同时成立立大客户户及品牌牌商户的的招商小小组，负负责客户户招商和和合作谈谈判。优惠政策：在售价价或租金金上给予予一定比比例的优优惠，如如在售价价上给予予一定的的折扣或或在租金金上给予予1个月月或3个个月的免免租期，利利用其品品牌效应应来带动动其它商商铺的销销售与招招租；u 吸纳50%的中、小小商户（现现有商户户）该部分商户户具有一一定的实实力和品品牌，善善于跟风风，是我我们真正正的利润润体现。11个商户户平均去去化2-3个商商铺吸纳纳措施