项目后评估报告模板68302.docx

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1、【】项目目后评估估报告工作小组二零年 月月目 录1.项目概概况41.1项目目概况441.2项目目背景441.3项目目发展周周期42.项目投投资管理理评估552.1宏观观经济和和房地产产市场发发展变化化分析552.1.11宏观环环境52.1.22房地产产市场662.1.33房地产产市场形形势变化化对项目目发展的的影响772.2土地地协议执执行情况况82.3项目目经济技技术指标标变化情情况及其其对最终终收益的的影响882.4以财财务指标标为主要要依据的的项目综综合评价价103.营销销管理评评估1113.1项目目各类型型物业销销售情况况113.2与市市场定位位时房地地产市场场情况对对比分析析123.

2、3项目目销售时时机1553.3.11一期营营销计划划安排1153.3.22二期营营销计划划安排1163.3.33原定位位与实际际设计建建设成果果的对比比分析1173.3.44预期销销售价格格与实际际价格的的对比分分析1993.4 原原定位客客户分析析193.5成交交客户分分析2003.6项目目的物业业管理费费用检讨讨213.7项目目的销售售策略2213.7.11初始阶阶段：地地产品牌牌推广阶阶段2113.7.22第一阶阶段：项目品品牌蓄水水213.7.33第二阶阶段：项目品品牌滤水水期2223.7.44第三阶阶段：一一期首批批单位上上市强销销223.7.55第四阶阶段：一期剩剩余量消消化233

3、3.7.66第五阶阶段：二期别别墅渗透透期2333.7.77第六阶阶段：二期蓄蓄水阶段段243.7.88第七阶阶段：二期开开盘强销销阶段2243.7.99第八阶阶段：小小高层渗渗透、蓄蓄水期2253.7.110第九九阶段：小高层层强销2253.8综合合评述本本项目市市场定位位营销工工作2553.9提出出可借鉴鉴的经验验263.9.11推广节节奏方面面263.9.22形象推推广方面面263.9.33广告包包装方面面263.9.44分众行行销及媒媒体组合合方面2274项目合合约管理理评估2274.1合合理有效效的编制制招标计计划2774.2合合同签定定284.3结结算审核核285.项目设设计管理理

4、评估2295.1项目目概况2295.1.11项目区区位2995.1.22项目完完成经济济技术指指标2995.1.33项目周周围竞争争楼盘情情况：3335.2.项项目的建建筑标准准355.2.11结构体体系：3355.2.22墙体维维护材料料：3555.2.33外立面面材料：355.2.44外窗及及玻璃：375.2.55会所、入入口大堂堂及标准准层公共共空间装装修标准准：3885.2.66户型交交楼装修修标准：毛坯交交楼3885.2.77机电配配置标准准385.3.项项目设计计过程管管理回顾顾与实施施完成情情况3995.3.11建筑设设计过程程回顾及及控制3395.3.22精装修修及景观观设计过

5、过程回顾顾及控制制425.3.33结构设设计的管管理与控控制4775.3.44设备专专业设计计管理与与控制4475.4.项项目设计计费用控控制（本本栏应由由财务填填写）4485.5.售售后使用用情况4485.6.本本项目设设计管理理方面突突出经验验和教训训485.6.11项目设设计管理理突出经经验4885.6.22项目设设计管理理中吸取取教训4495.6.33专项设设计存在在的问题题及解决决办法5506.项目工工程管理理评估5526.1项目目概况5526.2项目目管理架架构5226.3项目目发展进进度对比比分析5546.4别墅墅项目发发展经验验557.项目财财务评价价567.1项目目销售收收入

6、指标标完成情情况5667.2项目目发展成成本控制制情况5567.3项目目现金流流量的变变动分析析587.4项目目财务评评价指标标分析5597.5项目目税务筹筹划情况况608综合评估估618.1综合合评估结结论6118.2本项项目及开开发过程程中有待待改进的的方面6611.项目概概况1.1项目目概况1.2项目目背景于于20004年44月通过过拍卖获获取在第一房房地产开开发项目目湖滨滨一号，55月正正式组建建成立。2004年年5月国国家针对对房地产产行业的的宏观调调控进一一步加紧紧，市市场受影影响较大大，市场场迅速低低迷。在湖滨滨一号项项目上的的盈利压压力极大大，且为为争取湖湖滨一号号项目规规划条

7、件件突破，致致使该项项目发展展进度相相对较慢慢。为实现迅速速在市市场打开开局面的的战略目目标，在在地产集集团的大大力支持持下，我我们于同同年111月又通通过拍卖卖竞得项目，这这也创造造了新成成立地区区公司当当年获取取两个项项目且同同步运作作的记录录。1.3项目目发展周周期本项目基本本与湖滨滨一号同同期发展展，为公公司分摊摊了管理理费用和和营销费费用等期期间费用用，较好好的发挥挥了规模模优势。另另一方面面，本项项目稍早早于湖滨滨一号开开工，且且因为基基本为纯纯联体别别墅项目目，发展展速度较较快，是是在市场场第一个个亮相的的楼盘。为为公司在在配套报报建、施施工管理理等方面面都较好好地积累累了经验验

8、、锻炼炼了队伍伍，同时时在市市场建立立了良好好的品牌牌形象，为为公司后后期发展展奠定了了良好的的基础。从拿地到具具备开工工条件55个月，从从基础开开工到竣竣工备案案8个月月。项目目发展主主要进度度节点如如下：取得土地使使用权时时间： 004年44月122日规划方案评评审及规规划招标标时间： 044年122月155日扩初设计出出图时间间： 05年年3月115日施工图出图图时间： 055年6月月1日建设工程规规划许可可证取得得时间： 055年6月月24日日建筑工程施施工许可可证取得得时间： 055年6月月24日日基础开工时时间： 005年44月8日日主体开工时时间： 005年 6月88日首次开盘时

9、时间： 005年88月277日竣工验收备备案时间间： 05年年12月月30日日入伙时间： 066年4月月15日日2.项目投投资管理理评估2.1宏观观经济和和房地产产市场发发展变化化分析项目于20004年年11月月获地，220055年8月月一期预预售，220055年底项项目一期期竣工验验收，220066年4月月项目二二期入伙伙，整体体项目开开发完成成。在项项目开发发期间经济发发展迅速速，房房地产市市场在220055年产生生短期波波动，220066年初市市场开始始恢复性性增长。2.1.11宏观环环境项目开发期期间吸吸引了大大量人口口的进入入，宏观观经济保保持持续续快速发发展势头头，经济济结构不不断

10、优化化调整，经经济发展展质量提提高，为为项目的的开发提提供了良良好的宏宏观环境境。发展期内，城市竞争力不断增强，就业环境和人居环境得以较大程度的改善，吸引了大量优质人口的进入，为经济发展和城市建设提供了充足的人力资源。根据统计结果，20032006年全市户籍人口增加了16.75万人，其中市区增加了9.05万人。具体见下图。 从经济总量量变化来来看，全市GGDP在在20004年20006年三三年间增增长了440%，第第三产业业发展迅迅速，所所占比重重按照每每年1.5个百百分点左左右的速速度提升升，经济济发展质质量不断断提高。具具体见下下图。2001-20110年全市GGDP及及增速（220066

11、后为预预测值）项目发展期期间，人人民收入入基本与与GDPP同步增增长。三三年时间间年市市区居民民人均可可支配收收入增加加了40081元元，人均均消费支支出增加加了47717元元。具体体见下图图。城市市居民人人均可支支配收入入和人均均消费支支出均保保持111%左右右的速度度增长，与与经济发发展的协协调性增增强。2003-20006年城市居居民人均均可支配配收入和和人均消消费支出出统计2.1.22房地产产市场从全市房房地产投投资开发发的情况况看，220011年以来来，房房地产开开发进入入掀起了了一个新新的热潮潮，商品品房施工工面积、竣竣工面积积、房地地产投资资额等主主要指标标均呈现现快速增增长态势

12、势。具体体数据见见下图。全全市房地地产业发发展宏观观指标从市区的的商品住住宅预售售情况来来看，220044年下半半年以来来，由于于信贷紧紧缩、“国八条条”等宏观观调控措措施的出出台，促促使市场场观望气气氛逐渐渐形成，市区商品住宅的预售量在2005年出现较大幅度的回落，但预售价格保持平稳上升。具体数据见下图。项目发展后后期，市区房房地产市市场有所所恢复，住住宅交易易逐渐活活跃，成成交量快快速增加加，商品品预售价价格延续续了小幅幅提升平平稳发展展的状态态。2003年年以来市区商商品住宅宅预售情情况2.1.33房地产产市场形形势变化化对项目目发展的的影响本项目获地地时为房地产产市场的的低潮期期，为吸

13、吸纳该项项目用地地提供了了良好时时机。从从实际竞竞争情况况，虽然然本项目目有9家家单位参参加拍卖卖，但经经过177轮竞价价（每轮轮竞价幅幅度大都都为10004400万万元），我我司就以以较为适适合的价价格获得得该项目目，竞争争不算特特别激烈烈。在项目前期期市场研研究中，我我们判断断未来几几年市场场将出现现一轮上上升期，竞竞买价格格可在参参考周边边价格（当当时项目目旁的东东湖大郡郡一期项项目普通通住宅售售价约550000元/平平方米，该该小区内内混有少少量品质质一般的的联体别别墅二手手房价格格约80000元元/平方方米）的的基础上上适当乐乐观提升升，为现现场竞价价提供了了相对较较大的空空间。通通

14、过对市市场需求求变化的的分析，我我们认识识到国内内住宅市市场消费费需求已已出现较较大分化化，随着着国家经经济快速速发展，富富裕阶层层已渐成成规模，中中高端别别墅项目目市场前前景良好好。本项项目的成成功销售售和以后后几年中中高档别别墅项目目的热销销也最终终证实了了这一点点。2005年年市场的的波动给给项目目的销售售带来的的巨大的的挑战，公公司充分分利用项项目的稀稀缺性，依依靠精准准的市场场定位和和户型创创新，克克服了种种种困难难，勇于于摸高，引引领了市市场。2.2土地地协议执执行情况况项目用地为为净地公公开拍卖卖出让，不不涉及拆拆迁等问问题，政政府交地地及时，土土地协议议的执行行较为顺顺利，执执

15、行过程程中未发发生纠纷纷。项目付款条条件相对对较为优优越，可可以在99个月内内分3次次付清，且且本项目目由市政政道路自自然分隔隔成南北北两个地地块，可可以根据据付款情情况分别别办理用用地手续续，保证证了已付付地价部部分地块块的及时时开发。我们通过努努力最后后一期土土地款延延后了22个月支支付，该该期土地地款均通通过预售售回款支支付，降降低了本本项目的的资金成成本，使使得项目目内部投投资收益益率大幅幅提升，动动态回收收期则缩缩短很多多。2.3项目目经济技技术指标标变化情情况及其其对最终终收益的的影响本项目容积积率为00.8，首首期开发发南地块块为容积积率0.62的的纯联体体别墅社社区，北北地块确

16、确定由南南向北开开发联体体别墅和和小高层层相结合合的混合合社区，一一方面为为尽可能能做足容容积率，另另一方面面也可以以充分利利用地块块北界景景观河道道和市政政公园的的自然资资源。但但究竟联联体别墅墅和小高高层的具具体配比比关系如如何是当当时困扰扰我们的的关键。投资、营销销和设计计等相关关部门配配合编制制了五个个初步方方案，从从盈利和和营销等等角度进进行了综综合分析析，最终终公司决决定牺牲牲少量容容积率选选择了最最优的方方案三，从从后来本本项目的的实际销销售情况况来看也也验证了了我们当当时的判判断是准准确的。具具体分析析见下表表：项项目二期期规划方方案经济济分析对对比表方案一方案二方案三方案四方

17、案五占地面积（平平米）25,8333 25,8333 25,8333 25,8333 25,8333 规划结构南侧三排联联体别墅墅；北侧侧三排99层小高高层南侧六排联联体别墅墅；北侧侧一排66层多层层南侧六排联联体别墅墅；北侧侧一排99层小高高层南侧四排联联体别墅墅；北侧侧两排99层小高高层全联体别墅墅，共七七排可售物业面面积(平米)联体别墅7,2166 15,9448 15,9448 11,5668 16,4110 小高层/多多层21,5996 5,7000 5,7800 14,8777 该期容积率率1.110.850.851.030.64可售物业售售价(元/平米)联体别墅11,0000 1

18、1,0000 11,0000 11,0000 11,0000 小高层/多多层6,5000 7,5000 7,5000 6,7800 二 期总销售收入入(万元)24,5443 22,5002 22,5662 24,4991 18,0551 成本回报率率15.066%20.344%20.466%17.522%13.477%总利润(万万元)2,8655 3,3344 3,3588 3,2300 1,9233 从营销角度度来看：方案一（原原方案）方案三方案四物业形态TH/三排排小高层层TH /一一排临水水小高层层住宅TH /两两排小高高层物业形象形象比较不不好，是是混合型型住宅区区形象较好，基基本很好

19、好地延续续南区纯纯TH社区区风格形象居于方方案一、二二之间物业品质密度较小，但但容积率率较高容积率比较较低容积率可做做高，居居于方案案一、三三之间销售压力及及风险性性此方案小高高层供应应量较大大，第二二排、第第三排小小高层基基本与公公寓住宅宅区无差差别，小小区的品品质感下下降。小小高层借借助不到到TH社区区的品质质提升效效应（尤尤其是中中间一排排），销销售压力力较大；同时TTH的销销售也因因品质受受太多小小高层存存在的降降低而影影响去化化，项目目发展风风险性较较大。总户数少，约约1000户，销销售压力力相对较较小；TH、小高高层在园园区的当当期供应应量相对对于高层层较小，属属稀少产产品，市市场

20、竞争争风险小小；TH有南区区的影响响效应，去去化压力力较小，小小高层为为临水景景观物业业，对客客户具有有较大吸吸引力。本方案两种种物业搭搭配较好好，单排排小高层层对THH品质干干扰小，并并也能倚倚靠THH以理想想价位出出售，市市场风险险小。TH、小高高层在园园区的当当期供应应量相对对于高层层较小，市市场竞争争风险小小；TH有南区区的影响响效应，去去化压力力较小，临临水小高高层为优优良景观观物业，对对客户具具有一定定吸引力力，第二二排（非非临水）小小高层去去化相对对困难。本方案两种种物业搭搭配较方方案一稍稍好，小小高层对对TH品质质有干扰扰，但也也能倚靠靠TH适当当提升价价位出售售，市场场风险介

21、介于方案案一、三三之间。物业价格TH：约1110000元/（有压压力）第1排小高高层：临临水景观观物业约约75000元/；第2排小高高层：纯纯粹园景景物业，视视野南北北受阻，价价格约557000元/；第3排小高高层：南南临THH物业，具具部分景景观，视视野好于于第二排排，约660000元/。小高层、TTH彼此此无互补补效应，价价格较难难有突破破TH：1110000元/小高层：临临水景观观物业，并并且处于于比较纯纯粹的TTH社区区，具有有良好的的品质，售售价可达达75000元/以上。TH：1110000元/第1排小高高层：临临水景观观物业约约75000元/；第2排小高高层：南南临THH物业，具具

22、部分景景观，视视野好于于第二排排，约663000元/。整体比较，虽虽然可售售面积有有所减少少，但项项目的品品质得以以保证，联联体别墅墅为主的的产品组组合也最最大程度度上表现现了产品品的稀缺缺性，提提升了各各类型物物业的售售价，而而且由于于面积的的减少，建建安成本本相应减减少了约约8%，整整体项目目投资成成本回报报率提升升了2.46个个百分点点，达到到了177.911%，创创造了较较好的经经济效益益。项项目可研研和实际际经济技技术指标标对比表表序号相关指标可研阶段实际情况实际与可研研差值一、建筑指标1占地面积（m2）72,3446 2容积率0.80.7344-0.06663可售面积（m2）56,

23、6777 52,2550 -442773.1其中：联体体别墅（m2）49,4000 43,7006 -569443.2小高层（mm2）6,8777 8,5444 1,66773.3商业（m22）400 0 -4004公建配套面面积（mm2）1,2000 883 -3174.1其中：会所所（m2）800720-804.2其他配套公公建（mm2）400163-2375地下车库面面积（mm2）028802,88005.1地下车位（个个）061616联体别墅地地下室面面积（mm2）8,408813,6335 5,22777总建筑面积积（m2）66,51146964883,1344二、售价1联体别墅（元

24、元/平方米米）9,5000 11,5551 2,05112小高层（元元/平方米米）6,0000 7,8322 1,33223地下车位（元元/个）120,0000 120,0000 02.4以财财务指标标为主要要依据的的项目综综合评价价项目投资成成本回报报率为117.991%，内内部收益益率（全全投资不不计息）达达43.29%，并且且在20005年年底即实实现了结结利满足足了地产产集团各各项指标标要求，为为后续续项目的的开发奠奠定了良良好的资资金、政政府关系系和管理理基础。由于项目的的稀缺性性强，产产品品质质较高，销销售初期期即得到到了市场场的充分分肯定，几几次开盘盘的当日日销售率率都在990%

25、以以上，加加之项目目强销期期为房房地产市市场的复复苏期，项项目价格格逐渐提提升，销销售总收收入比预预计值增增加了660000多万，利利润增加加了15550万万。本项目建安安成本与与可研阶阶段预测测有较大大提高。这这一方面面是公司司刚刚进进入市市场，没没有可参参照的成成本数据据，周边边兄弟公公司当时时也没有有该类物物业，因因而造成成我们成成本预估估不足，建建安成本本实际值值比估计计值高出出了300%；另另一方面面，随着着市场的的变化，在在定位和和规划设设计阶段段，我们们在建筑筑标准上上有一定定提高，建建筑经济济指标也也与可研研阶段有有较大变变化，这这也是造造成成本本超标的的原因之之一；此此外，供

26、供电工程程等因材材料价格格快速上上涨造成成单项成成本超出出较多。随随着公司司在市市场多项项目的运运作，我我们逐步步建立了了较为完完整的成成本数据据库，这这为今后后准确进进行投资资分析提提供了保保障。另外通过同同政府的的积极沟沟通，我我们延迟迟支付了了第二期期土地款款，并通通过快速速销售、滚滚动开发发、严格格建安费费用支付付等方式式加快了了资金运运转，减减少了资资金占用用，对项项目内部部收益率率的提高高和回收收期的缩缩短产生生了积极极作用。项项目可研研和实际际财务指指标对比比表序号相关指标可研阶段实际情况实际与可研研差值1销售总收入入（万元元）51,5009 57,9007 6,3988 2税前

27、成本（万万元）39,7444 42,9227 3,1833 3建安费（万万元）10,6115 13,8881 3,2666 4成本回报率率15.455%17.911%0.024465税后净利润润（万元元）6,1400 7,6900 1,5500 6项目内部投投资收益益率（全全投资不不计息）17.355%43.299%0.259947动态投资回回收期（年年）2.141.4-0.7448最大资金占占用（万万元）28,2668 19,6995 -8,5773 备注：财务务指标中中可研阶阶段未考考虑增值值税，实实际情况况中暂按按照销售售额的11%计算算，待实实际征收收后财务务指标将将有所调调整。3.营

28、销销管理评评估3.1项目目各类型型物业销销售情况况总体规划图图及项目目实景：建筑面积和和营业额额指标统统计一一期共计计联排别别墅1119套，自自20005年99月177日正式式开盘以以来，至至20006年110月115日全全部售罄罄，销售售面积2281555.66平米，销销售金额额320066774388元，销销售率达达1000；二二期共计计联排别别墅711套，自自20006年44月8日日至20006年年10月月 日全全部售罄罄，销售售面积1155449.996平米米，销售售金额118444434426元元，销售售率达1100%；二期期小高层层公寓自自20006年77月222日销售售以来，已已

29、经销售售53套套，销售售率达到到1000%。销售额成交面积销售率一期别墅32066674338355611.522100二期别墅18444434226元207200.166100%二期公寓6717003122元8595.39100%车位33400000元元45%本项目住宅宅销售已已经全部部完毕，未未遇到明明显的销销售瓶颈颈，车位位销售由由于本项项目小高高层公寓寓共计553户，而而车位数数量为660个，呈呈供大于于求的局局面，且且公寓入入住率不不高，造造成车位位在一定定程度上上滞销。相相信随着着小区不不断的成成熟和入入住率的的提高，车车位将逐逐步缓慢慢的去化化。3.2与市市场定位位时房地地产市场

30、场情况对对比分析析项目发展时时间2004年年11月月 科研研阶段2004年年12月月-20005年年3月 定位位阶段2005年年7月-20006年111月 销售售阶段2004年年市场平平稳发展展2004年年以来，市房地产开发继续在快速、稳健的轨道上发展，投资额在新开工程明显增多的促动下保持了持续上升走势，竣工房屋放量增加；同时，商品房屋也持续热销，商品房屋供需基本保持平衡。随着城市市化进程程的加快快，由固固定资产产投资放放量增长长带动了了房地产产业的快快速发展展，房地地产开发发投资呈呈现出持持续、稳稳定的发发展走势势。房地地产开发发投资额额在20004年年5月和和8月各各出现了了一次下下降态势

31、势之外，经经过两轮轮的调整整态势，继继续快速速上升，势势头良好好。商品房一手手房销售售面积快快速上升升，也表表明了房地产产已经步步入了新新一轮增增长期，同同时二手手房的交交易量保保持稳定定上升也也为一手手房的交交易提供供良好的的置换平平台。总体而言，220044年的房房地产市市场主要要折现如如下的特特点：1、20004年土地供供应量达达到7554万平平方米，同同比上升升25%，涨幅幅相比220033年有所所趋缓。2、园区和和吴中经经济开发发区成为为市区区土地供供应最密密集的区区域，相相城区成成为土土地供应应的新星星。3、土地价价格呈现现出年初初回落，年年中走势势平稳，年年底复苏苏的局面面4、二

32、级市市场供求求呈现出出一次短短期震荡荡：一季季度供应应不足，需需求未滿滿; 二二、三季季度，投投资性需需求萎缩缩，自住住型需求求观望; 四季季度，刚刚性需求求带动市市场，市市场回温温并销售售量及销销售额超超过宏观观调控前前。5、商品房房销售价价格稳步步上涨，全全市商品品房销售售均价332033元/平平方米，同同比上涨涨24.4%，其其中住宅宅销售均均价31127元元/平方方米，是是江苏省省价格最最高的城城市。商商品房一一手房销销售价格格亦在平平稳的上上升。6、各区域域商品住住宅的发发展差距距拉开，区区域产品品开始出出现分化化。园区区和新区区区域定定位较高高，产品品形态多多以小高高层和高高层为主

33、主；古城城区多以以传统江江南风格格建筑形形态体现现具有特点的的产品；吴中和和相城区区相对其其他区域域发展较较慢，区区域内产产品质量量一般，其其中太湖湖及阳澄澄湖板块块定位为为旅游休休闲区域域，产品品以别墅墅为主。2004年年的宏观观调控带带来一定定的影响响自4月底发发布的一一系列宏宏观政策策，在楼市产产生了不不小的震震动。尤尤其这一一次政策策的面范范围之广广，力度度之大也也是比较较少见。在在这样的的宏观政政策面前前，市场场必然会会自发的的进入一一个调整整阶段。尤尤其在消消费者当当中形成成了不小小的心理理冲击，这这个从目目前市区区的目前前各个楼楼盘的人人气也能能得到一一定的验验证。1、市场人人气

34、、成成交量有有所减少少政策的发布布频率之之高、力力度之大大是去年年也是过过去几年年比较少少见的，而而且此次次宏观调调控的矛矛头直指指短期投投资客，必必然对市市场产生生一定的的影响。投投资需求求的减弱弱、自住住需求的的观望形形成了现现阶段消消费市场场的主流流。目前前各个个楼盘的的售楼处处内，明明显人气气要比以以前减弱弱许多，平平均每天天的有效效客户也也就在334组组左右。楼楼盘销售售关注度度和成交交量相比比宏观调调控政策策发布前前也有所所下降。2、价格依依然保持持稳定，变变化起伏伏不大由于本身身和上海海、杭州州本身的的购房消消费人群群结构存存在着不不小的区区别，市场投投资客群群的比重重要小于于上

35、述地地区。而而自住人人群本身身对于政政策的敏敏感度就就要远远远小于投投资人群群；在上上海、浙浙江等地地出现的的价格略略微下挫挫现象在在并没没有出现现。市市场的房房价依然然坚挺，只只是在推推盘节奏奏方面会会跟据市市场的反反映状况况，作出出调整。3、“符合合”政策型型的产品品应运而而生此次宏观政政策调控控的主要要目的在在于控制制投资客客在楼市市中的比比重，增增加中小小面积的的供应量量。从下下半年市市场待推推出的新新盘来看看，7551000的两两房，1120以以下的小小三房逐逐渐成为为未来一一段时间间内市场场的主流流产品。1144平平米以上上的住宅宅由于面面临着44的契契税，1144平平米的住住宅有

36、可可能成为为市场上上产品规规划的一一道门槛槛，众多多开发商商会尽量量去规避避这么一一种产品品的出现现。2005年年房地地产总体体市场投投资增长长稳定近几年房房地产投投资快速速增长，在在国家宏宏观调控控下，220055年投资资增幅回回落，但但依然以以近400的幅幅度增长长。伴随房地产产投资额额的增长长，新开开工面积积、施工工面积、竣竣工面积积均呈直直线上升升趋势。在在施工面面积中，新新开工面面积比重重05年年出现回回落，进进一步说说明房地地产开发发力度趋趋缓。另另外，与与新开工工面积相相比，竣竣工面积积的增长长幅度日日趋显著著，这是是由20000年年以来房房地产迅迅速发展展导致的的，这也也不可避

37、避免的为为的房房地产市市场埋下下了隐患患。但是是，正如如以上所所述，房房地产开开发各项项指标增增长幅度度出现回回落，市市场趋于于稳定。房地产销售售与开发发同步增增长，但但是在基基数迅速速累积的的同时，销销售面积积占施工工比重005年与与04年年仍基本本持平，销销售前景景还是比比较乐观观。由于开发面面积的大大幅上涨涨，空置置房面积积近几年年出现直直线增长长，必然然导致房房地产三三级市场场的膨胀胀，同时时危及二二级市场场的消费费需求。房地产销售售额055年达到到1233.255亿元，虽虽然增长长幅度有有所回落落，但增增幅仍保保持在110以以上，住住宅刚性性需求依依然存在在。2005年年园区房房地产

38、市市场地位位仍占主主导园区的房地地产投资资伴随总体市市场的发发展逐渐渐增长，而而且在市场的的投资比比重日趋趋显著，005年投投资额占占市区市市场的440以以上。园园区的房房地产开开发在市场的的地位不不容忽视视。园区近两年年新开工工面积在在市场场差不多多达到一一半的比比重，开开发建设设力度的的加强，大大幅度增增强了区区域环境境的成熟熟性，使使得园区区作为新城市市中心的的地位日日趋显著著。同时时面临更更强的竞竞争和风风险。2004年年2005年年市区竣工面面积603.885745.335园区竣工面面积108.998200市区新开工工面积621.229710园区新开工工面积258.004340园区0

39、3年年在市市场的销销售份额额显著，销销售比重重达到668，而而相反的的，在004年房产销销售大幅幅增长的的情况下下，园区区的销售售面积却却出现萎萎缩。这这主要是是由于，004年除除园区之之外，吴吴中、相相城房产产开发也也大幅膨膨胀，而而这两个个区域房房屋价格格均比园园区低不不少，价价格上的的优势分分流了大大部分的的客户群群，尤其其是投资资客户。而而园区的的房地产产开发起起点要比比其他他区域高高，价格格仅次于于古城区区，在这这一点上上是处于于劣势的的。因此此，园区区的项目目只能在在产品品品质上作作文章，以以打造高高品质产产品来提提升其性性价比。2005年年二手房房市场小小幅增长长在商品房供供给不

40、足足的情况况下，003年二手房房成交面面积突破破3000万方，而而04年年，各各区域商商品房开开发膨胀胀，致使使二手房房成交出出现萎缩缩，055年出现现小幅增增长。然然而，伴伴随竣工工面积和和空置房房面积的的大幅增增长，预预计在未未来的22-3年年内，的房产产三级市市场定将将经历一一个迅速速发展期期，这势势必会对对二级市市场的销销售产生生影响。2005年年调控后后市场趋趋于稳定定的的房地产产经过几几年的迅迅速发展展，各项项指标均均呈较大大幅度的的增长趋趋势，为为房地产产市场的的健康发发展埋下下了一定定的隐患患。然而而，自004年国国家出台台了一系系列宏观观调控政政策，引引导房地地产有序序发展，

41、使使得055年房地地产投资资、新开开工面积积等指标标增幅出出现回落落，保持持平稳的的速度增增长，市市场回归归理性。可可以说，005年是是房地产产发展的的一个转转折点，跨跨过本年年度，房房地产开开发趋于于平稳，消消费需求求趋于理理性，市市场健康康发展。宏观调控，从从很大程程度了打打击了一一部分消消费需求求，但并并未完全全消除市市场隐患患。因此此，国家家在066年很有有可能会会视055年调控控的效果果，结合合整个房房产发展展情况，再再出台相相关的政政策法规规。不过过06年年的相关关政策，可可能会是是针对土土地方面面的，不不会再从从购房需需求上出出台打压压性政策策。 2006年年宏观政政策正式式出台

42、，总总体楼市市较为平平稳4月28日日，中国国人民银银行宣布布自288日起上上调金融融机构贷贷款基准准利率，上上调0.27个个百分点点。5月17日日，国国六条正正式出台台，5月月29日日其细则则正式公公布，新新公布的的15条条中，对对住房供供应结构构、税收收、土地地供应、信信贷等多多个方面面进行了了调整。从本次调控控的力度度上来看看，政府府出台的的各方面面政策都都非常强强硬及具具体化，势势必对市市场造成成一定的的影响。本次新政中中的对住住房供应应结构、土土地供应应等方便便的政策策对影影响相对对较小，提提高首付付比例以以及延长长二手房房交易营营业税缴缴纳年限限的政策策对的的投资客客户将产产生较大大

43、的影响响，同时时对楼市市整体影影响也将将波及到到小高高层的销销售。项目发展周周期内房地产产市场数数据对比比分析统计数据分分项2005年年2006年年2007年年商品房施工工面积（万万m2）171222265956商品住宅批批准预售售面积（万万m2）417.333507.007686.221商品住宅销销售面积积（m22）413579709商品住宅销销售套数数(套)367077472555569077商品住宅销销售金额额（亿元元）209 304 454 商品住宅销销售均价价（元/m2）505452496400近三年以来来房地地产市场场以平稳稳健康地地态势发发展，各各项指标标均有所所增长，特特别到0

44、07年有有飞跃式式的增长长。3.3项目目销售时时机3.3.11一期营营销计划划安排2005.3企业品牌推推广阶段段预备动工塑造“地产”品牌形形象。3.30 4.330部分物业开开工引出两个项项目案名名。4.30 5.330企业产品推推广过度度阶段亮相准备期期参加房展会会结合房展会会开始亮亮相，正正式打出出名字字和基本本概念。6.1-77上旬产品推广阶阶段蓄水期开设基地外外接待处处；获得预售许许可证；接受电话咨咨询和客客户登记记；产品说明会会；后期开始进进行内部部认购。开始以多渠渠道推出出项目，储储备客户户并进行行市场摸摸底分析析。7月中旬-9月中中旬开盘准备期期会所接待中中心启用用接受客户预预定，为为开盘充充分积累累客源