高档小区物业投标书21743.docx

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1、投 标 函致：山东*地产有限公司 根据贵方为*前期物业管理项目招标的投标邀请，签字代表刘刚 法人代表经正式授权并代表投标人*物业管理有限公司提交招标文件要求的文件资料。据此函，签签字代表表宣布同同意如下下：1、所附投投标书中中载明的的各项承承诺。2、投标人人将按招招标文件件的规定定和中标标与现贵贵方签订订的合同同承担责责任和义义务。3、投标人人已详细细审查全全部招标标文件，包包括有关关补充材材料（如如有）。我我们完全全理解并并同意放放弃对这这方面有有不明误误解的权权力。4、如果在在规定的的开标时时间后，投投标人在在投标有有效期内内撤回投投标，同同意接受受投标保保证金将将被贵方方没收的的后果。5

2、、投标人人同意提提供按照照贵方可可能要求求能与其投投标有关关的一切切数据或或资料。6、与本投投标有关关的一切切正式 往往来信函函请寄：地 址: *大街街1533号电 话：传 真：电 子 函函 件:投标人代表表签字：投标人名称称：*物物业管理理有限公公司日 期期: 二OO九九年十月月十日 投 标 承承 诺 书致：山东*房产产有限公公司关于贵方009年99月188日*前期期物业管管理项目目的投标标邀请，本本签字人人愿意参参加投标标，提供供招标文文件中规规定的*前期期物业管管理服务务并证明明提交的的下列文文件和说说明是准准确的，真真实的。一、由管理理部门签签发的我我方工商商营业执执照、资资质等级级证

3、书复复印件各各一份。二、其它能能使招标标者满意意的资格格证明文文件。三、本签字字人确认认资格文文件中的的说明是是真实的的、准确确的。单位名称和和地址： 授授权签署署本资格格文件人人： 名 称：*物业业管理有有限公司司 签 字：地 址：*大街街1533号南邻邻 签字字人姓名名、职务务：传 真： 05538* 刘刚 法人代代表 邮 编： 27710000 电话话：05538-*企 业 简简 介*物业管管理有限限公司成成立于220044年5月月，资质质等级三三级，注注册资金金50万万元，配配置专职职管理和和技术人人员133人，其其中具有有中级职职称的55人，并并取得相相应的职职业资格格证书，公公司现

4、有有员工1102人人，同时时为中国国联合网网络通信信有限公公司*分公司司大楼、青青年路通通信大楼楼及网吧吧，*移公司司通信大大楼提供供物业服服务。五年多来，我我公司恪恪守职业业道德，守守法经营营，诚信信经营，重重合同，守守信誉。即即有应对对物业市市场变化化的时效效策略，又又有可持持续发展展的长远远规划，公公司的管管理水平平和服务务水平逐逐年提高高，使得得公司始始终在一一条健康康、有序序、稳定定的轨道道上发展展。物业管理企企业，是是市场环环境下的的经营实实体，企企业组织织经营，必必须通过过细致的的分工合合作，才才能实现现经营目目标。每每个岗位位的从业业人员，均均为企业业的组成成部分，都都承担着着

5、相应的的责任和和义务，从从业人员员的工作作态度和和服务质质量，不不仅为物物业管理理企业所所重视，更更主要的的是，直直接关系系到业主主的外部部形象和和切身利利益，物物业服务务合同订订立生效效，业主主有权享享受物业业管理企企业提供供的约定定服务。物物业管理理服务的的内容繁繁杂，具具有较高高的综合合性。因因此，要要求物业业管理的的从业人人员，不不仅要牢牢固树立立：“业主至至上，信信誉第一一”的服务务理念，还还要具备备多方面面的知识识技能，以以保证物物业资产产在高质质量服务务中得到到保值、增增值，这这也就是是合约双双方的共共同目标标所在。正是由于我我公司始始终恪守守诚信为为本的职职业道德德，守法法经营

6、、诚诚信经营营，始终终坚持以以人为本本的管理理理念和和业主至至上的服服务理念念，始终终追求标标准化、规规范化的的管理模模式。历历经五年年多的发发展，我我公司的的综合实实力，信信誉度以以及全体体员工的的道德理理念，服服务技能能，服务务水平等等综合素素质，都都得以较较快、较较大的提提升。积积累了较较为丰富富的物业业管理经经验。全全体员工工，团结结友爱，同同心同德德，尽职职尽责，无无论是秩秩序维护护工作，还还是环境境清洁，园园艺养护护工作，均均未发生生重大责责任事故故，达到到了为业业主提供供整洁、舒舒适、文文明、安安全工作作、生活活环境的的目标和和要求。五五年多的的服务工工作，得得到了业业主的肯肯定

7、和赞赞许。*物物业管理理有限公公司管理理念和和目标*小区占占地面积积282215平平方米，建建筑面积积311129平平方米，硬硬化道路路35552平方方米，绿绿化用地地139979平平方米，建建有健身身广场一一处，建建有7栋栋多层房房屋、住住宅和11栋物业业管理用用房。根据*小小区物业业的规划划布局，建建筑风格格，智能能化硬件件设施设设备及该该物业的的使用性性质特点点，我们们公司将将本着使使该物业业保值增增值的管管理原则则，积极极倡导“业主至至上，满满意为本本，诚信信守誉”的服务务理念，以以与时具具进的时时代意识识，全方方位的构构思服务务业主，使使业主在在我们的的服务中中充分享享受到舒舒适，宁

8、宁静祥和和的生活活。以全全国物业业管理示示范住宅宅小区标标准一一级标准准为我们们的管理理服务定定位，全全力为*小区区营造出出安全、整整洁、优优美、和和谐、高高度体现现现代文文明的居居住环境境。管理服务目目标是：一、治安管管理、保保安只实实行244小时值值班，确确保业主主和住户户生命财财产安全全，小区区内实行行出入管管理，严严格控制制外来人人员。二、清洁管管理：实实行专职职保洁人人员责任任制，保保证小区区内244小时干干净、卫卫生、整整洁。三、车辆管管理：车车辆凭证证出入，对对业主车车辆实行行登记发发证管理理，无卡卡无证车车辆禁止止驶出车车场或小小区外，外外来车辆辆未经许许可不得得进入小小区。四

9、、水电维维修管理理：实行行24小小时值班班。业主主遇有问问题，随随叫随到到；保证证供电、供供水、供供气及通通讯、电电视设施施设备运运作正常常，五、绿化管管理：定定时定期期对花草草树木实实施浇灌灌、打药药、施肥肥、随时时除草、修修剪、维维护，保保持花草草树木茂茂盛美观观。六、住户投投诉：虚虚心接受受业主的的批评和和建议，不不断改进进工作，提提高管理理水平和和服务质质量，随随时掌握握各项工工作的进进程完成成情况。七、员工培培训：定定期对管管理人员员，服务务人员进进行业务务培训，不不断提高高员工的的管理水水平，服服务技能能，加深深员工的的思想教教育，深深化员工工的“业主至至上，满满意为本本，诚信信守

10、誉”的服务务理念。管理机构运运作方式式一、 *物业管管理公司司管理架架构 总 经 理品 质管理部财 务管理部总经理办公室企 业发展部 各项目管理处由此图可表表明，公公司采用用了总经经理全权权责任制制的垂直直指挥职职能与专专职能部部门的专专业职能能相结合合的管理理架构，既既保证了了公司一一把手对对各部门门的直接接指挥，充充分掌握握全局情情况，把把握主方方向，正正确决策策，以能能够放手手授权给给各部门门去协调调具体工工作的执执行，而而作为基基层作业业层的各各项管理理处，则则能够在在各职能能部门的的指导，监监控和考考核下依依照明确确的目标标和要求求开展工工作。在在实际工工作中，公公司非常常重视各各类

11、有效效会议的的召集，如如召集各各项目经经理每月月一次的的上个月月工作质质量分析析会；各各职能部部门每周周一次晨晨会等。会会上，反反应情况况，汇报报工作，讨讨论问题题制定，改改进工作作的措施施；会下下，监督督检查，了了解情况况，收集集信息，随随时把握握公司正正常运行行二脉搏搏，确保保各项规规章制度度的落实实到位。向管理要效效益，是是公司做做好物业业管理工工作的基基本出发发点，也也是公司司生存和和发展客客观要求求。公司司要走向向社会，拓拓展市场场，就要要适应社社会，融融入市场场，以市市场机制制来调节节我们的的行为，不不断修正正我们管管理方式式和策略略，最大大限度地地获取经经济效益益，社会会效益和和

12、环境效效益。公司经过多多年的发发展探索索，逐步步总结出出许多成成功的管管理经验验。其中中我们非非常注重重人的管管理。管管理中，始始终坚持持以人为为本的管管理理念念。作为为服务行行业，我我们非常常清楚，只只有善待待自己的的员工，员员工才会会善待客客户，先先有微笑笑的员工工才有微微笑的客客户，就就此，公公司经常常教育各各级管理理者，谁谁忽视了了员工，谁谁就不可可能拥有有真正支支持的员员工，也也就很难难拥有客客户，因因为员工工是联系系公司和和客户的的桥梁。第二节 内内部管理理架构及及机构设设置*小区管管理处*小区管管理处金腾物业管理公司管理处经理维 修 部保 安 部绿 化 部保 洁 部主 管保安员园

13、艺工保洁员主 管技术员主 管由此图可得得知，*小区区管理处处采取公公司领导导下的管管理处经经理负责责制，各各项工作作的安排排及临时时任务的的逐级下下达，自自下而上上，一级级对上一一级负责责。在内部管理理上，采采取是将将管理活活动的管管理手段段构成一一个连环环封闭回回路的运运作机制制。如图图所示：指挥机构管理处经理策划机构经理助理执行机构各主管专业人员监督机构信息反馈渠道在具体运作作中，管管理处经经理是指指挥者，同同时又是是管理检检查者，各各项指令令下达后后，策划划执行机机构开始始运作。执执行过程程中的反反馈渠道道，待经经理做出出判断、校校正、总总结后，从中中发现管管理之中中存在的问题题，并及及

14、时加以以纠正，做做到有部部署，有有检查，有有总结，从从而使内内部管理理中心各各层面得得到有效效控制，保保证了内内部管理理的有效效性。管理制度及及考核办办法一、公共制制度全体员工均均为公司司物业辖辖区的管管理人员员，无论论其工作作岗位、分分工，需需共同遵遵循以下下制度。（一） 员工守守则1、遵守国国家政策策、法令令、法规规，讲究究职业道道德，遵遵守公司司与各物物管处一一切规章章制度，严严守公司司及用户户机密，廉廉洁奉公公，维护护集体利利益和公公司声誉誉。2、如实填填写各类类人事档档案，提提供有效效证件，不不得有隐隐瞒或假假造行为为。3、按照公公司与各各物管处处培训制制度的要要求接受受业务指指导、

15、各各类培训训及考核核制度。4、严格遵遵守劳动动纪律，按按质量标标准要求求展开工工作。5、服从领领导、听听从指挥挥、团结结同志、互互帮互助助、按时时按质完完成各项项工作任任务。6、爱护公公物及公公用设施施，自觉觉维护和和保持环环境卫生生。7、仪容整整洁、精精神饱满满、待人人热情、文文明用语语。8、勤俭办办公，节节约用水水、电、气气，杜绝绝一切浪浪费现象象。9、关心公公司事务务、主动动提出合合理化建建议，发发扬团结结奉献创创新的精精神，为公司与各各物管处处作贡献献。（二） 接待来来信来访访来电投投诉制度度为了实现“管理无无盲点，服服务无挑挑剔，业业主无怨怨言”的管理理目标，不不断完善善管理体体系，

16、提提高员工工素质，不不断改进进服务质质量，严严格认真真对待业业主(住住户)反反馈的每每一信息息，特制制定本制制度：1、实行“首问责责任制”，公司司每一位位员工，无无论其部部门分工工，均有有义务接接受业主主的任何何来访来来电、投投诉，属属于自己己职权范范围内或或能够给给予解决决的，应应当场予予以解决决；不属属于自己己职权范范围内或或不能予予以解决决的，不不得任何何理由推推托、回回避，应应将业主主(住户户)反应应的问题题当场予予以接待待，而后后转告相相应部门门。2、每一位位员工都都有责任任收集来来自业主主(住户户)关于于小区管管理的看看法、建建议、意意见等。3、公司员员工接听听所有来来电时，第第一

17、句必必须为：“您好，*物业业”。4、受理投投诉时，必必须热情情接待，主主动询问问，面带带微笑，不不得推诿诿、无理理拒绝，并并做到一一视同仁仁。5、当被投投诉者受受理投诉诉时，受受理者必必须如实实记录，不不得提出出回避。6、对投诉诉内容要要认真记记录，及及时派人人处理或或向主管管汇报并并在244小时内内予以解解决或答答复，做做到事事事有着落落，件件件有回音音。7、凡由市市政设施施如水、电电、气、道道路、邮邮电、通通讯等所所引起的的住户投投诉，应应努力做做好解释释工作，积积极同市市政有关关部门办办理交涉涉，尽早早为业主主排忧解解难，决决不允许许推托了了事。8、员工应应认真做做好本职职工作，积积极为

18、业业主提供供满意管管理服务务，减少少投诉，把把矛盾消消灭在投投诉之前前。9、对业主主的投诉诉应及时时进行分分析总结结，对反反复出现现的问题题，应组组织有关关部门进进行深入入探讨并并找出解解决办法法，防止止重复发发生。10、对投投诉要记记录，投投诉资料料要存档档。（三） 管理人人员文明明服务标标准1、热爱本本职工作作，努力力学习管管理技术术，提高高管理水水平，树树立“业主至至上，服服务第一一”理念。2、上班时时间统一一着装，佩佩戴工作作牌，保保持仪表表端庄，精精神饱满满，不得得有不雅雅观的举举止。3、主动向向来访客客人问好好，待人人彬彬有有礼，端端庄大方方，解答答提问掌掌握适度度。4、工作中中坚

19、持原原则，秉秉公办事事，不徇徇私情，自自觉抵制制不正之之风，严严守法纪纪，不以以权谋私私。5、遵守制制度，精精简办事事程序，团团结协作作，互相相配合，互互相监督督，按质质按量完完成本职职工作。6、对业主主应热情情，遇个个别业主主无理言言行时，做做到耐心心说服，晓晓之以理理，动之之以情，不不以恶言言相待，不不得与业业主发生生打骂行行为。7、认真热热情处理理业主来来信、来来访，积积极为他他们排忧忧解难。对对业主的的投诉、批批评、建建议，要要及时进进行调查查处理或或向上级级汇报。做做到事事事有着落落，件件件有回音音。不推推诿、扯扯皮、更更不允许许有打击击报复的的现象发发生。（四） 员工文明服服务要求

20、求1、热爱本本职工作作：要树立干干好服务务工作的的职业志志向，热热爱本职职工作。刻苦学习习，不断断完善和和提高管管理和专专业技术术水平。待业主如如亲人，热热情服务务，尽职职尽责做做好工作作。2、文明管管理：仪态端庄庄：衣着着打扮端端庄、整整洁，给给业主有有一个美美的感觉觉，使人人感到亲亲切、和和蔼。语言谦逊逊：在接接待业主主过程中中，语言言要力求求文雅、谦谦恭准确确，务必必做到“四个不不讲”即：“不讲低低级庸俗俗的口头头语、不不讲脏话话、不讲讲讽刺挖挖苦话、不不讲与管管理无关关的闲话话”。不能能取笑人人、不能能训斥人人、不报报复人。动热情：在服务务过程中中要做到到：“三个一一样”即：“对待生生

21、人与熟熟人一个个样，大大人与小小孩一个个样，忙忙时闲时时一个样样”。优质服务务：对业业主负责责就是对对公司负负责，处处处应多多为业主主着想，为为业主提提供各种种便民服服务。讲诚信：诚信无无欺是公公司每一一位员工工应有的的工作作作风，也也是我们们经营管管理中职职业道德德的一个个重要内内容，为为此在工工作中要要实事求求是，做做到言而而有信，严严守信用用。（五） 员工廉洁工作制制度1、在工作作中坚持持原则，秉秉公办事事，不徇徇私情。 2、自觉觉抵制不不正之风风，严守守法纪。3、不以权权谋私，不不利用工工作之便便占公司司和业主主的便宜宜。4、不在上上班时问问干私活活，不用用公司通通讯设备备进行私私人活

22、动动和聊天天等。5、业余时时间，不不利用公公司机具具、材料料向业主主承揽私私活。6、不乱收收费或收收费不开开收据。7、不利用用工作的的特殊性性质，对对流动、外外来人员员进行敲敲诈勒索索。8、不以次次充好，弄弄虚作假假，欺骗骗业主，赚赚取物价价差额。9、维护公公司利益益，遵守守公司机机密。10、不利利用公款款拉私人人关系请请、吃、喝喝。11、不挪挪用、拖拖欠和侵侵吞公款款。12、不索索取或收收受贿赂赂、好处处，要洁洁身白好好。13、节约约用水、用用电，不不浪费公公司用品品，坚持持勤俭节节约。14、不得得利用工工作之便便，要求求享受商商业网点点提供优优惠服务务和物价价。15、不在在报销凭凭据中作作

23、假、谎谎报、多多报。16、不利利用工作作之便和和业主对对公司的的信任，私私下向业业主推销销产品，赚赚取外快快。（六） 对外服服务工作作管理制制度1、思想面面貌：细细心、周周到，要要体现本本公司高高尚的精精神面貌貌。2、上班纪纪律：上上班时间间根据公公司工作作安排，每每天必须须先到公公司报到到，然后后外出工工作；工工作结束束后，必必须及时时到公司司签到；上班时时必须佩佩戴工作作证，以以便接受受业主、住住户监督督。3、服务质质量：根根据客户户的要求求，按质质、按量量、按时时完成，以以保证业业主、住住户满意意。在工工作中严严禁向住住户索取取财物、吃吃、拿等等不良行行为，一一经发现现，立即即作辞退退处

24、理，情情节严重重者还将将追究法法律责任任。4、工作检检查：公公司将不不定期的的进行工工作检查查，听取取业主、住住户反映映，如业业主、住住户反映映该工作作人员不不能胜任任时，公公司通过过核实后后，将作作辞退处处理。5、工作人人员如损损坏住户户财产，视视损坏程程度，扣扣奖金或或照价赔赔偿。6、凡业主主、住户户付给服服务费一一律交公公司，并并开具发发票，若若私自收收取小费费者，一一经发现现，扣工工资或奖奖金，情情节严重重者作辞辞退处理理。（七） 鼓励员员工和业业主参与与管理制制度1、为了改改进服务务质量，提提高工作作效率，公公司鼓励励各级员员工和业业主、住住户提出出各种合合理化建建议，建建议采纳纳后

25、视施施行效果果对建议议人进行行物资奖奖励。2、员工和和业主、住住户的建建议范围围包括物物业管理理方法和和手段，改改进服务务质量的的措施，各各种设备备的使用用与养护护方法，节节约能源源与原材材料的方方式和如如何增加加经济收收益等方方面，所所有建议议均可直直接递交交公司经经理或上上级主管管领导。3、公司适适时召集集有关人人员开会会讲座各各项建议议，如有有合理化化建议即即由相关关部门负负责人定定出试行行方案，并并交公司司领导审审批后执执行。4、合理化化建议试试行期根根据具体体情况分分别定为为15天天和300天，期期满后由由公司领领导会同同各部门门负责人人共同考考证该项项建议的的实际运运用效果果，并核

26、核定奖励励等级，确确定奖金金数额。如如合理化化建议有有明显的的建设性性和实际际效果，可可不经试试行期直直接奖励励建议人人。5、奖励等等级分3300元元、2000元、1100元元、500元、330元五五个等级级，考评评结束后后立即发发放，并并记入员员工档案案。6、员工的的合理化化建议记记录为员员工晋级级、年终终评比和和奖励的的重要依依据，多多次提出出优质合合理化建建议的员员工将被被晋升提提拔或给给予特别别奖励。二、 小区管理处处经理职职责在总经理直直接领导导下，贯贯彻执行行公司各各项方针针、政策策，全面面负责项项目部的的日常事事务和管管理工作作。1、建立、健健全各项项规章制制度，检检查督促促岗位

27、责责任制的的执行情情况，不不断提高高服务质质量，落落实奖惩惩制度；2、安排和和调整本本部门人人员工作作，负责责制定本本部门的的工作计计划，并并组织编编写管理理报告和和各种通通知、公公函；3、负责传传达公司司文件、通通知及会会议精神神。4、检查监监督本辖辖区工程程维修、保保安清卫卫人员以以及管理理员工作作情况并并进行考考核，按按员工工手册的的要求抓抓好管理理；5、熟悉国国家有关关法规和和物业管管理规定定，掌握握各业主主情况，检检查督促促各责任任区管理理的实际际操作；6、随时掌掌握租金金、管理理费、水水电费等等交纳情情况，及及时做好好物业管管理费催催交的组组织工作作，并组组织解决决好有关关投诉，不

28、不断改进进服务质质量；7、抓好本本部门的的组织工工作和思思想工作作，主持持日常和和定期工工作会议议，研究究拟定下下一步工工作计划划； 8、加强各各班的团团结合作作，树立立整体思思想，密密切与其其他部门门的联系系，互相相沟通、协协调；9、认真完完成公司司交给的的其他任任务。三、 内部部管理职职责（一）保安安主管岗岗位职责责1、负责组组织当班班的保安安工作，监监督和指指导认真真做好执执勤工作作，及时时纠正和和登记违违纪违章章现象；2、检查本本班人员员的着装装仪容、内内务卫生生，保管管好配备备的通讯讯器材、保保安设施施、自卫卫武器等等物品；3、负责填填写值值班记录录，登登记本班班奖罚情情况，检检查各

29、巡巡逻点情情况；4、按照保保安部(队)制制定的培培训计划划搞好组组织实施施工作，定定期召开开班务会会，经常常对队员员进 行具体体的业务务指导和和岗位培培训，提提高本人人和全班班的整体体素质和和业务水水平，能能及时解解决当班班时间内内的各种种突发事事件。5、及时做做好上传传下达和和请示汇汇报工作作，与辖辖区业主主搞好关关系；6、熟悉在在紧急情情况下本本班的组组织指挥挥，处理理好一般般性的治治安事件件和业主主的投诉诉，落实实安全 措施施，预防防各种事事故，工工作中有有处理不不当的事事应及时时向上级级请示汇汇报；7、团结本本班人员员，坚持持做好经经常性思思想工作作，熟悉悉和掌握握队员的的思想动动态、

30、工工作表现现和工作作能力。8、完成公公司下达达的其他他任务。（二）保安安员岗位位职责 1、门岗岗熟悉物业业辖区的的概况、平平面布局局及楼幢幢分布情情况；保持威严严可敬的的仪表仪仪容，树树立良好好的精神神风貌；负责做好好大宗物物品出物物业辖区区的管理理工作，对对住户装装修人员员及装修修物品的的出入进进行管理理，制止止闲杂人人员随意意进入物物业辖区区；负责做好好对机动动车辆的的出入管管理和收收费工作作。熟悉保安安设施设设备的操操作规程程及报警警设施的的使用方方法；做好本岗岗位的清清洁卫生生和交接接班工作作。负责回答答解决住住户及来来访人员员提出属属于本岗岗职责内内的问题题；对任何有有损物业业辖区物

31、物业管理理的行为为，及时时进行规规劝和制制止。2、巡逻岗岗严格遵守守公司规规章制度度，实行行24巡巡视巡逻逻制度，严严格执行行队列行行走标准准，树立立公司良良好形象象和个人人道德风风范；树立强烈烈的责任任感，全全面做好好物业辖辖区的治治安、消消防、车车辆、收收费、以以及住户户求援、报报警等工工作，确确保物业业辖区治治安安全全，秩序序井然；熟知本人人责任区区域内住住户情况况，了解解物业辖辖区内其其它区域域房屋的的地形以以及各条条通道的的布局，做做到勤巡巡逻、勤勤检查，发发现问题题及时处处理；熟悉物业业辖区消消防设施施的配置置，并能能熟练使使用各种种消防器器材，掌掌握防火火自救知知识；巡查公共共设

32、备设设施使用用和公共共卫生保保沽情况况，发现现设施受受损及时时上报，对对任何有有损物业业辖区物物业管理理的行为为，及时时进行规规劝和制制止；加强对物物业辖区区的机动动车辆管管理，维维持车辆辆停放秩秩序；积极参加加职业道道德和业业务、消消防培训训，努力力提高自自身素质质。（三）监控控值班员员岗位职职责1、严密监监视保安安对象的的各种情情况，发发现可疑疑或不安安全迹象象，及时时通知值值班保安安处理，并并及时通通过对讲讲机或电电话向队队长报告告，且随随时汇报报变动情情况直到到问题处处理完毕毕。2、熟悉所所管理设设备的性性能、操操作程序序，能独独立进行行操作，并并能进行行简单的的维修：3、出现异异常情

33、况况时，坚坚持、确确认、汇汇报，并并做好情情况记录录；4、负责设设备的日日常巡视视、情况况记录；5、保持机机房干净净、整洁洁；做好好交接班班工作。（四）维修修人员岗岗位职责责 1、执行行公司决决定，服服从管理理、遵守守纪律，树树立良好好的服务务意识： 2、熟悉悉物业辖辖区内楼楼宇的楼楼幢号、单单元、户户数和房房屋结构构、水施施、电施施等管线线走向：3、严格遵遵守服务务内容与与服务标标准，及及时受理理业主提提出的各各种报修修；4、积极为为业主提提供多项项便民服服务，并并做到服服务周到到、热情情、规范范，无投投诉；5、工作时时间按规规定着装装，佩戴戴工作牌牌，严格格遵守操操作规程程以确保保安全，预

34、预防意外外事故的的发生；6、工作完完毕及时时清理施施工现场场杂物，服服务过程程须请业业主签字字认可；7、爱护工工具，杜杜绝浪费费，按规规定领用用工具和和维修材材料。8、负责对对共用部部位设施施的巡视视和保养养。9、按月做做好报修修、维修修记录的的汇总和和材料采采购的计计划编制制。（五）水暖暖工职责责岗位名称水 暖 工工所属部门工程管理部部直接上级设备主管直接下级任职资格1、学历、专专业知识识 中专专及以上上学历，暖暖通或给给排水相相关专业业毕业2、工作经经验 1年年以上给给排水、暖暖通等相相关工作作经验，具具有相关关资格上上岗证书书3、业务了了解范围围 熟悉悉和遵守守有关给给排水及及暖通专专业

35、国家家标准、技技术规范范，熟悉悉掌握所所管瞎围围设备、设设施运行行、维修修的相关关知识及及辖区内内供热水水、给排排水系统统；了解解房屋建建筑采暖暖系统等等的原理理及构造造工作职责职 责 细 分1、给排水水设备、设设施的运运行管理理（1）定期期对辖区区内的给给排水设设备以及及在供暖暖期间对对采、供供暖设备备进行检检查（2）确保保平衡水水箱、生生活水箱箱清洁、无无滴漏，污污水坑排排污畅通通，保证证各项设设备、设设施正常常运行（3）认真真填写检检查记录录，发现现问题及及时向主主管汇报报，并提提出解决决方案2、给排水水设备、设设施的定定期保养养（1）依照照公司的的相关制制度对辖辖区内的的给排水水设备进

36、进行日常常保养，保保证水、气气、上下下水畅通通（2）给排排水设备备、设施施出现故故障需立立即采取取措施，并并填写设设备、设设施维护护保养记记录3、业主供供暖、给给排水设设备的维维护（1）根据据公司制制度规定定及工作作流程，接接受工作作分派后后在预定定时间内内准时到到达业主主家中（2）在最最短的时时间内排排除业主主供暖、给给排水设设备障碍碍，并做做好维修修场地的的清洁4、其他工工作（1）负责责所有设设备、工工具的保保管、保保养和维维护（2）负责责水暖相相关资料料的搜集集、整理理和保管管22六、电工职职责岗位名称电 工所属部门工程管理部部直接上级设备主管直接下级任职资格1、学历、专专业知识识 中专

37、专及以上上学历，电电气、自自动化控控制等相相关专业业2、工作经经验 1年年以上电电工相关关工作经经验，持持有中级级电工上上岗证3、业务了了解范围围了解强弱电电的基本本知识，精精通电路路构造；掌握电电路操作作规程；了解工工程管理理部工作作职责、工工作流程程和业务务范围；了解国国家有关关电气工工程管理理法规、政政策，了了解民用用供电规规范和标标准等工作职责职 责 细 分1、电路系系统、电电气设备备运行管管理（1）根据据公司相相关操作作规范要要求对辖辖区内的的电气设设备、电电路管线线等进行行检查、维维修（2）监督督各仪表表的工作作情况，正正确抄录录各项运运行数据据并认真真填写报报表（3）发现现问题及

38、及时向工工程主管管汇报，确确保各种种电力设设备运转转正常，确确保用电电安全2、为业主主电力故故障提供供维修服服务（1）依照照公司的的相关制制度及工工作流程程，在约约定的时时间内上上门为业业主提供供电力故故障维修修服务，快快速查找找故障原原因，排排除故障障（2）认真真填写维维修记录录单，并并协助业业主做好好维修后后的清洁洁工作3、突发故故障处理理（1）辖区区内电力力设备、电电路系统统突发故故障时要要在最短短的时间间内到达达事故地地点、及及时排除除故障，恢恢复正常常供电（2）对于于自己无无法处理理的故障障，及时时向主管管汇报，并并协助主主管开展展工作，确确保故障障的及时时排除4、电力设设备定期期保

39、养（1）根据据相关电电力设备备运行规规范和公公司相关关规定，定定期对电电力设备备和电路路运行的的总体状状况进行行检查和和评估（2）编写写评估报报告，报报设备主主管并经经上级领领导审批批（3）对于于老化及及可能存存在隐患患的设备备进行处处理，防防患于未未然七、清卫工工岗位职职责1、遵守公公司制定定的各类类规章制制度和员员工手册册；2、尊重领领导，服服从分配配，及时时完成工工作任务务；3、上岗佩佩戴好工工作证，穿穿戴好服服装，并并保持整整洁；4、文明服服务，作作风廉洁洁，拾金金不昧；5、按照服服务内容容和服务务标准对对物业辖辖区进行行清洁卫卫生打扫扫，维护护物业辖辖区的良良好的卫卫生环境境秩序；6

40、、及时清清洗公共共部位的的乱涂、乱乱画、乱乱张贴的的广告、标标语等；7、对保洁洁范围内内物业的的异常情情况及时时向保安安员或管管理员汇汇报；8、对乱扔扔废弃物物的现象象应予以以制止，并并及时清清除；9、妥善使使用并保保管好清清扫、保保洁的工工具，做做到勤俭俭节约、以以旧换新新，对无无故损坏坏的酌情情赔偿。八、绿化工工岗位职职责1、遵守公公司的规规章制度度和员员工手册册；2、服从公公司领导导和管理理人员的的检查监监督，工工作时佩佩戴好上上岗证；3、绿化养养护操作作场地及及道路两两旁整洁洁有序，无无危及车车辆、行行人的现现象；4、对住户户说话和和劝阻有有损绿化化的行为为要温和和有礼；5、正确并并熟

41、练操操作使用用园林器器械，妥妥善保管管好绿化化工具设设施、农农药、化化肥及其其他用品品，严 格使使用化肥肥和农药药；6、花草树树木及时时浇水，防防止过旱旱和过涝涝；7、对花草草树木定定期培土土、施肥肥、除杂杂草和除除病虫害害，对新新栽的花花草树木木要及时时修剪、补补苗、浇浇水，保保证成活活率达990以以上。8、熟悉物物业辖区区内的绿绿化概况况，充分分利用绿绿地面积积，合理理布局、种种植花草草、树木木；9、对工作作过程中中发现的的物业辖辖区的异异常隋况况及时向向保安或或管理员员汇报。四、管理制制度（一）车辆辆管理制制度为加强对出出入、停停放本小小区的车车辆的管管理，维维护小区区正常生生活秩序序，

42、确保保住户的的生命财财产安全全，特对对出入、停停放本小小区的车车辆作如如下规定定：l、凡装有有易燃、易易爆、剧剧毒等危危险性物物品的车车辆，严严禁驶入入小区。22吨以上上的卡车一律律不得进进入小区区，特殊殊情况除除外。2、本小区区住户车车辆进入入小区后后，有车车库的住住户必须须将车停停放在车车库内，无无车库住住户必须须将车停停放在指指定停车车位置，严严禁乱停停乱放。3、非本小小区住户户的车辆辆，进入入大门时时应主动动向门卫卫出示证证件，讲讲明进入入原因，符符合进入入条件的的领取临临时通行行IC卡卡，并做做好登记记，方可可进入小小区，严严禁冲闯闯大门。出出小区时时收回IIC卡，并并按停车车时间收

43、收取停车车费。遗遗失、损损坏ICC卡，照照价赔偿偿(每卡卡30元元)。4、进入本本小区的的货车，卸卸完货物物后应及及时离开开小区，因因故不能能离开的的，应将将车停放放在指定定停车位位置。5、进出、停停放车辆辆必须服服从小区区管理人人员的管管理。驶驶入小区区的车辆辆应减速速行驶，时时速不得得超过55公里，不不得鸣号号。如车车辆损坏坏路面或或公用设设施，应应照价赔赔偿损失失，并视视情节处处以罚款款。6、管理人人员必须须坚持原原则，严严格执行行车辆出出入、停停放管理理规定，发发现可疑疑情况及及时报告告。不得得利用工工作之便便与车主主拉关系系，收受受贿赂，放放松管理理，违者者从严处处理。（二）消防防管

44、理制度度消防安全检检查制度度为规范物业业辖区的的消防工工作，检检查和防防止消防防隐患，特特制定如如下制度度：1、每月末末及节日日前，结结合综合合管理考考评对物物业辖区区公共区区域、设设施进行行安全检检查；2、检查工工作由公公司组织织，工程程、保安安、管理理处主任任参与；3、检查项项目：各部门(管理处处)配备备的消防防器材、消消防栓设设施是否否齐全、有有效；房间所使使用的电电器是否否符合安安全规定定；设有消防防报警系系统的物物业辖区区指示灯灯、烟感感及报警警系统是是否正常常。3、检查中中发现物物业辖区区内各种种设施设设备有变变异，或或违反消消防规定定的问题题，要立立即查明明原因及及时处理理，不能

45、能立即解解决的，由由公司出出具整改改通知书书，限期期整改。（三）消防防培训制制度为贯彻落实实“预防为为主、防防消结合合”的消防防工作方方针，特特制定本本制度。1、公司对对在职员员工的消防防知识培培训每年年不少于于一次；2、公司对对新入职职的员要要的消防防培训，培培训率要要达到1100；3、培训内内容包括括：学习消防防理论知知识熟悉使用用常用灭灭火器材材开展消防防综合演演练4、公司每每年至少少对业主主开展消消防宣传传教育培培训，包包括：物业辖区区防火的的各种规规定消防应急急通道的的位置及及紧急情情况的疏疏散方法法（四）灭火火器管理理规定1、灭火器器是物业业辖区内内消防器器材之一一，在紧紧急情况况及消防防状态下下使用；2、保安部部负责灭灭火器的的管理工工作；3、员工不不得乱动动、办理理或非紧紧急情况况下使用用存放的的灭火器器；4、灭火器器购同后后，保安安部应灭灭火器上上贴明购购入时间间或充气气日期；5、在每次次的消防防检查中中，要灭灭火器进进行检查查，及时时更换失失效或损损坏的灭灭火器，并并在瓶身身标签上上注明失失效日期期。（五）考勤勤制度为保证各项项工作有有序正常常进行，全全体员工工必须严严格遵守守劳动纪纪律。1、按时上上下班，不不迟到、早早退。当当月发生生三次迟