XX物业设备运行与管理标准手册(XXXX年4月修订)21469.docx

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1、 XX物业服务有限公司设备运行与与管理标准手册（20155年4月修订）51目 录录前 言1第一章 物业设备备管理概述述1第二章 消防设备备运行与管管理7第三章 电梯运行行与管理14第四章 给水设备备运行与管管理22第五章 供电设备备运行与管管理32第六章 供暖设备备运行与管管理37第七章 中央空调调设备运行行与管理43第八章 工程维护护管理服务务47XX物业服务有限公司前 言物业设备是是整个物业业的重要组组成部分，是是维持业主主正常工作作、生活、学学习的重要要保证。管理好好、运行好好、维护好好、改造好好物业区域域内的现有有设备，提提高设备运运行效率和和完好率，是是物业服务务企业运行行和管理设设

2、备的根本本目标。设设备运行与与管理涉及及面比较广广，技术含含量高，关关系到物业业的正常运运行和安全全使用是物物业管理服服务的重要要内容之一一。物业设设施设备主主要包括电电梯、消防防设施、供供暖与锅炉炉、中央空空调、给排排水系统以以及强电设设备等，是是整个物业业的核心组组成部分。在物业服务务活动中，设设备运行管管理是管理理过程中的的重要一环环，它关系到到物业使用用价值的体体现，是支支撑物业管管理活动的的基础。设设备运行不不好，不但但会直接影影响业主的的生活质量量、生活秩秩序、工作作效率，而而且还会影影响到物业业服务企业业的社会声声誉，它的的重要性和和原因就在在于：一是物业业内部环境境是一个相相对

3、封闭的的人造小环环境，小区和大大厦建造标标准越高，居居住办公条条件越高尚尚，与外部环环境相对隔隔离的程度度就越大。供供电、供水水、电梯、空空调、通风风、排污、照照明、消防防、安全、监监控等楼宇宇环境要素素对系统设设备运行的的依赖性就就 越强。其其二，设备备运行成本本在物业管管理运作中中占有相当当大的比重重，尤其是是大厦的设设备运行管管理。设备备运行管理理的好坏，直直接关系到到业主和租租户的利益益，同时也也关系到物物业服务企企业的效益益。其三，用用户（业主、租租户）满意意程度是评评价物业服服务企业服服务质量和和管理 水水平的综合合尺度，业业主满意程程度的第一一直觉几乎乎都与设备备运行的优优劣有关

4、。因此，从物业管理服务活动的功能、效益和质量三个方面，都反映出设备运行管理在物业管理活动 中的重要地位。第一章 物业设备备管理概述述物业设备管管理的内容容范围很广广，包括：物业设备备的基础管管理、物业业设备的运运行管理、物物业设备的的安全管理理、物业设设备的维修修保养管理理等内容。如如何搞好物物业设备的的管理工作作呢？本节节将从以下下三个方面面进行阐述述。一、物业设设备运行的的特点和要要求支撑物业设设备运转的的硬件一般般由以下几几个部分构构成：1、各类管管、线结构构各类管、线线结构包括括空调管路路，给排水水管路，消消防管路；各类电力力母线、干干支线；电电话、电视视、监视线线缆；各类类通风、排排

5、风管路等等。管线结结构的特点点是纵横交交错，以隐蔽或半半隐蔽的工工程结构形形式布置。各各类管线通通过阀门，插插接箱，接线架框框等结点，构构成网络形形式，分布在小小区内和楼楼宇的各个个层面。如如果将物业业比作一个个生命体，这些网络络就是维持持生命的供供血、呼吸吸、神经、消消化等系统统的管线。各各类设备的的运行都依依赖这些管管线网络的的联系。因因此，熟悉悉物业设备备运行的首首要一点，就就是要去认认识、熟悉悉、把握这这些管线网网络走向，从从各类结点点入手，逐逐步展开、深深入。2、各类驱驱动转换设设备各类驱动转转换设备包包括发电机机组、变压压器；锅炉炉、冷水机机组、热水水器；各类类水泵、送送、排风机机

6、等。由于于物业机电电设备封闭闭运行的特特点，主要设备备不可间断断，连续工工作，任何何一台运转转中的设备备出现故障障，都有可可能对整个个系统造成成重大影响响。因而，设设备配置一一般采用主主备方式，但但由于各种种原因，往往往会出现现原设计配配置不能满满足需求，出出现备用余余量不足的的情况，使使设备负荷荷加重，给给运行管理理造成较大大的压力。针针对设备不不同的备用用余量，当当备用余量量充足时，使主、备设备都保持随时能投入运转的状态，适时调整主、备设备投运时间，是运行管理的要点，当备用余量不足时，充分挖掘每一台设备的潜力。合理调度机组配置，搞好设备保养，严格控制设备负荷，是设备运行管理的重点。熟悉设备

7、，不仅要熟悉设备的结构、原理、工作方式，更应根据物业运作需求负载的变化，了解各类设备负载能力和调配特点，做到物尽其用。3、终端设设备终端设备是是指直接作作用于服务务对象的各各类器具。如如空调风机机盘管，用用户配电箱箱，各类照照明器具，电电视、电话话插座，卫卫生洁具等等等。这些些设施数量量多，分布布面广，易易损。单台台设施的停停用不会影影响到系统统的工作，易易使运行管管理人员疏疏忽。但由由于这些设设施直接为为用户使用用，是设备备运行管理理与用户对对话的界面面，直接反映映工作质量量和服务效效果。运行行管理中不不能掉以轻轻心，因“小”失“大”，失去用用户的信赖赖。4、设备运运行环境环境是设备备运行管

8、理理水平的综综合表现。由由于楼宇内内小环境是是靠各类设设备运行来来保证的，它它在“制造”环境、提提供服务的的同时，又又受其影响响和制约。没没有一个丨丨离足物业业各类设备备运行的环环境条件，如如电力、温温度、通风风、卫生等等，就不能够够使设备发发挥最大效效率，甚至至不能保证证其正常运运行。同样样，没有一一个完善的的管理机制制，也不可可能创造良良好的设备备运行环境境。因此，环环境既是设设备运行体体系的组成成部分，又又是设备运运行体系运运行的结果果。上述四个部部分，构成成了设备运运行体系的的基本框架架。要把握握物业设备备运行的脉脉搏，必须从这这四个部分分入手，去了解它它，认识它它，掌握它。物业设备运

9、运行体系是是一个庞大大的系统，了了解熟悉是是一个由表表及里、由由浅入深、由由静到动、由由知其然进进而知其所所以然的长长期过程。作作为物业服服务企业保保障设备运运行管理和和操作的每每一位员工工，都应当当把熟悉认认识过程当当作本职工工作的必需需部分。对对熟悉程度度不同的员员工，要求求是：生疏疏者勤，由由生到熟；熟悉者精精，由熟及及巧。员工工之间，包包括管理层层和操作层层，提倡“能者为师师，不耻下下问”，要求“互教互学学，共同提提高”。这样。逐逐渐使从事事设备运行行管理的全全体员工，对管理对对象的认识识做到“心中有数数，有案可可查，有据据可依”，使设备备运行管理理工作建立立在扎实的的基础上。二、物业

10、设设备运行的的目标物业设备运运行的目标标，从物业业管理服务务行业角度度来看，应应包括安全全性、可靠靠性、舒适适性、经济济性四个方方面。1、安全性性安全是设备备运行管理理的第一要要求，没有有安全，就就没有一切切。设备运运行管理的的安全目标标，一是设设备体系运运行安全，包包括本体、管管线、终端端、环境的的运行安全全；二是用用户的使用用安全，如用电器器的接地保保护等；三三是搮作者者的生产安安全。保证证安全的主主要措施有有：（1） 思想上高度度重视，行行动上处处处小心。对对于管理者者，要有一一个“婆婆嘴”，不不厌其烦，时时时提醒；对于操作作者，要多多一个“小心眼”，步步谨谨慎。（2） 严格按章办办事。

11、规章章制度是保保证安全的的长堤，决不能开开口子。违违章指挥，违违章操作是是发生安全全事故的主主要因素。发发现违章的的苗头，任任何人都有有权制止。（3） 定期检测、试试验，进行行预防性检检修、维护护。设备运运行有自己己的规律，应应当纳入周周期安检的的器材或设设备，决不不能以任何何理由拖延延或停止周周检。对一一些未规定定周期安检检的设备，当当运行时间间较长时，为为防止疲劳劳损伤形成成的安全隐隐患，应安安排进行检检验或试验验。2、可靠性性物业设备运运行的可靠靠性表现在在两个方面面：一是对对服务需求求的保障能能力；二是是应付突发发事件的及及时性。提提高设备运运行的可靠靠性，取决决于两基本本条件。（1）

12、 设备保障能能力。包括括设备容量量、备用设设备容量；设备运行行参数的稳稳定性、可可调节性；管线布置置的合理程程度，以及及终端设施施的完好率率等。（2） 管理能力。良良好的管理理往往可以以弥补设备备配置的一一些先天缺缺陷。反之之，混乱的的管理就可可能抑制设设备能力，使使原本可以以满足需求求的设备配配备感到不不足，形成成浪费。在在设备运行行体系已经经配置完成成，且不易易更改的情情况下，使使设备保障障能力得到到充分发挥挥，必须做做到“三严”：严格的的管理制度度；严密的的运行计划划（包括突突发事件应应对计划）；严肃的工工作作风。3、舒适性性从物业管理理行业服务务性的特点点看，舒适适性目标是是物业设备备

13、运行管理理必要的目目标之一。舒舒适性是最最能体现物物业管理行行业服务特特点的一项项目标，也也是反映物物业管理员员工工作细细腻性一面面的一项指指标。舒适适性指标包包括两个方方面：一是是指标满足足性，即功功能满足程程度。这是是一项硬性性指标，靠靠设备参数数的调节来来实现。设设备参数的的调节可以以通过自动动化仪表和和自控系统统来实现精精确控制，但但给定参数数的高、低低，要靠操操作者和管管理人员长长期探索，认认真总结分分析才可以以得到，这这必须要有有细腻严实实的工作作作风方可实实现。另一一项是感官官满足性，即即感觉满足足程度。这这一要求除除了考虑服服务对象的的共性之外外，还要考考虑服务对对象之间的的差

14、异，尽尽可能做到到“因人而异异”提供高质质量的服务务。4、经济性性物业服务企企业在提供供服务的同同时，必须须讲效益。那那么，经济济性目标必必然是设备备运行管理理的目标之之一。经济济性目标与与以上三个个目标相比比，是一个个收敛性或或限制性的的目标。经经济性对物物业设备运运行的要求求是：必须在满足足安全、可可靠、适度度舒适的前前提下实现现经济性目目标。节省能源是是实现经济济性目标的的主要途径径。能源费费用是物业业设备运行行费用的主主要部分，节节省能源费费有两种方方式：一是是利用能源源的可替代代性，采用用适用的经经济的能源源；二是省省能，因为为釆用第一一种方式一一般需要进进行一些工工程和设备备改造，

15、在在物业管理理中，工程和设设备改造是是比较困难难的。那么么，降低能能源费用基基本上靠省省能方式实实现。省能能亨两个途途径：第一一，是减少少使用量，这这在某些场场合和时间间是可行的的。例如降降低照度过过高的照明明功率；低低过高的供供暖温度等等。但减少少使用量与与用户需求求往往是矛矛盾的。因因此，这个个途径有较较大的限制制。第二，是是提高能源源利用率。其其方法有三三：改造设设备，提高高能源利用用效率；合合理调节运运行方式和和运行参数数，最大限限度的利用用能源；减减少能源损损失。总之之，采取一一切可行的的方法，努努力提高能能源利用率率，是楼宇省省能、节省省能源费的的主要方式式。易损零配件件和耗材的的

16、耐用性。楼楼宇设备运运行时，需需要消耗大大量的消耗耗性器材，如如灯管、洁洁具配件、设设备易损零零配件等。在在选择品牌牌时，耐用性是是重要因素素。与耐用用性相冲突突的是价格格，从运行行总体经济济性角度考考虑，应对对常用易损损消耗件的的耐用性，价价格比进行行统计分析析，择优采采用，减少少运行消耗耗。维保方便。新新建、改造造设备等工工程项目，必须考虑虑维保方便便，以减少少维修开支支。三、物业设设备运行管管理要点1、建立和和完善物业业设备运行行标准。由于各种物物业之间的的差异，各各类物业的的结构、运运行和服务务对象都有有各自不同同的特点，因因此就不可可能有一种种统一的设设备运行标标准。即使使是同样类类

17、型的设备备，在不同同的物业，其其运行方式式、要求和和参数指标标都有所不不同。因此此，根据设设备所在物物业的特点点和服务对对象，结合合设备本身身的技术要要求，制定定与之相适适应的运行行标准，是搞好物物业设备运运行的首要要工作。标标准的制定定是一个动动态的，不不断完善的的过程。随随着设备运运行、时间间的推移，物物业服务对对象的变动动等种种因因素的改变变，设备运运行标准的的补充和完完善、变动动和修订将将伴随着设设备运行管管理的全过过程。因此此，设备运运行管理标标准的制订订，是以“变”求“不变”。所所谓“变”，是指标准准修订、完完善的动态态过程；“不变”，是通过完完善标准，贯贯彻执行标标准，实现现设备

18、运行行管理的目目标，使物物业设备始始终在良好好运行的最最佳状态不不变。2、强调预预防性措施施。由于物业管管理设备运运行的连续续性特点，各各种预防性性措施在物物业设备运运行管理中中处于特别别重要的地地位，包括括：（1） 预防性试验验；（2） 预防性检修修；（3） 突发事件应应变方案；（4） 巡检、点检检、定检。实现预防性性措施的基基础是收集集整理、归归纳和分析析各类资料料，有针对对性的建立立各类设备备和管线系系统的台账账，运行、保保养、检修修记录档案案等。对于于重要的设设备，如冷冷水机组、锅锅炉、电梯梯等，应按单台台设备建立立运行和检检修档案，建建立易损零零配件资料料库，制定定更换周期期。档案建

19、建立后，对对于收集的的资料应定定期进行分分析，特别别是反映设设备状况的的运行参数数，应建立立分析报表表制度，以便从设设备状态趋趋势，找出故障障隐患，有有计划地进进行维护检检修，避免免因故障突突发造成停停机事故。对于管、线线等系统，预预防性措施施的重点是是巡检和点点检，定期期保养。特特别是楼宇宇管井多，管管路器件多多，容易疏疏漏。对于于管件或电电路分支节节点等易发发生故障的的节点，可可逐步建立立完善的节节点台账，实实行“位式”管理，主主要内容是是：（1） 逐件建立台台账，一一对应，有有据可查，防防止疏漏；（2） 合理制订巡巡检路线和和巡检项目目，抓住重重点，明确确主次；（3） 制定保养周周期，分

20、批批轮检，不不疏不漏；（4） 采用保养合合格及期限限标贴方法法，便于检检查。预防性试验验制度是设设备可靠运运行的保障障线。预防防性试验的的对象是涉涉及安全、重重要参数检检测的仪表表、仪器和和器具。对对于季节性性运行，在在运行季节节不可停机机的连续运运行设备，在在停运季节节维保后，运运行季节到到来前，应应提前进行行试运行。楼楼宇自救设设备，如发电机机组、送排排风机、消消防水泵、报报警系统等等一直处于于一级战备备状态的设设备，必须须定期试机机。3、做好突突发事件处处理。在突发事件件应变方案案中，最重重要的是组组织方案。由由于物业运运行后，用用于突发事事情应变的的设备一般般来说变动动不大，其其应对能

21、力力受设计限限制。突发发事件发生生时，通信信、组织及及时是处理理好突发事事件的最重重要保证。在在组织措施施中，人员培训训是基本保保证。由于于人力是一一个可变的的资源，同同样数量的的人力资源源，训练有素素和毫无准准备产生的的作用有天天壤之别。所所以，物业业设备运行行管理中，有有效地处理理好突发事事件应变是是员工考核核中最基本本的一个项项目。4、抓好技技术改造由于受物业业结构和运运行条件限限制，技术改造造在物业运运行管理中中的地位不不十分突出出。但随着着科技产品品的发展和和应用，局局部技改是是弥补一些些物业先天天不足的童童要方法。特特别是控制制和监测方方式的技术术改造，对对于提高物物业管理整整体运

22、行水水平将起主主要的作用用。因此，在在物业设备备管理中，应应大力提倡倡小改小革革，克服物物业条件限限制，发挥挥科技进步步的作用。5、落实组组织措施所有类型的的设备运行行管理都一一样，设备备离不开人人，人是各项项因素中最最活跃的因因素。在现现代自动化化程度、智智能化程度度较高，硬硬件设施配配备完善的的物业中，重视人的的数量、讲讲究人数比比例已大大大降低。强强调人的素素质，重视视人的技术术技能，放放到管理工工作的首位位。再先进进的设备，没没有人会使使用，先进的设设备只能作作为摆设，但但由于人的的素质高、能能够掌握先先进的设备备，就可以以对设备效效率的充分分发挥起到到“催化剂”的作用，量小作用用大。

23、因此此，无论物物业设备现现代化水平平如何，都都决不可以以忽视员工工思想、技技术、技能能技巧，重重视技术能能力，思想想建设和组组织建设，其其中主要的的方法是加加强员工培培训。在现现代管理方方法中，培培训和工作作是统一的的，工作的过过程也是培培训的过程程，培训是是工作中不不可分割和和缺少的一一部分。其其中的关键键是组织和和方式。培培训的意义义和方式用用两句话可可概括为：只有经过过培训的才才是可以上上岗的；只只有在岗上上继续培训训的才是合合格的。其其次是班会会。班会是是基层管理理的最基本本、最主要要，也是最最重要的方方式。班会会形式可以以不拘，内内容可以不不拘，但不不可不开。通通过班会可可以使潜在在

24、矛盾浮现现，可以通通过交流使使其消解。不不开班会的的班长不是是一个合格格的班长，不不听班会的的基层管理理者更是一一个不合格格的管理者者。再次是是加强调协协调是组织织措施中管管理者发挥挥其管理艺艺术的舞台台，是组织措措施中的润润滑剂、凝凝结剂。协协调的方法法千变万化化，其根本本是因时、因因地、因人人，因各种种可以对协协调目标产产生影响的的种种因素素而变。第二章 消防设备备运行与管管理消防设备在在物业区域域内的地位位和作用，一一方面是由由设备本身身决定的，另另一方面又又是由设备备管理决定定的。如果果没有科学学的管理，再好的消消防设备也也不会发挥挥作用。如如果由于管管理不善，不不能发挥其其消防作用用

25、，甚至设备备本身遭到到损坏，那那么，消防防设备就谈谈不上运行行与管理。因因此，消防防设备管理理对于充分分发挥消防防设备的作作用，保证证消防安全全和消防设设备的正常常运行，提提高物业管管理服务效效益都具有有重要的意意义。一、消防设设备管理的的目的1、消防设设备管理是是设备正常常运行的重重要保证。消防设备管管理的好坏坏直接影响响着设备的的装备水平平和技术状状态。只有有通过有效效的设备管管理，对存存在的问题题及时处理理，才能提提高设备效效率，保障障消防设备备的正常运运行。2、消防设设备管理是是提高维修修质量的重重要保证。消防设备管管理水平的的高低，直直接影响着着设备维修修时间和维维修质量。积积极采用

26、现现代化管理理方法和手手段，通过过加强现场场管理，科科学组织，在在保证质量量的前提下下缩短检修修时间，对对提高设备备可开动率率，降低维维修费用具具有重要意意义。二、消防设设备的配置置在物业区域域内消防设设备一般配配置包括：消防水泵泵、消防定定压设备、C02灭火系统、喷淋设备、烟感温感探头、室外消火栓、消防水泵结合器、消防联动监控设备、防火卷帘、消防水箱、加压送风系统、防排烟装置等消防设备。三、消防设设备档案建建立在管理服务务的物业区区域内，要要对所有安安装使用的的消防设备备建立消防防设备管理理档案，通通过建立档档案，使消消防设备始始终处于监监管之中，以以确保消防防设备保持持良好的工工作运行状状

27、态。建立立了消防档档案后，方方便了物业业服务企业业对消防设设备运行管管理，无论论是在查阅阅消防设备备技术资料料，还是设设备原始档档案都能方方便快捷的的了解到所所配置消防防设备的相相关技术参参数、运行行性能、维维护要求等等。因此，消消防设备档档案是物业业管理档案案中的重要要部分。如如何建立消消防设备档档案，应从从以下几个个方面入手手：1、消防档档案内容设设定。（1） 消防设备档档案内容应应包括如下下：、生产厂厂家、型号号、规格、生生产能力、出出厂日期、购购置日期。、安装位位置、施工工图。、安装使使用说明书书，制造合合格证。、设备图图纸、易损损件、备件件、附件等等清单。、消防设设备履历卡卡片、设备

28、备编号、主主要规格、安安装地点、投投产日期、附附属设备名名称规格、主主要操作运运行条件、周周期和主记记录。、检修、维维护、保养养的内容，周周期和记录录。、消防设设备技术鉴鉴定记录及及技术台账账。（2） 技术鉴定及及技术台账账的内容：、主要设设备的验证证资料。、主要设设备技术革革新成果汇汇总表。、设备技技术状况汇汇总表（设备完好好率和设备备主要缺陷陷）。、设备检检修状况汇汇总表（大修项目目、实际完完成项目、计计划外项目目、计划检检修工时、实实际完成检检修工时、维维修费用等等)。、设备事事故汇总表表（事故次次数，停机机时问、停停查损失)。、设备备备品备件、材材料消耗汇汇总表。2、消防档档案资料分分

29、类。消防档案资资料主要包包括消防设设备原始资资料档案和和设备技术术资料档案案。（1） 消防设备原原始资料档档案是在接接管物业区区域后建立立起来的档档案。原始始资料档案案文件主要要有：消防防设备验收收文件（包包括验收记记录、测试试记录、产产品与配套套件的合格格证书、订订货合同、安安装合同等等）、消防防设备安装装图及消防防设备使用用维护说明明等。（2） 消防设备技技术资料档档案包括设设备登记卡卡、设备台台账和设备备维修资料料档案。3、建立消消防设备登登记卡与设设备台账。（1） 消防设备登登记卡：物物业服务企企业对所管管理的消防防设备应建建立消防设设备登记卡卡。卡内应应记录有关关消防设备备的各项明明

30、细资料如如：消防设设备类别、编编号、名称称、规格、技技术参数、安安装位置、建建造年份、开开始启用时时间、维修修情况等内内容。（2） 消防设备台台账：是根根据消防设设备登记卡卡，按照消消防设备的的分类顺序序，统一填填写在消防防设备的登登记表上，作作为物业服服务企业管管理消防设设备数量及及变动数量量的台账，从而反映映全部消防防设备的基基本情况，给给消防设备备的运行管管理工作提提供方便。定定期进行一一次清点核核对，做到账物物相符。4、保存好好消防设备备运行与维维修记录。对消防设备备运行与维维修记录资资料要保存存并建立档档案妥善管管理。消防防设备运行行与维修资资料包括：设备运行行情况记录录、设备维维修

31、记录、设设备技术革革新资料记记录。设备备运行记录录每月一册册，每月统统计一次，每年装订订一次，并放档案案室保存；设备维修修记录每月月统计一次次，每季装装订一次，并放档案案室保存；设备技术术革新资料料记录保存存于档案室室。四、建立消消防设备运运行制度物业区域内内的消防设设备运行的的好与坏，除除了所配置置的消防设设备故有的的瑕疵外，也也有人为原原因造成的的设备出现现这样或那那样的问题题，因此，在在消防设备备运行的同同时，消防防制度的建建立是必不不可少的，这这是消防设设备运行的的前提保障障和规范操操作人员的的行为标准准，所以。必必须建立消消防设备运运行管理制制度。消防防设备运行行管理制度度要体现在在

32、以下几个个方面：1、物业服服务企业必必须配备消消防设备管管理技术人人员，要求求既有机电电设备管理理知。2、识和经经验，又要要懂消防知知识的复合合型专业人人员。3、泣明确确消防设备备负责人，责责任到人。4、消防监监控中心224小时的的监管到位位。5、消防设设备巡视、检检查、测试试方面的要要求。6、消防设设备运行操操作流程的的编排。7、消防设设备维护保保养的具体体方法。8、有关消消防设备运运行维护记记录的管理理要求。9、明确巡巡检周期、项项目的具体体要求。10、考虑虑消防设备备突发故障障的应急方方法。通过建立消消防设备运运行管理制制度，使物物业区域内内的消防设设备运行有有一个安全全的保障措措施和消

33、防防安全工作作到位，确确保物业区区域内业主主、使用人人的生命、财财产的安全全，最终使使业主能够够安居乐业业和安心工工作。五、消防设设备的系统统构成消防设备系系统是物业业区域内消消防安全的的重要保障障，通常消消防设备系系统由8个部分组组成：1、火突报报警系统火灾报警系系统由烟感感探测器、温温感探测器器、手动报报警按钮、监监控系统、火火警警铃、消消防广播系系统等组成成。2、消防控控制中心。消防控制中中心由集中中报警器、联联动控制柜柜、消防电电梯控制器器等组成。当当发生火警警时，控制制中心指挥挥各项灭火火、疏散和和救护行动动，并直接接控制消防防泵、送排排风设备等等。3、消火栓栓消火栓系统统主要由消消

34、防泵、管管道、阀门门、水龙带带、喷水枪枪、消防水水泵接合器器等组成，是是常用的灭灭火装置。4、自动喷喷洒灭火系系统自动喷洒灭灭火系统由由喷水泵、供供水管道、喷喷头等组成成。当火灾灾使环境温温度达到一一定的临界界值时，该该系统就会会喷水灭火火，是一种有有效的灭火火系统。5、防排烟烟系统防排烟系统统由防火门门、通风管管道、排烟烟风机、正正压送风机机组成，通通过排烟风风机抽走烟烟气，用正正压风机强强制送入新新风。6、安全疏疏散与防火火隔离系统统安全疏散与与防火隔离离系统由安安全疏散指指示灯、防防火门、防防火卷帘、水水幕等组成成，对人员员起到安全全指示方向向作用，对对烟和火起起到隔离作作用。7、灭火器

35、器灭火器为较较常用的灭灭火器具，携带方便便，对初期期火灾灭火火效果好，常常见灭火器器分为泡沫沫灭火器、干干粉灭火器器等。8、其他消消防设施其他消防设设施包括室室外消防道道路、室外外消防管网网及消火栓栓井；对于于高层建筑筑还必须设设置避难层层，甚至在在屋顶设置置可供直升升机起落的的救援平台台等。六、消防设设备安全检检查与维护护搞好消防设设备的维护护检查，尽尽管这些消消防设备可可能几十年年也不一定定会用上一一次，但通通过对消防防设备进行行检查维护护养护保证证其常处在在“可用”状态，以以防万一，是是消防管理理的重要工工作。怎样样才能搞好好消防设备备的维护检检查工作，需需要从以下下几个方面面做起。1、

36、定期对对消防设备备进行检查查维护。定期对消防防设施进行行检查，以以便发现问问题，更换破损损器材，补充丢失失器材，通通常2个月一次次检查有如如下设施：（1） 屋内消火栓栓，查消防防水带是否否霉腐。查消火栓栓接口是否否生锈。通通过滴油防防锈的办法法，保证消消火栓手柄柄能够打开开。（2） 检查防火门门闭门器是是否有效，滴滴油防止生生锈卡断。（3） 检查疏散指指示标识是是否清晰，用用手按动试试验键，进进行断电自自亮检查。（4） 检查风阀箱箱内是否存存放杂物。检查风口口挡板和风风阀箱门是是否松脱。（5） 检查消防广广播扬声器器、手动报报警按钮、烟烟感控测器器、消防警警铃等是否否松脱，如如发现问题题及时修

37、理理紧固。2、定期对对消防供水水系统进行行试验检查查（1） 检查消防管管道阀门是是否全部处处在“开”状态，并并要求在消消防阀门丝丝口处滴油油防锈（2） 检查地下和和楼顶的消消防水池是是否水量足足够；（3） 每2个月至至少点动一一次消防泵泵，时间以以观察水压压是否上升升为准；（4） 定期给消防防果电机轴轴承加注黄黄油，防止止生镑。保保证消防供供水系统始始终处在“可用”状态。3、定期进进行消防电电梯功能检检查要求每半年年进行一次次消防电梯梯迫降试验验，迫降以以后要求消消防电梯能能用消防员员的专用钥钥匙打开启启用。（1） 定期进行消消防功能检检查一年一次定定期抽样对对楼道烟感感探测器进进行吹烟试试验

38、；手动动报警按钮钮报警试验验；消火栓栓手动远程程启泵试验验，与此同时时进行消防防广播试音音。在吹烟烟、手动报报警及消火火栓远程启启泵试验的的同时，消防监控控中心主机机显示消防防报警地址址，防排烟烟风机联动动正常，楼楼层风阀打打开，警铃铃响起。在在进行消防防试验时必必须事先“公告”通知物业业区域内业业主，以免免引起恐慌慌。消防功功能试验中中应检查：（2） 防排烟风机机启停是否否正常，有有无异声、异异味，风管管有无镑蚀蚀，并及时时给风机拖拖动电机轴轴承力u注黄油润润滑；（3） 检查风阀“开一关”是否灵活活，风量是是否足够，有有无异物阻阻塞。应定定期给风阀阀联结件处处株油防锈锈。4、发电机机维护检查

39、查大厦自备发发电机主要要是具备火火灾事故时时，市政停停电情况下下提供电梯梯、消防泵泵、公共通通道照明、防防排烟风机机等紧急电电源，因此此对其定期期进行维护护性试运行行必不可少少。一般一一个月试运运行一次约约15分钟，平平时保证机机油、柴油油和冷却水水量充足。主主要检查项项目有：（1） 发电机蓄电电池电量是是否足够，必要时定定期附加充充电；（2） 定期更换陈陈旧的电池池液；（3） 经常检查润润滑机油的的酸碱度、色色泽、黏度度和杂质量量，及时更更换陈旧机机油；（4） 定期检查水水格油格，保保证循环冷冷却水路和和柴油油管管的畅通；（5） 年一次检查查化烟部位位，清理烟烟垢，提高高发电效率率，延长发电

40、电机使用寿寿命。5、消防监监控主机的的检查通常消防监监控主机都都有自检查查功能，每天检查查一次，搜搜寻系统故故障及时排排除。保持持主机工作作环境干燥燥、环境温温度控制在在251室温温。并经常常检查主机机附属部件件的功能是是否正常，如如打印机打打印功能，计计算机地址址显示功能能和主机自自备电源切切换功能等等是否正常常，如发现现问题应及及时修复或或更换故障障部件。因因为消防监监控主机是是整个消防防报警系统统的“心脏”正确使用用，精心维维护是保证证这个“心脏”正常工作作的关键。（1） 喷淋系统的的试验检查查喷淋系统主主要用于物物业公共区区域内自动动灭火，当当喷淋头在在特定的温温度以上爆爆裂时自动动喷

41、水灭火火并启动喷喷淋泵。消消防管理员员通常每半半年对喷淋淋管末端放放水试验至至启动喷淋淋泵止。观观察记录水水压表变化化及喷淋泵泵运行情况况。对喷淋淋系统及管管道阀门的的维护保养养工作与消消火栓泵类类似。（2） 温感、烟感感及防火门门检查对烟感和温温感及防火火分隔卷帘帘门的试验验检查，一一般一年一一次。烟感感译餘采用用吹烟的办办法，而温温感试验最最好采用电电热吹风，不不提倡使用用明火燃烧烧。试验后后要求消防防主机能显显示试验地地址并联动动分隔区防防火卷帘门门下降，降降到中部时时应约有110秒钟停停留时间以以便区内人人员逃生，最最后降至底底部。这些些功能试验验必须同时时伴有警铃铃报警声。在在卷帘门

42、下下降的同时时，消防管管理员应检检查卷帘门门下降有无无异声，并并给门动力力传动部件件加油润滑滑及防锈。消防设备的的维护检查查看似平凡凡，但它是是保证物业业区域消防防系统正常常运行的基基础,消防工作作人员的工工作是保证证系统在需需要时，能真正启启动消防设设备保障物物业安全。七、消防设设备的运行行管理在日常的消消防设备运运行管理过过程中，物物业服务企企业首先是是要做好消消防设备运运行的劳动动组织。劳劳动组织的的具体任务务要从以下下几个方面面入手开展展工作：1、在合理理分工与协协作的基础础上，合理理配置劳动动力。根据消防设设备的操作作技术要求求与岗位设设置的要求求，采取合合理的组织织形式以提提高工作

43、效效率主要包包括：（1） 定员工作；（2） 作业组的组组织；（3） 工作轮班组组织。3、建立完完善消防设设备的管理理制度，管管理制度是是工作的依依据与准则则，主要包包括：（1） 消防设备的的安全操作作规程；（2） 消防设备的的巡检工作作制度；（3） 岗位职责；（4） 值班与交接接班制度；（5） 记录与报表表制度；（6） 报告制度与与服务规范范等。第三章 电梯运行行与管理电梯作为人人们日常的的垂直运输输工具，其安全性性能和舒适适性能是备备受人们的的关注，在曰常的的电梯运行行管理当中中如何将电电梯运行好好、管理好好是物业服服务企业的的工作重点点，因为电梯梯运行管理理的好与坏坏关系到电电梯的使用用寿

44、命和使使用安全，所所以规范电电梯运行管管理工作，是是确保电梯梯良好运行行的前提。要要运行和管管理好电梯梯，就必须对对电梯设备备进行全面面细致的了了解，只有有了解和熟熟悉电梯的的功能和具具体操作，才才能傲好电电梯的管理理和安全运运行,确保业主主及有关人人员的安全全使用。一、电梯分分类1、电梯按按用途分为为（1） 乘客电梯；（2） 载货电梯；（3） 客货电梯；（4） 病床电梯；（5） 住宅电梯；（6） 服务电梯（供供图书馆、办办公楼、饭饭店运送图图书、文件件、食品等等，不允许许人员进入入的电梯)；（7） 观光电梯。2、电梯按按速度分为为：（1） 低速电梯（lm/ss);（2） 快速电梯（2m/s)

45、;（3） 兩速电梯（大大于2m/s)。3、电梯按按拖动方式式分为：（1） 交流电梯；（2） 直流电梯。4、电梯按按驱动方式式分为：（1） 液压式电梯梯；（2） 螺旋式电梯梯。5、电梯按按操作方式式分为：（1） 乘客自己操操作电梯；（2） 专门操作员员操作电梯梯。6、电梯按按控制方式式分为：（1） 手柄搮纵电电梯；（2） 按钮控制电电梯；（3） 信号控制电电梯；（4） 集选控制电电梯；（5） 并联控制电电梯；（6） 群控电梯。二、电梯的的组成电梯一般由由机房、井井道、轿厢厢和层站组组成。1、机房机房是电样样的重要组组成部分，是安装曳曳引机、电电气控制柜柜、限速器器的房间。机机房一般设设置在井道道

46、的上方，有有足够的空空间，通风风良好。2、井道井道是为轿轿厢和对重重装置运行行而设置的的垂直筒体体，由顶板板、井道壁壁、底坑和和轿厢轨道道等组成。3、轿厢轿厢是用来来运送乘客客或货物的的箱体，由由于各类电电梯的用途途不同，轿轿厢的结构构也不一样样。客梯轿轿厢内装饰饰有各种豪豪华的轿顶顶结构及轿轿壁饰面。4、层站层站是指各各楼层用于于出入轿厢厢的地点，层层站主要包包括层楼显显示器、自自动厅门开开关、手动动钥匙开关关、厅门呼呼梯钮、到到站钟等。三、电梯运运行管理的的主要工作作在日常的电电梯运行管管理中，物物业服务企企业应从以以下几个方方面开展工工作。1、依据电电梯生产厂厂家提供的的图纸及相相关的技

47、术术资料，制制定本物业业区域内电电梯的安全全运行和维维护保养规规章制度和和工作程序序。2、工作程程序包括：值班安排排、操作规规程、应急急处理、日日常巡检及及保养方案案。3、建立电电梯技术档档案，将电电梯的原始始技术资料料、安装验验收资料、检检测维修资资料进行分分类归档，妥妥善保管。4、熟悉电电梯的日常常消耗材料料的种类及及规格，并并适当的备备置一些常常用的消耗耗品，如照照明灯、机机油等。5、选择有有专业资格格证书的专专业电梯维维护保养公公司作为电电梯的维护护保养单位位，并签订订维护保养养合同，确确定维护保保养的等级级和维护费费用。6、安排专专人负责电电梯的日常常巡检和对对外联络工工作。7、对外联联络工作包包括：政府府技术监督督部门对电电梯的年检检和审验、日日常与电梯梯维保公司司的联络工工作、获取取电梯合格格证书等。8、协助配配合专业电电梯维护保保养公司做做好电梯的的各项运行行工作。四、电梯运运行安全的的预防措施施1、制定应应急方案针对可能出出现的险情情制定处理理方法，如如电梯困人人的解困程程序、火灾灾时电梯的的迫降程序序等。2、建立电电梯工作制制度和值班班制度在电梯内设设置摄影头头，监控中心心一旦发现现险情，及及时报告工工作人员进进行处理。3、制定电电梯巡查制制度按时巡检电电梯的使用用状况，发发现轿厢升升降异常、