广州某热销大型商场全程立体策划流程10155.docx

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1、最具借鉴热热销商场全程立体策策划流程广州某热销销大型商场场策划流程程操作步骤骤1：商场场物业市场场调研分析析操作步骤骤2：项目目条件分析析操作步骤骤3：项目目定位策略略操作步骤骤4：商场场建筑规划划及设计操作步骤骤5：营销销推广投资资回报分析析操作步骤骤6：广告告推广策略略操作步骤骤7：关于于旺场经营营建议操作步聚11：商场物物业市场调调研分析商品房大量量空置，有有一条很重重要原因是是发展商的的决策层缺缺乏必要的的市场调查查，没有掌掌握到足够够的商场信信息导致决决策失误，使使项目开发发出现选址址不准和市市场定位不不发。如位于武汉汉市江岸区区某大厦，从从它的规模模、设计、装装修、设备备，到付款款

2、方式，这这个项目在在同一区位位中应属佼佼佼者，但但建成以来来，出租和和出售比率率都很低，发发展商难以以实现预期期效益。究究其原因，主主要是投资资失策。该该地方改造造前路面狭狭窄残旧，常常堵车，人人气虽旺，但但大量是外外来人口，收收入不高，周周边多家大大型国营企企业经济也也不甚景气气，且周围围临建商铺铺月租金要要比大厦租租金便宜11半多。在在这样的环环境中，发发展商把大大厦定位为为商业、酒酒店、桑拿拿等，显然然是不适合合的，是不不经深入市市场调查作作出的不准准确决策。商场物业成成功开发的的前提是做做好市场调调查，否则则，就不能能在残酷的的市场竞争争中获胜。但但很遗憾，不不少开发公公司并没有有一套

3、完善善可操作的的关于项目目开发前期期的市场调调查方案，每每每接到一一个项目，总总是凭国土土、规划、税税务要求和和几个楼盘盘的数据就就由业务人人员凭经验验写出项目目的可行性性分析报告告。科学性性、准确性性不高。1、商业物物业调研需需要了解的的内容： 11.1.11对经济与与发展形势势分析房地产业的的发展与一一个国家和和地区的政政治、经济济、金融、教教育和治安安、社会发发展等因素素息息相关关。这些因因素将直接接或间接对对房地产市市场和产业业产生影响响，尤其是是对房价和和销售情况况。要制定定正确的开开发项目策策略，不能能不综合考考虑这些因因素。一些些外商之所所以纷纷投投资发展我我国房地产产业，很重重

4、要原因是是他们看到到了改革开开放后的中中国经济不不断向前发发展，政局局和社会环环境稳定，投投资收益率率高，广大大人民群众众有迫切改改善改善住住房条件的的需求和能能力，事实实也正是如如此。1.1.22对房地产产市场发展展态势分析析对本地区、本本省、周边边城市（外外销楼还须须了解港澳澳地区的房房地产市场场动态）以以至全国房房地产开发发建设的总总体情况进进行了解。这这样才能克克服投资的的盲目性，有有助于市场场定位准确确。前几年年，武汉市市有些发展展商看到写写字楼有利利可图，回回报率高，纷纷纷投资兴兴建。由于于未对市场场当时和未未来几年写写字楼需求求情况进行行深入了解解和预测，以以致盲目投投资，造成成

5、今天写字字楼大量空空置、投资资难以回收收的现实。这这方面需要要了解的内内容包括近近几年各类类房地产开开发项目完完成投资额额、竣工面面积、施工工面积、新新开工面积积、销售面面积、销售售价格、空空置面积、市市场变化情情况，以至至今后几年年对各类物物业潜在需需求与有效效需求的分分析。当然然，也包括括银行开展展住房抵押押贷款情况况的力度和和发展趋势势等。1.1.33对房地产产政策法规规和政府规规划措施近期，有关关房地产的的投诉纠纷纷日益增多多，除了购购房者法律律意识有所所加强外，更更重要一点点是不少发发展商没严严格按章办办事，出现现了商品房房交易中常常见的短斤斤缺两、货货不对板、延延期交楼、承承诺不兑

6、现现等问题。所所以开发企企业的领导导和专业人人员必须熟熟悉有关政政策法规，遵遵章守法。否否则，稍有有差错便会会直接影响响到开发项项目的正常常顺利进行行，造成不不必要的浪浪费。这方方面主要了了解的是：土地使用用、规划设设计、拆迁迁安置、开开发管理、建建筑施工、销销售、税收收、物业管管理等方面面的法规以以及政府领领导人的重重要讲话，新新的政策措措施、工作作部署等。近近期出台的的关于住房房制度改革革、蓝印户户口制度，尤尤其对商品品房预售条条例等规定定、政府对对销售“放心房”的要求等等等，更须须熟悉和严严格执行。掌掌握上述各各有关政策策法规及政政府调整政政策的信息息，就能及及时调整房房地产开发发和销售

7、策策略，有助助于项目的的成功。1.1.44对项目周周边居民的的调查无论哪一类类物业，要要做到市场场定位准确确，都必须须深入了解解居民，尤尤其是项目目周围居民民的住房现现状、人员员构成、文文化程度、收收入情况、购购房能力、住住房需求、购购房动机及及未来住房房的期望，可可接受的价价格，对付付款方式、套套型面积、装装修标准、居居民环境和和设施配套套等。然后后再有针对对性的根据据这些资料料来确定将将来所开发发项目的市市场定位。比比如，有的的项目所在在环境居住住情况比较较复杂，各各类居民杂杂居，外来来人员不少少，如果把把市场定位位为大套型型的中高档档住宅，将将有可能导导致挫败，因因中高收入入人群一般般不

8、愿到这这类地段购购房居住。1.1.55对周边同同类楼盘的的调查了解解对周边同类类楼盘的调调查了解，有有利于在制制定项目营营销策略时时做到扬长长避短，在在今后的市市场竞争中中处于较为为有利的位位置，制定定正确的竞竞争对策。这这方面了解解的内容主主要有：楼楼盘所处位位置、销售售面积、销销售价格、销销售手法（包包括宣传口口号、卖点点和宣传媒媒体等）、销销售进度、付付款方式、购购房对象及及楼盘设计计造型、装装修标准、配配套设施和和环境美化化绿化等，同同时还要尽尽可能了解解楼盘的施施工进度、资资金到位情情况和物业业管理情况况等，然后后制表逐一一进行比较较分析，以以便正确定定出自己的的开发营销销策略。市场

9、调查获获取信息的的方式、方方法很多，为为了获得准准确而周详详的第一手手资料，发发展商既要要重点使用用本单位专专业人员，充充分发挥其其积极性；也可以适适当聘请一一些相关专专业的社会会人员和在在校大中专专学生作为为兼职人员员，交给他他们承担部部分调查工工作；还可可以委托有有关机构进进行调查策策划。无率率由谁去做做这项工作作，都要求求深入细致致，坚持不不懈。2、以下三三种调查方方法可作参参考1.2.11直接调查查直接与政府府人士、房房地产代理理商、发展展商、金融融部门、行行业协会、社社会有关机机构以及市市场中的活活跃人士广广泛交流接接触，询问问、请教，以以较快的速速度获得所所需的市场场信息。通通过这

10、种方方法取得的的信息往往往比较可信信。1.2.22间接调查查通过报纸、刊刊报及其他他媒体收集集有关房地地产信息、发发展动态、市市场分析等等材料，当当然对这些些材料要对对比分析，去去伪存真。1.2.33直接征询询这一方法的的难度相对对较大但获获得的信息息具有较强强的参照性性，对项目目的定位和和营销的制制定很有意意义。使用用这种方法法，首先要要把咨询了了解的问题题编制问卷卷、填写。咨咨询调查要要注意对象象的选择，要要合理选择择各阶层不不同年龄、文文化、收入入层次的被被访人员，使使调查具有有代表性。这这种方法也也可以街头头随机访询询或在展销销会上作问问卷调查。1.2.44现场“踩点”调查这是不少发发

11、展商、代代理商作市市场调查常常用的方法法。调查人人员以买楼楼者身份直直接进入销销售现场，通通过索取楼楼盘资料、听听售楼员介介绍，实地地调查观察察，从而获获得资料。不不过要注意意楼盘资料料和售楼员员介绍是否否有夸大和和不全面之之处，不要要为其表象象所迷惑。尽尽可能通过过参观楼盘盘、施工现现场及其他他途径从侧侧面，从其其内部人员员和一些已已购房人士士作深入的的调查，增增大调查结结果的可靠靠程度。操作步骤22：项目条条件分析2.1项目目的开发原原则及思路路充分考虑虑多行为与与商业的有有机整合，既既保障开发发商的开发发利益，又又要确保按按商业区模模式进行商商场动作；充分考虑虑本案所处处商圈的特特色与经

12、营营文化嫁接接，创立本本案的核心心商圈的竞竞争力；“售得出出、租得满满、做得旺旺”为大前提提，对本案案的投资者者，租赁经经营商户，服服务的消费费人群进行行合理而准准确的市场场定位。以“做得得旺”为终极目目标，进行行招商定位位，功能划划分和商户户组合；以本案的的目标消费费群作为市市场宣传推推广的主要要攻击对象象，强势树树立本案品品牌形象；优先引进进核心主力力店。设计计具备自身身特色的营营销策略，推推出适合市市场的投资资品种。2.2项目目SWOTT分析S项目目优势地段位位于传统的的商业区荔荔湾区下九九路段与康康王路交汇汇处，正对对100000文化化广场。交通康康王路正式式启用，南南北交通提提升，将

13、促促进经贸发发展。人流日日均流量高高达30-50万人人次。旅游文化古迹名名胜众多，西西关风情文文化已成为为十大旅游游景点之一一，旅游优优势不断开开发运用，促促进商贸经经济发展。政策旅旅游带动经经贸是政府府对步行街街的经济规规划，给商商业项目提提供了广阔阔发展空间间。W项目目劣势区域经营形形象化以中低档档产品经营营为主，产产业形象较较乱，对品品牌商户投投资经营及及外区消费费购物缺乏乏吸引力。面积项项目为东西西两座，中中间以天桥桥作连接，单单层面积较较小。配套停停车场，仓仓储，物流流等硬件设设施有待完完善。O项目目机会经营模式在区域域市场中缺缺乏新型的的主题特色色商场。旅游文化观光旅旅游价值不不断

14、提升，可可吸引众多多外地旅游游群体购物物消费。商业价值提提升交通及及区域形象象提升，购购买力增强强，吸引多多类经营商商户进驻经经营。T项目目威胁经营商品及及品牌商户户在同一区区域存在复复叠经营现现象。十甫名都商商场将在今今年8月开开业，招商商难度增大大，而且该该项目经营营规模宠大大。市内多多大商场招招商力度不不断加大，品品牌客户群群体是共同同招商对象象。总 结：从外部环境境到内部规规划及经营营的长远角角度出发，如如何利用本本项目独特特的环境优优势，制定定出创新的的经营模式式及观念，营营造出精品品项目，充充分运用广广场项目规规划特色，形形成具竞争争力的市场场优势，给给投资者充充足的信心心。无论经

15、经营步景，经经营模式，开开业时间，项项目包装，建建筑规划设设计，物业业管理，开开业后经营营推广等方方面需细致致研究制定定。2.3上下下九商圈消消费群体特特性 AA.商品种类类丰富，价价格便宜成成为吸引力力之一，商商品的组合合、商品档档次是商场场定位的首首要因素。B.本区以以青年消费费群体为主主，集中在在15-335岁之间间占80%以上。C.消费者者购物时间间约3小时，购购物消费支支出在1550-3000元之间间，主要购购买服装、鞋鞋类、精品品及饮食消消费为主。D.高档品品牌在本区区由于消费费力较低原原因，未形形成主流消消费，但随随着城建规规划及交通通便捷的提提升，入住住居民素质质提升，将将全面

16、提高高其整体消消费购买力力。E.旅游观观光特性日日益明显，珠珠江三角洲洲及省外、港港澳地区游游客数量逐逐年增加，消消费群体正正逐步扩大大。F金银玉玉器、古玩玩等中高档档商品吸引引来自国内内外众多商商这有前来来交易，从从侧面促进进各类消费费需求。2.4上下下九商业步步行街经营营特性A.以街铺铺经营为主主，商场室室内铺为辅辅助，面积积主要集中中在50-80，10-20两两类为主。B.服装、鞋鞋类、眼镜镜、金银玉玉器、化妆妆品是主力力经营商品品，中低售售价为主。C.经营商商户薄利多多销及特色色经营吸引引消费群体体，普遍经经济能力中中低为主。D.商户有有在提升整整体街区形形象的同时时对经营档档次提升的

17、的需要。商铺档次参参差不齐，形形成落差较较大，尤其其是大型商商场的室内内铺，缺乏乏统一经营营规划，功功能划分杂杂乱，缺乏乏整体扩张张力度及管管理，形象象有待提升升。操作步骤33：项目定定位策略3.1商场场的市场定定位形象定位上下九步行行街集购、食食、娱、休休为一体的的新概念，立立体花园街街市，建造造立体步行行街。强调调街铺，强强调步行街街，强调商商场特色吸吸引力，强强调西关传传统商业文文化。强调调商场包装装特色，经经营特色，旅旅游特色，以以及休闲购购物吸引力力，强调西西关传统商商业文化。立体花园街铺特色经营旅游文化 + +3.2商场场的目标客客户定位租赁使用商商场的目标标群分析品牌形象店店 /

18、 连锁店 / 专业业店 / 传统商户户 / 个个体工商户户目标群特性性：以经营中中低档服装装、鞋帽、金金银玉器、生生活用品、精精品等传统统商品为主主。中小型商商户以薄利利多销作经经营目标，缺缺乏精品特特色经营意意识。租金承受受力较低，普普遍存在街街铺经营概概念。对整体区区域形象及及交通条件件提升，加加强旅游文文化建设带带动经贸发发展非常乐乐观。近年出现现大批年轻轻创业经营营商户，经经营潮流前前卫产品，吸吸引众多青青少年消费费群体。3.3商场场的目标消消费群目标投资经经营者及消消费群体分分析本项目所在在商业区中中，覆盖所所有年龄阶阶层的消费费者。主体体消费群在在18-335岁占445%，335-

19、455岁占355%，155-35岁岁占20%。所以在在功能规划划上尽可能能满足各年年龄段消费费需求。15-255岁A.属于冲冲动性消费费心理，而而且很大的的自主支配配权，喜欢欢相互攀比比，追求新新事物，新新潮流，带带有一定消消费的盲目目性。B.消费力力以中低档档为主，以以购买快速速消耗商品品为主，包包括服装、鞋鞋类精品、小小食、音像像制品、IIT产品、体体育用品为为主。25-355岁A.具有一一定的经济济能力及支支配权，追追求品牌和和享乐，消消费心理较较为成熟。B.消费力力以中高档档为主，是是主力消费费群体，以以购买中高高档实用型型产品为主主。包括：电器器、IT产产品、服装装、鞋、化化妆品、音

20、音像图书制制品、钟表表、家居用用品等。35-455岁A.较强经经济能力及及支配权，追追求品牌实实用型产品品为主，消消费心理成成熟理性。B.消费以以中高档为为主，购买买中档耐用用型保值产产品为主。包包括：古玩玩、字画、玉玉器、家居居用品、服服装、鞋类类、化妆品品、音像图图书制品等等。C.注重品品牌商品的的内涵，注注重投资性性产品及追追求更高层层次的文化化及娱乐享享受。旅游客户群群体A.亲身体体验中国传传统西关文文化艺术和和商业步行行街特色而而前来购物物观光消费费，具一定定的冲动性性和随意；B.传统的的中档商品品较受欢迎迎，消费力力以中高为为主；C.是主力力消费群体体之一，从从而带动购购物、饮食食

21、、娱乐消消费。3.4商场场经营模式式经营模式组组建建议如如下：1、广泛地地与旅游机机构，旅游游局文化机机构合作，借借游客群体体优势，吸吸引至本商商场观光。2、在经营营传统商品品基础上，强强调配套及及特色服务务。旅游观光特色主题经营购物、饮食、娱乐、休闲一体化3.5商场场的商品定定位及功能能定位楼层功能定位建 议B1青少年潮流流时尚用品品专区。包包括服饰、鞋鞋帽、精品品、IT音音像制品、特特色饮食网网吧引入各类手手工作坊，航航模、手工工艺品制作作培训班。并并与少年宫宫及港澳地地区青少组组织联手举举办各类青青少年活动动，并成立立青少年活活动基地。F1高档品牌时时尚用品包括服装、鞋鞋类、化妆妆品、皮

22、具具、精品在商场街铺铺利用骑楼楼及文化广广场建筑特特色，设立立露天和室室内相连的的茶艺馆、咖咖啡酒廊与与二楼相连连。增加商商场休闲观观光功能。F2中高档品牌牌时尚用品品在二楼售卖卖多类用品品的同时，设设立美容、美美发、美甲甲、美休的的专业会所所机构，以以及书吧、网网吧在购物物之余，提提供全面配配套服务。F3（东）粤居茶楼，荔荔湾美食以极富传统统的广州西西美食特色色粤剧艺术术表演带动动饮食消费费。F3（西）旅游工艺品品专卖店、丝丝绸、旅游游工艺品、民民族服饰、古古玩玉器、字字画、中药药材引入清平市市场，玉器器街、十三三行等特色色经营商户户，并吸纳纳1-2间间品牌旅游游公司提供供各类服务务，同时对

23、对工艺品的的展示、销销售、鉴定定成立专业业权威机构构，对其进进行监督管管理、推广广，并成立立艺术协会会，吸引各各地行专前前来交流、交交易提升经经营档次。F4广州西关美美食城吸纳纳泮溪酒家家、陶陶居居、北园酒酒家、菜根根香、广州州酒家等老字号大大中型酒家家引入老字号商户，体体现西关及及广州传统统钦食文化特色色，形成饮饮食文化，并并提供一些些特色商品定位以经营中高高档商品为为主，提供供完善的配配套及特色色服务，全全面提升经经营形象，体体现项目定定位优势及及长远市场场竞争优势势。功能定位集旅游观光光、购物、饮饮食、娱乐乐休闲于一一体的立体体花园式商商场。3.6特色色定位1、 上下九路全全新概念的的立

24、体园林林街铺。 22、全面导导入园林绿绿化，强化化休闲旅游游功能。 33、利用楼楼层高的不不利条件，作作退台设计计，导入立立体园林效效果，增强强商场外观观及通透性性4、立体化化的步行街街，层层皆皆地铺。5、传统骑骑楼商业文文化的现代代版，承传传百年繁华华。6、具有极极强的休闲闲、观光、游游览功能，集集购、食、娱娱、休于一一体。3.7竞争争定位经营理念的的领导者丰富的岭南南风情和历历史文化为为主题，建建设成集休休闲购物旅旅游、饮食食旅游、传传统民俗风风情旅游、观观赏、休闲闲、娱乐旅旅游为一体体的多功能能商业城，突突出商场特特有的文化化旅游拉动动商业经营营动作的新新模式。商业文化的的承传追随随者保

25、留上下九九原有金饰饰、玉器、服服装、妇女女、儿童用用品的传统统经营项目目，一方面面培育一批批有声誉、讲讲信用的本本地经营名名店，另一一方面吸引引港台澳和和省内外的的名店、专专店来设分分店。商品定位上上的挑战者者和补缺者者复古传统的的粤内茶楼楼文化，宣宣扬岭南风风情文化，引引进省内外外和港澳地地区中高档档名店入场场经营，填填补本地区区一贯给人人是中低楼楼入线的感感觉。操作步骤44：商场建建筑规划及及设计商场的统一一性，整体体性，首先先表现在建建筑的风格格及造型，色色彩等方面面，并与周周边建筑环环境相融，与与项目定位位一致，经经营特色一一致，注重重装饰物品品的陈设，以以室内装修修风格体现现各类楼层

26、层经营功能能特色。4.1上下下九建筑规规划及风格格特性首层骑楼楼设计，22-3层采采用围蔽式式设计。装饰工艺艺传统丰富富，包括岭岭南木雕、石石雕、砖雕雕、陶雕、灰灰塑、壁画画、铁花、玻玻璃等。街面铺设设麻石砖，墙墙体以青砖砖、女儿墙墙为主，配配以各类造造型的满洲洲窗，流光光异彩。风格融合合了西式、欧欧式建筑特特色。注重建筑筑物、灯光光、影的夜夜间效果，墙墙体以各类类浅色及白白色作搭配配，形成古古典与完美美的结合。4.2整体体规划设计计建议东西两座座以及天桥桥应视为一一种整体规规划 东东西建筑为为岭南建筑筑风格，天天桥为追求求其通透性性和现代感感，也将与与楼层同样样采用退台台叠级式设设计，增强强

27、立体感，采采用全围蔽蔽管道，蓝蓝色玻璃设设计，配上上金属装饰饰构件，增增强现代感感，并以水水平电动扶扶梯连接，增增强东西二二座交通便便利，缩短短来往时间间，有助于于场内人流流交通组织织，并形成成独特的建建筑特色。特色景观观设计建议：项目目正对100000文化艺术术广场，景景观及绿化化将全面营营造，由于于建筑本身身录像片造造型及色彩彩外仍需增增加一些动动感活动，作作为商用物物业，我们们认为水景景的营造十十分必要，俗俗话说“水为财”，商家必必会乐意。建建议在东西西座4-11层建造二二道水帘瀑瀑布，瀑布布从4层飞飞泻到首层层，首层地地面设置两两大储水池池，并连接接一条流动动水道，营营造一道亮亮丽风景

28、线线。同时也也为三层食食肆创造出出高雅的环环境。利用地形形，采用退退或式设计计，导入立立体园林效效果，实现现“室内空间间室外化”立体效果果。建议：每层层建筑作叠叠级式设计计，并在叠叠组平台上上栽种各类类岭南花卉卉、植被。每每层窗上层层采用拱形形设计，让让阳光照射射入室内，增增强采光和和通透性，并并在铺位结结构上采用用隔5-66间铺中间间就预留一一条2米通道，落落地玻璃围围蔽，可清清晰见到街街外景观人人物，增加加立体空间间。街道地地板采用麻麻石地砖开开花作艺术术造型和照照明总体感感觉室外化化。东西二座座建筑风格格外立面以以岭南特色色为主，显显现西关合合壁的完美美艺术效果果。建议：首层层骑楼设计计

29、，采用欧欧洲古典建建筑廊开成成与敞开式式店面相结结合，二三三层外立面面采用全落落地玻璃设设计为主。在在玻璃之间间衔接处用用青砖，方方型立柱作作联接，同同时玻璃表表面将配上上多类传统统图案，并并作摩沙处处理，要增增加室内外外光功能，窗窗柜以拱形形立体作装装饰。四层层采用传统统围合式设设计，外墙墙用线条作作搭配，配配上满洲窗窗，彩色玻玻璃口通花花铁栏，外外飘式阳台台，窗顶增增加兰白色色弧形遮阳阳罩。三楼以上上楼层的垂垂直交通组组织建议把东西两座座室内手扶扶梯移至室室外，直上上三楼。东西两座增增设垂直观观光梯，增增强观光价价值、缩短短上下时间间。整体装饰饰风格建议议突出岭南建建筑特色，包包括造型、色

30、色彩、材料料结合商场场使用设计计特色；各各类装饰品品、艺术雕雕刻、字画画、灯具、广广告招牌、花花卉统一设设计制作；注重夜间间灯光照明明，每一层层叠级位置置配上黄色色泛光、聚聚光等照明明；营造一一种特色旅旅游文化与与休闲购物物的和谐氛氛围。各楼层装装修设计及及商铺间隔隔建议室内装修设设计以简约约设计为主主，强调空空间和材料料的搭配，体体现开阔、明明亮、艺术术氛围浓厚厚特色，体体现各楼层层功能，经经营特色，并并充分将室室外景观自自然过渡到到室内增强强整体。所有商铺广广告招牌、户户外灯箱、吊吊旗、POOP的设置置均由商场场统一制定定，力求完完整统一形形象。楼 层功能定位装修设计商铺间隔面积B1青少年

31、潮流流时尚用品品经营韩日时时尚商品，在在广场入口口设置东西西两个全通通透玻璃拱拱门，用蓝蓝色灯光和和金属物件件，体现时时代IT感感，鲜艳色色彩作为场场内主基调调，地板铺铺彩色地砖砖，凹凸金金属地板，天天花用光管管排列成几几何型，大大型筒灯照照明，配置置分类时尚尚潮流立体体装饰物，涂涂鸦英文、韩韩文、日文文作装饰。采用敞开式式，半敞开开式为主5-8占占20%8-10占60%10-200占200%F1F2中高档时尚用品体现现代时时尚品牌商商品经营特特色，公共共部分用浅浅白色抛光光砖铺设，交交汇部分用用图案搭配配，石茧灯灯组成多种种造型点缀缀开花，墙墙身以玻璃璃间隔为主主。摆设西西关历史图图片、雕塑

32、塑，沿路摆摆设芭蕉树树花卉，增增设各类木木制座椅，廊廊灯柱灯，壁壁灯。用玻玻璃及金属属配件作衬衬托。采用落地玻玻璃围蔽，独独立式商铺铺设计首层：200-50占20%*50-1100占占60%*100以上占220%二层：100-20占占20%*30-550占440%*20-330占440%F3西粤剧茶楼、西西关美食明清复古设设计为主，材材料选用古古砖，女儿儿墙、麻石石砖，红木木甲板，清清漆木门，八八角门窗，各各类雕刻，中中央设置粤粤剧表演表表演舞。敞开式设计计为主*100-150占20%*150-250占50%250以以上占300%F3东旅游工艺品品、传统艺艺术品体现工艺品品特色，重重点在公共共

33、部分进行行装饰设计计。铺设仿仿古地砖，青青砖墙，人人字形玻璃璃瓦，石英英直射灯。尚开式，围围合式设计计为主10-200占500%20-300占300%30-500占200%F4西关美食体现传统美美食文化，营营造高雅氛氛围，重点点在公共部部分装修，铺铺麻石青砖砖和红木板板。围合式设计计为主300-5500占占20%500-8800占占20%800以以上占600%天面楼层露天西餐酒酒廊体现自然交交融的特色色，增强观观光休闲功功能，天面面建造八角角凉厅式拱拱形西式塔塔楼，四周周栽种花卉卉点缀，增增设户外休休闲活动场场所。商户组合建建议主办口散户楼层目标经营商商户商场名称比 例例比例流行前线状状元坊商

34、户户日韩时尚尚用品商户户ITB10.20.8前卫快车音像制品商商户F1ESPRIIT，G20000，U2，CK。0.90.1甘溪F2LV，CDD，PARDDE，卡佛佛连，CHHANELL，姿生堂堂等0.70.3兰湖F3银记、伍湛湛记吴才记记、成珠楼楼南信、杏杏花楼池东座记云吞面、德德昌咸煎饼饼欧成记上上汤鲜虾云云吞面0.50.5雁翅城顺记椰子雪雪糕等F3清平市场、古古玩玉器街街0.30.7步骘城西座泮溪酒家、莲莲香楼、广广州酒家、菜菜根香、北北园、F41荣城南园、西园园、大公酒酒楼等天桥第二层青云云巷第三层层火巷走廊操作步骤55：营销推推广投资回回报分析5.1招商商策略确定一个明明确的招商商思

35、路，贯贯穿始终，树树立长期品品牌，先形形象后规划划。筹备初期，着着重项目整整体形象宣宣传，再针针对商家宣宣传商场经经营理念，功功能规划，经经营优势，投投资前景。先主力后散散户首先将具号号召力的品品牌龙头商商户引入（如如崇光、迪迪生数码）给给予租金优优惠，再借借其品牌优优势，带动动散户进场场。先收紧后放放松遵循“高品品味，低门门槛”策略，对对目标主力力商户适当当放松，严严格挑选吸吸纳商户，在在开业前再再放松各级级散户，力力求“满场开业业”效果。5.2招商商价格价格定位基基础参考区域各各行业租金金水平及各各主要竞争争商场租金金水平，作作前期租金金价格参考考。楼层面积（m22）月租金回报报 （元/m

36、m2）月租金回报报 （万万元/月）年租金回报报 （万万元/年）B13760250-445094-16691128-20288F12856750-11100241-33152568-37800F24026250-3350101-11411212-16922F34026150-220060-811720-9972F4402680-155032-600384-77205.3各楼楼层租金价价格建议租价以建筑筑面积算负一层:2250-4450元/m首层:7550-11100元/m二层:2550-3550元/mm三层:1550-2000元/mm四层:800-1500元/m(饮食部部分,租金金可按实用用面积

37、管管理理费计计算)天面:待定定5.4投资资回报设计计租金回报分分析表(纯纯租金收入入)小计:5001-7665万元/月,总计计:60112-91192万元元/年根据上表所所列,假设设其销售水水平可实现现的前提下下,作如下下分析:总面积:1187944m租金均价：470元元/m月租金:5501-7765万元元/月年租金:66012-91922万元/月月5.5返租租回报分析析 以以商铺F11做返租回回报假设楼层面积（m22）售价（万元元/m2）月租（元/m2）返租回报110% 5年年（万元）返租回报88%5年（万万元）F12856810001142449139如发展商按按上表租金金出租,55年实际

38、租租金收入总总额与发展展商售铺后后的返租回回报率.5年期年回回报率100%之回报报总额多高高于实际租租金。年租金总总额171136万元元。5年期100%回报总总额114424万元元。抵偿业主的的回报总额额同上例，多多回笼79997万元元，约4667万元/月。本分析表未未计租金年年递增幅，若若计算年增增比率，则则发展之收收益应高于于上表金额额。若与租租铺客户签签订年期租租约，可用用时收取春春五年租装装集资费，成成为额外收收入来源。根据上表分分析发展商商铺铺总收益=商铺总销销售额+（55年租金总总额-5年年回报总额额）+租金金年递增额额+租户进进场装修集集资收益+其它收益益。返租销售的的设计从商场

39、开业业之月起，由由发展商向向业主提供供5年年回回报8%或或10%。返租总回报报率为商铺铺成交总额额的40%。40%的的返租回报报在业主购购铺时即付付10%，商商铺交付时时付30%。发展商在在前期销售售实现后即即可回收990|%的的商场资金金。商铺交付付时，相信信整体项目目的销售已已基本完结结，资金回回收已到位位，商场的的招商工作作已全面铺铺开。300%的回报报不可能对对发展商造造成压力和和负担。业主购铺铺后即办返返租，即得得返租回报报交铺前即即可得到55年的全额额回报，免免除一切后后顾之忧。5.6招商商原则前期遵循“高品味，低低门槛”原则。5.7招商商步骤及目目标招商采用“媒体宣传传+公关活活

40、动推广+直销推广广”形式进行行，同时与与工程进度度配合。5.8招商商条件以纯租金金形式为主主，风险较较低；合作分成成，保底分分成形成为为辅助，主主要针对临临时商品展展示推广及及开业前部部分商铺招招商等方面面。租赁期限限，根据各各行业而定定：行 业租 期期所占比例百货零售业业2-3年70%3-5年30%饮食娱乐业业5-8年90%8-10年年10%临租按日/周/月/季度计算算免租装修修期饮食娱乐约约60-1120日百货零售业业约30-50日期 限招商阶段时间楼 层招商目标回笼资金1认知阶段6-7月中中旬F3、F44、B1向各主力行行业龙头商商户作内部部推广2公开招商7-9月下下旬F2、F11以饮食

41、机构构为主，BB1为铺，FF3占600%，F44占50%，B1占占50%150-2250万3持续招商10-122月下旬B1-F44F2占700%，F11占70%，以品牌牌形象为主主240-3300万4试业至开业业前12-2月月1月1日试试业总体招商达达90%以以上150-2200万1月下旬开开业合约保证证金一般按2个个月租金作作按金，合合同期满无无息退还。饮食娱乐业业1个月或或商总额作作押金，合合同期满无无息退还。管理费按日常管理理费的支出出预算摊，建建议标准330-388元/（以以含广告推推广费）经营方式式商家自由经经营牌照发展商统一一发牌照成立专门独独立经营管管理公司，从从事市场公公关，推

42、广广等各项日日常事项，为为商户提供供方便。操作步骤66：广告推推广策略广告推广与与招商部署署同步执行行第一步：新新闻文件形形式炒作，项项目前景规规划经营优优势。第二步：举举行各类公公关活动，推推广项目。以以事件营销销作配合，全全面公开招招商。第三步：广广泛运用各各类有效媒媒体与机构构的多种形形式共同推推广，促进进招商成功功。6.1广告告推广目标标通过塑造商商场品牌形形象强化商场规规划经营优优势增强投资经经营信心及及前景全面成功招招商6.3项目目在推出市市场的宣传传推广铺垫垫及炒作重重点（转下页）推广阶段第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段推广时间6-7月中中旬7-9月下下旬10-122月下旬1-2

43、月上上旬招商部署项目认知阶阶段公开招商阶阶段持续招商阶阶段试业开业阶阶段推广背景康王路5月月1日启用用100000艺术文文化广场即即将兴建，新新闻媒体及及社会各界界高度重视视步行街发发展在建立项目目形象后，逐逐步加强：“旅游购物物”经营优势势与前景；开始全面面公开招商商商家、消费费群对项目目已深入认认识。部分分品牌商品品已进入，强强势吸纳各各主力及散散户入场经经营。品牌牌商户已成成为商场品品牌形象推推广的重要要组成部分分商户已进入入80%以以上，继续续吸纳各类类散户，保保证满场开开业。开始转入商商场形象及及品牌主推推阶段。各类节假日日庆典活动动在前广场场举办，知知名度提升升。推广主题政策荔湾湾

44、区制订的的10年发发展旅游经经济长远战战略交通“路通财财路”的康王路路与步行街街规划西关关风情，现现代版“荔城化道道”设计步行行街上的“立体花园园街铺”经营旅游游休闲购物物的商场前前景优势*“旅游与与假日经济济”对商业的的促进政策市场场。*羊城十大大旅游景点点之十一景景点荔城花道道旅游观光光。*最好玩、最最有特色、最最新奇的一一功能规划划。*旅游、休休闲、凤物物、饮食、娱娱乐商场荔城花道道。*广州商场场上的新星星荔城花道道*项目优势势“地段+人流+经经营模式”商场致胜胜的基本元元素。*经营理念念一我们不不仅出租商商铺，而且且为你创造造财富。*经商优势势上下九百百年经商旺旺地，西关关现代风情情。经营特色一一原来饮茶茶都有粤剧剧看啊！原来购物是是在花园里里！原来旅游可可以一站看看齐！原来这里点点止卖野甘甘简单！*试业前一一黄金经商商宝地，机机遇岂容错错失。快人人一步把握握商机，精精明投资抉抉择。百万人流一一千万商机机一亿万财财富。开业前一上上下九的立立体花园街街铺荔城花道道“旅游特色色，购物出出色”一荔城花花道绝版经