房地产项目尽职调查报告作业指导书19960.docx

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1、房地产项目尽职调查报告作业指导书1.目的本文件规定定了美益益投资公公司房地地产开发发类贷款款尽职调调查的基基本流程程和操作作要求，旨旨在加强强房地产产贷款管管理，规规范房地地产贷款款评估工工作，防防范和化化解信贷贷风险。2.适用范范围本文件适用用于美益益投资公公司房地地产开发发、房地地产开发发企业流流动资金金贷款的的尽职调调查业务务。3.定义、缩缩写和分分类房地产贷款款尽职调调查（以以下简称称“尽职调调查”）是指指在房地地产贷款款决策之之前，在在借款人人取得建建设用地地规划许许可证、建建设工程程规划许许可证，完完成项目目立项、策策划、项项目可行行性研究究的基础础上，对对借款人人的盈利利水平、偿

2、偿债能力力和拟开开发项目目的建设设条件、市市场销售售等各种种因素进进行调查查、预测测、评价价的工作作过程。4.职责与与权限部门/岗位位职责不相容职责责直接评估人人房地产开发发、房地地产开发发企业流流动资金金贷款尽尽职调查查上午材材料收集集、评估估、撰写写评估报报告尽职调查审审查、审审定人审核评估报报告风险部业务总体规规划、检检查、管管理。5.政策1) 房地地产尽职职调查应应当审慎慎调查、材材料完整整、核实实清晰，分分析透彻彻、判断断合理。2) 房地地产尽职职调查应应当遵循循操作与与审核分分开的原原则。3) 尽职职调查应应当遵循循客观、公公正、科科学的原原则。6.流程描描述与控控制要求求流程包括

3、收收集组织织材料、评评估、撰撰写和审审核评估估报告三三个阶段段。流程程的输入入为经办办行项目目人员收收集材料料，流程程的输出出为房地地产尽职职调查的的审核，流流程的主主要风险险是不真真实的客客户基本本资料；调查评评估失误误。关键键控制环环节为收收集组织织材料、评评估。具具体流程程、控制制要求如如下：环节流程描述控制要点6.1收集集组织材材料客户应按照照借款款人应提提交的材材料清单单记录录的要求求提供材材料，经经办行直直接评估估人员应应核实收收集的具具体材料料：1） 客户评价报报告、项项目的立立项批复复、可行行性研究究报告及及批复、下下达规划划任务、征征地拆迁迁、规划划设计及及批复、项项目的动动

4、迁安置置计划，施施工期间间原材料料、动力力、水等等条件的的保障程程度，项项目建设设及投入入使用后后所需的的水、电电、燃气气、供热热等条件件的材料料，政府府有关优优惠政策策。总投投资和资资金来源源、计划划开工和和竣工时时间、开开发期限限以及项项目所在在地区有有关房地地产开发发的政策策环境、发发展规划划、发展展状况和和环保政政策等材材料；2） 如果果是经济济适用住住房项目目，项目目列入国国家建设设计划和和信贷指指导计划划等材料料；3） 项目目地理位位置、四四至、用用途、主主要建设设指标（占占地面积积、建筑筑总面积积、建筑筑密度、建建筑高度度、容积积率、物物业类型型、绿化化率、土土地使用用年限等等）

5、、国国有土地地使用证证、建建设用地地规划许许可证、建建设工程程规划许许可证、建建设工程程施工许许可证；4） 企业自有资资金达到到项目总总投资的的30%的的证明材材料；5） 设计、施工工企业和和建设监监理企业业的资质质等级、资资信业绩绩；6） 要求的其他他有关材材料。对材料的真真实性、齐齐全性核核实，对对有虚假假、不齐齐全的材材料要求求客户重重新提交交。风险因素11：伪造不真实实的客户户基本资资料事件类型：外部欺欺诈风险级别：高风险险控制目标：保证客客户基本本资信情情况真实实准确控制措施：落实贷贷款第一一责任人人制度，实实行双人人、实地地调查控制部门/岗位：经办人人、经营营主责任任人6.2评估估

6、1）评估内内容：借借款人及及项目主主要关系系人资信信评估、项项目概况况和建设设情况评评估、项项目市场场情况评评估、项项目投资资估算与与融资方方案评估估、财务务基础数数据的确确定、财财务效益益评估、不不确定性性分析以以及银行行效益与与风险防防范措施施评估。项目主要关关系人资资信评估估a) 借款款人及项项目主要要关系人人资信评评估要通通过对借借款人及及项目主主要关系系人（如如其母公公司、主主要投资资人）的的经营情情况、财财务状况况、信用用情况的的考察，对对其资信信状况进进行综合合分析。b) 对借借款人及及项目主主要关系系人的资资信评估估，应在在对借款款人、项项目主要要关系人人进行客客户评价价的基础

7、础上，从从客户评评价报告告中摘录录有关内内容，列列表综合合反映企企业名称称、企业业经营情情况、财财务情况况、评信信状况等等。c) 对所所评估的的贷款项项目，须须针对项项目各关关系人之之间的产产权及其其他控制制关系，绘绘制项目目有关各各方关系系树形图图，并作作文字说说明。项目概况和和建设情情况评估估 a) 项目概概况和建建设情况况评估要要对项目目建设的的基本情情况、建建设条件件、实施施进程、设设计施工工监理情情况、环环境保护护条件等等进行综综合论证证分析。b) 项目目建设的的基本情情况评估估要调查查项目的的地理位位置、四四至、用用途、主主要建设设指标（占占地面积积、建筑筑总面积积、建筑筑密度、建

8、建筑高度度、容积积率、物物业类型型、绿化化率、土土地使用用年限等等）、总总投资和和资金来来源、计计划开工工和竣工工时间、开开发期限限以及项项目所在在地区有有关房地地产开发发的政策策环境、发发展规划划、发展展状况和和环保政政策等，并并分析投投资该项项目是否否符合国国家产业业政策、区区域发展展战略等等；c) 项目目建设条条件评估估要调查查项目是是否得到到政府有有关部门门的立项项批复，明明确土地地使用权权获取的的方式、使使用年限限，核查查房地产产开发相相关证件件：包括括国有有土地使使用证、建建设用地地规划许许可证、建建设工程程规划许许可证、建建设工程程施工许许可证等等。审核核企业自自有资金金是否达达

9、到项目目总投资资的300%，考考察项目目的动迁迁安置计计划，施施工期间间原材料料、动力力、水等等条件的的保障程程度，项项目建设设及投入入使用后后所需的的水、电电、燃气气、供热热等条件件是否落落实，是是否享有有政府有有关优惠惠政策。 d) 如果果是经济济适用住住房项目目，还要要审核项项目是否否列入国国家建设设计划和和信贷指指导计划划。e) 项目目建设实实施进程程评估。要要对申请请贷款项项目从立立项、可可行性研研究报告告及批复复、下达达规划任任务、征征地拆迁迁、规划划设计及及批复、取取得建建设工程程施工许许可证直直至开工工、竣工工、销售售的进展展情况评评估。对对未开工工项目要要掌握其其开、竣竣工时

10、间间及进度度安排, 对已已开工项项目要说说明工程程建设的的形象进进度、投投资完成成情况、各各项资金金到位情情况，未未到位资资金及原原因，项项目预计计竣工时时间，取取得商商品房预预（销）售售许可证证的要要说明预预（销）售售情况。 对调整整投资的的项目要要着重说说明设计计变更、概概预算调调整等文文件的批批复情况况，调整整概预算算后资金金缺口和和相应的的资金落落实方案案以及调调整可能能对施工工进度、成成本、销销售情况况的影响响。f) 项目目建设的的设计、施施工、监监理情况况评估要要调查项项目工程程建设的的招投标标方式是是否符合合有关部部门的规规定；调调查分析析设计、施施工企业业和建设设监理企企业的资

11、资质等级级、资信信业绩。g) 项目目建设的的环境保保护条件件评估要要调查项项目建设设地区的的环境状状况，分分析项目目是否可可能引起起周边生生态环境境的变化化，审查查项目为为环保所所采取的的措施、环环境影响响评价报报告的批批复情况况及当地地环保主主管部门门对该项项目的环环保要求求。项目市场情情况评估估a) 项目目市场情情况评估估要求贷贷款调查查评估人人员通过过对房地地产投资资环境、项项目市场场定位、房房地产经经营方式式的分析析，通过过市场调调查与预预测，对对房地产产贷款项项目的市市场竞争争能力、销销售前景景作出判判断。b) 房地地产投资资环境评评估要了了解项目目所在地地区政治治、经济济、文化化、

12、自然然资源等等方面的的情况，调调查项目目所在区区域的自自然条件件、城市市规划、基基础设施施、交通通便利程程度、文文化教育育条件、医医疗卫生生条件、金金融保险险条件、民民风民俗俗条件及及社区服服务条件件等方面面情况, 预测测国家及及地方的的经济政政策和产产业政策策、已经经发生或或将要发发生的重重大事件件及当地地地质、水水文、噪噪声、空空气污染染等因素素对房地地产开发发项目的的影响程程度以及及本项目目对周边边环境的的影响。c) 项目目市场定定位评估估要根据据房地产产项目的的用途、未未来获取取收益的的方式及及所在地地区的具具体情况况评价项项目的市市场定位位的准确确性；针针对项目目物业类类型（如如居住

13、、商商业、办办公和其其他等物物业类型型）及其其特点进进行分析析，以判判断评估估项目所所具有的的档次及及其面向向的主要要消费群群体。d) 房地地产产品品经营方方式评估估：要通通过对开开发项目目的资金金压力、开开发商自自身的经经营能力力以及房房地产产产品的市市场接受受程度等等内容的的了解，分分析房地地产项目目采取出出售(包括预预售)、出租租(包括预预租、短短租或长长租)、自营营（指出出售、出出租以外外的经营营方式）等等不同的的经营方方式的市市场情况况。e) 房地地产市场场状况评评估应在在房地产产投资环环境调查查与预测测的基础础上进行行，具体体内容包包括：供求状况分分析.要要分析项项目所在在地的社社

14、会经济济发展水水平和房房地产市市场发育育程度，项项目主要要消费或或使用群群体的收收入水平平、居住住水平以以及对同同类项目目的需求求情况及及变化趋趋势；周周边地段段具有相相似用途途、规模模、档次次、价格格、设计计的房地地产项目目（包括括已完成成的项目目、在建建的项目目、已审审批立项项的项目目、潜在在的竞争争项目）的的供给状状况，如如供给量量、有效效需求量量、空置置量和空空置率等等。价格分析.要对周周边地段段同类房房地产商商品的售售价、租租金和租租售情况况进行分分析。成本分析.要分析析同类房房地产开开发和经经营的成成本、费费用、税税金的种种类及其其支付的的标准和和时间等等。项目竞争能能力分析析.要

15、分分析和评评价项目目在地段段、设计计、质量量、环境境、配套套设施、建建设进度度、营销销策略、物物业管理理、企业业品牌等等方面与与周边区区域同类类项目的的比较优优势，综综合得出出项目在在市场上上的竞争争能力。项目销售前前景分析析.要调调查项目目的销售售策略、销销售方案案、销售售渠道等等销售措措施的制制定和落落实情况况，分析析和评价价其可行行性，估估算出项项目未来来各时段段内的租租售进度度安排、租租售面积积及租售售价格水水平。项目投资估估算与融融资方案案评估：房地产项目目总投资资主要包包括开发发建设投投资，出出租、自自营的房房地产项项目还要要包括经经营资金金。开发发建设投投资是指指在开发发期内完完

16、成房地地产产品品开发建建设所需需投入的的各项费费用，主主要包括括：土地地费用、前前期工程程费用、基基础设施施建设费费、建筑筑安装工工程费用用、公共共配套设设施建设设费、开开发间接接费用、管管理费用用、财务务费用、销销售费用用、开发发期税费费、其他他费用以以及不可可预见费费等。经经营资金金是指开开发企业业用于该该项目日日常经营营的周转转资金，是是企业流流动资产产和流动动负债的的差额分分摊到该该项目的的部分。房地产项目目土地费费用应该该包括为为取得房房地产项项目用地地而发生生的费用用，主要要有下列列几种：划拨或或征用土土地的土土地征用用拆迁费费、出让让土地的的土地出出让地价价款、转转让土地地的土地

17、地转让费费、租用用土地的的土地租租用费、股股东投资资入股土土地的投投资折价价。房地产项目目前期工工程费用用应包括括项目前前期规划划、设计计、可行行性研究究、水文文、地质质勘测，以以及“三通一一平”等阶段段的费用用支出。基础设施建建设费应应包括进进行项目目基础设设施建设设所发生生的费用用，具体体包括建建筑物22米以外外和项目目用地规规划红线线以内的的各种管管线和道道路工程程、供水水、供电电、通讯讯、供气气、供暖暖、排污污、绿化化、道路路、路灯灯、环卫卫设施等等建设费费用，以以及各项项设施与与市政设设施干线线、干管管、干道道的接口口费用。建筑安装工工程费应应包括建建造房屋屋建筑物物所发生生的建筑筑

18、工程费费用、设设备采购购费用和和安装工工程费用用等。在在尽职调调查阶段段，建筑筑安装工工程费用用估算可可以采用用单元估估算法、单单位指标标估算法法、工程程量近似似框算法法、概算算指标估估算法、概概预算定定额法，也也可以根根据类似似工程经经验进行行估算。公共配套设设施建设设费应包包括居住住小区内内为居民民服务配配套建设设的各种种非盈利利性的公公共配套套设施(又称公公建设施施)的建设设费用，主主要包括括：居委委会、派派出所、托托儿所、幼幼儿园、公公共厕所所、停车车场等。开发间接费费用应包包括房地地产开发发企业所所属独立立核算单单位在开开发现场场组织管管理所发发生的各各项费用用。管理费用应应包括房房

19、地产开开发企业业的管理理部门为为组织和和管理房房地产项项目的开开发经营营活动而而发生的的各项费费用。财务费用应应包括房房地产开开发企业业为筹集集资金而而发生的的各项费费用。主主要包括括借款和和债券的的利息、金金融机构构手续费费、代理理费、外外汇汇兑兑净损失失以及其其他财务务费用。销售费用应应包括房房地产开开发企业业在销售售房地产产产品过过程中发发生的各各项费用用，以及及专设销销售机构构的各项项费用。主主要包括括销售人人员工资资、奖金金、福利利费、差差旅费、销销售机构构的折旧旧费、修修理费、物物料消耗耗、广告告费、宣宣传费、代代销手续续费、销销售服务务费及预预售许可可证申领领费等。开发期税费费应

20、包括括项目所所负担的的与房地地产投资资有关的的各种税税金和地地方政府府或有关关部门征征收的费费用，主主要包括括：土地地使用税税、市政政支管线线分摊费费、供电电贴费、用用电权费费、绿化化建设费费、电话话初装费费、分散散建设市市政公用用设施建建设费等等。各项项税费应应根据当当地有关关法规标标准估算算。其他费用应应包括：临时用用地费和和临时建建设费、工工程造价价咨询费费、总承承包管理理费、合合同公证证费、施施工执照照费、工工程质量量监督费费、工程程监理费费、竣工工图编制制费、工工程保险险费等。不可预见费费应根据据项目的的复杂程程度和前前述各项项费用估估算的准准确程度度，以上上述各项项费用的的3一7估

21、算算。进行项目投投资估算算分析和和审查要要分析项项目工程程内容和和成本费费用是否否齐全，有有无任意意扩大取取费范围围和提高高标准，扩扩大投资资规模；分析投投资估算算中有无无漏项、少少算或人人为压低低造价等等情况；分析投投资构成成比例合合理与否否。在此此基础上上，调整整项目成成本费用用，填列列项目目总投资资估算表表（记记录二）和和开发发产品成成本估算算归集表表（记记录二）。对项目资金金来源的的评估，应应对项目目资金来来源的合合理性、可可靠性进进行分析析论证。房房地产项项目的资资金来源源通常包包括自有有资金、预预租售收收入及银银行贷款款和其他他资金来来源四种种渠道。对对开发项项目资金金来源的的评估

22、主主要侧重重于对我我司贷款以以外的其其他资金金来源的的合理性性、可靠靠性进行行评估。项目自有资资金为借借款人/项目发发起人、其其他关系系人对项项目投入入的资本本金。评评估自有有资金，对对已到位位资金，须须审查验验资情况况；对未未到位资资金，结结合各投投资者提提供的财财务报表表和分年年度资金金安排承承诺函，分分析近三三年财务务变动，了了解投资资者债务务及其在在建或拟拟建项目目资金运运用，确确定投资资者可用用于本项项目的资资金数额额及分年年度计划划。对以以实物、工工业产权权、非专专利技术术或土地地使用权权作价出出资的非非债务类类资金进进行评估估，主要要审查是是否经过过有资格格的资产产评估机机构进行

23、行评估，估估价方法法是否符符合法律律、法规规的要求求，所占占比例是是否符合合有关规规定。预租售收入入应包括括房地产产产品的的预期销销售收入入、租金金收入和和土地转转让收入入等。评评估预租租售收入入，要根根据项目目的工程程进度计计划以及及项目租租售计划划，在对对附近区区域同物物业类型型的租售售情况（包包括价格格、租售售率）进进行调查查的基础础上进行行。银行贷款是是指借款款人/项项目发起起人的银银行贷款款和发行行债券、融融资租赁赁及其他他需要付付息还本本的资金金。评估估银行贷贷款，重重点考察察借款人人获得除除我司贷款以以外的其其他金融融机构贷贷款的数数额、融融资条件件及资金金到位安安排，分分析结构

24、构比例是是否符合合国家和和我司有关规规定。在对项目各各项资金金来源进进行调查查分析的的基础上上，确定定项目切切实可行行的融资资计划，填填列投投资计划划与资金金筹措表表（表表5）记记录。财务基础数数据的确确定：基础财务数数据包括括项目总总投资、计计算期、成成本与费费用、租租售价格格、租售售率、经经营收入入、经营营税金及及附加、利利润总额额与利润润分配等等。尽职职调查时时应对房房地产项项目经营营方案、各各项基础础财务数数据的确确定进行行认真、细细致、科科学的预预测和审审查，并并说明确确定的理理由和依依据。房地产项目目经营方方案的审审查，审审查的内内容应包包括：借借款人的的出售、出出租、自自营等计计

25、划(以下简简称经营营计划)是否符符合政府府有关房房地产租租售和经经营的规规定，并并与开发发商的投投资策略略相结合合；房地地产项目目经营计计划中是是否包括括拟租售售的房地地产类型型、时间间和相应应的数量量、租售售价格、租租售收入入及收款款方式等等内容；经营房房地产的的类型和和相应的的数量，是是否在房房地产项项目可供供经营的的房地产产类型、数数量的基基础上确确定，并并考虑了了经营期期内房地地产市场场可能发发生的变变化对租租售数量量的影响响；租售售价格的的测算是是否考虑虑了政治治、经济济、社会会等宏观观环境、市市场供求求状况，以以及已建建成的、正正在建设设的和潜潜在的竞竞争项目目对房地地产项目目租售

26、价价格的影影响，并并与位置置、规模模、功能能和档次次等方面面可比的的交易实实例相比比较。通通过对租租售方案案的审查查，确定定其是否否客观合合理，并并进一步步对其进进行修正正。项目计算期期包括项项目建设设期和经经营期，确确定项目目计算期期应充分分考虑开开发商的的经营业业绩和实实力，考考核承担担项目策策划、设设计、施施工企业业的实力力，考虑虑市场供供求状况况、资金金供应以以及项目目的房屋屋、土地地使用权权年限等等因素。经营成本与与费用估估算应在在对经营营成本与与费用各各细项进进行调查查分析的的基础上上，确定定合理的的项目经经营成本本与经营营费用。开发产品成成本是指指房地产产项目产产品建成成时，投投

27、放于某某项房地地产产品品的开发发建设投投资。当当房地产产项目有有多种产产品时，可可分别估估算每种种产品的的成本费费用，但但应注意意开发建建设投资资在不同同开发产产品之间间的合理理分摊。经营成本是是指经营营（包括括出售、出出租、自自营）房房地产产产品时，由由开发产产品成本本分摊至至当期的的开发产产品成本本及当期期经营所所需的运运营费、管管理费等等。对于于分期收收款的房房地产项项目，房房地产销销售成本本和出租租经营成成本可按按其当期期收入占占全部销销售收入入和租金金收入的的比率，计计算本期期应结转转的经营营成本。运营费用应应包括以以出租或或自营方方式获得得收益的的房地产产项目在在项目经经营期间间发

28、生的的各种运运营费用用。主要要包括：管理费费用、销销售费用用等。修理费用应应包括以以出租或或自营方方式获得得收益的的房地产产项目在在项目经经营期间间发生的的物料消消耗和维维修费等等。房地产项目目收入估估算。房房地产项项目的收收入应包包括房地地产产品品的销售售收入、租租金收入入和自营营收入。在在对房地地产项目目各项收收入进行行审查、调调整的基基础上，填填列经经营收入入与经营营税金及及附加估估算表（表8）。租售收入等等于可供供租售的的房地产产数量乘乘以单位位租售价价格。应应注意可可租售面面积比例例的变化化对租售售收入的的影响；空置期期(项目竣竣工后暂暂时找不不到客户户的时间间)和租售售率对租租售收

29、入入的影响响；规划划设计的的原因导导致不能能租售面面积比例例增大对对租售收收入的影影响。自营收入是是指开发发企业以以开发完完成后的的房地产产为其进进行商业业和服务务业等经经营活动动的载体体，通过过综合性性的自营营方式得得到的收收入。在在进行自自营收入入估算审审查时，应应充分考考虑目前前已有的的商业和和服务业业设施对对房地产产项目建建成后产产生的影影响，以以及未来来商业、服服务业市市场可能能发生的的变化对对房地产产项目产产生的影影响。分分析审查查确定收收款方式式是否应应考虑了了房地产产交易的的付款习习惯和惯惯例，以以及分期期付款的的期数和和各期付付款的比比例。财务效益评评估财务效益评评估应在在进

30、行基基础财务务数据测测算与分分析的基基础上，根根据国家家现行财财税制度度及有关关规定，测测算财务务效益评评估指标标，考核核项目的的盈利能能力。应根据项目目投资计计划、资资金筹措措计划及及经营收收入与支支出计划划，编制制全部部投资现现金流量量表（表10）和损益表（表9）。项目全部部投资现现金流量量表应应反映房房地产项项目开发发经营期期的现金金流入和和现金流流出，按按期编制制，用以以计算各各项评价价指标，进进行房地地产项目目财务盈盈利能力力分析。该该表不分分投资资资金来源源，以全全部投资资作为计计算基础础，用以以计算全全部投资资财务内内部收益益率、财财务净现现值及投投资回收收期等评评价指标标，考察

31、察房地产产项目全全部投资资的盈利利能力。损益表应应反映房房地产项项目开发发经营期期内各期期的利润润总额、所所得税及及各期税税后利润润的分配配情况，用用以计算算投资利利润率等等评价指指标。利利润总额额的计算算公式如如下：利润总额经营收收入一经经营成本本一管理理费用一一销售费费用一财财务费用用一经营营税金及及附加一一土地增增值税经营收入销售收收入+租租金收入入+自营营收入销售收入土地转转让收入入+商品品房销售售收入+配套设设施销售售收入租金收入出租房房租金收收入+出租土土地租金金收入经营税金及及附加营业税税+城市市维护建建设税+教育费费附加经营成本土地转转让成本本+商品房房销售成成本+配套设设施销

32、售售成本+出租房房经营成成本盈利能力分分析，应应计算投投资利润润率、财财务净现现值及财财务内部部收益率率等指标标，并与与行业的的基准水水平相比比较，分分析判断断项目的的盈利能能力。投资利润率率，是指指项目年年平均利利润总额额与项目目总投资资的比率率，计算算公式为为：投资利润率率建设设经营期期年平均均利润总总额/项项目总投投资1000销售利润率率，是指指项目年年平均利利润总额额与项目目年均销销售收入入的比率率，计算算公式为为：销售利润率率建设设经营期期年平均均利润总总额/建建设经营营期年平平均销售售收入1000财务净现值值，指将将项目方方案各年年净现金金流量折折现到同同一时点点的净效效益累加加现

33、值。计计算公式式为： NPV（CIICOO）t（r）t 计算算期；r折现现率，取取规定的的五年期期贷款利利率加一一个百分分点；（CICCO）tt第年的净净现金流流量；CI指现金金流入量量，包括括：项目目经营（包包括租售售和自营营）收入入、回收收固定资资产余值值、回收收流动资资金等部部分；CO指现金金流出量量，包括括固定资资产投资资、流动动资金投投入、经经营成本本、销售售税金及及附加、所所得税等等部分；根据需要可可在现金金流入和和现金流流出两类类中增减减内容。财务内部收收益率是是指项目目在计算算期内各各年净现现金流量量差额现现值累计计等于零零的折现现率，它它反映项项目所占占用资金金的盈利利水平，

34、计计算公式式为： （CICO）（IRR）t IRR- 财务内内部收益益率贷款偿还能能力分析析，应计计算贷款款偿还期期、利息息保障倍倍数、本本息保障障倍数等等等指标标，分析析判断项项目的贷贷款偿还还能力贷款偿还期期指从借借款人支支用第一一笔借款款之日起起到还清清全部借借款本息息之日止止的时间间，即：贷款偿还期期（年）贷款偿偿还完毕毕的年份份贷款款开始支支用的年年份当当年偿还还贷款数数额/当当年可用用于还款款的资金金。对于除本贷贷款项目目外无其其他在建建项目的的借款人人，单纯纯以本贷贷款项目目投产后后自身效效益中的的可用部部分用于于还贷，填填列项项目贷款款偿还期期计算表表（表表11），测测算项目目

35、贷款偿偿还期作作为贷款款偿还期期指标；对新建建项目外外借款人人有在建建项目，除除了测算算项目贷贷款偿还还期外，还还应综合合考察借借款人各各类还贷贷资金来来源和各各类债务务负担，填填列企企业综合合贷款偿偿还期计计算表（表12），计算企业综合贷款偿还期，作为贷款偿还期的另外一个指标。项目贷款偿偿还期，应应以新建建项目投投产后自自身效益益中可用用于还贷贷的资金金偿还项项目自身身全部贷贷款本息息所需要要的时间间。亦即即以项目目建成投投产后可可用于还还款的利利润、无无形资产产及递延延资产等等摊销费费及其他他还款资资金偿还还贷款本本金和利利息所需需要的时时间。企业综合贷贷款偿还还期，应应以在测测算贷款款偿

36、还期期时，将将借款人人各类还还贷资金金和各类类债务负负担综合合考察，分分析所需需还款时时间。各各类还贷贷资金包包括借款款人已有有现金流流量、未未来可具具备的现现金流量量，及项项目建成成后可新新增的现现金流量量。各类类债务负负担包括括此笔贷贷款本息息、原有有债务本本息或其其他可能能承担的的债务本本息负担担。采用企业综综合贷款款偿还期期法测算算时，须须关注借借款人偿偿还目前前已有负负债的能能力；充充分考虑虑信贷项项目新增增效益是是否可能能部分或或全部用用于偿还还借款人人原有或或可能发发生的其其他负债债。分析析在项目目自身不不盈利或或盈利能能力不足足的情况况下，借借款人用用整体效效益偿还还债务的的能

37、力；及在借借款人效效益欠佳佳，但项项目盈利利能力较较好情况况下，项项目效益益用于偿偿还借款款人其他他负债的的能力。利息保障倍倍数，应应作为考考核借款款人偿还还银行贷贷款利息息能力的的重要指指标，通通过逐年年计算借借款人在在项目经经营期的的利息保保障倍数数，对借借款人偿偿还贷款款利息的的能力作作出判断断。利息息保障倍倍数的计计算公式式为：若做了客户户现金流流量预测测，则，利息保障倍倍数=经经营活动动现金流流量净额额/（当当年财务务费用+当年未未记入财财务费用用的借款款利息支支出）若没有做现现金流量量预测，则则，利息保障倍倍数=净净利润+折旧+摊销+财务费费用-（应应收及预预付款项项增加+存货增增

38、加-应应付及预预收款项项增加）/（当当年财务务费用+当年未未记入财财务费用用的借款款利息支支出）本息保障倍倍数，应应作为考考核借款款人偿还还银行贷贷款本息息能力的的重要指指标，通通过逐年年计算借借款人在在项目经经营期的的本息保保障倍数数，对借借款人偿偿还贷款款本息的的能力作作出判断断。本息息保障倍倍数的计计算公式式为：若做了客户户现金流流量预测测，则，本息保障倍倍数=经经营活动动现金流流量净额额/（当当年到期期的贷款款本金+当年财财务费用用+当年年未记入入财务费费用的借借款利息息支出）若没有做现现金流量量预测，则则，本息保障倍倍数=净净利润+折旧+摊销+财务费费用-（应应收及预预付款项项增加+

39、存货增增加-应应付及预预收款项项增加）/（当当年到期期的贷款款本金+财务费费用+当当年未记记入财务务费用的的借款利利息支出出）不确定性分分析：房地产项目目不确定定性分析析应分析析不确定定性因素素对项目目可能造造成的影影响，并并进而分分析可能能对贷款款偿还带带来的风风险。房房地产项项目不确确定性分分析主要要包括盈盈亏平衡衡点分析析、敏感感性分析析。可进进行不确确定性分分析的因因素主要要有：租租售量、租租售价格格、出租租率、开开发周期期、项目目总投资资等。盈亏平衡点点分析。盈盈亏平衡衡点（BBEP）是是指项目目在利润润为零，保保持不盈盈不亏时时的临界界点，可可用销售售量、销销售价格格、销售售额表示

40、示，一般般用销售售率表示示，其盈盈亏平衡衡点的计计算公式式为：C BBEP （销售售率） = - （ PTT）S 式中： CC 总成本本费用 PP 单位销销售价格格 TT 单位经经营税金金及附加加 SS 总可售售面积 敏感性分析析应列图图表分析析各种变变化因素素对投资资利润率率、内部部收益率率、贷款款偿还期期等各主主要评估估指标波波动的影影响程度度，确定定项目的的抗风险险能力。评评估中须须根据项项目具体体情况，对对敏感性性因素如如租售价价格、出出租销售售量、工工期、总总投资等等进行单单因素、多多因素敏敏感性分分析，以以了解影影响项目目财务效效益的最最敏感因因素，预预测项目目的潜在在风险和和抗风

41、险险能力。敏感性分析析中，影影响项目目内部收收益率、贷贷款偿还还期的主主要因素素波动幅幅度可取取该因素素当前值值或未来来最可能能值的正正负向变变动5、100和220计计算。对利用外资资达投资资总额330以上上的项目目应将汇汇率作为为敏感性性因素进进行敏感感性分析析。在对项目不不确定性性进行分分析的基基础上，须须对项目目的风险险点作出出判断并并尽可能能提出防防范风险险，控制制项目不不确定性性的措施施。风险防范措措施评估估：应对借款人人提供的的保证、抵抵押、质质押等贷贷款担保保措施的的可行性性进行分分析，并并分析项项目贷款款具有哪哪些主要要风险，采采取什么么措施降降低、规规避、分分散风险险。保证措

42、施评评估，主主要对保保证人的的主体资资格和偿偿债能力力进行分分析。对保证人的的主体资资格进行行评估。主主要审查查保证人人是否符符合担保保法的有有关规定定，是否否经国家家工商行行政管理理机关核核准登记记并办理理年检手手续，信信用良好好，经营营活动是是否正常常，有无无重大债债权、债债务纠纷纷等。对保证人的的偿债能能力进行行评估。主主要分析析保证人人的资信信、财务务状况，进进行代偿偿能力现现实状况况评估和和代偿能能力变动动趋势分分析，计计算和分分析保证证限额、保保证率指指标。考考察保证证人现金金流量和和盈利能能力，判判断保证证人是否否具备代代偿债务务的能力力。抵押措施评评估，应应对抵押押人、抵抵押物

43、、抵抵押物价价值等进进行评估估审查。对抵押人的的主体资资格进行行评估。主主要审查查提供抵抵押物的的借款人人或第三三人是否否是依法法对抵押押物享有有所有权权或处分分权的法法人、其其他组织织或个人人，产权权证明文文件上的的产权所所有权人人或处分分权人是是否与抵抵押人一一致，抵抵押是否否经有权权机构批批准，以以共有财财产为抵抵押物的的，应有有抵押人人对该财财产共同同占有的的证明及及其他共共有人同同意以该该财产设设定抵押押的证明明。对抵押物的的审查。主主要审查查抵押物物是否符符合担担保法的的规定，是是否具有有坚固耐耐用、容容易变现现、价值值稳定的的特点，以以及抵押押人是否否将已设设定抵押押的价值值部分

44、再再作抵押押。对抵押物进进行评估估。主要要审查抵抵押物的的评估机机构是否否具有评评估资格格，是否否经认可可；评估估报告是是否合法法、真实实、科学学；评估估物与抵抵押物的的品种、数数量是否否相符；抵押的的时间是是否接近近评估基基准日，是是否在评评估有效效期内。在在此基础础上，计计算抵押押率，并并判断其其是否合合理：抵抵押率一一般不能能超过770%，对对通用性性差、变变现能力力差、容容易贬值值的抵押押物，其其抵押率率是否偏偏高。抵押率的计计算公式式为： 本次次贷款本本息总额额本次贷款抵抵押率= - 1000% 抵押押物评估估价值额额 以本本抵押物物为抵押押的贷款款本息总总额累计贷款抵抵押率= -1

45、000% 抵抵押物评评估价值值额 本次贷贷款本息息总额优先受偿抵抵押率= - 1000% 抵抵押物优优先受偿偿价值额额质押措施评评估，应应对出质质人、质质押财产产、质押押财产价价值进行行评估。.对出质人人的主体体资格进进行评估估。主要要审查出出质人是是否是依依法对质质押财产产享有所所有权或或处分权权的法人人、其他他组织或或个人，质质押财产产权利证证明文件件上的权权利所有有权人或或处分权权人是否否与出质质人一致致，质押押是否经经国有资资产管理理部门、公公司董事事会等有有权机构构批准，以以共有财财产为质质押财产产的，应应有出质质人对该该质押财财产共同同占有的的证明及及其他共共有人同同意以该该财产设

46、设定质押押的证明明。对质押财产产的审查查。主要要审查质质押财产产是否符符合担担保法的的规定，是是否属于于可质押押的范围围，是否否具有易易估价、易易变现、易易保管的的特点，权权利证明明文件是是否真实实、合法法、有效效。对质押财产产价值进进行评估估。主要要审查质质押财产产的评估估机构是是否具有有评估资资格，是是否经认认可；评评估报告告是否合合法、真真实、科科学；评评估物与与质押财财产的品品种、数数量是否否相符；质押的的时间是是否接近近评估基基准日，是是否在评评估有效效期内。在在此基础础上，计计算质押押率，并并判断其其是否合合理，审审查质押押率是否否考虑了了各类质质押担保保的不同同情况，对对通用性性差、变变现能力力差、容容易贬值值的质押押财产，其其质押率率是否偏偏高。总评估：应对借款人人基本情情况、项项目建设设情况、市市场状况况、项目目投资估估算及资资金来源源筹措、项项目财务务效益、项项目建设设的环保保情况、银银行效益益与风险险防