某项目规划设计初步构思49032.docx

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1、龙潭优山美美地项目目规划设设计初步步构思随着柳州房房地产市市场供应应量剧增增，市场场同质化化竞争激激烈；本本项目在在此市场场背景下下，完全全有可能能形成产产品差异异化和个个性化，具具备非常常强的竞竞争力。本项目周边边将有大大批量的的住宅上上市，但但是由于于各种因因素的限限制，档档次和品品质都较较低。造造成本区区域缺乏乏高品质质的优秀秀楼盘。按本项目的的供应量量来看，本本项目必必须突破破区域市市场的限限制，成成为全市市的项目目，才能能保持可可持续性性发展。这这个性质质决定了了本项目目必须走走精品路路线，建建造精品品社区。一、 项目规划目目标本项项目作为为进入柳柳州的新新生地产产力量，应应超越柳柳

2、州楼市市过去的的成就，在在别人已已经走过过的路上上，以史史为鉴，树树立更远远大的发发展目标标。营造独家优优势 超越同同构竞争争1、 为城市创造造价值为为龙城柳柳州创建建一个全全新的景景观示范范社区，并并使之达达到成为为“城市风风景、区区域标志志”的领先先水准。n 为柳州楼市市产品更更新换代代，创造造典范，提提高城市市住宅建建设标准准，打造造柳州楼楼市的样样板社区区；2、 为项目创造造价值n 项目品牌持持续提升升n 项目效益合合理最大大化3、 为顾客创造造价值n 营造物质精精神现代代化的生生活方式式真正正的高尚尚社区二、 项目总体规规划思路路与理念念1、 规划思路“思路决定定出路”，理念念设计是

3、是其他设设计的纲纲领和基基础。我我们以复复合地产产的思维维去思考考，把与与人的行行为有关关的一切切活动都都纳入泛泛地产的的范畴，视视野便可可以变的的很开阔阔，可以以整合各各种资源源进行理理念设计计。房地产都是是以居住住为中心心的，它它本身包包含了许许多要素素如建筑筑、环境境、户型型等等。同同时根据据人的活活动又可可衍生出出许多要要求，如如教育、休休闲、健健康、商商业等。如如下图：居住（建筑、环境、户型）娱乐居住健康休闲养生运动商业社交教育如果我们仅仅从居住住本身的的要素出出发，很很难超越越竞争对对手，差差异性不不大。而而结合项项目自身身的资源源和所处处的自然然环境、消消费心理理需求，提提炼出休

4、休闲与商商业文化化为主题题，与居居住相融融合，形形成项目目独有的的特色，超超越同构构竞争，使使别人无无法克隆隆。据此，我们们把它定定位为柳柳州首个个提高房房地产开开发门槛槛的项目目，为追追求高品品质生活活的人量量身定造造的以景景观休闲闲、商业业文化为为特色的的高尚精精品社区区。并全全力倡导导更高层层次的与与国际接接轨的社社区理念念：2、 项目规划理理念设计计柳州首个休休闲风情情生态商商居小区区2.1 实现本理念念的项目目资源n 居住需求远离离繁杂，城城内工作作城外享享受，休休闲、娱娱乐、商商业，三三位一体体；由于于柳州工工业的影影响，柳柳州居住住生态环环境并不不太理想想，其中中包括空空气、噪噪

5、声等环环境因素素，再加加上柳州州拥挤的的市区空空间，使使很多生生活在市市区（或或较繁杂杂区域）的的人们感感觉到非非常疲倦倦，因此此有很多多市民愿愿意在城城外购买买房子，但但由于市市郊各种种生活设设施（配配套）不不完善，使使很多愿愿意在城城外购买买房子的的置业者者持币观观望，他他们期望望拥有一一个和市市区环境境同样成成熟的生生活环境境，同时时享有一一个休闲闲、雅致致、清静静、富有有品味的的生活空空间。让让他们远远离繁杂杂都市，在在城外享享受城内内的生活活。休闲闲风情生生态社区区的建设设将很大大程度上上满足置置业者的的生活和和居住需需求，从从商业、购购物、娱娱乐、休休闲、健健康到教教育都能能提供一

6、一个健全全的生活活空间，吸吸引这部部份持币币观望的的置业者者。居住成长休闲n 资源优势 ：近靠靠全柳州州唯一绿绿肺公园园龙潭潭公园有有柳州绿绿肺之称称的龙潭潭公园距距离本项项目仅百百米之遥遥，并且且，本项项目紧靠靠柳州市市区唯一一的“绿山”，其自自然景观观与环境境优势，为为项目提提供了优优越的环环境空间间，包括括生态、绿绿化、健健康、休休闲和景景观。完完全有条条件借景景做文章章，以绿绿色、生生态、亲亲近自然然等手法法，建造造与之相相呼应的的生活理理念；项项目拥有有诸多优优越的环环境空间间，为建建立一个个富有特特色的休休闲风情情街提供供一个良良好的基基础，这这种景观观、娱乐乐、休闲闲、商业业四者

7、并并为一体体的休闲闲风情社社区目前前在柳州州还没有有，必作作为柳州州地产界界上一个个领跑者者，在宣宣传和品品牌建立立创造一一个新的的焦点。n 市场优势 区区域市场场缺乏居居住休闲闲环境、基基本上是是一个市市场空白白。根据据初步调调查分析析，项目目所在区区域目前前还没有有类似的的休闲风风情商居居社区，在在商业经经营上没没有明显显竞争的的商业休休闲环境境，这意意味项目目所在区区域具备备巨大的的商业资资源和消消费群体体，当休休闲风情情社区建建立之后后，这些些消费群群体得到到适当的的引导之之后，这这个消费费群体立立即会转转化为本本项目的的长期性性消费者者。2.2 理念内涵 热情情洋溢的的商业风风情 景

8、致致迷人的的亲水社社区 休闲闲愉悦的的生活环环境 快乐乐成长的的健康家家园2.3 项目开发策策略：市市场引导导策略蓄势势而动n 先两头后中中间先将将能最短短时间内内彰显项项目形态态和形象象的部份份启动，以以吸引目目标客户户对项目目的关注注和在第第一印象象上就对对本项目目有个较较深刻的的认识。n 先线外后线线内先做做小区外外部商业业街及景景观，再再做内部部社区；n 先做势后做做市先宣宣传项目目理念、规规划和功功能、配配套，再再吸引客客户关注注和认知知，进一一步了解解项目优优点。n 先形象再品品质品质质再高的的楼盘，如如不能在在第一时时间给客客户留下下深刻的的美好印印象，也也是枉然然，因为为品质的

9、的好坏是是靠时间间来认知知的。n 先环境再建建筑为了了树立形形象，先先将小区区的外部部环境和和商业形形象做出出一块示示范区，以以此引导导客户树树立对项项目的好好感以及及对今后后生活的的美好展展望。2.4 休闲为主题题的商居居理念，及及其社区区构成内内容3、 项目整体形形象n 休闲的，文文化的，健健康的；n 生态的、自自然的；n 社区环境绿绿色、清清新、人人性化，富富有层次次感、动动感、现现代感n 富有文化气气息和高高尚生活活氛围;n 社区功能丰丰富而别别具一格格;n 社区规划动动静分明明，商和和住互为为作为、互互为配套套但不互互相干扰扰。三、 项目主题表表现休闲风风情项目要体现现休闲风风情的文

10、文化主题题，必须须在一期期建设时时，建设设以休闲闲风情为为主题的的商业街街、会所所、园林林、道路路、广场场和综合合设施，形形成别具具特色的的休闲风风情区，以以实现引引导式开开发的开开发效果果。所谓休闲风风情区，由由四大部部份组成成，即可可构成“休闲风风情景观观四重奏奏”n 路景n 风情商业街街n 园景n 建筑景观1、 路景进入休休闲风情情社区的的第一重重景观即即为“路景”。项目地地块外部部主干道道为通往往龙潭公公园的道道路，两两侧绿树树成荫，已已经形成成良好的的环境效效果，但但是由于于缺少整整治，显显得零乱乱而残颓颓，建议议适当整整治，并并植种一一些低矮矮植物，安安置景观观灯光效效果，并并安插

11、一一些项目目的景观观路旗，即即可实现现宣传效效果，又又可营造造环境点点缀美化化效果，同同时，一一些功能能性、景景观性的的指示路路牌亦可可安建在在路侧。除了公共的机动车道外，项目应在公共车道与项目建筑之间设计一道休闲步道，以形成商业步行街的效果，这相当于项目建设向地块内退进约10米，其中4米为行人步道，3.5米步道与公共干道之间的绿化美化带以及停车带，2.5米为走廊式遮阳步行走廊，即保证足够的空间容纳休闲的内涵，又营造了良好的外围景致，达到聚引人气的效果。2、 风情商业街街建立全全新概念念的休闲闲风情街街，打破破柳州传传统楼市市只商业业不休闲闲的局面面。注重重整个休休闲文化化体系的的环境平平衡，

12、从从商业到到娱乐、从从娱乐到到休闲的的生活文文化链。沿街店面全部采用小体量建筑，一到五层设计，一二层做商业，二层商业接入社区商业空间，并实现自然过度与连接。采用多种不同的区域文化和建筑风格，形成亮丽的立面效果，做成一个富有特色和人气的休闲风情街，提升市场价值。同时为吸聚人气，让休闲与商业进行有效的嫁接。本提案建议在休闲风情街上建立23个中小型的休闲广场与入口处会所相结合。中心的位置可以设立在休闲风情街上的入口处，或者利用地型曲线在适宜的地方建设文化广场，作为消费者的休闲场所和风情街汇集人气的地方。沿街店面向消消费者提提供不同同的服务务，其中中包括娱娱乐、饮饮食、服服饰、文文化等服服务。小小区住

13、宅宅住户可可以走过过绿化带带，然后后通过社社区会所所直接进进入沿街街店面。在在整个风风情街上上，在风风情街上上规划多多个不同同风格的的文化广广场，作作为汇集集人气和和消费者者休闲的的地方，增增强整个个休闲风风情街的的风味和和休闲文文化。商街广场广场场是最聚聚人气的的场所之之一，在在商业街街的过度度节点处处，设置置一两个个中小型型喷泉广广场，和和一些休休闲休憩憩设施，即即丰富商商业景观观，也增增强了商商业风情情，为商商业街聚聚人气带带来不可可忽视的的作用。住宅绿化带带为减减少商业业环境与与居住环环境之间间的干扰扰，在他他们之间间规划观观赏性景景观。在在沿街店店面中的的消费者者可以透透过落地地窗看

14、到到优美的的绿化带带。外部主干道道道路路可以进进行绿化化美化改改造，在在适宜路路段旁边边设立一一些景点点。可以以在道路路靠近商商铺一侧侧设立一一些休闲闲绿地。科学管理，四四大板块块资源共共享，形形成完整整生活文文化体系系。无论论是从景景观的融融洽性还还是文化化的连贯贯性，都都能完美美的结合合。社区会所与与文化中中心合二二为一，并并与风情情街紧密密结合连连接在一一起，在在每一段段风情街街上设立立不同风风格的广广场。业业主可以以直接通通过广场场和中心心，进入入社区。风情商商业街经经营规划划商业主题清清晰，营营造人性性化休闲闲环境。我我们强调调了特色色和品味味，让不不同消费费群体的的人都能能在休闲闲

15、风情街街中找到到自己喜喜欢的休休闲方式式和休闲闲环境。为迎合消费费者的心心态和楼楼盘品质质的定位位，整条条休闲风风情街的的经营规规划将是是“热闹（餐餐饮）休闲娱乐（热热闹）”的区域域模式。风风情街两两头将以以经营娱娱乐、商商业、饮饮食等较较聚人气气的项目目。而中中间则经经营一些些较高品品质和休休闲文化化的商业业经营，如如音乐酒酒吧、清清水吧、网网吧、陶陶吧等，这这样不会会影响中中部组团团的生活活环境。 商商街的沿沿街铺面面不可直直接进入入小区，须须经由穿穿插于商商街中间间的商街街会所进进入社区区，商街街商铺的的后1/3段设设计为小小停车场场，为架架空层设设计。图示：将街街区商业业接入社社区，使

16、使之相融融合的规规划设计计方案参参考效果果。图示：进入入社区的的街区商商业空间间，即相相对独立立，又相相互作用用与融合合为一体体。图示：商业业街中心心庭院，能能起到广广场式聚聚人气的的效果图示：商业业街的小小型水景景广场，能能极大带带动商业业人流和和休闲人人群。图示：街区区商业与与社区商商业的相相互过度度3、 园景传统的地产产开发，总总是习惯惯将社区区园景归归置于社社区内部部，在外外部很难难透视其其内部效效果。对对于本项项目而言言，则建建议通过过入口大大门的泛泛化，做做到无门门胜似有有门，从从而将入入口处的的园林效效果和广广场、以以及会所所的尊贵贵不凡一一并展现现在项目目的最始始端，让让人们一

17、一眼就看看到本项项目的园园景效果果和社区区配套的的档次和和品位。社区内以绿化走廊为主轴，社区休闲与景观结合型广场为核心，各组团的主题广场和宅间院落为节点，营造具有本社区特色的休闲景观系统。在社区景观营造中还要注意景观与运动系统的关系，运动也是一种休闲。我们既要挖掘景观中潜在的价值作为运动的场所及道具；也要同时提升运动的质素运动时能享受到美好环境带来的惬意。特别值得注意的是，社区园林不应只为社区生活带来美好的景观和休闲享受，更应该与外部商业空间相互交辉，形成吸引人气的园林绿化（见图示）图示：外向向型社区区园林设设计，即即美观了了社区，又又将社区区之美外外向化，公公共化。图示：社区区内休闲闲功能、

18、景景观、园园林、水水景、社社区标识识宣传等等多功能能为一体体的园林林方案参参考。4、 建筑景观n 建筑形态半半开敞式式住宅建建筑围合合的空间间形态。多样性的、独特的、有针对性的建筑形式设计。公共建筑应该体现其标志性和景观性。风情商业街统一为2-5层的建筑，与居住组团通过商业廊道进行连接与过度。注重与会所的节点设计，尽量形成汇集人气的广场。n 建筑风格要要求简洁洁、轻松松、具有有可识别别性，反反映高品品质的特特征；追追求城市市感较强强的韵味味和和适适宜居住住的闲逸逸性；考考虑整体体开发策策略借鉴鉴新加坡坡或澳洲洲的建筑筑风格与与模式，所所以建议议风情商商业街和和居住建建筑都用用新加坡坡或澳洲洲建

19、筑风风格。四、 各规划要点点设计说说明1、 社区入口n 本项目社区区入口处处的建设设应作为为项目一一期建设设的重点点，是塑塑造社区区形象和和体现项项目规划划理念的的重中之之重。n 项目的社区区入口应应放在最最接近外外部主通通道的方方位，把把社区的的高尚形形象尽可可能多地地向外呈呈现。n 社区入口参参考建议议1：社社区入口口的规划划设计，建建议抛弃弃传统的的大门式式建筑，采采用无“大门”式花园园代替，将将大门的的形象泛泛化成入入口处的的绿化美美化。建议一：只只见绿化化不见门门的社区区大门（见见图示）图示：与沿沿街商业业空间相相连的广广场似绿绿化带，作作为小区区主入口口，无门门胜有门门。建议二：现

20、现代而又又休闲的的商业广广场式大大门（见见图示）（社社区大门门休闲广广场化）图示不不见大门门的社区区入口，将将商业与与入口融融合一体体社区入口的的美化必必须做足足主题色色彩，这这也是本本项目引引导式开开发模式式得以成成功的重重要一环环。是让让市场循循环渐进进、由浅浅入深了了解项目目的关键键一环。2、 沿街商业n 临街商业必必须做足足休闲与与文化的的主题色色彩（见见图示）n 临街商业是是项目展展现商业业魅力，打打造休闲闲商业空空间的外外在表现现，其建建筑特征征应该是是自然的的、亮丽丽的、现现代的，并并且富有有文化气气息的。（见见图示）n 沿街商业应应向消费费者提供供不同的的服务，其其中包括括娱乐

21、、饮饮食、服服饰、文文化等服服务。小小区住宅宅住户可可以走过过绿化带带，然后后通过社社区会所所直接进进入沿街街店面。在在整个风风情街上上，在风风情街上上规划多多个不同同风格的的文化广广场，作作为汇集集人气和和消费者者休闲的的地方，增增强整个个休闲风风情街的的风味和和休闲文文化。n 临街商业另另一种设设计构思思就是将商商业与社社区主入入口联为为一体；（见图图示）图示：以上上两图说说明了沿沿街商业业的形象象与设计计要达到到的效果果和作用用。图示：沿街街商业休休闲空间间，加入入了水景景广场亦亦可作为为社区入入口之一一。3、 二层商业廊廊道式建建筑n 临街商业的的二层如如何才能能体现出出休闲的的主题？

22、廊道便便是二层层商业空空间能否否成功的的关键。n 建议本项目目二层商商业廊道道的首要要功能是是将临临街商业业引导进进入社区区中，将将社区的的内部便便民式半半公共的的商业空空间与外外部公区区商业空空间通过过廊道商商业空间间密地结结合起来来，一方方面为项项目创造造更大收收益，另另一方面面，丰富富了项目目的商业业配套功功能，扩扩展了项项目休闲闲商业的的空间；（见图图示）图示：图示示说明了了如何科科学地设设计廊道道商业空空间，使使之与社社区商业业空间相相连接、相相过度，并并且使成成一道独独特的风风景线，营营造优越越的商业业氛围。4、 商业文化沿沿街商业业必須体体现出风风情性、文文化性，方方显其魅魅力5

23、、 社区水景社区内部规规划数条条水景，设设置一些些可供人人们亲近近的水设设施，如如卵石小小溪、水水舞广场场、音乐乐旱喷泉泉等，并并以亭、台台、廊、榭榭点缀其其间，改改变大多多数社区区水只可观而不可玩的情形形。同时时与业主主的生活活空间、休休闲空间间、运动动空间紧紧密结合合。水与生生活空间间将流水与社社区内的的生活空空间进行行结合，如如路首、活活动场所所，让整整个社区区充满清清水气息息。任何何一个角角落都能能看到水水景、都都能听到到水声。在在社区中中任何一一个居住住空间中中都能透透过窗户户看到水水景观。水与休休闲空间间将社区内一一些休闲闲场所与与水环境境进行结结合，如如水疗、水水浴、温温泉浴等等

24、，使休休息的人人可以在在水环境境中享受受清秀的的空间。水与运运动环境境在社区内设设立小型型的水主主题游乐乐广场，向向社区内内业主提提供服务务。图示：水景景与休闲闲、晨跑跑、运动动场所相相统一水与社社区配套套功能图示：本图图说明了了景观泳泳池与社社区水景景的相互互统一及及互相融融和。6、 沿街会所是商业风情情街沿线线设立的的会所，与与商业风风情街上上各个文文化广场场结合，并并考虑经经营，向向非业主主的消费费者开放放某些收收费服务务。沿街街会所将将根据不不同组团团的需求求共设立立二到三三个。每每个会所所都与社社区内部部相连，业业主可以以通过会会所随时时在风情情街与社社区间出出入。7、 社区内会所所

25、不对外开放放，只为为业主服服务，设设置一些些休闲、交交流、健健身场所所，建议议放置一一期入口口处，以以彰显项项目品质质与品位位。8、 户型设计做做到动静静分离、餐餐厅完整整、减少少浪费面面积，提提高得房房率。要要求解决决好朝阳阳、通风风、自然然采光等等基本居居住需求求。户型型设计要要合理、美美观、实实用、创创新，能能结合当当地特点点。风情情商业街街进深在在15-20米米，做到到便于分分割。9、 户型设计人人性化特特征n 层高建建议设计计层高为为3米的的住宅，以以超越柳柳州传统统的2.8米层层高设计计，在层层高上，再再显品质质魅力；n 门高建建议超越越常设计计思路，设设计出柳柳州一无无二的室室内

26、门高高2.55米的独独特性，使使得居住住空间更更显开敞敞（见图图示）；图示：层高高3.33米，门门高2.8米的的超前设设计，空空间感特特别开敞敞10、 阳台本案在在建设空空间设计计上，应应多采用用逆向思思维，在在细节设设计上适适当超前前，而阳阳台设计计，则可可采用国国际领先先6米阳阳台设计计方案，形形成本项项目独有有的特色色。（见见图示）图示：每一一户都有有6米高高阳台（设设计参考考）；11、 景观阳台阳台，无疑疑是住宅宅最具风风情和休休闲的空空间，阳阳台不仅仅是个观观景、纳纳凉、晒晒衣的平平台，阳阳台本身身，亦是是最有特特色的风风景，建建议本项项目在阳阳台设计计上，除除导入66米层高高阳台，

27、更更设计出出别具风风情的景景观阳台台（见图图示）12、 车库建议多多采用架架空层阳阳光生态态车库和和半地下下车库；13、 架空层的充充分利用用除了可可将车库库安排在在架空层层外，亦亦可将一一些儿童童游乐场场所安排排在架空空层（见见图示）14、 户型配比户型面积（M22）比例两房60-89920%小三房90100925%三房两厅（含含小复式式）110112040%四房五房房（含小小复式）140116010%大复式180-22205%15、 道路交通系系统设计计n 道路系统小小区的交交通系统统建议采采用局部部人车分分流系统统，小区区干道人人车混行行，组团团内部人人车分流流。项目目的道路路设计建建议

28、把车车行主入入口与人人行主入入口分开开，人行行出入口口在社区区主入口口；车行行出入口口规划商商业风情情街两侧侧尾端各各设一个个。n 停车系统多多种停车车方式相相互结合合，地面面、地下下、半地地下。停停车场的的设置建建议集中中在商街街一层门门面的后后1/33部份；建议停停车比例例控制在在1：00.6左左右，自自行车车车位配比比为11，全全部地面面停放。n 无障碍设计计小区道道路环境境景观设设应考虑虑无障碍碍设计。16、 组团设计要要点小体体量住宅宅的组团团内有几几个小组组团，各各小组团团内部将将设置若若干个居居住院落落，院落落规模在在1000-150户左左右。对对于小高高层、多多层组团团采用大大

29、围合的的概念，多多栋小高高层围合合一个几几千平方方米的中中心庭院院。靠近近沿街的的组团，在在设计上上，要注注意充分分考虑规规避居住住与商业业的互相相干扰，在在户型朝朝向、户户型布局局上，将将景观性性、休憩憩功能的的房间尽尽可以朝朝向社区区内部，并并且，要要注意商商业门廊廊最多只只影响到到住宅建建筑的一一边，而而并非成成裙楼式式围绕着着住宅建建筑，在在商与住住的空间间划分上上，即要要保证商商业的外外延性，也也要保证证居住的的私密性性和幽密密性。社社区内组组团尽可可能围合合、合抱抱式设计计形成独独立组团团的形态态，感觉觉上是社社区中的的又一个个小区，实实际上各各组团拥拥有相对对独立的的景致和和公建设设施，提提高了社社区品质质和品位位。五、 规划设计图图纸表达达内容须由由设计人人员尽快快落实以以下图纸纸方案，以以便项目目拥有足足够资料料，尽早早开始进进入前期期市场推推广、造造势、蓄蓄水。规划图纸： 现状分析 规划总平面面图 规划功能结结构 空间形态、层层次解析析 建筑形态、建建筑平面面 道路交通系系统设计计 绿化系统设设计 剖面、轮廓廓等示意意 市政基础设设施设计计 与外部项目目的处理理分析 鸟瞰图、各各个空间间节点的的空间景景观图建筑图纸： 各种户型的的平、立立、剖面面图、 单体的效果果图； 会所的平、立立面图、效效果图 商业风情街街的平、立立图、效效果图