某老年公寓建设项目可行性研究报告103897.docx

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1、1、总论1.1项目目背景1.1.11项目名称称黄山市黟县县青山养老老服务设施施建设项目目（黟县青山山老年公寓寓建设项目目）1.1.22承办单位位黟县青山老老年公寓有有限公司法人代表：胡晓华1.1.33承办单位位概况本项目承办办单位为青青山老年公公寓有限公公司，该公司实实行市场化化运作，独独立核算，自自负盈亏。原黟县老年公寓位于黟县县城中心繁华地段，占地面积1887m2，现有床位25张，供养各类老人23人，管理人员3人。该院由于投入不足，建设规模小，设施简陋，不能适应社会需求，急需迁扩建。青山老年公公寓有限公公司法人代代表胡晓华华，男，中中共党员，现现年50岁岁，早年参参军，退伍伍后先后任任郭门

2、村支部部书记、黟黟县丝绸厂厂厂长，11998年年调任黟县县福利院院院长，有多多年从事老老年工作的的经验。1.1.44项目提出出背景和项项目建设的的必要性改革开放以以来，我国国人口出生生率锐减，由由19700年的333.4下降到22001年年的13.4；总和生生育率由11970年年的5.88下降到22000年年的1.66，加之城城市化进程程加快医疗卫生生事业的发发展，人口口寿命快速速提高，人人口老龄化化加速，我我国60岁岁以上老年年人口比重重从19664年的66.08上升到11998年年的9.997，至至19999年已达到到10，进进入老年型型社会。随着我国经经济快速增增长，人民民生活水平平迅速

3、提高高，老年人人口规模越越来越庞大大。19882年第三三次全国人人口普查时时，60岁岁以上老年年人口为77664万万人，19990年全全国第四次次人口普查查时为96697万人人，20000年第五五次人口普普查时上升升至1.33亿人。这这一数字几几乎相当于于目前一个个俄罗斯的的人口、两两个英国的的人口或四四个加拿大大的人口。若若把这样庞庞大的人口口群体当作作一个国家家的话，它将是是世界上人人口数排行行第十位的的国家。 从人口增增长趋势看看，根据22000年年全国第五五次人口普普查资料，22000年年全国总人人口1244261万万人，与11990年年第四次人人口普查相相比，总人人口增长了了12.8

4、8，而660岁以上上老年人口口增加了334.1，总人口口年均增长长速度只有有0.922，而老老年人口年均速速度达到22.97，大大快快于总人口口增长速度度。60岁岁及其以上上老年人口口以年均33速度持持续增长。更更为突出的的是，我国国80岁以以上老年人人口已达11100万万，并以年年均5的的惊人速度度递增。22005年年底60岁以以上老年人人口将达到2.8亿亿，占总人人口18.4左右右；20550年将达达到4亿左左右，占总总人口255以上，表现现出“两高两大两低低”特征，即即高速、高高龄，基数数大，差异异大，社区区养老水平平低、自我我养老意识识低。我国国人口老龄龄化发展的的不同阶段段，将出现现

5、老年人口口快速增长长期、高龄龄老年人口口快速增长长期、农村村老龄化加加速期。我我国现阶段段人口老龄龄化问题必必将对全球球人口老龄龄化带来巨巨大影响，也也必将对我我国经济、政政治、社会会、文化发发展带来深深刻影响。如如何应对人人口老龄化化挑战，将将在一定程程度上决定定中国能否否成为稳定定繁荣的发发达国家，在在21世纪纪中叶达到到中等发达达国家现代代化水平和和全面建成成小康社会会。 人口老龄龄化现象是是人类社会会发展到一一定阶段的的产物，反反映了人类类社会的进进步。然而而老年人口口比重的日日益增大会会给经济发发展、产业业结构、文文化心态、社社会发展带带来一系列列影响，成成为21世世纪我国必必须认真

6、对对待、认真真研究的重重大社会问问题。人口口老龄化要要求调整现现有的产业业结构，以以满足老年年人口对物物质和精神神文化的特特殊需求。为为了满足老老年人口日日益增长的的物质和文文化需求，发发展老龄产产业，增加加老年人所所需要的社社会服务业业，改造不不适应人口口老龄化的的住宅、社社区和环境境。 人口老龄龄化引起家家庭规模和和家庭结构构的变化，使使传统的家家庭养老功功能不断弱弱化，迫切切要求发展展以社区为为中心的各各项社会福福利和社会会服务事业业，以补充充家庭养老老功能的不不足。 我国的社社区养老服服务从200世纪800年代起步步，经过220多年的的发展，已已初具规模模。但社区区养老服务务水平还比比

7、较低，许许多地方社社区养老服服务还没有有起步，不不能满足老老年人多种种层次需求求。 老年公寓寓作为专供供老人居住住的专有住住宅，是一一种居家养养老与社区区服务相结结合的模式式，满足了了老年人对对居住的特特殊需求，解解决了传统统养老模式式的不足，是是一条老年年公益性事事业市场化化运作的新新路子，是是解决老龄龄化问题的的有效对策策之一。一一些地区经经验表明，仅仅靠国家投投资，远远远不能满足足需求，调调动多方面面积极性，吸吸引民间资资本兴建老老年公寓，市市场化运作作，是解决决老龄化问问题的好办办法，一些些新建的老老年公寓出出现了排队队入住的现现象，老龄龄福利事业业社会化运运作取得了了很好效果果。老年

8、公公寓创造了了一个文明明、卫生、舒舒适、和谐谐的生活环环境，解决决老年人在在衣食住行行医疗养生生等日常生生活中的各各种困难和和矛盾，使使老年人安安心养老，使使其家属子子女集中精精力工作，对对社会稳定定起到了直直接的促进进作用。党中央、国国务院历来来十分关注注老龄问题题，20000年发出出了关于于加强老龄龄工作的决决定等一系列文文件指示，我国制定颁布了中华人民共和国老年人权益保障法，使我国老龄事业有法可依有章可循。我省和全国国一样，已已进入老年年型社会。据据20000年全国第第五次人口口普查，我我省60岁岁以上人口口达6599万人，占占人口总数数的11（按国际际通行标准准，60岁岁以上人口口占总

9、人口口比例超过过10，即即进入老年年型社会）。据据统计，22004年年我省600岁以上人人口已达8870.775万人，占占总人口比比例上升至至13.55，超过过全国平均均水平（110.5左右）。 中共安徽徽省委、安安徽省人民民政府十分分重视老龄龄问题。早早在20002年就发发出了关关于贯彻的实施意意见，指指出“老龄问题题是关系国国计民生和和国家长治治久安的一一个重大社社会问题。”“做好老龄工作，满足老年人日益增长的物质和文化生活需要，切实保障老年人的合法权益，对于促进我省两个文明建设，保持社会政治稳定，具有十分重要的意义。”省委、省政府制定了一系列方针政策和具体措施，投入财力物力，促进了我省老

10、龄事业的健康发展。加快社会养养老设施建建设，逐步步满足老年年人养老的的差异需求求，提高老老年人生活活质量，是是落实党中中央国务院院方针政策策，构建和谐谐社会的新举措。1.2可行行性研究编编制依据（1）中中华人民共共和国老年年人权益保保障法（2）中共共中央国务务院关于于加强老龄龄工作的决决定（中中发2000013号）（3）中共共安徽省委委、安徽省省人民政府府关于贯贯彻的实实施意见（皖皖发200228号）（4）安徽徽省发展和和改革委员员会安徽徽省老年服服务业20005-22010年年发展规划划（5）安徽徽省民政厅厅等13厅厅局关于于加快实现现社会福利利社会化的的意见（民民福字200111077号）

11、（6）黟黟县老年公公寓项目建建议书和和项目承办办单位提供供的有关文文件资料1.3可行行性研究范范围遵照国家有有关法律法规规和文件精精神，依据据国家计委委投资项项目可行性性研究指南南的规定定，对黟县县青山老年年公寓建设设项目的建建设规模、建建设方案、选选址、总平平面布置、节节能、环保保、劳动安安全卫生，投投资和经济济效益进行行全面技术术经济论证证，为业主主和政府主主管部门提提供决策依依据。本报报告研究范范围包括：（1）论述述项目建设设的必要性性和意义；（2）通过过对老年公公寓发展和和需求情况况调研，推推荐工程建建设规模与与方案；（3）根据据所选场址址实际状况况进行总体体布置，确确定工程技技术方案

12、；（4）对环环境保护、节节能、劳动动安全卫生生与消防提提出方案；（5）对投投资估算、资资金筹措、经经济效益进进行定量分分析；（6）提出出可行性研研究结论和和建议。1.4项目目概况1.4.11建设地点点黄山市黟县县碧阳镇碧碧西村打算算亭，距黟黟县城区33.5公里里。1.4.22建设规模模本项目总投投资7000万元，占占地82886.922平方米，建建筑面积55510平平方米，项项目竣工后后可接收2200位老老年人入住住。1.4.33建设内容容（1）老年年公寓4栋栋 建筑面积积33300平方米长寿苑、康康乐苑各一一栋，全寿寿命老年公公寓。三层层建筑，共共66套，双双人房间，可可接收1332位老人人

13、颐养天年年。康复苑一一栋，医护护型老年公公寓，二层层建筑，222套双人人房间，可可接收444位身体较较差的老人人和残疾老老人居住。逍遥苑一一栋，健康康型老年公公寓，二层层建筑，224套单人人房间，可可接收244位老人短短期居住（11年以上，33年以下，33年以上可可转入康乐乐苑、长寿寿苑）。（2）综合合楼，三层层建筑，建建筑面积11000平平方米，底底层为餐厅厅，二、三三层为老年年娱乐、健健身活动场场所。（3）办公公楼，二层层建筑，建建筑面积4400平方方米，底层层为医务室室、康复室室，二层为为办公室、会会议室。同时建设锅锅炉房、配配电房、污污水处理站站等附属设设施。1.5主要要技术经济济指标

14、见表1-11。表1-1 主要要技术经济济指标序号名称单位数量或指标标备注1建设规模1.1总投资万元7001.1.11其中 建建设投资万元6831.1.22 建设期期贷款利息息万元01.1.33流动资金万元171.2建筑面积平方米55101.3老年公寓床床位总数个2001.3.11其中 医护型床床位个44患病老人和和残疾人居居住1.3.22 全寿命型型床位个132供健康老人人长期居住住1.3.33 健康康型床位个24供健康老人人居住1-33年2新增职工人人数人203经济指标3.1投资利润率率5.433.2投资利税率率6.293.3成本利润率率25.6883.4内部收益率率6.52全部投资3.5净

15、现值（II6）万元27.33.6盈亏平衡点点54.2223.7投资回收期期年12.866全部投资，含含建设期2、需求分分析2.1老龄龄人口及抚抚养情况从19644至19880年，我我国老年人人口比重平平均每十年年增长0.65个百分点；从19880至20010年，老老年人口比比重每十年年平均增长1.112个百分分点，20010年至至20400年为我国国老龄化最最快的时期期，每十年年提高3.999个百分点点。这样高高的老龄化化速度在世世界上是少少见的。中中国的养老老问题将面面临极为严严峻的挑战战。中国人人口年龄结结构、人口口抚养比和和老年人口口数量的变变化详见表表2-1。表2-1 中国国人口年龄龄

16、结构和抚抚养比变化化趋势年份人数（万人人）比例（）总人口606580014岁15599岁6080/60014岁岁抚养比60抚养养比总抚养比20002005 2010020152020202520302035204020452050126 7722131 7789136 2232140 3329143 6605145 6655146 5545146 5511145 6687144 2220141 886713 011214 288216 611620 455123 377428 277234 033938 044839 200640 655243 53358 83779 964410 94441

17、2 933016 277718 722722 866427 677130 800831 444532 24491 20001 47991 81222 17552 52332 86223 70115 05445 67337 35229 250024.321.019.919.819.018.016.815.915.515.415.365.468.267.965.664.862.660.058.157.656.454.010.310.812.214.616.619.423.226.026.928.230.79.210.210.910.610.810.110.913.314.518.121.337.2

18、30.829.330.229.328.728.027.327.027.328.315.715.918.022.225.131.038.744.746.750.056.852.946.747.352.454.459.766.872.073.777.385.1我国人口抚抚养比（14岁以以下人口60岁以以上人口/15559岁人口口）在未来550年中变变化比较明明显。少儿儿人口抚养养比（144岁以下人人口/15559岁岁人口）从从20000年的377.2下下降到20050年的的28.33，下降降了8.99个百分点点。老年人人口抚养比比（60岁岁以上人口口/1559岁人人口）则从从15.77上升到到56

19、.88，上升升了41.1个百分分点。虽然然少儿人口口抚养比下下降，但由由于老年人人口抚养比比大幅度上上升，致使使总人口抚抚养比从552.9提高到885.1，上升了了32.33个百分点点（见图22-1）。人口高龄化化或老年人人口老龄化化是我国不能回回避的一个个严重问题题（见表22-2）。据20000年第五次次全国人口口普查，我我省60岁岁以上人口口达6599万人，占占人口总数数的11）已进入入老年型社社会。据统统计，20002年我我省60岁岁以上人口口为7600万，占总总人口122.48；至20004年底底，我省660岁以上上人口已达8700.75万万人，占总总人口比例例上升至113.5，超过全

20、全国平均水水平，我省省人口 图2-2 中国人人口抚养比比的变化表2-2 两个年年龄组老年年人口比重重的变化年份年龄组19531964198219902000201020202030204020506079995.595.793.492.190.489.189.689.686.179.2804.54.36.67.99.610.910.410.413.920.8合计100100100100100100100100100100加速老龄化化。据有关关部门预测测，至20025年，全全省60岁岁以上人口口将增至11750万万，占总人人口比例将将达到255，每44人中就有有一个老人人。我省人人口老龄化化呈现

21、未富富先老，老老龄人口基基数大、增增长快，社社会养老市市场需求大大幅增加，整整个社会思思想、物质质准备不足足。2.2老龄龄服务业发发展现状我省老龄事事业社会化化运作尚处处在起步阶阶段，现有有福利机构构较少，养养老机构普普遍存在着着养老模式式单一，完完全依赖民民政部门，资资金投入不不足，养老老居所品质质及功能落落后，服务务项目不配配套，不能能适应老龄龄群体的需需求。黟县所属的的黄山市，现现尚无一所所能提供老老年人娱乐乐、康复助助残、自费费养老等项项社会服务务的老年公公寓。2.3需求求分析据第五次人人口普查，我我国有655岁及以上上老年人的的家庭户数数占全国家家庭总户数数的20.09。在在全国一人

22、人家庭户中中，65岁岁以上单身身老年人口占227.711，在全全国二人家家庭户中，有有两个655岁以上老老人户占113.411。城市市和镇有老年年人家庭户户的比例比比较接近，农农村则明显显高于城镇镇。2000年年，全国有有65岁以以上老年人人家庭中，单单身老人户户占11.46，只只有一对老老夫妇户占11.38，合合计为222.84。而老年年人与其他他人一起居居住的情况况，占777.17。单身老老人户和只只有一对老老夫妇户这这两种完全全老人户所所占比例城城市26.93，镇镇为26.13，农农村20.98。从从另一角度度看，农村村老年人与与其亲属一一起居住的的情况最多多，达799.02，而镇（77

23、3.877）和城市（773.077）水平平接近。由由此可见城城镇老人与与后代分开开居住的趋趋势较农村村更为显著著。我省情情况也大致致如此。近30年来来，我国人人口出生率率明显下降降，导致家家庭规模向向小型化、核核心化转变变，加之人人口流动性性增强，传传统大家庭庭失去了普普遍存在的的根基，小小家庭成为为主导模式式。随着现现代化的发发展，人口口流动性加加快及城镇镇地区住房房紧张问题题的缓解，家家庭小型化化趋势将更更加明显。家家庭养老和和照料的功功能明显弱弱化。这为为老年公寓寓提供了一一个庞大市市场。明代汤显祖祖有诗曰：“一生痴绝绝处，无梦梦到徽州”。徽州明明清文化令令多少文人人魂牵梦绕绕，为之绝绝

24、倒。本项项目建设地地黟县位于黄黄山西南麓麓，为古徽徽州一部分分，历史悠悠久，人文文荟萃，素素有“桃花源”之美誉。境境内山川秀秀丽，风景景优美，保保存有大量量明清古民民居、祠堂堂、牌坊等等古建筑，西西递、宏村村已被联合合国科教文文组织列入入世界文化化遗产名录录。其深厚厚的文化内内涵、历史史积淀与优越越的自然生生态环境为为世人瞩目目和向往。黟县和全省省一样早已已进入老年年型社会，据据统计，全全县60岁岁以上老年年人已达1132855人，占总总人口133.56，其中离离退休干部部10088人，离退退休职工11290人人。另一方方面，在外外定居的黟黟县籍人士士很多，仅仅江西景德德镇就有十十余万人。他他

25、们大多数数子女已成成家立业，不不在身边，无无人照顾，又又有思念家家乡之情，想想“回归故里里，叶落归归根”。本项目目提出后，周周边市县及及上海、江江西等地经经常有人来来黟县民政政局联系入入住老年公公寓，目前前已预约过过半，部分分农村老年年人因子女女外出工作作，无精力力照顾老人人，均考虑虑由子女出出资，入住住老年公寓寓。本项目目完工后，必必将出现供供不应求之之势。2.4本项项目服务对对象本项目服务务对象为660岁以上上老人，以以黟县及周周边县市老人为主主，惠及全全国各地徽徽州籍老人人。本项目4栋栋老年公寓寓按入住对对象分为三三种类型，以以适应不同同需求的老老人。其中中一栋为医医护型老年年公寓，接接

26、收体弱多多病的老人人和残疾人人；两栋为为全寿命老老年公寓，接接收长期入入住颐养天天年的老人人；一栋为为健康型老老年公寓，接接收短期（11年以上，3年以下）入住的老人，经短期生活习惯后可转入全寿命老年公寓。3、建设规规模3.1建设设规模本项目投资资700万万元，建设设黟县青山山老年公寓寓及生活配配套设施。项项目建成后后可接收2000个老年人人安度晚年年，为老年年人提供一一个休闲、娱娱乐、健身身、康复等等综合活动动场所。3.2建设设标准本项目青山山老年公寓寓建筑按二二星级标准建设。其其中：标准单人间间：每套220平方米米，共22套标准双人间间：每套225平方米米，共88套其中：残疾疾人双人间间、每

27、套330平方米米，共5套套3.3建设设内容（1）老年年公寓楼 四栋栋 建筑面积积33300平方米（2）办公公楼 一栋栋 建筑面积积800平平方米（3）综合合服务楼 一栋栋 建筑面积积10000平方米（4）门卫卫、值班室室 建筑面积积50平方方米 车车库 建建筑面积1100平方方米 厕厕所 建建筑平面220平方米米 配配电房 建筑筑平面400平方米 锅锅炉房 建筑筑平面1330平方米米 污污水处理房房 建筑平面面40平方方米 污污水处理池池 围围墙 道道路 停停车场网球场运动场绿化消防表31 工程项目目表序号项目名称项目内容面积（m22）备注1老年公寓星级标准双双人间、单单人间1998两栋2老年

28、公寓星级标准双双人间1332两栋3办公楼行政办公、接接待、档案案室医务室、康康复室、会会议室8004综合楼餐厅、开水水间、洗衣衣房、活动动室、棋牌牌室10005门卫门卫、警卫卫、值班室室506车库小车库1007厕所公共卫生间间、洗手间间208配电房409锅炉房0.5t锅锅炉及配套套设施13010污水处理房房污水处理水水池、清水水池4011围墙长466米米、高2.33米12停车场13道路14羽毛球场15运动场安装各类健健身器械16绿化花坛、花池池、绿池、假假山、喷水水池等17消防消防给水管管网合计55104、场址选选择4.1场址址选择4.1.11地点及占占地面积 经黟县政政府同意（黟黟政2000

29、31139号），黟黟县社区老老年公寓选选址在黟县县南郊，碧阳镇镇碧西村打打算亭。占占地82886.922平方米，该该地为山间间盆地，坐坐北朝南，依山傍水、背山向阳，视野开阔。项目建设地址位于山间盆地北缘中部，背靠郁郁葱葱的山林，向南极目远望，2公里外可见青山，视野内为大片农田，一派江南田园风光，俨然“世外桃园”。周边青山绿水环绕，无任何污染，空气清新，环境极佳。本项目选址北距黟县林场800米，西距208省道800米，距黟县城区3.5公里，乡镇沥青公路在门前通过，交通便捷。4.1.22地理位置置 黟黟县地处安安徽省南部部，黄山西西麓，县城城南距黄山山市区544公里，东东至黄山风风景区433公里，

30、西西离江西景景德镇1551公里。境境内有西递递、宏村二二处世界文文化遗产和和多处旅游游景点，山山环水绕，民民风淳朴，自自古即享有有“世外桃源源”的美誉，有有良好的尊尊老爱幼传传统，是旅旅游、休闲闲、养老的的好地方。黟黟县东北邻邻黄山风景景区，南接接祁门县，东东南与休宁宁县接壤，西北和石台县相邻。地跨东经1173811806，北纬29473011。县城碧阳镇位于县域中南部盆地，距芜湖248公里、杭州286公里、合肥340公里。4.2场址址条件4.2.11地形、地地貌黟县地处皖皖南山区，黄黄山支脉自自东北向西西南延伸，横横贯县境中中部。境内内山峦重迭迭，中部的的三府尖、拜拜年山、羊羊栈岭、章章岭、

31、方家家岭等山岭岭群峰绵亘亘形成南北北天然界线线。县境中中部高（平平场海拔8800米以以上）逐渐渐向南北两两侧倾斜，南南部低山丘丘陵海拔在在200400米米。县城位位于县域中中南部河谷谷盆地，城城市建设西西依东岳山山，东靠余余家山，漳漳河自西北北向东南斜斜穿城区，城城区地势西西北高、东南低，地地面标高在在203216米米之间。4.2.22气候、气气温黟县属亚热热带湿润季季风气候区区。气候温温和，四季季分明，雨雨量充沛，湿湿度较大。由由于地形特特点，在气气温分布上上，南部地地区太阳辐辐射较多，增增温较快，年年平均温度度15.88。北部地地区太阳辐辐射较南部部少，空气气湿润，温温度比南部部低，年平平

32、均温度115.2，最冷月月份（1月月）平均气气温3.77，最热月月份（7月月）平均气气温27.1。平均年降雨雨量16886.1毫毫米，最多多年份29953.33毫米，最最少年份11.30.8毫米。雨量量分布春夏夏较多，秋秋冬较少，故故梅雨显著著，伏秋多多旱。年降降水量755集中在在春夏两季季（3月8月），年年降水日次次161天天。全区年日照照时数18815.77小时，日日照率411，年辐辐射总量1108.44千卡/平平方厘米。年年蒸发量11261.5毫米，相相对湿度年年平均为778。初初霜的平均均日期为110月311日，终霜霜的平均日日期为3月月29日，年年无霜期2214天。4.2.33河流水

33、文文境内河流多多发源于中中部山岭，分分南北两个个流域。南南部为新安安水系，分分支诸河汇汇入横江，属属太湖流域域，控制面面积4433.1平方方公里；北北部为青弋弋江水系，诸诸河流入太太平湖，属属长江流域域，控制面面积4144.7平方方公里。境境内河流1129条，总总长度5225.5公公里，河网网密度0.89条/平方公里里。流经县城主主要河流漳漳水发源于于章岭南麓麓，亦名漳漳河，漳河河自北向南南流经城区区注入横江江（新安江江上游），最最高洪水位位204205米米，主河全全长约555公里，流流域面积2256.33平方公里里，沿河有有小型水库库10座。漳漳河城区段段从柏山碣碣至蒨村碣全长长25000米

34、，宽度度25770米不等等。黟县地表水水资源比较较丰富，全全县年平均均径流量1194966.72万万立方米，其其中城区为为31299万立方米米。地下水水主要由雨雨水补给，城城区盆地地地层为强风风化花岗岩岩，含水层层厚仅3.5米。全县现有中中、小型水水库2400座，东方方红水库最最大，蓄水水量为29950万立立方米。4.2.44工程地质质、水文地地质条件建设场地地地基土分布布有：耕植土；粉质粘土土；含粘土卵卵石；强风化花花岗闪长岩岩。场地地下水水为上层滞滞水，主要要赋存于耕耕植土层中中，主要由由大气降水水及地表山山泉水补给给，对砼无无腐蚀作用用。4.2.55交通条件件老年公寓距距黟县城33.5公

35、里里，西距黟黟七公路（SS208线）8000米，东至至黄山风景景区43公公里，黄山山市区544公里，距距西递、宏宏村均7公公里，交通通条件十分分便捷，随随着徽杭（黄黄山杭州州）、合铜铜（合肥铜陵）高高速公路的的开通，黄黄景（黄山山景德镇镇）高速的的建设，入入境旅游更更为便利。同同时随着“两山一湖湖”战略的实实施和交通通条件改善善，与上海海、南京、杭杭州、合肥肥、武汉、南南昌等主要要客源中心心城市的公公路交通联联系均在55小时以内内。江浙等等富庶地区区及海内外外游客正以以每年200增幅上上升。4.2.66社会环境境条件 随随着社会的的发展，黟黟县也和全全国一样已已进入老龄龄化社会。通通过2000

36、3年底对对全县模底底调查，全全县60岁岁以上老年年人已达1132855人，占总总人口的113.8，同时在外地定居居的黟县籍籍人很多，仅仅江西景德德镇就有十十多万人。不不少老年人人都想“回归故里里，叶落归归根”，更看重重黟县的地地理、自然然环境是老老年人修身身养性的好好地方。上上海、江西西等地经常常有人来黟黟县民政局局联系入住住黟县老年年公寓。根据中共中中央、国务务院关于于加强老龄龄工作的决决定和国国发20000119号文件件精神，以以满足社会会日益增长长的老年人人需求为目目标，积极极推进黟县县老年事业业发展进程程，完善社社会保障体体系，更好好地为老年年人提供服服务，促进进社会稳定定和文明进进步

37、，经黟黟县政府同同意，决定定投资建造造一所集养养老、健身身、医疗、康复复、娱乐为为一体的综综合性、多多功能的社社区老年公公寓。老年年公寓的建建设，得到到了社会各各界人士的的赞誉和支支持。黟县老年年人以及在在外地的徽徽州籍老年年人都十分分关注。4.2.77社会经济济状况2001年年黟县国内生生产总值44.24亿亿元，财政政收入48816万元元，农民人人均收入22218元元，20003年一、二二、三产比比重为299.929.6640.55。黟县农业以以粮油种植植为主，在在种植业的基础上上，初步形形成了蚕桑桑、果蔬、木木竹三大特特色产业，成成为黟县的的优势产品品，在省内内小有名气气。此外，名名优茶和

38、深深冲高产高高效茶园、泗泗溪的香榧榧、柯村的的皖南花猪猪也已名扬扬省内外，正正逐步形成成黟县的名名优茶、经经果林和皖皖南花猪保保种基地。工业主要有有丝织、食食品、机电电、玩具、旅旅游工艺品品、木竹六六大支柱产产业，主要要的工业产产品有白厂厂丝、糖水水板栗、箬箬叶、薇菜菜干、捻线线、旅游商商品、轴承承、长毛绒绒玩具、高高性能磁材材、小型茶茶机、竹胶胶板、精制制植物油等等。形成了了一批在全全国、全省省都具有很很高知名度度的企业；如桃源罐罐头食品有有限公司，其其糖水板栗栗产量在全全国同行中中名列第一一，产品995以上上出口海外外；华盛丝丝绸集团的的白厂丝加加工量名列列全省第二二，捻线加加工量名列列全

39、省第一一；金星工工艺厂、旅旅游产品开开发中心为为全国旅游游商品定点点企业。黟县旅游资资源十分丰丰富，尤其其是西递、宏宏村为徽文文化之精品品。旅游产产业的主体体地位在不不断增强，22001年年旅游接待待20.22万人次，22002年年接待1009.8万万人次，22003年年接待1110.855万人次，直直接收入分分别为17700万元元，31881.6万万元和27781.66万元和22748.85万元元。成为居居黄山风景景区之后的的全省第二二旅游景区区。4.2.88公共设施施条件（1）供电电碧西村内已已有6000KVA变变压器一台台，农网改改造时已考考虑本项目目用电，不不需要另建建变电站。（2）供

40、水水本项目用水水由碧阳镇镇自来水公公司供给，水质优，可以满足本项目用水需求。目前，碧阳镇自来水供水管网已辅设至场地。（3）排水水场区内辅设设排水管网网，通往碧碧阳镇排污污总管。本本项目拟建建污水处理理站一座，生生活污水经经污水处理理站处理达达标后排入入水池中，中中水回用，作作为绿化、消防、卫卫生冲洗用用水。（4）蒸汽汽本项目所需需蒸汽由自自建锅炉供供给。五、建筑方方案5.1指导导思想与原原则老年公寓寓宜建在城城郊或旅游游胜地。但但应离主干干公路近一一些，以方方便入住老老人外出旅旅游和就医医；公寓最好好是电梯公公寓，占地地要少。房房间分为公公共间（一一室两到四四人，提供供给由社保保供养的孤孤寡老

41、人），单单间、二室室间和豪华华间几类，但但都有老年年人卫生间间和个人厨厨房，应有有空调；公寓应配配备各种安安全设施，包包括：适合合老年人行行走的地面面，防跌滑滑设计；电电气的安全全设计，防防盗和应急急呼叫装置置；有室内公公共活动场场所、娱乐乐设施、老老年健身设设备，在室室外有园林林式的宽阔阔休闲活动动场所和运运动场所；保证公寓寓的水、电电、气、电电话、电视视、宽带网网常年244小时的不不中断；设有各种种服务设施施，如公寓寓厨房、公公寓洗衣房房、医务室室、餐厅、洗洗理按摩房房、保安室室及管理用用房；设置残疾疾人设施；老年人住住房的特殊殊要求一般般应突出环环境清净，采采光好，进进出方便，特特别是要

42、坚坚持无障碍碍原则。比比如，要有有防滑地面面、防跌扶扶手、坐式式便器、紧紧急呼救装装置等，公公寓楼内还还应有各种生活活服务、娱娱乐、医疗疗保健设施施等，配备备专门的服服务人员和和医护人员；公寓建造造、房间设计计应考虑到到老人的多多样要求，可可分别建造造单元式带带卫生间和和阳台200平方米的的房间，有有单人或双双人房，楼楼房三层以以上设计安安排电梯。同同时应有一一定的室内内、室外活活动空间，花花草绿地，营营造一个舒舒适温馨的的养老环境境；公寓服务务模式，按按照“养老、康康复、休闲闲、娱乐、服服务一体化化”的服务要要求调整结结构与布局局，形成功功能合理，方方便住寓老老人的服务务模式，量量力而行，统

43、统一规划，合合理确定老老年公寓的的规模和布布局、调整整结构和功功能。力争争公寓办成成“内部设施施现代化，休休闲场所园园林化，康康复设施医医院化、管管理服务制制度化”的老人乐乐园。5.2项目目总体规划划方案本项目在安安徽省黟县县碧阳镇。碧西村南实施，占占地82886.922平方米，长长130米米，宽1033米，呈长长方形地块块。本项目利用用已划拔土地进进行布置。场区分服务务区、生活活区、活动动区、动力力区四大功功能区。服务区：服服务区布置置场区的南南侧，布置有有办公楼、值值班室和停停车场。生活区：生生活区布置置在场区的的东、西两两部分，各布布置两栋老老年公寓。活动区：活活动区布置置在场区的的中部

44、和西西北部。场区中部布布置综合楼楼，场区的的西北部布置置场外运动动场地，安安装部份健健身器材和和和羽毛球球场地等。动力区：污污水处理站站，污水处处理水池，清清水池，锅锅炉房。生活区的四四栋公寓楼楼和活动区区的综合楼楼之间，楼楼与楼之间间，采用连连廊连通起起来，使其其成为有机机的整体，便便于老年人人活动。场区的主入入口大门布布置在场区区的南侧，紧紧临公路，作作为人流大大门。场区的次入入口大门布布置在场区区的西南侧侧，面临公公路，作为为物流大门门。场区内主干干道宽6米米，次干道道宽4米，支干干道宽3米米，各主要要建筑设施施均有道路路相通，形形成环形通通道。各建建（构）筑筑物相互间间距应满足足消防间距距要求。场区内绿化化：在生活活区，活动动区、服务务区、主要要出入口、道道路两旁和和建筑物周周围以及场场区空地进进行绿化。场场区绿地构成有有乔木、亚乔木、花灌木、绿篱、花花坛、草坪