温州中瑞曼哈顿空中别墅可行性研究报告158946.docx

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1、摘 要为了能将以以往所学专专业知识加加以实践整整合，真正正掌握房地地产开发的的整个过程程，本次我我们小组的的毕业论文文课题确定定为“中瑞曼哈顿空空中别墅可可行性研究究与营销策策划”，并以小小组分工合合作的形式式共同完成成。本文站站在开发商商的角度，完完成对项目目整个过程程包括前期期市场调查查直至营销销策划的开开发。本文文包括六大大部分，即即项目概况况、市场调调查、财务务分析、风风险分析、营营销策划，研研究结论以以及建议。市市场调查是是基础，本本文从项目目的市调工工作着手，通通过对整个个相关市场场包括本地地块情况、竞竞争项目、消消费者状况况、温州房房地产市场场及相关规规划、政策策、法规的的调查，

2、并并加以分析析，在此基基础上对其其设计方案案、经济可可行性、融融资方案、开开发风险进进行分析、评评价，最后后根据项目目实际结合合时下各房房开的实际际操盘情况况，确定本本案营销策策划方案。目 录摘 要要.1目 录录.2第一章 项目概况.31.1项目目建设背景景.31.2项目目简介.4第二章 市场调查以以及分析.7 22.1 调调查目的.72.2 温温州别墅市市场供求情情况以及存存在问题.72.3 本本项目产品品定位1332.4 该该项目区域域经济环境境.155第三章 财务评价.1193.1投资资估算. 193.2 资资金筹措.2113.3 经经济效益分分析.23第四章 风险评价.27 44.1.

3、政政治风险.2274.2 政政策风险.2274.3 市市场风险.2294.4 财财务风险.333第五章 营销策划.375.1物业业概述.375.2项目目定位.3375.3项目目SWOTT分析.385.4销售售策略405.5结束束语.442第六章 研究结论以以及建议.43参考文献.44附录（问卷卷调查）.445第一章 项目概况1.1项目目建设背景景本项目是中中瑞财团22004年年6月166日成立以以来运行的的第一个项项目，也是是公司目前前唯一成形形的项目。（中中瑞财团全全称中瑞财财团控股有有限公司，是由温州九家实力雄厚且在各自所属行业领域处于龙头地位的民营企业共同出资、发起设立的一家旨在积极探索

4、中国民营经济全新发展和经营模式的财团性控股企业，也是全国首家无地域限制的正式以“财团”命名的控股有限公司，该财团的注册资金为1亿4580万元。） 22004年年11月8日，中瑞瑞财团以115.33333亿元元的夺标价价拿下位于于温州市中心心江滨路的原东方造造船厂一块块罕有的面面积百亩以以上的大型型地块，比比7.7亿元元的招标起起始价高出出近1倍，刷新新了温州国国有土地出出让的成交交价记录。 与与此同时温温州市政府府自19888进行第第一轮城市市改建工程程以来一直直致力于通通过旧城改改建来改变变温州市区区的市容市市貌、缓解解城市交通通、改善居居民居住条条件和提高高环境质量量，但是在在江滨西路路原

5、东方造造船厂及附附近地段内内，由于该该厂长期闲闲置，加之之周围是原原温州水产产交易市场场所在地，长长期有摊贩贩在此设摊摊，搭建违违章房屋，已已成为市民民交通生活活的瓶颈，该该地段房屋屋破旧，多多数住宅没没有卫生设设施，建筑筑密度稠密密，存在很很大火灾隐隐患。因此此此地要求求改建的呼呼声很高，于于是市政府府顺应民心心，将此地地段拍卖用用与开发，希希望能通过过竞标单位位的开发改改善当地环环境，促进进市容市貌貌提高居民民居住生活活质量，促促进现代化化新温州建建设。近几年来温温州房地产产市场飞速速发展，随随之而来的的房价也节节节攀升，但但是突显出出来的问题题仍然还是是很严峻，辟辟如房子高高价不高质质，

6、尤其最最近几年房房产质量都都不理想，在温州这样一个民营企业高度发达的地区却没有适合企业家等成功人士居住的高档住宅，这无疑是市场留下的一段空白。作为公司成成立以来的的第一个大大型项目，财财团决定在在此建造温温州“第一样板板工程”，打造温温州高标准准的“城市客厅厅”。希望通通过该地块块开发定位位来填补市市中心高档档住宅的空空白，同时时也是为中中瑞集团打打造全市乃乃至全国品品牌社区的的一次全新新的尝试。1.2项目目简介表1.1 项目基基本资料项目名称中瑞 曼曼哈顿空中中别墅开发商中瑞温州房房地产有限限公司发展商中瑞财团控控股有限公公司项目地址温州原东方方造船厂地地块项目性质商业和住房房物业类型住宅，

7、商业业房地产，共共692户户项目规模占地733337，建建设用地面面积715553，11742881建筑筑面积总容积率2.38 总建筑密度度19.7%项目层数西侧层数30 东侧侧层数27以及及裙楼10幢高层层和小高层层错落布置置，户户可可看江景配套设施西侧地下停停车5199辆，东侧侧地下停车车344辆辆，地上停停车43辆辆绿化率55%1.2.11项目其他他介绍该项目发展展商为中瑞瑞财团控股股有限公司司，由中瑞瑞温州房地地产有限公公司开发。项项目所在地地为温州原原东方造船船厂地块， 东靠南亚亚都市花园园，西临原原水产城安安置房，北北倚江滨路路，毗邻江江心屿，南南望即将竣竣工的欧洲洲城，也与与东门

8、步行行街相邻，该该项目目前前已经进入入施工阶段段。经估算算，项目总总投资29928099.187774 万万元。 1.2.22资金来源源本项目建设设资金主要要由中瑞财财团9位股股东自筹以以及战略联联盟、合作作伙伴提供供，通过房房地产信托托的方式筹筹集，不足足投资通过过预售房款款解决。1.2.33可行性研研究报告编编制依据中瑞财团团与温州市市东方造船船厂签定的的国有土土地转让造造成房屋拆拆迁，停产产损失的补补偿合同以以及国有有土地使用用权转让合合同温州市规规划局温温州市东方方造船厂改改建工程出出让地块设设计条件及及详细规划划江滨路片片区地质勘勘察资料省计委计计投和市建建设局关关于“中瑞曼哈顿项项

9、目建议书书的批复省审计事事务所验资资证明国家计委委建设项项目经济评评价方法与与参数（第第三版）建设部房房地产开发发项目经济济评价方法法中国建设设银行温州州市分行资资金证明1.2.44可行性研研究报告研研究范围 根据据“中瑞曼哈顿空空中别墅”项目建议议书和初步步规划方案案，本研究究工作范围围主要是该该类住宅市市场调查分分析，投资资估算，项项目经济效效益评价与与资金筹措措，风险分分析以及营营销策略等等。1.2.55项目效果果图和地理理位置图1.1中中瑞曼哈顿效效果图（局局部）图1.2中中瑞曼哈顿地地理位置图图第二章 市场调查查以及分析析2.1调查查目的 在在开发本项项目之前，为为了了解该该物业在温

10、温州开发是是否有较高高的经济效效益，需要要对市场进进行调查、分分析与研究究。同时必必须对该类类市场发展展现状、区区域经济环环境、竞争争对手的优优劣势、项项目周边环环境，以及及该类物业业市场需求求情况等进进行调查，以以便为可行行性研究报报告的财务务评价、风风险评价和和营销策划划等提供必必要的信息息和资料。2.2温州州别墅市场场供求情况况以及存在在的问题2.2.11供给情况况温州地区的的别墅（高高档住宅）总总体来说是是偏少的，是是供不应求求的。温州州目前已有有别墅（高高档住宅）面面积约455万平方米米（甚至更更少），大大约20000来套左左右，市场场新开发的的项目占总总供应总量量的18左右，由由于

11、政府对对别墅施行行打压政策策，新开发发的“别墅”其实只能能说是高档档住宅，目目前在开发发的约300万平方米米，加上本本案也不过过50来万万。目前，大大概有555%的购房房者对于别别墅感兴趣趣。（以上上数据来源源于温州市市建设局房房地产开发发处）同时根据我我们的调查查，目前温温州正在建建设中以及及建好投放放使用的别别墅（高档档住宅）主主要有以下下几个：市市区的百好好花园、恒恒达假日花园园、以及龙龙港的锦绣绣名园和新新湖绿都等等，这些项项目无疑成成为了本案案的竞争对对手。（具具体详见竞竞争对手分分析表。）中低价位成成为市场的的主力：其其一，从自自住方面分分析该价位位满足一部部分想买高高档住宅居居住

12、的人;其二,从投资角角度分析一一部分投资资者认为该该类物业有有升值的空空间。营造社区环环境与人文文环境渐成成理念，在在产品设计计和规划方方面，部分分开发商开开始关注人人文居住环环境，人文文环境理念念要求别墅墅开发商从从前期产品品定位，客客户定位即即开始营造造和规划整整体社区的的人文环境境，并使其其成为增加加品牌含金金量的重要要砝码。别墅开发商商也更趋于于理性，成成熟，在经经历了市场场盲目开发发与竞争高高潮之后，开开发商将更更趋于理性性的态度对对待项目的的经营，尤尤其在项目目开发、产产品设计、市市场定位、服服务水平，营营销策划等等方面做细细做精。2.2.22需求与购购买力情况况消费客户格格局由外

13、向向内，由上上至下，由由外籍转向向国内，由由高端向中中低端发展展已经成为为趋势。客客户群范围围广：主要要是私营企企业老板，民民营或者是是外资企业业高级职员员及高层管管理人员，经经营实体和和贸易人，与与从事金融融、证券、保保险业的高高收入人群群，文娱界界成功人士士，归国侨侨胞等。需求：通过过我们进行行调查问卷卷以及专家家拜访的结结果来看（此此次我们共共发放问卷卷627份份，其中有有效问卷5537份，我我们的调查查者大多数数为较高收收入者和高高收入者）。约约60%的的被调查者者对本项目目感兴趣（他他们大多为为私营企业业老板），认认为本项目目是别墅市市场上的新新产品、新新形态、新新风格，在在推出后会

14、会成为市场场的新卖点点。同时他他们一般自自身已经拥拥有2套房房子以上。他他们购买目目的大多是是为了自用用。购买力：经经过分析，被被调查者中中约48%的人选择择一次性付付款，是各各种付款方方式中最多多的，这说说明他们经经济能力很很强，同时时他们选择择在一年内内购买（但但前提是价价格有所下下降）。而而也有约332%的人人选择价格格下降到他他们可以接接受的情况况下进行购购买，同时时其中有228%的人人选择分期期付款。（调查问卷卷见附页）2.2.33存在的问问题产品层次不不明晰，国国外高档社社区基本是是高档别墅墅群，而我我国别墅常常是公寓，小小户型联排排别墅，独独体别墅与与豪华的混混在一起，缺缺乏层次

15、，难难以形成同同质社区。私密性，领领域感较差差。我国的的别墅项目目，其规划划设计，整整体布局乃乃至建筑设设计，环境境营造，私私家花园的的形态等诸诸多方面，都都缺乏空间间组织的领领域感和私私密性。容容积率过高高，导致左左邻右舍间间距过近，各各户内外的的过度空间间不足等。但是别墅毕毕竟是一种种社会中高高层阶级才才能消费得得起的产品品，要想引引领中国房房地产市场场潮流几乎乎是近1000年内不不可能的事事。再则由由于政府和和相关政策策的打压，中中国别墅市市场很难形形成气候。2.2.44竞争对手手的相关情情况以及对对本项目的的影响2.2.44.1竞争争楼盘所在在的地理位位置 图2.1百百好花园地地理位置

16、图图图2.2恒恒达假日花园园地理位置置图 图2.3龙港锦锦绣名园地地理位置图图图2.4龙龙港新湖绿绿都地理位位置图（处处于龙港河河网密集处处）表2.1 同类类竞争项目目与本相目目比较表百好花园恒达假日日花园锦绣名园新湖绿都本项目比较地理位置人民西路隔隔岸路口学院路与汤汤家桥路处处龙港1044国道与甬甬台温处龙港龙金大大道东江滨路都处于当地地较好地段段，但龙港港地处县区区，处于劣劣势总建筑面积积8万多占地5.334公顷，115.7万万建筑面积积占地2600亩（其中中50亩为为自然河道道），188万建筑面面积9万占地1100亩，建筑筑面积17742811总体规模不不如锦绣名名园，而周周边环境类类似

17、。建筑风格园林风格，以以中心为花花园的周边边绿化中式现代化化水景欧式建筑别别墅中式与欧式式结合中式与欧式式结合的城城市花园锦绣比较单单一，很纯纯朴，本项项目真正采采取哪种方方式意见很很大绿化率45%48%58%38%55%属锦绣与本本项目最高高交楼标准毛坯毛坯毛坯毛坯精装修本项目是唯唯一带精装装修的目标客户华侨，商人人，高收入入者高收入者，成成功人士高收入者，成成功人士私企业主、经经商人士、投投资者、二二次置业私营企业老老板，从事事金融，证证券、保险险业的高收收入者，华华侨等目标群体类类似，而但但本项目更更期望吸引引高涵养的的客户群体体入住形成成宁静和谐谐的人文氛氛围。主力户型4室2厅，115

18、22114房2厅22卫，1666.8独立别墅（2280400）双联别别墅（2110290）立体别别墅（2110230）跃层2100联体别别墅2200280）跃层（2993320）相比而言锦锦绣是传统统意义上的的别墅，而而本项目只只能说是高高层高档住住宅主要卖点 地段好，品品质好生态景观，人人性智能化化等温州唯一全全国人居经经典竞赛综综合奖水景园林社社区温州首个高高层高档住住宅，城市市花园锦绣的卖点点最大，但但是本项目目也具有很很强的应召召力户均车位0.811.31.10.94锦绣的车位位最多，由由于住户较较少百好花园恒达假日日花园锦绣名园新湖绿都本项目比较主要配套游泳池，网网球场，幼幼儿园等水

19、景中心庭庭院，加洲洲乐园，人人工湖协和广场，双双会所，社社区广场等等运动场所，等等商务会客馆馆，生活休休闲馆，人人性智能化化设施，英英式贵族管管家服务等等本项目的功功能最完善善，档次也也比较高销售价格（单单位：万）最高1.77，最低11.1，均均价1.330.981.255独立2200万以上一一套，双联联130万万以上一套套均价0.335均价2.118本项目毫无无疑问是最最高的，锦锦绣由于在在龙港，价价格还上不不去销售情况50%卖掉掉基本售完一，二期已已经卖完80%卖掉掉已积累6000多位有有效客户本项目目前前而言是最最差的，锦锦绣的竞争争力最强其他离国际会展展中心，杨杨府山CBBD 中央央商

20、务区，青青少年活动动中心临近近倡导建立既既有城市气气息，又有有自然雅趣趣的高尚生生活区智能化打造造安全舒适适家园 物物业管理完完善每户30入户花园园和6米挑挑高本项目在品品质与等级级上是最好好最高的总评论：通过以上几几个竞争对对手与本案案的比较，认认为本项目目在整体上上是有优势势的，竞争争最强的是是位于龙港港的锦绣名名园，但是是该楼盘由由于地处苍苍南的原因因，决定了了其客户群群大多数只只能是苍南南本地成功功人士，市市区的够房房者大多数数是出于想想参与投资资的心理充充当客户群群。但其在在楼盘价位位上对本案案的冲击还还是比较大大的。本案案今后还需需将自己定定的高价位位理由向客客户群表达达清楚。 其

21、其次市区的的恒达假日花园园由于规模模较大，设设施建设以以及周边居居住环境良良好，目标标客户群于于本案相似似，且在价价格上与本本案相比具具有明显优优势，所以以就市区在在建楼盘来来说，对本本案的威胁胁也是很大大的。与此同时这这些竞争对对手开盘的的时间都是是在温州购购房潮上涨涨的情况下下进行的，且且政府政策策相对来说说比较宽松松，加之温温州经济发发达，民间间资本雄厚厚，有资金金购房的人人很多，当当然其中不不乏投资者者、炒楼者者，所以一一旦开盘，大大家就争先先恐后的购购买（性价价比合理的的情况），就就这点来看看，开发商商赢利的可可能性较大大，即使真真的有房源源空置，也也是暂时的的。再则随随着人民生生活

22、水平的的提高，一一些高收入入者追求高高档住宅，而而这些住宅宅温州还是是供不应求求，所以社社会需求与与购买力方方面不存在在大的风险险。同时该该类物业管管理水平较较高，客户户定位在高高收入者，而而他们资金金来源又比比较稳定，一一般可以在在规定的年年限内付清清房款。在营销策划划方面，他他们一般是是参与房展展会，人脉脉促销，设设立现场售售房部，建建数个一比比一样板房房等方式进进行交易。2.3 本本项目产品品定位2.3.11功能定位位居住功能能：10幢幢高层和小小高层高绿绿化低密度度住宅建筑筑，安居乐乐业，其乐乐融融；休闲功能能：皇家品品咖啡馆、美美仪沙龙、红红酒雪茄馆馆、音乐艺艺廊、视听听健身世界界、

23、SPAA水疗馆，室室内3泳池池等，每天天可以选择择不同的休休闲去处。更更多的选择择机会，才才有更多的的生活滋味味；智能化设设施功能：分户计量量式空调、智智能化一卡卡通系统、全全区门禁系系统、住宅宅防护系统统让您享享受高科技技式的生活活，解除一一些不必要要的烦恼；交流功能能：在这里里拥有社区区名流会所所商务会会议厅和五五星级会所所，你可以以和处于同同一阶层的的名流人士士进行高谈谈阔论，畅畅所欲言；旅游功能能：潺潺水水声，悠悠悠流水，徜徜徉在动感感水景的瓯瓯江和江心心屿对岸，这这里犹如诗诗意中的风风景名胜。2.3.22目标群体体定位A:基本信信息分析客户来源：温州地区区（也包括括其他地方方）的私营

24、营企业老板板、民营或或外资企业业高级职员员或高层管管理人员，从从事金融，证证券、保险险业的高收收入者以及及持外国护护照在大陆陆做生意的的华人等；客户阶层：处于金字字塔顶端的的人士；年龄状况：4060岁为为主家庭结构：拥有子女女，有着33口或更多多家庭成员员的组合家庭状况：注重家庭庭生活，更更注重子女女的生活环环境工作状态：工作繁忙忙，压力繁繁重生活方式：摆脱现在在的枯燥乏乏味的生活活方式，注注重对生活活品质的追追求购买动机：改善居住住环境，追追求居家生生活品质，对对目前温州州的楼市（尤尤其是高档档住宅）发发展前景充充满信心消费行为：注重品质质，充满理理性B:特征分分析他们是这个个社会的高高层人

25、士，人人际交往档档次高，在在社会上打打拼多年并并且有了很很高的成就就，且在不不断的向更更高方向去去追求和拼拼搏。他们们希望好好好享受自己己所创造的的人生成就就。他们开开始向往对对生活品质质的追求，开开始注重对对生活情调调的讲究，他他们有较强强的社会阅阅历和经验验，对生活活有着较为为深刻的认认识和领悟悟。2.3.33区位特点点 位位于近几年年开发比较较热的江滨滨路商圈内内，尤其是是05年温温州的商业业航母欧洲洲城投入运运营使用，将将极大激活活这一地区区的商业发发展。并且且这一带各各类银行，邮邮局，农贸贸市场等主主要生活设设施齐全，东东门步行街街的即将使使用以及江江心屿的独独特魅力，为为这一地区区

26、增添了许许多活力。2.4该项项目区域经经济环境2.4.11温州近些些年的经济济情况2004年年全年实现现生产总值值14022.57亿亿元，比上上年增长114.1%，达到了了98年以以来的最高高增幅，其其中第一产产业占644.74亿亿元，比上上年增长33.5%；第二产业业占7966.14亿亿元，增长长15.44%；第三三产业占5541.669亿元，增增长13.4%。全全年人均生生产总值1188466元，比上上年增长113.8%。表2.2 20033和20004年温州州三大产业业比较统计计表 市场物价在在结构调整整中总体保保持稳定。全全年居民消消费价格总总水平比上上年上升00.1%，其其中食品类类

27、价格上升升1.8%，娱乐教教育文化用用品类上升升2.8%，居住类类上升3.6%，服服务项目价价格上升33.0%，衣衣着类，家家庭设备用用品及维修修服务类，医医疗保健类类，交通与与通信类下下降4.44%至3.3%之间间。但实际际上货币贬贬值明显，消消费能力明明显下降。商品房住宅宅综合平均均价每平方方米62553.3元元。当前经济运运行中的主主要矛盾是是土地，电电力等资源源性瓶颈制制约更为突突出，经济济持续高增增长的基础础还不够稳稳固。温州州正在实施施“一港三城城”战略，目目前海陆空空交通设施施齐全，将将成为浙南南闽北的经经济中心。004年被中中央电视台台评为中国国经济最具具活力十大大城市之一一。

28、2.4.22温州033年的参考考数据以及及分析通过下表我我们可以看看出，温州州城市人均均收入比较较高，人们们想买房的的愿望也比比较强烈，但但是温州平平均每年投投入开发的的土地面积积以及竣工工面积都很很少，尤其其个人买房房者居多。供供应量未能能达到市场场的需求量量，并且可可以看出，即即使有量供供给，而单单位面积也也不是很合合购房者的的心意。施工面积远远多于竣工工面积（总总体是正常常的），但但是也可以以看出房开开公司一方方面资金不不能筹措到到位，另一一方面为了了造成房子子供不应求求的假象，从从而提高房房价，牟取取暴利。而而商品房销销售面积又又不到住宅宅竣工面积积的二分之之一，这说说明商品房房开发量

29、还还不是很多多，未能满满足市场需需求。同时时商品房空空置面积很很少，这说说明市场购购房者很多多，累积下下来的空置置房往往是是在户型设设计，朝向向以及配套套设施方面面比较欠缺缺的房子。表2.3 温温州03年年的一些参参考数据参考对象数据备注第二产业33.299万人房地产业11.12万万第三产业28.922万人建筑业11.144万人房地产开发发投资134.993亿元住宅96.911亿元基本建设投投资155.664亿元施工住宅面面积2169.18万平平方米竣工住宅面面积961.992万平方方米商品房销售售面积销售给个人人289.441万平方方米268.119万平方方米商品房空置置面积9.33万万平方

30、米商品房销售售额销售给个人人90.866亿元84.266亿元城市人均可可支配收入入城市居民人人均消费支支出城市人均住住宅使用面面积160355元126199元21.5平平方米全市人均住住宅面积为为28.554平方米米2.4.33项目周边边环境由于我们针针对的是住住在别墅里里面的高收收入者，所所以我们站站在高收入入者的角度度来调查项项目周边有有哪些生活活用品店，休休闲娱乐，会会友的地方方适合他们们来光顾的的。为此以以下调查的的内容是业业主15分分钟内驾车车或者是步步行即可到到达的地方方。2.4.33.1 项项目周边环环境表表2.4 项目周边边环境表 类型遍及范围基本评价邮政 银行行邮政3家 农行

31、 建行 工工行 商行行 兴业银银行 规模中等 一般设有有自动取款款机 超市 世纪联华华 山姆姆士大世界界规模大，知知名度高 信誉好餐馆（西餐餐厅） 一号美食食坊 美乐乐食街 金金饭碗 食食家庄（海海鲜沿江）现现代概念（高高档西餐厅厅 牛排馆馆）韩国之之家（烧烤烤）京福华华肥牛美食食城 玉玲玲珑炖品阁阁 档次较高 消费层次次较高休闲地名铁咖啡 欧蕾咖啡啡 名典咖咖啡cocco咖啡 金玉兰KKTV 嘉嘉乐迪KTTV 海市市蜃楼KTTV 官官邸酒吧 白鹿影院院 飞速健健身档次较高 规模较大大酒店海上天大酒酒店 阿外外楼（3家家）珍宝舫舫大酒店 新丁香江江滨大酒店店 新南亚亚大酒店 国贸大酒酒店 云天

32、天楼大酒店店大多为星级级大酒店公园（广场场）江心屿 海海坦山广场场 华盖山山公园 星河广场场 市区较有名名的医院118医院院 附二医医 市区大医院院学校温州九中 温州十二二中 温州州十四中 永楠小学学 温州较有历历史的学校校美容美发等等较多 洗洗衣店 档次一般规规模较小购物中心1 欧洲城（包包括餐饮、娱娱乐、休闲闲、观光、购购物、展示示、金融、演演绎、儿童童主题等）温州超级商商业航母污染冷作卷板厂厂 交通汽汽车尾气排排放、噪声声污染严重重2.4.33.2道路路两旁情况况整条江滨西西路的两侧侧经营明显显有差异，北北面依临瓯瓯江这一侧侧，店面基基本已经在在营业之中中，主要经经营厨柜为为主，其他他还

33、有辅助助经营建材材和饭店，靠靠近环城东东路这一带带整个经营营层次杂乱乱。而飞霞霞北路这一一带组织秩秩序良好，大大部分经营营较高档的的家具和厨厨柜。飞霞霞北路和江江滨西路交交接处有一一家家友超超市和较高高档的新江江滨瓯越美美食。2.4.33.3东门门商业步行行街 该街是温州州第3条商商业步行街街道，是城城市东向老老城改建项项目。商业业街东起江江滨西路华华峰大厦，西西至鸿翔锦锦园，连接接环城东路路，全长4400米，宽宽22米，路路面用花岗岗岩铺设，路路中央设立立游客休息息坐椅，有有7个出口口。该街道道目前主要要以经营理理发店、美美容厅、快快餐店、花花店、干洗洗店、超市市、服装店店、建材装装饰店、银

34、银行以及与与生活息息息相关的行行业等为主主。 该街优势：地处瓯江江之边，附附近有休闲闲广场，给给商业街凝凝聚了足够够的人气，加加上交通便便利，辐射射整个市区区以及瓯北北等地。虽虽然目前市市场还未发发育成熟，但但是由于欧欧洲城的即即将投入运运营，也给给该街注入入了无限的的商机。第三章 财务评价3.1投资资估算根据建设单单位提供的的“中瑞曼哈顿”土建工程程基础数据据，按照本本项目设计计方案确定定的建筑面面积、结构构、建设标标准，以及及可行性研研究财务评评价有关取取费要求，具具体参数如如下：容积率22.43 占地面面积1100亩 （容容积率取22.38）则地块内计计入容积率率面积（不不包括地下下室和

35、架空空层）：1110666.72.388=1744281.97(从中瑞房房开得到的的数据也是是1742281.997)从中瑞房开开处得到总总建筑面积积（包括地地下室和架架空层）：2638883.117则地下室和和架空层的的建筑面积积为：26638833.171742281.997896001.2其中西面地地块1377006.48，东东面地块11268776.699表3.1 面积容积率面积积1742881.977总建筑面积积2638883.177地下室和架架空层面积积896011.23.1.11土地价格格：1533333万万元3.1.22前期工程程费包括项目前前期规划、设计、可行性研究，水文、地

36、质勘测，以及“三通一平”等阶段的费用支出。按每平方米220元计算。则前期工程程费用为：2202638883.11758805.4429744万元3.1.33建筑安装装工程费建筑安装工工程费是指指建造房屋屋建筑物所所发生的建建筑工程费费用（结构构部分，简简单装修部部分）、设设备采购费费用和安装装工程费用用（电梯，空空调等）。以以每平方米米29244元计算，则则29241742281.997500960.048万万元3.1.44地下室以以及架空层层地下室和架架空层由于于地处江边边，属于软软地基，加加上此项目目要做成精精品，所以以每平方的的造价约22000元元左右，则则其造价为为：896601.22

37、20000=179920.224万元3.1.55基础设施施建设费 基础础设施建设设费包括供供水、供电电、供气、排排污、绿化化、道路、环环卫设施等等建设费用用，以及各各项设施与与市政设施施干线、干干管、干道道的接口费费用。以每每平方米880元计算算。则8002638883.11721111.007万元3.1.66精装修费费用若按照20000元的精装装修，则装装修费17742811.9720000=348856.44万元3.1.77销售税和和附加税（销销售见盈利利能力分析析）其中销售税税是销售收收入的5.5%，附附加税是销销售税的110%则销售税为为： 39962422.75.5%217793.3

38、3485万万元附加税为： 217793.3348510%21799.334485万元元3.1.88开发间接接费用预计为3550万元3.1.99管理费用用预计为5000万元3.1.110其他费费用和不可可预见费用用预计为30000万元元表3.2 “中瑞曼哈顿”项目投资资估算表 单位：万万元序号项目开发产品成本分期用款计计划进度第1年第2年第3年1土地价格153333315333332前期工程费费5805.4297745805.4297743建筑安装工工程费509600.04881000003250008460.0484地下室以及及架空179200.24170000920.2245基础设施建建设费

39、2111.071800311.0076精装修费用用348566.4348566.4（也也有可能在在第三年过过后）7销售税和附附加税2397334893132344.35845.28开发间接费费用350701501309管理费用50014020016010其他费用和和不可预见见费用30008001700500合 计计2928009.1887741938441.422974490155.61499511.64883.2资金金筹措本项目建设设资金主要要由中瑞财财团9位股股东自筹以以及由战略略联盟，合合作伙伴提提供基金投投资。再则则实行房地地产信托的的方式进行行融资。中中瑞财团使使用自用资资金1000

40、000万万元作为项项目资本金金,同时按按照国家对对商品房销销售有关规规定，不足足资金可以以从预售房房里解决，实实行滚动开开发。本项项目需利用用分期预售售房款共计计约1266609.187774万元。详详见下表： 表3.3 投资使用用计划与资资金筹措表表 单单位：万元元序号项目合计第一年第二年第三年1总投资2928009.1887741938441.422974490155.61499511.64882资金筹措2928009.1887741938441.422974490155.61499511.64882.1资本金100000010000002.2预售收入（税税前）3962442.7808799.32187448.9966144.52.3信托（见融融资）6620006620003.2.11净现值和和内部收益益率（税前前）662000 800879.3