XXXX年3月济南房地产市场分析报告43P17283.docx

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1、2011年3月济南房地产市场分析报告第一章 土土地市场【监测范围围】：济南南市区和长长清。【样本选取取标准】：济南市国国土资源局局、中国土土地市场网网公开招拍拍挂土地（工工业用地除除外）。【区域划分分】：根据据济南城市市规划及发发展特征，并并结合济南南房地产市市场的发展展，将监测测范围划分分为“东、西、南南、北、中中”五大区域域（详细划划分参见附附录）。【内容综述述】3月，济南南无土地供供应；成交交土地5宗宗，其中商商服用地22宗，居住住用地3宗宗，总成交交面积133.36万万平米。其其中四宗为为天桥区供供应，共33.38万万平米，均均被鲁鼎置置业收入囊囊中。最后后一宗住宅宅用地为高高新区供应

2、应，地块面面积较大。供应土地地基本情况况3月无土土地供应3月，济南南市无土地地供应。房房地产调控控政策的不不断加码，使使开发商拿拿地热情下下降，主管管部门放缓缓了土地的的供应节奏奏。成交土地地基本情况况3月共成成交土地55宗，成交交面积为113.366万平米3月，济南南市成交居居住和商服服用地5宗宗，总成交交面积133.36万万平米。其其中居住用用地3宗，成成交面积112.455万平米，占占本月成交交总面积的的93.119%，居居住用地依依然是土地地供应的主主力；商服服用地2宗宗，成交面面积0.991万平米米，占本月月成交总面面积的6.81%，两两宗商服面面积相对较较小。2011年年3月成交交

3、土地明细细第二章 各各物业市场场分析【监测时间间】：20011年33月1日-3月311日。【监测范围围】：南北北以绕城高高速为边界界；东部以以济南市与与章丘市行行政划分为为边界；西西部以济南南市区与长长清区行政政划分为边边界。【区域划分分】：写字字楼物业按按照其特有有的板块特特点进行区区域划分（详详细划分参参见附录），其余余物业区域域划分同土土地市场。【指标解释释】：1.“供应量”指对市场场形成实际际供应的可可售房源数数量，未推推出房源不不在统计之之列；2.“成交交量”以实际签签订协议为为准；3.“均价价”，对具体体楼盘来说说，是指打打折优惠后后的楼盘整整体均价，它它不受剩余余房源楼层层高低的

4、影影响；对区区域来说，该该指标为区区域内各在在售楼盘“均价”的算术平平均值，用用于分析区区域房价的的走势。4.“成交交均价”，指住宅宅市场的实实际成交价价格，其计计算方式为为总成交额额除以总成成交面积所所得数值。【数据来源】：本章数据，均来自我司研究人员实地采集的一手信息。第一节 普通住宅宅【样本选取取标准】：建筑面积积在2万平平米以上或或者具有一一定代表性性的普通住住宅项目；尚未开盘盘项目不在在监测范围围之内。“普通住宅宅”区别于别别墅，主要要指70年年产权的住住宅产品。市市场上也存存在产权550年，但但规划和产产品完全按按照居住功功能进行设设计、建造造的项目，本本文将类似似项目纳入入“普通

5、住宅宅”类别。【内容综述述】随着政策逐逐渐被市场场消化，33月的市场场供应量和和成交量环环比均有一一定幅度的的上涨。多多个项目加加推房源，中中小户型仍仍受市场追追捧，刚需需客支撑着着成交量并并未出现走走低迹象。开开发商经过过最初的政政策震荡期期，开始有有意识的推推售政策环环境下的热热销产品。价价格方面，项项目多保持持原有价格格，增加少少量优惠，仅仅个别项目目上调价格格。随着房房价控制目目标的确定定，未来房房价走势情情况仍有待待观察。供应量及区区域分布市场供应应量月度变变化3月住宅总总供应量为为47433套，566.6万平平米，同比比上升211.7%和和27.55%，环比比上升111.5%和和1

6、0.33%。3月月市场进入入正常销售售期，供应应量出现较较明显上升升。3月，新增增供应16641套，117.5万万平米，同同比下降88.6%和和5.4%，环比上上升61.8%和882.3%。3月新新增供应明明显增多，共共有10个个项目加推推房源，11个新项目目入市，其其中恒大名名都、泉景景天沅、诚诚基中心三三个项目均均有3000套左右的的新房源加加推。各区域供应应情况3月东部为为住宅供应应重点区域域，供应量量为20664套，占占总供应量量的43%；西部位位居第二，供供应量为11375套套，占总供供应量的229%；东东、西两区区域的供应应量比例占占到市场整整体供应量量的72%，其余区区域供应比比

7、例仅为228%，其其中中部供供应最多，为为785套套，占总供供应量的117%；南南部其次，供供应3777套，占总总供应量的的8%；北北部较少，仅仅供应1442套，占占总供应量量的3%。3月，住宅宅新增供应应仍以西部部为主，共共新增6553套，占占新增供应应总量的440%；其其次为东部部，新增供供应量为4402套，占占新增供应应总量的224%；中中部诚基中中心新增供供应3000套，使得得中部本月月新增占到到新增供应应总量的118%；南南部新增供供应2088套，占新新增供应总总量的133%；北部部新增较少少，仅新增增78套。成交量及及区域分布布市场成交交量月度变变化3月，住宅宅成交量为为13377

8、套，144.8万平平米，同比比下降311.1%和和26.44%，环比比上升166.2%和和22.33%。 各区域成成交情况 3月，西部部为市场成成交的主力力区域，共共成交5550套，66.3万平平米，套数数、面积均均占总成交交的42%；其次为为东部，成成交3722套，4.3万平米米，套数、面面积分别占占总成交的的28%和和29%；中部本月月有新房源源推出，成成交有所上上升，位列列第三位，成成交2188套，1.7万平米米，套数、面面积分别占占总成交的的16%和和11%；南部成交交137套套，1.99万平米，套套数、面积积分别占总总成交的110%和113%；北北部成交最最少，仅为为60套。价格及变

9、变化趋势均价注：自20010年66月起，住住宅市场整整体均价由由原来的各各区域均价价之和，除除以区域数数量，调整整为住宅市市场每月在在售项目价价格之和，除除以在售项项目数量。诚诚基中心和和万豪君悦悦府住宅为为LOFTT产品，因因其产品的的特殊性，计计算住宅均均价时，将将两项目价价格扣除，不不计算在内内。3月，市场场整体均价价为97992元/平平米，同比比上涨144.9%，环环比上涨00.7%。33月，多个个加推房源源项目价格格上调1000-10000元不不等，但由由于个别低低价位项目目售罄退出出市场，使使得住宅整整体均价未未有明显上上涨，仍旧旧保持稳步步上涨的态态势。成交均价价注：“成交交均价

10、”，指住宅宅市场的实实际成交价价格，其计计算方式为为总成交额额除以总成成交面积所所得数值。3月，市场场整体成交交价格为99976元元/平米，同同比上涨330.6%，环比上上涨20.0%。33月市场多多个高价位位项目加推推房源，在在新房源的的入市带动动下，市场场整体成交交均价出现现明显上涨涨。第二节 写字楼【样本选取取标准】：总体量不不小于1.5万平米米的写字楼楼项目。【内容综述述】3月进入正正常销售期期，写字楼楼市场无新新增供应，目目前处于存存量消化期期。本月大大部分项目目成交量较较上月均有有所增加；市场整体体均价为1128422元/平米米，与上月月持平。供应量及及区域分布布市场供应应量月度变

11、变化3月，写字字楼市场供供应量为110.999万平米，同同比下降111.7%，环比下下降24.9%，本本月无新项项目入市，市市场在售项项目较少，且且均无加推推情况，整整体呈现供供应相对不不足的局面面。各板块供供应量情况况3月，纬二二路板块仍仍为写字楼楼市场供应应的主力，供供应量为44.00万万平米，占占总供应的的36.44%，该板板块的全部部供应均来来自万达广广场项目；其次是奥奥体板块，供供应量为22.45万万平米，占占总供应的的22.33%；经十十路板块位位列第三，供供应量为11.83万万平米，占占总供应的的16.77%；高新新区板块位位列第四，供供应量为11.80万万平米，占占总供应的的1

12、6.33%；其他他零星分布布的写字楼楼和泺源大大街板块，供供应量较少少，均不超超过总供应应量的5%；二环东东路板块和和山大路板板块，目前前无市场供供应。成交量及及区域分布布市场成交交量月度变变化3月写字楼楼市场共成成交1.776万平米米，同比下下降56.7%，环环比下降551.8%。各板块成成交量情况况3月，纬二二路板块因因万达广场场的热销带带动，成为为写字楼市市场成交主主力，共成成交1.110万平米米，占总成成交的622.7%；其次为奥奥体板块，成成交量为00.3万平平米，占总总成交的117.1%，因鲁商商国奥城两两个整层的的成交，直直接拉升板板块成交量量；再次为为高新区板板块，成交交量为0

13、.16万平平米，占总总成交的99.1%；泺源大街街板块位列列第四，成成交量为00.15万万平米，占占总成交的的8.5%；其他零零星分布的的写字楼位位列第五，成成交量为00.05万万平米，占占总成交的的2.6%；经十路路板块，因因可选房源源有限，且且无推广，本本月无成交交；二环东东路板块和和山大路板板块无供应应，无成交交。价格及变变化趋势报盘均价价注：报盘均均价的计算算为写字楼楼市场每月月在售项目目对外报价价之和，除除以在售项项目数量。3月，写字字楼市场整整体均价为为128442元/平平米，与上上月持平，同同比上升66.4%，在在售项目价价格均无变变动，市场场整体价格格走势平稳稳。注：“成交交均

14、价”，指写字字楼市场的的实际成交交价格，其其计算方式式为总成交交额除以总总成交面积积所得数值值。3月，写字字楼市场整整体成交均均价为122739元元/平米，同同比上升44.4%，环环比下降11.1%，由由于市场成成交均价受受成交量变变化影响明明显，因而而整体成交交均价，更更接近占据据市场成交交主力的项项目（万达达广场）的的均价。第三节商商业【样本选取取标准】：在售商业业分为底商商和纯商业业进行研究究，底商样样本选取标标准为：住住宅监测范范围内所有有含商业的的项目、住住宅部分销销售完毕但但底商部分分在售的项项目以及底底商面积在在150000平方米米以下的写写字楼及综综合体底商商项目；纯纯商业样本

15、本中，除泉泉乐坊、红红尚坊等此此类纯商业业项目外，还还包含底商商面积在1150000平方米以以上的写字字楼及综合合体底商，如如：晶都国国际、鲁商商广场等。【内容综述述】3月商业市市场总体较较为活跃，从从来电来访访客户及成成交客户反反映来看，受受调控影响响，部分投投资资金正正在转投商商业地产。底商市场无新增供应，成交量环比上升，价格基本不变。纯商业市场在新项目入市的带动下，供应量、成交量都大幅上涨，其他项目持续在售。底商供应量量及区域分分布市场供供应量月度度变化2011年年3月底商商供应量为为1.577万平米，同同比下降551.399%，环比比下降155.59%，无新增增供应。33月份供应应量为

16、20010年11月以来的的单月最低低值，可售售房源较少少。多数楼楼盘仍旧采采取“售完住宅宅再售底商商”的销售策策略，底商商的销售时时点滞后于于首期住宅宅约1-11.5年，而而09-110年开发发的新楼盘盘较多，所所以未来底底商将会持持续放量。各区域供供应量情况况3月底商供供应量最大大的区域为为西部， 0.733万平米，占占总供应量量的46.50%；北部位列列第二，供供应量为00.48万万平米，占占总供应量量的30.57%；东部位列列第三，供供应量为00.23万万平米，占占总供应量量的14.65%；中部位列列第四，供供应量为00.13万万平米，占占总供应量量的8.228%；南南部供应量量为零。受

17、西部新城城建设、滨滨河新区建建设等利好好因素，西西部、北部部住宅项目目逐渐增多多，底商供供应量也随随之增加。成交量量及区域分分布市场成成交量月度度变化3月底商成成交量为00.39万万平米，同同比下降225.000%，环比比上升344.48%。各区域成成交量情况况3月西部成成交量位列列各区域之之首，为00.19万万平米，占占总成交量量的48.72%；北部成交交量位列第第二，为00.15万万平米，占占总成交量量的38.46%；中部位列列第三，成成交量为00.03万万平米，占占总成交量量的7.669%；东东部位列第第四，成交交量为0.02万平平米，占总总成交量的的5.133%；南部部成交量均均为零。

18、西部和北部部一举超越越处于传统统领先地位位的东部和和中部，首首次携手占占据区域成成交量的前前两位，供供应量大于于其他区域域是最重要要因素。价格及变化化趋势报盘均价价注：报盘均均价的计算算为底商市市场每月在在售项目对对外报价之之和，除以以在售项目目数量。3月底商价价格为266033元元/平米，同同比均上涨涨40.556%，环环比下降00.56%。本月各底商商项目价格格无变动，只只有群盛华华城由于售售罄不再列列入监测范范围，导致致整体价格格出现小幅幅变动。成交均价价注：“成交交均价”，指底商商市场的实实际成交价价格，其计计算方式为为总成交额额除以总成成交面积所所得数值。3月底商成成交均价为为245

19、664元/平平米，同比比上涨377.87%，环比下下降15.21%，主主要是本月月低价位项项目成交较较多。中部部的历山名名郡一枝独独秀，支撑撑整体市场场价格；东东部和西部部的价格成成为市场主主流；北部部是目前济济南商业市市场的价值值洼地。纯商业市场供供应量月度度变化2011年年3月，纯纯商业总供供应量为110.211万平米，同同比上升2202.997%，环环比上升119.000%，新增增供应项目目为路港商商业广场一一期，供应应面积为22.00万万平米。槐荫广场、路路港商业广广场相继入入市，扩大大了西市场场商圈的范范围，未来来西市场商商圈的银座座中心、保保利中心等等航母级商商业，将会会对济南现现

20、有商业格格局产生重重要影响。市场成成交量月度度变化3月纯商业业成交量为为2.200万平米，同同比增长11.73万万平米，环环比增长22.13万万平米。由由于新入市市项目路港港商业广场场蓄客较早早，开盘即即接近清盘盘，遂本月月成交量暴暴增，其他他项目持续续消化存量量。在售纯纯商业项目目介绍根据样本选选取标准，符符合监测要要求的在售售项目共有有8个，分分别为：鲁鲁商广场、晶晶都国际、泉泉乐坊（明明湖新坊巷巷）、齐鲁鲁鞋城品牌牌港、红尚尚坊、槐荫荫广场、诚诚基泉城新时时代商业步步行街、路路港商业广广场一期。第四节公公寓【样本选取取标准】：建筑面积积在1万平平米以上或或者具有一一定代表性性的公寓项项目

21、，尚未未开盘项目目不在监测测范围之内内。从用地地性质和土土地使用年年限看，“公寓”区别于住住宅，主要要是非居住住用地、440年和550年产权权，一梯多多户，由一一条走廊贯贯穿整个楼楼座的产品品；从产品品的功能定定位与配套套上看，“公寓”不同于写写字楼，它它是兼具办办公和居住住功能，具具有一定的的居住和办办公配套的的产品。按按照以上标标准，选取取的公寓项项目为：汇汇展香格里拉拉、蓝调国国际、MIINI公馆馆、玉兰公公寓、鲁商商国奥城、发发祥1号公公馆、历山山名郡。【注】：由由于银座中中心公寓22月已售完完，不再列列入监测范范围。【内容综述述】3月，公寓寓市场进入入正常销售售期，但受受房源有限限影

22、响，成成交量无大大的突破，市市场整体较较为平静，价价格保持平平稳，预计计4月随着着华强广场场等新项目目入市，公公寓市场将将迎来供应应、成交的的小高峰。供应量及及区域分布布市场供应应量月度变变化3月，公寓寓市场总供供应量为5554套，44.2万平平米，同比比下降644.5%和和59.66%，环比比下降8.1%和66.7%。本本月公寓市市场较为平平静，无新新房源推出出。各区域供供应情况3月，东部部仍为市场场供应的主主力，供应应套数为2280套，占占市场总供供应量的一一半；西部部位居第二二，供应套套数为1883套，占占市场总供供应量的332%；中中部位列第第三，供应应套数为1101套，占占市场总供供

23、应的188%；南部部及北部均均无供应。成交量及及区域分布布市场成交交量月度变变化3月，公寓寓市场共成成交81套套、0.66万平米，同同比减少5591套、33.6万平平米，由于于本月无新新增房源，与与去年同期期相比成交交量锐减；但环比增增加65.3%和550.0%，3月份份市场进入入正常销售售期，加之之商务公寓寓不受政策策影响，相相对2月，市市场成交明明显增加。整整体市场受受房源有限限制约，处处于存量消消化阶段，总总体成交量量相对较小小。各区域成成交情况 3月，东部部由于供应应充足且部部分项目价价格相对较较低，成为为市场成交交主力，共共成交644套，0.54万平平米，分别别占总成交交的79%和8

24、6%；其次为为西部，成成交10套套、0.005万平米米，分别占占总成交的的12%和和8%；中中部位列第第三，共成成交7套，00.04万万平米，分分别占总成成交的9%和6%。价格及变变化趋势报盘均价价注：报盘均均价的计算算为公寓市市场每月在在售项目对对外报价之之和，除以以在售项目目数量。由由于MINNI公馆lloft公公寓和银座座中心名寓looft公寓寓单价的特特殊性，本本文在计算算整个济南南市的公寓寓均价时，均均将以上两两个项目排排除在外。3月，公寓寓市场整体体均价为1113000元/平米米，与上月月持平，市市场价格走走势保持平平稳，在售售项目价格格均无变动动。成交均价价注：“成交交均价”，指

25、公寓寓市场的实实际成交价价格，其计计算方式为为总成交额额除以总成成交面积所所得数值。3月，公寓寓市场成交交均价为99913元元/平米，较较上月有小小幅上升，市市场整体走走势渐趋平平稳。第三章 政策分析析3月房地产产政策频出出，无论是是中央还是是地方，调调控力度在在之前的基基础上有了了进一步加加码，涉及及面也较广广：涵盖行行业、金融融、房贷、土土地等方方方面面，调调控对象及及要求也较较之前更加加精准，各各项政策进进入可执行行阶段。当当前正是楼楼市调控的的关键时期期，尤其是是截至3月月31日全全国6088个城市的的房价控制制目标纷纷纷出台，原原本以控制制房价、扭扭转预期为为目的的房房价控制目目标在

26、具体体实践中反反而助长了了“涨价”预期，且且地方政府府不同程度度消减了调调控的力度度。在房价价控制目标标问题上产产生的争议议和质疑，再再次凸显调调控的复杂杂性、紧迫迫性和特殊殊性。随着调控的的程度逐步步加深，更更进一步体体现了政府府调控房地地产市场的的决心，同同时也表明明政府对房房地产风险险保持着高高度警惕。若若市场再现现异动，更更严厉的调调控政策出出台可能性性将加大。行业政策策济南市城城乡建设委委、市住房房保障和房房产管理局局：3月77日关于于贯彻执行行商品住房房限购政策策有关问题题的通知1、政策内内容7日，济南南市下发了了关于贯贯彻执行商商品住房限限购政策有有关问题的的通知给给予详细解解答

27、。根据据限购细则则要求，合合同网签时时间在20011年33月1日113时之前前的，不受受限购政策策限制，该该时间以后后网签的一一律执行限限购细则要要求办理。 （一）房地地产开发商商违规将被被暂停售房房限购细则则加大了房房地产开发发商的审核核义务和违违规处罚力力度。明确确规定，房房地产开发发企业、房房地产经纪纪机构应在在销售现场场公示限购购细则及限限购政策说说明，供购购房人查阅阅，并切实实履行对购购房家庭资资料核验和和购房资格格初步审核核等责任与与义务。对于网签签信息有误误或违反限限购政策进进行网签的的，在接到到房产登记记管理部门门新建商商品住房买买卖合同不不予备案通通知书后后，开发企企业应在5

28、5个工作日日内到相关关部门办理理备案整改改或网签撤撤销手续，逾逾期不办理理的，网签签信息将自自动失效，并并由房地产产开发企业业承担由此此产生的一一切经济与与法律责任任。对未履行行相关责任任和义务，或或与购房人人串通、提提供虚假证证明及信息息的;未取取得购房房家庭住房房情况证明明与购房房人签订买买卖合同的的;逾期不不办理网签签备案整改改或撤销网网签手续的的;串通采采用“阴阳合同同”或滞后网网签、逾期期不办等行行为规避限限购政策的的，一经查查实，有关关部门将暂暂停其商品品住房预(销)售行行为，将其其违规行为为记入企业业信用档案案，并依据据相关规定定予以处罚罚。房地产开开发企业、房房地产经纪纪机构因

29、上上述行为导导致购房人人网签合同同不能备案案、无法办办理房屋产产权登记以以及经济损损失的，由由企业承担担全部责任任。因购房房人提供虚虚假证明和和信息造成成的损失由由购房人自自行承担。（二）十十县市区均均属济南市市户籍 限限购细则明明确规定，“本市户籍居民家庭”是指拥有历下、市中、槐荫、天桥、历城、长清、济阳、商河、平阴、章丘及济南高新区户籍的居民家庭。“家庭成员员”是指居民民家庭户口口簿上载明明的购房人人、配偶及及未成年子子女，含部部分家庭成成员为本市市户籍居民民的家庭。购购房人为未未成年人的的，在填写写购房人人及家庭成成员情况申申报表时时，户主及及配偶姓名名栏应填其其父母信息息，未成年年子女

30、姓名名栏应填其其未成年的的兄弟姐妹妹信息。此外，细则则规定，非非同一居民民家庭的两两人以上共共同购房，将将按共同购购房人分别别新购一套套商品住房房对待，应应分别填写写购房人人及家庭成成员情况申申报表。境境外个人购购房的，应应按住房城城乡建设部部和国家外外汇管理局局联合下发发的关于于进一步规规范境外机机构和个人人购房管理理的通知(建房22010186号号)规定执执行。 （三）商业业公寓不在在限购范围围家庭拥有有住房套数数，以新购购房时居民民家庭在济济南市市区区已办理网网上签约、房房屋权属登登记、房改改购房手续续的住房套套数为准，其其中新建商商品房网签签情况以市市城乡建设设委数据为为准，其他他以市

31、住房房保障管理理局数据为为准。也就就是说，家家庭住房套套数并不是是仅仅指已已取得房产产证的住房房，暂未取取得房产证证但已办理理网签手续续或者备案案手续的住住房均包括括在内。限限购细则还还规定，购购房申请人人在一套住住房中仅占占部分份额额的，按拥拥有1套住住房计算。 针对此前前不少购房房者关心的的公寓是否否在限购之之列的问题题，限购细细则也特别别指出，规规定中提到到的“住房”，商业公公寓不在此此列。（四）弄虚虚作假过不不了网签关关 按照限购细细则的要求求，限购期期间，购房房人在济南南市市区内内申请购买买商品住房房，在填写写购房人人及家庭成成员情况申申报表时时，需同时时签一份承承诺书，承承诺本人保

32、保证遵守济济南市住房房限购政策策有关规定定，并为虚虚假、不实实申报行为为承担由此此产生的一一切法律及及经济责任任。限购细则则规定，购购房人申请请购买新建建商品住宅宅时，购房房人所提交交的材料不不符合要求求的，房地地产开发企企业不得为为其办理家家庭住房信信息查询手手续;查询询家庭成员员住房信息息发现购房房人不符合合购房条件件的，市房房屋档案管管理部门将将不予出具具购房家家庭住房情情况证明，开开发企业不不得办理合合同网签手手续。对违违反规定办办理网签的的，房屋产产权登记部部门将不予予进行网签签合同备案案，并向开开发企业出出具新建建商品住房房买卖合同同不予备案案通知书。 对于网签签信息有误误或违反限

33、限购政策进进行网签的的，在接到到房产登记记管理部门门新建商商品住房买买卖合同不不予备案通通知书后后，开发企企业应在55个工作日日内到相关关部门办理理备案整改改或网签撤撤销手续，逾逾期不办理理的，网签签信息将自自动失效，并并由房地产产开发企业业承担由此此产生的一一切经济与与法律责任任。对未履行相相关责任和和义务，或或与购房人人串通、提提供虚假证证明及信息息的;未取取得购房房家庭住房房情况证明明与购房房人签订买买卖合同的的;逾期不不办理网签签备案整改改或撤销网网签手续的的;串通采采用“阴阳合同同”或滞后网网签、逾期期不办等行行为规避限限购政策的的，一经查查实，有关关部门将暂暂停其商品品住房预(销)

34、售行行为，将其其违规行为为记入企业业信用档案案，并依据据相关规定定予以处罚罚。2、政策解解读从“新国八八条”提出明确确的限购要要求开始，济济南楼市的的限购政策策也在逐步步落实，从从“济十条”的公布，到到日前济南南商品住房房限购细则则的出台，济济南版“限购令”进入了可可执行阶段段。限购之之下，济南南楼市也产产生了一系系列连锁反反应，无论论是开发商商还是购房房者，对“限购”均保持谨谨慎态度。本本次“限购令”是在买房房条件上设设置障碍，如如果说之前前调控引发发的是预期期扭转，从从而导致置置业者主动动观望;那那么此次限限购则是在在客观条件件上，直接接剥夺部分分人的购房房资格，前前者是间接接，此次是是直

35、接，需需求被行政政手段大幅幅削弱。国家发改改委：3月月16日商商品房销售售明码标价价规定1、政策内内容要求：商品品房销售要要实行一套套一标价，并并明确公示示代收代办办收费和物物业服务收收费，商品品房经营者者不得在标标价之外加加收任何未未标明的费费用。商品品房销售价价格明码标标价对外后后，可以自自行降价，打打折销售，但但涨价必须须重新申报报备案。按按照国务务院关于坚坚决遏制部部分城市房房价过快上上涨的通知知（国发发20110100号）文件件要求，对对取得预售售许可或者者办理现房房销售备案案的房地产产开发项目目，要在规规定时间内内一次性公公开全部销销售房源，严严格按照申申报价格明明码标价对对外销售

36、。2、政策解解读该政策目的的是规范房房地产市场场秩序，着着力解决当当前商品房房销售中存存在的标价价混乱，信信息不透明明、价格欺欺诈等问题题，保护消消费者的合合法权益。从从这次发改改委的新规规来看，政政策已有“精确制导导”之意，目目标直指当当前商品房房销售过程程中的一些些漏洞。如如果落实到到位，目前前房地产销销售市场上上信息不对对称的情况况将彻底改改观。事实实上一直以以来为规范范房产销售售政策不断断，关键是是看能否真真正落到实实处。国家发改改委：3月月23日关关于降低部部分建设项项目收费标标准规范收收费行为等等有关问题题的通知1、政策策内容自5月1日日起降低和和规范住房房交易手续续费、施工工图设

37、计审审查费、部部分行业环环境影响评评价收费和和招标代理理服务费等等收费标准准和行为。可可减轻企业业和居民负负担41亿亿元。2、政策解解读该项通知中中取消和降降低的住房房交易手续续费大多在在百元左右右，只是部部分降低了了住房交易易成本，对对房价产生生的影响微微乎其微。济南市城城乡建设委委：3月330日关关于调整商商品房预售售款监管办办理流程的的通知1、政策策内容市城乡建设设委下发的的关于调调整商品房房预售款监监管办理流流程的通知知提出，自自20111年4月11日起，按按照先申请请办理商品品房预售、后后办理预售售款监管的的流程进行行。新的办理流流程为，房房地产开发发企业应先先向济南市市行政审批批服

38、务中心心城乡建设设委窗口提提交商品房房预售申请请材料。房房地产市场场监管部门门进行现场场查看、审审核资料与与网上数据据等工作，对对符合预售售条件的，向向济南市房房地产业协协会出具商商品房预售售款监管委委托通知单单。济南南市房地产产业协会监监督开发企企业将保证证金存入监监管银行，或或签订相关关监管协议议，并向市市场监管部部门提交监监管备案申申请。市场场监管部门门对备案申申请审核后后，向房地地产开发企企业出具商商品房预售售款监管备备案表，并并发放商品品房预售许许可证。开开发企业申申请保证金金解封支付付时，均按按照先申请请、后委托托、再办理理的程序执执行。2、政策解解读此举意味着着，房地产产开发企业

39、业如果不向向监管银行行存入保证证金或签订订相关监管管协议，就就无法取得得预售许可可证，也无无法对外售售房。同时时也表示济济南市将加加大对商品品房预售款款的监管力力度。济南市政政府：3月月25日公公布房价调调控目标：涨幅不超超12% 与居民人人均可支配配收入涨幅幅挂钩1、政策内内容：按照济南市市政府公布布的内容，今今年新建商商品住房均均价涨幅低低于城镇居居民人均可可支配收入入增长水平平。按照今今年两会上上张建国市市长所作的的政府工作作报告，22011年年济南市城城市居民人人均可支配配收入要增增长12%。这也意意味着今年年省城新建建住房价格格涨幅不能能超过122%。2、政策解解读：济南市政府府明确

40、将今今年新建商商品住房价价格控制目目标予以公公布，是今今年以来济济南调控楼楼市的第三三记“重拳”，也是济济南市落实实“国八条”的具体举举措。济南市城城乡建设委委：3月229日济济南市国有有土地上房房屋征收与与补偿工作作暂行规定定1、政策内内容3月29日日，济南市市城乡建设设委出台济济南市国有有土地上房房屋征收与与补偿工作作暂行规定定,搬迁迁补助费、临临时安置补补助费、停停产停业损损失补偿费费有了具体体标准。据了解,规规定指出出,一次性性搬迁补助助费按被征征收房屋建建筑面积计计算,住宅宅房屋每平平方米222元,私有有非住宅房房屋每平方方米28元元。过渡期期限内每月月临时安置置补助费按按被征收房房

41、屋建筑面面积每平方方米22元元计算,每每月临时安安置补助费费不足10000元的的,按10000元计计发。一次次性停产停停业补偿费费按私有非非住宅房屋屋建筑面积积计算,营营业、生产产用房为每每平方米550元,其其他非住宅宅用房为每每平方米330元。规定要要求,安置置房屋的套套内建筑面面积一般不不得低于被被征收房屋屋的套内建建筑面积。被被征收人在在与补偿面面积相对应应的档次内内选择的安安置房屋,其分摊面面积大于原原被征收房房屋分摊面面积部分的的价款,按按安置房屋屋的建安成成本计算。被被征收人超超出与补偿偿面积相对对应的档次次选择的安安置房屋,其超出的的套内建筑筑面积及其其相对应的的分摊面积积部分仍

42、按按安置房屋屋评估价格格计算价款款。2、政策解解读新规有了质质的变化，程程序上更加加严格，征征收补偿标标准法定化化，补助奖奖励合法化化。新的暂暂行规定，也也使拆迁主主体发生了了变化。政政府成为征征收、补偿偿的主体，政政府不得再再责成开发发商强制拆拆迁。听证证会、政府府申请法院院拆迁等内内容反映了了拆迁工作作标准化、程程序化、法法治化、专专业化四大大特点。国家住房房城乡建设设部：4月月2日公布布全国6008个城市市公布房价价调控目标标，49城城市可能被被问责1、政策内内容：4月1日住住房城乡建建设部透露露，据各地地住房城乡乡建设部门门上报汇总总，截至33月31日日，全国6657(包包括2877个

43、设区城城市、3770个县级级市)个城城市中，已已有6088个城市公公布年度新新建住房价价格控制目目标，占992.5%。还有449个城市市没能按期期完成公布布调控目标标，按照“国八条”的要求，将将对相关负负责人进行行问责。住建部近日日发出通知知，要求各各地在确定定年度新建建住房价格格控制目标标时，要在在本地区内内听取社会会的意见，使使各地调控控目标的制制定科学合合理，并取取得社会的的认同和支支持。通知知还要求，已已经公布本本地区年度度新建住房房价格控制制目标的城城市，也要要以适当的的方式听取取社会的意意见，并根根据听取意意见的情况况，酌情调调整已发布布的调控目目标。调控控类型 涉涉及城市以GDP

44、P和人均可可支配收入入涨幅为参参照在31个省省区市和55个计划单单列市中，上上海、广州州、深圳、武武汉等177个城市将将房价控制制目标直接接与GDPP和居民人人均可支配配收入涨幅幅挂钩。公公开资料显显示，20011年上上海GDPP增长预期期为8左左右，广州州GDP增增长预期为为11，深深圳GDPP增长目标标是10。以人均可可支配收入入涨幅为参参照上述36个个城市中，天天津、重庆庆、济南、海海口等155个城市以以人均可支支配收入增增速为房价价涨幅上限限。20111年，海海口和济南南的城镇居居民人均可可支配收入入增长的预预期目标分分别为100左右和和12，南南京的预期期目标是111。规定具体体涨幅

45、上限限部分城市除除了将房价价控制目标标与GDPP和人均可可支配收入入涨幅绑定定，还明确确提出了具具体的涨幅幅上限。兰兰州提出，“同比增幅低于9”；南昌提出，“同比增幅控制在10以内”；武汉提出“涨幅不超过12”。以居民住住房支付能能力为参照照房价控制目目标广受争争议的原因因就在于各各地政府忽忽视了“居民住房房支付能力力”这一指标标。长春于于3月300日提出了了“新建住房房房价收入入比（住房房套型标准准按60平平方米计算算）控制在在5.8以以内”的目标，成成为首个与与房价收入入比挂钩的的房价调控控目标。“及时调调整”的房价控控制目标曾因将房价价控制目标标定为增幅幅低于500.5而而名声大噪噪的榆

46、树，近近日将目标标调整为“增幅控制制在10以内，低低于20111年城镇镇居民人均均可支配收收入增幅。”贵阳市也在近期将2月份公布的“新建住房价格增幅不高于去年全国平均值”调整为“上涨幅度控制在本年度全市生产总值和城镇居民人均可支配收入增幅以内，增幅不高于去年全国平均值”。“稳中有有降”北京3月229日宣布布的房价控控制目标为为“新建普通通住房价格格与20110年相比比稳中有降降”，“降”字终于出出现在了房房价控制目目标里。2、政策解解读：当前正是楼楼市调控的的关键时期期。一方面面，中央调调控房地产产的力度越越来越大，程程度越来越越深；另一一方面，房房价依然高高企，现实实与公众期期待仍有相相当距

47、离。已已公布房价价调控目标标的城市当当中，除北北京明确提提出“稳中有降降”的调控目目标之外，几几乎所有城城市都在各各自的参照照系下为今今年房价的的继续上涨涨留下了“充足”的空间。原原本以控制制房价、扭扭转预期为为目的的房房价控制目目标在具体体实践中反反而助长了了“涨价”预期。不不仅如此，在在制定房价价控制目标标的过程中中，一些城城市只对部部分区域限限价，还有有一些城市市只对部分分户型限价价的措施，更更是变相地地消解了调调控的力度度，将执行行中央政策策变成了完完成任务的的“对策”。“宽松”的的房价控制制目标背后后，反映出出地方政府府在执行中中央调控政政策时面临临的两难抉抉择：一方方面，房价价上涨过快快不能坐视视不管；另另一方面，地地方政府对对土地财政政的依赖，对对房地产投投资拉动的的需求，短短时间内依依旧无法摆摆脱，迫使使地方政府府必须为房房地产的发发展预留出出空间，从从而在控制制房价的问问题上犹豫豫徘徊。受此影响，未未出台房价价调控目标标的城市将将面临较大大压力。同同时，已出出台房价调调控目标的的城市也面面临重新酝酝酿出台调调控目标的的可能。各各级政府都都需再次审审视其制定