交易实例调查表与现场查勘计划分工表31989.docx

《交易实例调查表与现场查勘计划分工表31989.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《交易实例调查表与现场查勘计划分工表31989.docx（32页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、交易实例调查表表名 称X6栋12011坐 落株洲市红旗路XX号卖 方湖南XX发展有有限公司买 方李三成交价格3500元货币种类人民币成交日期2008年5月月10日付款方式一次性付清区域因素地段位置株洲市红旗路XX号商业繁华度X地处株洲市大大东城核心区区域，南拥红红旗商圈之繁繁华，北享田田心商圈之未未来，多条城城市主干道通通达全城。配套设施1万m2商业街街区、超市、餐餐饮、银行、精精品店、幼儿儿园、游泳池池交通条件坐拥X商圈，直直通田心立交交，车行3分钟抵达响响石广场、车车行5分钟抵达红红旗广场、 车行10分钟抵达中中心广场、车车行30分钟抵达黄黄花机场。19路、34路路、35路环境景观下图实物

2、因素土地用途住宅建筑面积135平方米房屋结构框架结构房屋成新全新临街情况权益因素土地性质、使用用期限国有土地房产产权情况全产权交易情况说明坐落位置图建筑外景图资料来源株洲房产网调查日期2010.5.17调查人员现场查勘计划分分工表现场查勘是房地地产估价的一一项深入调查查研究工作，应应做好充分的的准备，并讲讲究工作方法法。特另提对对大中型企业业全部房地产产的评估，其其工作方法可可归结为以下下程序。准备阶段现场踏堪阶段整理踏堪资源阶阶段具体工作计划:（1）取得有关关资料。包底底总平面图、典典型房屋的竣竣工图及其竣竣工决算资料料、申报表填填报资料。（2）研究资料料根据总平面面图确定勘察察线路，对重重

3、点房屋和边边界作出标记记。（1）普查。核核对帐物，清清点房产栋号号、建设年限限、结构类别别，对重列、漏漏列作好记录录。（2）重点勘察察。选定结构构相似、建设设期相近的有有代表性的房房屋进行详细细勘察。对记记录不详者，进进行实地测量量，作好记录录。（3）记录厂区区园林等环境境状态。如区区内小景点、树树木及绿化、建建筑小品等。（4）了解厂区区发展规划及及所需拆除、改改建建筑（5）对已竣工工房屋建筑物物、在建工程程，未列入申申报内容的作作好记录。（1）.列出确确认的房地产产。确认其面面积、房屋结结构、完好状状态，尚可使使用年限。 （2）归类房房屋。根据建建设年代、结结构特征、建建筑形式和用用途归类。

4、（3）.确定典典型房屋，作作为估价基础础房屋。（4）.查对房房屋建筑竣工工图纸，了解解隐蔽工程，包包括房屋结构构、墙体厚度、地地下基础及水水电、设备管管线等情况。 （5）对在建工工程，尚未办办理竣工决算算工程进行清清理，并与财财务部了核定定，避免重复复计算。（6）.列出尚尚未清楚的问问题，进步调调查了解核实实。人员分工安排：包括委托方房产产管理人员、建建筑工程技术术人员、财务务人员各一人人，评估人员员若干人。市场比较法的估估价步骤及相相关估价注意意事项（一）市场比较较法估价步骤骤为： 1、收集交易易实例； 2、选取可比比实例；3、建立价格格可比基础；4、进行交易易情况修正；5、进行交易易日期修

5、正；6、进行区域域因素修正；7、进行个别别因素修正；8、进行容积积率和土地使使用年期修正正；9、求出比准准价格；10、对若干个个比较实例的的比准价格，用用统计学方法法求待估房地地产的评估价价格。 市场比较法法正是以替代代原理为主要要依据，具体体原理如下：交易实实例1 修正交易易实例2待评估土土地 待评估土地地价格交交易实例3市场比比较法正是以以替代原理为为主要依据,所以具有实实现性和说服服力. （二）基本公公式 以市场比较较法评估土地地价格用以下下公式：VVBABDEE （13）式中：V：待估宗地价价格；VB：比较实例例价格；A：待估宗地情情况指数比比较实例宗地地情况指数正常情情况指数比比较实

6、例宗地地情况指数B：待估宗地地估价期日地地价指数比比较实例宗地地交易日期地地价指数D：待估宗地地区域因素条条件指数比比较实例宗地地区域因素条条件指数E：待估宗地地个别因素条条件指数比比较实例宗地地个别因素条条件指数（三）程序 （1） 收集宗地交交易实例；（2） 确定比较实实例；（3） 建立价格可可比基础；（4） 进行交易情情况修正；（5） 进行估价期期日修正；（6） 进行区域因素素修正；（7） 进行个别因因素修正；（8） 进行使用年年期等修正；（9） 求出比准价价格。（四）收集宗宗地交易实例例资料收收集范围包括括：地块位置置、面积、用用途、成交时时间、双方当当事人、地块块条件、使用用年期、交易

7、易条件、影响响地价的区域域和个别因素素、土地价格格等。（五）确定比比较实例要求选取三三个以上的比比较实例。比比较实例应选选择与估价期期日最接近，与与估价宗地用用途相同，土土地条件基本本一致，属同同一供需圈内内相邻地区或或类似地区的的正常交易实实例。（六）建立价价格可比基础础各比较较实例应在以以下方面统一：付付款方式、币币种和货币单单位、面积内内涵和面积单单位等。（七）交易情情况修正交易情况修修正是排除交交易行为中的的一些特殊因因素所造成的的比较实例的的价格偏差，将将其成交价格格修正为正常常市场价格。交易行为中的特殊因素概括起来主要有下列9种：（1） 有利害关系人之间的交易；（2） 急于出售或者

8、购买情况下的交易；的美女编辑们（3） 受债权债务关系影响的交易；（4） 交易双方或者一方获取的市场信息不全情况下的交易；（5） 交易双方或者一方有特别动机或者特别偏好的交易；（6） 相邻地块的合并交易。（7） 特殊方式的交易。（8） 交易税费非正常负担的交易；（9） 其它非正常的交易。 将各特殊因素对地价的影响程度求和，得出宗地情况指数，再按公式计算。 交易情况修正公式为：VE=V0Ep/EE （14）式中：VE：情况修正后的比较实例价格V0：情况修正前比较实例价格Ep：待估宗地情况指数EE：比较实例宗地情况指数（八）估价期日修正估价期日修正是将比较实例在其成交日期的价格调整为估价期日的价格。

9、主要用地价指数进行修正。修正公式为：VE=V0Q/Q0 （15）式中：VE：估价期日宗地价格V0：交易期日宗地价格Q：估价期日地价指数Q0：交易期日地价指数（九）区域因素修正区域因素修正是将比较实例在其外部区域环境状况下的价格调整为估价对象外部区域环境状况下的价格。区域因素修正的主要因子有商业繁华程度、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、城镇规划、土地使用限制、产业集聚程度等。不同用途的土地，影响其价格的区域因子不同，区域因素修正的具体因子应根据估价对象的用途确定。考试大整理。将区域因素中的各因子对地价的影响程度求和，得出区域因素条件指数，再按公式计算。修正公式为：VE=V0DP/

10、DE （16）式中： VE：区域因素修正后的比较实例价格V0：区域因素修正前比较实例价格DP：待估宗地区域因素条件指数DE：比较实例宗地区域因素条件指数（十）个别因素修正个别因素修正是将比较实例在其个体状况下的价格调整为估价对象个体状况下的价格。个别因素修正的主要因子包括：宗地位置、面积、形状、临街状况、宗地内基础设施水平、地势、地质、水文状况、规划限制条件等。个别因素修正的具体因子应根据估价对象的用途确定。将个别因素中的各因子对地价的影响程度求和，得出个别因素条件指数，再按公式计算。修正公式为：VE=V0SP/SE （17）式中：VE：个别因素修正后的比较实例价格V0：个别因素修正前比较实例

11、价格SP：待估宗地个别因素条件指数SE：比较实例宗地个别因素条件指数（十一）土地使用年期等修正土地使用年期修正是将各比较实例的不同使用年期修正到待估宗地使用年期限，以消除因土地使用年期不同而对价格带来的影响。修正公式为：Vt=V0K (17)式中： Vt：年期修正后宗地价格V0：年期修正前比较实例价格K：年期修正系数K11（1r）m/ 11（1r）n （18）式中： r:土地还原利率m:待估宗地的使用年期n:比较实例的使用年期除进行上述几项修正外，还应根据比较实例与待估宗地的条件差异进行其它必要的修正，如容积率修正等。房地产价格影响响因素说明表表项目待估房产实例A实例B实例C交易单价(元/平方

12、米天)待估345036003400交易情况正常正常正常正常交易日期2010.52010.32010.12010.5可用期限49484949基础设施基础设施达到七七通，市政设设施齐全基础设施达到七七通，市政设设施齐全基础设施达到七七通，市政设设施齐全基础设施达到七七通，市政设设施齐全公共配套设施区域内主要分布布有商业设施施，还分布有有银行、邮政政、学校、医医院等其他公公共配套设施施区域内主要分布布有商业设施施，还分布有有银行、邮政政、学校、医医院等其他公公共配套设施施区域内主要分布布有商业设施施，还分布有有银行、邮政政、学校、医医院等其他公公共配套设施施区域内主要分布布有商业设施施，还分布有有银

13、行、邮政政、学校、医医院等其他公公共配套设施施交通便捷度区域内有城市主主干道泺源大大街和泉城路路穿过。有多多路公交路线线通过。距离离黄花机场35公里，距离离火车站2.5公里区域内有城市主主干道泺源大大街和泉城路路穿过。有多多路公交路线线通过。距离离黄花机场35公里，距离离火车站2.5公里区域内有城市主主干道泺源大大街和泉城路路穿过。有多多路公交路线线通过。距离离黄花机场35公里距离火火车站2.5公里区域内有城市主主干道泺源大大街和泉城路路穿过。有多多路公交路线线通过。距离离黄花机场35公里，距离离火车站2.5公里离市中心距离2公里2公里22公里环境景观外观图周围物业利用类类型商住、住宅商住、住

14、宅商住、住宅商住、住宅使用功能住宅住宅住宅住宅装修情况地面花岗岩、顶顶棚矿棉板吊吊顶和黑色网网格、墙面刷刷乳胶漆地面花岗岩、顶顶棚矿棉板吊吊顶、墙面刷刷乳胶漆地面花岗岩、顶顶棚矿棉板吊吊顶、墙面刷刷乳胶漆地面花岗岩、顶顶棚矿棉板吊吊顶、墙面刷刷乳胶漆户型图新旧程度2009*年建建成并装修。2008年建成成，2009年9月全部装修修2009年建成成并装修2009年建成成并装修平面布置适合家庭居住适适适合家庭居住适适适合家庭居住适适适合家庭居住适适建筑结构框架框架框架框架建筑面积135128142138停车位有有有有楼层12121212项 目ABC委估对象坐落株洲市红旗路1168号用途住宅住宅住宅

15、住宅交易情况正常成交价正常成交价正常成交价-交易日期2010.52010.32010.1-个别因素建筑年代2004200420042004所在楼层12121212结 构框架结构框架结构框架结构框架结构户 型3室2厅3室2厅3室2厅3室2厅装 修（外）一般装修一般装修一般装修中档装修朝 向朝北朝北朝北朝北区域因素繁华度一般较优一般一般交通条件较好较好较好一般基础设施齐全齐全齐全齐全配套设施较好较好较好较好环境质量一般一般较好较好成交价格（元/平方米）345036003400-因素条件比较表表因素条件修正和和计算比准价价格如下表项 目ABC成交单价（元/平方米）345036003400交易情况00

16、0交易日期0-1-2个别因素建筑年代000所在楼层000结 构000户 型000 装 修（外外）-2-2-2朝 向000区域因素繁华度0+20交通条件+2+2+2基础设施000配套设施000环境质量-2-20合计-2-1-2比准单价355536363469交易实例调查表表名 称X6栋12011坐 落株洲市红旗路XX号卖 方湖南X发展有限限公司买 方李三成交价格3500元货币种类人民币成交日期2008年5月月10日付款方式一次性付清区域因素地段位置株洲市红旗路1168号商业繁华度印象华都，地处处株洲市大东东城核心区域域，南拥红旗旗商圈之繁华华，北享田心心商圈之未来来，多条城市市主干道通达达全城。

17、配套设施1万m2商业街街区、超市、餐餐饮、银行、精精品店、幼儿儿园、游泳池池交通条件坐拥红旗商圈，直直通田心立交交，车行3分钟抵达响石石广场、车行行5分钟抵达红红旗广场、 车行10分钟抵达中中心广场、车车行30分钟抵达黄黄花机场。19路、34路路、35路环境景观下图实物因素土地用途住宅建筑面积135平方米房屋结构框架结构房屋成新全新临街情况权益因素土地性质、使用用期限国有土地房产产权情况全产权交易情况说明坐落位置图建筑外景图资料来源株洲房产网调查日期2010.5.17调查人员X现场查勘计划分分工表现场查勘是房地地产估价的一一项深入调查查研究工作，应应做好充分的的准备，并讲讲究工作方法法。特另提

18、对对大中型企业业全部房地产产的评估，其其工作方法可可归结为以下下程序。准备阶段现场踏堪阶段整理踏堪资源阶阶段具体工作计划:（1）取得有关关资料。包底底总平面图、典典型房屋的竣竣工图及其竣竣工决算资料料、申报表填填报资料。（2）研究资料料根据总平面面图确定勘察察线路，对重重点房屋和边边界作出标记记。（1）普查。核核对帐物，清清点房产栋号号、建设年限限、结构类别别，对重列、漏漏列作好记录录。（2）重点勘察察。选定结构构相似、建设设期相近的有有代表性的房房屋进行详细细勘察。对记记录不详者，进进行实地测量量，作好记录录。（3）记录厂区区园林等环境境状态。如区区内小景点、树树木及绿化、建建筑小品等。（4

19、）了解厂区区发展规划及及所需拆除、改改建建筑（5）对已竣工工房屋建筑物物、在建工程程，未列入申申报内容的作作好记录。（1）.列出确确认的房地产产。确认其面面积、房屋结结构、完好状状态，尚可使使用年限。 （2）归类房房屋。根据建建设年代、结结构特征、建建筑形式和用用途归类。（3）.确定典典型房屋，作作为估价基础础房屋。（4）.查对房房屋建筑竣工工图纸，了解解隐蔽工程，包包括房屋结构构、墙体厚度度、地下基础础及水电、设设备管线等情情况。 （5）对在建工工程，尚未办办理竣工决算算工程进行清清理，并与财财务部了核定定，避免重复复计算。（6）.列出尚尚未清楚的问问题，进步调调查了解核实实。人员分工安排：

20、包括委托方房产产管理人员、建建筑工程技术术人员、财务务人员各一人人，评估人员员若干人。市场比较法的估估价步骤及相相关估价注意意事项（一）市场比较较法估价步骤骤为： 1、收集交易易实例； 2、选取可比比实例；3、建立价格格可比基础；4、进行交易易情况修正；5、进行交易易日期修正；6、进行区域域因素修正；7、进行个别别因素修正；8、进行容积积率和土地使使用年期修正正；9、求出比准准价格；10、对若干个个比较实例的的比准价格，用用统计学方法法求待估房地地产的评估价价格。 市场比较法法正是以替代代原理为主要要依据，具体体原理如下：交易实实例1 修正交易易实例2待评估土土地 待评估土地地价格交交易实例3

21、市场比较较法正是以替替代原理为主主要依据,所以具有实实现性和说服服力. （二）基本公公式 以市场比较较法评估土地地价格用以下下公式：VVBABDEE （13）式中：V：待估宗地地价格；VB：比较实例例价格；A：待估宗地地情况指数比较实例宗宗地情况指数数正常常情况指数比较实例宗宗地情况指数数B：待估宗地地估价期日地地价指数比比较实例宗地地交易日期地地价指数D：待估宗地地区域因素条条件指数比比较实例宗地地区域因素条条件指数E：待估宗地地个别因素条条件指数比比较实例宗地地个别因素条条件指数（三）程序 （1） 收集宗地交交易实例；（2） 确定比较实实例；（3） 建立价格可可比基础；（4） 进行交易情情

22、况修正；（5） 进行估价期期日修正；（6） 进行区域因因素修正；（7） 进行个别因因素修正；（8） 进行使用年年期等修正；（9） 求出比准价价格。（四）收集宗地交易易实例资资料收集范围围包括：地块块位置、面积积、用途、成成交时间、双双方当事人、地地块条件、使使用年期、交交易条件、影影响地价的区区域和个别因因素、土地价价格等。（五）确定比比较实例要求选取三三个以上的比比较实例。比比较实例应选选择与估价期期日最接近，与与估价宗地用用途相同，土土地条件基本本一致，属同同一供需圈内内相邻地区或或类似地区的的正常交易实实例。（六）建立价价格可比基础础各比较较实例应在以以下方面统一一：付款方式式、币种和货

23、货币单位、面面积内涵和面面积单位等。（七）交易情况修正交易情况修正是排除交易行为中的一些特殊因素所造成的比较实例的价格偏差，将其成交价格修正为正常市场价格。交易行为中的特殊因素概括起来主要有下列9种：（1） 有利害关系人之间的交易；（2） 急于出售或者购买情况下的交易；的美女编辑们（3） 受债权债务关系影响的交易；（4） 交易双方或者一方获取的市场信息不全情况下的交易；（5） 交易双方或者一方有特别动机或者特别偏好的交易；（6） 相邻地块的合并交易。（7） 特殊方式的交易。（8） 交易税费非正常负担的交易；（9） 其它非正常的交易。 将各特殊因素对地价的影响程度求和，得出宗地情况指数，再按公式

24、计算。 交易情况修正公式为：VE=V0Ep/EE （14）式中：VE：情况修正后的比较实例价格V0：情况修正前比较实例价格Ep：待估宗地情况指数EE：比较实例宗地情况指数（八）估价期日修正估价期日修正是将比较实例在其成交日期的价格调整为估价期日的价格。主要用地价指数进行修正。修正公式为：VE=V0Q/Q0 （15）式中：VE：估价期日宗地价格V0：交易期日宗地价格Q：估价期日地价指数Q0：交易期日地价指数（九）区域因素修正区域因素修正是将比较实例在其外部区域环境状况下的价格调整为估价对象外部区域环境状况下的价格。区域因素修正的主要因子有商业繁华程度、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条

25、件、城镇规划、土地使用限制、产业集聚程度等。不同用途的土地，影响其价格的区域因子不同，区域因素修正的具体因子应根据估价对象的用途确定。考试大整理。将区域因素中的各因子对地价的影响程度求和，得出区域因素条件指数，再按公式计算。修正公式为：VE=V0DP/DE （16）式中： VE：区域因素修正后的比较实例价格V0：区域因素修正前比较实例价格DP：待估宗地区域因素条件指数DE：比较实例宗地区域因素条件指数（十）个别因素修正个别因素修正是将比较实例在其个体状况下的价格调整为估价对象个体状况下的价格。个别因素修正的主要因子包括：宗地位置、面积、形状、临街状况、宗地内基础设施水平、地势、地质、水文状况、

26、规划限制条件等。个别因素修正的具体因子应根据估价对象的用途确定。将个别因素中的各因子对地价的影响程度求和，得出个别因素条件指数，再按公式计算。修正公式为：VE=V0SP/SE （17）式中：VE：个别因素修正后的比较实例价格V0：个别因素修正前比较实例价格SP：待估宗地个别因素条件指数SE：比较实例宗地个别因素条件指数（十一）土地使用年期等修正土地使用年期修正是将各比较实例的不同使用年期修正到待估宗地使用年期限，以消除因土地使用年期不同而对价格带来的影响。修正公式为：Vt=V0K (17)式中： Vt：年期修正后宗地价格V0：年期修正前比较实例价格K：年期修正系数K11（1r）m/ 11（1r

27、）n （18）式中： r:土地还原利率m:待估宗地的使用年期n:比较实例的使用年期除进行上述几项修正外，还应根据比较实例与待估宗地的条件差异进行其它必要的修正，如容积率修正等。房地产价格影响响因素说明表表项目待估房产实例A实例B实例C交易单价(元/平方米天)待估345036003400交易情况正常正常正常正常交易日期2010.52010.32010.12010.5可用期限49484949基础设施基础设施达到七七通，市政设设施齐全基础设施达到七七通，市政设设施齐全基础设施达到七七通，市政设设施齐全基础设施达到七七通，市政设设施齐全公共配套设施区域内主要分布布有商业设施施，还分布有有银行、邮政政、

28、学校、医医院等其他公公共配套设施施区域内主要分布布有商业设施施，还分布有有银行、邮政政、学校、医医院等其他公公共配套设施施区域内主要分布布有商业设施施，还分布有有银行、邮政政、学校、医医院等其他公公共配套设施施区域内主要分布布有商业设施施，还分布有有银行、邮政政、学校、医医院等其他公公共配套设施施交通便捷度区域内有城市主主干道泺源大大街和泉城路路穿过。有多多路公交路线线通过。距离离黄花机场35公里，距离离火车站2.5公里区域内有城市主主干道泺源大大街和泉城路路穿过。有多多路公交路线线通过。距离离黄花机场335公里，距离离火车站2.5公里区域内有城市主主干道泺源大大街和泉城路路穿过。有多多路公交

29、路线线通过。距离离黄花机场35公里距离火火车站2.5公里区域内有城市主主干道泺源大大街和泉城路路穿过。有多多路公交路线线通过。距离离黄花机场35公里，距离离火车站2.5公里离市中心距离2公里2公里22公里环境景观外观图周围物业利用类类型商住、住宅商住、住宅商住、住宅商住、住宅使用功能住宅住宅住宅住宅装修情况地面花岗岩、顶顶棚矿棉板吊吊顶和黑色网网格、墙面刷刷乳胶漆地面花岗岩、顶顶棚矿棉板吊吊顶、墙面刷刷乳胶漆地面花岗岩、顶顶棚矿棉板吊吊顶、墙面刷刷乳胶漆地面花岗岩、顶顶棚矿棉板吊吊顶、墙面刷刷乳胶漆户型图新旧程度2009*年建建成并装修。2008年建成成，2009年9月全部装修修2009年建成

30、成并装修2009年建成成并装修平面布置适合家庭居住适适适合家庭居住适适适合家庭居住适适适合家庭居住适适建筑结构框架框架框架框架建筑面积135128142138停车位有有有有楼层12121212项 目ABC委估对象坐落株洲市红旗路1168号用途住宅住宅住宅住宅交易情况正常成交价正常成交价正常成交价-交易日期2010.52010.32010.1-个别因素建筑年代2004200420042004所在楼层12121212结 构框架结构框架结构框架结构框架结构户 型3室2厅3室2厅3室2厅3室2厅装 修（外）一般装修一般装修一般装修中档装修朝 向朝北朝北朝北朝北区域因素繁华度一般较优一般一般交通条件较好较好较好一般基础设施齐全齐全齐全齐全配套设施较好较好较好较好环境质量一般一般较好较好成交价格（元/平方米）345036003400-因素条件比较表表因素条件修正和和计算比准价价格如下表项 目ABC成交单价（元/平方米）345036003400交易情况000交易日期0-1-2个别因素建筑年代000所在楼层000结 构000户 型000 装 修（外外）-2-2-2朝 向000区域因素繁华度0+20交通条件+2+2+2基础设施000配套设施000环境质量-2-20合计-2-1-2比准单价355536363469