某地产经验谈之住宅设计要点epuy.docx
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1、万科经验验谈- -住宅设设计要点第一部分分住宅设计统一技技术措施施一.总平面面设计11.间距距1.11建筑平平面搭接接错位时时,h值(净净尺寸)不不宜大于于2.44m,以免免影响采采光。22.消防防2.11总图中中应做好好消防车车道及消消防车登登高面设设计,注注意人车车分流;当消防防车道下下面为地地下室时时,结构构应考虑虑消防车车总重3000KN荷载。2.22登高面面2.22.1登登高面宜宜在用地地红线内内解决,条条件限制制时可利利用绿化化带作登登高面,但但绿化带带下应设设硬地,并并按消防防车总重重3000KN计算。22.2.2当建建筑物凹凹入处进进深不大大于4m(净宽)时时,该凹凹入范围围可
2、计入入1/4周边长长度算作作登高面面;如凹凹槽宽度度不大于于2.5m(净宽宽),该该宽度可可不计入入建筑周周边总长长度。22.3消消防车道道2.33.1高高层建筑筑周围宜宜设环形形或沿建建筑的两两个长边边设置消消防车道道;尽端端式消防防车道应应设18mm188m回车场场。2.3.22消防车车最小转转弯半径径:高层层12m,多层9m。2.33.3消消防车道道最小宽宽度:登登高面处处6m,其它它处4m。2.33.4消消防车道道的坡度度:登高高面1,其其它处7。2.3.55消防车车道距建建筑物距距离宜5m。2.33.6高高层建筑筑的沿街街长度超超过1500m或总长长度超过过2200m时应设设穿过高高
3、层建筑筑的消防防通道。2.3.7高层建筑应设有连通街道和内院的人行通道,通道之间的距离不宜超过80m。3流线设计3.1住宅出入口处应设置人车分流专用通道;当商住楼住户大堂与流量大的商业服务空间临近时,商业用房的货运出入口宜设在地下室或与大堂入口异向布置,避免人、货流交叉,减少交通安全隐患。4.附属用房4.1总平面设计时应在小区显著位置(如入口附近)设置管理用房。4.2应在住宅(区)的下风向和较隐蔽处设垃圾站,其面积不宜小于6,与住宅距离不宜小于10m,外部与道路相连;垃圾站地面及内壁宜贴光滑、宜清洁材料,并配置给排水设施。4.3箱式变电在总图中要综合考虑,不应设在入口附近,建议其与主体建筑的间
4、距不小于9m,以免影响景观和采光。5摩托车、自行车存放5.1总图中应结合绿化设置摩托车、自行车存棚(库),其与主体建筑的间距不宜小于9m;偏低档次的住宅项目,宜按每户一辆自行车、每十户一辆摩托车设置。5.2出于安全问题,自行车库不宜设在地下车库内,应单独考虑。二.单元元户型设设计1.单元户户型基本本设计要要求1.1层高高:采用用分体空空调的普普通楼盘盘层高宜宜为2.88m,档次较较高的可可为3.00m;若采采用中央央空调不不宜小于于3.33m。1.22厨房、卫生间室室内净高高不小于于2.22m;排水水横管下下皮距楼楼地面的的净高不不小于1.99m且不应应影响门门窗的开开启。11.3起起居厅开开
5、间不宜宜小于3.44m(净宽宽),深深宽比不不宜大于于2;应减减少开向向起居厅厅的门洞洞,布置置家具的的墙面直直线长度度不应小小于3m;无阳台台的起居居厅宜设设计宽度度大于1.88m的低窗窗台观景景凸窗。1.4平面有凹槽的高层住宅,其凹槽的开口宽度不应小于2.4m(净宽),凹槽的深宽比不应大于4。1.5避免卧室紧靠电梯井道,如无法解决则应采取相应降噪措施:相邻的墙体为隔音墙体;大于2.5m/s井道上部应设高度大于1m的隔声层,隔声层设800800进出口。1.6复式住宅顶层卫生间设在下层卧室上方时不应采用下排式排水。1.7户内通向所有房间的走道净宽不宜小于1000;当走道长度大于2000时,应相
6、应加宽至1100。1.8户内楼梯宽度应注意为净宽;当一面临空时,墙面到楼梯扶手最小宽度应不小于800。1.9门宽大于900的储藏室门宜采用推拉或外开平开门以增加储藏空间。1.10北方地区首层为架空车库时二层地面应采取保温措施。1.11设于底层或靠近外墙的壁柜以及厨房、卫生间储物柜应采取防潮措施。1.12严寒地区居室、起居厅的外窗应设置可开启的气窗以进行定期通风换气,且内门门下空隙不应小于25。2.玄关2.1玄关内应考虑衣帽镜、柜的设置空间,净宽宜1500。2.2户配电箱应避免与对讲机、开关及门铃一同设置,以免发生冲突;户配电箱所龛入墙面可适当加宽为120;门铃宜采用遥控式门铃;对讲机距门边的距
7、离宜大于100,其下方可设玄关灯开关。3.厨房3.1中、高档住宅厨房面积不应小于5m2;单排布置设备的厨房净宽不宜小于1.6m,双排布置时净宽不宜小于2.2m。3.2橱柜布置应遵循洗、切、炒的流线,以间距800、单排布置为宜。炉灶应避开窗口设置;橱柜进深宜550,长度在20003000之间,吊柜进深350,净高不小于500;厨房应考虑微波炉、消毒柜的位置,并设相应的插座;电器插座应避免靠近水盆、灶具。(厨房具体设计可详集团设计工程部之厨厕详图)厨房主要设备尺寸表设备名称 长(mm) 宽(mm) 高(mm)灶台 800 500550 650700洗涤台 9001200 500550 800操作台
8、4001200500550800吊柜(普通)4001200300350500调料4001200 300350350400抽油烟机800300350根据油烟机型配合确定3.3冰箱位宽度不小于650,若考虑美式大冰箱尺寸应为800;注意冰箱门的开启方便及冰箱散热。3.4如洗衣机设在厨房,预留机位应不小于600x600;厨房仅在布置有洗衣机时设防止溢流和干涸的专用排水地漏地漏,地漏位于洗衣机出水口一侧,离橱柜距离不小于200。3.5洗菜盆,洗手盆建议采用底出水供水方式。3.6厨房吊柜设置时应注意避免挡窗。3.7吊顶下皮应高于窗洞上皮50。3.8厨房应设排烟道;中高档厨房应结合烟道设计管道井。(排烟道
9、尺寸表详见“二.单元户型设计9.油烟机”)为便于迅速排除油烟和异味,厨房外窗或外墙宜设换气扇。3.9北方地区厨房应进行采暖设计。3.10设于底层或靠外墙、靠卫生间的厨房壁柜内一定要采取防潮措施,北方地区尤其要注意。3.11厨房楼面结构板未降板时应设门槛。(现在都做了降板处理)3.12厨房门下端如设百页通风口,其外形尺寸不小于250450;无百页者,门下空隙不应小于25。4.卫生间4.1当两户卫生间位于凹槽相对布置时,窗应错位布置避免通视;卫生间窗宜采用磨砂玻璃。4.2卫生间门应在隐蔽处开设;直接开向起居厅的卫生间应设前室。4.3应考虑坐便器、洗脸盆等洁具上下水噪音对卧室的影响,不宜沿卧室墙面布
10、置。4.4卫生间设施(卫生间具体设计可详集团设计工程部之厨厕详图)4.4.1公用卫生间宜以柱盆或挂式台盆为主,柱盆或台盆边距墙应大于150;4.4.2主人卫生间台面宽度宜560600,长度不小于900,高度850;4.4.3台盆镜面宽度应与台面长度相同且镜面底边距台面的距离为200;4.4.4毛巾架距地1200;避免与插座位置矛盾4.4.5坐便器净宽宜为900,最小净宽不小于850。4.5淋浴间净宽宜为1000,最小净宽不小于900;淋浴开关距地10001200,淋浴喷头由距地16801880上下推拉杆固定;地漏位于淋浴头下部居中,并距墙400。4.6浴缸尺寸宜采用750x1550,档次较高时
11、可考虑增加浴缸平台尺寸;淋浴喷头做法参上;热水器不应设在浴缸的中部。4.7普通有外窗的卫生间排气扇应安装在窗固定扇上;高档次宜结合吊顶设吸顶式排风扇;无外窗的卫生间排气扇应与通风道排风口相连。4.8不宜采用下沉式卫生间设计;如条件限制必须采用时,卫生间楼面应为抗渗混凝土,给水管管材宜采用新型管材,水平溢流管应接至排水立管。4.9排水设计时严禁将给水管明设在浴缸底部;施工时要注意浴缸底部一定做防水层。4.10大户型主卫生间宜洗、浴分间设,洁具设施要与户型档次相匹配;应设管道井。4.11暗厕应设计通风道,其位置应避免靠近给水管及设在门后。成品排风道选用表层数尺寸6360200或380240或430
12、29079500300或5503501030600300或650350注:1.高层排风道宜采用“主次主”变压式风道,且防止串味应采用单双层分别排风系统。2高层排风道排风口应有防火止回阀,加工厂应随风道统一供应。4.12当下层为商用空间时,结构设计时应考虑卫生间洁具的布置,避免洁具正下方是大梁,导致无法居中安装。4.13复式住宅当顶层卫生间设在下层卧室上方时不应采用下排的排水方式。4.14卫生间、厨房地漏的排水管应设存水弯;且洗衣机排水处应设防止溢流和干涸专用地漏。4.15卫生间应从门口向地漏找坡度;地漏应设在室内最低端并靠近浴盆或淋浴喷头。4.16卫生间结构宜沉板50100;未降板的卫生间应设
13、门槛。4.17卫生间吊顶下皮应高于窗洞上皮50。4.18管线设计要合理,避免影响放置浴盆、淋浴房及开窗;塑料泛水管穿墙埋设时,高度应大于1500,避免因高度不合理被二次装修打穿漏水。4.19插座应靠近镜台设置并避免设在毛巾杆的下方。4.20北方地区卫生间散热片位置设计时一定要与电气专业互相配合以免互相矛盾,如将插座设在散热片的后面。4.21室内的PVC管线应设置消音措施以减少上下水管道噪音。5.阳台台5.11非封闭闭阳台地地面应比室室内最少低50,如有有困难以以及顶层层露台的的门应设设门槛。5.2当洗衣机位于阳台时,洗衣污水不应直接排到雨水管内,应设防止溢流和干涸专用排水地漏;阳台栏板要考虑洗
14、衣机位的摆放避免镂空;当洗衣机置于窗下时,窗台高度不宜小于1200,以保证窗的开启和给水管的设置。5.3进深大于1500的阳台挑梁要设计成梯形,避免挑梁高度过大影响室内采光。5.4阳台栏板下部应设100高边梁;阳台栏杆严禁横向设计,防止幼儿攀爬,减少安全隐患。5.5观景阳台宽度不宜小于1500,其它阳台不宜小于1200。5.6顶层阳台应设顶板;复式住宅的阳台应考虑晾衣及遮阳的需要。5.7北方地区生活阳台应设计为封闭阳台,且栏板及顶层阳台顶部要设保温以防止产生结露;底为架空的封闭阳台应在底板下面贴50厚聚苯保温板,并设吊顶。5.8阳台排水禁止散排应设地漏,地漏的位置建筑专业要结合雨水管,宜靠近外
15、墙、阳台角端设置,不宜设在门口;阳台地面应向地漏找坡。5.9阳台门应选用密闭效果好、质量高的产品,不宜采用门联窗;考虑室内镶地板的高度,阳台门下门框高度不应小于50,避免使室内完成面高于门框,影响美观且不防水;北方地区开敞阳台门窗应为保温门窗。5.10各户毗邻阳台应考虑分隔,避免可以互相走通,减少不安全因素。5.11阳台金属栏杆应进行防锈处理;北方地区高层住宅宜采用实体栏板。5.12高层阳台使用玻璃栏板时应充分考虑安全性,玻璃厚度不小于10厚。6门6.1门洞口宜按如下尺寸设计: 6.1.1入户门1000x2100(普通)1200x2100(高档),位于门洞外樘;6.1.2卧室门 900x210
16、0,位于门洞中樘;6.1.3厨房门 800x2100,位于门洞内樘;门下方宜设250450通风百页;无百页者,门下空隙不应小于25。6.1.4卫生间门 750x2100,位于门洞外樘;门下方宜设300x300或250450通风百页;无百页者,门下空隙不应小于25。6.1.5佣人房门 800x2100,位于门洞中樘;6.1.6门碰距地100。6.2门垛尺寸不小于50 ,且做构造柱加固。(施工时注意不要遗漏)6.3外檐门应外开以防风。6.4住户首层外檐门窗需考虑防盗设施。7窗7.1凸窗窗台高宜400450,进深500。7.2距地900高以下应为固定窗扇,且全落地窗应设900高窗护栏(窗外为阳台或平
17、台时不受此限制)。7.3窗楣应设滴水槽。7.4凸窗遮阳板在墙根处应设导流槽,以免遮阳板上的水停留时间过长,导致砌体外墙渗漏;或者在遮阳板外墙挑檐位置设100高混凝土止水坎(详第四部分节点详图)。7.5厨卫窗台宜900高,窗上部应设400450高固定扇以安装排风扇,并在相应位置设中心距地2000的电源插座,固定扇开关和顶灯开关一起设于卫生间门口。厨卫横向管线应贴近楼板以免挡窗。7.6厅卧窗上皮距楼地面高度宜为2300或以上;厨卫考虑设备污水管不穿洞(走梁下),可降低到2200。7.7开间大于、等于3300的房间窗宽不宜小于1800。7.8未设阳台的起居厅大窗开启扇最少有两扇,以便于空调室外机安装
18、。7.9两侧未设混凝土挡板的凸窗设计时应考虑风向因素,开启扇不应面向主导风向以免引起漏水。7.10窗框与凸砼体结合的施工缝一定要用防水砂浆填实,避免杂物导致凸窗台底板部及窗角处渗水。7.11窗型设计时不应仅考虑外观整体形象,还应考虑室内通风,开启扇面积不小于房间地板面积的1/20且厨房不得小于0.6;凸窗不应采用较特殊、拼接过多的窗型。7.12北方地区凸窗上、下封板一定要贴保温板或抹保温砂浆,以免墙体交接处产生结露。7.13位于转角处的窗(阳台门)应避免视线干扰。8空调调8.11采用分分体式空空调,空空调室内内机应避避免对床床直吹;户型单单元平面面图应绘绘制家具具布置图图并确定定室内机机位置。
19、8.2空调机位8.2.1空调机位应考虑便于安装及维修(不必用吊篮);8.2.2不宜设在凸窗窗台板下面,应靠近门窗洞口设置;8.2.3位于凹槽处距离过近而对吹的两个室外机应相互错位;8.2.4如空调板设于卫生间外墙,卫生间的窗户开启扇应考虑空调主机出去,宽度不小于700,高不小于1100。8.3室外机位下皮距地宜1600(双机1000)。型号常常用分体体空调室室内、室室外机参参考尺寸寸1长高厚长高厚21匹80025018080056024031.5匹匹90028018080056024042匹1150032020085088035052.5匹匹12000350200890900350注:本表表为
20、偏大大机型尺尺寸,仅仅供参考考;不同同品牌外外形尺寸略略有不同同。8.4空空调洞要要靠近空空调插座座并在同同一方位位。(详详第四部部分节点点详图)8.5大面积起居厅要考虑大功率空调或柜机,应考虑柜机留洞位置、冷凝水管预埋,管中距地350。8.6普通分体空调冷凝水管应预埋,避免直接插入雨水管中(特别是北方地区);标准层留三通,距地1800;三通口留于室内时,考虑美观高度可适当上移。(详第四部分节点详图)8.7空调外机不宜设置在封闭阳台内,夏季不散热,易死机,噪声大。8.8北方特别是东北地区空调板应设保温减少冷桥。8.9低档项目宜考虑窗式空调的安装。8.10阳台推拉门到墙边应留不小于100宽的门垛
21、,避免空调管穿玻璃。9油烟机9.1厨房内应设成品排烟道,多层550x350(外围尺寸),高层 600x400。 成品排烟道选用表 层数 尺寸 6 500300或550350 79 560300或610350 1024 700400或750450 2530 800400或850450 注:1. 高层排烟道应采用“主次主”变压式烟道,且防止串烟串味应采用单双层分别排风系统。 2高层排烟道排风口应有防火止回阀,加工厂应随烟道统一供应。10.热水器10.1热水器宜设在厨房,且采用强排式,不应采用直排式;注意预留安装空间和电源插座;厨房与卫生间合用时宜考虑10升,安装宽度度700;卫生间单用,考虑68升
22、,安装宽度度 500;排气道尺寸为120,排风孔中距地1700。10.2北方地区如热水器设在生活阳台内,则阳台应设保温。10.3热水器与用水点管道不应过长,宜控制在2米之内,大于2米的热水管应设保温。10.4热水管(铝塑管)埋墙时容易被设钉枪打穿,与之相连卫生间安装毛巾杆等配件时应注意。10.5热水器应避免设置在浴缸侧面中间,影响使用。11插座、开关、散热器11.1插座、开关(散热器)应结合家具布置合理设计,避免与门的开启方向、流线相矛盾;床头柜、电视柜书桌处应设插座,门口、空调附近设开关;厨房应考虑微波炉、消毒柜的位置,并设相应的插座,且电器插座应避免靠近水盆、灶具。建筑专业平面门窗进行修改
23、时应及时照会设备专业。11.2北方地区采用集中供暖方案时,散热器的设置应与水、电专业密切配合,校对散热器、插座、开关以及给排水管位置,以免发生冲突,如将插座置于散热器的后面。11.3可视对讲、门铃、玄关灯开关离入户门边距离宜100,要考虑玄关、鞋柜的位置。11.4客厅电话线与电视线插座应避免设在同一方位,书房应设电话线。11.5网线接口建议设在书房,不宜设在起居厅,且接口位置应结合字台及插座设计。11.6高档次住宅起居厅宜考虑音响线的埋设。12其它12.1建、结、水、暖(空调)、电各专业应在初步设计、施工图设计时分阶段进行专业会审,各留洞位置应与雨落管、排污管位置相协调以免发生冲突;大型洞口应
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