某地产项目规划方案任务书eqht.docx

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1、仁豪项目目规划方方案任务务书一. 项目概况况1. 项目地理理位置 项目所处处位置属属于郑州州市与其其他周边边乡镇的的连接线线上，更更是连接接郑东新新区CBBD地块块与经济济开发区区的主要要交通枢枢纽上，交交通较为为便捷。 但目前项项目周边边的生活活配套尚尚未完善善，市政政交通只只有两条条线路到到达，生生活以及及商业配配套仍未未能满足足居住所所需，而而且邻近近建材批批发市场场，对周周边环境境有一定定的负面面影响，住住宅的档档次有所所影响。 随着郑东东新区的的发展，这这里必定定会成为为新的居居住主要要区域。 本地块位位于郑汴汴路东段段，被体体育南路路以及珠珠江一路路贯穿，分分为四个个地块。2. 宗

2、地四至至： 北面：北北临郑汴汴路，斜斜对面是是香江家家居市场场（在建建），对对面是一一村庄，尚尚未开发发； 南面：南南临珠江江路，对对面是庄庄稼地，尚尚未开发发； 东面：东东临一块块待开发发用地，但但如今尚尚未开发发，待开开发用地地东面紧紧靠泰山山路； 西面：西西临一块块长型待待开发空空地，待待开发用用地西紧紧靠市政政规划路路，再往往西5分分钟车程程就是澳澳柯玛地地块（在在建）。3. 项目地块块现状： 整个地块块被体育育路以及及珠江一一路划分分A2A1为四块（AA1、AA2、BB1、BB2）； 四个地块块基本成成长方形形；B2B1 北地块（AA1、AA2）：规划成成商业用用地，并且临面面郑汴路

3、路，A11较A22大； 南地块（BB1、BB2）：规划成成住宅用用地，B1较BB2大； 体育南路路与地块块有三个个交汇处处；都形成广广场态势势，其中中与珠江江一路交交汇点成成为地块块中心位位置；4. 项目周边边配套状状况： 商业配套套：本案周围围的商业业配套暂暂时未有有，现时时主要集集中在离离本案距距离十分分钟车程程的1007国道道以西的的郑汴路路沿线的的商业配配套；及及离本案案五分钟钟车程郑郑汴东路路上在建建的商业业配套；项目西西北斜对对面为即即将开业业的香江江家居市市场用地地。n 超 市：澳柯玛玛（麦德德隆超市市、在建建）n 批发市场场：东建建材市场场、中博博家具批批发市场场、百年年好批发

4、发市场、香香江家具具市场（在在建）、澳澳柯玛商商业（在在建）n 菜 市 场：对对面的村村庄内有有一简陋陋菜市场场 教育配套套：回民东周周小学（距距离项目目约8000米）、育育德中学学（距离离项目约约8000米）。 医疗配套套：管城骨科科医院（距距离项目目约3公公里）。以上的配配套设施施基本上上未能满满足居民民日常生生活需求求，在规规划设计计时需要要加以重重视，以以充分适适宜居住住为主。5. 项目地块块总体建建设指标标要求： 总用地面面积：2205,3011 建筑密度度：25 容 积 率：22.0 绿 化 率：440 车位配比比：2:1 退缩要求求：按照照政府规规划红线线退缩 公共设施施配套：会

5、所、幼幼儿园、邮邮政、银银行、超超市等生生活设施施二. 项目定位位1. 市场形象象【中档精品社区】从价格上上看属于于中档型型楼盘，但但产品的的缔造属属于精品品，并且且要有浓浓烈的社社区氛围围；2. 建筑形象象【北欧小小镇】要通过略略带异国国的建筑筑风格和和文化沉沉淀，拥拥有浓郁郁的居住住气氛及及建筑特特色；3. 内涵形象象【健康运动文化】通过运动动而追求求及体现现健康的的生活方方式，邻邻里之间间和谐的的生活气气氛，并并且拥有有一群中中等文化化的居住住人群；4. 代表形象象【精英城城】居住人群群主要是是社会上上企业的的精英人人群，也也是各行行各业的的中坚力力量，年年轻而充充满活力力，追求求时尚、

6、彰彰显个性性生活，开始脱脱离家庭庭，希望望新家仍仍能有大大家庭的的感觉，希望自自己的提提升能得得到大家家的认同同和赞许许，希望新新家能给给予释放放自己身身体上、心心灵上的的压力；5. 目标客户户群年龄：225440岁为为主客户特征征：郑汴汴路商人人、公公务员、投投资者、与与父母分分居的人人群以及及社会精精英层，有有一定经经济能力力的年轻轻人，向向往独自自生活，进进入新居居住时代代，对外外国情调调的事物物十分感感兴趣。收入特征征：36万年年收入为为主三. 规划设计计原则本项目的的规划及及建筑设设计，应应确立“创造社社会精英英人群的的人居环环境，开开发竞争争力强的的产品”为原则则。充分分分析本本项

7、目的的地理位位置、人人文环境境、气候候特点、水水文地质质状况及及景观环环境等要要素，关关注目标标客户群群的文化化素质层层次、生生活习惯惯等方面面的需求求，针对对郑州市市房地产产市场再再规划、建建筑的薄薄弱点，进进行务实实创新的的规划、建建筑、环环境设计计。1. 注重效益益的设计计原则 考虑发展展商的开开发效益益，应将将项目开开发的最最大效益益作为设设计出发发点，合合理组织织小区功功能分区区关系，创创造出高高效、合合理和方方便的使使用空间间。同时时符合以以后的运运营和管管理要求求。 考虑使用用者的效效益，应应为居民民设计出出“物超所所值”的高附附加值产产品和优优雅舒适适的生活活环境。 考虑开发发

8、的社会会效益，应应考虑本本项目对对周边的的辐射作作用、部部分配套套设施（如如：超市市、会所所等）针针对的服服务对象象除了本本区居民民还应包包括周边边居民。从从而树立立项目的的品牌和和社会形形象。2. 符合项目目开发的的定位的的原则： 规划及建建筑设计计，应符符合项目目开发的的定位，体体现主题题概念的的整体性性，并以以此作为为总体规规划、建建筑风格格、园林林环境设设计的指指导。3. 设计方案案应体现现以下特特征： 时代性：用带北北欧风情情的现代代建筑艺艺术手法法，体现现项目现现代异国国都市高高尚小区区的形象象； 人文性：结合区区域文化化特征和和目标客客户群的的特点，以以及北欧欧文化的的融合，设设

9、计方案案要具有有独特的的人文特特性。 合理性：结合项项目为综综合商住住小区的的特性，充充分考虑虑各物业业类型之之间的关关系，通通过合理理的布局局使各物物业之间间产生良良性的互互动关系系，分合合有序。 人性化设设计：充充分考虑虑居民的的生活习习惯，通通过合理理的室内内平面设设计、小小区的配配套设计计布局以以及人性性化的细细部处理理，体现现项目“以人为为本”的精神神。四. 规划设计计要求1. 规划设计计指导思思想： 以人本关关怀为主主导，结结合北欧欧小镇的的设计要要素，借借用文脉脉主义、引引喻主义义、装饰饰主义来来赋予建建筑历史史和传统统，与现现有环境境融合，使使其成为为真正的的经典建建筑。 A1

10、A22地块的的商业规规划以广广场形式式作为规规划元素素，以广广场来聚聚集人流流，通过过广场来来引导人人流的走走向与动动线，使使商业既既有统一一的地方方，也有有各自独独立经营营的街区区 B1B22地块中中以组团团式进行行规划，每每个组团团以广场场为中心心，一个个组团带带344个小院院落，每每个院落落约14401180户户。 规划以广广场为节节点，广广场应有有不同形形状，不不同面积积，不同同风格，不不同主题题，不同同的绿化化设计 不同组团团在建筑筑形态上上应该有有所区别别，应用用不同的的北欧元元素。2. 规划布局局要求： 商业规划划布局的的前提要要求：n 满足容积积率在22.5左左右；n 满足建筑

11、筑密度25；n 满足地块块退红线线的要求求和保留留绿地的的要求；n 满足保护护地下电电缆沟的的要求；n 充分利用用项目潜潜在的商商业价值值，使小小区的商商业功能能和居住住功能相相互有机机的结合合又互不不干扰。 住宅规划划布局的的前提要要求：n 满足容积积率在22.0左左右；n 满足建筑筑密度25；n 满足地块块退红线线的要求求和保留留绿地的的要求；n 满足保护护地下电电缆沟的的要求；n 充分利用用项目潜潜在的住住宅价值值，住宅宅与临街街商铺进进行有机机的结合合又互不不干扰。 住宅地块块中的每每层户数数：一梯梯两户为为主 商业地块块中的规规划要求求n A1地块块 地块从西西往东的的1/22地块，

12、临临郑汴路路建设成成为集中中的卖场场形式，设设计融入入前广场场，聚集集一定人人气 在卖场的的南面做做成独立立的商铺铺，以背背靠式进进行统一一的设计计，给予予可以通通车内街街；转角角及端头头位置可可以建设设高一点点，而内内街则可可以建矮矮一点； 地块东面面剩余的的1/22地块，其其中包括括有集中中的绿化化及园林林中心地地带，形形成悠闲闲广场，该该广场具具有观赏赏性、参参与性、趣趣味性；园林广广场用处处是作为为东西地地块的分分割，使使东地块块能形成成较为独独立的商商业气氛氛； 东片地块块作为其其他商业业用途，以以风情商商业街的的形式进进行规划划设计，充充分引入入欧洲步步行街道道的设计计与建筑筑手法

13、，可可以采用用喇叭方方式进行行人流的的牵引；建筑有有高低错错落的感感觉，端端头的商商业面积积可以稍稍微大一一点 在最南端端正对中中央集中中园林的的地块及及延伸到到东面地地块边缘缘，设置置商务公公寓，使使商务公公寓既有有好朝向向，又有有好景观观。n A2地块块 由酒店、写写字楼、酒酒店式公公寓、会会所、中中高档次次商业街街进行统统一的规规划，形形成一个个相对档档次较高高的中高高档次商商业区 酒店建设设在地块块的西北北方向，前前面要留留有足够够的广场场空间及及园林绿绿化空间间，形成成比较上上档次的的气势感感觉；酒酒店设计计按照四四星级别别进行硬硬件上进进行设计计 写字楼设设计在东东北角地地块，与与

14、酒店相相互呼应应形成在在建筑体体态上的的统一化化及档次次化；写写字楼以以小高层层建筑为为主；写写字楼按按照甲级级写字楼楼进行设设计 在酒店与与写字楼楼中间适适当规划划一条中中高档商商业步行行街道，既既可做到到商业的的档次感感，也可可以做到到进行不不要的分分割的作作用；街街道建筑筑风格要要与酒店店、写字字楼进行行配合与与同一；商业街街从北面面一直延延伸到西西面，形形成了可可以由郑郑汴路及及体育南南路进行行的状况况 会所位置置做在地地块的西西南角，形形成与住住宅地块块、商业业地块共共同使用用的态势势，建筑筑体形要要具有现现代感觉觉；可以以使用中中空采光光设计，既既省电又又可以营营造气氛氛 酒店式公

15、公寓设计计在会所所的东面面，酒店店与写字字楼的南南面，使使其具有有相对的的独立性性及安静静性，以以小高层层为主 物业高度度的要求求：n 商业地块块中的要要求： A1地块块的独立立商铺以以两层为为主，三三层为辅辅，集中中卖场以以三层为为主，设设计体现现是实用用性强，商商业人流流组织要要合理； A2地块块中的商商业以两两层为主主，设计计形式要要高档n 在满足规规划布局局的要求求，要考考虑朝向向、通风风及景观观之间的的关系同同时，建建造多层层和小高高层、一一层商铺铺为主，提提高居住住的舒适适度和使使用率。 景观轴线线的要求求：n 以弧线（非非直线式式）进行行景观轴轴线设计计n 有移步换换景的要要求n

16、 景观轴线线要为规规划轴线线一同考考虑，以以景观来来规划各各建筑间间的关系系 车库布局局的要求求：n A1、AA2地块块在结构构负一层层满足，结结构上不不超出结结构的需需要，其其他车位位通过地地面停车车解决n 在B1、BB2地块块 在地块的的北面小小高层负负一层设设置车库库； 负一层结结构尽量量做车库库，不能能满足指指标的以以地上车车位补充充； 地上车位位放在噪噪音及环环境最差差处，但但需要考考虑不使使居住环环境变差差； 部分特色色户型下下可设少少量车位位； 提高四地地块整体体性的要要求：n 由于地块块被体育育南路和和珠江一一路分为为四块，在在规划布布局时要要充分考考虑如何何通过建建筑形态态和

17、道路路布置的的呼应提提高两个个地块的的整体性性和统一一性。3. 规划整体体分区和和物业布布局要求求： A1A22地块在在商业地地块中的的要求中中已经提提及了 B2地块块将分为为两个组组团 B1地块块分为四四个组团团 住宅用地地商铺n 靠体育南南路、珠珠江一路路尽量设设置商铺铺；n 珠江一路路可以设设置适量量的商铺铺；n 商铺面积积不超过过100000；n 商铺基本本做一层层，在两两排楼之之间的适适当可以以做二层层；n 商铺进深深不宜超超过100米，开开间34米，有有独立洗洗手间；4. 开发顺序序要求： 先开发BB2地块块，再开开发B11地块 B2地块块开发中中，将由由南向北北开发一一次开发发

18、A2地块块中的酒酒店公寓寓部分、AA1地块块中的西西片建材材卖场及及独立尚尚铺和BB1地块块同时开开发 A2地块块将早于于A1地地块开发发 B1地块块将分两两期进行行开发，开开发时各各种不同同的住宅宅都需要要照顾到到。5. 道路交通通 车辆的疏疏导：n 郑汴路时时车流的的主要来来向，合合理安排排商业与与商务楼楼的车辆辆进出流流线，确确保车流流畅顺、安安全。n 合理安排排商业、商商务车流流与住宅宅车流的的车行流流线，尽尽量减少少相互的的交叉和和干扰。 小区人车车分流：n A1地块块中的独独立商业业可以让让车进入入到铺前前n B1、BB2地块块独立布布置车辆辆的出入入口，两两地块内内部除了了消防车

19、车道外，不不设车行行道路，以以小区步步行道为为主。n 居住区应应合理安安排车辆辆主次入入口和主主次道路路的位置置，做到到人车分分流，以以保证居居住区的的私密性性和安全全性。n 人行入口口设在体体育南路路与珠江江一路的的交汇处处。n 车行入口口则可以以参考在在体育南南路南端端及珠江江路上。 区内车行行系统的的布置：n 车行系统统（一级级道路网网）：这级道路路主要是是连接市市政道路路与准步步行系统统的行车车系统。这这级道路路的两旁旁以栽植植行道树树为主，配配上灌木木与花卉卉，形成成层次感感较强的的绿化效效果，加加上与住住宅建筑筑风格雷雷同的建建筑物及及部分配配套设施施，减弱弱市政道道路的形形象，将

20、将之形成成小区内内道路的的感觉。在体育南南路的外外设计中中，避免免采用常常规的直直线做铺铺、种树树等手法法进行设设计，使使道路感感更弱化化，成为为小区内内道路感感。n 准步行系系统（二二级道路路网）：此道路系系统具备备车行的的条件。除除紧急情情况（消消防、急急救、搬搬家）外外，一般般为步行行道路。这这级道路路应与街街区的布布置情况况、绿化化景观体体系的设设计相结结合。在在铺地用用材上可可考虑采采用能承承受消防防车荷载载的广场场砖，或或以硬地地绿化的的形式铺铺设，这这样既扩扩大了绿绿化面积积，又满满足了紧紧急情况况下的使使用要求求。n 纯步行系系统（三三级道路路网）：这级道路路应结合合景观、绿绿

21、化营造造除特色色，可设设计成缓缓跑径或或曲径通通幽的休休闲散步步小路。这这部分道道路建议议以亲人人的空间间尺度、人人性化的的环境小小品及五五彩缤纷纷的花卉卉植物，配配合卵石石、碎砖砖等较天天然的铺铺地材料料，突出出休闲、舒舒适的生生活情调调。6. 空间与园园林景观观结合的的要求： 广场的中中主要由由广场拼拼砖、雕雕塑、休休闲位置置等组合合，以不不同的形形式与方方式进行行合理的的配搭 用堆砌坡坡地的方方式增加加园林的的空间感感觉 注重草地地、树篱篱、树木木等的综综合考虑虑，使园园林更加加丰富多多彩 园林巧妙妙与北欧欧广场文文化进行行融合7. 小区配套套的要求求 建材市场场： 建材卖场场： 风情文

22、化化商业街街：在AA1地块块集中零零杂商业业与尚铺铺，并且且兼顾饮饮食功能能的需要要；A22地块集集中精品品商业 生活配套套：便利利店、餐餐厅、小小吃店、超超市、银银行、邮邮政、医医疗保健健中心、公公交车站站、生活活用品店店（五金金、窗帘帘、装饰饰等）、文文娱用品品店（音音像、图图书室、报报纸摊等等）。 会所配套套：前台台接待厅厅、乒乓乓球、健健身室、游游泳馆、舞舞蹈室、棋棋牌室、攀攀岩、桑桑拿房、壁壁球、射射箭馆、网网吧 教育配套套：幼儿儿园 商业配套套：休闲闲用品店店、露天天咖啡厅厅、洗衣衣店、风风情酒吧吧、精品品店、运运动器械械店、运运动专卖卖店、美美容店、美美发店、影影像馆、花花店、蛋

23、蛋糕店等等；8. 定向开发发 写字楼：定向开开发在AA2地块块的东面面 商业：在在住宅地地块的珠珠江一路路，再到到体育南南路 住宅：定定向开发发放在BB2的东东北及北北面9. 会所位置置设置在AA2地块块的西南南角，与与珠江一一路、体体育南路路交汇，会会所面积积在20000，可以以采用中中空自然然采光方方式五. 建筑设计计要求1. 建筑风格格：建筑主体体以异国国现代主主义清新新、高雅雅的建筑筑风格为为主，建建筑细部部和景观观环境等等借用北北欧文化化和历史史的符号号提升建建筑的文文化内涵涵。文化化符号的的提炼可可以借鉴鉴北欧小小镇建筑筑的风格格和设计计手法。2. 建筑设计计要求： 对B1、BB2

24、地块块住宅的的设计要要求：n 户型面积积比例房型建筑面积积()房间配比比属性套数比例例公寓507701房/22房商业主流流二房788852主流产品品30小三房9511103辅助产品品20%三房11513003（主人人房带独独立洗手手间）主流产品品35%四房14015004（主人人房带独独立洗手手间）辅助产品品10%特殊户型18003X（主主人房带带独立洗洗手间，确确保开阔阔舒适）辅助产品品5n 户型设计计要求： 厅、主卧卧、次卧卧尽量朝朝南：要要求客厅厅可以看看到集中中景观、园园林及花花园的景景色，借借景入室室。 部分单元元设计成成带首层层花园：要求客客厅可以以看到花花园的景景色，并并且能通通

25、过客厅厅进入花花园。 采用转角角窗，飘飘窗：飘飘窗台等等有赠送送空间与与面积的的设计； 其他要求求： 景观和视视线最好好的位置置布置面面积较大大的户型型； 明厨明厕厕； 动静分区区，功能能分布合合理； 房间窗户户采用飘飘窗台设设计； 根据朝向向，部分分房间可可设置转转角飘窗窗台； 部分采用用退台式式设计，使使每户尽尽量有一一个平台台使用； 顶层部分分单位可可以设计计成坡屋屋顶或平平屋顶（有有天台）的的设计； 特殊户型型（首层层复式、顶顶层复式式、大平平层）： 布置在区区内景观观最优的的位置； 复式单位位不是简简单的平平层叠加加起来，应应具备更更舒适和和更有特特色的空空间，例例如客厅厅采用中中空

26、设计计，增加加天台花花园或客客厅带采采光蓬等等特色设设计。 可以设计计双套房房、空中中花园等等具有较较多亮点点的产品品； 带保姆房房，且保保姆房自自带洗手手间，独独立入户户方式； 明厨明厕厕； 首层单元元要求： 首层带220330（迁迁就规划划布局，尽尽可能大大面积）的的花园； 可以通过过花园入入户；六. 设计成果果要求1. 设计成果果必须符符合本任任务书的的设计原原则。规规划设计计要求、建建筑设计计要求等等有关要要点的规规定。2. 设计图纸纸和文本本文件所所有文字字说明和和方案标标注必须须采用中中文版本本，尺寸寸标注必必须采用用国家标标准计量量单位，并并做到清清晰、完完整、准准确，同同类图纸

27、纸规格应应尽量统统一。3. 设计成果果文件要要求： 项目总体体规划构构思设计计说明。 提供展示示图一套套，图纸纸内容为为：设计计说明、总总体规划划设计图图，总体体规划鸟鸟瞰图，交交通组织织及配套套布置分分析图，特特色代表表住宅外外观效果果图，商商业街的的景观效效果图，广广场布置置景观效效果图，市市政道路路景观效效果图，会会所外立立面及大大堂效果果图，销销售中心心外立面面及内部部布置效效果图。 所有单体体提供各各层平面面、两个个主要立立面、剖剖面图。 提供准确确的经济济技术指指标及户户型统计计表。 所有设计计图纸及及文件以以A3（297mm*420mm）规格编排装订成册，一式3份。4. 设计成果果电子文文件要求求： 全部设计计成果均均应制作作成电子子文件，设设计方案案文本文文件采用用Miccrossoftt woord和和docc格式文文件；设设计方案案图形文文件采用用Autto CCAD R144的dwwg格式式文件；如有电电脑动画画或电脑脑渲染图图的电子子文件应应采用中中国较为为普及的的应用软软件。所所有电子子文档制制作成光光盘一套套。5. 交纳方案案的时间间为：77月100日备注： 以上要求求未提及及的部分分按照国国家或郑郑州地区区的规划划设计规规范执行行。河南合富富辉煌房房地产顾顾问有限限公司二OO八八年六月月十八日日，星期期六