某物业管理服务投标书113099.docx

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1、66物业管理服务投标书目录一、物业管管理有限公公司5二、*物业概概况51、基本情情况52、物业管管理服务范范围53、小区特特点分析55三、*物业管管理总体策策划61、总体目目标62、管理模模式62-1组建建项目管理理处，实行行财务独立立核算62-2人员员选聘与激激励机制662-3公司司总部监督督管理和支支持72-4外部部监管和协协调72-5全面面实施质量量/环境管理理体系72-6信息息反馈机制制72-7关注注客户满意意程度82-8环境境保护82-9信息息智能化管管理82-10专专项业务外外包83、组织架架构94、组织内内部运作机机制95、人力资资源管理1106、经营管管理指标111四、物业管管

2、理服务内内容与标准准131、综合管管理132、房屋及及小区共用用部位共用用设施设备备日常维护护管理1442-1房屋屋日常养护护维修1442-2供电电设备管理理维护1442-3给排排水设备运运行维护1142-4供热热锅炉的管管理和维护护142-5电梯梯运行维修修153、保安服服务153-1公共共秩序1553-2中控控室运行管管理154、卫生保保洁155、绿化116五、物业管管理收费标标准测算1171、物业管管理成本核核算表1772、人员工工资标准1183、锅炉运运行194、生活热热水运行1195、车库管管理196、物业开开办费2007、物业管管理收支平平衡238、物业管管理费收费费标准233六、

3、日常管管理服务2241、规章制制度体系2241-1公共共制度2441-2内部部管理制度度242、档案资资料管理2252-1客户户档案管理理252-2技术术档案管理理262-3设备备登记卡2262-4客户户设备档案案卡262-5管理理处内务管管理档案2262-6档案案管理的主主要模式2272-7档案案管理流程程273、保安服服务管理2273-1运用用技防系统统273-2建立立人防体系系283-3建立立安全防范范网络2883-4安全全责任承诺诺284、消防管管理295、交通车车辆管理2296、清洁服服务307、绿化服服务308、维修保保养309、投诉处处理方法3339-1投诉诉的接待3339-2投

4、诉诉的处理33310、财务务收支报告告3411、社区区便民服务务3412、物业业管理应急急方案36612-1火火警事故应应急方案33612-4治治安事件应应急方案33812-5停停电停水应应急方案33912-6水水浸事故应应急方案44012-7电电梯故障应应急方案44012-8遇遇急症病人人4112-9重重症传染病病源、核放放射源、大大范围的食食物中毒的的应急处理理方案41112-100突发死亡亡事件处置置程序43312-111贩毒、吸吸毒案件处处置程序44312-122恶意投毒毒案件处置置程序44412-133散发非法法宣传品事事件处置程程序4412-144爆炸案件件及可疑爆爆炸物品的的处置

5、程序序4512-155煤气、天天然气泄露露应急方案案4512-166高空坠物物应急预案案4612-177交通事故故应急方案案4612-188噪音应急急预案47713、二次次装修管理理47七、维修基基金管理4481、公共维维修基金收收缴和管理理482、开办费费开支范围围的界定4483、维修基基金的续筹筹484、援引文文件条款4485、基金退退还条款449八、社区文文化建设5501、社区文文化建设的的运作与实实施502、社区文文化活动计计划513、社区文文化活动管管理制度5524、文体活活动的组织织策划5225、社区文文化宣传工工作管理552九、小区接接管方案5531、接管原原则532、接管工工作

6、时间计计划533、接管验验收工作程程序543-1接管管验收准备备工作5443-2资料料的接管验验收553-3物业业硬件设施施接管验收收侧重点5553-4接管管验收依据据和验收方方法553-5楼宇宇主体硬件件设施的具具体验收标标准563-6公共共配套设施施接管验收收标准5773-7机电电设备的接接管验收5583-8接管管验收遗留留问题的处处理583-9内部部作业规程程59十、小区管管理建议661十一、管理理处主要岗岗位人员介介绍62十二、主要要分包商推推荐情况663十三、合同同64十四、结束束语64一、管理有有限公司略二、*物业概概况1、基本情情况*位位于某市区*，占占地*平米。小小区由三栋栋板

7、塔连体体小高层和和一栋塔式式小高层组组成，总建建筑面积*平米，其其中居住面面积*平米米。小区住住宅套数*户，入入住时间*年年*月，规规划机动车车车位*个（其其中地下*个，地地上待建*个）。物物业产权性性质为经济济适用房。小小区相对独独立，能实实现封闭式式管理。小小区有3个出入口口，均设24小小时门岗。（详细内容参看招标文件）2、物业管管理服务范范围小区红线内内所有公共共区域及共共用设施设设备管理，小小区供暖（包包括西侧44栋6层住住宅），业业户服务、治治安消防、保保洁绿化、应应急事件处处理、停车车场管理、档档案管理、更更新改造、帐帐务管理、公公共事务，受受业主委托托的和法律律法规规定定的其他服

8、服务事项。3、小区特特点分析小区虽属社社会个人集集资建房，产产权多元化化，由某市市社团住宅宅合作社开开发，但物物业建筑风风格时尚，园园区绿化和和广场景观观错落有秩秩，保安监监控和门禁禁设施完善善。业主和和居民文化化和消费层层次高，一一般层次的的物业管理理服务质量量很难满足足享受和心心理需求。小小区居民的的社会背景景、职业经经历、生活活习惯、文文娱爱好、环环境意识等等的差异性性，也给物物业管理服服务提出更更高的要求求。小区居居民小区合合围式建筑筑格局，营营造了公共共空间活动动气氛和居居民私密生生活空间相相和谐的居居住环境，人人车分流形形成富于人人性关怀的的高品质交交通生活秩秩序。小区区与周边居居

9、住区形成成鲜明的独独立性和品品质差异对对照，内部部氛围宁静静祥和，但但多数居民民间缺乏日日常的交流流和沟通，存存在邻里间间正常交流流的心理需需求和社区区集体活动动的需求。三、*物业管管理总体策策划1、总体目目标倡导轻松自自然、绿色色环保、品品位高雅的的生活理念念，建造高高品位的人人文居住环环境。通过过规范化管管理、人性性化服务，确确保小区功功能的完善善和正常发发挥，延长长住宅及附附属设施设设备的使用用寿命，争争创“某市优秀物物业管理居居住小区”。加强与与开发商、业业委会之间间的协调工工作，不断断完善小区区规划和配配套设施设设备。通过过强化内部部管理和业业主支持与与监督，使使公司自身身成为某市市

10、执行物业业管理法规规和服务标标准化的典典范。实施施“温馨家园园计划”，增加社社区居民归归属感，提提升小区物物业的居住住价值。通通过广大居居民和物业业公司共同同努力，真真正实现社社会效益、经经济效益、环环境效益的的和谐统一一，营造安安全、舒适适、温馨、和和睦的生活活环境。2、管理模模式2-1组建建项目管理理处，实行行财务独立立核算成立北京*物物业管理有有限公司康康宁居项目目物业管理理处（以下下简称管理理处）。管管理处实行行经理负责责制，经理理将由公司司董事会审审核批准后后任命。管管理处将根根据委托管管理合同承承诺的服务务内容和服服务质量标标准对本社社区独立运运作管理，财财务独立核核算，定期期公开

11、物业业收支账目目。管理处处经理负责责小区经营营运作、日日常管理、人人事选聘、处处理来访和和投诉，完完成年度管管理目标和和经济指标标。2-2人员员选聘与激激励机制人员配备以以“精干、高高效、敬业业”为基础，以以“重学历也也重能力、重重水平更重重品德”为用人原原则，确保保管理服务务队伍的高高素质和高高水平。关键岗位将将从我司总总部直接择择优竞聘上上岗，对于于项目中其其他岗位则则采用社会会公开招聘聘、择优录录用、专业业化再培训训原则，确确保每一名名员工均具具备优良服服务意识、丰丰富实践经经验和专业业服务技能能，实现“一工多技技、一专多多能”，真正将将公司先进进的服务管管理理念及及培训成果果通过员工工

12、言行充分分展现到为为客户服务务的每个细细节之中。同时，公司司注重企业业文化建设设和团队协协作精神的的培养。员员工具体服服务指标的的实现效果果，与员工工的薪酬、升升迁、去留留密切挂钩钩；公司重重点考核管管理处经理理，着重提提高管理处处的整体管管理绩效；公司鼓励励员工勇挑挑重担，创创造脱颖而而出的机会会和制定适适宜的个人人职业发展展规划，并并在工作中中充分体现现对员工的的尊重和信信任。2-3公司司总部监督督管理和支支持公司总部根根据下达的的年度管理理目标和经经济指标对对管理处进进行监督和和考核。根根据员工工奖惩管理理办法，对对年度考评评合格者给给予奖励，对对无法完成成质量目标标的将予以以辞退。同同

13、时，公司司总部对管管理处全员员进行系统统化、专业业化、规范范化终身培培训，确保保管理人员员和各级岗岗位人员1100%持持证上岗和和全员年培培训率1000%，培培训考核合合格率1000%。全全方位支援援管理处经经理即时开开展工作，在在突发事件件及资源临临时缺乏时时，做出内内部定向调调配，及时时协助处理理问题。对对于重大事事项的决策策，公司将将全方位支支援驻场人人员并与业业委会密切切联络、共共同商榷、检检讨考核管管理处工作作。2-4外部部监管和协协调管理处隶属属于公司总总部，所属属建委及小小区办等职职能机构对对管理处实实施行业管管理，业主主委员会、工工商局、税税务局、物物价局、公公安机关构构成对管

14、理理处经营管管理的监督督协调关系系，并接受受广大业主主的监督。2-5全面面实施质量量/环境管管理体系实施质量/环境管理理体系是管管理处持续续提供高品品质物业管管理服务的的保证。管管理处业务务纳入公司司贯标体系系，参与内内部审核和和国家规定定的第三方方机构的认认证复审。在在业务流程程管理运作作上，管理理处强调分分工合理、责责任明确、落落实到位、过过程控制、结结果分析、持持续改进；在此原则则基础上，精精简程序，为为业主提供供方便、快快捷的服务务。2-6信息息反馈机制制有效的沟通通是优质服服务的前提提条件。只只有了解客客户现在及及未来的现现实与心理理需求，才才能明确服服务的内容容标准和目目标方向，不

15、不断提升满满足客户需需求的服务务能力，更更好地服务务于客户。管管理处将参参照ISOO90011体系管理理模式中的的服务质量量环建立信信息反馈机机制，针对对不同的服服务需求、服服务对象、服服务主题、预预期效果，运运用业主意意见信箱、热热线电话、EE-MAIIL、互联联网、宣传传栏、座谈谈、回访和和问卷调查查等渠道形形式，建立立封闭的服服务链，形形成与客户户情感交流流、需求清清晰、目标标一致、畅畅通沟通渠渠道，并不不断改进与与业主和住住户的沟通通方式和效效果，严格格杜绝瞒报报、漏报、错错报、推诿诿和拖延情情况。2-7关注注客户满意意程度我们深信公公司的价值值源于客户的的满意，因此此把客户对对物业服

16、务务的满意程程度，作为为衡量自身身服务品质质的一项重重要标尺。管管理处建立立定期或不不定期客户户满意度调调查与服务务回访制度度，及时了了解客户对对物业服务务的需求、感感受和建议议与意见；对管理中中出现的问问题，及时时分析，查查找原因，并并采取整改改措施，必必要时对工工作程序做做出调整，以以提高物业业管理水平平，提升客客户的满意意程度。2-8环境境保护管理处致力力于消除能能源浪费，倡倡导节能降降耗，合理理利用各种种资源，保保护社区自自然环境。从从精神上、文文化上、制制度上、行行为上影响响业主和物物业使用人人，在全社社区范围内内树立起广广泛的环境境保护和参参与意识，通通过举办环环保知识宣宣传讲座、

17、改改善绿化环环境、控制制噪音污染染、防治废废弃物污染染、杜绝能能源浪费等等措施，共共同建设并并维护社区区优美、舒舒适、健康康、安全的的绿色环保保环境。2-9信息息智能化管管理管理处将采采用公司总总部项目现现行的一套套成熟物业业管理MIIS系统及及网络OAA自动化办办公系统，其其功能范围围包括客户户管理系统统、工程管管理系统、安安保管理系系统、财务务管理系统统、仓库管管理系统等等等，可实实现利用网网络系统运运作整个管管理服务，管管理处与公公司总部信信息资源共共享。公司司总部及时时对现场提提出专业诊诊断，不断断提高管理理处的工作作效率及服服务水准。2-10专专项业务外外包保安、保洁洁、绿化等等专项

18、服务务及电梯、消消防监控系系统、空调调等特种设设备和设施施维保采取取外包方式式，管理处处在业委会会的监督下下负责通过过公开招标标方式择优优选聘分包包商，确保保降低物业业住用成本本和得到优优质优惠的的专项专业业服务。3、组织架架构政府机关（行业主管部门）全体业主（业主委员会）环境部领班 1名楼宇内部清洁员 4名外部保洁绿化员 4名地下车库保洁员 2名合计 14名工程维保部领班 1名综合维修工 5名配电值班 4名锅炉工 4名合计 14名安全保卫部队长 1名门岗保安员 10名巡逻保安员 6名监控保安员 4名地库保安员 12名合计 33名北京*物业管理有限公司*物业管理处经理 1名客户服务中心主任 1

19、名客户服务主管 2名合计 3名总编制：665名4、组织内内部运作机机制在具体运作作中，管理理处经理是是日常工作作的筹划、指指挥、执行行者，同时时又是监督督、检查、改改进者。各各项工作计计划下达后后，策划、安安排和执行行的各职能能机构即开开始运作，执执行过程中中的信息通通过畅通快快捷的反馈馈渠道返回回到指挥机机构，供经经理做出校校正、判断断、总结。在在整个过程程中，经理理还要从检检查、评比比结果中发发现管理服服务中存在在的问题，分分析采纳积积极有效的的 改进措措施，做到到工作有部部署、责任任有目标、过过程有检查查、结果有有反馈、全全程有考核核，保证管管理的有效效性。运作作程序如与与业主沟通通的程

20、序保保证管理处处及时了解解业主满意意度和公司司服务现状状，不合合格服务的的识别及处处理程序确确保及时发发现并解决决问题等。以客户服务务中心为核核心，收集集处理各类类信息，听听取各方意意见，努力力满足开发发商和客户户需求，提提供细致周周到的星级级服务机构构。当客户户遇有维修修、保洁、家家政等服务务需求时，请请通知客户户服务中心心。客户服服务中心作作为信息传传导中枢将将客户需求求和工作安安排通过内内部沟通系系统迅速准准确通知各各操作层人人员（维修修工、保洁洁员、园艺艺工、保安安员等）以以最快速度度到达现场场并提供服服务，负责责协调工作作，及时解解决问题和和处理投诉诉直至业主主满意。客客户服务中中心

21、再通过过内部检查查网络随时时掌握控制制服务质量量、跟踪处处理结果和和安排上门门回访。主主管及时把把有关信息息特别是投投诉或一时时难以完成成的工作进进展情况传传递给管理理处经理，确确保管理处处经理对全全部作业环环节进行更更有效的监监控和指导导。通过上述运运作模式，依依靠合理的的组织结构构、完善的的管理体制制、规范的的品质服务务、高效持持久的运作作手段，我我们将给每每一位业主主和住户提提供最优质质的品牌服服务。5、人力资资源管理人才是组织织机构最宝宝贵的核心心资源。公公司人力资资源管理本本着 “以人为本本、善待员员工、规范范管理、人人尽其才” 宗旨，积积极推进职职位规划、人人才招聘与与储备、员员工

22、培训、绩绩效考核、薪薪酬管理与与成本控制制、个人职职业发展等等工作，建建立规范、完完善的人力力资源管理理体系。5-1职位位规划公司将根据据管理处岗岗位情况，策策划管理处处职务规划划工作，编编制相应的的职位说明明书，一是是细化并明明确每个职职位的工作作职责，二是明确这这些职位对对员工的从从业要求。5-2人才才招聘根据管理处处人员编制制要求，招招聘工作重重点在高素素质人才的的发掘，特特别是管理理岗位及专专业技能要要求强的岗岗位，在录录用时严格格把关，吸吸收专业能能力强、综综合素质好好、客户服服务意识强强的人员。同同时，为保保证服务品品质，管理理处的骨干干管理人员员将直接从从总部内部部选聘。5-3员

23、工工培训为促进人才才开发，提提高员工队队伍综合素素质，惊醒醒内容丰富富、形式多多样、针对对性强的全全员培训。结结合管理处处需求，将将加强两个个方面的培培训：一是是对主管级级以上管理理人员进行行提高管理理技能的培培训，以达达到提升整整体管理水水平的目的的；二是加加强对全体体员工进行行从业素质质、服务意意识、专业业技能、规规章制度的的培训，以以提高所有有员工的基基本素质。5-4绩效效考核为及时公正正地评价员员工的工作作表现，形形成以关键键业绩指标标为核心导导向的考核核机制，依依据管理处处整体服务务质量和员员工个人实实际工作表表现，全面面运行绩效效考核机制制，鼓励先先进。5-5薪酬酬管理建立良好的的

24、薪酬体系，健全全员工社会会保险保障障与福利体体系，提高高员工对薪薪酬的满意意度，以此此来调动员员工的工作作积极性，增增强企业凝凝聚力和竞竞争力。5-6职业业发展加强员工管管理工作，既既侧重管理理处的共性性发展，也也关注每位位员工的个个性管理，在在了解员工工需求和想想法的基础础上，制定定合理的员员工职业发发展规划，协助和引导他们不断提高自身素质，创造宽松的唯才是举、任人为贤的环境，主动发现人才，力求不埋没人才，为员工和企业的共同发展奠定基础，最大限度发挥员工的积极性和主动性，充分挖掘内在潜能。6、经营管管理指标序号指 标名 称承诺指标测算依据管理主要措措施1房屋及设备备设施完好好率98%（完好房

25、建建筑面积+基本完好好房建筑面面积）总建筑面积1000%1.建立经经常性检查查制度；22.每半年年进行一次次全面分项项检修；33.严格装装修管理和和日常管理理；4.无无人为损坏坏事件和重重大责任事事故。2房屋及设备备设施零修修、急修及时率100%（及时维修修次数 应计报报维修次数数）100%1. 岗位位人力配备备适宜，224小时报报修值班；2.技能能培训、服服务意识培培训到位；3.技术术人员有过过硬的专业业技术水平平；4.强强化回访制制度、考核核制度和奖奖惩制度。3维修工程质质量合格率率100%（维修合格格工程项次次维修工程程项次）100%1.建立立合理有效效的工作质质量监督机机制和回访访制度

26、；22.拥有一一批有较高高技术水准准的维修队队伍。4管理费收缴缴率98%（管理费实实际收缴额额管理费应应计收缴额额）100%1.实行上上门收缴管管理制度；2.欠费费及时提示示；3.必必要时获得得业委会支支持。5绿化标准各项达标园林局规定定的二级养养护标准1.绿化制制度、工作作计划行之之有效且执执行有力度度；2.专专人负责日日常监督工工作，经常常提示客户户爱护环境境；3.发发动客户热热爱绿地，主主动保护绿绿地，提合合理建议，并并参与管理理。6清洁保洁率率99%以工作计算算，记录及及监督抽查查合格率及及纠正合格格记录为依依据1.保洁员员责任区明明确，质量量要求具体体、严格，有有考核、有有奖惩；22

27、.垃圾日日产日清；3.周末末节假日重重点清洁；4.保洁洁监督机制制健全。7道路地面及及设施完好好率98%（完好道路路总面积规划道路路总面积）100%1.严格公公共设施管管理养护制制度，加强强巡查和疏疏导；2.向客户宣宣传有关法法规，培养养热爱园区区意识；33.及时整整改修补损损坏路面8化粪池雨水水井污水井井完好率100%（完好化粪粪池、雨水水井、污水水井数量化粪池、雨雨水井、污污水井）100%1.每日记记录检查情情况，发现现问题，立立即疏通处处理；2.化粪池每每半年清理理一次；33.雨水井井污水井每每一年全面面检修一次次。9排水管明暗暗沟完好率率100%（完好排水水管、明暗暗沟长度排排水管、明

28、明暗沟总长长度）100%1.每日记记录检查情情况，发现现及时立即即设计施工工方案，疏疏通处理；2.每半半年进行一一次全面检检修。10照明灯及疏疏散灯完好好率100%（完好照明明灯、疏散散灯数量照明灯、疏疏散灯总数数量）100%1.每日记记录检查情情况及时更更换检修；2.每月月全面检查查检修一次次；3.保保洁员保持持照明灯洁洁净。11车场（库）设设备设施及及场地完好率98%（完好的设设备设施停车场地地设施设备备总计）100%1.合理规规划使用停停车场设施施；2.停停车场地设设施正常运运行，确保保安全有效效；3.车车辆疏导有有序，无占占用消防通通道，无阻阻碍交通。12园林小品完好率98%（完好园林

29、林小品园林小品品）100%1.有详细细管理养护护计划；22.保洁员员每日保洁洁；3.园园区内逐渐渐培育一种种高水准的的文化氛围围，客户自自觉爱护；4.开放放期均有管管理人员提提示客户爱爱惜设施，合合理使用；5.修缮缮及时。13年度刑事责责任案件发发生率0以辖区公安安部门记录录为依据（除除客户内部部原因造成成外）设立二十四四小时门岗岗，严格人人员、物品品出入证登登记制度，设设立二十四四小时报警警中心，落落实保安岗岗位职责，明明确责任区区域，以确确保公共区区域安全。因因保安制度度、设施设设备不完善善造成的刑刑事责任案案件发案率率为零。14消防设施设设备完好率100%（完好的消消防设备管理处负负责的

30、消防防设备）100%实行巡查制制度，建档档记录，并并由维修领领班监督执执行，以确确保消防设设施、设备备完好无损损正常使用用。15年度火灾责责任发生率0（发生火灾灾户数住宅区总总户数）100（除客户内内部原因造造成外）1.采取多多种途径向向住户宣传传消防安全全；2.培培训一批有有较好素质质的义务消消防队，及及时发现火火灾隐患；3.管理理到位，合合理使用设设施、设备备；4.分分区分责任任经常性检检查等。16住户有效投诉率1%/年以以下（有效投诉诉投诉总计计）100%1.做好各各项管理工工作，创建建优美、完完善的园区区；2.提提高员工素素质，强化化服务意识识；3.发发生问题及及时处理，为为客户排忧忧

31、解难；44.做好解解释工作，与与回访制度度落实。有效投诉处理率100%（处理的有有效投诉有效投诉诉）100%17持证上岗率率100%（持专业证证人员行业要求求持证人员员总计）100%1.人员培培训每月与与培训相结结合，制度度、计划落落实；2.培训考核核制度与奖奖惩相结合合，强化培培训结果。18入户维修服服务回访率100%（维修回访访次数维修服务务次数）100%1.建立健健全回访制制度；2.做好维修修、回访记记录；3.加强维修修队伍服务务意识。19客户对物业业管理满意意率95%（对管理满满意户数+基本满意意户数）参加评议议户数100%1.高科技技住宅管理理手段与温温馨服务相相结合，编编织无漏洞洞

32、的管理网网络；2.加强客户户走访，重重点解决问问题；3.以优良的的敬业精神神不断改善善工作，赢赢得客户的的支持。四、物业管管理服务内内容与标准准1、综合管管理1-1 负负责制定物物业管理服服务工作计计划，并组组织实施；1-2每年年一次对房房屋及设施施设备进行行安全普查查，根据普普查结果制制定维修计计划,组织织实施；1-3设立立24小时时热线服务务值班电话话，白天有有专职管理理员接待住住户,处理理服务范围围内的公共共性事务，受受理住户的的咨询和投投诉；夜间间有人值班班，处理急急迫性报修修，水、电电等急迫性性报修十五五分钟内到到现场；1-4协助助组建业主主委员会并并配合其运运作；1-5管理理规章制

33、度度健全，服服务质量标标准完善，物物业管理档档案资料齐齐全；1-6与业业主签订物物业管理服服务协议、物物业管理公公约等手续续；公开服服务标准、收收费依据及及标准;1-7应用用计算机系系统对业主主及房产档档案、物业业管理服务务及收费情情况进行管管理；1-8全体体员工统一一着装，持持证上岗；1-9每年年进行一次次物业管理理服务满意意率调查，促促进管理服服务工作的的改进和提提高，征求求意见用户户不低于总总户数800。2、房屋及及小区共用用部位共用用设施设备备日常维护护管理2-1房屋屋日常养护护维修指为保持房房屋原有完完好等级和和正常使用用，进行日日常养护和和及时修复复小损小坏坏等房屋维维护管理工工作

34、，执行行房屋及及其设备小小修服务标标准。2-1-11定期进行行房屋安全全普查和房房屋完损等等级评定，保保证房屋完完好率达998%；2-1-22爱护园区区内设施、设设备，未经经产权人同同意不得对对园区的结结构、设施施等进行改改动；2-1-33及时完成成公共区域域及业主各各项零星维维修任务，零零修合格率率100%，一般维维修任务在在接报后不不超过244小时完成成。2-2供电电设备管理理维护指为保证园园区供电系系统正常运运行对供电电设备的日日常管理和和养护维修修。2-2-11统筹规划划，做到合合理、节约约用电；2-2-22供电运行行和维修人人员必须持持证上岗；2-2-33配电室224小时值值班，供电

35、电设备定期期维护；2-2-44加强日常常维护检修修，公共使使用的照明明、指示灯灯具线路、开开关要保证证完好；2-2-55设备出现现故障时，维维修人员应应在接到报报修后15分钟内内到达现场场，设备零零修合格率率达到1000%，一一般性维修修不过夜；2-2-66严格执行行用电安全全规范，确确保用电安安全；2-2-77保证避雷雷设备完好好、有效、安安全。2-3给排排水设备运运行维护指为保证园园区给排水水设备、设设施的正常常运行使用用所进行的的日常养护护维修。2-3-11控制室224小时值值班，加强强日常检查查巡视，保保证给排水水系统正常常使用；2-3-22建立正常常供水管理理制度，保保证水质符符合国

36、家标标准；2-3-33加强巡查查，防止跑跑、冒、滴滴、漏，保保证设备设设施完好；2-3-44二次供水水卫生许可可证、水质质化验单、操操作人员健健康合格证证齐全；2-3-55定期对水水箱进行清清洗、消毒毒，保持水水箱清洁卫卫生，无二二次污染；2-3-66保证室内内外排水系系统通畅；2-3-77设备出现现故障时，维维修人员应应在接到报报修后155分钟内到到达现场，零零修合格率率100%，一般性性故障排除除不过夜；2-3-88大修或接接到供水公公司通知，提提前在首层层电梯间和和小区显著著位置张贴贴停水告示示，并采取取临时供水水措施；2-3-99发生突发发公共卫生生事件时，加加强对供水水系统的消消毒，

37、禁止止无关人员员进入水泵泵房、接近近水箱。2-4供热热锅炉的管管理和维护护指为保证园园区正常供供暖及热水水供应，对对锅炉设备备的日常管管理和养护护维修。2-4-11保证供热热锅炉运行行正常、安安全；2-4-22按某市规定的的时间供暖暖，且供暖暖季室内温温度不低于于16摄氏氏度；2-4-33供暖系统统出现故障障时，维修修人员应在在接到报修修后15分钟内到到达现场，零零修合格率率达到1000%，一一般性维修修不过夜。2-5电梯梯运行维修修指为保证园园区电梯设设备正常使使用进行的的日常管理理、维修养养护和中修修。2-5-11电梯采用用无人驾驶驶，24小小时运行；2-5-22安全设施施齐全有效效，电梯

38、内内求救电话话保持正常常工作状态态；2-5-33通风、照照明及其它它附属设施施完好；2-5-44电梯准用用证、年检检合格证、维维修保养合合同完备；2-5-55轿厢、井井道保持清清洁；2-5-66因故障停停梯，接到到报修后维维修人员应应在5分钟钟内到达现现场抢修，及及时排除故故障。3、保安服服务指为保证园园区安全和和正常生活活秩序，保保证监控、自自动报警、门门禁系统正正常运行，对对来访人员员进行登记记、查验，做做好安全保保卫和防火火防盗工作作，并做好好车辆、道道路及环境境秩序管理理等。3-1公共共秩序3-1-11设立244小时门岗岗，对来访访人员进行行验证、登登记，杜绝绝闲杂人员员进入；3-1-

39、22小区内环环境秩序良良好，道路路通畅，车车辆停放有有序，人车车分流；3-1-33地下车库库照明通风风良好；3-1-44保证消防防自动报警警系统、监监控系统、门门禁系统、对对讲系统设设备的正常常运行；3-1-55各种消防防设施、器器材配备合合理、更新新及时、使使用有效；3-1-66能及时发发现和处理理各种安全全和事故隐隐患，确保保不发生安安全方面的的问题，能能迅速有效效地处置突突发事件；对突发事件件有应急预预案，完善善责任制。3-2中控控室运行管管理中控室负责责小区的弱弱电系统（包包括消防报报警系统、监监控系统、门门禁系统、对对讲系统、园园区红外线线系统等）的的值班、检检查、检测测和弱电设设备

40、的日常常维修保养养工作。3-2-11设立244小时值班班制度，值值班人员必必须持证上上岗；3-2-22保证消防防报警系统统、门禁系系统、对讲讲系统及闭闭路监控系系统、红外外线系统运运行正常，各各系统工作作稳定；3-2-33一般性故故障立即排排除，维修修合格率1100%，暂暂时不能处处理的通知知有关部门门采取应急急措施，应应急措施得得当有效；3-2-44设备机房房整洁，保保证设备机机房的安全全；3-2-55定期进行行消防普查查。小区红外外线系统实实际没有使使用。4、卫生保保洁指为保证园园区公共区区域、庭院院等环境整整洁而进行行的日常清清洁服务。4-1楼电电梯厅、楼楼梯间干净净、明亮，地地面无杂物

41、物；4-2电梯梯门、轿厢厢、显示牌牌无尘土、印印迹，表面面光亮；4-3玻璃璃、门窗无无污迹、裂裂痕；4-4道路路、庭院地地面清洁无无废弃物；4-5垃圾圾筒内垃圾圾日产日清清，并摆放放整齐，外外观干净，无无蚊蝇孳生生；4-6扫雪雪及时，地地面无积雪雪，符合市市扫雪办要要求；4-7定期期清洁清淘淘化粪池、雨雨水井，相相关设备设设施无破损损。5、绿化执行市园林林局规定的的二级养护护标准。5-1庭院院内植物配配置合理，绿绿地充分，无无裸露土地地；5-2花草草树木生长长正常，修修剪及时，无无枯枝死杈杈及病虫害害现象；5-3绿地地无破坏、践践踏及随意意占用现象象；5-4做好好节假日装装饰美化工工作。五、物

42、业管管理收费标标准测算依据：康宁居物业业招标文件件公司多年物物业管理经经验和市场场行情测算面积按按建筑面积积计算，货货币单位为为人民币元元。本测算不包包括楼宇主主体、公共共设施设备备的大中修修、折旧费费，此项费费用在公共共部位、公公共设施、公公共设备维维修基金中中按计划和和实际发生生额支取。1、物业管管理成本核核算表取费项目月成本年成本单价元/月月.平米说明比例%人员成本27840033408800.422286管理人员和和维修技工工（共144名）0.20226行政办公交通费0.05882通讯费易耗和服装装水电费审计费业委会经费费工作餐标准8元/日/人节日装点劳动节/国国庆节/元旦/春节小计7

43、9899586880.121134工程维护污雨水井清清理0.11114水箱清洗避雷检测水泵维护按200元元/KW.年估算电梯年检每部每年11000元元紫外线消毒毒直流电屏保保养电梯维保与专业公司司签订维保保协议小区道路场场地水质检测消防维修小计15300018360000.232239保安服务人员成本外保含服装装，不含对对讲机、器器械0.20338闭路监控维维保楼宇对讲维维保小计28000033600000.425529不含远红外外报警系统统保洁服务人员成本外包含服装装、工具、清清洁剂0.07442化粪池清淘淘消杀垃圾袋小计10200012240000.154493绿化服务用水按居民水价价，包

44、括喷喷泉用水0.04111化肥农药补苗工机具维护护小计56506780000.085582折旧费25003000000.037797固定资产按按9万元分三三年摊还0.01882公共保险20002400000.030038投保公共责责任险0.01446企业利润40004800000.0600760.02991以上各项合合计1034779124177481.5711730.75332以上各项含含税合计1095002131400191.663321税率5.55%0.79771公共能源278811.733458800.423349设备运行和和公共照明明及喷泉耗耗电0.20229管理成本合合计1373883164855992.08667以上两项合合计，按6658377.68平平米1002、人员工工资标准2-1物业业管理与工工程维修人人员岗位编制月基本工资资福利保险月小计（元元）年合计（元元）