大型商业地产项目顶级策划模式-Jason15024.docx

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1、大型商业地产项目顶级策划模式商业项目前期策划商业项目前前期策划划一、市场调调研分析析1、宏观市市场分析析 22、区域域市场分分析 3、客户户分析 4、消费者者分析5、竞争对对手分析析 66、SWWOT分分析 7、未来来商业预预测分析析二、定位分分析1、战略性性总体定定位 22、商业业定位三、规划设设计建议议1、市场依依据 22、规划划设计理理念 33、市场场总体形形象4、规划概概念设计计 55、环境境景观概概念设计计 66、建筑筑产品概概念设计计四、业态组组合规划划五、经济分分析1、指标预预算 2、分析析评估 策划第第一步商业项目市市场研究究分析一、宏观市市场分析析1、行业环环境 2、城市市规

2、划 3、政策策法规 4、宏观观环境二、区域市市场分析析1、本市商商业环境境 2、区域域商业环环境 3、商圈分分析（城城市发展展状况、商商业环境境、商业业格局、商商圈范围围）三、客户分分析1、经营范范围分析析 2、投资资动向分分析 33、经营营状况分分析 4、客户需需求分析析四、消费者者分析1、消费结结构研究究 22、消费费水平研研究五、竞争对对手分析析1、竞争对对手情况况 2、竞争争项目情情况六、未来商商业预测测分析略七、SWOOT分析析热，像火一一般的热热。中国国房地产产在经历历市场洗洗牌的阵阵痛后，投投资者纷纷纷撤换换赢利轨轨道，从从住宅的的直销模模式快速速转向商商业地产产的“传销”经营，

3、并并在极短短的时间间内实现现商业地地产在中中国房地地产界的的跨越，从从商业地地产的萌萌芽期直直接制造造了商业业地产的的发高潮潮期，我我们不禁禁惊讶，中中国商业业地产大大盘时代代已经来来临。然而，相对对于住宅宅，商业业地产的的操作绝绝对不是是简单的的直销，它它对投资资商的要要求更在在于资金金、人才才及经验验。需要要发展商商具有高高度的商商业第三三性，重重视专业业技能和和科学的的态度，及及对待投投资招商商的谨慎慎。此外，专业业化公司司在商业业设施的的开如，比比住宅开开发过程程中具有有更重析析作用。大大型综合合商业中中产评估估、资源源整合、主主力店招招商以及及介入最最后管理理实施，对对于商业业地产的

4、的成功开开发至关关重要，这这些系统统性的工工作必须须请专业业公司协协助完成成。FIP就是是这样一一支在商商业地产产有着极极其专业业研究及及丰富实实操经验验的操作作团队，为为发展商商提供国国际先进进的商业业服务。一、市场调调研分析析影响商业项项目成功功的因素素很多，如如市民的的收入水水平、消消费水平平与消费费结构、商商圈半径径、新旧旧商业格格局、商商业贸易易的繁荣荣程度及及其影响响力、商商场物业业所处区区域（或或商业圈圈）的商商业环境境，竞争争对手的的实力与与策略等等。因此此，在操操作商业业地产项项目时，商商业市场场研究成成了商业业地产项项目成败败的桥头头堡工作任务：通过对项目目环境的的综合考考

5、察和市市场调研研分析，以以项目为为核心，针针对当前前的经济济环境、本本市商业业地产市市场的供供求状况况、项目目所在区区域同类类商业物物业的现现状、经经营商家家的承租租行为进进行调研研分析；再结合合项目进进行SWWOT分分析，以以上述调调查资料料基础，对对项目进进行准确确的市场场定位，和和项目价价值发现现分析，捕捕捉赢利利的机会会。并把把开发理理念，转转化成项项目持续续品牌战战略，指指导项目目的总体体规划设设计，对对项目进进行定价价模拟和和投入产产出分析析，并就就规避凤凤险进行行策略提提示，同同时对项项目开发发节奏提提出盐业业意见，使使项目投投资迈出出成功的的第一步步。主要内容：1、项目定定向市

6、场场调查研研究工作作2、项目整整体开发发战略的的制定工工作3、项目产产品开发发总体策策略报告告工作目的：1、深度把把握项目目所在区区域的环环球产，洞洞悉项目目商业机机会；2、以未来来界定现现在的宏宏策划模模式，赋赋予项目目独一无无二、个个性化的的主题概概念，与与同区域域内其他他项目形形成卖点点落差，提提炼项目目的核心心吸引力力；3、细化项项目的市市场定位位，塑造造项目的的真正差差异化，塑塑造项目目耀眼的的特色性性质4、通过专专业运作作及战略略联盟商商家的实实际需求求，界定定项目的的战略定定位，领领跑同行行业内商商业市场场，成为为同区域域商圈的的新商业业革命引引擎。工作内容：工作一：市市场调研研

7、报告通过对本市市商业物物业市场场总体的的供求情情况和项项目的区区域性供供求情况况的调查查及对特特定目标标群体的的调查，了了解目标标商家的的分布及及消费心心理、消消费特征征，整合合地分析析、判断断本市商商用物业业市场未未来35年内的的趋势走走向，从从而为项项目的市市场定位位、开发发策略及及项目规规划等提提供依据据和指导导性意见见。工作二：项项目整体体开发战战略的规规划制定定项目整体开开发报告告是在缜缜密的市市场调查查和分析析研究的的前提下下，展开开战略的的基础思思考及深深度思考考，具体体对发战战略思想想、产品品整体开开发步骤骤等方面面进行综综合性的的研究，并并就上述述主要内内容做出出初步判判断，

8、确确立未来来项目开开发特点点与进程程的行动动计划以以在未来来的地块块开发、招招商、经经营中有有计划地地执行。从从而为项项目的开开发制定定一套整整体发决决策和计计划方案案：1、项目整整体开发发目标2、项目整整体开发发战略3、项目开开发节奏奏的控制制：分阶阶段开发发战略4、项目目目标商家家总体分分析5、项目总总体战略略定位分分析6、项目整整体竞争争策略考考虑7、项目核核心竞争争优势的的构筑8、项目年年度发展展策略【调研分析析策略】（一）策划划市场调调研策略略研究1、市场调调研步骤骤第一步：界界定问题题 第二步步：寻求求解决问问题的方方法第三步：制制定调研研方案 第四步步：进入入现场或或收集数数据第

9、五步：整整理和分分析数据据 第六步步：准备备及呈送送调研报报告2、市场调调研分类类研究市场调研按按以识别别问题为为目的和和以解决决问题为为目的两两个标准准分类；以识别问问题为目目的的调调研有助助于确认认潜在的的可能发发生的问问题；市场潜力力攀升升、下降降； 市场分分额扩大、缩缩小； 企业形形象市场特征征 招商与与销售 市场趋趋势短期与与长期预预测以解决问问题为目目的的调调研步骤骤市场细分分的依据据 确定细细分的依依据 确定各种种细分的的市场潜潜力 选择目目标市场场3、市场调调研各类类各类调研种类所需资料 研研究范围围商圈研究对项目所在在的商圈圈作出基基础研究究，另找找出商圈圈的辐射射范围，业业

10、态情况况、营业业品种、商商业租金金水平、人人流状况况、与交交通状况况及其购购买力消费者研究究对消费群结结构、消消费力分分析、消消费习惯惯、收入入、偏好好等作调调研投资客户研研究对投资客户户投资的的商铺，作作基本调调研，如如营业时时间、业业绩、铺铺面状况况等4、确定市市场调研研的方法法市场调研的的准确与与否，很很大程度度取决于于所采用用的市场场调研方方法。一一般情况况下，商商业地产产的市场场调研可可采用以以下四种种方式：直接调查查直接与政府府人士、房房地产代代理商、发发展商、金金融部门门、行业业协会、社社会有关关机构以以及市场场中的活活跃人士士广泛交交流接触触，询问问、请教教，以较较快的速速度获

11、利利所需的的市场信信息。通通过这种种方法取取得的信信息往往往比较可可信。间接调查查通过报纸、刊刊报及其其他媒体体收集有有关房地地产信息息、发展展动态、市市场分析析等材料料，当然然对这些些材料要要对比分分析，去去伪存真真。直接征询询这一方法的的难度相相对较大大，但获获得的信信息具有有较强的的参照性性，对项项目的定定位和营营销的制制定很有有意义。使使用这种种方法，首首先要把把咨询了了解的问问题编制制问卷、填填写。咨咨询调查查要注意意对象的的选择，要要合理选选择各阶阶层不同同年龄、文文化、收收入层次次的被访访人员，使使调查具具有代表表性。这这种方法法也可以以街头随随机访询询或在展展销会上上作问卷卷调

12、查。现场“踩踩点”调查调查人员以以买楼者者身份直直接进入入销售现现场，通通过索取取楼盘资资料，听听售楼员员介绍，实实地调查查观察，从从而获得得资料。不不过要注注意楼盘盘资料和和售楼员员介绍是是否有夸夸大和不不全面之之处，不不要为其其表象所所迷惑。尽尽可能通通过参观观楼盘、施施工现场场及其他他途径从从侧面，内内部人员员和一些些已购房房人士作作深入的的调查，增增大调查查结果的的可靠程程度。【调研分析析执行】一、商业项项目宏观观经济环环境分析析1、人口因因素分析析 2、经济济水平、全全国GDDP状况况分析 3、政策法法规4、市政规规划和建建设 5、社会会环境及及文化分分析 6、交通状状况二、商业项项

13、目区域域市场总总体分析析通过对项目目环境的的综合考考察和市市场调研研分析，以以项目为为核心，针针对项目目区域内内经济环环境、商商业环境境、区域域同类商商业项目目的现状状、经营营商家的的承租行行为进行行调研分分析。FIP宏策策划的区区域调研研包括本本市的商商业环境境分析、本本区域商商业环境境分析和和本街区区商业环环境分析析即商圈圈分析三三大板块块。1、项目所所在城市市商业环环境分析析包括本市国国民生产产总值、GDP状况、生活水平、购买力、经济发展速度、人口及人口增长率等对区域商业地产市场发展的影响分析以及本市商业发展情况、发展模式、商业结构分布、商业消费特征等的分析。2、项目所所在区域域商业环环

14、境分析析区域商业业现状调调查分析析针对本区域域即项目目所在区区域的商商业整体体规划、商商业布局局、商业业功能及及业态分分布、商商业网点点的格局局、商圈圈分布、商商业形态态、未来来规划、主主要商业业项目规规模及业业态状况况等进行行调研与与分析。区域整体体商业市市场态势势分析供求走势、价价格走势势、租金金走势、铺铺位分割割走势、业业态功能能走势、交交付标准准等分析析区域内行行业情况况分析区域内商商户调研研分析各种类型商商家的特特点、选选址要求求、不同同商业种种类的承承租能力力及对承承租面积积的要求求、不同同商家对对商场配配套的要要求。区域内终终端客户户分析消费水平、消消费习惯惯、消费费结构研研究区

15、域竞争争项目调调查竞争楼盘开开发地块块状况研研究、主主题概念念、功能能区划、业业态组合合、工程程进度、配配套、现现场包装装、媒体体选择、广广告效率率、售价价、租金金、招商商率、商商户组合合、经营营状况、物物管等分分析。未来35年城城市发展展方向及及项目区区域地位位预测3、项目所所在商圈圈及竞争争商圈分分析商圈也称购购买圈、商商势圈，是是指零售售店以其其所在点点为中心心，沿着着一定的的方向和和距离扩扩展，吸吸引顾客客的辐射射范围，简简单地说说，也就就是来店店顾客所所居住的的地理范范围。理理论上是是由当地地人口规规模、人人均可支支配收入入、出行行成本、商商业业态态所决定定。信念启的销销售活动动范围

16、通通常都有有一定的的地理界界限，即即有相对对稳定的的商圈。不不同的店店由于所所在地区区、经营营规模、经经营方式式、经营营品种、经经营条件件的不同同，使得得商圈规规模、商商圈形态态存在很很大差别别。零售售店由于于所处地地区、经经营规模模、经营营商品品品种不同同，商圈圈的范围围、形态态以及商商圈内顾顾客分布布密度存存在着一一定的差差异，这这说是“商圈效效应”商圈分类类商圈一般有有两种分分类方法法，一是是以顾客客密集度度来界定定，二是是以顾客客到店的的时间来来界定。第一种分类类：此类商圈由由核心商商业圈、次次级商业业圈和边边缘商业业圈构成成。、核心商商圈核心商圈是是最接近近零售店店的区域域，顾客客密

17、度最最大的区区域，是是主要商商圈。核核心商圈圈的顾客客占555%70%、次级商商圈次级商圈是是仩于邻邻近商圈圈以外的的区域，顾顾客密度度较小。次次级商圈圈顾客占占15% 25%、边缘商商圈边缘商圈是是位于外外围商圈圈以外的的区域，顾顾客最少少密度亦亦最小，除除核心商商圈和次次级商圈圈之外，其其余为边边缘商圈圈的顾客客。居民区方便便店几乎乎没有边边缘商圈圈的顾客客。而位位于商业业中心的的零售店店，核心心商圈的的顾客密密度较小小，并不不是商圈圈的主要要组成部部分，次次级商圈圈和边缘缘商圈的的顾客密密度大。大大型零售售店，边边缘商圈圈的顾客客往往最最多。第二种分类类：此种商圈按按照顾客客来店所所需的

18、时时间来计计算区分分。按照照这种方方式，商商圈可以以分为徒徒步圈、骑骑车圈、乘乘车圈和和开车圈圈。徒步圈走路路可忍受受的范围围或距离离。一般般来说，单单程以110分种种为限，距距离在5500米米以内，我我们称之之为第一一商圈；骑车商商圈是指指骑自行行车所能能及的范范围或距距离，一一般来说说单程以以15分钟钟为限，距距离在220000米以内，我我们称之之为第二二商圈；乘车圈圈是指公公共汽车车所能及及的范围围或距离离，乘车车10分种种左右，距距离在550000料以内内，我们们称之为为第三商商圈；开开车圈是是指开车车经过普普通公路路、高速速公路来来此消费费的顾客客群（一一般是回回头客或或慕名而而是为

19、的的顾客），我我们称之之为第四四商圈。对于商圈集集中、辐辐射半径径小的商商圈，一一般规模模小，潜潜力受到到限制，顾顾客购物物频率高高；而辐辐射半径径过大的的商圈，一一般要得得到市场场对客户户的吸引引力难度度较大。随着交通的的发展与与人们出出行方式式的改变变，商圈圈分类应应该有新新的计量量标准。其其辐射范范围已从从过去的的绝对地地理距离离变为时时间距离离，即商商圈开始始步入以以交通时时间来计计量商圈圈辐射范范围的时时代。商圈分析析步骤第一步：确确定资料料来源，包包括销售售记录分分析、邮邮政编码码分析、调调查等。第二步：确确定调查查的内容容，包括括平均购购买数量量、顾客客集中程程度等。第三步：对对

20、商业圈圈的三个个组成部部分进行行确定。第四步：确确定商圈圈内居民民人口特特征的资资料来源源。第五步：研研究商圈圈内居民民的消费费特征。第六步：分分析竞争争对手与与市场其其他情况况。第七步：根根据上述述分析，确确定是否否在该商商圈内营营业最后要确定定项目的的区域和和具体地地点商圈分析析的内容容、城市发发展状况况：包括括GDPP指数，人人口分布布，产业业结构等等等。、项目所所在区域域商贸状状况：包包括商品品交易状状况、恩恩格尔系系数、居居民收入入及消费费构成等等、人流研研究：人人流包括括垂直人人流及水水平人流流，研究究范围包包括：人人流量，停停留时间间，每次次消费金金额、对对不同类类别的需需求（吃

21、吃、喝、玩玩、乐）等等。如北北京市场场每次单单店购物物达1000万元元，而在在广州只只有100万元，不不同城市市每次消消费金额额相差悬悬殊。、商圈辐辐射范围围：包括括一级商商圈、次次级商圈圈幅射范范围，商商圈内的的其它竞竞争项目目等新设商业项项目确定定商圈主主要根据据当地市市场的销销售潜力力分析，可可以获利利的包括括城市规规划、人人口分布布、住宅宅小区建建设、公公路建设设、公共共交通等等方面的的资料，预预测本项项目将来来可以分分享的市市场份额额，从而而确定商商圈规模模的大小小。商圈容量量测算在一定经济济区域内内，以商商场或商商业区为为中心，向向周围扩扩展形成成辐射力力理，对对顾客吸吸引所形形成

22、的一一定范围围或区域域的最大大容量。测量商圈饱饱和度，使使用比较较广泛的的是饱和和度指数数，其公公式为：IRS（CRE）RF其中，IRRS为饱饱和度指指数，CC为顾客客总数，RE为每一位顾客的平均购买额，RF为商圈内商场的营业面积。假设某年某某商圈的的商场每每平方米米平均营营业额1109996元，顾顾客为3350万万人，全全年人平平均购买买50000元，现现有商业业物业为为1100万平方方米，那那么该商商圈的饱饱和指数数：（35050000）11001559099元/平方米米那么，该商商圈每平平方米的的营业额额与正常常水平相相差近550000元，说说明该商商圈的商商业物业业已经饱饱和了。三、目

23、标客客户的研研究分析析1、目标客客户经营营范围分分析找出研究范范围包括括百货店店、大连连锁店或或快餐集集团的个个别需要要。2、目标客客户投资资动向分分析包括投资类类型、租租金范围围及交纳纳方式等等。3、目标客客户对商商业的需需求分析析包括对各种种类型商商家的特特点的分分析；对对各种类类型商家家的选址址要求的的分析；各种不不同商业业种类的的承租能能力及对对承租面面积的要要求；各各种不同同商家对对商场配配套要求求等的分分析。4、目标客客户商圈圈内经营营状况分分析包括经营时时间、营营业时间间、经营营业绩等等；5、目标客客户抗经经营凤险险能力分分析6、目标客客户品牌牌分级研研究四、消费者者总体研研究分

24、析析1、消费水水平调研研消费习惯惯：考虑虑南北地地域的差差异性，不不同宗教教，不同同民族，不不同年龄龄、性别别等；逛商场频频度：是是影响商商场人流流的关键键；偏爱商场场：包括括寻找出出消费者者偏爱程程度高的的商场吸吸引点，及及其原因因；对项目商商圈评价价：包括括区域商商品价格格、对商商场满意意度等；2、消费结结构调研研消费水平的的提升必必然导致致消费结结构发生生变化，随随着经济济的发展展，人们们的消费费水平必必定呈动动态模式式增长，这这就法影影响消费费结构的的变化。如如何在第第一时间间有效捕捕捉未来来商业地地产消费费者消费费结构的的变化是是消费结结构调研研的重中中之重。FIP以“未来界定现在”

25、的“宏策划”模式站在未来市场的专业高度，为开发商提供未来中国35年市场消费结构的走向与现在消费结构的特点，以前瞻性眼光为项目作好消费结构的调研与分析。3、本商圈圈消费群群结构本商圈消消费群结结构分析析 本区域消消费群结结构分析析 基本人人口状况况 人流量分分析人流量量分布及及结构 日均人人流量、平平时人流流量、节节假日人人流量消费群结结构分析析抽样数数据整理理 抽样样取数方方法4、消费力力分析A、本商圈圈消费力力分析项目市场低收入户中等偏下收收入中等收入户户中等偏上户户高收入本组最低人人均年收收入（元元）本组最高人人均年收收入（元元）根据本商圈圈常住人人口的结结构特色色和基本本收入情情况，来来

26、确定该该商圈的的参考收收入数据据；B、本地域域消费群群和消费费行为特特点分析析（见下下表）高级消费群群中高级消费费群中高级灰领领消费群群中低档消费费群其他消费群群家庭人均收收入5万元以上上45万元元24万元元2万元以下下占本区域消消费群的的百分比比消费行为特特点C、应同时时考虑的的及影响响本地消消费群行行为的重重要变量量年龄 性别 收入水水平 文化水水平 接受时尚尚信息程程度 家庭的的满巢信信息程度度 D、区域（商商圈）消消费力分分析 E、区域消消费力分分析及结结论五、竞争商商圈研究究分析1、竞争商商业项目目现状调调研分析析包括面积、特特色、经经营范围围、业态态、主要要客户、幅幅射范围围、主题

27、题概念、功功能区划划、业态态组合、工工程进度度、配套套、现场场包装、媒媒体选择择、广告告效率、售售价、租租金、招招商率、商商户组合合、经营营状况、物物管等分分析。2、竞争商商业项目目总体分分析包括资金实实力、性性质、优优劣、劣劣势等的的调研；3、项目所所处区域域市场价价格凤险险分析最低价格格分析按边际理论论，当供供应过大大，价格格跌破成成本后，即即停止供供应，直直至价格格回升；最低凤险险价格选选择A、成本价价的张力力分析（见见下表）成本定价元/平方米米成本价折算算最低租租金元/平方米米/日购买人均支支付额元/人进入商场人人均购买买比例商业人流量量与商业业面积比比人/平方米米/日张力构成比比实际

28、际商业人人流量与与商业面面积比/可维持持成本租租金最低低珍流与与商业面面积比B、最低惯惯性的张张力分析析最低租金价价格惯构成比比日成本本租金价价30天天六、项目的的SWOOT分析析1、本项目目所在地地块在城城市发展展中的地地位、现现状及前前景分析析2、本项目目所在区区域经济济发展状状况3、本项目目所在街街区的经经济发展展状况及及商业机机会分析析4、地块工工、地理理位置、地地貌特点点5、地块基基础设施施及交通通条件6、地块区区域商业业开发的的特点7、周边生生活及商商业配套套研究8、项目地地块的优优势分析析9、项目地地块劣势势分析10、项目目地块的的凤险分分析11、项目目地块的的机会把把握12、项

29、目目SWOOT综合合分析七、未来335年商业业走势预预测分析析未来界定现现在策划划模式的的核心理理念部分分。通过过对未来来35年整体体商业环环境及项项目所在在地商业业市场的的预测来来决定现现阶段商商业项目目的策划划方向。提提前向开开发商、经经营者、投投资者、消消费者展展示潜力力巨大的的商业模模式。基于此，对对未来335年的心心地产市市场作专专业预测测，为项项目提供供更科学学可行的的市场走走向与发发展趋势势指导，从从而打造造项目的的核心吸吸引 力力及可持持续经营营的核心心竞争力力。策划 第二步步商业项目战战略一、战略性性总体定定位二、商业定定位业态定位 主题题定位 目标标市场定定位 功能定定位

30、档次定位 价格格定位 经营营方式定定位 形象定定位 定位是商业业项目及及产品成成败的关关键。产产品市场场就妈像像喜马拉拉雅山，底底阔顶尖尖，价格格因素划划分出等等高线，处处于不同同等高线线的产品品同植物物一样，具具有不同同的生态态环境。雪雪莲必在在冰原，蔓蔓草则必必喜温好好阴，植植物只有有在合适适的生态态环境中中才能生生存茁壮壮。商业项目定定位是预预测、策策划与决决策的统统一，是是利用市市场及技技术预测测的结果果，通过过资源整整合及策策略创新新等策划划手段，形形成的具具有充分分可操作作性、可可控制性性的企业业发展决决定。一一、战略略定位项目商业定定位项目市场定定位 项项目主题题定位 项目业业态

31、定位位 项目目价格定定位 项目档次定定位 项项目形象象定位 经营方方式定位位 项目目功能定定位二、商业定定位（一）、业业态定位位业态是为满满足不同同的消费费需求而而形成的的不同的的零售经经营形式式。而业业态定位位即对商商业项目目林做成成什么形形式的商商业确定定定位。FIP商业业“宏策划划通过对对销售店店的结构构特点分分类，并并根据其其经营方方式、商商品结构构、服务务功能选选址、商商圈、模模式、店店堂设施施和目标标顾客等等结构的的不同，将将商业零零售业态态分为百百货店、超超级市场场、大型型综合商商场、便便利店、专专卖店、购购物中心心、仓储储商店、家家居中心心等九大大业态。1、百货店店（DEEPA

32、RRTMEENT）在一个大型型建筑物物内，根根据不同同商品部部门设销销售区，开开展各自自的进货货、管理理、运营营的零售售业态。2、超级市市场（SSUPEER MARRKETT）指自选销售售方式，以以销售生生鲜商品品，食品品和向顾顾客提供供日常必必需品为为主要目目的地的的零售业业态。3、大型综综合商场场（CEENTEERALL CHAANDIISE STOORE）采取自选销销售方式式，以销销售大众众化实用用品为主主，并将将超级市市场和折折扣商店店的经营营优势全全为一体体的，满满足顾客客一次性性购全的的零售业业态。4、便利店店（COONVEENIEENCEE STOORE）满足顾客便便利性需需求为

33、主主要目的的的零售售业态。5、专业店店（SPPECIIATIITY STOORE）经营某一大大类商品品为主，并并具备有有丰富专专业知识识的销售售人员和和提供适适当服务务的零售售业态。6、专卖店店（EXXCLUUSIVVE SHOOP）专门经营或或授权经经营制造造商品牌牌和中间间商品牌牌的零售售业态。7、仓储商商店（DDISCCONTTENTT STOORE）在大综合超超市经营营的商品品基础上上，筛选选大众化化实用品品销售，并并实行储储销一体体，以提提供有限限服务和和低价格格商品为为主要特特征的，采采取自选选方式销销售的零零售业态态。8、家居中中心（HHOMEE CENNTERR）改善、建设设家

34、庭居居住环境境有关的的装饰、装装修等用用品，日日用杂品品，技术术及服务务为主的的，采取取自选方方式销售售的零售售业态。9、购物中中心（SSHOPPPINNG CENNTERR）企业有计划划地开发发、拥有有、管理理运营的的种类零零售业态态，服务务设施的的集合体体。中国的购物物中心有有三种类类型，一一是城市市商业区区域副中中心购物物中心，二二是城郊郊区大型型购物中中心，三三是邻里里购物中中心。它它服务的的多样性性，管理理模式的的科学性性，经营营业态组组合的现现代性三三大优势势，赢得得了现代代消费者者对这种种商业模模式的依依赖感。购物中心由由于其形形态的复复杂性与与经营消消费对象象的差异异性又有有多

35、种分分类方法法，其中中每种分分类都有有其独立立的开发发策略与与经营管管理方法法。（见下表表）购物中心分分类总分类总特征细分类开发与建设设特点（开开发战略略）城市区独立立购物中中心由于受城市市用地条条件和城城市环境境的限制制，一般般其建筑筑面积不不超过110万平平方米填充型位于城市中中心商业业区更新新改造地地段，主主要散布布在商业业街一侧侧，利用用原来场场地建设设，与主主要商业业街相通通扩展型在原有商业业区域加加大营业业面积，在在不改变变原有商商业区组组成的基基础上提提供一个个改变商商业区功功能的方方法核心替换型型通过更新城城市黄金金土地上上过时的的零售设设施，使使之成为为现代化化的购物物中心，

36、如如北京东东方广场场城市兼容购购物中心心与城市其它它功能设设施形成成一个城城市综合合体，其其建筑面面积控制制在2万平方方米多功能型是大规模高高密度城城市建筑筑综合体体的一部部分，与与写字楼楼公寓、酒酒店、居居住设施施等共同同构成综综合体辅助型在城市综合合体内，购购物中心心是其辅辅助功能能，如大大型酒店店，大型型办公楼楼、大型型公共交交通枢纽纽的辅助助中心城市区专卖卖店购物物中心以经营商品品的特色色和时代代感为特特征，以以建筑设设计的别别致和商商品毓化化陈列而而锁定特特定的消消费群体体，一般般建筑面面积均在在50000平方方米左右右节日型由历史建筑筑物建设设而成，它它迎合特特定消费费者的品品味和

37、人人们对环环境与节节日文化化的追求求，如工工科中国国城主题型致力于形成成一种购购物主题题，以建建筑为基基础，通通过亲切切而富有有变化的的步行空空间，融融合与历历史有关关的情感感都市专卖店店型是在高密度度的城市市市区地地下空间间，或高高屋办公公楼地下下层与地地铁转换换站共同同形成的的购物中中心城市消费购购物中心心一般以一个个主导商商店作为为骨干地地位的大大承租户户为主，面面积点出出租总面面积的77090%，其自自营面积积均在330000100000平平方米垄断型集在经营单单一类别别的商品品，从货货源渠道道、销售售渠道均均控制周周围承租租面积小小的众多多租户，形形成垄断断格局支配型由几家大户户承租

38、，严严格从经经营品牌牌系列价价格体系系、市场场信息源源等方面面控制购购物中心心的发展展方向城市郊区邻邻里购物物中心属于郊区小小型购物物中心，主主要提供供消费者者日常生生活用品品和个人人服务，一一般建筑筑面积在在30000100000平平方米，建建有2000个停停车场，服服务人口口为1550000人。如如北方购购物中心心FIP业态态定位模模式1、项目整整体功能能组合设设计、单单层功能能组合设设计；2、从商圈圈的融合合性上对对业态合合理选择择搭配3、从项目目整体需需求上对对业态合合理定位位4、从控制制内耗的的角度上上对业态态合理界界定5、从各业业态商家家对楼层层、位置置、进深深、面宽宽等要求求上对

39、业业态合理理调整6、从各商商家经营营特点上上对业态态合理调调整以需求界定定业态功功能组合合模式：1、从经营营商家需需求界定定业态组合定定位有许许多选择择。但任任何选择择都必须须考虑大大量的细细节，内内置步行行街商铺铺的开间间、进深深和购物物动线宽宽度应该该多少为为宜，商商铺面积积如何划划分才利利于招商商又利于于经营，公公摊面积积多少方方易为经经营商接接受，所所有这些些细节都都必须与与项目的的业态组组合定位位“精准”吻合。2、从消费费群需求求上界定定业态功能组组合必须须尊重客客户的购购物习惯惯，方便便客户购购物，引引导客户户在商场场里停留留得更久久，使客客户产生生强烈的的购买欲欲，保证证人流的的

40、良性循循环，使使客户在在商场里里逗留更更长时间间，保证证消费者者在这一一微环境境中保持持愉快的的心态和和较高的的兴致。3、从市场场竞争上上界定根据操盘经经验，大大型商业业房地产产 定位位，主要要考虑如如下几个个因素：尽可能引引进符合合项目实实际需要要的新业业态，以以造成对对原有业业态的强强烈冲击击，颠覆覆旧有商商业格局局，同时时，所确确定的业业态必须须有足够够大的规规模，以以至于335年内无无人能出出其右，形形成规模模上的强强势地位位，将要要造成新新的商业业中心；要有主流流业态和和核心店店，保证证项目开开业后对对周边商商业物业业形成竞竞争态势势，销售售力强，以以吸引人人气，但但又强调调多业态态

41、经营，以以使各业业态之间间优势互互补，降降低整体体经营成成本，提提高利润润率，预预防凤险险；现代百货货公司和和大型综综合超市市比较适适合作为为主流业业态引进进，但二二者之间间存在竞竞争关系系，要注注意它们们的错位位经营；首层和二二层尽可可能采用用产权清清晰、便便于日后后管理的的内置步步行街业业态，即即使引进进现代百百货或综综合超市市作为核核心店，也也必须考考虑采用用适合进进行产权权分割的的办法，将将项目化化整为零零进行销销售，确确保回笼笼开发资资金；大型综合合超市能能够有效效地形成成商气，对对确保项项目运营营成功有有利，但但其要求求租金相相对较低低，容易易形成“租售”矛盾；现代百货货公司以以时

42、尚和和女性消消费为主主，可以以承受较较高的租租金，但但该业态态必须从从首层开开始配置置，公摊摊面积最最少400%。其其与大型型综合超超市相似似，将在在一定程程度上导导致部分分潜在客客户群不不愿投资资此类业业态；（二）、主主题定位位确定独特的的主题理理念，是是项目后后期招商商的灵魂魂。在信信息化社社会，顾顾客的购购物方式式发生了了很大变变化，购购物的多多元化、个个性化与与情感化化的倾向向越来越越明显。因因此，FFIP根根据所在在商圈顾顾客的购购物需要要、消费费心理特特点、区区域文化化，参考考综合性性商城的的不同流流派，确确定商城城的主题题，而后后在空间间处理、环环境塑造造、形象象设计等等方面对对

43、商业主主题进行行一致性性表现，真真正起到到商业文文化信息息中心的的作用。（三）、目目标市场场定位目标市场定定位包括括对项目目要服务务的对象象即经营营者、投投资者的的定位。（四）、功功能定位位商场已有可可能以传传统单一一的购物物功能满满足消费费群、客客户群的的需要了了。随着着人们消消费水平平的提高高，休闲闲、娱乐乐型购物物消费已已成为一一种趋势势。现代代商场通通常体现现如下四四大功能能：购物功能：体现于于商场商商品品种种、档次次上，购购物功能能是商场场最基本本功能；休闲功能：在现代代大型商商场中，休休闲功能能往往被被当作商商场的附附加功能能加以设设置；娱乐功能：体现于于各类游游玩活动动，如电电玩

44、、电电影城、儿儿童游玩玩区等等等；服务功能：主要体体现于商商场的物物管和商商场客户户经营主主体服务务两方面面；（五）、形形象定位位商场的形象象定位，实实际上是是商场经经营企业业的形象象定位，因因此，它它随着商商场的经经营运作作而持续续存在并并发挥作作用。商商场形象象可以通通过CIIS系统统加以塑塑造并传传达给消消费者。如如下三种种形式表表现商场场形象：1、通过商商场建筑筑外观来来表现，如如建筑形形状、结结构、颜颜色等；2、通过顾顾客对卖卖场购物物气氛表表现，如如场内购购物环境境、卖场场布局设设计、橱橱窗设计计、形象象展示、POP广告等；POP广告告往往是是营造卖卖场购物物气氛、塑塑造商场场形象

45、的的重要手手段。形形象性的的POPP广告在在色彩的的选用上上要注重重突出季季节感，例例如，在在春天可可选用粉粉红色或或绿色为为基调，营营造一种种欣欣向向荣的气气氛；夏夏天可选选用蓝色色或青色色，突出出一派清清爽的感感觉；秋秋天可选选用浅橙橙色或咖咖啡色，以以体现成成熟丰收收的季节节感；冬冬天宜选选用红色色或金色色，给以以温暖、温温馨的购购物空间间。3、通过产产品价格格、质量量、服务务、促销销策略等等形式表表现；（六）、档档次定位位项目所面对对的消费费与经营营品牌的的档次，这这是屾所所服务的的消费者者决定的的。一般般来说可可分为高高级、中中高级、中中档、大大众化等等几种档档次其中品牌店店的组合合

46、差异性性对项目目经营中中的消费费人群、消消费档次次、建筑筑凤格和和经营凤凤格影响响很大。（七）、价价格定位位项目在市场场上销售售和租赁赁的价格格，其中中，对于于不同的的地域、不不同的楼楼层、不不同的经经营者其其价格都都有所区区别。价格定位需需要依靠靠科学的的经济分分析，基基于商业业操作的的实战经经验与科科学专业业的经济济分析， 策划确定定了商场场最佳定定价的三三大法则则。法则一：纵纵向定价价波动大大1、商场负负一层与与一层的的租金相相差23倍。到到商场地地下一层层消费暂暂时还不不是我国国消费者者的消费费习惯主主流，按按市场规规律，一一般情况况下，负负一层租租售金额额与一层层相差223倍，如如广州热热销项目目蓝色快快线的负负一层AA1铺售售价为4457229元/平方米米，同样样区位的的一层为为102256元元/平方米米。2、一层、二二