某花园物业管理投标书(doc 97页)100703.docx

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1、目录一、 四川蒲江方方圆置业公公司简介二、 服务项目三、 “蒲江花园园”招标文件件四、 “蒲江花园园”物业服务务标准五、 蒲江花园前前期工作安安排及开办办费用测算算（1）六、 蒲江花园前前期工作安安排及开办办费用测算算（2）七、 蒲江花园前前期工作安安排及开办办费用测算算（3）八、 “蒲江花园园”物业管理理委托合同同九、 “蒲江花园园”前期物业业管理服务务协议十、 蒲江花园住住宅、商铺铺验收交接接表十一、 蒲江花园业业主领取钥钥匙清单十二、 物业使用用守则十三、 总经理致辞辞十四、 物业管理公公司服务承承诺十五、 服务电话一一览表十六、 业主公约十七、 住户行为道道德公约十八、 住宅室内装装饰

2、装修管管理办法十九、 装饰装修管管理公约二十、 施工队装修修人员管理理公约二十一、 消防管理公公约二十二、 治安防范管管理公约二十三、 安全用水、用用电、燃气气管理公约约二十四、 环境卫生管管理公约二十五、 招牌、广告告管理公约约二十六、 机动车停放放管理公约约二十七、 营业场所管管理公约二十八、 自行车、摩摩托车管理理公约二十九、 小区物业管管理服务指指南三十、 突发事件应应急指引三十一、 住户入住办办理手续流流程图三十二、 住户入住收收费一览表表三十三、 住户报修流流程图三十四、 住户缴纳物物业管理服服务费指引引三十五、 物业管理处处家居特约约代理服务务三十六、 物业管理处处家居特约约环境

3、绿化化与环境清清洁服务三十七、 物业管理处处家居美化化怀装饰服服务三十八、 小区商务配配套服务三十九、 公共设施附附件四十、 装饰装修办办理程序四十一、 装饰装修申申请书四十二、 装饰装修承承诺书四川蒲江方方圆置业公公司简介四川蒲江方方圆置业有有限公司成成立于二OOO四年四四月二日，是是集物业管管理、建筑筑装饰、园园林绿化、广广告设计制制作、销售售建筑材料料为一体的的综合性企企业。公司司组织机构构健全，管管理制度完完善、规范范。公司秉秉承“没有规矩矩、不成（）；以人为本、诚信求实、追求卓越、持续发展”的经营宗旨，鼎新革故，迅速适应市场变化，确立了自身品牌。公司在开业业初期即与与四川省邛邛崃方圆

4、房房地产开发发有限公司司联手，率率先在蒲江江开发打造造了精典园园林小区，具具有纯山水水社区美誉誉的“蒲江江花园”，开创了了蒲江无优优质商品房房先列。该该社区有不不仅以其美美观造型、完完善的整体体布局、先先进齐全的的配套设施施、成熟精精湛的技术术应用，为为成都市蒲蒲江县增添添了亮丽风风景，使县县内房屋建建设整体水水平跃升了了新的台阶阶，而且更更以其优秀秀售后物业业服务，让让入住者享享受到“和谐、自自然、舒适适”，的人、住住宅与自然然环境的和和谐统一。公司在发展展进程中，还还不断抓住住商机，于于二OO五年新新增设了房房地产咨询询及中介代代理项目，想想以最完善善、周到的的服务回馈馈信任、支支持我们的

5、的新老客户户。公司在在以后的发发展中，会会继续发扬扬“没有最好好、只有更更好；勇于于拼搏、开开拓创新、永永不言败”的企业精精神，积极极进行资本本运作，逐逐步实现跨跨区域、多多元化发展展战略，创创造新的利利润增长点点，热情服服务，回报报社会，以以坚实的步步伐迈向新新的征程！四川蒲江方方圆置业有有限公司二OO五年年十月三十十日服务项目常规服务 物业区区域内共用用设施设备备的日常养养护和管理理。 物业区区域内花木木、绿地的的日常养护护和管理。 对小区区实施全方方位监控，保保安24小小时巡逻。 维护小小区公共秩秩序和消防防安全，协协助相关职职能部门维维护小区安安全。 维护小小区车辆正正常出入及及有序停

6、放放。 维护区区域内公共共环境，卫卫生的管理理。 受相关关单位委托托的水电等等费用的代代收代缴，平平时报刊、邮邮件、杂志志的收发。 物业档档案资料的的管理。 多功能能技防系统统的运行管管理。特约服务日常生活衣物方面：为住户收收洗衣物、被被褥；提供供补衣、制制衣服务等等。居住方面：为住户进进行室内卫卫生保洁、室室内装饰装装修、搬家家、管道疏疏通、更换换门锁心、网网络维护、空空调移机、安安装家庭报报警装置、屋屋顶及私家家花园的设设计施工养养护、租摆摆室内植物物，扶老托托幼等。出行方面：代购代订订车票、飞飞机票、火火车票、国国内旅游、机机动车保养养、清洗、维维修、装饰饰等。商务服务打印、复印印、传真

7、、电电了邮件、商商务会议、产产品展示、网网页广告等等。金融服务代办各种保保险；设立立银行代办办点。经济代理中中介服务房屋代售代代销、二手手房买卖、租租赁、室内内装饰装修修、建筑材材料代购代代销、广告告设计制作作发布、置置业咨询等等。委托性的特特约特色服服务根据业主所所需，依据据协议提供供特色服务务。如家庭庭医疗保健健、各种培培训服务、个个人网页制制作、美容容健身咨询询、婚庆礼礼仪等。物业管理招招标文件第一部份投投票邀请按照国务院院物业管管理条例和和成都市市物业管理理招标投票票暂行办法法的规定定，现决定定对“蒲江花园园”（项目名名称）的物物业管理服服务进行邀邀请（公开开/邀请）招招标，兹邀邀请合

8、格投投标人以密密封标书的的方式前来来投标。一、 招标项目的的简要说明明本项目位于于成都市蒲蒲江县区（县县）了翁路 98 号附 6 号，四到到范围；东东至干锅厂厂西至规划路路，南至了翁翁路，北至至唐蒲路。本项目规划划设计的物物业类型为为： 800%住宅，商商业20% 。本项目总用用地面积1136744.5 平平方米。用用地构成为为：建筑用用地42554.4 平方米（其其中公建用用地2600 平方米米），道路路用地21153 平平方米，绿绿化用地66697.1 平方方米。本项目总建建筑面积2240000 平方米米。其中地地下总建筑筑面积 / 平方米米，地上建建筑面积2240000 平方米米（住宅建

9、建筑面积1181566.8 平平方米，商商业用房建建筑面积44598.3 平方方米，办公公用房建筑筑面积 / 平方米米，其他物物业建筑面面积12444.9 平方米）。本项目共计计建筑物 7 幢幢（其中住住宅 55 幢 1110 套，非非住宅58843.22 平方米米）；建筑筑结构为混混合、底框框、全框。本项目的建建筑密度为为 355.3%；综合合容积率 1.788 ；绿化化率为 40%。本项目规划划建设机动动停车位 98 个个，其中室室内停车位位28个，露露天停（车车库）车位位 70 个；按照照规划设计计建造了非非机动车停停车场所1120 平方米。二、 本项目于 20044 年 12 月开工建

10、建设，共分分二期开发建建设。第一一期工程计计划于 20066年 2 月全全部建成竣竣工交付使使用。三、 物业管理企企业办公等等用房；、1、 物业管理企企业办公等等用房；建筑面积为为50 平方方米；坐落位置：唐蒲路一一号幢则。2、 业主委员会会活动用房房；建筑面积为为平方米；坐落位置；。3、 会所：建筑面积为为730 平方米；坐落位置：唐蒲路一一号幢则。四、 房屋专项维维修资金建建立情况开发建设单单位按标准准，计元；购房人按按标准缴存存，计元；专项维修修资金的补补充来源有有，建立的的住房专项项维修资金金现在于。五、 招标书的发发售投标单位应应于 20006 年年 5 月 20 日 10 时 30

11、0 分前至至成都市邛邛崃市区（县县）南环路路路 335号附 5 号， 1008 室（领领取/购买）招招标书。（出出售的招标标书每套标标书收取成成本费路 2000 元整）。，六、 保证金的缴缴纳1、投票人人在（领取取/购买）招招标书的同同时缴纳投投票保证金金 100000 元整。未未中标者在在招标人与与中标人签签订“蒲江花园园”物业服务务合同后55日内退还还保证金，利利息（不计计/计），并并给予 1100 元元的投标书书编制补偿偿金。2、未按规规定提交保保证金的投投票，将被被视为投票票无效。七、 投标地点成都市邛崃崃市区（县县）南环路路路 335号附 5 号， 1008 室。八、 投标截止时时间

12、20006 年 6 月 20 日 10 时 300 分，逾逾期收到的的或不符合合规定的投投标文件不不接受。九、 招投标说明明会 20006 年 5 月 30 日 9 时 30 分约请投投标人共同同中勘招标标物业现场场并举行说说明会。十、 开标时间、地地点1、开标时时间： 22006 年 6 月 22 日 10 时 0 分。2、开标地地点：成都都市邛崃市市区（县）南南环路路 35号附 5 号， 1008 室十一、 对本次招标标提出询问问的，请于于 20006 年 6 月 155 日前与与卢大庆联系系（技术方方面的询问问请以信函函或传真的的形式）。地址：邛崃崃市临邛镇镇南环路335号附5号108室

13、邮编： 6115530 电话： 0288887911735 传真： 02888876672588 联系人：卢卢大庆招标人：四四川省邛崃崃市方圆房房地产开发发有限公司司 20006 年 5 月 18 日第二部分技技术规范及及要求本物业的环环境设施设设备按照成成都市住宅宅物业环境境设施设备备项目等指指导标准乙等标准，物业服务按照成都市住宅物业服务等级指导标准二级标准，具体技术规范与要求部分差异如下：一、 物业管理服服务的内容容1、 物业管理区区域内物业业共用部位位、共用设设施设备的的管理养护护；2、 物业管理区区域内公共共秩序和环环境卫生的的维护；3、 物业管理区区域内的绿绿化养护和和管理；4、

14、物业管理区区域内车辆辆（机动车车的非机动动车）行驶驶，停放及及场所管理理；5、 供水、供电电、供气、电电信等专业业单位在物物业管理区区域内对相相关管线、设设施维修养养护时，进进行必要的的直协调和和管理。6、 物业管理区区域的日常常安全巡查查服务；7、 物业档案资资料的保管管及有关物物业服务费费用的幡管管理；8、 物业管理区区域内业主主、使用人人装饰装修修物业的服服务；9、 /二、 物业管理服服务的要求求1、 按专业化的的要求配置置管理服务务人员；2、 物业管理服服务与收费费质价相符符；3、 住宅区域物物业服务费费用每月按按元/平方米收收取；4、 非住宅区域域物业服务务费用每月月按元/间收取。三

15、、 物业管理服服务标准1、 物业共用部部位要的养养护和管理理服务标准准1） 物业共用部部位要保持持良好的状状态2） /2、 物业共用设设施设备的的运行、维维修、养护护和管理服服务标准1） 设施设备运运行良好，维维修及时、养养护良好。2） /3、 物业共用部部位和相关关场地的清清洁卫生，垃垃圾的收集集、清运及及雨污水管管道的疏通通服务标准准1） 保证公共场场地垃圾日日产是清。2） /4、 公共绿化的的养护和管管理标准1） 公共绿化保保持常年表表绿。2） /5、 车辆停放管管理服务标标准1）露天车车位按元/个、月收收取2）车库车车位按元/个、月收收取（甲方方产权）6、 公共秩序维维护、安全全防范等

16、事事项的协助助管理服务务标准1） 小区内公共共秩序井然然，无重特特大安全事事故发生；2） 严格盘查非非小区内售售货员的进进出。7、 装饰装修管管理服务标标准1） 按成都市市装饰装修修管理暂行行办法执执行。2） /8、 物业档案资资料管理标标准1） 规范有序，便便于查找。2） /9、 其他服务标标准1） 另议。2） /四、 物业服务费费的结算形形式：。五、 主要设施设设备的配置置的说明（详详风附件11）。六、 公建配套设设施及说明明（详内附附件2）。七、 / 。八、 / 。第三部分投投标人须知知一、 总则说明一） 适用范围1、本招标标文件公适适用于本项项目的物业业管理服务务。二） 定义1、“招标

17、标方”系指第一一部分所指指的组织本本次招标的的招标机构构。2、“投标标方”系指向招招标提交投投标文件的的物业管理理企业。三） 合格的投标标方1、 经过本次招招标的资格格预审认为为合格的投投标人称为为合格的投投标方。2、 /3、 /四） 投标费用1、 无论投标过过程中的做做法结果如如何，投标标主自行承承担所有与与参加投标标有关的全全部费用。2、/3、/二、 投标文件的的编写一） 投标文件的的格式1、 投标方应按按招标文件件提供的投投票文件格格式填写。2、 管理服务理理念和目标标结合本项目目的规划布布局，建筑筑风格，智智能化硬件件设施配置置及本物业业使用性质质特点，提提出物业管管理服务定定位、目标

18、标。3、 项目管理机机构动作方方法及管理理制度编制项目管管理机构、工工作职能组组织运行图图，阐述项项目经理（小小区经理）的的管理职责责、内部管管理的职责责分工、日日常管理制制度和考核核办法目录录。4、 管理服务售售货员配置置根据牧业管管理服务的的内容、标标准和本项项目实际财财政部似配配置各岗位位售货员的的具体情况况。5、 根据物业业业管理服务务的内容、标标准制定的的特定管理理服务方案案1） 对物业共用用部位、业业主或使用用人自用部部位提供维维修服务的的方案；2） 物业管理区区域内共用用设施设备备的维修方方案；3） 业主、使用用人装饰装装修室内的的服务方案案；4） 住宅外墙或或建筑物发发生危险，

19、影影响他人安安全时势工工作预案5） 物业管理区区域内环境境清洁保洁洁方案；6） 物业管理区区域内公共共秩序维护护方案和岗岗位责任描描述；7） 绿化和园林林建筑附属属设施的维维护、保养养方案；8） /9） /6、 物业维修和和管理的应应急措施1） 业主、使用用人自用部部位突然断断水、断电电、无天然然气应急措措施；2） 本项目范围围突然断水水、断电、无无天然气的的应急措施施；3） 业主与使用用人自用部部位排水设设施阻塞的的应急措施施；4） 雨、污水管管及排水管管网阻塞的的应急措施施；5） 电梯故障的的应急措施施；6） 消防应急措措施；7） /8） /7、 丰富社区文文化，加强强业主相互互沟通的具具

20、体措施。8、 智能化设施施的管理与与维修方案案。9、 施工噪声控控制等与业业主生活密密切相关的的应对预案案。10、 提供业主主临时公约约（业业主临时公公约/业主公公约）的的建议稿。11、 /12、 /二） 投标报价1、 投标方应根根据招标文文件的要求求写明本项项目的物业业管理总收收费报价金金额、分项项收费报价价金额及测测算依据。投投票方只允允许有一个个报价，招招标方不接接受有任何何选择报价价；报价计价单单位按建筑筑面积元/每平方米米/月计算。2、 /3、 /三） 投标文件的的份数和签签署1、 投标方应根根据本招标标文件的要要求，编制制投标书共共 / 套，并并明确注明明“正本”或“副本”字样，一

21、一旦正本副副本有差异异，以正本本为准。2、 投标文件须须打印并由由投标方法法定代表人人签署和加加盖公章。3、 电报、电话话、传真形形式的投标标概不接受受。三、 投标文件递递交的要求求和无效1、 投标文件的的密封投标主应将将投标文件件密封，并并标明投标标主的名称称、地址、投投标项目名名称及正本本或副本。2、 投标文件的的修改和撤撤销1） 投标人在投投标截止时时间之前可可书面通知知招标人补补充修改或或撤回已提提交的投标标文件。经经补充的内内容为投标标文件的组组成部分。2） 投标方对投投标文件修修改或补充充的书面材材料应按招招标文件的的规定进行行编写、密密封、标注注和递交，并并注明“修改或补补充投标

22、文文件”字样。3、 投标文件夹夹有下列情情形之一的的投标文件件夹无效；1） 未密封的；2） 未加盖投标标单位法定定代表人与与投标单位位印章的；3） 未能按照招招标文件要要求编制的的；4） 逾期送达的的；5） 附有投标人人不能接受受的条件的的。四、 开标和评标标1、 开标的方法法与程序2、 评标标准和和评标办法法1）招标方方根据有关关规定组建建枰标委员员会，本项项目的评标标委员会成成员共设 3 人。其其中，招标标人指派 1 人人，由招标标人从市物物业管理评评标专家名名册中采取取随机抽取取的方式确确定物业管管理专家成成员 22 人。2）评标标标准3）评标办办法五、 中标人的确确定及物业业服务合同同

23、的签订（一） 中标人的确确定1、招标主主在投标截截止之日起起 100 日内（最最长不超过过30日）确确定中标人人。2、 招标方在确确定中标人人之日起33日内以书书面形式向向中标人发发出中标通通知书，中中标通知书书一经发出出既发生法法律效力。3、 招标人在向向中标人发发出中标通通知书的同同时，将中中标结果通通知所有未未中标的投投标人，并并返还其投投标书。（二）悔标标责任1、 中标人接到到中标通知知 10 日后（最最长不超过过30日），无无正当理由由不与招标标人按照招招标和中标标人的投标标文件签订订相应的物物业服务合合同的，中中标无效，投投标保证金金不予退还还。超过投投标保证金金数额的，对对超过部

24、分分按按10000元赔偿；未未提交投标标保证金的的，对招标标人的损失失按予以赔赔偿责任。2、 招标人在发发出中标通通知书 110 日后后（最长不不超过300日），无无正当理由由不与中标标人按照招招标文件和和中标人的的投标文件件签订相应应物业服务务合同的，给给中标人造造成损失的的，招标人人按 11000元元给予赔偿偿。（三）物业业服务合同同的签订说说明1、 最低报价不不是被授予予合同的保保证2、 /3、 /4、 /（四）物业业服务合同同的签订1、中标方方按中标通通知书指定定的时间、地地点与招标标人参照物物业管理主主管部门制制定的示范范文本格式式签订物业业服务合同同。2、招标文文件，中标标通知书，

25、中中村主的投投标文件夹夹及其文件件，均为签签订物业服服务合同的的依据。第四部份其其他事项1、 本项目物业业服务费收收取标准，按按照中标价价格确定。2、 招标人根据据成都市市物业管理理招标暂行行办法发发现投标人人在投标过过程中如有有违法、违违纪、违规规行为的，一一经查实取取消本次投投标资格，已已经中标的的取消中标标资格，保保证金不予予退还，由由此造成的的经济损失失，投标人人有权要求求赔偿。3、 招标费用的的承担，按按以下第（1）种方式解解决；（1） 由招标人全全额承担（2） 由中标人全全额承担；（3） 由招标人、中中标人各承承担一半；（4） 1 。但由于中标标人悔标而而未能在规规定时间内内与招标

26、人人签订物业业服务合同同的，本次次招投标的的全部费用用由中标人人承担。4、 投标人应表表明投标人人在投标邀邀请书刊、招招标文件中中所提出的的规定和要要求表明对对招标人在在投标邀请请、招标文文件中所提提出的规定定和要求表表示理解；应表明投投标文件连连同招标人人的中标通通知书均具具有法律约约束力；应应表明投标标报价的有有效期自至至。5、 投标人应提提供公司营营业执照、法法定代表人人证明、物物业管理企企业资质证证书、法人人代表的授授权委托书书和等证明明文件，并并概要介绍绍本公司的的基本状况况、管理业业绩等情况况。6、第五部分附附件、附件1物业构成明明细类型幢数套（单元）数数建筑面积（平方米）高层住宅

27、多层住宅别墅商业用房工业用房清洁卫生费费用办公楼车库会所学校幼儿园-用房房合计备注“蒲江花园园”物业服务务标准（一） 其本要求：1、 服务与被服服务双方签签订规范的的物业服务务合同，双双方权利议议务关系明明确。2、 承接项目时时，对住宅宅小区共用用部位、共共用设施设设备进行认认真检查，验验收手续齐齐全。3、 管理人员、专专业操作人人员按照国国家有关规规定取得物物业管理职职业资格证证书或者岗岗位证书。4、 有完善的物物业管理方方案，质量量管理、财财务管理、档档案管理等等制度健全全。5、 管理服务人人员佩戴统统一标志，行行为规范，服服务主动、热热情。6、 按有关规定定和合同约约定规范使使用专项维维

28、修资金。7、 按有关规定定和合同约约定公布物物业服务费费用或物业业服务资金金的收支情情况。8、 每年至少一一次征询业业主对物业业服务的意意见，满意意率80%以上。（二） 房屋管理1、 对房屋共用用部位进行行日常管理理和维修养养护，检修修记录和保保养记录齐齐全。2、 根据房屋实实际使用年年限，检查查房屋共用用部位的使使用状况，需需要维修计计划和住房房专项维修修资金使用用计划，向向业主大会会或者业主主委员会提提出报告与与建议，根根据业主大大会的决定定，组织维维修。3、 按照成都市市房屋装饰饰装修管理理制度。装装修前，依依规定审核核业主（使使用人）的的装饰装修修方案，告告知装饰装装修人有有有装饰装修

29、修的禁止行行为和注意意事项。每每日至少两两次巡查装装饰装修施施工现场，发发现影响房房屋外观、危危及房屋结结构安全及及拆改共用用管线下水水道等损害害公共利益益现象的，及及时劝阻并并报告业主主委员会和和有关主管管部门。4、 对违反规划划私搭乱建建和擅自改改变房屋用用途的行为为及时劝阻阻，并报告告业主委员员会和有关关主管部门门。5、 各组团、栋栋、单元（门门）、户有有明显标志志。（三） 共用设施设设备维修养养护：1、 对共用设施施设备进行行日常管理理和维修养养护（依法法应由专业业部门负责责的除外）。2、 对共用设施施设备定期期组织巡查查，做好巡巡查及回访访记录，需需要维修，属属于小修范范围的，及及时

30、组织修修复；中修修范围或需需要新改造造的，及时时编制维修修、更新改改造计划和和住房专项项维修资金金使用计划划，向业主主大会或业业主委员会会提出报告告与建议，根根据业主大大会的决定定，组织维维修或者更更新改造。3、 对容易危及及人身安全全的设施设设备有明显显警示标志志和防范措措施。（四） 协助维护公公共秩序：1、 小区24小小时保安值值勤。2、 车辆停放有有序。3、 对火灾、治治安、公共共卫生等突突发事件有有应急预案案，事发时时报告业主主委员会和和有关部门门，并协助助相关部门门采取相应应的应急措措施。（五） 保洁服务：1、 小区内设有有垃圾集中中清运点，生生活垃圾日日产日清。2、 小区公共场场所

31、每日清清扫1次。（六） 绿化养护管管理：1、 对公共区域域草坪、花花卉、绿篱篱、树木定定期进行修修剪、养护护。2、 定期对花草草、树木病病虫害进行行预防。蒲江花园前前期工作安安排及开办办费用测算算（1）一、 物业管理整整体设想该小区座落落于蒲江县县鹤山镇马马朝滩老城城区，川西西旅游环线线上蒲江了了翁路与清清江路交叉叉处，临蒲蒲江河6000米，距蒲江江县政府、县县委、工行行、蒲江重重点中学、北北街小学、农农贸市场、医医院不到一一公里，两两面临山，交交通便利，环环境优美，不不管是上班班、上学、购购物、就医医都十分方方便快捷。占占地面积1136744.5平方方米，建筑筑面积244000平平方米,其中

32、住宅宅181556.8平平方米,小区的定定位为中高高档住宅物物业。物业管理企企业接管该该小区后，将将吸收国际际上先进的的管理思想想，结合本本地人文特特点，制定定出该管理理目标，力力争达到县县、市级优优秀住宅小小区的标准准，使居住住小区的居居民享受到到高品位的的服务，使使物业保值值增值。二、 物业管理处处机构设置置及人员配配置根据该小区区物业管理理的要求，我我们采用较较为简单的的直线型组组织结构。它它的特点是是：组织中中各种职务务按垂直系系统直线排排列，体现现管理结构构简单，权权为集中，责责任分明，命命令统一，联联系简捷，适适合量化管管理的要求求。物业管管理处在财财务上实行行独立核算算。1、物业

33、管管理处机构构设置物业管理处处下设综合合部、调控控部、家政政部、安全全管理部、工工程维修部部五个部门门。各部门门职责如下下：（1） 综合部负责物物业管理处处行政、总总务、车辆辆管理工作作；负责物物业管理处处人事、劳劳资、培训训工作：负责物物业管理处处的财务管管理工作：负责业业主（住户户）装修及及其它档案案管理：负责物物料采购、供供应及库房房管理；负责小小区内社区区文化活动动的策划、组组织和开展展：负责社社区间文化化交流活动动的组织开开展；负责区区内文化宣宣传和精神神文明建设设工作；负责对对外界的公公共关系的的协调。（2） 调控部负责智智能系统的的运行操作作和维护：负责小小区物业管管理各类信信息

34、的记录录、汇集、整整理统计、分分析和及时时传递，定定期形成日日、月统计计报表，为为管理决策策、质量分分析提供依依据；负责业业主、住户户以及各岗岗位提出的的服务申请请，受理投投诉与处理理，并定期期进行住户户意见调查查，回访统统计分析工工作；负责组组织物业管管理处内部部质量审核核、安全、质质量大检查查，提出质质量改进建建议，负责责纠正措施施的贯彻落落实。（3） 家政部负责清清洁卫生和和绿化养护护；负责公公共设施和和道路的巡巡视检查；负责小小区内所有有绿化栽培培、养植、造造型设计、修修剪；负责小小区内商业业网点和居居家服务摊摊点的统一一管理；负责小小区内家政政服务和便便民服务项项目的制订订、协调和和

35、组织开展展；负责小小区内家政政服务人员员的统一管管理和培训训；负责小小区内文化化设施场所所的运行、经经营管理和和日常维护护保养；（4） 工程维修部部负责室室内装修审审批，负责责区内公共共设施及场场所（地）的的维修和定定期保养；负责小小区内公共共设备（消消防设备除除外）的运运行管理、维维修和维护护保养；负责房房屋本体的的维修和定定期保养；负责智智能系统末末端设备的的设施维修修和定期保保养。（5） 安全管理部部负责辖辖区内治安安保卫工作作；对辖区区内发生的的刑事案件件和违法事事件，按照照治安管管理处罚条条例实施施权限内的的处罚，并并配合公安安机关调查查，侦破案案件；负责辖辖区内消防防组织和防防火监

36、督管管理；负责消消防设施、设设备、器材材的巡视检检查和日常常保养工作作；负责辖辖区内房屋屋二次装修修管理；负责辖辖区内交通通组织和停停车场的经经营管理；参与辖辖区内义务务劳动和便便民服务活活动；负责消消防设备的的运行管理理。2、物业管管理处工作作流程人员定岗定定编建立机构规定规章制制度岗位培圳房屋、公用用设施验收收接管住户入住室内装修管管理日常管理与与维修养护护人事行政管理财务管理档案管理消防管理治安管理物业设备设设施管理智能系统管管理绿化保洁管管理交通车辆管管理客户投诉管管理信息采集处处理环保管理家政事务物料供应社区文化服服务商业网点完善配套及及各部门工工作关系的的协调和控控制3、物业管管理

37、处人员员编制（合合计20人）（1） 物业管理处处主任1人。（2） 综合部2人人，其中部部长（兼）1人、行政管理员、出纳文员兼社区文体员、兼楼管理仓管采购1人。（3） 安全管理部部9人，其中中部长（兼兼）1人、门岗岗4人、巡逻逻车管4人（三班班四倒）（4） 监控中心33人（5） 家政部3人人，其中园园艺师1人、保洁洁员2人（6） 工程维修部部2人三、管理措措施1、实地考考察（1）由物物业管理企企业在该物物业竣工前前组织经营营、管理、工工程、安全全管理和清清洁等部门门有关人员员前往物业业现场，围围绕接管验验收后管理理工作的涉涉及的有关关问题进行行考察（必必要时可多多次进行实实地考察），在在此基础上

38、上，提交董董事会或总总经理办公公会讨论确确认，制定定业主入住住工作方案案。（2）成立立物业管理理处物业管理处处应于已确确定入住日日期前三个个月成立，并并开始运作作，根据需需要，采取取人员分步步到位的办办法。到入入住时，按按定编人数数配齐物业业管理处各各类人员。物物业处各类类人员按以以下程序进进入物业现现场，但可可根据现场场条件和实实际情况进进行调整。 入住前三个个月，组建建管理处。确确定管理处处主任人选选，配备各各部门员工工等。 同时调派工工程技术人人员若干名名进驻施工工现场，参参与物业设设备设施安安装调试的的监理工作作，填写工工作记录，全全面掌握小小区物业设设备设施安安装调试的的第一手资资料

39、。 入住前一个个月，管理理层人员配配齐，物业业管理处挂挂牌办公。 入住前一个个月，组建建护卫班进进驻现场，负负责对所接接管物业的的守卫工作作。 入住前一个个月，炊事事人员到位位，食堂开开伙。 入住前255天，配齐齐清洁人员员，开始对对已接管验验收的房屋屋进行卫生生清洁和环环境整治工工作。 入住前200天，安全全管理人员员配齐、上上岗。 入住前半个个月，配齐齐工程技术术和水电维维修人员。（3）物业业管理处进进驻小区前前的工作 物业管理处处应要求上上级提前派派出两个工工程技术人人员进驻现现场，与地地盘的工作作人员一起起，参与物物业设备设设施的安装装调试，了了解整个物物业内所有有装备的设设备设施，熟

40、熟悉各类设设备的构造造原理、性性能、熟悉悉水、电、气气管道线路路的铺设位位置及走向向等，为业业主入住后后的管理、维维修养护打打下基础。 由建设单位位为物业管管理处提供供临时办公公场所（如如有可能，最最好一次确确定。物业业管理入根根据实际需需要，拟定定办公用品品采购计划划，报上级级审批后购购置）。 在上级的指指导下，印印制收楼、入入住所必须须的文件资资料和表格格，如业业主（用户户）手册、业业主公约、管管理规定等等。 根据入住工工作方案，编编制物业管管理处员工工生活用品品采购计划划，报上级级审批后订订购。2物业接管管中的工作作在物业接管管中，要积积极稳妥做做好以下工工作。（1）成立立开发、承承建、

41、物业业管理企业业三方联合合交接小组组管理处要主主动与建设设单位施工工单位联系系，协商楼楼宇交接问问题，及时时将协商情情况汇报给给上级，并并在上级领领导下成立立验收小组组。则开发发、承建单单位和物业业管理企业业三方共同同组成联合合交接小组组，制订验验收方案统统一验收标标准，商定定交接注意意事项和交交接日期。（2）印制制验收项目目表格物业管理企企业对所接接受的建筑筑物、设备备设施要分分别列项印印制验收记记录表格。（3）全面面验收交接接验收时需有有开发、承承建单位和和物业管理理企业（包包括物业管管理处指派派人员）三三方共同参参加，逐项项进行验收收，填写记记录单，每每份验收记记录单上均均有三方人人员的

42、签名名，验收记记录单一式式三份，三三方各执一一份。对验验收合格的的项目，列列出清单，进进行交接，交交接双方在在清单上签签字；对不不合格的项项目，注明明存在的问问题，提交交地盘和施施工单位，限限期整改。整整改项目须须经复检。合合格后方可可接管验收收。物业管管理企业将将接管验收收清单原件件存档，同同时将清单单复印件交交物业管理理处保存。（4）接管管管理对于已接管管验收的项项目，物业业管理处从从接管理验验收签字起起，即组织织人力对建建筑物和物物业设备设设施进行保保护，防止止被盗和破破坏，同时时组织人员员对已接管管验收项目目进行清洁洁和环境整整理。（6） 搞好公关工工作由物业管理理处派专人人代业主联联

43、系电话安安装，液化化石油气开开户点火，确确定街区门门牌号码以以及通邮等等工作。 物业管理处处应于入住住前三个月月与电话公公司联系，确确定物业管管理处安装装电话和业业主入住后后申请电话话办法。 物业管理处处应于入住住前半个月月与液化石石油气公司司联系，输输住户使用用液化气开开户点火手手续。 于入住前1100天，从从物业管理理处主任任任命之日起起，即向辖辖区派出所所申请接管管理物业的的街区门牌牌号号码。 物业管理处处在接管理理物业的街街区门牌号号码确定后后，即办理理与当地邮邮局联系通通邮手续。（7） 代为业主安安装常规防防盗防火设设施物业管理处处从坚固美美观、价格格合理的原原则出发，为为每户业主主

44、配备市消消防局规定定型号的手手提灭火器器，并于入入住前安装装完毕。3、入住前前的工作（1）向业业主发入住住通知通过登报和和寄发通知知书的形式式，提前一一个月（至至少提前十十天）向业业主发出入入住通知。向向业主寄发发通知应包包括以下资资料： 入住通知书书； 楼须知； 入住手续； 入住收费表表。（2）规划划环境，统统一人、物物标识规划小区环环境，设置置必要的物物业管理设设施、标识识，所有员员工统一着着装。（3）小区区楼宇彻底底清洁逐栋、逐层层、逐户全全面彻底地地进行卫生生清理，并并注意保洁洁，其项目目和标准如如下： 单元房a大小房间间：玻璃擦擦净，地板板洁净，窗窗台、地脚脚线干净，灯灯具洁净。b客

45、厅：清清洁内容和和房间相同同，对讲干干净无尘。c洗手间：镜面光洁洁，台面洁洁净，浴缸缸干净，抽抽水马桶洁洁净无污物物痕迹，下下水道、地地漏通畅，地地面洁净无无积水。d厨房：壁壁橱干净，木木橱里外擦擦净，水管管及液化气气管擦拭无无灰，内阳阳台擦拖干干净，地漏漏通畅，地地面洁净无无积水。e阳台：墙墙面、在面面、玻璃擦擦净，护栏栏干净，地地漏盖水泥泥清除，排排水畅通。f木门：所所有木门的的门框、门门板擦净。 标准层走廊廊、后楼梯梯a四壁洁净净，地面光光洁。b防火门干干净，并按按要求紧闭闭。c后楼梯扶扶手、台阶阶干净无尘尘土。d门灯及一一切能附着着灰尘的附附属设施擦擦拭干净。e每层后楼楼梯消防通通道摆放两两个垃圾桶桶，分放生生活垃圾和和工业垃圾圾。（4）小区区