XXXX地产MBA教例十大变革之16756.docx

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1、2010地产MBA教例十大变革之：万科千亿之变http:/wwww.siina.ccom.ccn22010年年12月29日11:19东地产产20110地产MMBA教例例十大变变革【导语语】哈佛大大学教授卡卡尔 多伊伊奇有一句句名言：“当当今世界唯唯一最大的的力量是变变革的力量量”。在全球球经济一体体化进程中中，大到国国家经济、小小到公司企企业，都无无法把自己己置身于静静止不变的的经济状态态中。20110年，数数码市场，IIPAD元元年，一片片无比广阔阔的消费新新大陆(19.116,0.277,1.433%)被打打开；20110年，网网络生活，微微博元年，人人们竞相学学习并分享享新的表达达方式；

2、变则强强，静则弱弱。20110年，上上海房地产产行业感同同身受，也也有说不完完的故事。升升级年、低低碳年、豪豪宅年，由概念念到行动，一一场场变革革有声、有有色、有力力、有型。【十大大变革】1.万万科：千亿亿之变2.仁仁恒：恒变变力3.星星河湾：111分精彩彩4.龙龙湖：大象象起舞5.万万达：富与与善，快或或慢6.金金地：“天天天”向上上7.招招商：低调调先行8.嘉嘉华：攻与与守9.华华侨城：危危与机10.景瑞：领领跑长三角角20110地产MMBA教例例十大变革革万科：千亿之变变变革革综述1千亿亿，这个数数零能让人人数到眼花花的销售额额，在20010年还还没结束的的时候，被被万科突破破。万科最最

3、新公告显显示，截至至20100年12月1日，公司司累计实现现销售面积积830.7万平方方米，销售售金额10000.66亿元。这这意味着，万万科率先成成为全国第第一个年销销售额超千千亿的房地地产公司。这这个数字，是是一个让同同行眼红，让让外行震惊惊的数字，相相当于美国国四大住宅宅公司高峰峰时的总和和。仅仅在在上海一座座城市，第第四季度，万万科推盘量量即高达220万平方方米，全年年销售金额额预计将超超过90亿，接接近1000亿元。包包括虹桥板板块的万科科锦源和万万科尚源、宝宝山美兰湖湖板块琥珀珀系列产品品、浦东迪迪士尼板块块的清林径径项目以及及浦东的第第五园项目目，主题各各异，主打打市场也不不一，

4、万科科正在试图图延伸产品品线，重视视各种程度度的改善性性购房需求求。20008年，万万科在金融融危机以及及宏观调控控的双重作作用下，业业绩未能保保持持续增增长。罕见见的停滞令令万科迅速速调整，总总结经验教教训进行自自我变革：忘记土地地的升值，积积极合理定定价、坚持持做主流住住宅、资金金快速周转转。“20008年让让万科知道道回到原点点的重要性性，知道打打基础的重重要性，知知道了主流流市场的重重要性。”万科集团团总裁郁亮亮事后表示示。两年之之后，万科科一马当先先跨入千亿亿级，总结结经验依然然相当重要要。千亿之之上的征程程，万科将将面临更大大的挑战。政政府导向的的转变、宏宏观经济的的走势、行行业前

5、进的的方向，加加上万科自自身产品、运运营体系在在发展中的的局限，无无一不指向向了“变革”。如何以以更加开放放的心态、开开阔前瞻的的眼光来面面向变革调调整期，将将在很大程程度上影响响着这个目目前全球第第一大房地地产公司的的进步。“万科科的20000亿，可可能会是在在20144年。”郁亮说。因为是是“第一人”，所以千千亿房企在在过河时该该怎样安全全地摸到石石头，技巧巧只有万科科自己知道道。万科要要自己摸石石头过河。前前景预期无无限好，但但是战略的的抉择、未未来的方向向，万科需需要不断尝尝试和总结结。变论论“万科科将面临最最大的转型型。如果不不回归到以以消费者为为导向的设设计诉求，当当万科达到到销售

6、额33000亿亿元以后，就就是万科房房子被消费费者抛弃的的时刻。”万万科集团董董事长 王石“新政政策的推出出对市场产产生明显影影响，市场场就是一个个清晰的游游戏规则，每每个企业应应该在这个个变化面前前做相应的的调整适应应的举动和和改变，因因为规则的的改变都带带来一些机机会，谁适适应了，谁谁就是在未未来机会能能够胜出，谁谁不适应谁谁就会被淘淘汰。”万科集团团总裁 郁亮变革革背景近日，王王石公开表表示：“万科要是是追求利润润最大化，只只会葬送自自己，营收收到30000亿元的的时候，也也是消费者者抛弃你的的时候。我我们要回到到原点消费者诉诉求。这也也是万科遇遇到的最大大危机。”王石曾曾经不无得得意地

7、表示示，只需要要六秒钟就就能把万科科的业务、行行业地位、客客户口碑说说得一清二二楚：“中国城市市住宅开发发商，上市市蓝筹，物物业服务好好。”而在十几几年前，他他向人介绍绍万科，十十分钟也说说不完。在在王石看来来，这反映映了企业的的主营业务务和发展战战略是否清清晰。郁亮曾曾以谨慎、稳稳健描述万万科的企业业性格，刻刻画出了严严守财务纪纪律、重视视经营安全全的特点。然然而，作为为一家业绩绩目标在千千亿之上的的行业大鳄鳄，仅靠“简单规范范、谨慎稳稳健”是远远远不够的。万万科的影响响力，很大大程度上是是凭借它的的前瞻意识识以及在行行业发展中中所扮演的的先行者角角色。而今今，随着行行业发展与与进步，政政府

8、导向的的转变，宏宏观经济的的风向等等等，要想持持续保有行行业“一哥”的地位，万万科唯有突突破自我。变革革动机1.为为N个千亿准准备平台升升级。2.向向制造业学学习、转型型。动机一一 平台升级级在王石石看来，今今天的万科科还只是一一个青年，更更多的还是是要着眼未未来。公司司总裁郁亮亮也曾在多多个场合将将万科比作作一个“块头虽然然很大了，但但心智还需需要磨炼和和成熟”的年轻人人。当年，房房地产行业业在中国属属新兴行业业，万科在在中国没有有可借鉴的的对象，只只能借鉴研研究美国最最大房地产产企业帕尔尔迪的组织织管理模式式。经过多多年的快速速发展，今今日的万科科甚至已超超越了当年年的标杆对对象。万科科没

9、有经历历从小型企企业到中型型企业的过过渡阶段，而而是很快地地就成为了了一个大型型企业，这这为万科的的管理带来来了莫大的的挑战。如今，千千亿房企的的路，更没没有企业走走过，万科科一切都得得摸索。郁亮表表示：“千亿之后后，万科已已经没有了了可以全面面学习的标标杆，但是是可学习的的标杆更多多了，我们们可以全球球范围内找找优秀企业业的某一些些方面作为为我们标杆杆学习。”千亿之后后，万科要要思考N个千亿的的平台问题题，管理层层怎么搭建建，员工怎怎么培训等等等。郁亮亮认为，支支持万科成成长到今天天，决定万万科未来的的，是人的的因素，人人才是支撑撑万科未来来不断上升升台阶的最最重要因素素。动机二二 战略转型

10、型王石表表示，未来来10年，万万科面临着着两个转型型，一个是是从传统的的营销向技技术科研转转型，二是是从建房卖卖房向服务务型转型。郁亮把把两个转型型说得更加加简单易懂懂，房地产产业要向制制造业学习习。他表示示，万科正正在向制造造业转型，制制造业体现现了我们技技术进步、管管理上的创创新，也包包括服务体体制的完善善。20008年开始始，房地产产行业过去去的盈利模模式迫切需需要转型，依依靠高负债债周转、依依赖土地自自然增值获获利、依托托通货膨胀胀预期提升升销售额，这这些办法已已行不通。郁郁亮认为，房房地产业将将变成一个个利润平均均化的行业业，就像制制造业一样样，未来的的盈利将不不是那么容容易。此外，

11、随随着纯住宅宅用地可开开发面积的的日益稀有有，进军商商业地产领领域成为万万科势在必必行的战略略之一。在在坚持主要要开发住宅宅产品的前前提下，将将20%的开开发量划为为持有型商商业物业。“万科现在不排斥做商业，但是万科做商业或者非住宅的部分，那是为了做好住宅而做商业，而不是为了商业而做商业。”郁亮解释道。变革革工程一，22049万万科馆，用用故事讲述述“尊重”20110年上海海世博会，万万科作为唯唯一进入世世博园区的的房地产商商，将万科科馆命名为为“20449”，20499年既可意意味着一个个人的未来来，也可意意味着一个个城市、一一个国家甚甚至整个地地球的未来来。还可以以象征通往往未来的一一段旅

12、程，其其中蕴含着着无限可能能。七座麦麦秸秆让全全世界前来来参观的老老幼妇孺印印象深刻。万万科企业馆馆的主题是是“尊重的可可能”，希望通通过这一主主题来传递递万科对美美好未来的的祈愿。在在这一组震震撼人心的的建筑中，万万科26年的道道路，对未未来的一种种态，显露露无遗。科科技化建筑筑导出万科科所处房地地产行业未未来的发展展方向住宅产业业化的探讨讨、摸索和和实践。20449作为世世博会中房房地产企业业独立建设设的场馆，展展现了万科科作为中国国地产一哥哥的泱泱风风范，也成成为万科企企业史中的的一座骄人人里程碑。二，商商业地产加加速跑近日，万万科以底价价29.663亿元人人民币竞投投得深圳盐盐田沙头角

13、角中心区66幅地块，包包括4块商业服服务业用地地和两块地地下空间，总总占地约113.733万平方米米，总建筑筑面积约334.533万平方米米，并规划划为10万平方方米的写字字楼、100万平方米米的商务公公寓、8万多平方方米的商业业楼，5.5万平方方米的酒店店及1万平方米米的艺术中中心。中国的的城市化已已经发展到到了一个新新阶段，土土地供应的的结构在发发生变化，一一二线城市市纯住宅用用地的供应应已经越来来越少了，非非住宅用地地的比例却却在持续增增加，占到到了30%以上。去去年年底，郁郁亮明确表表示，20010年万万科将进军军商业地产产，万科除除80%的开开发项目为为住宅产品品外，其余余20%将开

14、开发持有型型商业物业业。由此吹吹响了万科科商业地产产之路的号号角。一声令令下，万科科20100年商业地地块的投入入据不完全全统计已超超过2000亿元，布布局区域不不仅有北沪沪深，还包包括西安、东东莞等地，2010年万科对商业地产的投资密集度堪称史无前例。万科在在住宅开发发领域无疑疑坐稳“一哥”地位，但但在商业地地产领域，显显然是个“新手”。郁亮预预计，在未未来三年内内万科将建建成2200万平方米米的住宅商商业配套。按按照目前万万科商业地地产布局，所所在的城市市包括一线线北沪深，二二线杭州、天天津、珠海海、重庆等等地，其中中上海商业业地产面积积就占据了了万科集团团商业面积积的五分之之一，可见见上

15、海是万万科商业地地产项目运运作的重点点站。而今年年8月，万科科集团执行行副总裁，上上海区域第第一负责人人刘爱明曾曾在公开场场合表示，到到目前为止止，万科的的商业地产产土地储备备已有3000万平方方米，其中中上海约占占60万平方方米。刘爱爱明称，今今年年底，除除了其上海海6万平方米米的写字楼楼项目将上上市外，万万科还将在在全国开工工15万平方方米的地铁铁上盖商业业物业。事事实证明，万万科在商业业地产的动动作远远超超越“小打小闹闹”程度，万万科正在以以令人咋舌舌的速度进进入这一领领域，并且且尽力做到到悄无声息息。三，倡倡导同业合合作千亿销销售业绩的的背后，是是万科以领领军者的心心态选择了了合作开发

16、发模式，这这不仅让参参与合作的的其他地产产商和投资资方感到同同分一杯羹羹的欣慰，更更让万科能能以整合资资源、低成成本、分散散风险、减减少金融依依赖的方式式实现扩张张。20110年万科科75%的销销售收入来来自合作项项目。万科科现在更加加强调社会会资源的整整合，强调调行业合作作，“以做第一一的心态去去消灭其他他企业，迟迟早也会被被消灭掉。”王石说。万科最最新公告披披露了近期期新增的77个项目，分分别位于深深圳、广州州、南京、北北京、天津津和沈阳。有有记者观察察到，这77个项目中中，除了广广州、南京京和沈阳的的项目外，其其余4个项目万万科都只拥拥有49%50%的权益，而而今年在上上海，万科科与招商

17、以以17亿元高高价联合拿拿下上海广广富林2-4号地块块，两大开开发商的联联手，引人人关注。这这也从另一一个方面证证明了合作作开发已成成为万科实实现扩张的的主要途径径。王石表表示，万科科正通过项项目合作缓缓解资本方方面的需求求。今年合合作开发的的项目占总总量的比例例已超过440%，预预计后年的的合作率将将达到800-85%。他还称称，随着调调控深入，预预计明年将将会有一些些并购机会会，万科将将积极谋取取，以扩大大土地储备备。四，上上海产品全全线“小清新”万科为为未来的行行业变化做做好了技术术储备，目目前万科正正在推动一一项颠覆性性的创新，万万科在数年年前就提出出了住宅产产业化的战战略。王石石称，

18、万科科目前的住住宅产业化化率已达到到15%，明明年准备达达到30%，到20114年可能能全部实现现产业化生生产。王石石坚信住宅宅产业化的的春天就要要到来。在万科科住宅产业业化重镇上上海，今年年，万科提提出的口号号是“让理想生生活多一点点”，上海万万科项目全全面进化。万万科第五园园、琥珀系系、尚源、锦锦源、清林林径五盘联联动，以不不同的设计计风格、相相同的高端端品质满足足不同市场场层次的需需求。第五园园位于浦东东曹路商圈圈，是一个个占地面积积为10万方的的大型纯别别墅社区，共共规划有3300席现现代中式庭庭院别墅，以以中国古典典文化韵脚脚与现代建建筑结构的的交融脱颖颖而出。项项目于一经经面世，立

19、立刻引来业业界满堂喝喝彩。两次次推盘均实实现开盘即即售罄。持持续蝉联上上海别墅销销售榜前列列，更是吸吸引近千组组各地开发发商前来参参观。舆论论普遍认为为，万科第第五园，不不仅仅是一一个简单的的地产项目目，而是中中式建筑、文文化复兴的的代表。体体现着中国国建筑(3.522,0.011,0.288%)久违的自自信与骄傲傲，展现了了中国文化化的博大与与包容。而位于于宝山美兰兰湖的琥珀珀系，更是是打造3GG住宅顶级级作品，稀稀缺的优质质自然环境境，独具风风韵的法式式庄园洋房房和英伦公公寓、联排排组合，为为北上海优优居家庭提提供了多种种产品选择择，从首次次公开至今今，一直是是北上海最最受关注的的住宅项目

20、目之一。此外，今今年继续推推出的翡翠翠别墅，在在千万量级级产品上，一一显万科功功力。其他他如尚源、锦锦源、清林林径众多全全新项目的的亮相，让让万科的产产品形象、服服务升级都都掀起新一一轮的高潮潮。东地地产四问1.万万科的快速速周转，使使产品流水水线式产出出，万科是是如何调整整发展策略略？万科规规模和资金金的增长，靠靠的是快速速周转策略略和战略纵纵深策略，以以快速开发发为主要的的经营策略略，通过提提高周转率率来提升净净资产收益益率，通过过时间和空空间来减少少波动性，郁郁亮也指出出，合作开开发是万科科非常重要要的策略。2.万万科今后的的转型方向向？向制造造业转型这这是万科的的未来发展展方向。制制造

21、业体现现在技术进进步、管理理上的创新新，包括服服务体系完完善。综合合制造业的的长处，有有几个点，第第一，产品品质量做得得好；第二二，性价比比在不断提提高；第三三，服务体体系越来越越好。郁亮亮指出，如如果房地产产行业能够够跟制造业业学习，向向制造业靠靠拢，房地地产行业就就会有巨大大的前景，所所以万科提提倡跟制造造业学起。3.帕帕尔迪曾一一直是万科科的偶像。2010年万科却说要改向汇丰看齐，最想学汇丰什么？汇丰银银行是未来来万科学习习的目标之之一。汇丰丰的内部管管理驱动其其成为优秀秀的银行。房房地产行业业无论是国国有还是民民间资本占占比大，未未来融资能能力和竞争争力都是关关键，因为为房地产企企业自

22、身的的财富积累累都不足以以支持这个个行业的发发展，而房房地产行业业的资金密密集型的特特点越来越越明显。4.在在上海，过过去两年内内，精装豪豪宅如星河河湾，绿色色科技如朗朗诗等新生生代优秀地地产商层出出不穷，万万科有没有有自己想突突出的方面面？万科22010年年对自己的的产品有新新的理解，首首先，追求求舒适生活活与承担社社会责任并并举。对于于产品品质质提出持续续改进，不不遗余力、不不追求表面面及片面奢奢华。比如如，万科绿绿色住宅领领域琥珀系系在今年推推出90平米、1115平米3G公寓，就就成为今年年公寓产品品亮点。并并在全年销销售上得到到客户一直直认同；城城花新园，在在万科经典典生态环保保基础上

23、再再次突破，成成为上海首首批绿色33星住宅。其其次，对于于改善性市市场，万科科浦东第五五园项目，用用现代风格格演绎骨子子里的中国国，令市场场持续惊艳艳，并蝉联联别墅榜销销售前列；翡翠别墅墅也塑造了了沪上城市市独栋别墅墅标杆；22011年年，上海万万科更有一一批新项目目推出市场场。其中，据据设计业界界人士介绍绍，位于浦浦东三林“五街坊”地块项目目，万科诚诚邀数名国国际建筑大大师担当设设计，将以以颠覆性产产品，刷新新上海市场场对于千万万级豪宅的的印象。变革革应用性探探索万科视视野也许很很多人心中中勾勒出对对万科的第第一印象：一家业务务简单、专专业化强、目目标明确的的公司。然然而，业务务专一并不不意

24、味着经经营一成不不变，战略略明确也并并不意味着着发展思路路单一。实则不不然，万科科是个榜样样，万科之之所以先进进，首先是是有一套正正确的价值值观。谈到万万科的制胜胜之道，郁郁亮介绍道道：首先，万万科一直重重视“首住首改改”(即首套套置业和首首次改善型型)需求，坚坚持做主流流住宅；其次，万万科强调资资金的快速速周转，快快速开发、快快速销售是是万科经营营策略最显显著的特征征；另外，万万科对于旗旗下地方公公司考察的的一个重要要指标不是是毛利率，而而是周转率率。按照万万科内部的的指导线，新新推盘项目目当月销售售率达到660%才是是比较理想想的销售速速度。万科最最值得行业业其他企业业借鉴、学学习之处在在

25、于其前瞻瞻性视野。住宅产产业化、绿绿色环保、合合作开发等等等，万科科都走在同同行的前列列，当之无无愧是行业业的“先行者”。王石近近日表示，对对于住建部部公布的建建10000万套廉租租房+公租房指指标，万科科将积极介介入，预计计20111年开工超超过2000万平方米米。但即使使是廉租房房，万科依依然要有自自己的标准准：1、精装；2、产业化化；3、万科物物业管理。此外，王王石估计三三年后万科科将具备出出击海外市市场的实力力，届时会会考虑俄罗罗斯、印度度、巴西、南南非等市场场。王石的的视野很广广，万科的的视野理应应更广更深深。变革革启示英国 & 万科科：帝国朝朝阳自从蒸蒸汽机出现现把人类带带入现代文

26、文明，英国国就一直是是全球经济济强国中的的翘楚。直直至今日，英英国仍旧雄雄踞全球第第四大贸易易国。但如果果你认为一一个老牌发发达资本主主义国家其其对应的标标签还有暮暮气沉沉、因因循守旧，那那就走入了了偏见误区区。挟全球球最强经济济体之气势势，英国现现在已是全全球创新设设计领域内内的领先国国家，世界界上最知名名的设计学学府。创意意产业使英英国从世界界制造工厂厂转型为世世界创意中中心，伦敦敦也由此成成为世界的的设计中心心。还记得得世博会中中的英国馆馆蒲公英英吗？千万万颗种子被被藏入6万根发光光的亚克力力管中，扎扎成一束像像蒲公英毛毛球一般的的建筑，奇奇幻、大胆胆。种子代代表着生命命的力量与与未来的

27、希希望。同在在世博园建建有展馆的的万科，则则以七座麦麦秸秆搭建建的建筑，展展示万科对对于地球，对对于人类未未来命运的的思考。一切与与万科何其其相似。在上世世纪90年代涉涉足房地产产开发之时时，万科与与中国房地地产业同时时腾飞。十十余年过去去了，万科科仍旧站在在中国地产产一哥队列列，在企业业规模以及及产品研发发能力上，综综合表现强强劲。刚刚刚跨入销售售额千亿元元门槛的万万科，并没没有在豪门门之内高枕枕无忧，王王石在中国国企业领袖袖年会中公公开声称：尽管销售售额过千亿亿，但万科科将面临最最大的转型型。虽然经经过了266年万科的的建筑从规规划、品牌牌、影响力力、设计理理念上都有有所提高，但但万科在设

28、设计诉求上上大大地退退步了，从从以消费者者为导向变变为以利润润规模为导导向。他认认为，如果果不回归以以消费者为为导向的设设计诉求，当当万科达到到销售额33000亿亿元以后，就就是万科房房子被消费费者抛弃的的时刻。并非危危言耸听，身身处高处之之人，对冷冷暖变化尤尤其敏感。英英国近期政政坛红人米米利班德利利在就职演演说中也曾曾高呼“工党必须须变革”，在阴沉沉而保守的的伦敦天空空下，变革革却是无处处不在的力力量。另外值值得一提的的，是万科科刚刚竖立立的新企业业偶像：汇汇丰银行，其其母公司总总部，也恰恰在英国伦伦敦。走过的的路越长，越越明白直线线之外将有有无数意外外的曲折，保保持一颗时时刻应对变变化的

29、雄心心，必须的的。专家家述评如果王王石不把客客户利益、股股东利益放放最前面，把把个人利益益放到最前前面，他不不会关心这这些事情。因因为王石总总在想钱以以外的事情情，钱前面面的事情，导导致万科在在每次调控控中都走在在了市场的的前面。万万通集团董董事长 冯仑万科打打破了房地地产公司增增长靠股权权融资的潜潜规则。它它的快速增增长得益于于公司快速速开发的高高周转策略略，一、二二、三线城城市均衡投投资的区域域布局策略略和以精装装修和小户户型为主的的产品策略略。在调控控的影响下下，地产行行业将从完完全竞争逐逐渐演进到到寡头竞争争，万科必必将是最大大的受益者者。国国泰君安报报告万科转转变商业模模式的真正正原

30、因，是是考虑如何何具备持续续的低成本本融资和低低成本拿地地的能力，而而万科商业业模式受制制于两个因因素，一是是成本较合合理的土地地储备，二二是融资。可可以判断的的是，拿地地并非万科科强项。所所幸，万科科具备比较较完备强大大的融资能能力，使其其商业模式式能高效运运行。长长江证劵分分析师 苏雪晶效果果评估“4月月宏观调控控之前，万万科在全国国房地产市市场所占的的份额为33.9%，而而截至调控控后的111月，万科科的市场份份额已经迅迅速提高到到5.7%。”郁亮不无无骄傲地表表示，比起起千亿业绩绩，显然他他更看重这这个数据。地产行行业急剧革革新的时代代，要持续续保持“领跑者”的姿态，显显然并非易易事，

31、而在在万科近几几年交出的的答卷里，明明显可以看看到战略清清晰、方向向明确的前前进步伐。万万科以成绩绩证明了自自己的实力力和努力，用用产品和理理念征服了了市场和大大众，践行行着作为行行业“领跑者”应有的自自我进步与与表率作用用。数据据解读王石在在最近的一一场论坛上上表示，万万科以往220年的复复合增长率率都在355%以上。预预计未来44年，按200%复合增增长率推算算，到20014年万万科的营业业收入恰好好超过20000亿元元，如果按按25%计算算就是24400亿元元。而在未未来10年，即即延长到22020年年，假定复复合增长率率从25%降到10%，万科的的销售额将将超30000亿元。毋庸置置疑

32、，这样样的销售额额不仅将进进一步夯实实万科行业业销售冠军军的地位，更更是万科在在用实际数数据向市场场证明，不不论市场条条件如何，万万科总有其其制胜之道道、以保有有行业领跑跑者地位。东地地产手记王石转转身万科突突破千亿销销售大关之之后，创始始人王石决决定淡出决决策层，游游学国外。走过许许多许多的的路，爬过过许多许多多的山，看看过不同地地方的云。王王石这一生生，值了。对于万万科，王石石居功至伟伟。他的敏敏感与宏观观，帮万科科渡过了太太多的难关关，让万科科走上了以以产业化住住宅为目标标，绿色环环保、可持持续发展为为基础的道道路，令万万科一直以以行业先行行者的姿态态领航。王石之之后，郁亮亮的态度与与大

33、计变得得愈发令人人关注。郁郁亮谈到：“上千亿之之后，你要要怎样定位位经营模式式？公司越越大，受行行业波动的的影响越大大。”时代在在前进，行行业在发展展，人到中中年的万科科，照见镜镜子中自己己庞大的身身躯，却痛痛苦地意识识到：魁梧梧虽好，但但也需要变变革。为此，万万科走上了了一条和大大多数房地地产公司不不一样的道道路。有两两样东西万万科从不领领跑：一是是土地储备备，只排第第十名左右右；还有一一样是利润润总额，这这是因为万万科的发展展模式和别别人不同。从20000年起起，王石就就已有意退退居幕后。10年过去了，这架庞大的战车仍隆隆向前，而王石又多征服了许多座高山。事业，游历与学问，一个都没落下。已

34、年届60的王石，言谈间似乎也不可避免地流露出对于老去的无奈与思考，选择游学，或许是时候整理自己的人生了。王石的的身影渐渐渐远去，南南方的媒体体以“一个时代代也随之远远去”这样高规规格的文字字礼赞其功功绩。而对对于万科，还还有2千亿元，33千亿元的的高山，需需要一步步步去征服。会会有那么一一天吗？如如同摩根士士丹利总部部的长廊内内，从创始始人到历任任高管的油油画挂满一一路。万科科的长廊会会不会有那那么长？仁恒：恒变变力http:/wwww.siina.ccom.ccn22010年年12月29日11:19东地产产20110上海地地产MBAA教例十大变革革仁恒：恒变力变革革综述三年前前，上海仁仁恒高

35、调拿拿下新江湾湾地块，同同行做壁上上观，“弹丸之地地，仁恒能能做出什么么产品”？三年后后，上海仁仁恒掷地有有声，揭开开新江湾项项目仁恒怡怡庭的面纱纱，以精装装修类别墅墅征服市场场。市场给给出的反馈馈是，上海海限购令出出台后的第第三天，也也就是100月10日，仁仁恒怡庭开开盘日，当当天当场售售出1400余套，去去化八成。短短三三年时间，上上海仁恒在在“破”、“立”之间变革革前行。破破传统、立立新规，上上海仁恒打打破的不止止是自身谙谙熟的流程程，同时也也打破同行行对别墅风风格固有的的建造思路路。17年年来，新加加坡背景的的上海仁恒恒一以贯之之，在住宅宅领域践行行着营造高高品质、精精装修、国国际化社

36、区区的理念和和信条，成成就国际化化社区营造造的标杆地地位。此番变变革，上海海仁恒又跨跨出了新的的一步。用用上海仁恒恒副总经理理姚伟示的的话说，“仁恒怡庭庭的创新和和豪华品质质开创了上上海高端市市场的品质质时代。”由精装公公寓向精装装叠加别墅墅开拓，这这是上海仁仁恒20110年的变变革之一，仁仁恒怡庭显显然是第一一个吃螃蟹蟹的。好在一一切都相当当顺利，这这与上海仁仁恒本土化化运营密不不可分。“水土不服服、远征必必惫”，这历来来是兵家大大忌。为进军军精装修类类别墅市场场，上海仁仁恒在浦东东三甲港首首创沪上别别墅实验基基地。上海海春秋短、冬冬夏长，上上海地处东东海口拿上海的的变化作演演练，上海海仁恒

37、斥资资上千万，秘秘密建造实实验基地，针针对仁恒怡怡庭每一方方面进行长长达2年，多达达100多项项的试验，最最终创建叠叠加别墅管管理流程。选择了了向精装类类别墅进军军，创建类类别墅管理理流程，上上海仁恒将将产品的优优质性扩大大到更广产产品面上，也也将让业主主享受到胜胜于别墅的的居住体验验，无怪乎乎仁恒业主主一直追随随仁恒而行行“得人人心者得天天下”，姚伟示示说。变论论“我希希望百年之之后，社会会上还能够够听到一个个企业叫仁仁恒，而且且做得很不不错。”仁仁恒置地集集团主席 钟声坚坚变革革背景中国财财富人群几几何式上涨涨，20110年胡润润百富榜“110亿富豪豪”已达到13363人，“百亿富豪豪”9

38、7人；10年前“100亿富豪”仅24人，“百亿富豪豪”仅1人。年轻富富豪在不断断进入百富富榜单，229岁的姚姚明携100亿身家跻跻身百富榜榜，此时中中国千万富富豪的平均均年龄仅为为39岁，亿亿万富豪的的平均年龄龄为43岁。为富豪豪造房子，为为不断新晋晋的年轻富富豪造房子子，这是一一门好生意意，也是一一门难差事事。开发商商们使出十十八般武艺艺，去研究究富豪买房房兴奋点。有高价价拿地，只只为获取稀稀缺地块；有另辟蹊蹊径，专研研产品特质质；也有营营造社区文文化，用社社交笼络大大批富豪究竟怎怎样的房子子才是财富富新贵们的的落脚点呢呢？变革革动机1.做做精装修公公寓还不够够，上海仁仁恒要做品品质引领者者

39、。2.从从公寓到叠叠加别墅，上上海仁恒改改变不止一一两点。动机一一 品质时代代20110年楼市市被誉为“史上最严严厉调控年年”，成交受受挫，零成成交楼盘见见诸报端。地地产行业无无可作为？事实是是，在政策策调控年，仍仍有楼盘热热销。究其其原因，品品质的好坏坏成为购房房者选择的的关键。不难发发现，20010年已已有不少开开发商在调调整开发模模式。部分分处于中端端的企业开开始走向高高端化，部部分大规模模企业进军军商业地产产，部分高高端品牌企企业在走高高品质产品品系路线。品质时时代已经到到来，财富富新贵要求求与日俱增增。上海仁仁恒由此受受益，177年来只做做精装修的的上海仁恒恒掌握主动动。操盘者者姚伟

40、示对对品质两字字体会颇深深：“20010年，我我们以仁恒恒怡庭的创创新和豪华华品质开创创了上海高高端市场的的品质时代代，在理念念和产品品品质上做到到了双重领领先。”20111年，上上海仁恒还还在前行，其其位于森兰兰国际社区区的仁恒森森兰雅苑，在在仁恒怡庭庭的基础上上，又将以以别墅级国国际化社区区的品质，引引导国际化化社区生活活的全面提提高。动机二二 产品升级级也许不不能仅靠单单一优势去去吸引财富富新贵来买买房。上海仁仁恒想要做做到全能型型，于是这这一幕就始始于20007年。3年前，上上海仁恒高高价拿下上上海最大湿湿地聚集区区新江湾地地块；2年时间内内，上海仁仁恒秘密实实验上百次次，投资上上千万

41、，“定制”仁恒怡庭庭。17年年来专注公公寓精装的的仁恒，从从仁恒公寓寓、仁恒滨滨江园、仁仁恒河滨花花园到仁恒恒滨城，公公寓住宅受受到了市场场及业主的的一致认可可。上海仁仁恒的“流程管理理”，从选材材、施工、工工程设计，到到后期的销销售、物业业管理，每每一个环节节都一丝不不苟，精益益求精。新新江湾城仁仁恒怡庭的的出现，在在上海仁恒恒一直以来来引以为傲傲的公寓流流程管理模模式基础上上，又摸索索出这一套套全新的叠叠加别墅流流程模型。上海仁仁恒，想要要突破，需需要新的推推动力。上上海仁恒，正正在思变。变革革工程一，进进军精装修修叠加别墅墅市场简单粗粗暴的开发发模式，在在20100年受尽坎坎坷，与其其说

42、这一年年是政策最最为密集出出台的一年年，不如说说这一年的的开发商优优胜劣汰最最为明显。品质当当道，即便便是市场不不好，也能能受到拥戴戴。得益于于17年来对对品质锲而而不舍的专专注，上海海仁恒是受受益者。姚伟示示不惮于显显露自己对对政策的解解读：“政府的楼楼市调控只只是顺应和和帮助市场场发展的催催化剂，而而整个市场场今后的发发展趋势是是一种回归归。”在他看来来，未来的的趋势是，市市场回归理理性，产品品回归居住住属性，消消费者回归归对居住舒舒适度的追追求。三重回回归之下，正正是开发商商展开竞争争的着力点点。“对于房地地产企业来来说，关注注的重点不不在于政府府的调控，而而在于能否否把握市场场未来的发

43、发展趋势。”姚伟示认为上海仁恒选择进军精装修叠加别墅市场，所基于的正是对居住舒适度的考量，更是引领居住改革潮流的良机。新江湾湾地块正是是上海仁恒恒选中的缘缘由，此处处占地面积积约5.442万平方方米，容积积率为1.2，并不不允许上海海仁恒继续续按部就班班地打造国国际大型精精装公寓，如如果墨守成成规，那结结果也会流流于平常的的“花园洋房房”、“联排别墅墅”。上海仁仁恒在迫使使自己做出出改变，不不满足于别别墅，而是是超越别墅墅，对新江江湾地块未未来业主，上上海仁恒决决定找到他他们的居住住本源，定定制“仁恒怡庭庭”计划应运运而生。这样的的规划并不不是没有道道理，可以以看到的是是，新江湾湾本身所拥拥有

44、的高规规格配套，生生态宜居、上上海最大湿湿地、国际际游艇码头头、高校环环绕仁恒怡怡庭所具备备的先天优优势也注定定该项目不不可能是一一个平庸之之作。不仅是是进军叠加加别墅市场场，上海仁仁恒要做的的更多，要要做精装修修叠加别墅墅。值得注注意的是，在在上海仁恒恒17年历史史上，历代代作品始终终坚持以精精装修亮相相，从仁恒恒滨江园、仁仁恒河滨花花园到仁恒恒河滨城，仁仁恒的前三三代公寓住住宅均以精精装修亮相相，受到了了市场及业业主的一致致认可。即即便是仁恒恒第一代的的仁恒滨江江园、第二二代的仁恒恒河滨花园园，时至今今日，仍未未过时。此番携携仁恒怡庭庭进军精装装修叠加别别墅市场，该该项目同时时也是上海海仁

45、恒第四四代产品的的开山之作作。未来，上上海仁恒森森兰雅苑明明年将推出出升级版精精装修叠加加别墅产品品，丰富第第四代产品品的同时，也也将进一步步奠定上海海仁恒引领领品质住宅宅的优势。二，创创建新型流流程管理流程决决定绩效。在竞争争激烈的房房地产市场场，畅通高高效的流程程化管理预预示着企业业在拿地、开开发、营销销、物业管管理上是否否拥有一流流的应变能能力。在上海海仁恒177年开发历历史中，仁仁恒形成一一套成熟完完善的流程程管理，然然而，作为为第四代产产品开山之之作的仁恒恒怡庭，再再加上定位位于精装修修类别墅，这这注定需要要上海仁恒恒付出更多多的心血，才才能使其不不致未开先先败。上海仁仁恒决定从从头

46、开始，尽尽管仁恒怡怡庭总户数数仅有2669套，但但上海仁恒恒在浦东三三甲港特别别建立了一一个“别墅实验验基地”，这是迄迄今为止上上海第一家家“别墅实验验基地”。仅选材材这一关，仁仁恒就花了了很长时间间反复实验验。在“别墅实验验基地”内，2年多的时时间里，针针对仁恒怡怡庭的建筑筑、环保技技术、高档档进口设备备、精装修修等方面进进行多达1100 多多项的试验验。最终，3年多之后，当仁恒怡庭揭开面纱，我们看到仁恒怡庭材质绝大部分是从国外进口，姚伟示更是透露，不少品质达不到设计标准的材质往往反复退回国外再重新进口。户型也也得重新研研发，作为为仁恒首个个第四代产产品，仁恒恒怡庭不惜惜成本，首首创了叠墅墅

47、私家泳池池、私家电电梯、私家家地下储物物库等诸多多全新理念念。不仅是是底层，连连空中和顶顶层的叠墅墅也可以同同时拥有单单独的私家家电梯和地地面入户私私家花园，同同时拥有超超大尺度的的空中露台台，与双大大堂。与私密密空间相呼呼应的是，造造价不菲的的双重地下下车库，将将地面空间间尽可能多多地留给景景观，通过过下沉式会会所、社区区围墙、屋屋顶花园等等不同空间间平面间的的交错，最最大程度提提供花园景景观，营造造独特的花花园景观风风格。仁恒恒怡庭还不不惜斥巨资资建造了近近40000平方米的的超大下沉沉式中央花花园景观会会所。检验选选材、施工工到研发的的效果，仁仁恒怡庭通通过一天销销售八成的的成绩在证证明自己。而而