物业管理公司装修管理案例分析162151.docx

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1、物业管理公司装修管理案例分析 【案案例】某小小区建成后后集中入伙伙，业主的的装修全面面铺开，物物业管理公公司装修协协调和管理理的工作量量很大，但但物业管理理公司并没没有放松装装修管理，而而是把工作作做在实处处。 有有些业主在在申请装修修时，提出出要拆除房房间连接阳阳台的一小小段墙体，以以增加室内内的使用面面积。管理理处当即告告知不可以以拆除，并并将国家和和当地政府府的装修管管理规定中中的有关内内容及拆除除后的危害害性向业主主说明。但但在装修巡巡查时，管管理处发现现业主依然然我行我素素，并有个个别业主在在装修申请请时隐瞒不不报，针对对此事，管管理处特意意请公司主主管工程技技术工作的的工程师前前来

2、实地查查看。第二二天，工程程师发函至至管理处，证证实小区阳阳台为悬挑挑阳台，其其窗下的墙墙起结构作作用，拆除除会造成危危险。接到到函后，管管理处马上上对违规装装修的五户户业主下发发整改通知知。在接到到通知后，业业主纷纷找找到管理处处，一再声声明此处墙墙体不是承承重墙拆除除没问题，不不会影响结结构，并表表示愿意写写保证书，保保证出了问问题与管理理处无关，一一切由业主主负责。有有的指责管管理处在他他们进行装装修申请时时没有说明明不可以拆拆，没有出出示有关文文件，责任任在管理处处。对于业主提提出的问题题，管理处处一一进行行了解释和和答复首先先说明此墙墙体虽然不不是承重墙墙，但对阳阳台起着配配重作用，

3、拆拆除会造成成严重后果果，这个后后果不是一一份保证书书就可以解解决的，出出了事故谁谁也承担不不起。其次次，在办理理装修手续续时管理处处已一再说说明要将装装修内容如如实申报，现现在出现这这个结果不不是管理处处的责任，是是由于当初初业主申报报时隐瞒造造成的。经过管理处处反复做工工作，晓之之以理，动动之以情，最最后终于说说服各装修修业主同意意将墙体恢恢复。管理理处及时跟跟踪、督促促，认真按按照原来的的墙体标准准进行检查查。 【案案例分析】本本案例为物物业管理公公司如何加加强装修管管理的案例例。 房房屋装修管管理是物业业管理的重重要内容之之一。为保保证物业的的完好和安安全，保持持物业管理理区域的整整洁

4、美观，维维护全体业业主的合法法权益，物物业管理企企业应努力力做好对物物业装修的的管理。 业业主和使用用人在入伙伙后有权对对自己所购购或所租物物业进行装装修，但装装修必须符符合国家有有关法规和和物业管理理企业制定定的装修管管理规定，同同时应按一一定的程序序进行。 房房屋室内装装修超过设设计标准或或者规范增增加楼面荷荷载的，应应当经原设设计单位或或者具有相相应资质等等级的设计计单位提出出设计方案案。改动卫卫生间、厨厨房间防水水层的，应应当按照防防水标准制制定施工方方案，并做做闭水试验验。 承承担装修工工程的施工工企业必须须按照工程程建设强制制性标准和和其他技术术标准施工工，遵守施施工安全操操作规程

5、，按按照规定采采取必要的安安全防护和和消防措施施，不得擅擅自动用明明火和进行行焊接作业业，保证作作业人员和和周围住房房及财产的的安全，不不得侵占公公共空间损损害公共部部位和设施施。 物物业管理公公司加强装装修管理，应应主要抓好好以下几个个方面的工作作：1)要制定定合法合理理的装修管管理规定 要根据据国家的地地方的法律律、法规、规规定，并结结合所管物物业的具体情情况，制定定合法合理理的装修管管理规定。以以下是某小小区制自修修管理规定定样本。 小区装装修管理规规定 为指导导业主住住户的装修修工作，规规范装修行行为，保证证物业的完完好和安全全，维护全全体业主的的合法权益益，特制定定本规定。 一、装装

6、修申报与与开工 1业业主住户户(装修人人，下同)的室内装装修，须于于装修施工工队伍入日日向物业管管理处书面面申请，填填写“装修修申请表”，并并提交装修修方案。非非业主住户进进行房屋室室内装修，应应当取得业业主的书面面同意。 2装装修人的室室内装修，应应聘请具有有一定资质质的专业队队伍进行施施工 3需改改动消防设设施的必须须报消防部部门审批。 4装装修施工队队伍进场前前，要将施施工人员名名单、负责责人及联系系方式管理理处。施工工人员办理理临时出入入证，凭临临时出人证证出入。5装修人人的室内装装修经物业业管理处审审批同意后后方可施工工。 二、装修修施工要求求 11不得改改变或损坏坏原有房屋屋的结构

7、、外外观和公共共设施，不不得改变配配套设施的的使用功能能。 2不不得改变进进户门窗设设计。 33小区严严禁对阳台台进行封闭闭，严禁在在屋顶平台台上搭设违违建。4大件装装修工具及及装修材料料不得进入入电梯，从从楼梯上下下。容易跑跑冒滴漏的的装修材料料和垃圾进进人电梯前前必须包装装好。使用用电梯运送送装修材料料和垃圾的的时间为上上午9：000111：O0、下下午14：00116：O00、晚上119：00021：O0。 5装修施施工不得影影响他人的的正常工作作和生活。不不得擅自关关闭和他人人共同使用用的水电总总开关。发发出噪声的的装修施工工机械在晚晚上21：00早上上7：000和中午112：0014

8、4：O0禁禁止使用。 66装修施施工工期原原则上不得得超过900天，如因因特殊情况况需要延长长工期的，装装修人要向向物业管理理处申报。 三、装装修施工管管理 1装装修要严格格按批准后后的装修方方案实施，并并自觉接受受物业管理理处的检查查和监督。 22装修要要注意人身身安全和防防火安全，加加强易燃易易爆物品的的管理，施施工现场严严禁吸烟。施施工如需用用动火(电电焊、氧焊焊)要向物物业管理处处提出申请请，并采取取有效的防防范措施。 33装修材材料堆放必必须听从管管理处统一一安排(砂砂、水泥必必须袋装存存放)。不不得乱堆乱乱放、不得得占用楼梯梯、过道。 44装修垃垃圾必须袋袋装堆放于于管理处指指定的

9、位置置。严禁从从楼上抛弃弃垃圾和任任何物品。5装修施施工用电、用用水不得私私自在户外外接驳。 四、装修保保证金 为为保证装修修按规定进进行，装修修人和装修修施工单位位必须向物物业管理处处交纳装修修保证金。装装修保证金金按元户收取。 五、装装修工程竣竣工验收 装修工工程完工后后，装修人人应书面通通知管理处处进行验收收，管理处处检查装修修工程是否否符合装修修方案的要要求，施工工中有没有有违反装修修规定等。经经验收通过过，退回装装修保证金金。 六、违违规装修责责任 1在在装修施工工中有违反反上述规定定行为的，管管理处有权权视情节轻轻重给予扣扣罚部分乃乃至全部装装修保证金金的处罚。 22装修施施工中如

10、施施工单位违违规操作，物物业管理处处有权责令令其停止装装修行为。3因装修修人的室内内装修活动动造成相邻邻住宅的管管道堵塞、渗渗漏电、物物品毁坏等等，装修人人应当负责责修复和赔赔偿；属于于装修施工工单位装修修人向装修修施工企业业追偿。 44因装修修施工不慎慎引发火灾灾事故的，由由装修施工工单位承担担责任。 55因装修修施工不慎慎造成自身身或他人人人身伤害的的，由装修修施工单位位承诺全部部赔偿责任任。2)做好装装修申报登登记和审批批工作 建建设部住住宅室内装装饰装修管管理办法第第十三条规规定：“装修人在住住宅室内装装饰装修工工程开工前前，应当向向物业管理理企业或者者房屋管理理机构(以以下简称物物业

11、管理单单位)申报报登记。” 物物业管理公公司接受业业主的装修修申报工作作，指导业业主填写“装修申请表表”，“装装修申请表表”格式如如表611所示。在在装修申报报登记时，物物业管理公公司要对业业主的资格格进行确认认，并提供供装修规定定及有关资资料。非业业主的住宅宅使用人对对住宅室内内进行装饰饰装修，应应当取得业业主的书面面同意。 表表61房房屋室内装装修申请表表申请日期： 年装修申请人人姓名或单单位名称装修地址联系电话施工单位名名称施工单位地地址施工负责人人联系电话申请装修期期限年 月 日至 年 月 日装修项目(附装修方方案)12装修保证本装修人和和施工单位位保证遵守守装修管管理规定和和有关规定

12、定，保证按按期完成装装修，若有有违约，愿愿意接受管管理处的处处罚。装修申请人人签字(章)：年 月月 日业主签字(章)：(如装修申申请人非业业主，则业业主须在此此签字或盖盖章)年 月 日施工单位(章)负责人签字字：年 月月 日物业管理处处的审批意意见： 签签字(章)： 年年 月 日 业业主认真如如实填写装装修申请表表，并附装装修方案，报报物业管理理处审批。业业主及施工工单位应在在申请书上上签字盖章章。 物物业管理公公司应详细细审查装修修申请表中中的装修申申请内容，在在一定的时时间内予以以答复。对对应报有关关部门审批批的，应督督促业主或或施工单位位及时向有有关部门申申报。对符符合有关规规定的装修修

13、申请应及及时批准同同意。对不不符合有关关规定的，要要求业主进进行修改，重重新提交审审批。 物物业管理公公司在批准准同意装修修施工之前前，应与装装修人签订订装修协协议书。装装修协议书书一般包括括下列内容容：装修修工程的实实施内容；装修工工程的实施施期限；允许施工工的时问；废弃物物的清运与与处置；房屋外立立面设施及及防盗窗的的安装要求求；禁止行为为和注意事事项；装修保证证金、垃圾圾费、水电电费等费用用的约定；违约责任任；其他需要要约定的事事项。以下下是某小区区的装修协协议书样本本。小区装装修协议书书甲方：物业管理理有限公司司乙方(装修修人)： 为为了维护楼楼宇建筑结结构的安全全，保证小小区建筑风风

14、格的统一一和美观，使使装修操作规规范化，双双方同意签签订如下协协议：1装修地地点：小小区幢单元室室。 2装修修工期：从从年月日日起至年年月日日止。因特特殊情况。要要延长装修修工期的，乙乙方另行向向甲方申请请。 33乙方装修修应聘请有有一定资质质的装修施施工单位进进行。4乙方装装修中应严严格遵守业业主公约、装装修管理规规定及其其他管理规定。 5装修修施工时间间为7：000至122：00，l44：00至211：00。 66乙方装修修施工不得得改动承重重墙、柱、梁梁等主体结结构；不擅擅自改动水水、管线走走向；不违违章搭建。7装修垃垃圾必须袋袋装集中堆堆放于指定定的位置；不得将垃垃圾倒人下下永内。严严

15、禁从楼上上抛弃垃圾圾和任何物物品。8空调室室外机安装装在指定的的统一位置置。 99大件装修修工具及超超长超宽装装修材料不不得进入电电梯，从楼楼梯上下。 110乙方聘请请的施工单单位的施工工人员必须须办理临时时出人证。需需要留宿的，应到到管理处办办理登记手手续。11乙方方装修过程程中，必须须接受甲方方的检查与与监督。乙乙方聘请的的施工单位违反有有关规定，不不听劝阻和和安排，甲甲方有权责责令其停止止装修。12乙方方装修结束束，应及时时通知甲方方验收。双双方办理竣竣工验收手手续。 13乙方方向甲方交交纳装修保保证金X元元(按照物物价局规定定执行)。乙乙方装修符合装装修方案的的要求，施施工中没有有违规

16、现象象，经验收收通过，甲甲方及时退退回装修保证金金。14乙方方应向甲方方交纳装修修垃圾清运运费元(按照物价价局规定执执行)。15甲方方负责清运运乙方在指指定地点堆堆放的装修修垃圾。 116甲方应帮帮助协调处处理乙方在在装修过程程中出现的的问题。 117因乙方装装修造成房房屋开裂、管管道堵塞、渗渗漏水、停停电、损坏坏公共设备备设施和他他人财产物物品的，因因乙方装修修施工不慎慎造成安全全事故及人人身伤害的的，均由乙乙方负责赔赔偿。属于于装修施工工单位责任任的，由乙乙方向装修修施工单位位追偿。18本协协议一式两两份，双方方各执一份份，未尽事事宜，由双双方协商解解决。19本协协议经双方方签字或盖盖章后

17、生效效。甲方(盖章章) 乙方(签签字)日期：年年月日日 日期：年月日3)做好装装修施工管管理 装装修施工管管理包括以以下内容： (1)签订订“装修施施工责任承承诺书“ 为为维护物业业安全，强强化装修施施工管理，应应要求施工工单位在进进场施工前前，与物业业管理企业业签订“装装修施工责责任承诺书书”。签订订“装修施施工责任承承诺书”的的目的是使使施工单位位明确自己己的责任，确确保施工安安全，并保保证不影响响小区或大大厦环境和和他人的正正常工作与与生活。“装装修施工责责任承诺书书”样本如如下：小区装装修施工责任承诺诺书物业管管理公司： 本本公司受聘聘承担小区(大厦厦)幢(层)室室的室内装装修施工，已

18、已收到物业管理理公司发给给的装修修管理规定定、装装修补充规规定、防防火手册及及电梯使使用规定等等文件。我我公司声明明已经详细细阅读以上上文件，并并承诺遵守守以上文件件之所有规规定，若有有违反，愿愿意接受相相应的处罚罚。本公司司在施工中中一定加强对施工人员员的教育和和管理，服服从物业管管理公司的的安排和调调度，接受受物业管理理公司的检检查与监督督。因本公公司装修施施工造成的的人身伤害害、物品损损坏等，由由我公司负负完全责任任。 特此承承诺。承诺人(单单位盖章)： 负责人(签签字)： 年月XX日 (2)施工工人员管理理 装修施施工单位的的施工人员员要到管理理处进行登登记，填写写装修人人员登记表表，

19、装装修人员登登记表格格式如表662所示示。物业管管理处给装装修施工人人员发临临时出入证证，装修修施工人员员凭临时时出入证出出入小区或或大厦。要要规定装修修施工人员员的活动范范围，只允允许在指定定的区域内内活动，防防止装修施施工人员到到无关的楼楼栋或楼层层乱窜，以以免影响他他人的工作作和生活。装修人装修地址电话装修单位负责人电话施工人员姓名性别籍贯身份证号工种备注j (3)施工时间间管理 装修施施工不得干干扰左邻右右舍，不得得影响其他他单位或个个人的工作和休息息，因此要要加强装修修时间的管理。一般允许的的施工时间间为早上77：O0以后后，晚上221：O00以前。要控制噪音音施工的时时间。噪音音施

20、工的内内容包括砸砸墙、钻孔孔、墙面楼板板开槽、钻钻切锤打金金属、电锯锯改料等。对对住宅房屋屋来说，噪噪音施工时时间要避开开人们的休休息时间，比比如中午112：O00至14：00、晚晚上21：O0以后后至早上77：O0以以前，不允允许噪音施施工；但对对办公楼来来说，因白白天大家都都在上班，不不允许装修修噪音施工工，一般规规定是上班班时间内只只能从事不不发生噪音音的装修施施工，发生生噪音的装装修施工可可安排在下下午17：O0至晚晚上21：O0。对电梯使用用时间做出限制。高高层建筑内内的业主或或使用人的的室内装修修必须允许许其使用电电梯运送施施工人员、装装修材料和和垃圾。但但为不影响响其他人的的使用

21、，应应规定使用用电梯的时时间。通常常的规定是是运送施工工人员、装装修材料和和垃圾要避避开电梯使使用的高峰峰时间，这个高峰峰时间根据据大楼的用用途和对象象不同而不不同。如果果白天电梯梯使用非常常繁忙，可可安排在夜夜间运送装装修材料和和垃圾。 (4)施工工现场管理理 在在装修过程程中，物业业管理处要要派专人对对装修情况况进行检查查，通过加加强施工现现场管理，确确保装修的的规范运作作和安全。 施施工现场管管理的内容容和方法有有：核实实申报范围围，对超出出申报范围围或未按原原定装修方方案装修的的，要及时时要求补办办手续；督促施工工人员按章章操作；发现装修修施工有违违反装修修管理规定定的行为为，立即进进

22、行处理或或处罚；装修检查查要做详细细记录，并并存档备查查。4)做好装装修验收工工作 房屋屋室内装修修工程竣工工后，装修修人应当通通知物业管管理公司，并并会同装修修施工单位位按照原装装修方案、装装修协议和和相应的质质量标准进进行验收。验验收合格后后，装修人人、装修施施工单位、物物业管理公公司在房屋室内内装修验收收书上签字。表63房房屋室内装装修验收书书装修地址开工时间竣工时间装修项目及及验收结论论123验收意见装修人意见见签字： 年 月 日装修施工单位意见 签签字： 年年 月 日物业管理公司意见签字： 年年 月 日其他单位意意见签字： 年年 月 日备注注：本表一一式三份，装装修人、装装修施工单单位、物业业管理公司司各留一份份。5)发现问问题及时解解决 装修管管理要及时时发现问题题，及时告告知业主，及及时解决。力力争将问题解解决在萌芽芽阶段。否否则，等事事故出来后后再处理，所所付出的人力、物物力、财力力、时间等等代价将非非常沉重。阻阻止违章装装修行为必必须态度鲜鲜明、有错错必纠，同同时要注意意方式方法法做耐心细细致的思想想工作，防防止简单粗粗暴。此外外，物业管管理部门自自身要熟悉悉和掌握有有关法规，并并要具有建建筑工程方方面的专业业知识，处处理问题要要有理有据。本本案例中的的物业管理理处的做法法是值得借借鉴的。