X年7月天津房地产市场研究报告21764.docx

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1、 20122年7月天津房地地产市场研研究报告 撰写机机构：天津津XX房地产产经纪有限限公司撰写日期：20122年8月特别声明：u 本报告二级级市场数据据采用“富富思博得”数数据，不再再使用房管管局统计数数据；u 本报告三级级市场数据据继续使用用房管局统统计数据。本期导读u 2012年年7月房地产产土地市场场共有100宗经营性性土地供应应，占地553.877万平米，合合计建筑面面积85.24万平平米；当月月有22宗土地地成交，占占地面积1135.338万平米米，总成交交建筑面积积211.42万平平米。u 7月天津市市商品住宅宅总供应771.9万万平米，环环比12年年6月份下跌455.2%；商品住

2、宅宅总成交995.7万万平米，环环比12年年6月份下跌7%；成交均价价102660元/平平米，环比比12年66月份下跌2%；小阳春继继续保持，本本月度天津津商品住宅宅市场成交交量与成交交价格均有有小幅回落。u 7月天津商商品住宅市市场供求比比为0.775:1，首次次呈现供小小于求的态态势，但市场总体存量依依然较大，供过于求态势依然严重。u 7月全市二二手房成交交量上涨明明显，成交交面积422.2万平平方米，环环比上涨112.6%。目 录u 第一部分：天津20012年77月房地产产重点事件件51.1、百百城房价连连续两月上上涨 开发发商取消折折扣上调房房价51.2、津津写字楼商商铺空置率率双降

3、零零售总存量量居前列71.3、中中国内地首首家“六星星钻石“酒酒店正式落落户天津8u 第二部分：房地产一一级市场月月度交易情况况分析92.1、土土地市场月月度出让情情况102.2、土土地市场月月度成交情况13u 第三部分：房地产二二级市场月度度交易情况况分析173.1、天天津市商品品住宅市场场供应状况况分析173.2、天天津市商品品住宅市场场成交状况况分析243.3、天天津市商品品住宅市场场供求对比比分析313.4、22012年年7月天津津商品住宅宅项目成交交排行34u 第四部分：房地产三三级市场月度交易易情况分析析364.1、全全市364.2、中中心城区374.3、环环城四区374.4、滨滨

4、海新区384.5、远远郊区县38u 第五部分：政策环境境分析385.1、央央行四年首首次不对称称降息 房房地产或成成最大受益益者385.2、津津申请公积积金贷款提提速 不超超过8个工工作日即可可发放405.3、住住建部调研研地方政策策 变相放放松房控者者或被责问42u 第六部分：开发企业业动态436.1、开开发商以价价换量实现现业绩增长长 万科恒恒大领跑销销售436.2、融融创“闪婚婚“绿城，调调控之下的的大企姻缘缘446.3、华华润置地接接连融资660亿 加码商业业地产476.4、保保利远洋等等大房企加加快豪宅入入市步伐49第一部分：天津20012年7月房地产重重点事件1.1、百百城房价连连

5、续两月上上涨 开发发商取消折折扣上调房房价据中国指数数研究院11日发布报报告显示，77月全国1100个城城市(新建建)住宅平平均价格为为87177元/平方方米，环比比6月上涨涨0.333%，自上上月止跌后后再次环比比上涨。其其中，700个城市环环比上涨，330个城市市环比下跌跌。据统计，与与上月相比比，7月环环比下跌的的城市个数数减少255个，跌幅幅在1%以以上(含11%)的有有7个城市市，较上月月减少5个个；涨幅在在1%以上上(含1%)的有222个，较较上月增加加11个。同同比来看，全全国1000个城市住住宅均价连连续第4个个月下跌，跌跌幅为1.77%，比比上月缩小小0.133个百分点点。7

6、月份，北北京、上海海等十大城城市住宅均均价为155470元元/平方米米，环比上上月上涨00.27%，与去年年同期相比比下跌2.32%，连连续第7个个月同比下下跌，跌幅幅持续缩小小。开发商取消消折扣上调调房价是主主因报告分析指指出，总体体来看，77月1000个城市的的住宅平均均价格自上上月止跌后后再次环比比上涨，同同比跌幅收收窄，开发发商取消折折扣上调房房价是主因因。报告指出，近近期央行连连续降息、降降准，新增增贷款明显显增加，对对首次置业业及改善性性需求均起起到一定程程度的刺激激作用。“除针对刚刚需市场的的中低价位位项目成交交情况好转转外，部分分品牌房企企开发的高高端项目由由于定价合合理、品牌

7、牌影响力大大和改善性性需求逐渐渐入市，近近期成交量量也明显回回升。”报报告说。在成交量的的带动下，一一方面，开开发企业的的市场预期期好转，主主动调高价价格或取消消折扣，另另一方面，高高端市场的的走热也拉拉高了市场场整体价位位，使得77月百城价价格再次上上涨。“在正常的的市场情况况下，只要要成交量回回升，价格格是肯定会会上涨的，并并不会出现现个别专家家所说的量量涨价跌或或者量涨价价停滞的现现象。”北北京中原地地产张大伟伟说。据他他观察，最最近几个月月的成交量量复苏已经经使得很多多城市的房房价有明显显上涨，部部分城市房房价已经接接近历史最最高点。他分析认为为，虽然从从目前市场场的发展来来看，房价价

8、在年内再再跌的可能能性接近于于零。但是是，从最近近各地及国国家部委的的13次辟辟谣可知，房地产调控不会松动，地方微调一旦过度，政府肯定会有预调应对，所以目前来看市场过度反弹的可能性很小。十大城市新新房二手房房价环比均均上涨据统计，77月北京、上上海等十大大城市住宅宅均价为1154700元/平方方米，环比比上月上涨涨0.277%。具体体来看，重重庆(主城城区)涨幅幅居前，环环比上涨11.57%，成都、广广州、天津津、南京、杭杭州涨幅在在0.2%-0.88%之间，深深圳、武汉汉、北京、上上海涨幅在在0.1%以内。同比来看，十十大城市平平均价格下下跌2.332%，是是连续第77个月同比比下跌。其其中

9、，9个个城市同比比下跌，下下跌城市个个数与上月月持平。其其中，天津津跌幅接近近6%；成成都、重庆庆(主城区区)、上海海、杭州、南南京、武汉汉跌幅介于于1%-55%之间；广州、深深圳跌幅在在1%以内内；北京同同比上涨00.18%，是十大大城市中唯唯一同比上上涨的城市市。另据统计，除除天津外，77月份其他他9大城市市二手住宅宅价格环比比均上涨。具具体来看，杭杭州涨幅居居前，环比比上涨2.90%，南南京、北京京、重庆、广广州、上海海5个城市市涨幅在11%-2%之间，成成都、深圳圳、武汉涨涨幅在0.5%-11%之间，天天津环比下下跌0.774%。同比来看，十十大城市主主城区二手手住宅平均均价格下跌跌2

10、.699%，跌幅幅比上月缩缩小1.112个百分分点，各城城市与去年年同期相比比均下跌。具具体来看，杭杭州同比跌跌幅最大，为为10.998%，天天津、成都都、深圳、上上海和重庆庆5个城市市跌幅在55%-8%之间，南南京、武汉汉、广州和和北京的跌跌幅较小，均均不超过44%，北京京跌幅最小小，为1.00%。XX观点： 20122年春节后后，全国房房地产市场场成交量普普遍回暖，以以天津为例例，从3月月份开始，月月成交量均均在80万万平米以上上，市场成成交强烈反反弹。短期期成交量的的回升迅速速减缓了开开发商的资资金压力，也也刺激了开开发商对后后续市场的的信心，纷纷纷减少了了折扣点位位，从而导导致整体均均

11、价短暂性性的上涨。刚刚需回暖虽虽然有其可可持续性，但但结合高库库存和政策策性因素，房房价在短期期内并不存存在持续上上升动力，预预计未来以以“稳”为为主。1.2、津津写字楼商商铺空置率率双降 零零售总存量量居前列尽管上半年年全球经济济相对低迷迷，但是津津城写字楼楼、商业市市场仍然呈呈现出增长长趋势。仲仲量联行发发布的最新新数据显示示，本市甲甲级写字楼楼市场空置置率在第二二季度微幅幅下降1.0%，达达到15.3%。优优质商铺市市场整体空空置率则从从3.7%降至3.4%。海河沿岸写写字楼供应应多统计显示，目目前本市写写字楼总存存量约1000万平方方米。一些些甲级写字字楼项目已已达到历史史最低的空空置

12、率，如如津汇广场场1座和22座，空置置率为2%和3%。整整体市场空空置率在第第二季度微微幅下降11.0%，达达到15.3%。由由于预计22012年年不会有新新项目进入入市场，整整体租金将将有可能在在下几个季季度保持稳稳定。作为为占据天津津甲级写字字楼市场770%体量量的天津环环球金融中中心，其开开发商将有有可能进一一步实行一一些市场策策略来提高高其项目的的吸纳量。因因此，甲级级写字楼租租金的增长长势头预计计将受其影影响而放缓缓，而其他他写字楼项项目的业主主在租金战战略的调整整方面将可可能继续持持观望态度度。据了解，二二季度内资资租户仍然然为写字楼楼租赁市场场的主要推推动力，占占总成交的的近80

13、%，其中以以金融类及及贸易类公公司表现最最为活跃，并并多集中在在友谊路分分市场。市市场整体租租金微幅增增长0.88%，为每每平方米每每天4.11元。仲量量联行战略略顾问部总总监陈筱文文表示，未未来三年本本市写字楼楼市场供应应量将持续续高涨，主主要集中于于海河沿岸岸、南京路路、小白楼楼、友谊路路等，从目目前统计情情况来看，海海河沿岸写写字楼新增增供应量最最多，占据据全市总量量的“半壁壁江山”。中高端奢侈侈品抢滩登登陆商业市场方方面，在新新增供应的的带动下，二二季度本市市优质商铺铺市场租赁赁需求持续续活跃，中中高端奢侈侈品品牌、快快时尚品牌牌及餐饮品品牌积极扩扩张。得益益于新项目目的高进驻驻率和零

14、售售商活跃的的租赁需求求，市场整整体空置率率继续下降降，从一季季度的3.7%降至至二季度的的3.4%。天津最最高端的零零售项目之之一友谊商商厦为了丰丰富业态组组合，在其其首层引进进了多个高高端手表品品牌，如浪浪琴、劳力力士和宝珀珀纷纷进驻驻；同时CCoachh在位于老老城厢商圈圈的乐天百百货增开新新店。时尚尚品牌日益益受到消费费者的青睐睐，GAPP、ASOOBIO、MMuji纷纷纷在大悦悦城增开新新店；H&M也不断断加快其扩扩张速度，二二季度分别别在大悦城城和河东万万达广场增增开两家店店铺。为了了迎合大众众市场的消消费需求，餐餐饮类租户户的租赁需需求稳步增增长，大悦悦城的大食食代和水游游城的美

15、食食广场均于于二季度开开业。此外外，新世界界百货为了了吸引更多多的客流，也也计划增加加更多的餐餐饮品牌。陈筱文表示示，随着本本市第三产产业飞速发发展，截至至上半年，本本市零售市市场总存量量达2100万平方米米，超越了了广州、深深圳，位居居全国第六六位。随着着未来多个个购物中心心落成入市市，天津零零售市场将将逐渐改变变传统百货货占主导的的格局，购购物中心在在全市总存存量中的比比例将大幅幅提升。未未来零售市市场的竞争争压力将加加大，业态态陈旧、硬硬件设施差差及缺乏零零售运营经经验的项目目将面临考考验。XX观点：天津近年年来经济迅迅速发展，吸吸引了众多多企业进驻驻，其对写写字楼的需需求大幅增增加，原

16、有有写字楼的的存量也不不断被消化化，整体空空置率下降降。天津经经济的迅猛猛发展，同同样也吸引引了世界性性潮流品牌牌（包括奢奢侈品品牌牌）的关注注，天津的的城市发展展活力越来来越受到认认可。1.3、中中国内地首首家“六星星钻石“酒酒店正式落落户天津近日，美国国优质服务务科学学会会(AAHHS)授予予海航集团团旗下天津津唐拉雅秀秀酒店“国国际六星钻钻石奖”。天天津唐拉雅雅秀酒店也也成为世界界第六家、中中国大陆第第一家“国国际六星钻钻石奖”酒酒店。近年来，伴伴随一大批批大型经济济型连锁酒酒店的出现现与成长，中中国酒店业业也加快发发展，实力力不断增强强，现已初初步具备了了参与酒店店业国际竞竞争的能力力

17、。国外酒酒店业发展展的实践证证明，在当当今经济全全球化的背背景下，酒酒店集团的的成功与否否取决于其其能否在国国际竞争中中立足并占占有一定的的国际市场场份额。据介绍，天天津作为著著名的历史史文化名城城，酒店业业发展较早早，著名的的利顺德大大酒店拥有有147年年的历史。改改革开放后后，天津的的酒店业发发展缓慢。随随着天津经经济的高速速增长以及及国家对滨滨海新区的的政策扶持持，天津市市政府加大大了对外招招商引资力力度，同时时也加强了了对五星级级酒店的建建设力度。据记者了解解，目前，受受与北京同同城化的积积极影响，整整个天津酒酒店行业正正迅猛发展展，并将在在不断深入入的京津地地区、环渤渤海一体化化中继

18、续获获益。而本本次国内第第一个六星星钻石奖落落户天津，也也将在完善善天津城市市功能的同同时，推动动环渤海一一体化深入入发展，助助力天津走走向世界。第二部分：房地产一一级市场月月度交易情情况分析本期导读 本月度供应应经营性用用地建筑面面积85.24万平平米，共计计10宗； 本月度成交交经营性用用地建筑面面积2111.4万平平米，共计计22宗； 本月度土地地供应主要要集中在郊郊县各区，供应建筑面积为为60.330万平米米，占本月月全市总的土土地供应建建筑面积的的70.774%，其中供供应区域主主要集中在在武清； 本月郊县区区域土地成成交量较大大，成交建建筑面积1141.448万平米米，占本月月全市

19、总的土土地成交建建筑面积的的66.992%，主主力成交区区域分布在在武清、蓟蓟县、静海海。2.1、土土地市场月月度出让情情况2.1.11、全市2012年年7月，全市市本月度出出让经营性性用地占地地面积53.87万平米，出出让建筑面面积共855.24万万平米，共共计10宗。土土地出让区区域分布方方面，较为为分散，其其中武清区区域出让地地块最多，为为4宗，河河北区、津津南区、保保税、汉沽沽、宝坻、静静海县均有有1宗地块块出让。2.1.22、中心城区区本月中心城城区有1宗宗地块出让让，出让地地块位于河河北区榆关关道北侧，其其四至为：东至市昆昆山特种线线材厂，南南至榆关道道，西至规规划偏关北北路，北至

20、至规划路。用用地性质为为住宅用地地，规划建建筑面积77.42万万平米。2.1.33、环城四区区环城四区有有1宗土地出出让，占地地面积5.17万平平米，合计计出让建筑筑面积7.76万平平米，位于于津南区外外环线以内内，四至为为：东至外外环辅道，南南至外环辅辅道，西至至先锋河，北北至现状住住宅。2.1.44、滨海新区区滨海新区共共有2宗土地出出让，占地地面积9.77万平平米，出让让建筑面积积9.777万平米。其其中保税区区1宗土地地，占地0.669万平米米，出让建建筑面积00.69万万平米；汉汉沽1宗土土地，占地地9.777万平米，出出让建筑面面积9.777万平米米。2.1.55、远郊区县县郊县共

21、有66宗土地出出让，共占占地35.22万平平米，合计计出让建筑筑面积为660.300万平米，占占全市总供供应的700.74%（以建筑筑面积计算算）。其中武清出让4宗地块，共占占地9.554万平米米，合计出让建建筑面积118.433万平米；宝坻1宗宗地块，土地供应应面积为18.998万平米米，出让建筑筑面积288.48万万平米；静静海1宗地块，共占占地6.770万平米米，出让建建筑面积113.399万平米。2.1.66、性质分布布商服用地是是本月出让让主力，占占地面积约约26.226万平米米，合计建筑面面积39.1万平米米，占总体体土地供应应的45.788%；其次次是住宅用地，出出让土地的的占地

22、面积积约20.91万平平米，合计计建筑面积积32.775万平米米，占比338.422%；出让让最少的是是综合用地，占占地约6.70万平平米，合计计建筑面积积为13.39万平平米，占比比约15.71%。2.1.77、重点地块块天津市武清清区出让11宗住宅用地地，占地面积8.113万平米米，合计建筑面面积约166.26万万平米，容容积率2.0，出售售挂牌起始始价共计1159000万元（起始始价不含市市政基础设设施配套费费），折合楼面面地价约978元/平米。武清区下朱朱庄街京津津公路东侧侧(以挂牌牌文件附图图为准)。 2.2、土土地市场月月度成交情情况2.2.11、全市2012年年7月，全市市成交经

23、营营性用地共共占地面积积135.38万平平米，成交交建筑面积积211.42万平平米，共计计22宗。土地地成交区域域分布方面面，7月郊县区域经营性性用地成交交最多。20122年7月成交的22宗土地，除河西区区1宗地块块（溢价比比率33%）、北辰区11宗地块（溢价价比率322%）成交出现现溢价外，其余地块块全部以底底价成交。2.2.22、中心城区区中心城区本本月有1宗宗土地成交交，在河西西区，占地地面积8万平米，成交交建筑面积积约22.8万平米米，占全市市总成交的的10.778%。2.2.33、滨海新区区滨海新区本本月有5宗宗土地成交交，其中塘沽区有2宗，占地面积10.1万平米，成交交建筑面积积约

24、12.65万平平米，北塘塘3宗，占占地面积44.49万万平方米，成成交建筑面面积约5.39万平平方米。2.2.44、环城四区区环城四区本本月有2宗土地成成交，其中中北辰区1宗，占地地面积5.007万平米，成交交建筑面积积约5.007万平米米，津南区区1宗，占占地面积9.661万平米米，成交建建筑面积约约24.003万平米米。2.2.55、远郊区县县远郊区县有有14宗经营营性土地成交，共占占地面积98.11万平平米，成交交建筑面积积约1411.48万万平米，占占全市总成成交量的666.922%。蓟县成交5宗土地，共共占地300.53万万平米，成成交建筑面面积31.6万平米米；静海成交3宗土地，占

25、占地16.76万平平米，成交交建筑面积积31.552万平米米；武清成成交6宗土土地，共占占地50.82万平平米，成交交建筑面积积78.335万平米米。2.2.66、性质分布布成交土地规规划性质方方面，本月月各种性质质的地块成成交量比较平均均，占比最高的的为综合用用地，占地地面积约445.777万平米，建建筑面积778.999万平米，占比比37.44%；其次次是住宅用地，成成交土地的的占地面积积约55.30万平米，建筑筑面积共计计68.776万平米，占比比32.55%；再次为商服用地，成交土地地的占地面面积约344.31万万平米，合计建筑面面积63.67万平米，占比比30.11%。2.2.77土

26、地成交交溢价情况况2012年年7月土地成成交溢价情情况分析地块编号地块位置土地面积（）建筑面积（）用途容积率楼面地价 (元元/)溢价津滨塘（挂挂）20112-2号号塘沽建材路路以东，杭杭州道以南南840033.5840033.5综合18796.060%津滨塘（挂挂）20112-1号号塘沽建材路路以东，杭杭州道以南南169933.7424844.25商服2.53641.350%津蓟（拍）22012-004号号蓟县渔阳镇镇西关村西西侧、燕山山西大街北北侧578700.4405099.28综合0.73865.780.06%津蓟（拍）22012-003号号蓟县渔山劳劳动教养管管理所东侧侧、北环路路北侧

27、259122.1285033.31住宅用地1.12459.3630.14%津滨北塘（挂挂）20112-088号滨海新区青青海湖路以以东、潮州州道以南155833.2186999住宅用地1.203989.520%津滨北塘（挂挂）20112-099号滨海新区抚抚仙湖路以以东、潮州州道以南144211.2173044.72住宅用地1.203987.350%津滨北塘（挂挂）20112-100号滨海新区玄玄武路以东东、潮州道道以南149299.2179144.44住宅用地1.203985.610%津静（挂）22011-08A号号静海县城胜胜利大街东东侧217144.7738299.98综合3.4750.

28、3370%津静（挂）22011-08B号号静海县城胜胜利大街东东侧368322.31104996.9综合3850.7700%津静（挂）22010-26号静海县团泊泊新城西区区、团泊大大道西侧1090889.91309007.888住宅用地1.21688.210%津蓟（拍）22012-005号号蓟县洪水庄庄村北侧1456004.31601664.733住宅用地1.11049000.10%津辰风（挂挂）20112-0221号天津风电产产业园506955.6506955.6商服11218.05 32.099%津南（挂）22012-04号津南区八里里台镇961177.50 2402993.8 商服2.

29、50 450.441 0%津武（挂）22011-147号号武清区泉旺旺路东侧9999.40 169999.0 商服1.70 794.117 0%津武（挂挂）20111-2008号武清区下朱朱庄街广贤贤道西侧1331225.800 1841225.0 综合1.38 1357.77 0%津武（挂）22011-329号号武清区下朱朱庄街规划划嘉河道南南侧1598882.100 2398223.2 住宅用地1.50 1000.32 0%津武（挂）22011-341号号武清区下下朱庄街广广贤路东侧侧662522.80 1126229.8 商服1.70 710.229 0%津武（挂挂）20111-3442

30、号武清区下朱朱庄街广贤贤路东侧947366.50 1610552.1 商服1.70 707.885 0%津武（挂挂）20112-0331号武清区东马马圈镇京福福公路北侧侧441622.10 688922.9 综合1.56 384.666 0%津蓟（挂）22012-037号号天津市蓟县县迎宾大街街北侧8346.40 125199.6 商服1.50 3242.92 0%津西卫(挂挂)20112-0666号河西区卫津津南路与吴吴家窑大街街交口，四四至为：东东至空军大大院，南至至平山道，西西至卫津南南路，北至至吴家窑大大街799555.90 2280000.0 综合2.85 130266.32 32.

31、922%津蓟（挂）22012-007号号蓟县洪水庄庄村南侧675777.90 743355.7 住宅用地1.10 656.448 0.21%第三部分：房地产二二级市场月月度交易情情况分析本期导读： 声明：二级级市场月度度数据来源源于“富思思博得”数数据库，不不再使用房房管局统计计数据； 12年7月月天津市商商品住宅总总供应711.9万平平米，环比比12年66月份下跌445.2%； 12年7月月天津商品品住宅总成交交95.77万平米，环环比12年年6月份下跌7%；成交均价价102660元/平平米，环比比上月下跌跌2.3%；本月度度天津商品品住宅市场量价齐齐跌； 7月天津商商品住宅市市场供求比比为

32、0.775:1，供供应量略有有下跌，但总体市场存存量依然超超过30000万平米米，供过于于求态势依依然较为严严重。3.1、天天津市商品品住宅市场场供应状况况分析3.1.11、全市u 综述2012年年7月全市市商品房供供应套数66623套套，供应面面积71.9万平米米。20111年9月月达到20011年政政策出台后后的供应最最高水平，99月后供应应量逐渐下下降。20012年开开始，在经经历3月份份的市场成成交回暖后后，供应量量开始逐渐渐上升，到到5月份供供应量达到到今年最大大值，6月月份、7月份供供应量开始始下跌，七七月份供应应面积环比比下降455.2%，同同比下跌662.1%u 区域占比及及重

33、点项目目根据近四个个月天津市市商品住宅宅区域市场场供应占比数据来来看，远郊郊区县占比比最大；本本月海祥豪豪庭、荔城城公馆、奥克斯盛盛世年华等等项目大幅幅放量，从从而带动远远郊区县供供应面积占占全市供应应面积比例例上升至333.8%；滨海新新区占比为为31.11%，其中中位于塘沽沽区的宝龙龙国际中心心、泰达御御海、海泰华塘塘名邸等项项目本月供供应量较大；环城城四区占比比为25.7%；其中津津南区京基基嶺域、富力津南南新城、东东丽区的万万科东丽湖湖等项目提提供了大量量新增供应应；中心城城区占比99.5%，由天津津大悦城、融侨观邸仁、恒海河广场等项目放量导致。u 供应产品分分布12年7月月天津市商商

34、品住宅市市场主力的的供应面积积区间为990-1220平米，占占比49.6%，其其次是700-90平平米，占比比为23.4%；商商品住宅主主力供应户户型为两室室占61.3%，其次是是三室户型型本月占比比达到200.9%，一一室户型占占比6.99%，本月月四室、敞敞开及五室室以上大户户型新增供供应较少。3.1.22、中心城区区u 综述从供应走势势上看，春春节前期进进入传统淡淡季后，供供给量达到到谷底，之之后随3月月份成交量量回暖供应应量小幅上上扬，6月月份放量达达到最大，66月放量面面积为399.4万平平米，7月月份放量大大幅减少，放放量面积为为16.22万平米，环环比6月下下跌58.9%，同同比

35、20111年6月月下降600.9%，明明显低于去去年同期水水平。u 区域占比及及重点项目目河东区为本本月市内六六区供应占占比最大区区域，达到到43%，主主要由雅仕仕兰庭、路路劲太阳城城两项目大大幅放量导导致。3.1.33、环城四区区u 综述12年7月月份环城四四区商品房房供应面积积达12万万平米，环环比下跌661.9%，同比去去年同期下下跌76.6%，环环城四区供供应量本月月大幅下跌跌。u 区域占比及及重点项目目12年7月月份环城四四区商品房房供应区域域分布上看看，津南区区占比达到到60%，主主要是由于于本月中信信公园城大大幅放量导导致。本月月环城四区区提供大量量新增供应应的项目还还有景瑞阳阳

36、光尚城、盛盛禧园、天天津华侨城城。3.1.44、滨海新区区u 综述u 区域占比及及重点项目目12年7月月滨海新区区商品房供供应套数11683套套，供应量量18.11万平米，环环比上月下下降45.3%。本本月塘沽区区、大港区区放量较大大，其中塘塘沽区占滨滨海新区总总体供应量量的68%。在12年77月份，从从滨海新区区商品住宅宅供应区域域的分布情情况来看，供供应量主要要集中在塘塘沽区，远远洋城、中中建滨海壹壹号、融科科贻锦等项项目提供大大量新增供供应。3.1.55、远郊区县县u 综述12年7月月郊县各区区商品房供供应套数22667套套，供应量量27.99万平米，环环比12年年6月份下下降10.6%

37、，同同比下降443%，远远低于去年年同期水平平。u 区域占比及及重点项目目从12年77月郊县各各区商品房房供应区域域分布上看看，其中武武清区占比比最大，达达到67%，主要为为鸿瑞锦园园、保利海海棠湾、龙龙湾城等项项目供应增增加所致。3.2、天天津市商品品住宅市场场成交状况况分析3.2.11、全市u 量价走势 22012年7月，天津津市商品房房共成交995.7万万平米，成成交面积环环比12年年6月下降降了7%，同同比11年7月份上涨7.6%；成成交均价方方面，122年7月全全市成交均均价为100260元元/平米，环环比上月下下降2.33%，本月月呈现量价价齐跌的态态势。u 环比走势2012年年7

38、月，天津津市商品房房各区域市市场除环城城四区、远远郊区县成成交量有小小幅上涨外外，其余各各区均呈下下跌趋势。其其中，中心心城区成交交面积下跌跌最多，环环比下跌幅幅度达到118.9%，滨海新新环比下降降15.99%。成交均价方方面，除环环城四区、远远郊区县下下跌外，各各个区域均均有上涨，中中心城区涨涨幅最大，环环比上涨77%。u 产品分布12年7月月，商品房房成交产品品特点为：主力成交交面积区间间集中在990-1220平米以以及70-90平米米，占比分分别为422.3%，224.5%；成交主主力户型为为两室，占占比57.8%；成成交总价集集中在500-1000万元区间间占比544.3%，成成交均

39、价集集中在70000- 90000元/平米米，占比227.2%。3.2.22、中心城区区u 量价走势 22012年年7月，中中心城区商商品房共成成交19.9万平米米，成交面面积环比112年6月月下跌188.6%，本本月中心城城区主要成成交项目为为路劲太阳阳城、天津津大都会、北宁湾、振业城中央、新汇华庭等。u 环比走势 20012年77月中心城城区和平区区成交量环环比上月涨涨幅较大，上上涨幅度为为33.11%，为天天津大都会会和新汇华华庭两项目目大幅成交交所致；其其余各区成成交量均有有下跌。u 成交均价成交均价方方面，除河东区区有小幅下下跌外，其其余各区均均有不同程程度上涨。涨涨幅最大的的为和平

40、区区，上涨88.6%。3.2.33、环城四区区u 量价走势2012年年7月，环城城四区商品品房共成交交31.77万平米，成成交面积环环比20112年6月月下降了112.2%，本月区区域主要成成交项目为为天山水榭榭花都、富富力津南新新城、首创创爱这城等等项目；u 环比走势 112年7月月份环城四四区的成交量除津津南区上涨涨外，其余余各区成交交量均有下下跌，西青青区环比下下跌为255.6%，本本月环城区区域成交量量最大的是是津南区，由由于天山水水榭花都、富富力津南新新城、首创创爱这城等等项目的热热销拉动。u 成交均价成交均价方方面，20012年77月环城四四区成交均均价为95517元/平米，环环比

41、下跌113.6%，同比111年7月下跌跌5.7%；本月环环城四区商商品房市场场呈现量价价齐跌的态态势。西青青区、津南南区、北辰辰区、东丽丽区成交均均价均为下下跌态势，跌跌幅分别为为8.5%、13.9%、224.2%、8.55%。 3.2.44、滨海新区区u 量价走势2012年年7月，滨海海新区商品品房共成交交20.66万平米，成成交面积环环比12年年6月份下跌155.9%，同同比11年7月份上升188.2%。 u 环比走势 112年7月月滨海新区区主力成交交区依旧是是塘沽区，本月除大港区外其它各区域成交量均呈现下跌态势，大港区环比上涨40.8%。塘沽区成交量环比上月稍有下降，降幅为21%。u

42、成交均价成交均价方方面，122年7月滨滨海新区成成交均价为为90811元/平米米，环比112年6月月上涨1.8%，同同比11年7月上涨涨2.6%。仅塘沽沽区均价有有小幅下跌跌，其它各各区均为上上涨态势，空空港物流加加工区上涨涨最大，涨涨幅为133.4%。3.2.55、远郊区县县u 量价走势2012年年7月，郊县县区域商品品房共成交交23.88万平米，成成交量环比比上涨1.7%，同同比11年年7月份下跌277.9%。u 环比走势12年7月月份武清区区依旧为郊县县区域主力力成交区，成成交量为111.277万平米，成成交量环比比下跌7.4%；除武清清区、蓟县县外，其余各区区县成交量出出现上涨态态势，

43、上涨涨最多为宁宁河县，涨涨幅达70.66%。u 成交均价成交均价方方面，122年7月郊郊县区域成成交均价为为63622元/平米米，环比上上涨6.22%，同比比11年7月份上涨1.2%。7月份份本区域内内主要成交交项目为恒恒大御景半半岛、荔城公馆馆、龙湾城 、保集玫玫瑰湾、保利上河河雅颂，主主要集中在在武清区、宝宝坻区、宁宁河区。成成交价格方方面，武清清区、宝坻坻区、蓟县县均有一定定幅度上涨涨，武清区区涨幅最大大，涨幅为为12.66%，其他他区域成交交价格有不不同程度的的下降，静静海县下降降最多，降降幅为133.4%。3.3、天天津市商品品住宅市场场供求对比比分析3.3.11、全市 从112年3

44、月月份开始，由由于大量刚刚需的入市市，供应量量和成交量量都处于较较高水平， 12年6月供应量开始下跌，7月份供应量也呈下跌趋势。本月供应面积71.9万平方米，环比6月下跌45.2%。近一年来，本月成交量首次超过供应量达到95.7万平方米。本月度总体供求比为0.75：1，开始呈供不应求的态势，但市场存量依然高位运行，截至当前为止，天津市商品房存量依然超过3000万平方米。3.3.22、中心城区区中心城区本本月商品住住宅市场整整体供小于于求,供求求比为0.81：11，本月供供应量下降降，供应面面积15.9万平米米，成交量量上升，成成交面积为为16.22万平米，呈呈供不应求求的态势。本本月路劲太太阳

45、城、天天津大都会会、振业城城中央、北北宁湾、新新汇华庭、雅雅仕兰庭等等项目的热热销拉升了了区域成交交量。3.3.33、环城四区区环城四区本本月商品住住宅市场整整体供求比比为0.338:1，本本月供应量量大幅下跌跌，供应量量为12万万平米，环环比下跌661.9%，成交量量环比6月月有小幅下下降，成交交面积为331.7万万平米，继继续呈现供供小于求的的态势。3.3.44、滨海新区区从滨海新区区的供求对对比来看，本本月供应量量依然大于于成交量。但是由于成交量也保持较高水平，本月滨海新区商品住宅市场整体供求比为1.35：1，呈现较为缓和的供过于求的态势。3.3.55、远郊区县县远郊区县近近3个月来来，供应量量持续走低，本本月供应量量27.99万平米，环环比下跌110.6%。7月成成交量环比比上月有小小幅提升，上上涨幅度为为1.7%。7月远远郊区县商商品住宅市市场总体供供求比为11.17：1，继续续呈现供过过于求的态态势。截至至目前为止止，远郊区区县商品房房存量已达达718万万平米。3.4、22012年年7月天津津商品住宅宅项目成交交排行按面积：排名区域项目销售套数销售面积（平米）销售额（元元）均价（元/平米）1津南区天山水榭花花都185188499.02985255