x物业公司ISO9000(ISO14000)管理手册3631.docx

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1、xxxxx物业管管理标准准 GBAA00AA01-20001ISO990000和ISSO1440000质量环环境管理理体系管 理 手 册册xxxxx物业发发布 第一一层次 管理手手册第一章 总则 第一一节 前前言 第二二节 物物业简介介 第三三节 手手册使用用第二章 质量量/环境境方针第三章 体系系策划 第一一节 管管理职责责 第二二节 管管理体系系 第三三节 环环境因素素 第四四节 法法律与其其它要求求 第五五节 目目标、指指标和管管理方案案第四章 过程程管理 第一一节 顾顾客要求求的评审审 第二二节 能能力、意意识、培培训控制制 第三三节 交交流 第四四节 文文件控制制 第五章 监测测、分

2、析析和改进进 第一一节 监监视和测测量 第二二节 不不合格控控制 第三三节 内内部审核核 第四四节 记记录和资资料分析析 第一章 总 则第一节 前 言言 xxxxx物业业筹建于于一九八八四年十十月，八八五年六六月二十十日破土土动工，一一九八七七年一月月二十一一日投入入试营业业，同年年五月一一日正式式营业。 物业设设有行政政办公室室、保安安部、工工程部、财务部部、人事事培训部部、采购购部、销销售公关关部和质质量环境境监督小小组。现现有职工工3000多人，绝绝大多数数职工具具有大专专以上文文化水平平，技术术岗位均均持证上上岗。 自开业业以来,集团标标准化、规范化化管理的的基础上上，融入入了适合合当

3、地特特点的管管理理念念和个性性化的服服务特色色，使管管理水平平和服务务水平有有了进一一步的提提高；多多年来，物物业以其其良好的的管理和和优质的的服务在在国内外外市场上上赢得了了众多顾顾客的信信赖，取取得了良良好的经经济效益益和社会会效益。 物业非非常重视视人才的的培养，有有着一套套完整的的培训管管理制度度和人才才激励机机制；员员工除了了在物业业享有很很多学习习、晋升升的机会会之外，物物业每年年还有计计划地安安排员工工参加培培训；高高素质的的业务管管理人才才的培养养和运用用，使xxxxxx物业的的服务质质量一直直维持在在较高水水平，同同时也为为实现企企业可持持续性发发展储备备了宝贵贵的财富富。

4、二一年二二月，为为了进一一步完善善企业的的管理制制度，持持续改进进服务质质量，提提高市场场竞争力力，扩大大企业的的知名度度，物业业从市场场战略的的眼光出出发，导导入ISSO90000和和ISOO140000质质量环境境管理体体系。这这是物业业管理层层在探索索科学管管理过程程中的一一次重大大决策，它它首先实实现环境境目标和和经济目目标的统统一，把把物业自自身的发发展跟人人类的共共同发展展联系在在一起。到本手手册编制制之前，经经过多次次宣传、发动和和培训和和全体编编写人员员的共同同努力，第第一版的的程序文文件已于于二一年四四月初步步形成。该文件件全面涉涉及物业业管理体体系的具具体要求求和规范范，体

5、现现了以顾顾客为中中心的原原则，经经过反复复地补充充、修改改后，投投入试运运行。我我们相信信该程序序文件的的有效运运行能充充分发挥挥各部门门的组织织和职能能作用，使使物业的的管理更更科学、更严谨谨、更有有效，同同时通过过合理的的资源配配置，使使产品或或服务质质量等各各个要素素的形成成过程都都处于受受控状态态，预防防、减少少和消除除质量缺缺陷，减减少环境境污染、达到节节能降耗耗的目的的，从而而保证质质量环境境方针、目标、指标的的实现，促促进企业业和环境境的共同同、协调调发展。xxxxx物业全全体职工工在ISSO90000和和ISOO140000质质量环境境管理体体系的指指导下，遵遵照法律律法规,

6、以人为为本，发发扬奉献献、拼搏搏、开拓拓、实干干的企业业精神，加加强培训训力度，扩扩大销售售，抓好好企业文文化和人人才队伍伍思想素素质建设设，增强强企业的的凝聚力力，持续续改善服服务质量量，倡导导环保和和资源的的合理利利用，不不断提高高环保绩绩效，努努力营造造温馨舒舒适的环环境空间间，保证证顾客的的需求,从而为为物业获获得更高高的经济济效益和和社会效效益作出出不懈的的努力。第二节 物业简介介 饱览xxxxxx美景，尽尽享家的的温謦。物业座座落xxxxx市市市中心心，位置置优越，交交通便利利。距xxxxxx两江国国际机场场约300公里，距距市内风风景如画画的景点点区仅11至三公公里。物物业位于于

7、美丽的的榕湖之之畔，环环境优雅雅怡人，美美景尽收收眼底。训练有有素的员员工能令令您在这这“家一样样的感觉觉”的氛围围中倍受受卓越可可亲的服服务。物业设有有各类展展览会、大小型型会议、宴会和和鸡尾酒酒会的理理想地点点。现代代办公设设备齐全全的商务务中心，则则是上商商务客人人理想的的办公场场所。 地址： 邮编：电话：传真：E-MAAIL：网址:第三节 手册册使用1.手册册基本内内容和作作用： 管理理的科学学化程度度直接影影响到企企业形象象、服务务质量、市场占占有率等等。必须须依据科科学的标标准化管管理体系系作为保保证。IISO990000/ISSO1440000体系的的实施，标标志着我我们的管管理

8、已经经进入了了标准化化、法制制化和国国际化阶阶段。 管理理手册对对ISOO90001标准准的要素素和ISSO1440011标准的的要素进进行了概概述，规规定了物物业的质质量方针针、环境境方针、目标、指标、措施、职责等等的管理理内容，以以及相关关程序文文件的查查询、手手册的评评审、修修改、控控制规定定等内容容。手册册适用于于物业各各部门的的管理活活动，是是物业管管理体系系建立、健全、完善和和实施的的纲领性性文件。本手册册描述了了体系的的构成，对对各要素素的内容容及其相相互之间间的联系系和接口口作了系系统明确确的规定定。管理理手册可可作为物物业管理理活动统统一的标标准和共共同的行行动准则则，也可可

9、作为客客户、社社会公众众、政府府机关对对本物业业服务质质量、环环境保证证能力予予以信赖赖的重要要证实文文件。 本手手册对外外是物业业质量的的承诺、环境管管理的承承诺，也也可作为为第二方方或第三三方认证证时，证证实本物物业质量量、环境境管理保保证能够够满足相相关规定定要求。对内是是进行管管理活动动的纲领领性文件件，是落落实管理理体系运运行的内内部法规规，是全全体员工工行为规规范的准准则。2.目的的： 指导导管理体体系的正正常运行行。3.适用用范围： 管理理手册适适用于物物业各部部门所有有服务过过程的质质量控制制和环境境管理。4.引用用标准： ISSO90000-20000：质质量管理理基础和和术

10、语 ISSO90001-20000：质质量管理理体系要要求 ISSO1000111-20000：质量量环境体体系审核核指南5.手册册管理：5.1 手册发发放5.1.1 手手册为物物业机密密性的重重要文件件，持有有者应注注意保管管，不得得丢失、不得擅擅自外传传。5.1.2 手手册由行行政办负负责编号号发放，发发放对象象为物业业董事会会、物业业中层以以上职能能部门管管理人员员和质监监、环境境管理人人员，持持有者须须办理领领取签字字登记手手续。5.1.3 由由手册派派生的其其它文件件发至相相关职能能部门和和专职人人员。5.1.4 手手册持有有者岗位位调动或或离开物物业，应应到行政政办办理理移交手手续

11、，登登记注销销。5.2 管理要要素的选选择和手手册评审审5.2.1 本本手册选选择ISSO90001标标准要素素26个，IISO1140001标准准要素117个。对于IISO990011的7.3设计计，因为为行业特特点将不不适用，故故此要素素不采用用。5.2.2 内内审和管管理评审审时，对对管理手手册进行行评审。5.2.3 在在体系运运行中或或内部审审核中，发发现实际际工作与与程序、手册有有较大不不符时，可可及时对对手册进进行评审审。5.3 手册修修改5.3.1 管管理手册册的修改改、变更更和换版版权属于于行政办办，手册册的修改改、变更更、换版版后由行行政办报报请总经经理批准准后即行行实施。5

12、.3.2 导导致手册册修改、变更、换版的的主要因因素为： a）物业业组织结结构、服服务（生生产）活活动发生生重大变变更时； b）物物业管理理职能部部门机构构有较大大变动时时； c）手手册中规规定的各各项控制制活动内内容有所所变动时时； d）经经实施后后，发现现手册中中规定内内容有重重大错误误或不足足之处时时； e）手册册中所引引用的标标准或法法规有变变动或改改变时； f）内内外部审审核对管管理体系系结构设设计提出出必要的的改进要要求时； g）物物业经营营管理有有所变化化时。5.3.3 手手册一经经修改、变更或或换版后后，由行行政办对对手册持持有者履履行更换换手续。5.4 手册的的宣贯 编写手手

13、册，应应全面发发动有关关人员参参与起草草、讨论论等活动动，起到到事先宣宣贯作用用，并通通过协调调使管理理手册和和其它管管理文件件保持一一致。5.4.1 按ISSO90001/ISOO140001标标准要求求。5.4.2 对对以往的的经验予予以吸收收提高。5.4.3 对对现时管管理方式式予以总总结深化化。 各级级领导要要积极参参与宣贯贯活动，行行政办、文件编编写人员员，应积积极参加加讲解、督促、指导，通通过宣贯贯进一步步落实各各级各类类人员的的管理职职能，促促使物业业全体员员工、各各职能部部门能严严格按职职能认真真开展各各项管理理活动。5.5 手册的的装订 为了便便于更改改手册采采取活页页装订。

14、5.6 非受控控的文本本 一些发发给顾客客等相关关方的手手册，以以后修改改不需再再对其进进行控制制、如修修改、更更换，这这样的手手册作为为非受控控文本。6.相关关文件：GBB000D006文文件控制制程序第二章 质量量/环境境方针1.目的的： 追求求全面管管理，使使物业的的目标及及客户的的期望和和要求相相一致，让让客户对对提供的的产品和和服务建建立信心心。并增增强全员员环保、节能意意识，全全面实施施环境管管理，倡倡导绿色色消费，提提高经济济效益，树树立物业业新形象象。2.适用用范围： 适用用于物业业服务质质量及环环境的全全面管理理。3.引用用标准： 3.1ISSO90001/5.33质量方方针

15、 5.44.1质质量目标标 3.2ISSO1440011/4.2环境境方针54.职职责：4.1 总经理理负责质质量/环环境方针针制定。4.2 行政办办负责实实施监督督。4.3 人事培培训部负负责对全全体员工工有关质质量/环环境方针针内容的的宣传和和培训。4.4 各职能能部门制制订相应应的制度度，保证证服务质质量和环环境绩效效的标准准。5.要素素控制：5.1 质量/环境方方针1） 以ISOO90001和IISO1140001为依依据，建建立、实实施并保保持质量量环境管管理体系系。2） 以提供“家一样样的感觉觉”的环境境和服务务为基本本导向，开开拓创新新，持续续提高。3） 遵守法律律、法规规要求，

16、致致力于污污染预防防、节能能降耗。4） 强化培训训，逐步步提高全全员服务务、环保保意识。5.2目目标 物业根根据质量量环境方方针制定定质量目目标环境境目标，并并分解至至各部门门，定期期进行评评审。 5.2.11质量目目标 1）客客户满意意率99%。 2）客客户建议议、意见见反馈率率988%3）开拓拓、创新新顺利通通过年检检，加强强全面质质量和服服务管理理，达到到 IISO990011标准要要求，持持续不断断改进。 4）完完成年度度其它工工作质量量的目标标、指标标。 5.2.22环境目目标、指指标(可比数数)1) 纸张每半半年比上上年同期期减少22%；2) 用油每季季度比上上年同期期减少11.5

17、%;3) 厨房用气气每季度度比上年年同期减减少2%;4) 减少一次次性塑料料制品,到20001年年底完全全停止使使用客房房塑料拖拖鞋和塑塑料洗衣衣袋;5) 用水每季季度比上上年同期期减少00.5%;6) 用电每季季度比上上年同期期减少22%;7) 减少噪声声污染,噪声控控制在昼昼间600dB,夜间550Dbb,控制制机房噪噪声;5.3 服务理理念：以以家一样样的感觉觉赢得顾顾客。 1）用用心服务务（即：诚心、精心、尽心）使使客户在在桂宾有有家一样样的感觉觉；2）用个个性化服服务（即即：针对对服务、灵活服服务、心心理服务务、超常常服务）满满足客户户不 同同要求； 3）用用心创造造安全、舒适的的环

18、境，给给客户以以不受约约束，毫毫无担忧忧的“家外之之家”； 4）强强化培训训，建立立一支训训练有素素、专业业知识强强、素质质高的员员工队伍伍，为客客户提供供 高效率率的服务务。5.4环环境理念念：以自自然温磬磬的环境境回报社社会。 我我们充分分认识到到保护环环境的重重要性，全全员积极极参与，全全心全意意营造客客户温馨馨家园。 1、遵遵守法律律法规。 2、加加强污染染预防。 3、开开展5RR活动。 4、持持续不断断改进。5R：节节约资源源，减少少污染（Reduce） 绿色消消费，环环保选购购（Reeevaaluaate） 重复使使用，多多次利用用（Reeusee） 分类回回收，循循环再生生（Re

19、ecyccle） 保护自自然，万万物共存存（Reescuue）5.5 员工环环保行为为规范 保护环环境 人人有有责 节约能能源 从严把把关 节电节节水 养成习习惯 废水废废气 切勿污污染 物品替替代 节省资资源 大力倡倡导 绿色消消费5.6方方针宣贯贯5.6.1 对对员工的的宣贯 各职职能部门门必须有有加强对对员工质质量/环环境方针针内容的的培训，使使管理人人员与全全体员工工在服务务意识上上达到共共识。教教育各级级各类人人员用奉奉献、拼拼搏、开开拓、实实干精神神保证物物业服务务质量的的稳定性性，自觉觉用国际际标准检检查一切切管理行行为和服服务行为为，并将将优质服服务扩大大影响到到社会，确确保物

20、业业信誉度度。5.6.2 对对外宣传传 物业业可通过过新闻媒媒介、物物业宣传传手册、标语等等方式宣宣传，也也可以通通过在服服务过程程中与顾顾客进行行交流达达到宣传传的目的的。5.7 方针的的评审与与修改 物业每每年管理理评审时时应对质质量/环环境方针针的适宜宜性以及及符合性性作出评评价与修修改，以以适应体体系持续续改进的的需求。 第三章 体系策策划第一节 管理职责责1.目的的： 规定定管理层层的相关关职责，完完善本物物业的组组织结构构，资源源等。2.适用用范围： 本节节适用于于全物业业各服务务质量、环境有有关的管管理实施施、验证证部门和和人员。3.引用用标准：3.1 ISOO90001/55.

21、管理理职责3.2 ISOO140001/4.44.1结结构与职职责。4.职责责： 总经经理负责责本要素素的实施施。5.要素素控制：5.1 建立并并保持各各类各级级人员管管理职责责书面控控制程序序。5.2 组织5.2.1 建建立和保保持符合合ISOO90001和IISO1140001标准准并适合合于物业业实际的的组织体体系。组组织体系系应高效效、精干干、反应应快捷、和谐。总经理理负责组组织体系系的设置置，必要要时报董董事会。5.2.2总经经理根据据管理体体系的要要求任命命管理代代表一名名，以保保证按IISO990011和ISSO1440011标准要要求建立立、维护护和改进进管理体体系。5.2.2

22、 行行政组织织结构图图见附图图1。5.2.3 主主要人员员管理职职责:各级各各类人员员管理职职责见各各级管理理人员岗岗位职责责汇编。5.2.5 各各部门主主要管理理职能活活动分配配见附表表2。5.3 资源5.3.1 本本物业配配备具有有满足客客户住、吃、等等消费活活动的硬硬件设施施、设备备和服务务水准。5.3.2 具具有与服服务配套套的操作作规范和和完善的的检查、督导制制度。5.3.3 本本物业所所需主要要能源消消耗：物物业在水水、电、油各方方面依靠靠相关的的政府部部门，有有力保证证了物业业的正常常运行。5.3.4 本本物业拥拥有经培培训上岗岗的服务务员、操操作工，管管理人员员具有专专业管理理

23、知识，特特殊工种种员工经经培训考考核合格格后持证证上岗，并并将通过过不断培培训提高高素质。5.3.5 经经委托培培训合格格并授权权，本物物业有内内审员近近10人人。5.3.6 本本物业的的主要产产品是提提供餐饮饮、娱乐乐、商品品零售等等服务项项目，经经营额趋趋势稳中中有升，经经济效益益稳定。能为实实现质量量环境方方针和目目标提供供所需资资金。5.4基基础设施施本公司以以的标准准配备相相关的设设施，并并按设设施管理理程序进进行维护护保养。完全可满满足顾客客的要求求。5.5工工作环境境 本本公司以以标准设设置各环环境，并并按相关关操作规规程对各各处工作作环境进进行保持持，为各各项工作作打下基基础。

24、5.6管管理承诺诺 总总经理应应通过沟沟通宣传传法律、法规及及以顾客客为中心心的理念念，制定定质量环环境方针针和目标标、指标标，配备备必要的的资源，建建立、实实施质量量/环境境体系，并并通过管管理评审审来使体体系得以以持续改改进。6.记录录： 本要要素记录录由行政政办负责责管理。7.相关关文件：GBB000D001各各级管理理人员岗岗位职责责第二节 管理体体系1.目的的： 健全全和保持持文件化化的管理理体系，确确保服务务质量和和环境符符合规定定要求，实实现管理理方针、目标，并并不断改改进完善善管理体体系。2.适用用范围： 本节节适用于于全物业业与管理理体系运运行相关关的职能能部门和和区域。3.

25、引用用标准：3.1 ISOO90001/44质量管管理体系系3.2 ISOO140001/4.44.4环环境管理理体系4.职责责：4.1 管理者者代表负负责组织织、协调调管理体体系的建建立、运运行和完完善。4.2 行政办办负责管管理体系系日常管管理。4.3 各部门门负责贯贯彻、实实施管理理体系文文件和各各项管理理活动。5.要素素控制：5.1 顾客要要求收集集、反馈馈进行质质量/环环境管理理体系的的策划 本物业业的管理理围绕为为顾客服服务这一一中心展展开，以以顾客满满意为目目的,从从各方面面广泛收收集顾客客、相关关方要求求和法规规要求，作作为本物物业实施施管理的的起点，并并在管理理过程中中不断收

26、收集和反反馈这些些意见，作作为服务务和环境境改善的的依据。5.2 服务特特性和服服务提供供特性 物业主主要有以以下服务务特性和和服务提提供特性性：1） 安全性：物业在在消防、治安方方面硬件件配置齐齐全，运运行良好好,保安安人员经经过良好好培训,完完全能保保障住客客的人身身财产安安全。2）卫生生：环境境卫生由由专人负负责根据据标准要要求进行行清洁,餐厅、客房用用具、用用品都经过防疫疫部门合合格检验验，以保保证客人人健康需需要。3) 舒适：物物业提供供给客人人下榻的的客房，环环境优雅雅，空气气清新，所所有硬件件、软件件符合国家评评定标准准。4) 礼貌：服服务人员员都经过过良好的的礼貌、礼节、思想修

27、修养的培培训，其其规范、符合风风俗习惯的的言行能能随时给给客人带带来愉快快的感受受。5) 方便：物物业各种种设施配配备合理理、齐全全，客人人不但可可以及时时使用到到合格、安全的的设施，同同时还能能全面享享受到快快捷、高高效的服服务。6) 及时性：对于客客人的各各项服务务要求，物物业能在在第一时时间内提提供，最最大程度度减少客客人的等等待时间间。7）文化化性：物物业的服服务项目目、服务务理念、服务规规范和物物业提供供的环境境、设施施设备及装饰体体现本物物业的文文化特性性。5.3 环境特特点：物物业环境境特点主主要是能能资源消消耗和三三废排放放，尤其其是能源源消耗方方面 1）能能源消耗耗：水约约1

28、5,0000吨/月月 电约约2400,0000度/月 柴油油约277,0000公斤斤/月 汽约约5,5500公公斤/月月 纸张张、塑制制品使用用 2）废废气排放放：2台台（6TT/H）锅锅炉燃油油造成的的废气，含含SO22及NOOX等有害害气体。 3）废废水排放放：物业业每天约约有5000吨左左右的废废水经处处理后排排入城市市废水总总管网。 4）火火灾：物物业为高高层建筑筑，一旦旦发生火火灾，危危害性较较大。5.4 本物业业管理体体系根据据行业服服务特性性和环境境特点以以及ISSO90001-20000标准准26个个要素 和ISOO140001标标准177个要素素，鉴别别服务过过程的控控制要点

29、点，提高高目标、要求和和措施，从而编制制本管管理手册册和相相关管理理程序文文件，并并加以不不断完善善。5.5 体系建建立按如如下途径径实现：内、外部评价服务和服务提供特性识别顾客、法规要求目标、要求确定活动过程鉴别和确定改 进体系实施体系文件化5.6管管理体系系文件包包括管理理手册、程序性性文件、操作规规范和记记录。管管理手册册是第一一层次文文件，程程序性文文件是第第二层次次文件，操操作规范范是第三三层次文文件，记记录是第第四层次次。5.7 体系文文件说明明5.7.1 本本物业体体系文件件覆盖IISO990011-20000和和ISOO140001-96标标准各要要素的相相关要求求，ISSO9

30、0001/7.33删除，其其它要素素根据本本物业实实际，不不同程度度地采用用。5.7.2 管管理手册册是规定定质量方方针、环环境方针针，按IISO990011标准及及ISOO140001标标准对物物业管理理组织结结构、程程序、过过程和资资源所作作的概述述，是管管理体系系运行的的纲领性性文件。5.7.3 程程序文件件是管理理体系的的主体文文件，是是管理手手册的支支持性文文件，它它详细描描述管理理体系中中的各项项活动。服务规规范主要要的服务务提供规规范和质质量控制制要求都都在其中中清楚地地表述，并并且包括括各部门门间的接接口关系系。5.7.4 操操作规范范是管理理活动的的详细作作业文件件，是程程序

31、文件件的支持持性文件件，主要要描述详详细的服服务提供供规范。5.7.5 记记录包括括管理活活动全过过程的各各环节的的记录，是是管理体体系有效效运行和和管理活活动达到到规定要要求的客客观证据据。5.8 管理体体系实施施5.8.1 本本物业管管理体系系按“计划实施验证改进”，即PPDCAA循环这这一模式式运行，通通过运行行不断完完善管理理体系。5.8.2 通通过教育育培训，使使所有与与管理体体系相关关的人员员理解管管理体系系的意图图和运行行方式，以以保证管管理体系系持续有有效地运运行。5.8.3 各各职能部部门采取取有效措措施，确确保体系系有效运运行。 1）编编制实现现管理目目标的活活动细则则；

32、2）配配置合适适设施，保保持良好好的服务务环境； 3）提提供相应应的检验验依据，并并实行有有效控制制； 4）配配备能胜胜任岗位位工作要要求的人人员； 5）对对活动结结果进行行标识和和记录，并并予以保保存； 6）不不断进行行改进。5.9 管理策策划5.9.1 建建立并保保持策划划程序。5.9.2 在在管理活活动开展展前应进进行必要要的策划划，以保保证管理理活动的的有效实实施。下下列管理理活动应应进行策策划： 1）改改造、新新建、扩扩建、技技措等工工程，由由工程部部负责配配合实施施； 2）物物业店庆庆等重大大活动，由由行政办办负责；3）重要要人物、会议团团体接待待，由各各相关部部门负责责；5.9.

33、3 策策划活动动应形成成文件，文文件应满满足管理理要求，并并与管理理体系的的其它要要求相一一致。5.9.4 策策划活动动应包括括以下内内容： 1）针针对该项项策划活活动的特特殊要求求编制管管理计划划，并对对管理策策划及其其实现的的全过程程进行控控制。 2）确确保和配配置策划划实现所所需的各各项资源源，达到到所要求求的质量量与环境境。 3）确确保计划划与管理理体系文文件的相相容性。 4）必必要时，提提高和更更新体系系控制、监视和和测量技技术及其其设备。 5）确确定质量量形成阶阶段中适适宜的验验证手段段。6.记录录： 管理理策划活活动按体体系文件件和计划划要求作作好记录录，记录录由计划划实施部部门

34、保存存。7.相关关文件： GBBB000P033质量量策划程程序 GBBB000D199工程程项目策策划程序序第三节 环境因因素1.目的的： 识别别、确定定本物业业各种活活动、产产品与服服务对环环境造成成影响的的环境因因素，并并判定环环境因素素的重要要性，确确保在制制定环境境方针、环境目目标指标标时考虑虑其重大大环境影影响。2.适用用范围： 适用用于本物物业从事事的活动动、产品品和服务务所相关关环境因因素的鉴鉴定。3.引用用标准： ISSO1440011/4.3.11环境因因素4.职责责：4.1 各相关关部门负负责环境境因素的的收集。4.2工工程部负负责环境境因素核核准、判判定。4.3 管理者

35、者代表负负责环境境因素判判定表、优先行行动等级级鉴定表表的核准准。5.要素素控制：5.1 环境因因素的收收集与确确定 各部门门负责收收集本部部门活动动、产品品和服务务对环境境造成或或可能造造成影响响（有利利或有害害）的环环境因素素。充分分考虑过过去时态态、现在在时态、将来时时态的环环境因素素；正常常状态、异常状状态、紧紧急状态态的环境境因素以以及直接接的、间间接的环环境因素素，并予予以确定定。5.2 环境因因素的登登录 各部门门收集、确定完完本部门门的环境境因素后后，按规规定的表表格形式式予以登登录，然然后交工工程部汇汇总。5.3 环境因因素的评评价 管理者者代表负负责组织织工程部部根据各各部

36、门的的环境因因素登录录表汇总总本物业业的环境境因素，并并结合每每一环境境因素，尽尽可能多多地确定定其环境境影响，然然后评价价每一环环境因素素的重要要程度及及优先行行动等级级。对重重大环境境因素，工工程部可可联系当当地环保保部门对对污染排排放进行行监测。5.4 环境因因素的核核准 评价鉴鉴定的重重大环境境因素应应报管理理者代表表核准、确认。5.5 环境因因素的修修订 随着本本物业环环境管理理的成效效以及活活动、产产品或服服务的改改变，或或者国家家环保法法律、法法规的更更新，环环境因素素都会相相应有新新改变，所所以工程程部应组组织环境境因素的的相关部部门重新新评价、修订环环境因素素。6.相关关文件

37、： GBBB000P044环境境因素识识别、鉴鉴定程序序第四节 法律与与其它要要求1.目的的： 确定定获取和和理解直直接适用用于本物物业活动动、产品品或服务务法律法法规、环环境法律律法规与与其它要要求。2.适用用范围： 适用用于本物物业识别别、确定定、并更更新相关关法律、法规及及其他要要求。3.引用用标准： ISS01440011/4.33.2法法律与其其它要求求4.职责责：4.1 行政办办负责法法律、法法规及其其他要求求的收集集、鉴定定与保管管。4.2 各部门门配合相相关法规规及其它它要求的的收集。4.3 管理者者代表负负责法律律、法规规及其他他要求的的审核。5.要素素控制5.1 法律、法规

38、与与其它要要求的获获取 行政办办应定期期与省、地、市市各级环环保局等等有关部部门联系系，订阅阅环保和和物业经经营管理理书籍及及报刊，获获取管理理体系有有关法律律、法规规，并鉴鉴定与物物业活动动、产品品、服务务中环境境因素相相关的环环保法律律、法规规及标准准要求。5.2 法律、法规与与其他要要求的执执行 法律、法规与与其他要要求通过过宣贯后后，根据据法律与与其他要要求上规规定的时时间由行行政办通通知各部部门执行行，并进进行跟踪踪调查。 物业必必须遵守守国家的的法律、法规及及其他要要求。 物业对对缺乏国国家法律律、法规规依据的的服务和和环境行行为，可可制定物物业内部部准则。5.3 行政办办应及时时

39、了解并并获取国国家有关关环保法法律、法法规及其其他要求求的变更更、增加加，并组组织培训训学习。6.相关关文件： GBBB000P055法律律、法规规收集和和鉴别程程序。第五节 环境境目标、指标和和管理方方案1.目的的： 在本本物业范范围内每每一有关关职能和和层次都都应建立立并保持持文件化化的环境境目标和和指标，制制定环境境管理方方案，使使之达到到环境方方针的要要求和承承诺。2.适用用范围： 适用用于本物物业环境境目标、指标的的管理及及环境管管理方案案的制定定、修订订和核准准等内容容。3.引用用标准： ISSO1440011/4.3.33、4.3.44目标、指标和和管理方方案4.职责责：4.1

40、工程部部负责环环境目标标和指标标、方案案的拟定定。4.2 行政办办负责审审核。4.3 管代负负责目标标、指标标和方案案的批准准。5.要素素控制：5.1 目标和和指标的的建立与与确定。5.1.1 工工程部依依据环境境方针、初始环环境评审审结果、重大环环境因素素与环境境影响，对对本物业业每一有有关职能能和层次次建立并并保持文文件化的的环境目目标和指指标，目目标均应应具体，指指标均应应量化。5.1.2 工工程部在在建立与与评审环环境目标标和指标标时，应应考虑法法律与其其它要求求，它自自身的重重要环境境因素，可可选技术术方案、财务、运行和和经营要要求，以以及相关关各方的的观点。5.1.3 目目标指标标

41、须经行行政办审审核，管管理者代代表批准准。5.2 目标和和指标的的定期评评审和修修订 经过一一定时期期的环境境管理，目目标与指指标的实实现及环环境方针针、环境境因素的的修订，工工程部应应定期对对目标和和指标予予以评审审和修订订，以保保证物业业环境管管理的持持续改进进。5.3 环境管管理方案案的制订订 工程部部组织本本物业各各相关部部门负责责人依据据目标和和指标研研究制订订环境管管理方案案，方案案中应包包括规定定实施进进度每一一有关职职能和层层次实现现环境目目标和指指标的职职责，落落实资源源，时间间安排和和优先顺顺序。各各部门目目标和指指标的环环境管理理方案制制定好以以后，由由行政办办收集、汇总、审核。环境管管理方案案由管理理者代表表核准后后，交付付各责任任方实施施。5.4 环境管管理方案案的监测测 在环境境管理方方案的执执行过程程中，工工程部应应有计划划的对各各个方案案的执行行情况进进行检查查，检查查方案是是否被严严格遵照照执行，通通报执行行进度情情况。5.5 环境管管理方案案的定期期评审与与修订 随着环环境管理理方案的的执行，目目标与指指标的实实现，或或者方案案所涉及及的活动动、产品品或服务务有新的的开发或或修改等等，工程程部都应应进行定定期评审审与修订订，以确确保管理理方案