“蓝色收获家园”小区物业管理服务投标书1426.docx

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1、“蓝色收获获家园”小区前期物业管管理服务投投标书上海汇杰物物业管理有有限公司 编制二六年年十月目 录致谢投标公函 批准书投标书授权委托书书 第一章 公司简介第二章 项目介绍第三章 物业管理费费用测算第四章 物业管理服服务思路与与理念第五章 服务中心人人员配置及及职责与培培训第六章 前期介入工工作第七章 物业管理服服务的项目目内容和标标准第八章 应急处理程程序结束语1、 附件致 谢“蓝色收获获家园”是金山区区住宅项目目的一大亮亮点，通过过现场考察察和参阅相相关技术资资料，针对对其设计理理念和客户户群体，汇汇杰物业精精心编制了了针对“蓝色收获获家园”这一经典典小区的物物业管理服服务方案。用心服务与

2、与锐意创新新贯穿了我我们工作主主线。我们们将作出以以下承诺：3.2.1 确保该项目目服务方案案目标的实实现，提供供优质的管管理和服务务；3.2.2 以服务推进进房产销售售，实践“服务是第第一资源”，创造售售楼效应，加加速开发商商回笼资金金；3.2.3 以依法和规规范管理与与优质服务务，让楼盘盘保值增值值，使业主主真正感受受到物有所所值，值有有所增。 我们深信，无无论中标与与否，汇杰杰物业都会会将此次投投标作为未未来工作的的动力与发发展的一个个新起点，竭竭诚为上海海市物业管管理行业的的发展和天天谐房产的的发展尽微微薄之力！感谢上海物物业管理行行业的领导导和专家对对汇杰物业业的关注与与指导！真真诚

3、希望得得到天谐房房产领导与与专家们的的宝贵意见见，并向此此次活动组组织者、参参与竞标的的业内同仁仁学习与致致敬！上海汇杰物物业管理有有限公司 总经理理：二OO六年年十月十日日投标公函根据贵方“蓝色收获获家园” 物业管理理服务项目目招标邀请请，遵照上上海市住宅宅物业管理理规定、物物业管理条条例，经经考察现场场和研究上上述招标文文件后，我我公司代表表 经正正式授权并并代表投标标方 上海汇杰杰物业管理理有限公司司 （投投标方名称称）投交本本投标书五五份（含技技术标）。我公司已理理解招标通通知相关内内容，并根根据招标书书要求制定定本投标书书。一旦我司中中标，我司司保证所提提供的物业业管理质量量达到我司

4、司在递交的的投标书中中承诺的质质量等级。 与本投标有有关的一切切正式往来来通讯为：地 址 邮 编 联系人 电 话 传 真 投标方名称称：法人代表：日 期： “蓝色收获获家园”物业管理理服务策划划批准书编制日期：20066年10月10日物业名称：“蓝色收获获家园” 物业性质：住宅、商商铺楼宇地址：接招标通知知日：20006年88月 155日送标书日：20066年 月月 日文件编码：YZ-CCH-066-09编 写 人人：审核人： 批准准人：（总总经理）关键词：本本策划方案案旨在通过过专业的物物业管理服服务与经营营策划，提提供一种定定位准确、操操作性强的的专业管理理和超值服服务，在降降低物业运运行

5、成本、保保证物业功功能正常的的前提下，营营造文化、温温馨的人文文氛围，提提供安全、舒舒适、静雅雅的生活和和学习环境境，确保业业主的期望望得以实现现。上海汇杰物物业管理有有限公司（本文件已已受控，未未经许可请请勿复制、转转阅！）投标书致： 上海海天谐置业业有限公司司（招标单单位）2、 根据已收到到的招标文文件，遵守守招标投标标管理的有有关规定，我我公司经考考察小区现现场和研究究招标文件件后，承诺诺愿意按人人民币收取取：（1） 住宅物业管管理费0.635(多层)，11.11（高高层）元/平方米月（包括括高层房屋屋设备运行行费）（2） 商业配套房房物业管理理费1.227元/平平方米月（3） 按照投标

6、文文件的要求求负责小区区的物业管管理工作，我我们承诺：在合同条条款约定的的范围内，不不提高小区区物业管理理费的标准准。3、 本物业负责责小区前期期物业管理理工作招标标文件所规规定的一切切内容。4、 我公司将严严格遵守本本投标书的的各项承诺诺，在此期期限届满之之前，本投投标书始终终对我方具具有约束力力，并随时时接受监督督。5、 如能中标，本本投标书连连同贵公司司的中标通通知书将构构成我方遵遵守的标准准，对我方方的物业管管理服务过过程具有约约束力。投标单位（盖盖章）： 法定代表人人或授权委委托人（签签定或盖章章）： 年 月月 日授权委托书书本授权委托托书声明：我 （姓姓名）系 上海海汇杰物业业管理

7、有限限公司 （投标标单位名称称）的法定定代表人，现现授权委托托 上上海汇杰物物业管理有有限公司 （单单位名称） （姓名）为我授权的委托人，以本公司的名义参加“蓝色收获家园”物业管理项目的投标，授权委托人签署的一切文件和处理与之有关的一切事务，我均予以承认。授权委托人人无转让权权，特此委委托。投标单位：（盖章） 上海汇杰物业管理有限公司 法定代表人人：二六年年月 第一章 公司简简介1.1 公司概况（略略）上海汇杰物物业管理有有限公司成成立于 年 月，注注册资金人人民币 万元，具具有独立法法人营业资资格的专业业物业公司司，持上海海市房屋土土地资源管管理局颁发发的三级物物业管理资资质证书。作为专业的

8、的物业管理理企业，上上海汇杰物物业管理公公司的物业业管理面积积近30万万平方米，其其类型涉及及办公楼、多多、高层住住宅小区，管管理范围遍遍及本市多多个区域。公司内设置置五个职能能部门：市市场部、工工程部、业业务部、财财务部、办办公室等，拥拥有员工1160名，其其中中级职职称专业技技术人员220名，小小区经理、管管理员持证证上岗率达达100%。公司以ISSO9000120000国际质量量体系标准准规范企业业行为，公公司注重开开拓相对成成熟的上海海物业市场场，“蓝色收获获家园”的投标，旨旨在通过市市场杠杆的的作用，让让金山的业业主，金山山的评委“认识汇杰，接纳纳汇杰”，反之，汇汇杰也非常常愿意“服

9、务于金金山，贡献献于金山”。此次投标，目目的不在于于“蓝色收获获家园”项目的本本身，而在在于将我们们多年从业业的心得具具体运用在在“蓝色收获获家园”的管理服服务之中；在于通过过公司品牌牌的推广，使使开发商的的设计思想想以及行政政主管部门门的管理意意志得以充充分体现；在于上海海物业市场场的开拓与与发展；在在于异地文文化的吸纳纳。企业营业执照企业第级资质证书1.2 管理业绩（略略）1.3 人员构成（略略）公司管理层层年富力强强，拥有丰丰富的物业业管理从业业经验。管管理人员中中持大专以以上学历的的21.330%，操操作层中保保安、维修修人员持高高中、中专专以上学历历的占411.30%，国家和和行业规

10、定定需要持证证上岗者持持证率达1100。详详见图1-1。图1-1 员工构构成1.4 投标优势（略略）公司总经理理 先生，深深酣金山风风土人情，使使管理严谨谨与人性化化有机结合合。而其多多年的从业业经验，造造就了其做做事为人的的风格，也也培植了广广泛的社会会关系网络络，为今后后小区物业业管理中的的沟通协调调打下良好好的社会基基础。1.4.11 资源源共享优势势（略）如能中中标成为蓝蓝色收获家家园管理服服务者，能能充分发挥挥区域整合合优势，人人力、物业业资源均可可共享，极极大地降低低了运行成成本。1.4.22 战略略联盟优势势（略）“上海三菱菱”电梯品牌牌是我公司司设备运行行管理中最最为普遍的的种

11、类，对对其的管理理养护已具具成熟经验验。同时，该该品牌的专专业养护单单位系我司司战略联盟盟单位，无无论其养护护质量及养养护价格，我我司均可享享受联盟待待遇。1.4.33 管理理技术优势势导入ISOO90011系统管理理的方法与与标准，对对“蓝色收获获家园”的保安、保保洁、保绿绿、房屋设设备、设施施的维护保保养、报修修、投诉接接待、收费费及客务服服务等诸项项作业过程程进行全面面的质量控控制，使每每一个服务务步骤有章章可循、每每一个服务务差错都立立即得到纠纠正。增强强全员质量量意识，采采用系统管管理的方法法，通过对对业主的需需求的确认认、评审和和沟通，为为他们提供供满意的服服务，确保保各项管理理和

12、服务达达到管理合合同所规定定的要求，满满足并超越越业主期望望。1.4.44 整体体培训优势势（略）公司已形成成强大的培培训体系，拥拥有一整套套培训教材材，并与上上海市知名名物业企业业培训接洽洽关于联合合开办物业业培训事宜宜，可以为为物业管理理服务从业业人员的专专业培训提提供了具有有专业水准准的平台。第二章 项目目介绍2.1 地理位置金山区地处处杭州湾畔畔，位于沪沪、杭、甬甬及舟山群群岛经济区区域中心，是是上海市的的西南门户户，地理优优势、环境境优势和经经济辐射优优势得天独独厚，也是是上海市土土地面积最最大的一个个区。 金山山卫镇地处处上海西南南美丽的杭杭州湾北岸岸。全镇总总面积555平方公里里

13、，地势平平坦，人口口49万，下辖辖17个行政政村，2个居民委委员会。金金山卫镇交交通发达，沪沪杭铁路金金山支綫穿穿越东西，莘莘奉金高速速公路连接接上海浦东东国际机场场，51220(同三三)国道，沪沪杭公路复复綫纵横境境域中心腹腹地，现已已建有专用用海运码头头二个，随随着上海市市金山卫第第二工业区区的不断延延伸扩展，附附近杭州湾湾跨海大桥桥的规划建建成，交通通运输网络络将加快建建设，并得得到进一步步完善，必必将成为连连接浙江、福福建等省的的门户。随随着历史的的变迁发展展，特别是是改革开放放以来，经经济和社会会各项事业业都得到长长足的发展展，已经形形成较为完完整的现代代经济体系系，已成为为市郊一座

14、座重镇，一一个布局合合理、公共共设施完善善、交通便便捷、环境境优美的新新型现代化化城镇正在在崛起。 “蓝色收获获家园”则镶嵌于于金山新城城生活区的的北部，以以“蓝色收获获家园”优越的周周边环境，便便捷的交通通，以及从从设计到建建筑的精益益求精，匠匠心独运，成成为金山区区的品牌楼楼盘。2.2 建筑规划“蓝色收获获家园”依托天谐谐房产专业业的房地产产开发经验验，秉承其其一贯的“用心去做做”的宗旨，追追求健康，时时尚的现代代生活，竭竭力改善金金山居民的的居住环境境而创造出出的“精品”经典住宅宅。图2-2 蓝蓝色收获家家园规划平平面图（略略）项目已于22005年年9月开工工建设，共共分二期开开发建设。

15、第第一期工程程计划20006年112月竣工工并交付使使用；整个个建设项目目计划于22007年年6月全部部建成并交交付使用。 “蓝色收收获家园”四至范围围规划东临临亭卫南、卫卫阳南路以以西、龙源源路以北、板板桥东路以以南。项目目总用地面面积1400610.7，项项目总建筑筑面积22227288.97，住宅建建筑面积22014558.255，户数数：22997套，其其中多层3336366.98，户数：524套套；高层11678221.277，户数数：17773套。公建建筑面面积186610.99，其中中地下面积积24677.86，商业建建筑面积1149599.82，地下建建筑面积22659.82，

16、小区内共设设机动车位位11499个，并按按照规划设设计建造了了非机动车车停车位。项目的建筑筑密度为118%；综综合容积率率1.555；绿化面面积498839.7717，绿绿化率355.3%，集集中绿化率率18%。2.3 设计理念“人可以改改造环境，环环境也可以以改造人”；在注重重小区景观观设计的同同时，贯彻彻“以人为本本”，“尊重自然然”和“可持续发发展”的思想，创创造出一个个更适合人人们康居的的人文景观观社区。蓝蓝色收获家家园以金山山新城区为为母本，并并充分体现现“生态、健健康、文化化、时尚、服服务”的主题思思想，集约约面向二十十一世纪高高品质人居居的重要且且主要的元元素，勾画画出现代乃乃至

17、未来人人居的追求求。v 生态 都市的繁华华与自然的的舒展在这这里交织，离离尘不离城城，似乎已已是一种苛苛求。蓝色色收获家园园，建筑大大师精心打打造的生态态园林社区区，坐拥数数千平方米米的绿色风风情，独有有自然含育育的大型绿绿色生态谷谷，在追求求自然、享享受自然的的前提下，创创造回归自自然的生态态居住环境境。v 健康当您与运动动远离，健健康就弃您您而去。蓝蓝色收获在在社区内设设健身广场场，康体基基础自然形形成，同时时以广场为为中心形成成健康生态态走廊，将将生态社区区与健康运运动相结合合，使运动动这一生命命的永恒主主题，成为为居住生活活中的一种种自觉行为为，让业户户对幸福和和健康有更更直接的感感受

18、。v 文化 在绿绿荫里悟到到成长的真真谛。蓝色色收获家园园在园区内内建有文化化休闲、文文化广场等等具有浓重重居住文化化色彩的设设施，更进进一步更新新居住的概概念，把文文化引入社社区，从而而提升居住住品质。v 时尚倡导充分交交流和沟通通的生活方方式，强调调邻里交往往的空间设设计，为住住户提供相相互交流、沟沟通的社区区空间，形形成自然的的社区人文文氛围。同同时，实实实在在的物物业服务，为为住户提供供便捷周到到的各项方方便，让业业户在领略略阳光、绿绿地、空气气的同时，感感受一种充充满时尚的的社区人际际关系。v 服务如此怡静雅雅致、崇尚尚品位的一一流社区，对对物业服务务的要求同同样不仅是是原始设计计的

19、维持和和使用功能能的正常，更更是开发商商品牌的维维护和自身身心得的体体验，是在在理解与体体会五大主主题基础上上，融入具具有现代服服务理念和和培植服务务品牌的观观念，切实实感受设计计思想的延延续和产品品塑造的延延伸。物业管理服服务一如继继往地秉承承其设计理理念，以周周到的物业业管理服务务体现住宅宅本身及其其入住者的的品位与尊尊贵。典雅雅的田园风风情，生机机昂然的绿绿色植被，现现代尊崇的的封闭管理理，训练有有素的专业业人员全方方位的维修修服务，保保安及现代代化的安防防系统，周周遭现代生生活配套设设施一应俱俱全，全面面提升蓝色色收获家园园的居住、生生活品位。2.4 人员配置v 管理处经理理介绍（略略

20、）v 工程部主管管（略）第三章 物业管理理服务费用用预算3.1 物业管理财财政费用收收支测算原原则物业管理资资金保障是是小区物业业管理运行行的血脉，也也是物业管管理走上良良性循环轨轨道的基本本前提。我我们本着使使物业“保值增值值”，为业主主“掌好财权权、当好管管家”的宗旨；注意摸清清楼盘特点点，理清测测算思路；坚持“用者自付付、合理分分摊”的测算原原则；提出出如下的管管理费成本本测算方案案。在综合分析析和调研的的基础上，对对“蓝色收获获家园”的物业管管理财政收收支状况进进行了科学学缜密的测测算，以期期在不降低低管理服务务质量的前前提下，节节省开支以以更好地业业主服务，为为开发商加加快资金周周转

21、服务。测算基本原原则：第九章 遵守国家法法律法规原原则严格执行政政府有关物物业管理的的法律法规规以及符合合“上海市物物业管理优优秀住宅小小区”的标准；第十章 精简高效的的管理原则则充分体现“精简高效效”的管理原原则，借助助汇杰物业业长期的实实践经验和和规模效应应，在确保保服务质量量的前提下下，削减所所有不必要要的费用开开支，实现现高效服务务。第十一章 保本微利的的经营原则则 坚坚持汇杰物物业“保本微利利”的经营原原则，让利利于业主和和发展商，为为房产销售售创造条件件。测算依据：第十二章 根据发展商商提供的小小区概况及及各项技术术资料；第十三章 依据上海市市政公共配配套设施及及有关服务务项目收费

22、费标准；第十四章 参照上海市市政府物业业管理有关关的法律法法规、条例例及规定；第十五章 参照我司对对同类地区区、同类物物业楼盘的的收费标准准调查结果果；第十六章 依据上海市市住宅物业业服务分等等收费标准准。3.2 物业管理费费用测算汇汇总5.4.1 物业管理服服务费用支支出测算汇汇总表3-1 物业管管理服务费费用测算汇汇总表（支支出）（略略）5.4.2 物业管理服服务费用收收入测算汇汇总表3-2 物业管管理服务费费用测算成成果表（收收入）（略略）据上述测算算得知：物业管理服服务收入： 元/月物业管理服服务支出： 元/月余额= - = 元表3-3 物业管管理收费标标准（略）3.3 物业管理费费用

23、测算细细分3.3.1 员工薪金及及各项基金金费用测算算表3-4 员员工薪金及及各项基金金费用测算算（略）3.3.2 停车费收入入及支出测测算 收入： 表3-5 停停车费收入入及支出测测算 （略）注：据测算算得知：月月收入为 元，除除去车岗人人员薪金 元、税金金 元、系系统维护费费用 元、杂杂费 元、管管理酬金 元， 结余 元元，该余额额为产权人人所有或为为专项街坊坊维修费用用。3.3.3 公共设备设设施运行及及养护费用用测算表3-6 公公共设备设设施运行及及养护费用用测算（略略）3.3.4 公共服务费费用测算表3-7 公公共服务费费用测算（略略）3.3.5 电梯水泵运运行费用测测算表3-8 电

24、电梯水泵运运行费（略略）注：电梯水水泵运行费费收入： (底层)= 元= 元；收入入支出: 元；3.3.6 间接费用测测算表3-9 间接费用用测算（略略）注：本案体体量相对不不大且收费费标准受地地区物价水水平制约，故故有一定市市场风险。但但我们坚信信随着品牌牌推广和精精心服务的的深入，必必将会赢得得市场认同同，届时必必将产生规规模效应，同同时我司还还将通过提提供特约服服务的方式式获得相应应的合法收收入。3.3.77开办费用用测算表3-100开办费用用测算（略略）3.4 招标人前期期补贴的说说明为使“蓝色色收获家园园”物业管理理服务工作作从一开始始就以规范范管理、真真情服务为为原则，确确保其在物物

25、业市场上上创出特色色，做出亮亮点并通过过本项目的的运作，使使开发商的的设计初衷衷得以充分分体现，也也使我司的的品牌策略略顺利推广广，同时也也让广大业业主切实体体会和生活活在这光环环之中，我我司根据必必须、客观观、公正的的原则，特特向招标人人提出前期期费用补贴贴申请，望望审核。1、中标后后进驻时间间起始日尚尚未确定，期期间所发生生的费用，恳恳请招标人人酌情补贴贴：（见表表3-111）2、接管验验收及开盘盘迎宾费用用，恳请招招标人酌情情补贴：（见见表3-112、表3-113）3、合计费费用为 元，请请招标人给给予补贴。表3-111前期介入入及培训费费用（略）表3-122 接管管验收费用用（略）表3

26、-133 开盘盘迎宾费用用（略）注：庆典活活动 元由我我司承担第四章 物业业管理服务务思路与理理念4.1 管理思路v 为业户服务务，使物业业增值“蓝色收获获家园”项目从概概算设计、选选址、可行行性研究、立立项报批、资资金筹集、拆拆迁、建安安完成，到到市场营销销，其目的的是最大限限度地追求求社会效应应和利润最最大化。优优秀物业公公司，不仅仅能对物业业善加爱护护，使其“青春永驻驻”，而且一一流的物业业加上优质质的服务形形成组合，使使楼宇形象象潜移默化化地进入市市场，扎根根在消费者者心中，形形成物业本本体以外的的价值无形资产产。将有形资产产与无形资资产构成的的物业增值值，为业主主带来更大大利润，是是

27、我们的首首要目标。v 创造安、快快、暖、便便、洁的时时间与空间间环境物业管理服服务是有偿偿出售智力力和劳务的的服务性行行业，管理理服务是一一种特殊商商品，其核核心是服务务，物业管管理=时间+空间+服务。所谓“时间间”，就是一一年3655天，每天天每时都要要保洁物业业的正常运运行；所谓谓“空间”，就是使使业主花钱钱买下的物物业在规定定的时间段段里，保持持良好的空空间环境。如如何保证“时间”和“空间”的优化，靠靠得是周到到细致的服服务。“时间”和和“空间”的完美结结合，是我我们追求的的目标。v 求生存、求求形象、求求效益物业管理服服务企业通通过输出自自己的智力力和劳务来来获取相应应的报酬，从从而确

28、立自自己的定位位以及树立立适当的品品牌，不同同的管理服服务水准，将将获得不同同的社会评评价和报酬酬。只有当当所提供的的管理服务务被认可了了甚至被推推崇了，企企业的形象象也随之完完美了，这这时，生存存和效益的的问题也就就解决了，自自身也发展展了。企业自身的的发展是我我们的奋斗斗目标。4.2 运作观念v 安全观念“蓝色收获获家园”的设计定定位决定了了物业使用用人对物业业安全和人人身财产安安全的需求求，作为物物业管理服服务者，就就必须确立立安全观念念，因此，安安全防范工工作显得极极为重要。安安全防范工工作应包括括：防火、防防毒、防盗盗、防乱、防防溢、防事事故（包括括突发性公公共卫生事事故）、防防故障

29、、其其它。v 服从观念物业管理服服务过程中中，分分秒秒秒都有可可能发生各各种障碍的的可能性，从从这个意义义讲，物业业管理服务务从业人员员只有服从从，障碍就就是命令，杜杜绝“不、不会会、不知道道、不是我我管的”现象发生生，并且坚坚持“三不放过过”原则。（即即障碍原因因不查清楚楚、责任者者未查清、处处理意见和和改进措施施未拿出来来）。v 营销观念物业管理服服务在实施施过程中，是是营销的过过程，也是是创造希望望市场的过过程，每位位员工的每每个作业节节点，都将将影响企业业营销的成成功与否。我我们要通过过我们不懈懈地努力，使使我们所提提供的服务务潜在地进进入业主和和使用人的的心中，并并占据明确确、独特、

30、牢牢固的地位位，从而在在界定的领领域内占具具应有的份份额。v 参与观念物业管理服服务作为开开发商的延延伸部分，楼楼宇建设过过程的参与与是非常重重要的，根根据我们的的经验，物物业管理服服务公司的的参与，应应严把“四关”，即功能能设计关、建建设配套关关、工程质质量关、业业户入住关关。v 科技观念当今社会，科科学技术日日新月异，高高新技术的的普及应用用遍及社会会经济活动动的各个领领域，作为为一名现代代物业管理理者，必须须拥有很强强的科技观观念，才能能使自己所所管理的物物业走在时时代的前列列，满足业业主和使用用人的各种种合理要求求，尤其针针对“蓝色收获获家园”物业而言言，显得更更为重要。v 细微观念评

31、价物业的的优劣，不不仅仅在于于其豪华程程度，功能能设施、地地理位置等等硬件，更更重要的是是管理和服服务这个软软件。什么么是优质服服务？我们们认为，所所谓优质服服务，在于于那温暖如如春的“一”份微笑，在在于那清泉泉纯静而快快乐的“一”声问候，在在于那感觉觉到家一般般的“一”缕温馨。那无数数个沁人心心脾的“一”，这些不不能言传却却无时无刻刻存在于顾顾客身边的的细微之处处，能让人人体会到什什么是优质质服务。v 人才观念无论是企业业品牌的树树立，还是是优质服务务的提供，都都离不开人人的作用，用用什么样的的人，将决决定着企业业经营的结结果。物业业管理服务务行业属劳劳动密集型型行业，人人的主观作作用将更明

32、明显。提高高从业者的的文化知识识，作业技技能、职业业道德、服服务观念以以及提升服服务能级是是我们公司司的立业之之本。4.3 管理原则为了实现上上述管理目目标，公司司在管理运运作中将遵遵循以下原原则： 建立规范化化管理制度度 注重员工素素质的提高高 实行两级管管理机制，发发挥公司整整体优势 努力降低管管理成本 注重维护开开发商品牌牌 自身品牌塑塑造4.4 服务理念“蓝色收获获家园”在以生态态、运动、文文化、阳光光、服务为为主题，讲讲究生活品品质和崇尚尚知识，追追随智慧以以及共同创创造人生财财富是该物物业的居住住理念，也也是汇杰物物业在为其其提供物业业管理和服服务的主线线。服务理念，对对于物业管管

33、理公司的的建设和发发展具有非非常重要的的意义，我我公司所倡倡导的服务务理念，是是我们面向向市场的一一种理性思思维和价值值体系。在在公司内部部，这种理理念起着统统一思想、指指导各个部部门、各个个环节运作作的作用，成成为全体员员工的行为为准则；在在公司外部部，这种理理念是我公公司在市场场上的形象象标志。所所以，我公公司将以下下服务理念念运作在“蓝色收获获家园”的管理服服务之中。v “业户第一一、服务至至上” 确立物业管管理服务与与业主的正正确关系，认认识自己所所提供的服服务的商品品属性，实实现服务的的销售行为为。 深化对物业业管理职能能的理解，寓寓管理于服服务之中，从从服务出发发，精心管管理，精心

34、心维护。 端正企业利利益取向，合合理收费，节节缩支出，确确保业主利利益不受侵侵害。v “物业保值值增值” 延长物业使使用寿命，实实现保值增增值。物业业本体及所所属设备设设施均有使使用“寿命”，但不同同的管理方方式会使这这个“寿命”成为变数数。 通过品牌效效应，实现现保值增值值。品牌是是一种无形形的力量，在在市场中发发挥着巨大大的导向作作用，品牌牌本身具有有一定价值值，通过品品牌公司的的管理，使使物业不断断增值。v “以人为本本” 服务者和被被服务者之之间建立充充满信任的的相互支撑撑的亲密关关系，以人人为第一要要素，创造造最好的工工作环境。 提供服务无无边界思想想，把对物物的管理融融入到对人人的

35、服务之之中，为物物业使用者者提供最大值的服务务。 被服务者的的满意度是是衡量服务务者提供服服务的最终终判断，所所以，追求求物业使用用人最大程程度的满意意度是物业业管理服务务企业的宗宗旨，也就就是服务宗宗旨。v “服务增长长” 物质文化生生活的不断断增长，物物业使用人人对服务同同样会有更更高的需求求，物业公公司要掌握握更多技能能，以适应应服务增长长的需要。 不断了解物物业使用人人的需求变变化，包括括现在的和和潜在的，对对现在的需需求给予提提供，对潜潜在的需求求做好准备备工作。 不搞简单的的服务内容容的延伸，而而是切合实实际的服务务内容与优优良的服务务质量相结结合的服务务工作。4.5 各项管理指指

36、标管理服务的的整体目标标 自小区建成成一年内达达到“上海市文文明小区”标准； 自小区建成成二年内，在在小区硬件件设施达到到标准前提提下，争创创“上海市优优秀住宅小小区”； 小区管理严严格参照IISO90001国际际质量体系系有关标准准执行，并并力争在第第三年创“部优”小区。管理指标表4-1 管理指指标国家指指标与公司司指标对照照表序号指标名称国家指标本公司指标标1房屋完好率率98%以上上99%以上上2公共配套设设备设施完完好率（含含电梯、水水泵）98%以上上99%以上上3重大责任事事故、责任任刑事案件件和火警发发生率0.1%以以下04报修接待365天224小时365天224小时5急修项目接接报

37、到场时时间2小时内20分钟内内6一般项目接接报到场时时间24小时内内60分钟内内7维修及时率率95%以上上100%8维修质量合合格率90%以上上100%9维修服务回回访率95%以上上100%10住户基本满满意率90%以上上95%以上上11住户有效投投诉处理率率95%以上上100%12违章处理率率95%以上上100%13保洁率99%以上上100%14绿化完好率率90%以上上95%以上上15员工上岗前前培训率100%100%16公灯亮灯率率98%以上上17消防设施完完好率100%以以上18街坊道路完完好率99%以上上4.6 实施与保障障4.10.1 前期策划筹筹备实施与与保障表4-2 前前期策划筹

38、筹备实施与与保障标准内容具体实施要要求策划部门协助部门/人实施部门建立争创小小组、策划划争创方案案和企业发发展规划 组建“争创创上海市优优秀示范小小区”领导小组组； 制定争创创上海市优优秀示范小小区方案(经业委会或开发商同意签字盖章)。汇杰物业开发商优秀小区标标准、实施施方案等培培训 对“争创”领导小组组、“争创”项目现场场管理人员员(主管以上上)进行培训训，基本掌掌握标准准内容及及要求； 对公司开展展争创工作作的目的和和意义以及及实施方案案和计划进进行宣传与与培训； 组织主管人人员对行业业示范小区区进行参观观学习。汇杰物业市场部管理服务中中心分配职责和和任务 明确领导的的职责和任任务； 明确

39、职责部部门的职责责和任务。经理市场部编制争创实实施计划 编制争创创上海市优优秀小区方方案(草案)； 修改、审核核、批准实实施计划。市场部管理服务中心4.10.2 前期争创阶阶段实施与与保障表4-3 前前期争创阶阶段实施与与保障标准内容具体实施要要求策划部门协助部门/人实施部门第一次内部检查 组建第一次次内部检查查小组 对照标准实实施检查 形成标准准及评分细细则第一次次自评记录录 根据检查结结果修正计计划办公室市场部第一次内部自查小小组第一次整改改实施工作 建立或完善善切实有效效的公众管管理规范制制度： 管理公约 公众管理制制度 业户服务手手册办公室市场部业务部财务部管理服务中心第一次整改改实施

40、工作 建立完善切切实有效的的管理处内内部管理制制度： 各级岗位职职责和任职职标准、考考核制度 各部门和岗岗位年度工工作计划 各工种岗位位工作标准准及其措施施和考核办办法 员工言行举举止规范准准则 财务收费、维维修资金管管理制度 房屋及其共共用设施设设备档案和和用户档案案管理制度度办公室市场部业务部财务部管理服务中心第一次整改改实施工作 建立或完善善小区各项项管理服务务规范 基础管理服服务规范 房屋管理及及维修养护护规范 共用设备管管理规范（包包括供电、弱弱电、消防防、给排水水等） 共用设施管管理规范 保安及车辆辆管理规范范 环境卫生管管理规范 绿化管理规规范办公室市场部业务部财务部管理服务中心

41、第一次整改改工作验收收 根据计划进进行现场验验收 对现场验收收中发现的的问题进一一步实施整整改并限期期验收办公室管理服务中中心第一次内部自查小组顾客满意度度测评 进行半年度度“业主满意意度”测评 制定半年年度顾客满满意度指数数测评报告告市场部管理服务中心4.10.3 后期争创阶阶段实施与与保障表4-4 后期期争创阶段段实施与保保障标准内容具体实施要要求策划部门协助部门/人实施部门第二次内部检查 组建第二次次内部检查查小组； 对照标准实实施检查； 形成标准准及评分细细则自评记记录(自评分值值结果应90)。市场部办公室第二次内部检查小组第二次整改改实施工作 根据第二次次检查结果果和半年年度顾客满满

42、意度指数数测评报告告制定第第二次争创创市优小区区整改实施施计划； 按照实施计计划落实整整改措施并并予以实施施(实施内容容根据检查查结果另行行确定)。市场部办公室管理服务中中心第二次整改改工作验收 根据第二二次争创市市优小区整整改实施计计划进行行现场验收收； 对现场验收收中发现的的问题进一一步实施整整改并限期期验收。市场部办公室第二次内部部检查小组组4.10.4 申报评审阶阶段实施与与保障表4-5 申报报评审计阶阶段实施与与保障标准内容具体实施要要求策划部门协助部门/人实施部门申报工作 准备申报资资料 向所在区房房地局主管管部门提交交申报资料料市场部办公室政府主管部部门预查 区级主管部部门检查(资料、现现场) 聘请专家现现场检查指指导 市主管部门门领导现场场检查(对照标准准) 顾客满意度度指数测评评市场部