NBVK-WI-PR034新项目房屋交付验收作业指引14784.docx

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1、新项目房屋交付验收作业指引编号：NBVK/WI/PR034版号：A/0页码：第 15 页 共 13 页新项目房屋屋交付验收收作业指引引编制日期审核日期批准日期流 程 要要 素流程目标：流程时间要要求流程监控点点数目流程主要责责任岗位流程涉及职职位数目修订记录日 期修订状态修改内容修改人审核人批准人1. 目的规范新项目目在竣工验验收的基础础上进行交交付验收的的工作方法法和验收标标准。2. 适用范围适用于宁波波万科所有有新建房屋屋项目的交交付验收工工作。3. 术语和定义义交付验收：各宁波万万科新建项项目房屋，工程及采购管理部在接收总包施工单位交付房屋时，以安全、质量和满足使用功能为主的验收。内容包

2、括：资料、房屋本体、道路、公建配套、设施设备、绿化景观等。4. 职责4.1. 工程及采购购管理部负责责本指引的的制订、修修改、指导导和监督；4.2. 工程及采购购管理部按按有关验收收标准进行行验收，建建立书面验验收档案，对对不合格项项目督促相相应施工单单位整改并并负责消项项记录；4.3. 施工单位自自检合格后后，报监理理、甲方项项目经理部部验收，对对不合格项项目落实整整改工作，负负责在规定定的交付日日期前达到到交付标准准。4.4. 工程及采购购管理部组组织监理、总总包施工单单位按交付付标准进行行入伙前检检查。5. 工作程序5.1施工工单位按交交付验收标标准应具备备的条件和和应提交的的资料提前前

3、做好房屋屋交付验收收准备，在在入伙日期期之前三个个月左右工工程及采购购管理部通通知总包施施工单位进进行交付验验收。5.2监理理单位督促促施工单位位做好交付付验收计划划，经监理理单位审核核通过后，报报甲方项目目经理部，并并将计划抄抄送工程管管理部备案案。5.3施工工单位于约约定的时间间配合监理理单位、工工程及采购购管理部按按照计划开开始按新新建房屋验验收表、小小区公共绿绿化验收单单、小小区公共设设施及道路路设施验收收单所列列项目进行行逐项验收收，要求在在十五个工工作日内完完成。5.4如验验收有不合合格的项目目，监理单单位签发质质量问题整整改通知单单，并抄抄送工程及及采购管理理部；对所所列返修项项

4、目，施工工单位于规规定日期内内返修完毕毕交与监理理单位、工工程及采购购管理部复复验直至合合格。一般般要求在十十个工作日日内完成，全全部验收工工作应控制制在入伙前前二个月完完成。返修修复验由施施工单位提提出，随时时提出，监监理单位、项项目经理部部随时复验验。5.5工程程及采购管管理部将交交付验收结结果及时反反馈工程管管理部，对对于不能及及时整改或或多次整改改仍不合格格的质量问问题要及时时与客户服服务中心、工程及采购管理部取得沟通，并制定统一解决方案。工程及采购管理部组织监理、总包施工单位按交付标准进行入伙前检查。6.交付验验收标准6.1资料料：6.1.11产权资料料A. 用地批准资资料。B. 项

5、目批准资资料。C. 施工许可证证。6.1.22技术资料料A. 住宅区规划划图、小区区竣工总平平面图。B. 所有单体建建筑、结构构、设备安安装竣工图图。C. 单位工程竣竣工验收证证明书。D. 地质勘探报报告，沉降降观察记录录。E. 地下管网竣竣工图。F. 所有设备订订货合同、产产品合格证证、随机资资料（使用用说明书、检检验报告），随随机专用工工具清单。G. 电缆铺设记记录。H. 线路及电力力电缆试验验记录。I. 发电机、电电动机检查查试运转记记录。J. 电气设备试试验调整记记录。K. 电气设备绝绝缘检查。L. 电气设备送送电验收记记录。M. 防雷接地电电阻检测记记录。N. 防雷引下线线焊接记录录

6、。O. 水、卫生器器具检验合合格证。P. 通风机风量量测量调整整记录。Q. 空调器性能能测定调整整记录。R. 环保达标验验收许可证证。S. 消防验收许许可证。T. 房屋测绘验验收资料。U. 房屋验收记记录。V. 绿化平面图图。6.2房屋屋检验标准准6.2.11主体结构构检验标准准：符合工工程建设主主体结构验验收程序，以以房屋竣工工验收合格格证明文件件为依据。6.2.22住户室内内土建部分分质量和功功能检查标标准6.2.22.1内墙墙面A. 表面平整光光滑，阴阳阳角方正顺顺直，无明明显抹纹，接接槎平整，无无空鼓开裂裂，批嵌细细腻，无脱脱皮；B. 预留洞、槽槽、管道等等色泽一致致，尺寸正正确、方正

7、正、整齐、光光滑；C. 墙表面细裂裂缝空鼓处处，经修补补后应保持持与原墙面面色泽一致致，无修补补痕迹。6.2.22.2顶棚棚（层高），开开间尺寸A. 验收标准基基本同内墙墙面。B. 顶棚在平整整度的基础础上水平，观观感质量良良好。6.2.22.3地坪坪A. 地坪表面平平整，水泥泥颜色一致致，清洁干干净，无污污染，无开开裂空鼓，表表面无麻面面，不起砂砂。B. 地坪2m靠靠尺和塞尺尺检查平整整度允许偏偏差小于44mm。C. 踢脚线平整整顺直，高高度一致，无无空鼓开裂裂，与墙面面结合牢固固，上下接接槎平整，分分色清楚。6.2.22.4进户户门、电表表箱门A. 门扇开启灵灵活，不碰碰擦，无自自开、自关

8、关、回弹现现象；B. 表面平整，光光洁无雀丝丝、划痕、毛毛刺、锤印印和缺、断断角；C. 门框与墙体体间砂浆填填嵌饱满均均匀；框的的正、侧面面垂直。门门锁、拉手手、插销、小小五金、门门碰头安装装齐全，无无遗漏，安安装位置准准确。6.2.22.5阳台台A. 墙面平整无无空鼓开裂裂，大墙角角、阴角挺挺拔通直，表表面无明显显射影和波波纹，阴阳阳角清晰不不含糊；涂涂料均匀，无无色差，无无接痕，无无污染。 B. 地坪除符合合楼地面地地要求外，不不倒泛水，无无积水，无无渗漏，无无空鼓开裂裂。C. 阳台栏杆表表面无明显显凹面和损损伤，划痕痕不超过00.5mmm，栏杆整整齐一致，位位置正确；阳台挂落落线宽度一一

9、致，出底底板高度一一致。D. 阳台立管清清洁无污染染。6.2.22.6卫生生间、厨房房间A. 墙面细砂批批嵌粗细一一致，平整整清洁，纹纹路上下顺顺直，无裂裂缝，不起起壳，地坪坪平整。B. 卫生间地面面48小时时盛水试验验，以水覆覆盖满地面面为准，达达到不渗不不漏。C. 各出水管道道灌水通球球试验，每每根管道试试验2分钟钟。6.2.22.7门窗窗A. 门窗开启灵灵活，无倒倒翘，阻滞滞及反弹现现象，五金金配件齐全全，位置正正确B. 门窗框扇表表面外观洁洁净，无划划痕，碰伤伤，拉毛现现象；滑槽槽内无垃圾圾，排水孔孔通畅，玻玻璃表面洁洁净，无划划伤，无气气泡，双层层玻璃夹层层内无灰尘尘和水气，双双玻隔

10、条横横平竖直，不不翘曲；C. 硅胶槽顺直直，槽口方方向、宽度度、深度符符合设计要要求，硅胶胶施放均匀匀，边缘整整齐，圆弧弧光滑。6.2.22.8外墙墙A. 墙面平整无无空鼓开裂裂，细沙批批嵌均无明明显接搓，涂涂料均匀，无无色差，无无接痕，无无污染。B. 外墙无渗漏漏水。6.2.22.9屋面面A. 各类房屋排排水畅通，无无积水、不不渗漏；B. 坡、平屋面面应有隔热热保温措施施，三层以以上房屋在在共用部位位应设置屋屋面检修孔孔；C. 阳台和三层层以上房屋屋的屋面应应有组织排排水，出水水口、檐沟沟、落水管管应安装牢牢固、接口口平密、不不渗漏。6.2.33给排水、电电器部分检检查标准6.2.33.1给

11、水水管A. 水表安装位位置正确、平平整，给水水阀门的位位置准确，开开关严密、灵灵活。B. 所有给水管管（含热水水管）都有有经试压报报告和验收收记录，管管道无渗漏漏。6.2.33.2排水水管A. 排水管每层层洁具留口口位置准确确，厨房、卫卫生间地漏漏高出地坪坪0.51cm，阳阳台地漏低低于地表面面0.5 cm。B. 检查口位置置正确，清清扫方便。C. 有灌水通球球试验无渗渗无漏记录录，排水通通畅。6.2.33.3空调调、雨落管管A. 按规范安装装伸缩节，伸伸缩节安装装高度应统统一。B. 管道支承件件的间距应应统一，立立管75以上上的支承件件间距不大大于2m。C. 雨落管口与与排水明沟沟中心、月月

12、亮弯中心心三点成一一线。D. 所有管道不不堵不漏，排排水通畅。6.2.33.4煤气气管A. 煤气管明敷敷，离墙面面3.54cm。煤煤气管每层层加套管，套套管高出地地坪8-110 cmm，安装位位置准确牢牢固。B. 管道安装完完毕后应将将接口和管管壁清理干干净，作防防腐处理。6.2.33.5开关关、插座（含含电视机、电电话）A. 线材色标合合理，接线线正确，左左零右相，相相线为红线线，零线为为兰线，接接地为黄绿绿双色线，接接地接触紧紧密。B. 开关、插座座面板并列列安装高差差允许偏差差0.5mmm；每户户内面板高高差允许偏偏差5mmm；面板的的垂直度允允许偏差00.5mmm。C. 用户箱内标标识

13、正确。6.2.33.6避雷雷带A. 有全面测试试接地电阻阻符合设计计要求阻值值的检测和和验收记录录，无明确确时应小于于10欧姆姆。6.2.33.7配电电箱A. 元件齐全，接接地正确，线线材色标正正确，排列列清楚，接接触严密。（相相线为红线线、黄线、绿绿线，零线线为兰线，接接地线为绿绿黄双色线线）。B. 配电箱盘面面垂直。6.2.44室外公建建工程检查查标准6.2.44.1室外外排水工程程A. 窨井布置合合理，出水水口四周封封闭紧密，粉粉刷符合要要求。B. 各类窨井盖盖完整无缺缺，无翘裂裂、断裂、变变形，易于于开启。C. 管道应顺直直且排水通通畅，有闭闭水试验和和冲水试验验的验收记记录。D. 管

14、路及窨井井中无建筑筑垃圾。6.2.44.2行车车道路和停停车位，自自行车棚A. 行车路面应应无裂纹、脱脱皮、麻面面和起砂等等缺陷。B. 行车路面的的纵缝、横横缝必须沿沿全长作通通，纵缝和和横缝必须须贯通。允允许偏差：纵缝200m长度内内不得大于于20mmm，横缝在在路面宽度度内不得小小于10mmm。C. 混凝土道路路割缝平整整，伸缩缝缝处油膏灌灌缝密实平平整，油漆漆完成，美美观。D. 路面平整，坡坡度符合设设计要求，经经泼水试验验无积水现现象。E. 植草砖铺设设平整，无无残缺，无无积水现象象，档车石石和车位分分线合理。F. 房屋入口处处必须做室室外道路，与与主干道相相通，路面面泼水后无无积水、

15、空空鼓和断裂裂现象。G. 自行车棚等等室外构筑筑物、设施施满足设计计要求和使使用功能，相相关资料齐齐全，并经经验收合格格。6.2.44.3小区区景观A. 小区内道路路平整，道道板砖铺设设整齐，无无松翘，分分界处层次次清晰，集集水井分布布合理，路路面和绿地地无积水现现象。休闲闲娱乐设施施完好，有有验收合格格证明。B. 绿化用水试试压符合要要求，水表表及保护设设施安装符符合要求，水水龙头处排排水通畅，无无积水。C. 室外照明系系统设计和和施工满足足和管理需需要，线路路绝缘通电电性能良好好。6.2.44.4绿化化A. 植物数量、品品种、规格格符合设计计合同要求求，提供竣竣工图纸。进进沪植物材材料应有

16、植物检疫疫表及苗苗木出圃单单。基本无无黄土裸露露，并落实实保修、包包活责任和和期限。B. 土地平整及及施肥：排排水坡恰当当，无杂草草根、茎，花花坛施腐熟熟基肥。C. 草坪：间铺铺、点铺草草坪，大小小一致、均均匀，草块块与土壤密密结，平整整；铺设完完成，做到到不露土层层。D. 切草边：线线条清晰，平平顺自然。E. 花坛、草本本地被：高高矮、密度度符合设计计要求，株株行距均匀匀，种植深深度恰当，根根部捣实。F. 定向及排列列：树木朝朝向的主要要视线应丰丰满完整、生生长好、姿姿态美；G. 垂直度、支支撑、绕杆杆：材料、高高度、方向向及位置应应整齐划一一。6.2.55设备验收收标准6.2.55.1水泵

17、泵房土建验验收标准：A. 顶棚、墙面面、地坪、门门窗门锁符符合要求。B. 水泵四周排排水沟及总总排水沟能能正常使用用。C. 防噪音：措措施合理有有效。6.2.55.2水箱箱：A. 附属设施齐齐全：内外外爬梯、透透气孔（帽帽）、B. 管道同墙体体接触处无无渗漏C. 水箱内外垃垃圾清理干干净6.2.55.3设备备安装电气气控制柜A. 安装牢固，便便于操作和和维修。B. 电气控制柜柜内器件及及配线符合合规范，接接线端线路路标识清楚楚，名牌规规范。C. 电气控制柜柜的控制各各种功能同同实际运转转设备相匹匹配。D. 建筑室外控控制线同控控制柜接口口有保护装装置。E. 控制柜前绝绝缘毯完好好。F. 联合动

18、负荷荷试车合格格。6.2.55.4水泵泵及电动机机A. 水泵电动机机安装符合合规范，启启动和运行行平稳，无无异响。B. 电动机和水水泵运转时时，各部件件发热正常常。C. 电动机接线线符合规范范，且端口口有保护措措施。D. 各种部件无无异常，各各项技术指指标符合规规范要求。档案资料齐齐全：A. 完整竣工图图纸同现场场安装一致致。B. 隐蔽工程、试试运转记录录、性能检检测记录齐齐全。C. 控制柜的原原理图、接接线图、变变更图、操操作说明书书齐全。D. 合同复印件件。E. 各部件产品品的合格证证、厂家和和施工单位位的详细联联系。6.2.55.5阀门门A. 阀门开关完完好、灵活活。B. 标识清晰，正正

19、确。6.2.55.6电气气仪表：A. 安装符合规规范，便于于观察和维维修。B. 仪表读数正正确，偏转转流畅，无无卡塞现象象。C. 电线敷设布布局合理。6.2.55.7报警警装置A. 报警功能准准确：底水水位、高水水位、超水水位均能报报警。B. 缺水有自动动保护，切切断电机运运转，并报报警。6.2.55.8照明明：A. 日常照明安安装符合要要求。B. 应急照明功功能良好，位位置合理。6.2.55.9其他他：A. 支架安装合合理，减震震措施得当当，管道油油漆和标识识指示符合合规范。B. 水压试验及及保温、防防腐措施符符合要求：设备、管管道不应有有跑、冒、滴滴、漏现象象。C. 维护用工具具仪器、仪仪

20、表及维护护备件齐全全。6.2.55.10电电梯验收A. 电梯安全部部门出具的的认可文件件或者准许许使用文件件齐全。B. 电梯各项功功能正常：C. 应能准确地地启动、运运行、选层层、平层、停停层；D. 电引机的噪噪声和震动动声不得超超过的的规定值；E. 制动器、限限速器及其其他安全设设备应动作作灵敏可靠靠。F. 辅助实施如如空调等正正常。G. 外观和装饰饰面完好无无损或保护护措施良好好。H. 维护用工具具仪器、仪仪表及维护护备件齐全全。I. 档案资料齐齐全：l 完整竣工图图纸同现场场安装一致致。l 隐蔽工程、试试运转记录录、性能检检测记录齐齐全。l 控制柜的原原理图、接接线图、变变更图、操操作说

21、明书书齐全。l 合同复印件件。l 各部件产品品的合格证证、厂家和和施工单位位的详细联联系。l 在验收时应应提供下列列资料和文文件：电梯梯类别、型型号、驱动动控制方法法、技术参参数和安装装地点。制制造厂提供供的随机文文件和图纸纸。电梯检检查及电梯梯运行参数数记录。6.2.55.11消消防设施A. 有消防部门门检验合格格证。B. 消防泵和外外围设备联联动正确。C. 消防设备齐齐全，功能能正常（消消防箱、小小区内消防防分区阀门门、消防结结合器、泄泄压阀、安安全阀等）。D. 维护用工具具仪器、仪仪表及维护护备件齐全全。E. 消防紧急照照明和疏散散指示灯正正常。F. 档案资料齐齐全。G. 完整竣工图图纸

22、同现场场安装一致致。H. 隐蔽工程、试试运转记录录、性能检检测记录齐齐全。I. 控制柜的原原理图、接接线图、变变更图、操操作说明书书齐全。J. 合同复印件件。K. 各部件产品品的合格证证、厂家和和施工队的的详细联系系。6.2.55.12弱弱电系统（有有线电视、电电话、网络络）机房A. 排线美观，设设备机架布布局合理，符符合规范，便便于操作和和维修保养养。B. 主、备用电电源工作正正常，能互互相自动切切换。C. 各设备运行行正常。D. 抗干扰和抗抗静电、防防小动物等等防护措施施完好。E. 档案资料齐齐全：l 隐蔽工程、试试运转记录录、性能检检测记录齐齐全。l 控制柜的原原理图、接接线图、变变更图

23、、操操作说明书书齐全。l 合同复印件件。l 各部件产品品的合格证证、厂家和和施工队的的详细联系系。（因上述设设备产权归归相关部门门，他们负负责维修及及故障物业业掌握相关关资料即可可）6.2.55.13分分质供水设设备、A. 有卫生部门门检验合格格证。B. 系统设备齐齐全，运行行正常，随随机抽查，处处理过的水水质达到国国家标准。C. 附属设施完完好（泄压压阀、安全全阀等）。D. 维护用工具具仪器、仪仪表及维护护备件齐全全。E. 紧急照明和和疏散指示示灯正常。F. 档案资料齐齐全：l 完整竣工图图纸同现场场安装一致致。l 隐蔽工程、试试运转记录录、性能检检测记录齐齐全。l 控制柜的原原理图、接接线

24、图、变变更图、操操作说明书书齐全。l 合同复印件件。l 各部件产品品的合格证证、厂家和和施工队的的详细联系系。6.2.55.14游游泳池设备备A. 有安全、卫卫生部门检检验合格证证。B. 泳池水泵房房和管道安安装检查标标准（参见见水泵房标标准）。C. 游泳池设备备及附属设设施齐全，运运行正常。D. 维护用工具具仪器、仪仪表及维护护备件齐全全。E. 游泳池设备备房紧急照照明正常。F. 档案资料齐齐全：l 完整竣工图图纸同现场场安装一致致。l 隐蔽工程、试试运转记录录、性能检检测记录齐齐全。l 控制柜的原原理图、接接线图、变变更图、操操作说明书书齐全。l 合同复印件件。l 各部件产品品的合格证证、

25、厂家和和施工队的的详细联系系。6.2.66安防系统统6.2.66.1各分分项系统有有安防部门门检验合格格证明。6.2.66.2各分分项系统运运行正常：6.2.66.2.11可视对讲讲系统：A. 能实现三方方通话功能能，通话时时声音清晰晰，无杂音音干扰；B. 室内机和中中心机开锁锁功能正常常；C. 图象清晰，无无杂波。6.2.66.2.22闭路电视视监控系统统A. 图象清晰，无无杂波，（能能看清人员员样貌、车车牌号）；B. 能随意观察察任意图象象；C. 各种录像功功能正常；D. 图象再现功功能正常，不不能失帧；E. 同报警联动动正常；F. 各监控点设设置布局合合理，和环环境协调。6.2.66.2

26、.33电子巡更更系统A. 巡更器牢固固可靠，适适应各种恶恶劣环境；B. 巡更点安设设牢固、比比较隐蔽；C. 巡更管理软软件编写和和更改工作作正常；D. 信息存取和和打印工作作正常。6.2.66.2.44一卡通管管理系统A. IC卡开启启门锁和道道闸功能正正常；B. IC卡的开开门权限及及根据时间间、卡号、姓姓名、门锁锁号等条件件通过电脑脑软件查询询并打印如如各门锁开开启情况、IIC卡发行行或使用情情况、用户户资料等操操作正常；C. 车辆管理程程序符合管管理需要，车车辆进出情情况电脑自自动记录图图象清晰，时时间和计费费准确。6.2.66.2.55周界防越越系统A. 红外线触动动报警位置置准确，反

27、反应时间220秒；B. 报警时联动动拍摄录像像，沙盘显显示正常，本本系统电脑脑自动保存存。6.2.66.2.66安防设备备机房：A. 控制柜布局局合理，便便于保安操操作和维修修保养；B. 主备用电源源工作正常常；C. 防护措施完完好。6.2.66.3档案案资料齐全全A. 完整竣工图图纸同现场场安装一致致；B. 隐蔽工程、试试运转记录录、性能检检测记录齐齐全；C. 控制柜的原原理图、接接线图、变变更图、操操作说明书书齐全；D. 合同复印件件；E. 各部件产品品的合格证证、厂家和和施工单位位的详细联联系。6.2.77商铺：A. 每个商铺应应有独立的的供电、供供水、排水水系统，水水电表安装装在方便抄

28、抄表的位置置。B. 应综合考虑虑预留商铺铺广告牌的的安装位置置。C. 商铺消防应应符合消防防要求，应应有疏散指指示灯、消消防平面图图、配置足足够的灭火火器材等消消防设施。D. 应设置垃圾圾桶。E. 公共通道应应采用节能能灯。6.2.88管理用房房验收标准准：A. 管理用房面面积按照当当地法规要要求测算，法法规无要求求的，按物物业总建筑筑面积千分分之三至四四比例提供供物业管理理专用房屋屋，不足550平方米米的按50平平方米计。详详见物业业与地产相相关业务关关系操作指指引B. 位置：尽量量设置在住住宅区中心心部位，方方便住户。C. 竣工日期：在向住户户发钥匙前前30天。6.2.99有关居委委会用房

29、规规定（政府府文件）：、A. 面积：按110户1平平方米标准准考虑（不不少于1550平方米米）。B. 位置：在物物业管理用用房附近。6.2.110物业管管理办公用用房装修标标准：6.2.110.1必必须保证物物业管理办办公用房能能够正常使使用。即满满足以下条条件：A. 地面：水磨磨石地面或或国产防滑滑地砖地面面。B. 墙面：国产产乳胶漆墙墙面。C. 顶棚：型钢钢T型龙骨骨、石膏板板吊顶。D. 门：普通实实木门、局局部可用铝铝合金门。E. 窗：铝合金金或塑钢窗窗。F. 水、电、气气相关设备备：采用一一般的国产产设备。G. 前台木制收收银柜台、各各办公房功功能隔断（砖砖砌、木制制或铝合金金隔断）、木木制住户钥钥匙柜、办办公低柜等等。7. 相关记录7.1 NNBVK/QR/PPR0633质量问问题整改通通知单7.2 NNBVK/QR/PPR0644新建房房屋验收表表7.3 NNBVK/QR/PPR0655小区公公共设施及及道路设施施验收单7.4 NNBVK/QR/PPR0666小区公公共绿化验验收单