某物业公司接管验收综合手册113005.docx

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1、接管验收手册 电子文档：JGYSS001物业验收程程序一、目的规范公司物物业验收程程序,确保保物业验收收工作得到到有效控制制,以便对对物业进行行全面接管管,保证物物业入住工工作顺利进进行。二、适用范范围适用于公司司所承接的的物业的验验收,与房房地产开发发商的交接接。三、职责1.物业公公司接到发发展商竣工工验收的通通知报告后后,总物业业经理负责责指定主管管人员,各各职能部门门负责人及及专业的技技术人员组组成验收小小组。2.验收小小组负责对对物业原设设计图纸、设设计变更、竣竣工图和设设备出厂合合格证书及及设备试运运行记录等等技术检验验资料的验验收。3.验收小小组按移交交设备清单单的要求对对清单上的

2、的设备,按按规格型号号、容量及及设计要求求进行验收收，设备的的安装数量量、安装位位置及竣工工图验收。4.验收小小组对物业业按运行系系统验收,主要验收收供电系统统、给排水水系统、土土建工程装装饰工程、给给排风系统统、消防系系统、防盗盗对讲系统统及电梯系系统。5.由总物物业经理跟跟发展商办办理接管手手续。四、工作程程序1.验收的的准备验收小组根根据发展商商提供的竣竣工图纸,按设计及及施工要求求编制验收收计划和验验收标准。2.验收的的实施(1)验收收小组依据据验收计划划、标准，按按专业分工工进行预验验收。(2)在预预验收过程程中,检查查出未达到到验收标准准的楼宇、设设施、设备备，提出书书面整改报报告

3、返回发发展商，由由发展商督督促施工单单位进行整整改。(3)对在在验收中未未达到验收收要求的楼楼宇、设施施、设备，整整改实施后后，验收小小组进行检检查、验证证，整改合合格后进行行正式验收收。(4)楼宇宇的实物验验收,应注注意:对每每套单元房房的水、电电、土建、门门窗、电器器设备进行行全面检查查，并将检检查结果记记录在楼宇宇接管验收收清单中。(5)设备备的实物验验收,要做做到符合以以下几点：图纸设计计与设备的的规格、型型号、数量量符合。主要设备备、设施的的安装位置置与安装质质量符合。设备与连连接整个系系统的技术术性能,应应与设计要要求符合,检查结果果对应不同同类设备记记录在设施施、设备接接管验收清

4、清单中。(6)对物物业的其它它配套系统统、设施进进行验收，验验收结果记记录在设施施、设备接接管验收清清单相应的的表格内。(7)移交交档案、资资料验收：根据验收收计收提交交档案、资资料进行对对照检查，并并将检查结结果填写在在楼宇资料料交接清单单中。电子文档：JGYSS002接管验收应应检索提交交资料一、产权资资料1.项目批批准文件。2.用地批批准文件。3.建筑执执照。4.拆迁安安置资料。二、技术资资料1.竣工图图，包括总总平面、建建筑、结构构、设备、附附属工程及及隐蔽管线线的全套图图纸。2.地质勘勘察报告。3.工程合合同及开、竣竣工报告。4.工程预预、决算。5.图纸会会审记录。6.工程设设计变更

5、通通知及技术术核定单（包包括质量事事故处理记记录）。7.隐蔽工工程验收签签证。8.沉降观观察记录。9.竣工验验收证明书书。10.钢材材、水泥等等主要材料料的质量保保证书。11.新材材料、构配配件的鉴定定合格证书书。12.水、电电、采暖、卫卫生器具、电电梯等设备备的检验合合格证书。13.砂浆浆、混凝土土试块、试试压报告。14.供水水、供暖的的试压报告告。电子文档：JGYSS003物业档案资资料移交在实施物业业管理之前前，发展商商应向管理理公司移交交关于物业业的各类资资料：一、综合资资料1.项目土土地使用合合同、红线线图、立项项文件、工工程申报批批建文件及及计划批准准文件（永永久）。2.建设许许可

6、证、工工程建筑报报建表（永永久）。3.工程招招、投、定定标书（永永久）。4.上级机机关的决议议、决定、批批示等工程程重要会议议纪要和指指导性文件件（永久）。5.征地批批文、协议议书（合同同书）、红红线图（永永久）。6.初步设设计方案、设设计鉴定审审批文件（永永久）。7.施工合合同、施工工许可证、施施工执照（复复印件）、开开工报告、施施工量放线线图表记录录（永久）。8.单项工工程质检监监督委托书书、成果报报告、单项项工程竣工工验收证书书（永久）。9.工程勘勘测资料：地质图勘勘察报告、地地形、地貌貌、控制点点、永久性性水准点的的坐标位置置图、水文文、气象、地地震等设计计基础材料料（永久）。10.竣

7、工工验收会议议文件及质质量评审材材料、竣工工报告、竣竣工验收证证书（永久久）。11.工程程决算书、三三算表（永永久）。l2.消防防设施验收收合格证（永永久）。二、土建资资料1.主体隐隐蔽工程验验收记录（永永久）。2.图纸会会审和设计计修改变更更及联系单单（永久）。3.事故处处理记录（永永久）。4.建筑物物、构筑物物及重要设设备安装测测量定位及及各种观测测记录（长长期）。5.原材料料产品及重重要构件出出厂证明、试试验报告、材材料换审批批单、试件件试验报告告（长期）。三、给排水水、消防资资料1.开、竣竣工报告及及中间交工工验收证明明书（永久久）。2.图纸会会审及设计计修改变更更通知（永永久）。3.

8、事故处处理及探伤伤记录（永永久）。4.隐蔽工工程验收记记录（永久久）。5.材料构构件出厂证证明及材料料代换审批批单（永久久）。6.管线标标高、位置置、坡度、测测量记录（永永久）。7.试水、闭闭水试压试试验记录（永永久）。8.设备调调试记录（永永久）。9.管线清清洗、通水水、消毒记记录（短期期）。四、电气资资料1.开、竣竣工报告及及中间交工工验收证明明书（永久久）。2.图纸会会审及设计计变更通知知（永久）。3.事故处处理及探伤伤记录（永永久）。4.隐蔽工工程验收记记录（永久久）。5.防雷电电阴接地实实测记录（永永久）。6.引下线线焊接记录录（永久）。7.材料构构件出厂证证明及材料料代替换审审批单

9、（长长期）。8.绝缘电电阻测试、试试验记录、试试运转记录录（长期）。9.空调资资料、动力力、通讯、有有线电视资资料。五、施工图图1.总平面面布置图（包包括综合系系统图）（永永久）。2.建筑施施（竣）工工图（永久久）。3.结构施施（竣）工工图（永久久）。4.给排水水、消防施施（竣）工工图（永久久）。5.电气施施（竣）工工图（永久久）。6.空调施施（竣）工工图（永久久）。7.智能化化系统施（竣竣）工图（永永久）。8.通讯施施（竣）工工图（永久久）。9.液化（煤煤）气施（竣竣）工图（永永久）。六、声像资资料1.建筑前前后的现状状、侧、立立面照片（永永久）。2.内外景景观照片（永永久）。3.建筑小小品

10、。4.工程奠奠基、开、竣竣工典礼、重重要领导人人或知名人人士视察、剪剪彩、题词词照片、录录音、录像像（永久）。5.工程主主要部位隐隐蔽和处理理大事故原原状及处理理后的照片片、录像。6.其它。电子文档：JGYSS004物业接收工工程项目验验收依据一、所有的的已经发布布的各专业业的验收规规范和质量量标准（包包括国家、行行业和地方方的，较为为完备的规规范、标准准）。二、前期施施工全同（协协议）制定定的标准，要要求。三、所有的的各专业施施工所用的的施工图、竣竣工图纸，设设计变更单单。四、所有的的设备，材材料等的技技术说明书书，安装使使用说明书书和设备、设设备制品和和主要材料料等的清单单、合格证证等。五

11、、隐蔽工工程验收记记录和中间间试验记录录。六、工程质质量事故处处理记录。七、前期施施工阶段竣竣工验收报报表（包括括政府部门门和监理公公司出具的的）；分项项、分部、单单位工程质质量检验评评定记录。八、设备试试压、试运运行合格报报告等。电子文档：JGYSS005物业工程验验收流程电子文档：JGYSS006物业工程验验收移交项项目物业工程移移交项目表表(一)项 目评价存在问题整改建议电气系统高、低压配配电室主要机电配配电箱楼宇及公共共区域照明明、开关、插插座及配电电箱防地接地系系统其 它它空调系统中央空调机机组冷冻机组水泵、换热热器等设备备地热系统暖通管路系系统公共区域暖暖通用管井井燃气设施管管井公

12、共区域燃燃气设施管管井楼宇排气设设施其 它它给排水系统公共区域生生活用水管管井蓄水箱（池池）、管路路草坪等浇灌灌设施卫生洁具等等设施排水管路等等设施公共区域排排水管井化粪池及排排污设施公共区域排排污管井及及管路其 它它物业工程移移交项目表表(二)专 案评 价存在问题整改建议电梯系统电梯轿厢及及设备井道与底坑坑附属设备备曳引及其它它设备井道照明等等井道门等电气控制设设备系统其 它它消防系统车库各种指指示标志灯灯喷淋头/烟烟、温感探探头消火栓管路路及设备灭火器等设设备消防水池（箱箱）消防电气控控制设备监控中心设设备其 它它物业工程移移交项目表表(三)项 目评 价存在问题整改建议通信网络系 统电话系

13、统设设备楼宇电话插插座等有线电视设设备楼宇有线电电视插座等等公共广播/应急广播播设备音响设备楼 宇监 控系 统楼宇监控设设备系统楼宇监控用用的各种传传感器等办 公 自自 动 化化 系 统统办工自动化化系统设备备物业管理营营运信息系系统办公和服务务系统信息服务系系统智能卡管理理体制系统统工程计算机网络络管理系统统安 全防 范系 统统入侵报警系系统电视监控系系统出入口控制制系统电子巡更系系统车库管理系系统综 合布 线系 统统建筑群主干干线建筑物主干干线水平布线屋宇工作区区布线其 它物业工程移移交项目表表(四)项 目评 价存在问题整改建议楼宇土建工程1.主体结结构：地基钢筋混凝土土结构砖石结构抗震性

14、能2.外墙：防水墙及墙面3.屋面：保温隔热性性能防水性能排水设施面层4.楼宇地地面5.公共楼楼梯6.门窗玻玻璃7.卫生间间防水8.其它电子文档：JGYSS007物业设施交交接物业设施交交接书序号交接项目型号规格数量接收意见处理结果确认123456789101112131415161718管理公司经办人签名名：管理公司盖盖章：发展商经办人签名名：发展商盖章章：电子文档：JGYSS008消防系统验验收及表格格火灾自动报报警系统调调试报告 年 月 日 编号：工程名称工程地址使用单位联系人电话调试单位联系人电话设计单位施工单位工程主要设设备设备名称编编号数量编号出厂日期生产厂家备注施工有无遗遗留问题施

15、工单位联联系人电话调试情况调试人员（签签字）使用单位人人员（签字字）施工单位负负责人（签签字）设计单位负负责人（签签字）系统竣工表表验收时间：工程名称验收建筑名名称隐蔽工程记记录验收报告系统竣工图图设计更改设计更改内内容工程验收情情况有/无有/无有/无有/无合格/基本本合格/不不合格主要消防设设施消防栓系统统产品名称产品型号生产厂家数量产品名称产品型号生产厂家数量室内消防栓栓水泵接合器器室外消防栓栓气压水灌消防水泵稳压泵通风空调系系统产品名称产品型号生产厂家数量产品名称产品型号生产厂家数量风机防火阀防烟排烟系系统部位/方式式1.自然排排烟；2.机械排烟烟；3.通通风兼排烟烟产品名称产品型号生产

16、厂家数量防烟楼梯间间防烟阀前室及合用用前室送风机走道排风机房间排烟阀自然排烟口口面积机械排烟送送风量机械排烟排排风量mm/hm/h安全疏散系系统设备名称及及有无状况况产品名称产品型号生产厂家数量疏散指示标标志有/无防火门消防电源有/无防火卷帘事故照明有/无消防电梯火灾报警系系统系统设计单单位施工单位形式:区域域报警/集集中报警/控制中心心设置部位产品名称产品型号生产厂家数量产品名称产品型号生产厂家数量感烟探测器器集中报警器器感温探测器器区域报警器器火焰探测器器事故广播手动按钮(续表)系统设计单单位系统施工单单位喷洒灭火系系统系统类型喷雾水冷却却设备/喷喷雾水灭火火设备/喷喷洒水灭火火设备喷洒类

17、型干式/湿式式/预作用用/开式系统设置部部位产品名称产品型号生产厂家数量产品名称产品型号生产厂家数量喷洒头水泵水流报警器器稳压泵报警阀气压水罐压力开关卤代烷系统统系统设计单单位系统施工单单位系统类型系统形式全充满系统统/局部应应用系统系统设置部部位产品名称产品型号生产厂家数量产品名称产品型号生产厂家数量喷头远程启动装装置瓶头阀联动开启装装置分配阀手动开启装装置储罐阀(储储量/瓶)压力紧急制动消防控制室室系统设计单单位系统施工单单位控制室位置置控制室面积积耐火等级出入口数量量应有控制功功能数实有控制功功能数缺何种功能能控制数其它灭火系系统系统设置单单位系统施工单单位系统设置部部位系统名称系统类别

18、系统启动方方式用量或储量量工作压力二氧化碳灭灭火系统全充满/局局部应用自动/半自自动/手动动（kg）使用压力泡沫灭火系系统低倍/高倍倍/氟氮白白/抗溶性性固定/半固固定/移动动式（kg）供给强度干粉灭火系系统氮酸氢钠/碳酸氢钾钾/氮酸二二氢氨/尿尿素自动/半自自动/手动动（kg）供给强度蒸气灭火系系统全充满固定定/全充满满半固定/局部固定/半固固定/移动动式（%）供给强度氮气灭火系系统全充满/局局部应用自动/半自自动/手动动（kg）使用压力排风机排烟阀验收表序号主要项目分项内容主要技术要要求分项验收意意见综合验收意意见合格不合格合格基本合格不合格1技术资料文件图纸、文件件设计任务书书、有关批批

19、件、地质质资料齐全全隐蔽工程验验收资料埋地管路、设设施设备验验收测试记记录、吊顶顶墙体等隐隐蔽处管线线资料齐全全调试及验收收技术资料料安装调试记记录，测试试验收单元元、人员等等全套资料料齐全 2水源电源等水源、水量量符合设计规规范要求系统压力系统最不利利点水压不不小于0.05Mppa泵房功能消防水泵的的数量、流流量、压力力、泄压措措施、自灌灌引水措施施等符合规规定要求电源有备用电源源其它水质要求、地地基沉降资资料、气温温、气象等等符合规范范要求3管网报警阀以后后的管网不能在喷水水管网上接接洗涤等用用途的水管管和水龙头头管网管径对照管径估估算表合理理管网布置坡度、排水水口、末端端试水装置置符合要

20、求求管网设支架架吊架、防防晃支架按规范要求求设置合理理管网上安装装的节流管管、减压孔孔板、减压压阀、水流流指示器、信信号阀、泄泄压阀、排排气阀安装位置合合理、型号号、功能符符合设计要要求与报警系统统充气系统统配套联动动试验符合设计要要求电子文档：JGYSS009暖通空调系系统验收及及表格设备开箱检检查记录工程名称分部（或单单位）工程设备名称型号、规格格系统编号装箱单号设备检查1.包装2.设备外外观3.设备零零部件4.其它技术文件检检查1.装箱单单 份 张2.合格证证 份 张3.说明书书 份 张 4.设备图图 份 张5.其它存在问题及及处理意见见 检查查人员：建设单位 （公章）代表 年 月 日日

21、施工单位 （公章）代表 年 月 日隐蔽工程验验收记录工程名称分部（或单单位）工程程隐蔽工程内容序号工程分项及及部位单位数量检查结果12345678910验收意见 验收人人员：建设单位 （公公章）代表 年年 月 日施工单位 （公公章）代表 年年 月 日风管漏风检检测记录工程名称分布（或单单位）工程程分项工程系统名称风管级别试验压力（PPa）系统总面积积（m）试验总面积积（m）允许单位面面积漏风量量（m/ m*h）实测单位面面积漏风量量（m/ m*h）系统测定分分段数试验日期检测区段图图示分段实测数数值序号分段面积（m）试验压力（PPa）实际漏风量量（m/hh）12345评定意见建设单位 （公公章

22、）代表 年年 月 日施工单位 （公公章）代表 年年 月 日现场组装除除尘器、空空调机漏风风检测记录录工程名称分布（或单单位）工程程分项工程检测日期设备名称型号规格额定风量（mm/h）允许漏风率率（%）工作压力（PPa）测试压力（PPa）允许漏风量量（m/h）实际漏风量量（m/h）检测意见 试验人员：建设单位 （公公章）代表 年年 月 日施工单位 （公公章）代表 年年 月 日冷冻水管道道压力试验验记录工程名称分布（或单单位）工程程试验部位试验时间管道编号试验介质工作压力(Mpa)试验压力(Mpa)持续时间(min)压降(Mppa)试验结果验收意见建设单位 （公公章）代表 年年 月 日施工单位 （

23、公公章）代表 年年 月 日制冷系统气气密性试验验记录工程名称分布（或单单位）工程程试验部位试验时间管道编号气密性试验验试验介质试验压力(Mpa)定压时间(h)试验结果管道编号真空试验设计真空度度(kPa)试验真空度度(kPa)定压时间(h)试验结果管道编号充制冷剂试试验充制冷剂压压力(Mpa)检漏仪表补漏位置实验结果验收意见建设单位 （公公章）代表 年年 月 日施工单位 （公公章）代表 年年 月 日设备单机试试验记录工程名称分布（或单单位）工程程系统名称序号系统编号设备名称设备转速(r/miin)功率(kw)电流(A)轴承升温()额定值实测值铭牌实测额定值实测值实测值评定意见 调试试人员：建设

24、单位 （公公章）代表 年年 月 日施工单位 （公公章）代表 年年 月 日采暖管道安安装的允许许偏差和检检验方法项 次项 目允许偏差(mm)检验方法1横管道、纵纵横方向弯弯曲（mmm）每一米管径1000mm1用水平尺、直直尺、拉线线和尺量检检查管径1000mm1.5全长（255米以上）管径1000mm13管径1000mm252立管垂直度度（mm）每一米2吊线和尺量量检查全长(5米米以上)103弯管椭圆率(DDmax-Dminn)/Dmmax管径1000mm10%用外卡钳和和尺量检查查管径1000mm8%折皱不平度度(mm)管径1000mm4管径1000mm5注：Dmaax,Dmmin分别别为管子

25、最最大外径及及最小外径径采暖系统水水压实验及及调试项次项 目要 求检验方法1蒸汽采暖系系统应以系统顶顶点的工作作压力加00.1Mppa做水压压试验,同同时在系统统顶点的试试验压力不不小于0.3Mpaa使用钢管及及复合管的的系统应在在试验压力力下1mmm压降不大大于0.002Mpaa,降至工工作压力后后检查,不不渗不漏使用塑料管管的系统应应在试验压压力下1hh内压力降降不大于00.05MMpa,然然后降压至至工作压力力1.155倍,稳压压2h压力力降不大于于0.033Mpa同同时各连接接处不渗、不不漏热水采暖系系统2高温热水采采暖系统试验压力应应为系统顶顶点工作压压力加0.4Mpaa3使用塑料管

26、管的热水采采暖系统应以系统顶顶点工作压压力加0.2Mpaa做水压试试验,同时时在系统顶顶点的试验验压力不小小于0.44Mpa使用复合管管的热水采采暖系统(续表)4系统试压合格后后,对系统统进行冲洗洗现场观察，直直至排水不不含泥沙、铁铁屑等杂质质，且水色色不浑、浊浊为合格过滤器试压合格后后进行清扫扫除污器5系统冲洗完毕后后应充水、加加热，进行行试运行和和调试观察、测量量室温应满满足要求中间验收记记录工程名称分布（或单单位）工程程分项工程名名称开工日期年 月 日工程地点交验日期年 月 日交验简要说说明遗留问题验收意见建设单位 （公公章）代表 年年 月 日施工单位 （公公章）代表 年年 月 日电子文

27、档：JGYSS010金属管道工工程验收及及表格一、质量检检验1.保证项项目检验记记录保证项目检检验记录表表单位工程名名称：分项工程程名称：分部工程名名称：分项工程程性质：序号检 验 内 容质量情况1固定件、支支撑件的材材质、规格格2保温材料的的材质、规规格和性能能3保冷材料的的材质、规规格和性能能4粘结剂、耐耐磨剂和密密封剂的材材质和性能能5绝热层分层层厚度6设备铭牌覆覆盖7固定件穿透透保冷层8隔垫设置9干砌填缝材材料与湿砌砌灰浆材料料(续表)10主管、伴管管的加热空空间11充填绝热层层的密实12保冷可拆卸卸结构与固固定结构之之间的绝热热与密封13保冷附件、端端部或盲板板的绝热与与密封14浇注

28、、喷涂涂绝热层的的施工配料料及其性能能15硬质制品绝绝热层伸缩缩缝的留设设16绝热层的膨膨胀间的留留设17保冷层伸缩缩缝外再保保冷18保冷层和高高温保温层层的各层伸伸缩缝错缝缝19防潮层材料料的材质、规规格和性能能20金属保温层层材料的规规格、品种种21普通薄钢板板的防腐22金属护壳不不加固定件件的部位23金属护壳的的固定不得得损坏防潮潮层24金属保护层层的接缝25保冷结构金金属、保护护层的接缝缝密封26毡、箔、布布类材料的的品种、规规格27毡、箔、布布类保护层层的接缝28抹面灰浆材材料的配比比、性能2.允许偏偏差项目检检验允许偏差项项目检验表表单位工程名名称：分项工程程名称：分部工程名名称：

29、分项工程程性质：序号检验内容允许偏差（mmm）实测值（mmm）123456789101捆扎、拼砌砌绝热层的的厚度及安安装容重2充填绝热层层的厚度及及安装容重重3粘贴绝热层层的厚度4浇注、喷涂涂绝热层的的厚度及安安装容重5伸缩缝的宽宽度6防潮层表面面平面度7金属保护层层表面平面面度8毡、箔、布布类保护层层表面平面面度9抹面保护层层表面平面面度3.质量保保证资料核核查质量保证资资料核查表表序号资料名份数核查情况1绝热材料（制制品）出厂厂合格证、试试（检）验验报告2绝热材料耐耐燃性能证证明3绝热材料粘粘结剂、耐耐磨剂、密密封剂出厂厂合格证、试试（检）验验报告4捆扎用非金金属材料出出厂合格证证5绝热层

30、厚度度检查记录录6防水材料出出厂合格证证、试（检检）验报告告7防水材料耐耐燃性能证证明8非金属外护护材料出厂厂合格证、试试（检）验验报告9非金属外护护材料阻燃燃性能证明明10金属外护材材料出厂合合格证二、建筑排排水用UPPVC硬聚聚氯乙烯螺螺旋管1.横管坡坡度横管坡度不不得小于下下列规定：公称直径dd坡度公称外径dd坡度500.02551600.0077750.01552000.00552.伸顶通通气管(1)房屋屋每组单位位管排水系系统最高层层立管在接接入横管处处必须设置置向上延伸伸至屋顶外外与大气层层连通的伸伸顶通气立立管。(2)在最最冷月平均均气温低于于-13地区，管管径110mmm时，宜

31、宜从室内顶顶棚下0.3m处将将管径放大大一级。(3)伸顶顶通气管管管径不得小小于立管管管径。(4)伸顶顶通气管顶顶端管口伸伸出屋顶的的高度不得得小于下列列规定：不上人屋屋顶不得小小于3000mm。上人屋顶顶不得小于于20000mm。应比屋顶顶最大积雪雪或积灰厚厚度高出3300mmm。3.清扫口口、检查口口(1)房屋屋底层的立立管上必须须设置检查查口（清扫扫口）。(2)检查查口中心位位置可设在在离地1mm处。(3)高层层建筑宜每每隔6层设设检查口，在在最冷月平平均气温低低于-133地区，立立管还应在在最高层离离室内顶棚棚0.5mm处设检查查口。(4)横管管在直管段段上设置检检查口（清清扫口）之之间的最大大距离不宜宜大于下表表规定（当当设计无规规定时，可可采用0.0200.0255）:d(mm)5075110160距离(m)101215 204.管道穿穿越楼板构构造要求(1)立管管穿越混凝凝土楼板时时宜带止水水环的专用用套管。(2)立管管穿越屋面面混凝土层层时必须预预埋套管，套套管高出屋屋面不得小小于50mmm，再在在其上做防防水层。(3)做活活动支承的的横管在穿穿越承重墙墙时，应采采用套管，套套管至少比比穿越管大大一级管径径