某物业管理投标方案113169.docx

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1、 天津顺驰青青山溪语物物业管理投投标书序 言天津顺驰物物业管理有有限公司成成立于19997年，自自成立之始始就以“严谨、务务实”的工作态态度，服务务于顺驰物物业的广大大业主。经经过我们不不断的努力力，从开始始的一个项项目，一千千多户的业业主，到现现在二十多多个项目，近近一万多户户业主，而而且在天津津物业管理理住宅管理理平均收费费水平比较较低的情况况下，顺驰驰物业通过过高标准的的服务赢得得了业主的的信赖，连连续保持平平均收费率率在95以上，而而且香榭里里、顺园小小区两个项项目收费率率达到了1100，取取得了骄人人的成绩。充充分说明了了顺驰物业业具有良好好的管理和和服务水平平。并且我我们在多年年的

2、经营实实践中，总总结了一整整套管理和和服务的经经验。我们们坚信，无无论我们接接管任何项项目都是很很有信心的的，而且有有100的把握，在在前期管理理中服务好好开发商，促促进销售；在后期管管理上服务务好业主，提提供“高品质的的生活家园园”。蓟县青山溪溪语是顺驰驰发展有限限公司在蓟蓟县开发的的高档居住住区，这次次顺驰青山溪语语的公开招招标，公司司领导给予予了高度的的重视。为为了给顺驰驰业主创造造一个高品品味、方便便、舒适的的生活环境境，我们将将倾注顺驰驰物业高技技能的管理理人才与技技术人才，服服务于顺驰驰青山溪语语的广大业业主，为业业主提供优优质的服务务，为顺驰驰开发公司司在天津市市区以外民民居开发

3、项项目中树立立良好的品品牌形象。为了实现我我们的目标标，我们将将在青山溪溪语实行“酒店式”的服务，把把酒店的全全方位、周周到、细致致的服务赋赋予青山溪溪语，让青青山溪语的的业主“足不出区区感受酒店店般的服务务”。并根据据物业管管理条例及及顺驰物业业公司的严严格管理制制度，依法法管理，依依规治理，合合理实施管管理与服务务的权限。我我们坚信，通通过我们的的努力一定定会把顺驰驰青山溪语语管理成一一个，“主流新生生代”民居项目目的“典范”，全国范范围的“物业管理理示范小区区”。天津顺驰物物业管理有有限公司总经理（签签署）： x2004年年4 月 27 日日投标人法定定代表人授授权书项目名称：顺驰青山溪

4、语语日 期：20004年44月致：顺驰融融信置地有有限公司：天津顺驰物物业管理有有限公司（投投标人名称称），系中中华人民共共和国合法法企业，法法定地址：天津市和和平区大理理道46号号。总经理理 x（授授权人姓名名）特授权权顺驰物业业史强（被被授权人姓姓名）代表表我公司全全权办理针针对上述项项目的投标标、谈判、签签约等具体体工作，并并签署全部部有关的文文件、协议议及合同。 我公公司对被授授权人的签签名负全部部责任。 在撤撤销授权的的书面通知知以前，本本授权书一一直有效。被被授权人签签署的所有有文件（在在授权书有有效期内签签署的）不不因授权的的撤销而失失效。被授权人签签名： 授权人签签名：职 务：

5、 职 务务：投标人公章章：年 月 日 年年 月 日日第一部分 投投标书第一章公司情况介介绍第一节 顺驰物业业公司总体体概况上 海武 汉天津市顺驰驰物业管理理有限公司司成立于一一九九七年年,是天津津市顺驰集集团公司的的全资附属属公司，是具有物物业管理国国家一级资资质的专业业化公司，中国物业业管理协会会理事单位位、天津市市物业管理理行业十强强企业之一一。现有总总资产10008万元元，管理人人员逾1443名。顺驰物业公公司现掌管管120余余万平方米米的管业面面积，待管管200余余万平方米米的再建项项目。公司司始终以客客户需求为为导向，秉秉承“挚诚务实实、业主至至上”的企业宗宗旨，以“严谨、高高效、务

6、实实、认真、创创新”的工作态态度和体验顺驰驰“家文化生生活”、服务到到“最小细节节”的特色服服务，来提提高公司的的整体服务务水平，赢得了良良好的口碑碑和骄人的的业绩。在在管理项目目中：顺驰驰.名都、顺驰驰名都.新园、顺驰驰.世纪城、顺顺驰.香榭里、顺顺驰.顺园、顺顺驰集团办办公楼等6个管理理项目荣获获全国及天天津市最高高荣誉。这这些荣誉的的获得，是是企业员工工务实的工工作态度与与企业核心心竞争力核心价值值观营造企企业凝聚力力的具体体体现。今天，顺驰驰物业在巩巩固成绩的的同时，正正沿着创造“精品物业业”的目标更更进一步迈迈进，为“顺驰”所有的业业主呈上一一份体验具具有顺驰特特色服务的的“美好家园

7、园”。顺驰物业公公司部分项项目情况介介绍：（见后附图图）世纪城项目是顺驰物业公司接管的一个智能化程度比较高的社区，而且在顺驰物业公司的管理下，世纪城真正体现了项目的外在价值，2002年顺驰世纪城被评为“天津市物业管理示范住宅小区”。太阳城项目规划建筑面积135万平方米，由12个组团组成，是全国“十大名盘之一“号称是天津市的城外之城。顺驰物业公司从太阳城的前期就以介入此项目，并以严格的标准和体现顺驰“家文化“的特色服务，融入于项目，并得到了业主的好评。新园小区是顺驰物业管理公司的标竿项目，此项目业主会的组织比较成熟，而且代表业主参加了天津市物业管理条例的评审工作，得到了市局领导的高度认可。200

8、2年被评为了“全国物业管理优秀小区”的荣誉称号。蓝水假期是梅江地区开发的一个“生态水景”居住社区，而且项目建筑结构多样，给顺驰物业公司在项目多样化的管理上奠定了良好的经验基础。世纪大厦是“天津农委”办公的大厦。内含写字楼和酒店。在顺驰物业服务的过程中，赢得了两委领导的高度认可，也为顺驰物业开创服务的新形式奠定了良好的经验基础。久华里以他高标准的服务与管理，创造了华苑地区的最高收缴率98；在环境维护和管理上成为了华苑地区的一个标志性“景观社区”,为政府支持开发的大型居住社区增添了光彩，2002年顺驰久华里小区被评为“天津市物业管理优秀住宅小区”。顺驰集团办办公楼，是是顺驰企业业办公的场场所。在顺

9、顺驰物业公公司的管理理下被市局局被评为“天津市物物业管理优优秀住宅小小区”的荣誉称称号。也开开创了顺驰驰物业管理理办公楼的的先河，而而且取得了了良好的成成绩，20000年顺顺驰集团办办公楼被评评为“天津市物物业管理优优秀住宅小小区”。半岛蓝湾湾是顺驰物物业公司管管理的第一一个高档、大大型的别墅墅项目。在在管理过程程中融入了了“管家式”的服务，并并赢得了业业主的认可可和行业的的关注。第二节 顺驰物业司司主要业绩绩l 主要业绩：年份业绩1997年年：获得房房管局颁发发的物业管管理资质22000年年：香榭里里小区被评评为“天津市物物业管理优优秀住宅小小区”20000年：顺园园公寓被评评为“天津市物物

10、业管理优优秀住宅小小区”2000年年：顺驰集集团办公楼楼被评为“天津市物物业管理优优秀住宅小小区”20000年：管理理面积达到到80万平平方米，获获得天津市市物业管理理“十强”企业称号22001年年：加入全全国物业管管理协会，任理理事级单位位20011年：天津津顺驰物业业管理有限限公司被评评为“天津市物物业管理一一级资质企业”20011年：顺驰驰名都新园园小区被评评为“天津市物物业管理示示范住宅小小区”20011年：顺驰驰名都公寓寓被评为“全国物业业管理示范范住宅小区区”20022年：顺驰驰久华里小区区被评为“天津市物物业管理优优秀住宅小小区”20022年：顺驰驰名都新园园被评为“全国物业管管

11、理示范住住宅小区”2002年年：顺驰世世纪城被评评为“天津市物业业管理示范范住宅小区区”2002年年：顺驰东东屏园被评评为“天津市物物业管理优优秀住宅小小区”20022年：天津津顺驰物业业管理有限限公司被建建设部批准准为“国家一级级资质企业”2003年年：管理面面积达到1120余万万平方米。待待管在建项项目10余余个，管业业面积达2200余万万平方米。顺顺驰物业公公司发展触触角已进入入青山溪语语、北京、上上海、武汉汉、石家庄庄等地区并并向全国范范围发展。第三节 顺驰物业业管理公司司组织架构构图及说明明副总经理、总经理助理总经理综合管理部客户服务部品质部人力资源部财务部聚焦业务单元各项目管理中心

12、各项目会馆专业服务技术业务部售后协调部经营部发展部筹备部（顺驰物业业公司组织织架构图）公司组织架架构图说明明：由此架构图图可以说明明，顺驰物物业公司是是以总经理理负责制，副副总经理、总总经理助理理分管制的的管理方式式，对各部部门、各项项目直接管管理，统一一调度，统统一把控，很很好地把握握公司的全全局。而且且强调各部部门都以项项目为中心心，所有工工作聚焦项项目的统一一目标，充充分利用公公司资源优优势，直接接、有力地地支持项目目。把公司运行行机制概括括地说：1、强有力力地原动力力顺驰物业公公司从立业业开始，就就一直秉承承顺驰集团团公司的企企业文化精精髓，并将将其溶入物物业管理的的工作中。“顺驰”一

13、直坚定地认为，一个企业一切工作的执行都要靠每位员工的共同努力，只有创造了良好的氛围才能调动员工的积极性，才能有好的执行力，只有好的执行，才能有好的结果。2、聚焦项项目，给项项目以强大大的“支撑力”物业项目是是企业发展展的根源。我我们要求，每每个部门都都要以项目目为中心开开展工作，以以项目的需需求为工作作的侧重点点。在考虑虑时刻掌握握项目的具具体情况下下，我们实实行了每周周例会制度度和各部门门随时协助助支持项目目的机制，以以保证项目目的整体服服务水平3、锻炼过过硬的干部部和员工队队伍，提升升整体综合合服务水平平顺驰物业公公司在优化化人力资源源配置，规规模发展的的同时，始始终以人力力资源开发发为重

14、点，而而且注重人人员的各项项培训，特特别制定了了详细的人人员培训体体系“两个个时间段（岗岗前、岗上上），多种种专业技能能（管理、操操作）”的系统培培训，以达达到公司、项项目的人才才需求。4、塑造企企业品牌，增强强业主的认认同感顺驰物业公公司“不以名为为利”，只是用用自己朴素素的工作去去换取业主主的认可。我我们认为，只只有好的服服务才能取取得业主的的信任，才才能达到口口碑相传的的目的，我我们只是低低调的以品品牌作为衡衡量物业管管理服务水水平好坏的的一个标志志。所以，顺顺驰物业公公司把各项项工作的重重点放在了了基础服务务的夯实，特特色服务的的创新上，以以服务好业业主，赢得得业主的认认可，创造造“实

15、实在在在的顺驰物物业的品牌牌”。顺驰物业几几年来的管管理经验：1、赢得业业主的认可可，从“细微之处处”作起：在在顺驰物业业的项目里里，一直引引导和提倡倡：每位服服务人员都都要从行动动中，想业业主之所想想，服务业业主之所需需，都必须须有“蚂蚁”般的行动动来服务于于业主的需需求。2、“亲情情服务”拉近物业业公司与业业主的距离离：“亲情服务务”是顺驰物物业公司基基础服务的的升华，通通过顺驰物物业人对业业主亲人般般的呵护，感感受家人般般的关怀，零零距离地拉拉近物业人人与业主间间的距离，更更好地开展展工作。3、“家文文化”的氛围营营造，使业业主产生归归属感：顺顺驰物业一一直把项目目看作是一一个家庭，通通

16、过整个“家”氛围的营营造，让业业主真正享享受在繁杂杂的大都市市，社会的的快速发展展中，有一一片属于顺顺驰业主常常相归属的的“大家庭”，以提升升整个项目目的社区氛氛围，营造造顺驰物业业的良好口口碑。4、多种形形式的服务务，让业主主感受完美美的居住生生活：顺驰驰物业为了了适应各类类型项目的的管理，服服务好各类类业主的生生活，依照照项目特点点，采取了了“酒店式”“管家式式”“共管式式”的服务，并并在项目里里得到了实实践，产生生了良好的的反响。并并根据经验验的积累，继继续探索实实践更深层层次的服务务形式，以以满足各类类型物业的的需求。5、视每位位业主如“贵宾”，充分体体现顺驰物物业“业主至上上”的服务

17、理理念：在服服务的感性性认识上提提高服务人人员的思维维，从行动动上提升服服务人员的的水平，视视每位业主主为贵宾，让让每位业主主真正享受受尊贵的服服务。6、注重项项目群体参参与的功能能：集合资资源进行项项目的共建建，注重群群策的力量量，以吸纳纳好的经验验意见，更更好地维护护好项目的的利益，管管理、服务务好属于业业主的共同同财产。7、注重每每位员工参参与企业管管理的功能能，倡导全全员提合理理化建议，增增加员工的的凝聚力：顺驰物业业一直认为为，任何岗岗位的人员员都不是企企业发展的的弱势群体体，只有最最基层的岗岗位才最清清楚日常事事务的工作作，企业的的发展也正正是由这些些基础的工工作积淀起起来的。所所

18、以，我们们采取了“无障碍沟沟通”和“全员提合合理化建议议”的行为举举措。任何何人都可以以对话总经经理，任何何人都可以以提出自己己的意见，以以此来营造造良好的工工作氛围，提提高整体的的服务和管管理的水平平。第二章提高物业管管理水平总体设想的的管理方案案第一节 青山溪语语项目说明明1、地理位位置青山溪语东东邻水泥石石矿家属院院，南临党党校，西邻邻光明路，北北邻燕山东东路。项目目总占地面面积为1779.644亩，总建建筑面积112.344万平方米米，容积率率1.033，建筑密密度20.21，绿绿化率433.2。青山溪语物物业项目在在其自身的的优越条件件下，结合合顺驰物业业管理有限限公司在天天津多年的

19、的物业管理理经验，以以合理的收收费价格和和现代化管管理手段，营营造业主满满意的生活活环境，提提供优质高高效的服务务，共同维维护“青山溪语语”良好的住住宅品牌，达达到保值、增增值和设施施设备的正正常、完整整。定能为为物业提供供全面、专专业、周详详及稳定的的高素质管管理服。本公司将针针对青山溪溪语物业项项目之规模模特式及独独特条件，提提供合适的的建议，并并将为此项项目制定一一套切合实实际需要的的物业管理理方案，以以确保物业业价值得到到保障以及及增值。物业管理服服务可以说说是一门专专业学问，我我公司本着着细致计算算成本及为为业主创造造最理想的的生活环境境为原则，并并经过长期期的改进和和提升，使使每一

20、座住住宅项目物物业的收益益和投资潜潜质得以发发挥。而此此种投资资管理的的哲学，使使业主能充充分保障其其不动产投投资之价值值，不但使使其保值，而而且更能使使动产增值值。第二节 服务设想想及特色一、 整体设想不赚青山溪溪语的钱，而而要为青山山溪语赚钱钱；不是青青山溪语的的人，要有有青山溪语语的精神。具体表现为为：急为青山溪溪语所急；想为青山山溪语而想想；先青山溪语语之忧而忧忧；后青山山溪语之乐乐而乐。培养一种“不分白天天黑夜”不论分内内分外，只只要对青山山溪语有利利，人人争争先恐后、兢兢兢业业、一一丝不苟的的作风。为了让青山山溪语全体体业主安心心、放心生生活、学习习、办公，我我们要甘心心、贴心的的

21、为青山溪溪语充当大大管家。1、组建顺顺驰物业管管理有限公公司青山溪溪语物业管管理中心，专专门负责青青山溪语物物业项目。2、利用规规模优势，提提供高效、专专业化的服服务高水平的管管理另方面面还需要专专业化的管管理。物业业管理行业业向专业化化方向发展展是市场的的选择和时时代的要求求，在青山山溪语文化化居住区的的管理中，针针对小区管管理面积大大，人流多多、停车场场使用率高高等特点，我我们将充分分发挥我公公司规模优优势，实现现资源共享享。3、智能化化管理物业管理软软件的应用用、楼宇智智能、区域域监控、报报警等都是是青山溪语语项目智能能化设想中中使用的设设施。我们们在对青山山溪语项目目管理规划划设计、设

22、设备维修更更新测算中中，运用了了技术经济济学、系统统工程学和和运筹学等等前沿学科科，增加了了管理中的的科技含量量，为我们们的决策奠奠定了坚实实的理论基基础。4、低廉合合理的收费费，高标准准的服务根据青山溪溪语物业管管理价格定定位分析，经经过我公司司的测算，我我们认为，标标书中提供供的物业服服务收费标标准（指导导价）2.50元/月/平方方米，在一一定阶段内内基本上满满足青山溪溪语项目日日常管理的的收支平衡衡。低廉的的收费标准准并不意味味着降低物物业服务标标准，相反反，我公司司取得的众众多业绩表表明，物业业管理质量量的保证是是靠公司建建立和实施施完善的物物业管理质质量体系；完善的规规章制度。我我们

23、在绿化化、保洁、维维修、保安安等方面都都有专业化化的服务公公司，在青青山溪语项项目的物业业管理中我我们会提供供高效、专专业的管理理和服务，全全方位降低低管理成本本、极大提提高工作效效益，让业业主真正受受益。5、推行IISO90001:22000质质量体系规规范化运作作物业管理具具有社会化化、专业化化、企业文文化以及经经营性的特特点，若想想在管理过过程中体现现出上述特特性，并实实现物业管管理的规范范性、先进进性、科学学性，我公公司在对项项目进行管管理的过程程中实行IISO90001:22000质质量体系管管理，实现现与国际管管理接轨，切切实保障客客户的利益益，同时，增增强本企业业的国际竞竞争能力

24、管理的目标标是自接管青山山溪语之日日起，按物物业管理标标准化管理理，实行“酒店式”的全方位位服务，用用微笑和周周到的服务务来赢得业业主的认可可。并通过过我们的服服务与管理理，打造行行业最优项项目管理。二、管理设设想特色1、管理设设想及措施施将青山溪语语赋予“酒店式”管理的理理念。A. 服务务距离的拉拉近：把服服务中心放放在管理中中心大厅，设设立前厅总总服务台，实实行“24小时时零距离的的一站式服服务”。B.重视服服务的内容容、品质与与效率.让SOOHO式小小区生活更更惬意。C.形成一一种“便利、优优越、前卫卫”的社区人人文环境2、管理措措施A.高标准准管理的措措施。a.建立和和实施完善善的物业

25、管管理基础服服务和 “公寓式”管理、服服务相结合合的管理形形式。b.培育高高素质的员员工队伍企业核心心价值观的的宣贯，各各种专业教教育的培训训。c. 实施施人性化与与艺术化管管理引导业业主自治、自自律的意识识暨行为、意意识、宣传传引导。d. 加大大项目基础础服务工作作的力度考核标标准、监督督机制。B.外延与与内延服务务管理。a.建立方方便的外部部联系网，方方便客户的的需求。b. 想业业主之所想想，服务业业主之所需需,实施项项目全方位位服务提供业主主需要的多多种生活服服务、办公公服务、特特约服务(保安、保保洁、维修修、礼仪服服务)。C.创造“都市生活活”的快捷、整整洁、优美美、安全、文文明、无干

26、干扰环境。a.加强环环境治理，项项目内、外外环境实行行定时清洁洁，随时保保洁。b.对垃圾圾的分类处处理，定时时清理。c.严格机机动车与非非机动车管管理，划区区域管理，凭凭证进入。d.设置宣宣传公益牌牌，做好文文明宣传与与标识。第三节 业主委员员会的组织织工作在实际的操操作中，本本物业公司司始终能够够摆清自己己的位置，主主动的协调调物业人与与业主之间间的关系。而而且我们始始终贯述员员工，我们们是业主的的服务员，是是环境和秩秩序的管理理者，是受受业主委托托管理的企企业机构，所所以必须在在符合全体体业主利益益的情况下下行使我们们的行为。那那么更好的的形成这种种氛围是我我们必须要要和业委会会之间建立立

27、一种和睦睦、亲善的的一种“家人”的关系。 在在我们日后后的管理中中将积极发发挥业委会会的作用，根根据建设部部物业管管理条例的的规定，规规范选聘权权，引导行行使好法律律赋予业主主的权利。在在实际操作作中， 加加大物业管管理和业委委会的宣传传力度。就就物业管理理、业主委委员会、公公共物业与与公共权利利等各个方方面，我们们将多层次次、多渠道道、多角度度、多方式式、长时间间地对广大大业主进行行广泛的宣宣传教育，让让居民逐渐渐成为“成熟”的消费者者，进而关关心、支持持业委会，自自觉参与小小区的物业业管理工作作。而且我我们将全程程引导业主主委员会规规范运作，从从其组织诞诞生时起，我我们就将全全程观注、全全

28、程辅导、全全程渗透、全全程把握。配配合市房产产行政主管管部门将一一批热心本本物业区域域的公益事事业，责任任心强、道道德品质高高、模范遵遵守本物业业区域的物物业管理规规章制度的的业主选进进业主委员员会，并持持续加强日日常同业委委会之间的的亲情沟通通和交流，正正面的宣传传和思想统统战工作，使使其“潜移默化化，耳濡目目染，近朱朱者赤”。通过持续续的接触感感化和潜意意识引导，使使业委会成成员同物业业管理公司司之间血肉肉之亲不可可分。并且且明示“我们是一一家人”，建立长长久的信赖赖、认同感感。使我们们能够共同同的追求完完美服务的的最高境界界亲情化真真诚、真情情的服务。创创建这种关关系最终它它将是打开开“

29、家庭大门门”的一把万万能钥匙，它它将促使我我们同业主主之间你中中有我、我我中有你、密密不可分、血血肉相连、亲亲如一家人人。第四节 社区文化化建设青山溪语社社区文化建建设是旨在在提高业主主居住生活活质量的一一种实践活活动。而物物业管理是是一项以各各类房屋和和公建配套套设施的使使用、维修修、养护为为核心的专专业管理，是是围绕“人的居住住”而实施的的管理。社区文化是是社区成员员在居住和和管理活动动中所创造造的具有个个性特点的的精神财富富及其物质质形态。社社区文化建建设是我们们始终不渝渝的工作。我我们将传承承“都市文化化”在此基础础上，进一一步挖掘现现代化的生生活观念和和生活方式式，我们将将以社区成成

30、员为中心心，尊重住住户、依靠靠住户、相相信住户，通通过寓教于于乐、循序序渐进的社社区文化建建设培育社社区精神，增增强社区凝凝聚力和向向心力，使使物业管理理迈向新高高度。青山山溪语社区区文化建设设将在五个个层面（艺艺术文化、道道德文化、行行为文化、环环境文化和和传统文化化）全方位位展开。 本物物业公司在在社区文化化活动中可可谓是独有有其道，可可谓是品种种多样，活活动劲暴。如：1、每月地地产开发商商的联谊活活动；（1） 时尚文化节节；（2） 名车美食节节；（3） 中秋赏月美美食晚会；（4） 冰激凌节；（5） 啤酒节；（6） 篝火晚会等等活动2、本物业业公司通过过节庆活动动的组织经经验，将在在青山溪

31、语语开展一系系列的社区区文化活动动； （1） 植树活动；（2） “三八”节节庆；（3） 欢乐品酒节节；（4） 秋季、春季季社区文化化节；（5） 全民健身活活动；（6） 欢乐圣诞夜夜社区活动动；（7） 贺新年特色色社区活动动，等。3、物业公公司组织联联谊活动（1）外界界艺术团下下社区义演演活动；（22）聘请艺艺术团、志志愿者等团团队的演义义活动； （3）业主主自发的各各种活动，等等。注：以上活活动经费由由物业公司司通过赞助助商获取。第五节 维修基金金的建立和和使用根据天津津市商品住住宅维修基基金管理办办法规定定：“物业维修修基金专项项用于住宅宅公用部位位、公用设设施设备保保修期满后后的大修、更更

32、新、改造造”。所以青青山溪语项项目的维修修基金专项项用于道路路、路灯、消消防设施、电电梯、机电电设备、屋屋面、外墙墙、湖体等等共用部位位、公用设设施的大修修、更新和和改造。我我公司将严严格按照政政策规定，报报请业主委委员会审核核，经批准准后精打细细算的使用用维修基金金，同时使使用情况及及账目要定定期向业主主汇报。顺驰物业管管理有限公公司在近几几年的物业业管理实践践中，一直直将如何保保障房屋使使用寿命，坚坚持几十年年如一日的的房屋、设设备养护视视为重要战战略，在建建设方的积积极配合下下，不断摸摸索，进行行了较为有有效的尝试试，探索出出成功的经经验，在所所管物业范范围已广泛泛的加以运运用，既保保障

33、了广大大业主利益益，又促进进了建设方方项目投资资的良性循循环。在做做好青山溪溪语物业管管理工作的的同时，更更注重房屋屋维护的最最大的效用用，保障房房屋始终完完好如新，保保值增值，让让业主满意意，使政府府放心。第三章拟采采取的管理理模式第一节 青山溪语拟拟采取的管管理模式聘用、委托业务指导市、区行政主管部门青山溪语 物业管理中心业主委员会考核管理执行机构聘用专业公司环境管理部安全管理部维修部管业部监督业务指导执行人员绿化维保管业部维修保安环境管理部主管主管主管主管会计兼出纳 管理员 运行班 维修主管保安员 保安领班 清洁领班 绿化领班 接待员综合维修员 保洁员 （内部管理理模式构架架图）1、机构

34、设设置特点：（1）实行行监督、考考核（业主主委员会监监督、物业业管理公司司管理考核核）的管理理形式，使使管理的过过程、结果果更具有真真实性和可可评判性。（2）整个个机构运作作为闭路式式设计，使使各种管理理服务的行行为具有信信息的：知晓晓 反馈 落实实 再反馈 （3）整个个管理流程程实行公开开、透明的的管理机制制，充分显显示整个管管理过程的民民主性和共共治性，使使物业管理理实施的各各种措施在在双方的一一致认同下做做好工作。2、机构设设置说明：（1）青山山溪语物业业管理中心心：负责对对青山溪语语总体的管管理、服务务工作，是是青山溪语语物业管理理工作的总总执行部门门，对各执执行部门、执执行人员直直接

35、管理，对对结果负主主要责任。（2） 管业部：负负责项目的的综合管理理、客户接接待、客户户投诉、特特约服务等等各项服务务的接待和和统筹各部部门执行工工作。（3） 环境管理部部：负责项项目的清洁洁、保洁、绿绿化操作和和监督工作作。（4） 安全管理部部：负责项项目内的公公共安全秩秩序，并负负责礼仪形形象展示及及迎宾工作作。（5） 维修部：负负责机电设设施、设备备，楼体公公共设施的的维护及保保养工作，保保证各项设设施、设备备的正常运运行及使用用。（6） 专业公司：负责绿化化工作，保保证操作的的专业性；保养的成成活型；维维护的及时时性。第二节 运作机制制物业管理公司考核、指导信息反馈考核、管理、支撑经理

36、助理青山溪语 物业管理中心经理任务分配指标考核执行机构监督、指导指标的实现指标考核信息反馈执行人员（管理运作作机制图）1、运行机机制图的说说明整个运作机机制图采取取闭路式的的设计，在在图中可以以看出，项项目的管理理由管理中中心经理全全权负责制制，由项目目经理助理理负责日常常工作的分分配、考核核工作，这这样使各项项工作能够够层级管理理，有效地地把控各项项工作操作作的结果。2、各机构构运作衔接接的说明（1）物业业公司：对对青山溪语语经理进行行月度、季季度、年度度的指标考考核，并负负责青山溪溪语的升级级投诉的解解决，公司司各部门对对青山溪语语日常工作作中的难点点进行支持持。（2）青山山溪语经理理：每

37、周在在公司例会会上汇报一一周的执行行情况及对对下周计划划进行汇报报，由公司司指导执行行；对月度度、季度、年年度的工作作完成及下下一阶段的的工作计划划进行总结结汇报，保保证在执行行中的最小小偏差度；对项目工工作进行指指导、监督督工作，保保证各项工工作的顺利利完成。（3）执行行机构：对对各项工作作分配到人人，并协助助解决；对对执行人员员进行监督督、考核。（4）执行行人员：是是目标实现现者，是工工作的完成成者。对工工作的情况况及时向上上级主管汇汇报、反馈馈，以达到到各项工作作完成的及及时性与准准确性。第三节 工作流流程顺驰物业及及青山溪语语物业管理理中心，严严格参照公公司及ISSO90001:200

38、00制定定地操作流流程，层层层递进，严严密操作事事项，确保保整个工作作的有序、有有章、有节节。此项流流程从项目目的立项开开始我们就就制定了相相应的流程程，并通过过我们几年年来的操作作经验和工工作的总结结形成了具具有本物业业公司特色色的操作流流程及服务务事项。附：工作流流程图超前介入维修、接待保洁、保安人员管理项目主管拟定管理方案组织管理架构岗位培训专业知识企业文化员工手册服务礼仪.接管验收楼体配套设备配套设施资料交接.办理入住装修管理环境管理.日常服务管理保安保洁维修车辆人员.协助销售工程监理（工作流程程图）第四章 人员的配备备、培训、管管理及物资装配配计划第一节 物业管理处处人员配备备青山溪

39、语 物业管理中心管业部工程部保安部环境部助理1人主管1人主管1人主管1人管理员 3人维修主管 1人保安领班 3人清洁领班 1人出纳 1人水工3人电工3人保安员 18人绿化领班 1人接待1人综合维修 1人监控中心 3人保洁员 13人共计6人地下车场 4人共计16人电梯工1人共计10人共计29人人员配备原原则：在人员的配配置和选拔拔上，我们们始终坚持持如下原则则：1、 淡泊学历、看看重能力、努努力和魄力力；2、 摒弃庸才、不不容惰性、傲傲性和奴性性；3、 注重员工的的可塑性和和可持续发发展性。二、人员配配备方案根据我公司司以往管理理大型高档档住宅小区区的经验，并并结合服务务中心的实实际情况，拟拟在

40、本项目目配备各类类管理服务务人员622人。其中中核心层11人，中间间层6人，操操作层555人。管理理人员与操操作人员比比例为1：10，人人均管理面面积50000平方米米。1、人员配配备情况职能部门岗位设置及及人员配备备数量小计管理中心经经理经理1名1人管业部助理1人；出纳1人人；接待员员1人；管管理员3人人；6人环境部主管1人；领班2人人；保洁员员13人；16人保安部主管1人；领班3人人；保安员员25人；29人工程维修部部主管2人；电工3人人；水暖工工3人；综综合维修工工2人；10人合计62人2、各层次次人员配备备要求部门职务(岗位)性别要求年龄要求文化程度要要求工作技能及及工作经验验要求管业

41、部主管不限35岁大学本科1、具有物物业管理专专业证书2、中文专专业3、具有一一年以上的的行政管理理经验4、文字功功底强，具具备一定的的档案管理理知识5、熟悉运运用OFFICEE办公软件件6、有较强强的语言表表达能力和和协调能力力接待员女30岁以下下大专以上1、中文或或其他相关关专业2、具有二二年以上的的实际工作作经验3、文字功功底强，具具备一定的的档案管理理知识4.有较强强的文字表表达能力，打打字速度在在80字/分钟5、熟悉运运用OFFICEE办公软件件库管员不限40岁以下下中专以上1、具有一一年以上的的物业管理理经验2、具有一一年以上仓仓库管理经经验3、了解物物资管理知知识及保管管发放程序序

42、管理员不限25岁以下下大专以上1、物业管管理或其他他相关专业业2、身高11.65米米以上3、具有一一定的英语语口语表达达能力4、熟悉运运用OFFICE办公公软件5、具有一一年以上高高档楼宇管管理工作经经验会馆接待员女25岁以下下中专以上1、旅游、涉涉外或其他他相关专业业2、身高11.65米米以上3、相貌端端正、有较较强的语言言表达能力力4、具有一一年以上会会务接待经经验主管男40岁大学本科1、具有物物业管理专专业证书工工民建专业业2、中级职职称，五年年以上高档档楼宇、写写字楼、或或酒店物业业工程管理理经验3、有较强强的协调组组织能力和和语言表达达能力。工程维修部4、熟练使使用计算机机工程制图图及相关软软件5、有较强强的识图、制制图能力工程师男40岁以下下大学本科1、工民建建、机电或或相关专业业2、中级以以上职称，三三年以上高高档楼宇、写写字楼、或或酒店物业业工程管理理经验3、有较强强的协调组组织能力和和语言表达达能力。4、有较强强的识图、制制图能力电工男45岁以下下中专以上1、具有劳劳动部门颁颁发的高低低压电工证证2、具有33年以上本本专业工作作经验