湖北武汉某房产项目可行性报告28797.docx

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1、湖北武汉捷龙房产项目可行性报告 项目总论2一、项目概概况2二、可行性性研究结结论2一）市场研研究结论论：2二）财务分分析结论论2第一部分：项目概概况3一、宗地位位置3二、 宗地地现状3三、 项目目周边的的社区配配套3（一）周边边30000米范范围内的的社区配配套3（二）、 规划控控制要点点4第二部分：市场分分析4一、住宅市市场成长长状况 （宏观观研究）4一）、武汉汉市房地地产市场场发展状状况简析析4二）、潜在在供给和和需求研研究51、未来两两年的供供给研究究52、未来几几年潜在在需求研研究6二、区域住住宅市场场简述（中中观或微微观分析析）61） 区域域在城市市发展中中的地位位62）、 区区域住

2、宅宅市场各各项指标标成长状状况73）、 区区域内供供应产品品特征74)与本案案类似档档次物业业的特征征及市场场表现74)、本案案在区域域市场内内的机会会点85）、 目目标市场场定位及及产品定定位86）项目优优劣势分分析8第三部分 项目投投资测算算及资本本筹措计计划9一、土地成成本评估估91、附近最最近成交交地块资资料92、可类比比对象的的选择（市市场比较较法）103、本案地地块的基基准地价价10二、项目销销售价格格预估11三、项目投投资测算算12四、资本筹筹措计划划121、项目总总投资（不不包括开开发期间间税费）122、资金筹筹措方案案132.1资本本金及来来源132.2建设设投资资资金来源源

3、13第四部分 财务效效果评价价13第五部分 项目目不确定定性分析析14一、项目静静态盈亏亏平衡分分析14二、单因素素敏感性性分析15A. 项目总论一、项目概概况项目名称：武汉捷捷龙建设设项目建设性质：新建建设地点：湖北省省武汉市市江汉区区汉口火火车站对对面发展单位：武汉德德丰房地地产有限限公司二、可行性性研究结结论一）市场研研究结论论：1、从武汉汉市近几几年的销销售量和和竣工量量来看，市市场基本本处于供供需两旺旺的状况况，且以以本地化化消费为为主，消消费基础础较为稳稳定；市市场处于于平稳发发展上升升期，预预计随着着武汉经经济的快快速发展展，后期期还有较较大的发发展空间间；2、从地块块的区位位特

4、征来来看，项项目地块块处于中中心城区区附近，临临火车站站、公交交汽车总总站，与与天河机机场也只只有十几几分钟的的车程，内内联外达达，交能能十分方方便；同同时片区区未来一一段时间间内，竞竞争楼盘盘较少，项项目开发发处于一一个十分分有利的的机遇期期；3、从项目目地块的的周边环环境来看看，项目目地块周周边配套套生活设设施齐全全，具备备成熟的的开发条条件；因此，综上上，我们们认为项项目所处处大环境境小环境境均较为为成熟，具具备市场场可行性性。二）财务分分析结论论成本利润率率=633%净利润率=42%自有资金回回报率=97%静态投资回回收期=1.992年动态投资回回收期=2年财务净现值值=35517.8

5、万从各项财务务指标上上来看，本本案具备备财务可可行性。B. 第一部分：项目概概况一、宗地位位置 宗地所处武武汉市汉汉口城市市主干道道发展大大道，汉汉口火车车站对面面，左侧侧是中信信实业银银行、武武汉客运运站，右右侧是中中国移动动通讯。项目紧邻武武汉中央央商务区区CBDD。目前前，王家家墩中央央商务区区总体规规划已经经完成，进进入实质质性启动动阶段，中中央商务务区的建建设势必必对本项项目开发发起到极极强的推推动作用用。用地周边各各项市政政配套设设施齐全全。周边边居住楼楼盘：航航天花园园、复兴兴村小区区、裕荣荣家园、天天梨豪园园、威嘉嘉白金领领域等。二、 宗地地现状 四至范围； 临街面面长822米

6、，深深99米米。成长长方形，宗宗地地势势平坦 。三、 项目目周边的的社区配配套 （一）周边边30000米范范围内的的社区配配套 1、 交通通状况 （1） 公公交系统统情况，主主要线路路 10、 5099、5112、5519、5533、5542、5547、7705、5561、6604、6605步步行过马马路到火火车站有有30余余公交/可通达达武汉三三镇交通通极为便便利。（2）规划划中是有有2号线线轻轨将经经过宗地地。 （3）武汉汉汽车客客运总站站在宗地地左侧1100米米处，可可达全省省各地。（4）汉口口火车站站即马路路对面，通通达全国国各地。（5）天河河机场115分钟钟车程，走走遍世界界。2、

7、医院院等级和和医疗水水平 夏小中医医院 武武汉优抚抚医院 武汉市市济民老老年医院院3、大型购购物中心心、主要要商业欧亚达国际际家居博博览中心心 金马马凯旋家家居广场场 武汉花鸟特特艺市场场 金马马之家建建材家居居 武商量贩百百圣店 苏宁电电器 武武汉市中中南建材材市场 华中筑慧电电动车大大市场 华中眼眼镜市场场 华南果品批批发市场场 华南海海鲜水产产批发市市场 4、公园 ：13313554平方方米武汉汉博物馆馆公园距距本案步步行100分钟。5、银行 ：工商银银行 交交通银行行 中国国信合 中信实实业银行行 建设银银行 农农业银行行 浦发发银行（都都距离一一站路以以内）6、酒店有有三五酒酒店 湖

8、湖锦酒店店（都距距离一站站路以内内）7、治安情情况 宗地右右侧1000米处处是武汉汉市公安安局的办办公大楼楼，周边边均为重重点保护护场所 治安良良好8、噪声情情况 面临发发展大道道噪声还还是比较较大，若若建房屋屋最好是是双层玻玻璃。9、 污染染情况周周边没有有工厂、沟沟渠， 没有大大型的声声音污染染、空气气污染。 （二）、 规划控制要点 1、 总占地面积积15亩亩2、 带征地面积积2亩3、 净用地面积积86771平方方米4、 已有建筑物物6层办办公楼5、 除6层办公公楼外为为原停车车场 基基本上是是空地 基本无无拆迁。6、 拟建350000平平方米7、 住宅容积率率4.00C. 第二部分：市场

9、分分析 一、住宅市市场成长长状况 （宏观观研究）一）、武汉汉市房地地产市场场发展状状况简析析 房地产开发发。20004年年武汉市市全市房房地产开开发投资资为2333.33亿元，增增长377.6%,占全全社会固固定资产产投资的的28.4%。房房地产业业增加值值为799亿元，增增长200%，占占生产总总值的44%。全全年房地地产施工工面积224399.122，增长长24.7%。其其中当年年房屋新新开工面面积为110555.222万平方方米，增增长399.5%，竣工工面积7702.29万万平方米米，增长长2.99%，其其中住宅宅竣工面面积6008.991万平平方米，增增长1.4%。时间房屋成交套套数

10、增长率成交面积（万万平米）增长率成交金额（亿亿元）增长率2000432055350.88235.788200151238820%415.33718%44.65524%20025562228%524.1126%62.29939%200370244426.3%636.55221.4%63.21.5%2004658.0083.4%7920%2005681.8853.6%857.5%土地供给。220044年城市市公开出出让土地地面积为为2499.5公公顷，增增长433%；交交易实现现金额778.663亿元元，增长长91.6%。220055年城市市公开出出让土地地面积为为1511.4公公顷，下下降了33

11、6%；交易实实现金额额77.47亿亿元，环环比下降降了1.5%。商品房销售售。20004年年全年销销售商品品房面积积6588.088万平方方米，增增长3.4%，商商品房销销售额1165.59亿亿元，增增长477.2%。20005年年全年销销售商品品房面积积6811.855万平方方米，增增长3.6%，商商品房销销售额1193.75亿亿元，环环比上涨涨了177%。2006年年1-66月全市市房地产产产销状状况：项目总数754个总套数307201套总建筑面积34581030.62平方米已销售套数207262套总占地面积3719732.02平方米可销售套数99939套总栋数6614栋成交均价3041.

12、27元/平方米多层栋数3884栋多层成交均价2905.73元/平方米小高层栋数2039栋小高层成交均价3055.84元/平方米高层栋数691栋高层成交均价3854.86元/平方米以上均为商商品房住住宅实时时均价，统统计范围围涵盖了了今年及及往年所所有在售售项目(截止至至20006年66月266日二）、潜在在供给和和需求研研究1、未来两两年的供供给研究究1）前几年年的土地地供应量量时间宗数供应土地面积（平米米）住宅用地所所占%2003317515118.33593.6%20045323730065.1075%20052315147782.9174%2）未来几几年的供供地计划划及潜在在供给量量根据

13、近几年年的土地地供应情情况，我我们可以以推测以以后每年年净增土土地供应应计划理理论值约约为155464455平平方米，即即约23318亩亩，平均均容积率率以1.8计，每每年的净净增商品品房供给给量约为为：15464455*1.88=277836619mm2；假设该项目目两年后后能形成成销售，则则市场商商品房因因政府土土地供应应引起的的净增量量约5556.88万方。3)20006年在在建商品品房面积积从统计局了了解的资资料，220066年1-6月，全全市在建建商品房房面积33458810330.662 mm2。 4)历年商商品房的的空置面面积截止20005年年年底止，全全市商品品房空置置面积：1

14、211.711 万mm2；以上合计，未未来两年年之内，商商品房在在建量或或竣工量量约为：2）+3）+4）=5566.8+34558.11+1221.771=441366.611万 mm22、未来几几年潜在在需求研研究1）现有城城市人口口未来几几年的新新增住房房需求现有城区常常住人口口（8558万）*（20008小小康人均均住宅目目标-现现有人均均住房面面积）=8588*（330-224）=51448万mm2；2）未来两两年旧城城改造计计划导致致住房需需求增加加武汉市正规规划对长长江、汉汉江沿岸岸实施改改造，估估计两年年之内，每每年每年年的旧城城改造计计划约为为35万万平方米米，则因因旧城改改造

15、导致致的住房房的需求求量为：3500000/224*22*（330-224）=17550000 m22=177.5万万方以上四项合合计为：1）+2）=51665.55万方3、未来两两年内潜潜在的需需求量通过以上分分析可以以看出未未来两年年的潜在在需求缺缺口为：51665.55-41136.61=10228.889 万万m2；二、区域住住宅市场场简述（中中观或微微观分析析） 1） 区域域在城市市发展中中的地位位 本片区为江江汉区重重点建设设的新区区，与中中心城区区相比，空空气质量量、噪音音污染程程度等条条件具有有优势，加加之相应应发展较较快的市市政、公公共交通通、医疗疗、教育育配套、生生活设施施

16、的完善善，使得得该片区区日渐符符合现代代人的“崇尚自自然、追追求健康康”的生活活居住条条件。片片区房地地产业取取得了突突飞猛进进的发展展，一些些大盘及及中高档档楼盘项项目相继继落户，如如新华家家园、天天梨豪园园、锦绣绣人家等等，为本本区域的的房地产产市场注注入了活活力。与与江汉区区其他地地区相比比，本片片区整体体价格水水平相对对较低，大大大缓解解了置业业者的压压力，照照顾了片片区低端端人群的的居住需需求，改改善了其其居住水水平，增增强了房房地产市市场吸纳纳能力。与与此同时时，片区区建筑形形态、建建筑风格格有所突突破。部部分项目目开始向向小高层层发展，风风格突破破传统，如如金色雅雅园采用用现代风

17、风格设计计。同时时，从整整个武汉汉市房地地产市场场的开发发热点来来看，近近年，金金银湖成成为各开开发商竞竞争的主主要基地地，而本本片区则则是其房房地产市市场的过过渡区域域，本区区域的区区位优势势较为明明显：市市内外交交通都较较为便利利、各项项生活设设施相继继完善。随着规划中中的轻轨轨二号线线工程的的动工和和规划中中的王家家墩商务务区的启启动,片片区的配配套环境境将得到到极大地地改善。出出行、办办公、生生活将更更为方便便。同时时伴随着着轻轨二二号线的的动工，将将进一步步启动本本片区的的城中村村或旧城城改造，区区域环境境、形象象将得到到极大提提高。作作为房地地产投资资来讲，本本片区具具有极大大地投

18、资资潜力。2）、 区区域住宅宅市场各各项指标标成长状状况 截止至20006年年6月226日江江汉区商商品房供供应状况况项目总数98个总套数40016套总建筑面积4079768.76平方米已销售套数25622套总占地面积311567.25平方米可销售套数14394套总栋数357栋成交均价3417.17元/平方米多层栋数71栋多层成交均价3101.69元/平方米小高层栋数187栋小高层成交均价3067.79元/平方米高层栋数99栋高层成交均价4231.68元/平方米以上均为商品房住宅实时均价，统计范围涵盖了今年及往年所有在售项目3）、 区区域内供供应产品品特征 从上表可可以看出出，本片片区内的的物

19、业多多以小高高层或高高层物业业为主，占占到了总总供给量量（以栋栋计）的的80%以上，可可见本地地区城市市化发展展程度高高，土地地存量较较少，土土地利用用集约化化程度高高，人口口密度相相对较大大；小高层物物业的市市场均价价达到了了30667.779元/平方米米，高层层物业均均价达到到42331.668元/平方米米；楼盘盘综合市市场均价价达到了了34117.117元/平方米米，均远远远高于于全市的的楼盘平平均均价价。从楼楼盘的市市场价格格表现可可以看出出，本区区域应处处于城市市的核心心区域，楼楼盘的品品质也相相对较高高。4)与本案案类似档档次物业业的特征征及市场场表现 项目名称称所处地段开发规模占

20、地面积产品形态平均售价开盘时间思联花园城城贺家墩车站站379套高层小高高层37002005.10.8新华西美林林公馆新华路1000号2000套套900000平米高层43002006.10金利明珠花花园江汉区马场场角400000平米100000平米高层42002005.9日月华庭新华西路600套207399.4平平米高层小高高层43002005.104)、本案案在区域域市场内内的机会会点 规划中中的轻轨轨二号线线途经本本案，将将极大地地推动本本案的升升值。如如抓住开开发的最最佳时点点、营销销得当，本本案具有有极大的的投资潜潜力；王家墩中中央商务务区的启启动，将将吸引国国内、省省内知名名企业入入驻

21、，在在改变周周边配套套环境的的同时，也也将带来来较多的的高收入入人士，他他们将会会成为本本区域内内高档楼楼盘消费费的生力力军；本区域内内存量可可用于开开发的土土地较少少，本案案如能抓抓住机会会适时开开发，将将占领市市场供给给时段空空档期，有有利于本本案的销销售。5）、 目目标市场场定位及及产品定定位 1、 市市场定位位 项目定位位为中高高档电梯梯小户型型公寓。2、 目标标人群定定位 目标人群群定位：汉口片片区工作作、生活活的年轻轻白领阶阶层6）项目优优劣势分分析优势：项目紧临临汉口火火车站、汽汽车客运运总站，与与天河机机场也只只有155分钟的的车程，同同时规划划中的轻轻轨二号号线经过过本案，内

22、内联外达达，可及及性强；周边生活活配套设设施齐全全，分布布着武商商百盛量量贩店、夏夏小中医医院、武武汉博物物馆等商商业和社社会公共共服务设设施，生生活便利利；区域内的的土地基基本处于于一个断断档期，竞竞争楼盘盘较少，面面临的竞竞争压力力相对较较小；王家墩中中央商务务区的规规划建设设和建设设大道金金融一条条街，汇汇聚了江江城大量量的甲级级写字楼楼，为本本案提供供了大量量的高级级白领消消费阶层层。劣势：项目地块块相对狭狭小，同同时规模模不大，难难以营造造成熟的的配套环环境；项目价位位较高，随随着西北北湖、新新华路沿沿线一带带大量高高端楼宇宇的上市市，高端端消费人人群的购购买能力力已经得得到了较较大

23、的释释放，项项目将面面临一定定的销售售压力。D. 第三部分 项目投投资测算算及资本本筹措计计划一、土地成成本评估估1、附近最最近成交交地块资资料地块区域占地面积土地性质容积率成交价楼面地价亩均单价成交时间新华下路荷荷花池177811M2住宅3.87510万万1112元元/ MM2282万/亩2004年年新华下路223、227号216300 M22住宅/商服服3.8101000万1229元元/ MM2312万/亩2004年年新华下路4414号号445800 M22住宅/商服服4.0156800万879元/ M22235万/亩2004年年江汉区汉兴兴街贺家家墩村9936.96 M2商业2.5297

24、0万万1196元元/ MM2198万/亩2005年年新华下路唐唐蔡路7375 M2住宅33400万万1537元元/ MM2309万/亩2005年年2、可类比比对象的的选择（市市场比较较法）地块区域成交楼面价价元/平米交易时间修修正区域因素修修正个别因素修修正标准价元/平米区位基准地地价交通配套/环境境小计地形地质小计新华下路223、27号1229100/9950-1-2100/99710100/11011320新化下路4414号号879100/9950-2-4100/99410100/1101974加权相对均均价：地块名称新华下路223、227号新华下路4414号号合计地块相对价价格13209

25、74所处权重80%40%120%加权后的相相对价格格1056389.661445.6本案地块价价格1204.7故本案总地地价为：1204.7*3350000/1100000=442166.455万元；亩均单价：4216.45/13=3244万元。3、本案地地块的基基准地价价根据武汉市市基准地地价定级级图，本本案地块块属于住住宅二类类用地，其其基本地地价为224811元/平平方米，所所以基本本亩均单单价为：24881*6667/100000=1655.5万万/亩。综上，本案案地块的的价格应应该在1165.5万/亩3244万/亩亩之间。二、项目销销售价格格预估项目价格分分析（可可比楼盘盘量化定定价

26、法）为对本案制制定一个个合理、精精确、市市场化的的价格，通通过选取取距离本本案最近近的四个个现售楼楼盘中的的13个个有可比比意义的的因素按按照量化化方法，计计算出每每个项目目的得分分。项目名称/因素权重日月华庭金利明珠花花园美林公馆思联花园城城本案位置0.543425楼盘规模0.143533交通0.343445价格0.544534朝向0.355553发展商0.143533绿化率0.254532停车位的数数量0.143542楼盘外观0.344544户型0.244543噪音0.145413周边社区配配套0.454535周边发展状状况0.355535楼盘得分14.813.216.11113.7原始数

27、据计算栏序号楼盘名称楼盘得分（X）楼价（Y）X*XY*YXY1日月华庭14.84300219.00418490000006364002金利明珠花花园13.24200174.22417640000005544003美林公馆16.14400259.22119360000007084004思联花园城城1137001211369000000407000合计55.1166000773.44969180000002306220注：表中楼楼价为均均价（元元/平方米米）据表中给出出的原始始数据，大大致可判判断楼价价与楼盘盘得分因因素分值值之间近近似呈直直线相关关。故将将所要建建立的回回归方程程设置为为Y=aa

28、+bXX根据方程计计算出aa=22291 b=1355Y=41440通过可比楼楼盘量化化定价法法得出本本案的楼楼价平均均为41140元元/平方方米三、项目投投资测算算序号项目名称建筑面积MM2单位成本元元单项总成本本万元销售单价元元备注一土地成本13亩324万元元4216.45二前期工程费费174.221勘察、规划划设计费费、监理理费等168.66建安成本*3%2可行性研究究费5.6建安成本*0.11%三建筑安装成成本35000056201商铺600012007202高层住宅290000100029003地下室10000020002000四基础配套费费168.66建安成本*3%五直接成本小小计

29、101799.3六管理费用168.66建安成本*3%七财务费用58贷款20000万，建建设期内内均匀投投入。八销售费用600.22销售收入*3%九不可预见费费550.33(五+六+七+八八）*55%十总成本合计计115566.4 十一销售收入200066商铺60001000006000住宅2900004140120066地下室车位位400个5000002000十二营业税及附附加1200.4销售收入*6%十三利润7249.3 十四成本利润率率63%十五企业所得税税2392.3十六净利润4857.0 十七净利润率42.033%四、资本筹筹措计划划1、项目总总投资（不不包括开开发期间间税费） 根据国

30、家和和有关部部门关于于项目总总投资的的规定，本本项目的的总投资资=建设设投资+建设期期贷款利利息+铺铺底流动动资金=115556.4（万万元）。2、资金筹筹措方案案2.1资本本金及来来源根据国务院院国发19996335号文文规定，本本项目企企业应具具备不低低于项目目总投资资35%的资本本金，即即115556.435%=40044.7(万万元)，由由于项目目土地成成本为442166.455万元，因因此本案案企业自自筹资金金为50000万万元。本项目所需需资本金金由企业业用自有有资金投投入。2.2建设设投资资资金来源源建设投资1115556.44万元中中。计划划向银行行申请长长期贷款款20000万

31、元元；企业业自筹资资金50000万万元；企企业用建建设期内内房产销销售款投投入45556.4万元元。（附附：投资资计划与与资金筹筹措表）投资计划与与资金筹筹措表(单位:万元)2006年年2007年年2008年年序号项目合计下半年上半年下半年上半年下半年1投资总额115566.44447.32439.9124762039.4153.881.1建设投资114988.44447.32429.9124572025.41391.1.11土地成本4216.454216.4500001.1.22前期工程费费174.220174.220001.1.33建安工程费费5620020002000162001.1.4

32、4基础工程配配套费168.660010068.601.1.55管理费168.662040404028.61.1.66销售费600.220100200200100.221.1.77不可预见费费550.33210.88115.7711796.8101.2贷款利息580101914151.3流动资金0000002资金筹措115566.44447.32439.912476.002039.4153.882.1自有资金50004447.3552.770002.2借款200001887.21112.779002.3销售收入再再投入4556.4002363.212039.4153.88E. 第四部分 财务效效

33、果评价价对本项目进进行经济济效益分分析评价价的主要要依据是是国家计计委、建建设部颁颁发的建建设项目目经济评评价方法法与参数数，参参照我国国新的财财会制度度，结合合房地产产开发的的实际情情况，计计算本项项目全部部投资的的经济效效益。主主要评价价指标有有：财务务内部收收益率、财财务净现现值及项项目动、静静态回收收期等指指标。注：财务务内部收收益率是是指项目目在整个个计算期期内各年年净现金金流量现现值累计计等于零零时的折折现率。反反映出项项目所占占用资金金的盈利利能力，即即反映出出项目的的盈利能能力。当当财务内内部收益益率大于于基准收收益率时时，则认认为其盈盈利能力力已满足足最低要要求。财务净现现值

34、按事事先规定定的基准准贴现率率I将项项目计算算期内各各年净现现金流量量折现到到建设期期的现值值之和。是是考察项项目在计计算期内内盈利能能力的动动态评价价指标，净净现值大大于或等等于零的的项目是是可以考考虑接受受的。序号项目建设销售期期2006200720081现金流入060001400661.1销售收入060001400661.1.11住宅0300090061.1.22商铺0300030001.1.33地下室0020001.2其他现金流流入0002现金流出4447.255146.9 5496.9 2.1建设投资4447.254554.22157.42.1.11土地4216.45002.1.22

35、建设投入04554.22157.42.1.22.1前期工程费费0174.2202.1.22.2分期建设款款040001788.62.1.22.3管理费用208068.62.1.22.4销售费用0300300.222.2销售税金及及附加0360.00840.44 2.3所得税002392.32.4不可预见费费210.88232.77106.883净现金流-44477.255853.11 8509.1 4累计净现金金流-44477.255(35944.2)4915.0 5折现净现金金流-42766.2761.777032.36累计折现净净现金流流-42766.2(35144.5)3517.8 7税

36、前净现金金流量-44477.255853.11 109011.4 8税前累计净净现金流流量-44477.255(35944.2)7307.3 9税前折现净净现金流流量-42766.2761.779009.410税前累计折折现净现现金流量量-42766.2(35144.5)5494.9 评价指标1财务净现值值(I=8%)3517.8 2财务内部收收益率3投资回收期期(静态态)1.924投资回收期期(动态态)2.0F. 第五部分 项目目不确定定性分析析本项目的不不确定因因素主要要来自以以下几个个方面：建造成成本、售售价、容容积率等等，这些些因素受受宏观的的政治、经经济、社社会环境境的影响响，有可可

37、能发生生变化，影影响本项项目经济济效益目目标的实实现。一、项目静静态盈亏亏平衡分分析假设本项目目总投资资如上表表所测算算不变，且且售价均均如表测测，则由由计算可可得，当当销售到到55%时，成成本利润润率为零零，也即即投资刚刚好回收收。而一一般经验验认为，当当盈亏平平衡点的的销售率率70%时，项项目的风风险较低低。本案案的盈亏亏平衡点点的销售售率为555%，可可见其风风险程度度较低。二、单因素素敏感性性分析影响本项目目财务效效益的主主要不确确定因素素为售价价水平，成成本变动动和容积积率等。售售价的变变动，将将直接影影响本案案的利润润率的实实现。下下面主要要从售价价变动110%、55%时，对对本案

38、经经济评价价指标的的影响，计计算结果果如下：售价变动对对财务收收益的影影响：基准方案基准方案值值销售均价变变动-10%-5%5%10%销售均价41403726393343474554利润率63%53%58%67%72%净利润率42%36%39%45%48%回报率97%83%90%104%112%地价成本变变动对财财务收益益的影响响：基准方案基准方案值值地价变动范范围-10%-5%5%10%地价324万/亩291.66307.88340.22356.44利润率63%69%66%60%57%净利润率42%46%44%40%38%回报率97%103%100%94%91%容积率变动动对财务务收益的的影响：基准方案基准方案值值容积率变动动范围容积率44.555.36亩单价324361.66401.88425.99482.11总地价4216.454700.85223.45536.76267.3总建筑面积积350000390200433555459566520266利润率63%62%61%61%60%净利润率42%41.5%41%40.8%40.3%回报率97%104%112%117%128%