“小区”物业管理投标方案1632.docx

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1、“*小区”物业管理投标方案根据“*小区区”的设计计特点，现现拟出“*小小区”物业业管理方案案。我们真真诚希望在在与贵方合合作中，能能使业主和和住户能充充分享受到到物业管理理所带来的的方便、温温馨和周到到的服务，使使“*小区”物物业持续升升值，为住住户营造一一个安全、整整洁、优美美、方便的的阳光社区区，提升生生活品质，实实现业主、开开发商、物物业公司和和谐、多赢赢的经营目目标。 一、*小区物物业概况 及管理思思路（一）物业业概况“*小区”位位于荆门中中央商业区区与生活区区的双重核核心，交通通便利。采采用围合式式国际院馆馆设计，配配以全智能能化现代设设施。总建建筑面积约约7万平方方米，小区区以高层

2、住住宅为主，配配有较高价价值的店面面，交通便便捷，银行行、学校、超超市、酒店店、邮局等等生活设施施齐全，是是居家置业业的理想物物业。美丽丽的社区，更更需要“丰丰润物业”这这样较耐心心、细致、负负责任的物物业公司去去用心呵护护。 （二）管理理服务思路路现代人经过过努力，在在住居条件件上已从生生存需求、伦伦理需求提提升到向发发展和享受受需求层面面，有了更更高的要求求。我们考考虑到在“*小区”小区的业主使用者都是荆门市经济富裕的中高层收入者及部分外地精英人士。业主组成整体素质高，对物业管理服务工作的要求也高，一般层次上的物业管理服务工作很难让业主满意。“*小区”小小区围合式式建筑，营营造了公共共空间

3、生活活气氛和私私人隐密相相兼顾之居居住环境；加之良好好的整体规规划，营造造出家居生生活氛围与与私人空间间相得益彰彰的高品质质生活小区区氛围。为为了在不同同程度上满满足业主和和使用者的的需求，我我们将在为为“*小区”小小区的物业业管理服务务过程中体体现“业主主利益第一一位，服务务内容全面面化，保证证物业管理理服务质量量”。以达达到我们物物业管理的的目标：“通通过自己的的有效服务务，提高物物业的使用用效率和经经济效益，促促使物业的的保值和增增值，构筑筑起一个有有利于人与与人之间沟沟通、人与与自然和谐谐、人与文文化融通、健健康开放的的工作和生生活环境”。（服服务内容的的个性化，服服务质量的的高档化，

4、这这本身就是是一个卖点点能促进后后期销售）。二、公司接接管后将采采取的管理理档次及服服务标准 在竞争激烈烈的房地产产市场中，物物业管理服服务及优质质物业形象象的维持，是是十分重要要的物业租租/售后服服务项目，这这是需要时时间及专业业队伍去处处理的。根据*小区的的实况，我我司确定*小小区小区物物业为中高高档管理。其其服务标准准如下： （一）建立立24小时时值班制度度，设立服服务电话，接接受业主和和使用人对对物业管理理服务报修修、求助、建建议、问询询、质疑、投投诉等各类类信息的收收集和反馈馈，及时处处理并有回回访记录。（二）定期期向住用户户发放物业业管理服务务工作征求求意见单，对对合理建议议及时整

5、改改。满意率率达95%以上。 （三）建立立落实维修修承诺制，零零修急修及及时率1000%，返返修率不高高于1%。 （四）每半半年公开一一次物业管管理服务费费用收支情情况。 （五）物业业档案、业业主档案、设备备设施档案案齐全。（六）常规规性公共服服务 1、房屋管管理及维修修养护 （1）栋号号、楼层、房房号等标志志明显，设设立引路方方向平面图图。（2）物业业外观完好好、整洁、外外墙无脱落落，无乱贴贴、乱涂、乱乱画现象。（3）空调调安装统一一。 2、共用设设备管理，保保证设备与与机房环境境整洁，设设备良好，定定期保养无无事故隐患患。 （1）供电电系统。保保证正常供供电，停电电提前1天天通知用户户，备

6、用应应急发电机机可随时起起用。接地地电阻每33年检测11次。（2）弱电电系统。保保证系统正正常工作。故故障及时排排除。（3）消防防系统。224小时值值班；设备备设施齐全全、完好无无损，可随随时起用；组织开展展消防法规规及消防知知识的宣传传教育，明明确各区域域防火责任任人；消防防疏散通道道畅通；保保证无火灾灾安全隐患患。（4）给排排水系统。每每半年清洗洗水池1次次，保证水水质符合国国家标准；水池、水水泵周围清清洁卫生，无无二次污染染；停水提提前1天通通知；消防防泵每月进进行1次操操作，每年年进行1次次全面检查查；排水系系统通畅，汛汛期道路无无积水，地地下室、车车库、设备备房无积水水、浸泡发生；遇

7、有事故故，维修人人员在200分钟内到到达现场抢抢修，并无无长时间停停水；制有有应急处理理方案。（5）电梯梯系统，专专人维护，定定期保养，保保证系统正正常工作，故故障及时排排除。3、共用设设施管理。共共用配套服服务设施完完好，道路路、楼道等等公共照明明完好，道道路通畅，路路面平坦。 4、保安及及车辆管理理。（1）专业业保安队伍伍，24小小时值班及及巡逻，保保安文明执执勤，言语语规范，处处理突发事事件。（2）出入入车辆有序序，无堵塞塞交通现象象，不影响响行人通行行。（3）车辆辆出入管理理严格，有有登记。（4）停车车场停放整整齐，场地地整洁。（5）危及及人身安全全处设有明明显标志和和防范措施施。（6

8、）联系系群众，搞搞好群防群群治。（7）在公公安派出所所指导下搞搞好治安管管理。5、环境卫卫生管理。做做到定人、定定地点、定定时间、定定任务、定定质量。 （1）环卫卫设施完备备。（2）实行行标准化清清扫保洁。（3）垃圾圾日产日清清，定期进进行卫生消消毒灭杀。（4）共用用部位保持持清洁，无无乱贴、乱乱画现象，大大堂、楼梯梯、扶栏、天天台、屋面面等保持洁洁净，共用用场地无纸纸屑、烟头头等废弃物物。（5）做好好环卫宣传传工作，提提高人的清清洁卫生意意识。6、绿化管管理 （1）绿地地无改变使使用用途和和破坏、践践踏、占用用现象。（2）花草草树木修剪剪整齐美观观，无病虫虫害，无折折损。（3）绿地地无纸屑、

9、烟烟头、石块块等杂物。（4）绿化化完好率达达到95%以上。7、室内装装饰装修管管理（二次次装修）。全全过程监控控，保证房房屋的整体体性，抗震震性和结构构安全。（1）受理理本小区二二次装修咨咨询与审批批。（2）所有有装修人员员到管理处处办理出入入证。8、房屋租租售管理。（1）督促促外来人员员在三天内内办理暂暂住证手手续。（2）配合合派出所、居居委会对小小区内租户户、流动人人员的调查查，并登记记在册，确确保小区的的生活安全全。9、社区文文化（1）设立立学习宣传传园地，开开展健康向向上的活动动。（2）制有有居民精神神文明建设设公约。（3）配合合街道办事事处、居委委会、派出出所开展各各项工作。（4）业

10、主主满意率995%以上上。社区文化策策划活动见见附件（七）针对对性的专项项服务（代代理业务）1、代住户户进行室内内卫生清扫扫、室内装装修、搬家家等。2、提供空空房代管、房房屋中介等等服务。3、代定报报刊、邮件件报刊的代代收代发。4、提供维维修服务并并做到小修修不过夜，中中修三天完完成。5、安装、维维护和修理理各种家用用电器和生生活用品等等。 三、公司拟拟采取的管管理方式 “对物业进进行严格管管理，为业业主、开发发商提供优优质服务”是是本公司的的根本理念念，规范化化管理，贴贴心服务，铸铸造品牌物物业公司的的信誉与形形象。（一）标准准化管理 物业管理涉涉及面广，一一般住用户户对物业管管理服务内内容

11、、标准准、档次很很难进行全全面了解，业业主对服务务质量与收收费关系的的误解是当当前物业公公司与业主主关系僵化化的一个主主要原因。房房屋及设备备保养不及及时、日常常管理松懈懈、随意是是物业管理理水平低下下、业主怨怨声载道的的根本原因因。本公司司从项目前前期管理、入入伙、二次次装修、房房屋维修与与养护、给给排水及电电气设备管管理、消防防、安全、保保洁、绿化化以及便民民服务，均均实施全面面的、标准准化质量管管理，使本本公司物业业管理行为为向规范化化的国际惯惯例靠拢，在在内部管理理上自律、制制度上创新新，以达到到管理严格格有序、服服务质量高高的管理目目标，使开开发商放心心、业主满满意、公司司信誉度得得

12、到提高。 （二）沟通通服务至上上 组织、沟通通、协调能能力是物管管企业的一一项不可或或缺的重要要素质，具具备这项素素质，工作作中的各项项矛盾往往往可以大事事化小、小小事化无；反之，则则误会重重重，隔阂加加深。目前前大多数物物业公司受受投诉主要要在于沟通通不畅所致致。为此，本本公司专门门设置业主主联络处，通过礼貌走访、接待业主投诉、较好解决业主提出的问题（合理要求）、答复业主疑问、设置业主交流箱、公示栏、宣传栏等方式，发展与业主的良好关系。同时，鉴于物业管理是一项具体、繁琐的业务，公司要求管理人员亲力亲为，实行走动式管理，亲临服务一线，直接了解业主需求，认真负责，讲道德，重诚实，对业主有求必应，

13、保证服务质量。凡是业主对入伙交房时提出的涉及与开发商有关的问题，我们将利用规范物业公司的耐心、亲切的服务优势对业主进行沟通、疏导和抚慰，有效化解部分业主似懂非懂的怨气、误解或投诉，并按物业管理的规范要求登记下来，书面呈报开发商。绝对禁止加剧业主与开发商、开发商与物业公司、物业公司与业主之间错综复杂矛盾的做法与行为。调解业主纠纠纷工作标标准任务名称任务程序、重重点及标准准时限纠纷受理阶阶段程序 业主之间发发生纠纷，主主要包括公公用部分占占用分配问问题、相互互干扰问题题、意外伤伤害等 客户服务部部遇到纠纷纷场面应主主动进行调调停工作，首首先进行劝劝解，防止止场面激化化，然后上上门调解一个工作日日

14、发生纠纷的的业主主动动请物业公公司出面调调停，客户户服务部应应热情接待待，做好详详细记录，耐耐心倾听 问题不能解解决，客户户服务部放放弃受理纠纠纷 问题不能解解决，客户户服务部受受理纠纷重点 发生纠纷的的业主主动动请物业公公司出面调调停，客户户服务部应应热情接待待，做好详详细记录，耐耐心倾听标准 热情、耐心心纠纷调查阶阶段程序 客户服务部部受理纠纷纷后，要深深入现场向向当事人、知知情人和周周围的群众众、当事人人所在单位位进行调查查，掌握纠纠纷情况 客户服务部部向业主了了解纠纷原原因 客户服务部部汇总并分分析纠纷原原因 客户服务部部做好相关关记录一个工作日日重点 客户服务部部向业主了了解纠纷原原

15、因标准 认真调查、公公正、全面面纠纷处理阶阶段程序 客户服务部部对当事人人进行说服服劝导工作作 客户服务部部促成当事事人和解并并达成调解解协议 当事人之间间如果达不不成一致意意见，调解解人员应当当提出合情情、合理、合合法的建议议性解决方方案，使他他们经过协协商，在新新的基础上上，自愿达达成调解协协议 客户服务部部调解无效效，发生纠纠纷双方达达不成调解解协议，则则建议进行行仲裁1个工作日日 仲裁机构了了解情况后后提出仲裁裁意见 当事人之间间如果对仲仲裁达成一一致意见，问问题解决 仲裁无效，则则建议进行行法院解决决 法院受理问问题解决重点 当事人之间间如果达成成一致意见见，调解人人员应当提提出合情

16、、合合理、合法法的建议性性解决方案案，使他们们经过协商商，在新的的基础上，自自愿达成调调解协议标准 必须以事实实为依据，以以法律、法法规、规章章和政策为为准则，通通过心理互互动，使原原有的纠纷纷心理发生生变化。因因此，调解解中，可结结合当地风风俗习惯，邀邀请周围群群众代表、当当事人单位位的领导和和亲戚朋友友参与调解解纠纷回访阶阶段程序 客户服务部部做好回访访工作，及及时了解调调解协议的的的情况 当事人双方方履行调解解协议的，进进行记录 当事人一方方不履行调调解协议的的，应当先先进行劝解解 客户服务部部必须以事事实为依据据，以法律律、法规、规规章和政策策为准则，对对当事人阐阐明法律处处理的结果果

17、会怎样，使使得当事人人在知晓“利害得失失”的情况下下，执行调调解 当事人其中中一方拒不不履行调解解协议的，应应先进行劝劝解，当事事人其中一一方拒不履履行调解协协议的，告告知另一方方当事人通通过法院诉诉讼维护自自己的合法法权益1个工作日日重点 当事人其中中一方拒不不履行调解解协议的，应应先进劝解解，当事人人其中一方方拒不履行行调解协议议的，告知知另一方当当事人通过过法院诉讼讼维护自己己的合法权权益标准 维护调严肃肃性总结改进阶阶段程序 客户服务部部对成功调调解的民间间纠纷进行行统计并存存档保管1个工作日日 客户服务部部通过统计计和存档保保管工作，可可以及时分分析和发现现一定时期期当地民间间纠纷发

18、生生的规律 客户服务部部通过当地地民间纠纷纷发生的规规律预测未未来经常发发生纠纷的的类别走向向 客户服务部部总结调解解工作经验验教训，就就调解方法法推陈出新新每月1次重点 客户服务部部通过统计计和存档保保管工作，可可以及时分分析和发现现一定时期期当地民间间纠纷发生生的规律标准 严肃认真、富富于总结创创新（三）缔造造亲善的社社区文化创造一个和和谐、文明明、舒适、优优美的生活活与工作环环境是我公公司与业主主的共同愿愿望。因此此，本公司司提倡文明明、礼貌、亲亲善的社区区文化，与与业主共建建共荣、友友好相处、相相互信任，主主导公司员员工发展与与业主、派派出所、社社区居民委委员会以及及政府部门门的友好协

19、协作关系。不不论员工在在工作期间间或在工作作区域之外外，业主或或员工的难难处是否关关系到本人人，都要热热心助人、温温善相待，主主动构架良良好的人际际关系，为为小区、为为业主、为为自己、为为这个物欲欲横流的社社会开辟一一方文明的的净土。 四、为开展展*小区物业业管理所配配置的人力力、物力资资源（一）人员员设置。根据所确定定的管理档档次及实地地考察，按按物业管理理面积7万万平方米计计算,本公公司*小区管管理处拟设设置工作人人员30人人。职位人数负负责内容总经理1人人，负责全全面。助理理1人，协协助总经理理工作。客服中心33人负责制制定各种制制度及执行行、业主沟沟通。工程人员33人负责设设备、设施施

20、维修、保保养。车管员/收收银员3人人停车场管管理、出纳纳、收费。保洁绿化人人员4人负负责保洁绿绿化。保安人员115人负责责岗亭、车车辆出入、巡巡逻注：财务人人员由总公公司兼任。（二）综合合效益简要要分析*小小区综合管管理费及维维修金收费费标准可为为(以上收收费标准仅仅供参考，最最后的收费费标准以物物价局批复复标准收费费)：1、管理费费：高层住宅宅0.8元元/平方米米月；商铺1.66元/平方方米月；车位80元元/月；开发商空置置房减半收收取；前期物业费费 元元。2、电费，居居民用电单单价+应分分摊的变损损+电梯耗耗电+二次次上水加压压电费。3、水费，居居民用水单单价+水损损。五、*小区物物业管理

21、的的具体操作作公司贯彻“以以人为本、业业主至上”的的服务理念念，从项目目前期管理理、入伙、二二次装修、房房屋维修与与养护、给给排水及电电气设备管管理、消防防、安全、保保洁、绿化化以及便民民服务，均均实施全面面的、标准准化质量管管理 。逐逐步建立完完善的安全全保卫系统统、设备设设施维护系系统、环境境保结系统统、绿化维维护系统、共共用设施管管理系统、社社区文化活活动组织系系统。(一)前期期准备公司派出专专业人员对对待承接项项目进行深深入研究，了了解项目规规划、物业业特点以及及周边地区区物业分布布情况、安安全状况，结结合本方案案拟定特定定物业项目目的管理方方案；进驻驻前二个月月开始筹建建物业管理理队

22、伍，进进行人员选选拔、培训训，针对项项目特点制制定各项管管理规定及及工作流程程，拟定用用户手册、业业主公约及及前期物业业管理协议议；进驻前前一星期必必须安排好好管理用房房、员工宿宿舍及管理理处相关办办公设备；物业接管管必须进行行验收评估估，妥善进进行钥匙、图图纸资料的的交接。1、内部机机构的设置置与拟定人人员编制物业公司组组织结构图图：总经理物业管理部服务中心办公室财务部总经理助理环境部主管护卫部主管社区文化客服主管档案管理人事管理出纳会计维修部主管工程部管理理职责（1）负责责制定辖区区内公共设设施、建筑筑物、设备备系统的管管理规定；（2）负责责新接管物物业项目的的供电、空空调、给排排水、建筑

23、筑装修等的的验收和资资料核实；（3）负责责装修方案案审批，监监督装修方方案实施；（4）负责责所辖物业业机电设备备的维修和和保养；（5）负责责辖区内的的工程改造造、设备更更新、方案案及预算的的编制并送送有关部门门评审；（6）负责责与政府供供水、供电电部门接洽洽，保证对对所辖物业业的正常供供水、供电电；（7）负责责业主的特特约上门维维修服务；（8）负责责所有设备备、设施系系统（供电电、空调、给给排水等）的的管理、运运行、维修修；（9）负责责对维修装装修项目、设设备的保养养进行验收收；（10）负负责对设备备保养、维维修、工程程项目进行行技术审校校；（11）配配合服务中中心做好业业主入住时时房屋设施施

24、、设备的的交验和记记录工作；（12）负负责较大工工程的质量量监督及验验收；（13）负负责维修、施施工外包合合同的起草草；（14）负负责辖区内内紧急情况况的处理；（15）处处理所辖物物业其他情情况及完成成领导临时时交办的其其他工作。环境管理部部职责（1）负责责制定所辖辖物业的清清扫卫生、环环境保护制制度；（2）负责责所辖物业业的清洁卫卫生工作，消消除卫生死死角；（3）根据据有关规定定，定期对对所辖物业业实施消毒毒、灭菌工工作；（4）对所所辖物业的的环境进行行规划；（5）对所所辖物业的的绿色植物物进行定期期养护；（6）配合合其他部门门做好交楼楼、业主入入住及参观观前的环境境准备工作作；（7）负责责

25、保洁、花花草养护人人员的招聘聘需求计划划、工作安安排及日常常工作监督督考核等；（8）及时时与服务中中心沟通所所辖物业存存在的环境境保护问题题，提出改改进建议；（9）完成成公司领导导临时交办办的其他工工作。秩序管理部部职责（1）负责责所辖物业业范围内的的安全保卫卫工作；（2）负责责所辖物业业的消防管管理和设备备监控；（3）负责责所辖物业业的火灾事事故的应急急疏散及紧紧急灭火；（4）负责责所辖物业业车辆的管管理；（5）严格格治安管理理，做好人人员来访和和出入登记记、闭路电电视监控、全全天24小小时巡查等等；（6）严格格消防管理理，落实消消防责任制制，及时消消除火灾隐隐患；（7）积极极配合公安安部门

26、打击击辖区内及及周围发生生的违法犯犯罪活动；（8）负责责对所辖物物业进行治治安与消防防工作的宣宣传、指导导和监督；（9）做好好护卫队伍伍的建设、业业务培训及及工作班次次安排；（10）协协助其他部部门做好辖辖区日常管管理工作；（11）完完成领导交交办的其他他工作。服务中心职职责（1）负责责制定服务务中心的各各项制度、服服务项目及及各项服务务的工作流流程；（2）提供供所辖物业业的管理咨咨询服务；（3）受理理业主的投投诉和回访访；（4）受理理业主室内内设施的报报修并安排排相关人员员上门服务务；（5）办理理业主入住住手续和各各种费用的的托收及水水电、燃气气、有线电电视的开户户手续；（6）办理理业主的搬

27、搬离手续及及大件物品品的放行手手续；（7）办理理业主室内内装修及装装修验收的的申请手续续；（8）办理理各种证件件，如施施工人员出出入证、车车辆出入证证等；（9）办理理业主使用用会所娱乐乐的手续；（10）发发布各类相相关服务信信息，如设设施检查、停停电停水、虫虫害消杀等等的通知；（11）为为业主提供供物业的各各种中介服服务、代办办清洁等服服务项目。办公室职责责（1）负责责公司各项项行政、人人事管理制制度的制定定和监督检检查；（2）负责责公司人力力资源战略略规划及建建设，保证证公司发展展所需的各各类人才的的到位；（3）负责责公司各项项行政办公公费用预算算及支出控控制；（4）负责责员工的招招聘、选拔

28、拔任用及培培训工作；（5）负责责各类岗位位员工的绩绩效考核管管理，并对对员工岗位位异动、奖奖惩等进行行评议；（6）负责责员工入职职、离职手手续的办理理及劳动关关系处理；（7）负责责公司行政政办公车辆辆的调度、维维护保养及及交通费用用控制；（8）负责责后勤保障障服务，包包括员工宿宿舍管理、通通信器材管管理等；（9）负责责公司各类类办公用品品、办公设设备的采购购管理；（10）负负责公司各各类文书档档案资料的的建档管理理；（11）负负责公司各各类会议的的组织管理理；（12）负负责公司各各类来客的的接待、招招待安排等等；（13）负负责公司内内部消防、安安全管理；（14）完完成公司领领导临时交交办的其他

29、他工作。2、物业管管理人员的的选聘和培培训员工培训管管理工作标标准任务名称任务程序、重重点及标准准时限员工培训计计划制定程序 用人部门根根据业务需需要，针对对员工或管管理人员制制定初任培培训、转岗岗培训、专专门业务培培训、更新新知识培训训，将培训训计划递交交人力资源源部 人力资源部部统筹考虑虑安排培训训计划，对对于思想素素质培训、职职业操守培培训等公司司员工共同同参与，对对于基本能能力（市场场适应能力力、管理能能力、公共共安全事件件控制能力力及其他专专业知识和和技能培训训）则组织织个别部门门有针对性性地予以培培训。培训训方式应采采用课堂讲讲授专题讨讨论、案例例分析、角角色演绎、情情景体验、音音

30、像教学、岗岗位练兵、观观摩交流、对对外委派、指指导自学。 人力资源主主管审核培培训计划，充充分考虑使使用公司现现在资源进进行培训，尽尽量在保证证培训效果果的前提下下，降低培培训成本，进进快落实培培训一个工作日日 人力资源主主管审核通通过，培训训计划交由由主管领导导复核 复核通过后后，交由总总经理审批批 总经理审批批通过，可可以选派员员工参加外外派培训等等花费较高高，但是公公司需要的的培训重点 制定培训计计划标准 培训特点应应与公司实实际情况相相结合员工培训程序 人力资源部部登记备案案，组织培培训师资，选选择好场地地、教材一个工作日日 整合实施培培训资源，充充分调动培培训项目、培培训人员与与被培

31、训人人员的积极极性，同时时综合利用用内部师资资、教学场场所等资源源和外部的的相关条件件，并且巧巧妙主导教教学方法与与其他教学学方法的衔衔接与配合合 人力资源部部组织内部部培训重点 人力资源部部登记备案案，组织培培训师资，选选择好场地地及教材标准 增强员工技技能，提高高员工素质质培训总结程序 人力资源部部培训效果果调查包括括培训内容容、讲授水水平，培训训后，由培培训人填写写培训记记录表，将将有关记录录，试卷或或其他有关关培训资料料统一保存存 培训可以采采用考试、证证书、老师师/评价、实实际操作等等方式，将将验收结果果填写在培培训记录表表中。如如果参加培培训人员被被评价为合合格，培训训应对不合合格

32、人员，培培训人应对对不合格人人员进行再再培训；如如果结果仍仍为不合格格，则报经经理做相应应处理 各个部门对对参加培训训员工进行行内部考核核，考核其其实际掌握握程度，解解决实际问问题的能力力是否得到到相应提高高。真正掌掌握员工实实际技能提提高水平5个工作日日 各个部门根根据对参加加培训员工工进行内部部考核的结结果，向人人力资源部部提出改善善培训的建建议1个工作日日 人力资源部部根据各个个用人部门门的建议，进进行培训效效果综合评评估5个工作日日 人力资源部部进行总结结培训效果果，针对不不足情况进进行改进重点 培训效果综综合评估标准 真实、全面面开展管理工工作前3个个月。培训训内容为：专业管理理概念

33、，紧紧急应变的的处置，业业主及用户户投诉的处处理，特别别电梯配电电应取得上上岗证方可可上岗。 3、规章制制度制定1）、根据据政府有关关部门的法法律、法令令、文件和和示范文体体，编写业业主公约、用用户手册并并在入伙时时发放。2）、制定定严谨、科科学的管理理文件（各各项守则、管管理规定，各各级员工岗岗位职责及及工作程序序）并在入入伙前完成成。(二)物业业管理的启启动1.物业的的接管验收收1）、产权权资料（项项目批准文文件、用地地批准文件件、建筑执执照）。2）、技术术资料（竣竣工图、设设备的检验验合格证书书等）2、入伙管管理 1）、房屋屋验收、交交接执行公公司严谨、科科学的“入入伙管理系系统”。发发

34、放入伙通通知书、住住户手册，明明确入伙验验收手续、收收费标准，签签署“业主主公约”，礼礼貌、热忱忱接待业主主，主动解解释有关疑疑问；签订订物业管理理委托合同同、业主公公约；通过过宣传使用用户了解和和配合物业业管理工作作；向用户户发放用用户须知、用用户手册；配合用户户搬迁，应应打扫好室室内外卫生生、清扫进进出道路、协协助用户搬搬迁以及交交通指挥等等；做好用用户搬迁阶阶段的安全全工作，合合理协调保保安人员值值班、巡逻逻，适当增增加保安力力量。 22）、建立立业主档案案和产权备备案。在办办理移交手手续中，系系统了解业业主相关资资料，建立立顾客档案案，界定每每个产权人人拥有产权权的范围和和比例，建建立

35、产权备备案制度，为为今后顺利利管理打好好基础。3、二次装装修施工全全过程监控控二次装修管管理攸关楼楼宇的建筑筑风格、品品质，因此此，为了保保证楼房长长期正常使使用，公司司将依物物业管理条条例、建建设部第446号令建建筑装饰装装修管理规规定、家家庭居室装装饰装修管管理试行办办法、湖湖北省建筑筑外墙装饰饰管理规定定、家家庭居室装装饰二次装装修管理试试行办法、湖湖北省物业业管理服务务收费办法法等有关关法规以及及前期物物业管理协协议、用用户手册、业业主公约执执行管理。作业现场管管理时，管管理处将采采取必要的的安全防护护和消防措措施，保障障作业人员员和相邻居居民的安全全，控制现现场的各种种粉类、废废气、

36、固体体废物以及及噪声、振振动对环境境的污染和和危害，减减轻或避免免对相邻居居民的日常常生活造成成影响。安全防范管管理。二次次装修施工工人员须按按政府规定定办理证件件，接受管管理处管理理，留宿施施工人员由由业主或代代理人书面面担保，防防范治安事事件发生；进行二次次装修中用用电、煤气气、明火安安全管理，消消除消防隐隐患；二次次装修与入入住并存期期间，加强强安全防范范重点宣传传，有针对对性地采取取措施，确确保不遗留留安全隐患患。环境卫生管管理。规范范二次装修修材料及垃垃圾的运输输和堆放，严严禁投入下下水道，确确保楼宇内内道路通畅畅及环境整整洁；加强强噪声控制制，限定二二次装修施施工时间或或进行噪声声

37、隔离，最最大限度降降低对周边边居民正常常生活及工工作的影响响，控制入入住和二次次装修期交交叉时造成成的环境影影响。共用设备设设施管理。确确保二次装装修中水电电主干线、消消防设施等等户内外设设备设施不不受破坏，严严禁任意动动用消防设设施，使其其正常运行行。外二次装修修管理。严严禁破坏外外墙整体美美观，不得得在外墙凿凿洞；禁止止安装雨阳阳蓬或作任任何形式的的封闭；窗窗户、落地地窗防护栅栅应设在窗窗扇内侧；公共部位位严禁安装装、架设私私家物品及及构筑物，尤尤其是私自自在楼梯口口加装铁门门。土建二次装装修管理。不不得用重磅磅大锤进行行野蛮施工工，以防止止破坏楼板板结构；不不得变更或或破坏房屋屋的柱、梁

38、梁、板、承承重墙等建建筑主体结结构、外墙墙、屋面防防水、厨卫卫防水；外外墙体埋设设管线，须须进行防水水处理，以以防止外墙墙渗水；不不得在无梁梁板上砌筑筑樯体。水电设施二二次装修管管理。严禁禁在结构楼楼板凿沟埋埋管、在公公共墙体埋埋设水管；厨卫下水水主管检查查口不得封封死；二次次装修前堵堵塞好下水水口，以防防止二次装装修土头、杂杂物造成堵堵塞；墙体体及吊顶内内埋设电线线应使用套套管；动员员住户在进进行吊顶装装饰时留出出检查口。装修工程完完工后，由由装修户通通知管理处处工程部对对工程进行行验收，出出具竣工验验收单并办办理相关手手续。(三)完善善的日常物物业管理服服务A、安全保保卫系统1、总体安安全

39、环境管管理在社区四周周、车床进进出口、社社区出入口口，电梯轿轿厢内设置置闭路监控控系统，建建立24小小时不间断断监控资料料；结合公公安1100报警系统统，对突发发安全事件件及时解决决，依法办办事。培训训专业保安安巡查员队队伍，保安安巡查员统统一着装、佩佩戴明显标标志，文明明值勤，言言语规范，认认真负责，对对社区进行行24小时时值班及巡巡逻，制定定详尽巡逻逻路线及频频次；对危危及人身安安全处设有有明显标志志和防范措措施并及时时消除安全全隐患。在出入口处处对来访客客人进行登登记，控制制楼宇内流流动人员数数量，防止止推销人员员散发广告告传单或无无关人员流流窜；建立立我公司覆覆盖全厦门门市的物业业保安

40、呼叫叫系统，遇遇有突发事事态，可以以立即调配配全公司人人力和物力力集中支援援；制定应应急准备和和应急措施施，如防台台风、防地地震方案等等。2、对出租租户管理租户的社区区角色不同同，人员流流动性大，社社会背景、身身份也极为为复杂，因因此，出租租户管理成成为当今物物业管理中中较难处理理的问题。我我公司将从从提倡亲和和社区文化化入手，对对租户进行行分类拜访访与重点关关注；配合合派出所、居居委会对小小区内租户户、流动人人员的调查查。确保楼楼宇内业主主、租户的的生活安全全与人际和和谐。3、车辆交交通及道路路管理包括以下三三个方面的的内容一、小区停停车场管理理第1条车辆辆处负责业业主(住户户)的车辆辆管理

41、，小小区车辆的的行驶停放放。车辆处处主管负责责协调指导导停车场(库)的管管理工作，保保安队长监监督、检查查，车管员员负责车辆辆的存放、保保管、放行行等具体工工作。第2条车辆辆必须按车车辆处规定定的行驶路路线行驶，不不得逆行，不不得在人行行道、绿化化带上行驶驶，不得高高速行驶和和按高音喇喇叭，进入入车库时限限速5公里里时以下下。第3条凡业业主(住户户)的机动动车、自行行车、三轮轮车一律不不能停放在在非指定停停放的位置置。任何违违章停放车车辆将被拖拖移，领回回车辆时，除除需按章交交付保管费费外另应交交纳拖车费费。被拖移移的车辆停停留于扣留留车场超过过24小时时未领回者者，须另加加超时保管管费。凡超

42、超过72小小时未领回回者，由车车辆处报请请公安机关关予以处理理。第4条业主主(住户)长期在物物业区域内内地面停放放车辆，必必须在车辆辆处办理定定位立户手手续，领取取停车牌放放于车上，停停于指定车车位，并凭凭牌出入小小区，按月月或年交纳纳停车费。第5条大厦厦车库只供供本大厦业业主和小区区住户使用用，外来临临时车辆不不得入库停停放，使用用车库须先先到管理部部门办理车车位租赁手手续，领取取停车牌，凭凭证人库，对对号停放，并并按月交纳纳停车费。未未办租赁手手续及车辆辆保险的车车辆一律不不得入库停停放。第6条凡办办理有关手手续，领取取了停车牌牌的车辆，其其停车费由由车辆管理理处按规定定定期收取取；未办理

43、理停车牌的的车辆进入入小区停车车，由小区区车辆出口口处根据相相关规定收收取停车费费。第7条车辆辆如需停止止使用停车车位，应及及时到车辆辆处办理注注销手续，否否则，停车车费继续收收取。如发发生丢失或或私自转让让停车牌(位)，车车辆处将扣扣留押金并并取消车辆辆的停车位位，收回停停车牌。第8条车辆辆入库后，贵贵重物品请请勿放在车车内，由此此所造成的的损失均由由车主自负负。第9条临时时进入大厦厦范围内的的车辆，必必须在临时时车位上停停放，并交交纳停车费费，不得超超越车位或或跨位停放放，更不能能停于车道道上。第10条车车辆入库停停放后，须须向保安人人员领取取取车牌并妥妥善保管。取取车时一律律凭取车牌牌取

44、车，保保安员只按按牌放行。特特殊情况急急需用车而而无取车牌牌时，须凭凭单位开具具证明并出出示本人有有关证件，由由保安员(或车库门门卫)登记记后方可取取车。第11条不不得在停车车场和小区区范围内洗洗车及清扫扫车上的杂杂物于地面面。漏油、漏漏水车辆不不许进入车车库。第12条为为杜绝车库库内发生意意外事故，凡凡进入车库库的车辆严严禁携带易易燃、易爆爆、剧毒及及各种腐蚀蚀性物品，同同时，在车车库内不得得随地扔烟烟头，违者者按章罚款款。第13条为为了保证车车库内有良良好的卫生生环境，进进入车库的的一切人员员不得随地地吐痰、乱乱扔果皮和和纸屑及清清扫车上的的杂物。二、小区停停放车辆管管理规定第14条遵遵守

45、交通管管理规定，爱爱护小区(大厦)的的道路、公公用设施，不不乱停放车车辆。第15条车车辆不准在在小区(大大厦)内长长期停放，临临时停放按按市机动动车辆保管管统一收费费标准缴缴费。第16条小小区(大厦厦)内车辆辆行驶停放放服从管理理人员指挥挥，注意前前后左右车车辆安全，在在规第177条停放好好车辆后，必必须锁好车车门，调好好防盗系统统至警备状状态，车内内贵重物品品须随身带带走。第18条机机动车辆在在本区行驶驶，时速不不得超过115公里，严严禁超车。第19条机机动车辆在在小区(大大厦)内禁禁止鸣号。第20条不不准在小区区(大厦)任何场所所试车、修修车、练车车。第21条不不准辗压绿绿化草地、损损坏路

46、牌和和各类标识识，不准损损坏路面及及公用设施施。第22条不不准在人行行道、车行行道、消防防通道上停停放车辆(机动车辆辆只能在停停车场(库库)或划定定的停车位位内停放，非非机动车必必须停放在在自行车棚棚或保管站站)。第23条除除执行任务务的车辆(消防车、警警车、巡逻逻车)外，其其他车辆一一律按本规规定执行。三、单车、摩摩托车管理理规定第24条业业主(住户户)需要保保管单车和和摩托车请请先到小区区管理处办办理立户登登记手续，领领取存车牌牌，挂于车车上，凭此此享受按月月收费待遇遇，由车场场门卫查收收。未挂牌牌车辆作临临时停车对对待。第25条住住宅区(大大厦)摩托托车实行统统一保管。第26条车车主必须办办理保管手手续并交纳纳保管费(收费标准准按市物价价局文件规规定)，凭凭缴款单发发给月卡。第27条摩摩托车、自自行车出入入保管站，实实行发卡、收收卡制度，业业主凭月卡卡存车，凭凭保管卡取取车。第28条车车主不准在在保管站内内洗车，不不准在保管管站内