海拉尔国贸中心商业策划案2077265028.docx

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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.海拉尔国贸中心商业策划案（目 录）第一部分 宏观经经济篇：一、海拉尔尔宏观经济济概况.第二部分 商业调调研篇：一、核心商商圈商业分分布图.二、核心商商圈商业项项目个案调调研.三、核心商商圈临街商商业及其他他商业调研研.四、在售售商业项目目调研.五、区域住住宅状况调调研.六、总结.第三部分 项目分分析篇：一、项目现现状.二、项目定定量分析.三、项目SSWOT分分析.第四部分 总论论：一、总结概概括.二、方案.三、建议.第一部分 宏观经经济篇：一、海拉尔尔宏观经

2、济济概况：4、 地理位置：海拉尔区位位于大兴安安岭西麓，是是中共呼伦伦贝尔市委委员会、呼呼伦贝尔市市人民政府府所在地，也也是呼伦贝贝尔市政治治、经济、文文化中心。海拉尔区“三山环抱，一水中流”，东山、西山、北山形成一个簸箕形状，伊敏河把海拉尔区区分为河东、河西两部分。5、 行政区分及及人口结构构：呼伦贝尔市市现辖1个个区（海拉拉尔区）、55个市（满满洲里市、扎扎兰屯市、牙牙克石市、根根河市、额额尔古纳市市）、7个个旗、499个镇、115个乡、99个苏木、338个街道道办事处；总面积2253万万平方公里里；20006年末呼呼伦贝尔市市常住总户户数9000486户户，总人口口27027万人人。呼伦

3、贝贝尔市人民民政府驻海海拉尔区。海拉尔区目目前辖1个个镇，7个个街道办事事处，村民民委员会117个，社社区居委会会55个。总面积1400平方公里，城区面积28平方公里；2002年全市有蒙、汉、回、满、达斡尔、鄂温克、鄂伦春、俄罗斯等23个民族，总人口26.7万。6、 经济发展：2006年年全年海拉拉尔地区生生产总值实实际完成559.4亿亿元，完成成计划的1104.22%，同比比增长244.1%，其其中第一产产业增加值值完成3.9亿元，同同比增长33.7%，第第二产业增增加值完成成16.44亿元，同同比增长449.7%，第三产产业增加值值完成399.1亿元元，同比增增长18.1%，三三次产业结结

4、构为6.6：27.66：65.88。财政总总收入达到到509337万元，完完成计划的的121.9，同同比增长224.9，其中地地方财政收收入达到2251022万元，同同比增长771.6。2006年年城镇居民民人均可支支配收入1105088元，完成成计划的1100.33%,同比比增加12232元；农民人均均纯收入达达到66449元，完完成计划的的100.2%,同同比增加6619元。7、 商业现状：2006年年海拉尔区区实施了一一大批重点点商贸项目目，商贸中中心地位明明显提高，商商贸流通业业呈现出前前所未有的的发展势头头，全年社社会消费品品零售总额额达到299.6亿元元，同比增增长20.5%，总总

5、量和增速速均排全市市第一位。友友谊大酒店店、华联商商厦、国贸贸中心、三三角地地下下商城等大大型商业项项目开工建建设，带动动了海拉尔尔区现代服服务业层次次和水平的的提升。河西三角地地商圈是海海拉尔核心心商业区，其其中商业中中心广场、三三角地商场场、俄罗斯斯商城、百百货大楼、友友谊大厦、开开发区商城城、龙凤商商城、金龙龙地下商城城等为典型型商业代表表项目；海海拉尔友谊谊公司、贝贝尔集团、龙龙凤公司等等较大的企企业不断增增加投入发发展。友谊谊公司已进进入全国百百强商业企企业的行列列；近年来来吸引了步步森集团、肯肯德基等知知名企业来来海拉尔落落户；呼和和浩特华联联集团等大大型企业已已经在海拉拉尔落户。

6、8、 旅游事业： 海海拉尔区素素有“草原之都都”之称，是是呼伦贝尔尔市旅游集集散中心，已已被自治区区确定为内内蒙古东部部旅游中心心城市。海拉尔区及及周边地区区旅游资源源富集，形形成了以草草原、森林林、湖泊、冰冰雪为自然然主题和以以民俗历史史文化为人人文主题的的特色品牌牌。市内景景区主要有有以樟子松松林为主体体的西山国国家森林公公园、侵华华日军海拉拉尔要塞北北山遗址、东东山乐园滑滑雪场等。这这里夏季气气候清新凉凉爽，是避避暑的胜地地；冬季银银装素裹，是是开展冰雪雪活动的极极佳场所。目目前，海拉拉尔区有旅旅行社444家，其中中国际社33家；有国国家AAAA级和AA级景区区各1处；有星星级饭店88家

7、。海拉拉尔民航、铁铁路、公路路运输便捷捷，通讯和和旅游综合合服务等条条件日趋完完善。20005年，海海拉尔共接接待国内外外旅游者997.4万万人次，旅旅游收入达达7.299亿元。9、 招商引资：2006年年共引进市市外（国内内）资金118.6亿亿元，同比比增长366.2，完完成固定资资产投资224.4亿亿元，同比比增长100.6。全全年计划开开工项目1141个，计计划当年完完成投资334.7亿亿元,实际开工工116个，项项目开工率率为82.3%，完完成投资率率为70%。外贸进进出口总额额达到56668万美美元，同比比增长322.5，直直接利用外外资12770万美元元。10、 2007年年海拉尔

8、区区国民经济济和社会发发展目标：地区生产总总值72亿元,同比增长长21.22%，三次次产业比重重为5.99:31:63.11；财政总收入入6.1亿元元，同比增增长20；社会消费品品零售总额额35.66亿元,同比增长长20%；城镇居民人人均可支配配收入122000元元，同比增增长14.2%，农农民人均纯纯收入74447元，同同比增长112%。总结：从20066年计划执执行情况看看，海拉尔尔区各项指指标保持了了稳定增长长，整体经经济向积极极方向持续续、快速、良良好发展。但但总体来说说城市经济济基数低，随随呈递增趋趋势，但人人均收入总总体较低，消消费力薄弱弱；新区发展现现在尚处于于起步阶段段，短期内

9、内商业中心心不会发生生改变；呼伦贝尔市市总面积较较大，随以以海拉尔为为重点商业业中心，但但商业辐射射力较弱（如如满州里的的消费人群群就不会来来海拉尔消消费）；海拉尔旅游游产业发展展相对较好好，但总体体来说无大大型支柱产产业；铁路路局下岗职职工较多，就就普遍导致致了出租车车行业一家家两口轮换换出车工作作；十一五计划划再次确定定并规划重重点发展核核心商业区区域三角地地商圈的总总体商业，调整区域商业组合、大力支持和鼓励发展重点商业项目、提升商业物业档次；逐步形成“中心突出、多层次展开”的布局结构；宏观政策为本案提供了良好的发展空间和时机；第二部分 商业调调研篇：一、核心商商圈商业分分布图：39本案草

10、市街北 斜 街西 大 街交 界 街礼 拜 寺 路中 央 街桥 头 街兴 安 路龙凤商场原剧场在建项目友 谊 大 厦温州市场步森百货大楼第二百货供销大楼开发区商城新丰服装超市中心家具市场新丰市场友谊商城俄罗斯商城三角地商场伊士丹商场金龙地下天信家具市场二、核心商商圈商业项项目个案调调研：河西区为海海拉尔核心心商业区，区区域商业以以商场和市市场类物业业为主，临临街商业为为辅，具体体商业情况况如下：区域百货类类商业：友友谊大厦、步步森百货大大楼、伊仕仕丹；区域市场类类商业：友友谊商城、新新丰批发市市场、新丰丰服装超市市、开发区区商城、温温州城、龙龙凤商场、金金龙地下街街、第二百百货、供销销大楼、俄俄

11、罗斯商城城、人民商商场；天信信家具市场场、地下家家具广场、中中心家具、郭氏家具城。百货类商商业：友谊大厦建筑层数地面五层建筑情况感应电梯，商商场建筑为为前后接体体楼，外立立面从下而而上呈阶梯梯状，临街街有两个旋旋转门出入入口，落地地橱窗，没没有临街店店面。前楼楼有中空大大厅面积为为163平方方米。卖场场主通道22.5米，辅辅通道2米。五楼楼通道1.5米。 单层建面F1：46600平方方米F2：46600平方方米F3：46600平方方米F4：46600平方方米F5：23300平方方米项目规模207000平方米项目定位中高档百货货商场硬件设施电梯、空调调业态分布F1：食品品超市、化化妆品、珠珠宝、

12、眼镜镜F2：日用用品超市、男男装F3：女装装、内衣、饰饰品、羊绒绒羊毛制品品F4：男女女皮鞋、运运动休闲、床床上用品、童童鞋F5：家电电、文化用用品、数码码产品品牌商家F1：周大大福、六福福珠宝、欧欧柏莱、欧欧莱雅、玉玉兰油F2：蓝豹豹、凯迪东东尼、玛亚亚诺、铁狮狮东尼、英英国克劳拉拉尔、哈雷雷纳金狐狸狸F3：圣诺诺兰、诺琪琪、君帛、黛黛布拉芳、爱爱美丽文胸胸、阿勒锦锦、依瑶F4：巴黎黎世家、苹苹果、依伴伴、爱步、千千百度、耐耐克、阿迪迪达斯、背背靠背、匡匡威F5：松下下、索尼、东东芝、惠普普、菲利普普、海尔、LG、IBM标铺面积（使使用面积）50平方米米总商户数量量223户扣点情况扣点25%

13、-266%经营状况较好总结：友谊谊商业集团团为当地最最大的商业业体，友谊谊大厦长期期以来在消消费者心中中树立了良良好的认同同度吸引了了大量的消消费者，超超市的经营营状况好于于商场。l 步森百货大大楼步森百货大大楼项目位置海拉尔区中中央大街11号项目定位中高档百货货商场建筑楼层地面6层建筑情况整体结构采采用中国传传统古典建建筑风格、外外立面为全全玻璃结构构；上下感感应电梯各各3部、观观光梯2部部、集体供供暖。单层建筑面面积F1：42200F2：42200（空空置6000左右打打算做手机机卖场）F3：42200F4：22200F5：18800F6：8000项目总规模模174000楼层业态分分布F1

14、：超市市（15000左右右）、珠宝宝工艺品、化化妆品、箱箱包、音像像；F2：男装装、针织用用品、床上上用品、童童装；F3：女装装、毛杉、羽羽绒服、小小家电、皮皮鞋运动鞋鞋；F4：电脑脑器材、办办公、文体体用品；F5：餐饮饮；F6：家具具；单层商户数数量F1：珠宝宝工艺品220个、化化妆品5个个、箱包110个、音音像1个；F2：男装装40个、针针织6个、床床品6个、童童奘1个；F3：女装装羽绒300个、电器器1个、皮皮鞋类500个；F4：电脑脑器材400个；F5：餐饮饮；F6：家具具6个；总商户数216户标准铺位使使用面积F1：255；F2：300；F3：女装装羽绒服330、鞋鞋20；F4：50

15、0；F6：700；招商政策保底租金332元/天，押押金为年保保底租金的的20%，固固定扣点115%，另另扣营业额额的1%作作为广告推推广费；备注工作人员工工资3000元+1%提成。男装品牌：恒源祥、龙龙达飞、九九鹿王、步步森、庄爵爵、鳄鱼、萨萨尔雷斯尼尼罗菲、雅雅鹿、乔夫夫、雪中飞飞；女装及羽绒绒品牌：鄂鄂尔多斯、庄庄子、梦特特娇、雪中中飞、波斯斯登。总结：其前前身为海拉拉尔第一百百货大楼，22003年年12月步步森集团出出资40000多万元元并购了百百货大楼，重重组为呼伦伦贝尔市步步森百货大大楼有限公公司，成为为步森集团团下属企业业之一。 20044年投入11100万万元对大楼楼进行了全全面

16、装修改改造，并投投入1000多万元建建造了两部部观光电梯梯，于20004年112月1日日正式开业业。装修的的同时，大大楼着重调调整经营结结构，对经经营项目细细分为百货货、男装、女女装、针织织、鞋帽、超超市、电脑脑、餐饮等等8块。目目前该商场场为区域经经营较好的的百货商场场之一，但但建筑格局局比较不规规整、再加加上导视系系统做的不不完善，让让新顾客进进去之后很很容易迷路路；商场在在今年8月月底会进行行装修和商商户调整，详详细方案目目前未出。l 伊仕丹商场场伊仕丹商场场建筑层数地面五层建筑情况商场为长方方形建筑，外外立面为玻玻璃装饰，底底层出入口口为旋转门门，上有玻玻璃挑檐长长约3米，临街街面落地

17、玻玻璃墙，临临街门面有有东侧肯德德基，面积积约2000平方米，西西侧农业银银行，上下下两层，面面积约为1144平方方米。卖场场有齐齐哈哈尔电梯厂厂生产的建建华牌感应应电梯。单层建面1200平平方米项目规模6000平平方米项目定位中高档百货货商场业态分布F1：男装装、男式用用品、眼镜镜、化妆品品F2：男装装、男式佩佩饰F3：少淑淑装、内衣衣、饰品F4：女装装、皮草F5：男女女鞋标铺面积（使使用面积）30平方米米总商户数量量90户扣点情况扣点25%经营状况一般总结：商场场总规模较较小，无法法与友谊相相抗衡。市场类商商业：l 温州城温州城项目位置海拉尔区北北大街建筑楼层地面两层市场风格室内步行街街、

18、精品店店格局；单层建筑面面积F1：40000F2：100000项目总规模模140000楼层业态分分布F1：时尚尚男女服装装F2：时尚尚男女服装装单层商户数数量F1：1000个F2：1880个总商户数280个标准铺位使使用面积16225租金水平F1个人租租金：54元/天；F2市场租租金：12元/天；个个人租金：3元/天。备注F1铺位于于20044年全部出出售（终身身使用权），FF2铺位出出售60%；出售价格667万/铺铺；水电供暖费费共033元/天。F2一166铺带货货转让3万万元（含一一年租金）。经营情况良良好。总结：呼盟盟海拉尔区区服装集散散地。本区区域最具代代表性的时时尚服装卖卖场，为室室

19、内步行街街形式，不不过二层横横向过长，易易使消费者者产生逛街街疲惫和心心理疲惫；主要针对对学生群体体，经营情情况良好；l 开发区商城城开发区商城城项目定位低档百货批批发市场建筑楼层地面三层硬件设施上下电梯单层建筑面面积F1：50000；F2：50000；F3：20000。项目总规模模120000楼层业态分分布F1：床上上用品、小小百货、鞋鞋、男女服服装；F2：男女女服装、饰饰品；F3：男女女服装、饰饰品工艺品品。单层商户数数量F1：400家床上用用品、200家小百货货、50家家鞋（400家柜台、110家铺位位）、211家服装（55家柜台、116家房间间）；F2：1552家服装装（1000个6、

20、552个400）、330家饰品品（柜台）；F3：300家服装、330家饰品品（柜台）。总商户数373家标准铺位使使用面积F1：床上上用品和小小百货400、鞋架架05XX15米米、鞋铺位位30、服服装铺位115；F2：400、6、柜台005X115米；F3：服装装铺位400、柜台台05XX15米米。租金水平F1：15元/天天/；F2：大房房间2元/天/；小房间333元/天/；F3：柜台台100元元/个/月月、房间008元/天/。备注业态混乱，布布局混乱；税费等005元/天/。总结：定位位为低档百百货批发市市场，但因因区域商业业辐射范围围有限，批批发行业并并不乐观，因因此该市场场商户目前前逐步转向

21、向以零售为为主，但因因其一直属属于批发市市场范畴，零零售产品价价格提升不不上去，因因此在该市市场经营的的商户资金金实力和经经营状况都都比较一般般；l 新丰批发市市场新丰批发市市场（4118）项目定位低档综合百百货批发建筑楼层地下1层，地地面3层建筑风格店中店格局局、空间狭狭窄、进深深过长单层建筑面面积2000项目总规模模8000楼层业态分分布B1：空置置；F1：男女女服装；F2：女装装（20个个）、鞋（220个经营营、20个个空）、小小百货（333个）；F3：小百百货、针织织、工艺品品饰品；单层商户数数量F1：1220家；F2：服装装20家、鞋鞋20家、小小百货333家；F3：800家总商户数

22、273家标准铺位使使用面积F1：8；F2：服装装15，鞋鞋12（步步步高鞋业业广场），小小百货122；F3：155。租金水平F1：33元/天；F2：1元元/天天；F3：1元元/天天；备注F1转让费费30000元/铺。总结：除FF1外，二二层和三层层业态和布布局都比较较混乱，一一层以服装装零售为主主，二楼以以综合零售售为主（鞋鞋区空置近近500），三楼楼主要为小小百货批发发；经营状状况一般。l 新丰服装超超市新丰服装超超市项目定位低档综合市市场建筑楼层地下1层，地地面2层建筑情况两个小型中中庭单层建筑面面积B1：20000；F1：20000；F2：10000。项目总规模模5000楼层业态分分布B

23、1：服装装卖场（自自营）；F1：综合合农贸市场场；F3：美食食城。备注因其只是一一个低档综综合农贸市市场，服装装部分为自自营，因此此被摈弃不不做参考。总结：典型型的低档综综合市场，其其一层农贸贸市场生意意较好，但但总体环境境脏乱差；该市场地地下一层有有单独的进进出口，地地下为自营营敞开式服服装卖场，环环境相对不不错。l 金龙地下商商城金龙地下商商城建筑层数地下一层建筑情况各个出口连连接市中心心繁华街道道和商业建建筑。各商商铺砖墙分分隔，门口口为落地玻玻璃。项目规模100000平方米项目定位中低档服装装市场运营模式租赁硬件设施步行梯业态分布服装、小百百货标铺面积（使使用面积）21平方米米总商户数

24、量量服装1844户、小百百货59户，共共243户户产权售价（使使用面积）127000元/平方方米租金水平临418商商场附近区区域 227元/天/平方米临市中心和和各大商场场附近区域域 33元/天/平方米经营状况良好总结：该市市场经营一一般，市场场建筑档次次较其他当当地市场高高，依地形形而建，商商品没有特特色，市场场内没有导导视标牌，而而且通道不不正，各店店铺风格相相似，难以以区分。电电梯没有运运营。l 龙凤商场龙凤商场建筑层数地下一层地地面六层单层建面B1：12200平方米米F1：29900平方方米F2：29900平方方米F3：29900平方方米F4：8000平方米F5：8000平方米米项目规

25、模115000平方米项目定位中低档市场场运营模式租赁业态分布B1：数码码广场F1：服装装F2：服装装F3：家电电（自营）F4：家电电（自营）F5：家具具（自营）标铺面积（使使用面积）30平方米米总商户数量量91户租金水平D1：数码码广场（自自营）F1：49元F2：2.1元F3：2元元F4：自营营F5：自营营经营状况一般备注各层有步行行梯连接，直直梯连接各各层，直达达六楼。总结：低档档市场，店店铺多为个个人所有，自自主出租，业业态划分依依习惯而定定，分布混混乱。l 友谊商城友谊商城建筑层数地面三层单层建面1500平平方米项目规模4500平平方米项目定位中低档市场场硬件设施电梯业态分布F1：化妆妆

26、品、服装装、小家电电F2：男装装F3：女装装标铺面积（使使用面积）F1：100平方米F2F33：30平方米米总商户数量量98户租金水平F1：4.8元/天/平方米F2：4元元/天/平方米F3：4.6元/天/平方米经营状况较好备注商场外立面面为墙砖装装饰，长方方形建筑，临临街有门面面出租个人人产权。商商场内硬件件为步行梯梯，中心有有一部滚梯梯为上楼用用，没有下下楼电梯。商商场主通道道2米、辅通通道1.55米。总结：该市市场为友谊谊集团下属属商场，定定位中低档档面向低收收入者，与与友谊大厦厦的定位形形成互补，依依托友谊集集团的品牌牌影响力，经经营良好。l 三角地商场场三角地商场场建筑层数地面四层单层

27、建筑面面积2000平平方米总规模8000平平方米备注目前商场已已经倒闭，没没有商户经经营,政府计划划拆迁。l 俄罗斯商城城俄罗斯商城城项目定位低档旅游产产品专业市市场附加其其他业态（窗窗帘、家具具）建筑情况四层俄式建建筑、二层层以上中空空回廊, 无任何现现代化硬件件设施单层建筑面面积F1：70000平方方米F2：40000平方方米F3：40000平方方米F4：40000平方方米项目总规模模190000平方米楼层业态分分布F1：旅游游产品，俄俄、蒙、韩韩工艺品F2：窗帘帘、床上用用品；F3：家具具、沙发F4：家具具、沙发单层商户数数量F1：铺位位54个，柜柜台1000个 F2：房间间32个，实实

28、际经营225户左右右 F3：房间间32个，实实际经营66户 F4：房间间32个，实实际经营22户总商户数约140户户左右标准铺位使使用面积F1：800平方米；F2：1220平方米米；F3：1220平方米米F4：1220平方米米产权归属100%个个人买断产产权，800%以上自自营租金价格一层铺位44-5元/平米/天天，年付（向向个人租） 柜柜台5元/天，可月月付（向市市场租）二层房间00.6元/平米/天天（行情价价格无人出出租）三层房间00.4元/平米/天天（行情价价格无人出出租）四层房间00.4元/平米/天天售价在1万万元/平米米以上，（行行情价格无无人出售，因因为即将拆拆迁）其他费用标准铺位

29、，每每月大约国国地税3000元、工工商管理费费200元元、水电费费200元元、取暖费费200元元,共计9900元经营状况一层旺季(6-9月月)月毛利利1-2万万元，淡季季保本经营营二层以上生生意萧条，保保本经营备注三四层其余余房间出租租给美容院院、音像店店等,或做做库房，不不计算在内内总结：一层层是本市最最大的旅游游产品专业业市场，具具有相对比比较高的租租金承受能能力，该市市场预计在在近一两年年拆除。二二、三、四四层经营低低档窗帘、家家具，业态态不同导致致租金差距距大。l 供销大楼：供销大楼项目定位小型综合商商场，供销销大楼面向向三角地部部分分楼层层整租建筑楼层地面四层，无无空调、电电梯单层建

30、筑面面积600平方方米项目总规模模2400平平方米楼层业态分分布F1：眼镜镜、家电、钟钟表、小百百、食品、办办公用品F2：鸿博博工艺礼品品批发市场场F3、F44家具卖场场（装修中中）单层商户数数量F1：8家家； F2：1家；总商户数9家标准铺位使使用面积F1：600平方米；租金水平F1：3元元/平米/天备注供销大楼整整租给个人人后，个人人可以随意意分租，无无业态划分分总结：小型型综合卖场场，无任何何业态划分分，一层统统一配备营营业员，统统一收银。二二层业主自自今年起整整租三年，有有意分租。l 第二百货第二百货项目定位中低档综合合商场建筑情况地面四层, 上下电电梯单层建筑面面积F1：12200平

31、方方米；F2：12200平方方米；F3：12200平方方米；F4：12200平方方米。项目总规模模4800平平方米楼层业态分分布F1：珠宝宝、工艺品品、家具、小小百货F2：服装装F3：鞋F4：家具具单层商户数数量F1：100个F2：1个个F3：1个个F4：2个个总商户数14家标准铺位使使用面积F1：珠宝宝200平平米，家具具300平平米，其余余平均400平米F2：单层层整租 F3：单层层整租F4：2家家分租租金水平F1：柜台台形式、带带货出兑110元/柜柜台/天二层整租448万/年年，1.33元/平米米/天建面面 备注单层整租，不不对外分租租，二层在在8月份开开业总结：有着着40多年年悠久历史

32、史的百货大大楼，国营营制商业经经营不善，现现一层多为为百货大楼楼员工承包包柜台，销销售百货大大楼的存货货，其余楼楼层整租，二二三四层形形成专业卖卖场，每个个楼层承租租人负责解解决几个百百货大楼老老员工的工工作问题。l 人民商场人民商场已已倒闭，现现该建筑除除部分租给给太阳电子子科技园和和圣力大药药房外，其其余将一层层门面房出出租给东泰泰、红太阳阳等手机卖卖场及手机机维修店，楼楼上空置。太阳电子科科技园建筑情况地上二至五五层，无空空调、电梯梯单层建筑面面积F2：8000平方米米；F3：6000平方米米；F4：4000平方米米。项目总规模模1800平平方米楼层业态分分布F2：电脑脑配件、办办公耗材

33、F3：电脑脑配件、办办公耗材F4：电脑脑桌椅F5：电脑脑培训学校校单层商户数数量F2：188个F3：122个铺位，119个柜台台F4：2个个总商户数51个标准铺位使使用面积F2：355平米F3：铺位位35平米米，柜台221.5米米F4：500平米、3350平米米租金水平F2：1.3元/平平米/天F3：0.7元/平平米/天柜台 66元/天备注市场统一出出租，未出出售总结：本市市唯一相对对较为集中中的电脑配配件和办公公耗材市场场，虽然规规模不大，但但经营项目目齐全，基基本能满足足本市在这这些产品上上的低端需需要。另有有圣力医药药有仙公司司使用一至至四层，单单层面积5550平米米，一层圣圣力大药房房

34、，二层药药品批发，三三四层为仓仓库。l 天信家具市市场天信家具市市场项目定位中低档家具具市场建筑楼层地面两层建筑风格F1为高间间格局，FF2敞开式式经营；简简单装修；硬件设施上下电梯各各一部；未未开；单层建筑面面积1200项目总规模模2400楼层业态分分布家具（F11暂时未开开业，装修修中）单层商户数数量F1：100家；F22：5家。总商户数15家标准铺位使使用面积F1：600； F2：1150。租金水平F1：066元/天/；F2：056元/天/；备注经营情况较较差总结：总体体规模太小小且环境一一般，经营营情况较差差，一层现现处于全部部空置状态态，打算最最近开业；l 开发区地下下家具城开发区地

35、下下家具城项目定位低档家具市市场建筑楼层地下一层单层建筑面面积1600项目总规模模1600楼层业态分分布家具市场单层商户数数量5家总商户数5家标准铺位使使用面积180租金水平083元元/天天总结：地下下敞开式简简易市场，紧紧邻一农贸贸市场；生生意冷淡；l 中心家具城城中心家具城城项目定位中低档家具具市场建筑情况地面四层，玻玻璃外立面面, 无电电梯、空调调单层建筑面面积F3：30000平方方米F4：30000平方方米项目总规模模6000平平方米楼层业态分分布F3：家具具F4：家具具单层商户数数量F3：3个个F4：2个个 总商户数5个标准铺位使使用面积1200平平方米租金水平F3 1-1.2元/天

36、天/平方米米；F4 0.4元元/平米/天一年合同，月月付，押金金2万元备注1-2层作作为门面房房已出售给给个人，铺铺位紧张难难租。总结：小型型家具卖场场，承受租租金能力低低，10月月1日市场场将重新装装修改为酒酒店。l 郭氏家具城城郭氏家具城城建筑楼层地上四层单层建筑面面积880平米米项目总规模模3520平平方米楼层业态分分布家具总商户数10个租金水平F1：0.7元/平平米/天F2：0.5元/平平米/天F3：0.3元/平平米/天F4：0.2元/平平米/天以上均为建建筑面积计计算总结：低档档家具市场场，本市唯唯一的单一一经营家具具的市场，硬硬件设施极极其简陋、陈陈旧，经营营商户固定定。备注：以上

37、上个案面积积均为估算算值，部分分商业项目目因楼体建建设不规整整，估算与与实际可能能存在少量量误差；三、核心商商圈临街商商业及其他他商业调研研：1、临街商商业调研：l 海拉尔市中中心商业区区主要商业业街道有：中央街、桥桥头街、北北斜街、西西大街；l 中央街临街街店铺以经经营建材产产品为主，约约有1344户，平均均经营面积积为60平平方米；l 桥头街伊敏敏河西岸部部分以运动动休闲服装装为主，约约16家，平平均经营面面积为400平方米；l 北斜街临街街店铺以经经营服装为为主，多为为专卖店和和零散服装装产品。约约93户，平平均经营面面积为400平方米；l 西大街商业业以家具产产品为主，约约12户，平平

38、均经营面面积为1000平方米米；l 临街商业门门市多为个个人持有，因因此租金水水平无规律律可言，正正常临街门门市使用面面积租金在在12元/天天/平方米米，供销大大楼门市达达5元/天天/平方米米，中心家家具城门市市55元元/天/平平方米；l 区域门市建建筑面积售售价在70000元左左右/平方方米；2、其他商商业调研：l 河东区胜利利市场项目位置河东区胜利利街建筑楼层地上二层，二二层中空回回廊单层建筑面面积F1：28800平米米F2：23300平米米项目总规模模5100平平米楼层业态分分布F1：农副副产品、服服装、小百百货F2：服装装、旅游产产品单层商户数数F1：农副副产品755户，其余余10户F

39、2：服装装50户，旅旅游产品66户总商户数141户标准铺位使使用面积F1：100平米F2：300平米租金水平F1：3元元/平米/天F2：2.5-3元元/平米/天备注基本无摊位位出租总结：河东东唯一的、典典型的低档档综合市场场，业态混混乱、设施施简陋，为为河东区固固定居民提提供基本生生活需求用用品。四、在建在在售商业项项目调研：海拉尔商业业步行街：项目位置桥头街和东东大街交叉叉口西南角角（东临东东大街、北北依桥头街街、南隔居居住区临近近北大街、西西隔住宅区区与北斜街街临近、）建筑楼层地下1层，地地面6层建筑形态A、B、CC共3座商商厦为主题题，步行街街贯穿连接接；框架剪力墙墙结构，884米柱柱距

40、；有中中庭；用地面积A：130000平方方米；B：94000平方米米；C：45000平方米米； 合计：2269000平方米总建筑面积积A：611118平方方米；B：590003平方方米；C：293379平方方米； 合计：11495000平方米米备注容积率：AA：400 B：441 C：42建筑密度：A：6888% BB：897% C：9322%商业总建筑筑面积122万平方米米左右；总结：该项项目地块前前身为文化化宫，目前前正在拆迁迁阶段，具具体价格和和业态分布布未定，预预计今年77月份入市市。l 华联商厦：项目位置胜利大街55号建筑楼层地上四层建筑形态设施齐全，设设中庭占地面积129000平米

41、项目总规模模480000平米标准铺位使使用面积F1：8平平米F2：4平平米业态规划F1：珠宝宝玉器、金金银首饰、化化妆品、名名表、眼镜镜、现代工工艺品、民民族工艺品品、皮具箱箱包、超市市F2：女时时装、职业业装、少女女装、淑女女装、牛仔仔装、女裤裤、儿童服服装、休闲闲服饰、针针织用品、超超市F3：男鞋鞋、女鞋、男男装、床上上用品、羊羊绒羊毛、超超市F4：美食食广场、图图书音像、体体育服饰、体体育器材、健健身器材、家家电广场、超超市使用面积售售价F1：122000元元/平米F2：90000元/平米门市210000元/平米返租模式返租年限33-10年年年回报率不不低于8%备注销售情况不不理想总结：在售售项目，该该项目与本本案有许多多相似之处处，都是开开发住宅加加商业，其其地段相对对无优势，建建筑规模大大于本案，据据我司调研研了解该项项目三四层层已整租给给哈尔滨的的大型商业业公司，采采取售后返返租承诺回回报率的形形式。在主主商业楼旁旁边还有一一个小型商商业，售价价72000-148800元/平米，