西安某城中村改造房产开发可行性研究报告162501.docx

《西安某城中村改造房产开发可行性研究报告162501.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《西安某城中村改造房产开发可行性研究报告162501.docx（20页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、西安市未央央区刘汉村村地区城中村村综合改造项目经济分析报报告二O一O年年十月目 录录（一）地理理位置6（二）基本本情况6一、项目概概况未央区刘汉汉村地区城中村村综合改造造项目位于于西安市西西郊大兴路西段段，快速干道道两侧，项项目南邻城城西客运站站，北邻汉城遗址址，东接西西二环白家家口立交桥桥商圈，西西连三桥经经济板块，是是西安市西西向门户区区和“西咸一体体化”的枢纽地地区，该地地块紧靠大大兴西新区区，比邻沣沣渭新区，北北倚汉城遗遗址，是未来西西安国际化化大都市建建设的又一一核心区域域，对联动动我市东西西、与周边边地市以及及省与周边边省市经济济发展具有有战略性的的地理重要要性。汉城城湖（团结结水

2、库）的的建设使该该项目区位位价值提升升较大，也也是未来吸吸引置业者者的一个重重要因素。交通价值方方面：刘汉汉村所处的的城西版块块作为西安安市的西大大门，西连连西宝高速速，西兰公公路，联通通陇、新，南南接西高新新、西万公路、西汉汉高速，可达渝、蜀蜀，快速干干道与西安安咸阳国际际航空港连连接及其方方便，正在在修建的地地铁一号线线连接西、咸咸两市并横横贯西安市市东西，距距城西客运运站不到22KM，大大兴西西路、西二二环、北二二环连接经经济开发区区、市政府府和新客站站，西三环环连接曲江江新区和汉汉长安城遗遗址保护区区，汉城北路、丈八路与西二环环使本区域域与高新区区的联系更更加紧密。人文消费价价值方面：

3、在历史文文化脉络方方面，大兴兴西路区域域为汉文化源头头，国家级汉汉遗址公园园即将建设设，西北为为秦文化源源头，隋朝确定该该区域为皇皇都所在，东侧为唐文化传承区，南邻象征现代工业、科技文明的“西高新文化”，该区域文化包容性较强，可塑性强，元素丰富。城西地区作作为西安市市重要的工工业基地，也也是我国研研究和生产产高压、超超高压输电电设备的重重要基地之之一。是我我国“一五”、“二五”期间建设设的“电工城”、“航工城”，区域盘盘踞着中央央、省、市市属大型企企业100余家家，其中远远东公司、庆庆安宇航设设备公司、西西仪集团、铁铁道部西安安车辆厂、西西安电力机机械制造公公司、西安安印钞厂、西西安利君集团团

4、等30多家闻闻名全国的的大中型工工业企业，集集聚着大量量的科研技技术人员，以以及城西临临近高新区区二次创业业区域和经经开区居住住着大批工工作的白领领一族和科科研技术人人员，构成成城西区域域具有较高高文化素养养和消费能能力的中尖尖消费人群群。商业氛围方方面：区域域商业氛围围成熟，土土门商圈、方欣食品及水产品批发城和玉祥门商圈三足鼎立。大兴西路作为区域级东西主动脉，未来汉遗址公园的建设在该项目和周边其他项目的共同打造下，必将成为集休闲购物，商业旅游、餐饮娱乐、日用百货等综合服务性“金街”。自然景观方方面：区域域周边自然然景观得天天独厚，周周边大中型型遗址公园园众多。有有占地约336平方公公里的汉长

5、长安城遗址址（目前已已开始综合合整治水面面面积8990亩的团团结水库），有有占地约660万平方方米秦阿房房宫遗址，城城市公园广广场有劳动动公园、丰丰庆公园等等。随着周周边工业企企业的逐步步外迁，大大庆路绿化化景观带的的拓宽改造造，地铁一一号线的动动工建设，市市政生活基基础配套设设施的不断断完善，区区域人居环环境将大大大改善。市政配套方方面：大兴兴西路区域域是城西大大工业区的的一部分，是是工业经济济和城市建建设的排头头兵。近年年来，西安安国际化大大都市建设设确立该区区域重点发发展食品批批发和水产产品批发商商贸城，依依托汉长安安城遗址发发展中高端端住宅和旅旅游服务产产业，在几几十年前，西西郊就呈现

6、现出较大的的城市骨架架，早期大大规模重点点建设的结结果，使得得产业布局局和配套设设施基本上上一步到位位，区域市市政生活配配套设施基基本上满足足了居民日日常生活的的需要。但是，随着着城市化进进程的加快快，目前，大兴西路区域正面临从“工业区”向“商住商贸新区”和从“城乡结合部”向“城市与城市结合部”的两个转变，在城市功能定义转变时，原有的城市基础设施必然远远不能满足转型后的需求。因此，无论是从基础配套方面（如水、电、气、暖、通讯等）还是从服务配套方面（如商业、医疗、教育、购物、休闲、娱乐等）都已显露出不足。市政配套的的不足，对对未来项目目的销售带带来很大的的制约，因因此在项目目开发中需需重点考虑虑

7、，如设立立大型购物物超市、SSPA、健健身房、医医务站、幼幼儿园、小小学等以解解决住户生生活需要，提提升项目吸吸引力。作为项目所所在地的大大兴西路区区域既是古古丝绸之路路的重要节节点，又是是响誉西北北的大宗医医药批发零零售和食品品批发集散散地，商业业贸易兴盛盛，也是深深具特殊文文化情结的的一个特色色区域。沣渭新区、大兴新区区大都市圈圈东西南北北交通核心心区以及区区域城市规规划发展即即将有新的的跃升等众众多有利因因素使区域域的升值潜潜力指日可可待，大兴兴西路地区区会再次成成为开发商商、投资商商和消费者者置业的热热点区域。（一）地理理位置未央区刘汉汉地区城中村村综合改造造项目位于于西安市西西郊大兴

8、路路西段，快速干道道两侧，项项目南邻城城西客运站站，北邻汉城遗址址，东接西西二环白家家口立交桥桥商圈，西西连三桥经经济板块，是是西安市西西向门户区区和“西咸一体体化”的枢纽地地区，该地地块紧靠大大兴新区，比比邻沣渭新新区，北倚倚汉城遗址址，是未来来西安国际际化大都市市建设的又又一核心区区域，对联联动我市东东西、与周周边地市以以及省与周周边省市经经济发展具具有战略性性的地理重重要性。（二）基本本情况1、人口情情况：共计9600户，24110人，其其中农民8837户，2226人；居民民123户，1844人。2、土地情情况及建筑筑面积（1）土地地情况项目总占地地约为13321.99亩（最终终以实测成

9、成果表为准准）。其中中：集体建建设用地即即村域土地地333亩（包包括宅基地地267亩，未利用用土地5880.088亩）；小产权权单元楼土土地占地为为421.37亩，可进入入城改范围围用地约9900亩。（2）现有有房屋情况况项目总拆除除建筑面积积约60.92万m2：集体土地地上房屋现现状建筑面面积约为660.922万m2，其中：村民住宅宅房屋约554.5万万m2(二层以以下房屋336.266万m2，三层及及三层以上上18.224万m2),集体体商业用房房6.422万m2。 单元楼楼房屋现状状建筑面积积约为64461088.98MM2不纳入入本次城改用地地范围。3、村集体体经济及村村民人均收收入现

10、况村集体经济济主要收入入来源于房房租收入。全全村每年集体分分红人均为为约0.8万元。二、项目市市场定位（一）区域域房地产发发展现状从近几年各各城区房地地产开发的的体量上来来看，城西西区域较西西安市其他他区域来说说一直相对滞滞后。20009年西安市市住房建设设计划中城城西只有442.177万平方米米，比长安安区低233.35万万平方米，占占总供应量量的4.669%；22009年年西安市住住房建设计计划中城西西也仅有约约60万平平方米，占占供应总量量的5.229%。目前西安各各城区板块块房地产市市场发展如如火如荼，唯唯独城西没没有大的起起色，“西咸一体体化”短期来说说对城西的的房地产市市场的拉动动

11、效应尚未未能充分显显现，作为为西咸共建建区还未能能自给自足足，辐射能能力尚浅；城中村改改造提上日日程、二环环沿线及二二环内工业业企业搬迁迁并不只针针对城西一一个区域，虽虽城西在旧旧城改造这这方面需求求更为明显显，但政策策因素对城城西来说影影响不很鲜鲜明。城西的优势势即在于未未来其区域域土地的资资源优势，从从土地存量量情况来看看，现在的的城西除环环劳动路沿沿线、西稍稍门、土门门、玉祥门门、丰庆公公园、边家家村周边房房地产市场场发展相对对较为成熟熟外，其他他区域还可可称为处女女地。充足足的土地储储备让城西西在资源争争夺战愈演演愈烈的地地产开发领领域中显得得后劲十足足，具有远远见卓识的的开发企业业会

12、迅速将目目光聚集在在该区域。城西区域部部分在售楼楼盘一览表表项目名称项目地址占地面积总建筑面积积（）规划情况户型面积（）价格范围（元/）华府新桃园园沣惠路与大大寨路什字西北角角58.8亩亩18万9栋点式高高层40-15504800莲湖中央花花园团结西路中中段136.779亩2689663一期3栋高高层44-14454500-5100汉景苑 西二环大大兴路立交交向西3000米79.955亩19000006栋高层，8栋小高层层50-13304500万国远鉴鉴名筑枣园西路76.799亩18万8栋高层，33栋多层50-12224500-5300百花名珠丰登北路与与桃园路交汇处4666.67350000

13、25、266层30-13374300天朗大兴郡郡大兴东路北北侧600亩130万一期20余余栋38-30005800世纪锦绣大兴东路555号294亩42万38栋，多多层，小高层，高高层87-11153300-3800加州一号沣渭新区世世纪大道东东段北侧50亩921栋，小小高层，高高层104-112345001、市场供供应相对于西安安市整体来来说，城西西区域房地地产市场始始终表现平平平，区域域整体环境境改善以及及新置业热热点区域如如“土门商圈圈”、“大兴西新区区”的辐射带带动，都让让城西在西西安楼市中中扮演越来来越重要的的角色，市市场供应数数据20009年升幅幅较大，预预计20110年随着着大兴路

14、沿线几家家城中村改改造项目的的推进，市市场供应量量将会大幅幅提升。2、市场销销售城西区域销销售市场与与供应市场场一样，市市场销售状状况09年年开始回暖暖，销售量量体和销售售价格均有有约510%的的增长，009年开发项项目今年多多数已进入入尾盘销售售阶段，新新推项目较较少，其主主要消费群群体多是周周边区域居居住多年的的居民或工工作于此的的置业群体体，而对其其他城区的的置业者吸吸引力较小小。2010上上半年城西西区域商品品房销售面面积为24421266平方米，较较20099年同比回回落22.0%，占占到商品房房总体销售售面积的66.8%；销售金额额为1155505万万元，同比比增长3.8%。220

15、09年第三季季度城西区区域商品房房销售面积积为938825平方方米，较上上期销售量量下降344.38%，与20007去年年同比下滑滑39.881%，占占全市总销销售面积的的5.4%；销售金金额为499547万万元，较上上期下降227.133%，与22007年年同比下降降16.774%，占占全市商品品房销售额额的5.882%。（二）商品品房房价初初步调查相较供求市市场的不景景气来看，城城西区域商商品房价格格的增长幅幅度却较为为明显，市市场体量渐渐小，个案案影响区域域整体走向向的作用逐逐步显化，使使得如西门门外、二环环边高价位位的项目拉拉升了城西西区整体成成交价格的的走高，同同时精装高高价位个案案

16、的在售也也是区域市市场价格走走高的重要要因素之一一，城西区区域20009年1-112月份普通通住宅在售售均价为44429元/。22009年年有较大上升，20010年上上半年西安安市平均房房价上涨112.566%，随着着全球经济济的迅速回回暖，预计计20111年区域房房价还将缓缓慢上升。西安房地产产信息网数数据研究中中心统计数数据显示：20100年7月份城西西区域各物物业房产在在售价格依依次为：普普通住宅类类5343元元/，商商服用房类类105660元/，写字楼楼6537元元/。2010年上半年城西普通住宅各面积段销售套数构成8%15%21%29%10%5%9%3%0%0%50以下50-7070

17、-9090-110110-130130-144144-180180-220220-260260以上2010年上半年城西普通住宅各户型成交套数构成8.1%1.3%2.5%47.6%20.7%3.4%6.6%9.8%1室1厅1室2厅2室1厅2室2厅3室2厅4室2厅独立开间其他户型（三）市场场研究结论论需求决定市市场，置业业群体的需需求特征决决定着市场场的发展空空间和趋势势。依据有关20009-20100西安房地地产市场需需求调查报报告，城城西区域意意向购房群群体需求特特征整体表表现如下：1、目前居居住条件较较差，置业业目的集中中2、属地需需求特征明明显，购房房时间明确确3、接受销销售单价较较低，承

18、受受能力有限限4、高层住住宅接受度度较低，市市场有待引引导5、户型结结构以实用用为主，消消费特征明明确6、家庭结结构以满巢巢为主，年年轻化趋势势明显7、从事行行业表现突突出，区域域特征明显显8、收入水水平表现一一般，置业业能力有限限三、项目定定位（一）客户户定位刘汉村地区区城中村综合合改造项目位位于城西大大兴新区板板块和沣渭渭新区板块块的交汇处处，因此在在本项目的的区域界定定以大兴新新区为主，沣渭新区区其次，淡淡化城西概概念。刘汉村地区区未来的置置业人群主主要有以下下几类，前前三类人群群为本项目目的主要客客户群体。1、城西国国企干部及及政府公务务员等较有实力力人群的首首次置业； 2、城西二二次

19、置业，因因属地情结结和良好的的性价比因因素考虑本本项目；3、城西区区域有实力力的投资行行为；4、国亨食食品城以及及方欣商圈圈人群；5、外地创创业者人群群首次置业业； 6、三桥以以西以及西西咸一体化化区域和西西安市其他他区域人群群。（二）产品品定位一方面应充充分考虑主主要客户群群体的未来来生活需求求，另一方面应应规避项目目周边环境境不佳造成的负面面影响，因因此，应在在小区园林林景观，园园艺小品方方面突显特特色，在配配套设施方方面有针对对性的设置置符合主要要客户群体体的娱乐设施施，提升项项目自身品品质，力求求营造一个个环境优雅雅、品味高尚精精英型高尚尚住宅小区区。定位思路一一是不以远远郊项目所所倡

20、导的品品质与档次次为项目开开发要点，而积极挖掘适宜于主要客户群体需求实际和创造宜居社区的理念为基本点；二是立足于地缘客户的需求特征，提供性价比高的产品；三是积极宣扬产品的独特价值，；四是产品设计，建设的各个环节均力求精致、细腻；综合以上几几点，本项项目定位： 绿色时尚住住宅小区。（三）价格格定位依据西安房房地产信息息网数据研研究中心统统计数据显显示：20010年7月份城西西区域各物物业房产在在售价格依依次为：22010年7月份城西西区域各物物业房产在在售价格依依次为：普普通住宅类类5343元元/，商商服用房类类105660元/，写字楼楼6537元元/。2009年年本项目周周边楼盘的的整体售价价

21、在380004600元/之间，22010年项目目周边楼盘盘的整体价价格约在44005300元/；按照20010年2011年房价上上涨幅度平平均约为55%/年来来推断，22011年的西高新新板块整体体价格应该该在462055655元/之间，综合合考虑各项项因素，本本项目预计计20111年上半年面世世，价格区区间应在446005500元/之间。综合销售均均价约为55050元/ 。四、项目建建设方案（一）建设设规模本次改造总总建筑面积积157.6万。其中住住宅面积1135.66万，商业金金融建筑面面积20.1万，配套公建建建筑面积积1.9万万。经核算，该该项目安置置面积422.6777万（其中安安置

22、村民住住宅面积366.26万万，村集体体经济发展展用房面积积6.411万）。（二）项目目建设进度度安排原则则未央区刘汉汉村地区综综合改造项项目建设进进度依据西西安市城中中村改造管管理办法有有关规定“整村一次性性拆迁、先先安置后开开发、开发发建设分期期滚动开发发”原则。结合合项目实际际进展情况况及编制。（三）项目目进度安排排根据刘汉村村实际状况况和建设规规划设计方方案，计划划全村改造造工程分为为三期进行：第一期：安安置工程：工期300个月拆迁期：（22011年1月-2011年3月）安置楼建设设期：（22011年4月-20012年6月底）200+25第二期：商商品房开发发工程：工工期30个个月（2

23、0011年6月-20133年12月底）222.6+440第三期：商商品房开发发工程：工工期30个个月（20013年5月-20155年11月底）第四期：商商品房开发发工程：工工期30个个月（20015年5月-20177年11月底）1556.7万万预计本项目目整体改造造周期约需6年半时间（20011年1月-20177年11月底）。五、经济效效益和社会会效益分析析（一）本次次测算的依依据为：1、国家发发改委、建建设部关于于颁布工工程勘察设设计收费管管理规定的的通知（计计价20002110号）2、国家发发改委关于于印发招招标代理服服务收费管管理暂行办办法的通通知（计价价格2000211980号号）3、

24、西安市市建设委员员会关于印印发实施细细则的通通知4、陕西省省物价局、陕陕西省财政政厅陕价行行发20005990号关关于西安市市城市基础础设施配套套费收费标标准及有关关问题的通通知5、西安市市人民政府府关于印发发西安市市城中村改改造管理办办法的通通知6、陕西省省发改委编编制的陕陕西省建设设工程其他他费用定额额7、刘汉村村地区城中村村综合改造规规划设计方方案（二）经济济效益分析析1、投资估估算的依据据（1）全国国统一安装装工程预算算定额陕西西省价目表表（20001）；（2）国家家发改委关关于印发招招标代理服服务收费管管理暂行办办法的通通知（计价价格2000211980号号）；（3）西安安市建设委委

25、员会关于于印发西安市建建设项目城城建费用统统一征收办办法实施施细则的的通知（市市建发22000418号号）；（4）国家家发改委制制定的建建设项目前前期工作咨咨询收费暂暂行规定11999）；（5）西安安市城中村村改造管理理办法（22007）； （6）西安安市物价局局西安市财财政局关于于收取城市市基础设施施配套费有有关问题的的规定的通通知（20055）。2、投资估估算汇总表表项目投资估估算表序号项 目目数量单位1村民拆迁投投入2982万元2围墙砌筑费费138 万元3拆迁总投入入2996万元4安置房建设设总投入952144万元高压线下埋埋投入3800 万元5合计1289774万元6毛地单位成成本19

26、1万元/亩商品房开发发用地净地地单位成本本299.11万元/亩商品房开发发投资收益益序号项 目目数量单位1商品房开发发总建筑面面积115万平方米2商品房开发发投资额451955万元3商品房销售售额634855万元项目整体投投资收益状状态序号项 目目数量单位1项目整体投投资额545833万元2项目整体收收入6348225万元3项目整体收收益889922万元4项目整体税税前利润率率16.3%刘汉村城中中村改造项项目总成本本测算表序号项目名称成本额（万万元）楼面造价（元元/平方米米）1开发建设成成本费用45195539301.1土地费用147200012801.2前期费2530002201.3建筑安

27、装工工程费253000022001.4建设监理费费1725151.5管理费5750501.6不可预见费费5750501.7财务费用1322551152销售成本费费用1150001003经营税金及及附加4189883654总投资5053444395注：土地费费用为拆迁迁安置总费费用+开发发用地土地地出让金3、拆迁成成本测算拆迁成本共共分为四大大部分，分分别为村民民拆迁补偿偿 298822万元元，安置房建建设952214万元元（含商业业房补偿安安置），高高压线下埋埋费用3800万万元，围墙墙砌扎费1138万元元。总拆迁迁成本约11289774万元。4、开发建建设投资收收益表项目整体开开发建设投投资

28、总额约约5458833万元元（开发建建设总投资资+拆迁安安置总投资资），销售售收入约66348225万元，项项目整体收收益为888992万万元，整体体税前利润润率约为116.3%。项目投投资建设损损益表见附附见2。开发收益测测算表本村地块商商品房开发发投资收益益测算序号成本项目合计住宅部分 商业部分备注一项目基础数数据1用地面积4922可开发商品品房建设面面积115101.33113.699万平方米二土地出让金金、契税222322总体规划33.5容积积率，评估估值约1220万元/亩三开发建设总总成本5042775444244600311万元1报建办证费费用1955001722332327170

29、元/平方米2设计综合费费2300202627420元/平平方米3基础设施建建设费92008105109580元/平平米4土建安装工工程费2070000 18235582464221800元元/平米5公共配套建建设费1495001317001780130元/,供热、水水、电设备备、电梯、会会所、物管管用房6管理费用57505031 216 建设成本的的2.277%7营销费用115000 6204 438 销售收入的的1.8%8税费418988205655 1453 销售收入的的6.6%9财务费用1322551165111574建设成本的的5.222%10不可预见费费57505066684建设成本

30、的的2.3%四总投入5458333万元五预期收入634822551161161232009万元，住宅宅可售面积积67.443万平方方米，商业业可售面积积2.8万万平方米 销售均价50509000 元/平方方米（三）融资资方案本项目融资资渠道为自自有资金+商业银行开开发贷款+销售回款款自有资金约约5亿元，其余余资金按商商业银行开开发贷款解解决，一期期按开发商品品房总量45万计计算，根据据惯例10000元/，则总总计可申请请开发贷款款4.5亿元元，加上开开发部分为为滚动开发发，在启动动建设6个个月-9个月可可进行预售售，即可实实现资金流流入。因此此本项目能能够实现资资金流充足足，确保项项目顺利实实

31、施。（四）财务务评价本项目总投投资额约55458333万元（开发发建设总投投资+拆迁迁安置总投投资），销销售收入约约6348825万元元，项目整整体收益为为889992万元，整整体税前利利润率约为为16.33%，投资资回报率尚尚可。因前期拆迁迁资金投入入量大，因因此仍需做好充充分的资金金筹备工作作。 六、项目经经济效益分分析及评价价（一）现金金流量分析析本项目现金金流入主要要为销售及及本公司其其他收入，现现金流量从从第二年即开始始实现回款款，现金流流量在第三三年出现正正值，税前前静态投资资回收期为为3年，各项项指标均表表现出较好好的收益能能力。（二）贷款款偿还分析析本项目偿还还贷款本息息资金来

32、源源于销售收收益，从动态态现金流量量可以看出出，项目自身身可以承担担银行贷款款本息的按按期偿付，具具有足够的的清偿能力力。（三）长期期收益本项目的长长期收益包包括两个方方面：一是是改造后给给村民带来来稳定的长期期租赁经营营收益；二二是营业性性公建的长长期租金增增值收益。改改造后给村村民带来的的长期经营营收益，能能够大大提提高村、居居民的收入入水平，并并能因此创创造更多的的社会效益益。七、社会效效益评价（一）区域域可持续发发展近几年来，西西安市城镇镇化进程快快速推进，城城市骨架不不断拉大，城城市经济产产业不断调调整优化。大兴西路地区枢纽性地理位置决定了其未来在整个城市经济持续发展中的职能地位，与

33、主城区适度的空间距离又造就其能脱离主城区独立发展，其与主城区及周边板块的协调发展以及“退二进三”的产业结构调整促使区域实现两个转变。即由“城乡结合部”逐渐转变为“沣渭新区、汉遗址保护区、大兴新区”的汇集地带，最终成为城西区域最具发展潜力的城市级“核心区”。（二）项目目与所在地地相互适应应性分析1、项目所所在地汉城城路板块未未来发展趋趋势“沣渭新区区、汉遗址址保护区、大大兴新区”的实施，让让城西的骨骨架增容，交交通的便利利缩短了空空间的距离离使得行政政划分不再再成为影响响投资、置置业的重要要因素。伴伴随着原有有废旧工厂厂的拆迁改改造、周边边居住状况况进一步改改善，城西西区正逐渐渐成为市民民投资居

34、住住的热点区区域。2、相互适适应性大兴西路区区域的产业业结构和经经济形态要要调整，就就应突破制制约发展的的瓶颈。而而从制约区区域经济发发展和产业业结构调整整的角度分分析。大兴兴西路区域域发展制约约因素有以以下几点：（1）是产产业单一（22）是人流流结构扁平平化严重（33）是区域域基础设施施不足、城城市人居环环境欠佳造造成区域投投资吸引力力不足，街街区商业氛氛围有待较较高层次的的开发提升升。未央区刘汉汉村地区城中村村综合改造项项目的实施施，对整个个区域的产产业结构调调整，基础础设施投资资建设，引引入多元化化人流、商商机、智本本、资本，均均有良好的的促进作用用，将持续续强力推动动区域的经经济发展。

35、也与沣渭新区相呼应，结合“大西安”建设前景具有一定的投资前潜力。八、风险分分析（不确确定分析）（一）盈亏亏平衡分析析本项目总投投资额约55458333万元，在住住宅均价按按5050元元/计算算时，销售售收入约66348225万元，项项目整体收收益为888992万万元，整体体税前利润润率约为116.3%，经过测算算，可以看出出销售价格是是影响项目目盈亏的关关键因素。（二）风险险规避因项目拆迁迁量大，实实施周期长长，其间不不确定和不不可预见因因素众多，因因此，需要要在项目运运营中科学学计划，灵灵活操作，也也需要对可可能存在的的投资风险险加以规避避。1、经济风风险项目经济评评价是面向向未来的评评价与

36、分析析，由于未未来不确定定性因素的的影响，项项目评价所所采用的数数据，含有有许多预测测、估计和和假定的成成分，从而而使分析结结果存在一一定的不确确定性。（）通货货膨胀风险险通货膨胀是是一个全球球性问题，在在发展中国国家更为严严重。通货货膨胀可能能使物价大大幅上涨，开开发建设成成本费和人人工劳务费费等都超过过预计。（）宏观观经济风险险因宏观经济济引起的房房地产行业业整体售价价下跌是影影响项目经经济评价的的主要因素素。2、防范和和降低风险险措施项目风险管管理的基本本对策为风风险控制、风风险自留和和风险转移移等三种。这这三种对策策各自有不不同的性质质、优点和和局限性。因因此，当风风险管理人人员规划和

37、和决策时，选选择的常常常不只是一一种对策，而而是几种对对策的组合合。（）风险险控制风险控制包包括所有为为避免或减减少项目风风险发生的的可能性以以及其潜在在的损失而而采取的各各种措施。因因此，风险险管理人员员必须和各各专业人员员共同识别别项目风险险发生以及及使损失趋趋于严重的的各种条件件，然后，通通过对这些些条件的控控制而控制制项目风险险。对于上上述经济风风险、变更更风险就可可以采取控控制的方法法，加强项项目前期预预测和研究究工作、加加强项目过过程管理，以以尽量减少少风险。（）风险险转移对策策风险转移是是工程项目目风险管理理中非常重重要而广泛泛的一项措措施。对于于项目开发发中的技术术风险和工工程

38、风险都都可以采用用这种方法法，主要有有两种形式式：非保险险或合同的的转移方式式；工程保保险。九、项目评评价的结论论（一）结论论未央区刘汉汉村地区城中村村综合改造项项目的实施施将明显改改善区域内内的环境，提提升区域城城市功能和和形象，对对大兴西路区区域的经济济发展具有有持续性示示范和带动动作用，具具有良好的的社会效益益和环境效效益。项目目的实施将将为未央区区国民经济济和社会事事业可持续续发展提供供一定保证，也也将大大改改善地区的的投资环境。在经经济效益方方面，经过过测算，项项目可能达达到自求平平衡，并确确保开发商商略有盈利利，确保了了村民、村村集体、居居民和驻地地单位的合合法利益，因此，从经济效

39、益、社会效益、环境效益三方面分析综合考虑，项目实施是非常必要的。项目的拆迁安置体量较为宽裕，与刘汉村的实际情况结合的较为紧密，具有较强的实操性，也符合区域未来发展，因此，该项目建设是可行的。（二）建议议未央区刘汉汉村地区城中村村综合改造项目投投资额巨大大、开发周周期长，必必然存在诸诸多的投资资风险；同同时，根据据目前状况况进行拆迁迁安置及项项目开发，项项目总投资资收益较低，项目抗抗风险能较较差。为此此，特提出出以下建议议：1、提升改改造出地率率，建议本本项目相关关利益方积积极与规划划局进行沟沟通协商，力力争降低本本项目拆迁迁范围内的的绿地等市市政用地指指标，提升升改造出地地率，从而而降低可开开发用地单单亩成本；2、本项目目涉及的经经营市场房房屋较多，拆拆迁洽谈工工作直接影影响着本项项目的进度度，建议本本项目相关关利益方积积极与经营营者洽谈，确确保顺利搬搬迁；3、本项目目涉及的高高压线下埋埋工程也是是影响项目目顺利实施施的一个关关键因素之之一，建议议本项目相相关利益方方积极与市市供电局、市市落地办等等职能单位位洽谈，确确保高压线线下埋工程程顺利实施施，为项目目开发提供供便利；4、寻求政政策方面优优惠。本项项目投资额额巨大，资资金压力较较大，因此此，建议政政府就未央央区刘汉地地区城中村村综合改造项项目给予开开发商一定定的政策优优惠及税费费减免。