山东省城市房地产开发经营管理条例479613621926521.docx

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1、山东省城市房地产开发经营管理条例 （19955年10月月12日山山东省第八八届人民代代表大会常常务委员会会第十八次次会议通过过根据20002年77月27日日山东省第第九届人民民代表大会会常务委员员会第三十十次会议关关于修改山东省城城镇国有土土地使用权权出让和转转让办法等二十四四件地方性性法规的决决定第一一次修正根据20004年111月255日山东省省第十届人人民代表大大会常务委委员会第十十一次会议议关于修修改山东东省人才市市场管理条条例等十十件地方性性法规的决决定第二二次修正） 第一章总则第一条为为加强城市市房地产开开发经营管管理，规范范房地产开开发经营行行为，维护护房地产市市场秩序，保保障城

2、市规规划和城市市建设的顺顺利实施，促促进房地产产业的健康康发展，根根据中华华人民共和和国城市房房地产管理理法等法法律、法规规，结合本本省实际，制制定本条例例。 第二条条本条例例所称房地地产开发，是是指城市人人民政府将将其确立的的房地产开开发项目，通通过招标、拍拍卖或者协协议方式确确定给房地地产开发经经营企业（以以下简称开开发企业），由由开发企业业在依法取取得使用权权的国有土土地上进行行城市基础础设施和房房屋等建设设的行为。本条例例所称房地地产经营，是是指开发企企业将其开开发的房地地产依法转转让给他人人的行为。第三条条在本省省设市城市市和县人民民政府所在在地城市规规划区内，从从事房地产产开发经营

3、营，实施房房地产开发发经营管理理，均应当当遵守本条条例。自建自自用、非经经营性的房房地产投资资建设活动动，不适用用本条例。但但本条例第第二十六条条的规定除除外。第四条条房地产产开发必须须坚持由城城市人民政政府总揽，以以市场为导导向，以项项目带开发发的方针，严严格执行城城市规划，按按照经济效效益、社会会效益、环环境效益相相统一的原原则，实行行统一规划划、合理布布局、综合合开发、配配套建设。严格限限制零星项项目建设。第五条条房地产产开发，必必须严格执执行文物保保护和风景景名胜区管管理等法律律、法规，切切实保护文文物古迹、风风景名胜和和园林绿地地。第六条条房地产产开发应当当符合国家家的产业政政策，鼓

4、励励和扶持居居民住宅的的开发建设设，严格控控制建设高高档房地产产开发项目目。第七条条省人民民政府建设设行政主管管部门主管管全省的房房地产开发发经营管理理工作。城城市人民政政府的城市市房地产开开发行政主主管部门（以以下简称开开发主管部部门）主管管本辖区的的房地产开开发经营管管理工作。省和城城市人民政政府的计划划、土地管管理、工商商行政等有有关部门按按照各自的的职责分工工，负责房房地产开发发经营管理理的有关工工作。 第二章房房地产开发发企业第八条条开发企企业是以营营利为目的的，从事房房地产开发发经营的公公司或者其其他企业法法人。开发企企业包括专专营开发企企业和单项项开发企业业。第九条条设立专专营开

5、发企企业，除应应当符合有有关法律、法法规规定外外，还应当当具备下列列条件：（一）注注册资本不不低于一千千万元；（二）有有八名以上上持有资格格证书的房房地产、建建筑工程等等专业的技技术经营管管理人员和和两名以上上持有资格格证书的专专职会计人人员。第十条条设立单单项开发企企业，除应应当符合有有关法律、法法规规定外外，还应当当具备下列列条件：（一）已已按本条例例规定取得得开发项目目；（二）注注册资本不不低于该项项目投资总总额的百分分之三十。开发项项目完成后后，单项开开发企业的的房地产开开发经营业业务即行终终止，并应应当按规定定办理注销销登记。第十一一条房地地产开发经经营应当由由依法设立立并取得资资质

6、证书的的开发企业业进行，其其他任何单单位或者个个人都不得得擅自进行行房地产开开发经营活活动。 开发企企业应当根根据其资质质等级承担担相应的开开发项目。 第十二二条对本本条例施行行前已经设设立的开发发企业，由由开发主管管部门会同同工商行政政管理部门门进行重新新审查。凡凡是符合本本条例规定定的，予以以保留；不不符合本条条例规定的的，应当依依法予以撤撤销。第十三条开发企业业的合法权权益受法律律保护。任任何单位和和个人都不不得无偿占占用或者压压价购买开开发企业投投资开发的的商品房，也也不得向开开发企业收收取法律、法法规规定之之外的费用用。 第三章房房地产开发发项目的确确立与取得得 第十四四条开发发主管

7、部门门应当根据据国民经济济和社会发发展规划、城城市规划、土土地利用总总体规划等等，编制本本行政区域域的房地产产开发发展展规划，报报同级人民民政府批准准后实施。第十五五条开发发主管部门门应当会同同城市规划划主管部门门根据房地地产开发发发展规划和和城市规划划等提出开开发项目，报报城市人民民政府批准准确立，纳纳入房地产产开发年度度计划；按按照国家有有关规定需需要报有关关部门批准准的，还应应当按照程程序报批，并并纳入固定定资产投资资计划。第十六六条开发发项目经批批准确立后后，开发主主管部门应应当会同有有关部门对对项目的用用地方式、规规划设计、开开发期限、基基础设施和和配套公用用设施的建建设、拆迁迁补偿

8、安置置、住宅性性能认定要要求等提出出建设条件件意见，作作为项目建建设的依据据。开发项项目的用地地方式一般般按下列规规定确定：（一）商商品房用地地通过出让让方式供应应；（二）经经济适用住住房、微利利住房和城城市基础设设施、公用用设施用地地通过划拨拨方式供应应。第十七七条开发发主管部门门应当对开开发项目进进行经济测测算，拟定定开发项目目的价款底底价和开发发企业的确确定方式，制制定开发项项目实施方方案，报城城市人民政政府批准后后，会同有有关部门组组织实施。第十八八条商品品房成片开开发项目价价款底价由由下列各项项费用构成成：（一）土土地使用权权出让金；（二）综综合开发费费，包括开开发区片内内的基础设设

9、施的开发发建设成本本和有关非非经营性配配套公用设设施的建设设费用；（三）综综合开发管管理费；（四）城城市基础设设施配套补补助费；（五）地地段差价；（六）法法律、法规规规定的其其他费用。商品房房零星开发发项目价款款底价的构构成，参照照前款规定定确定。第十九九条开发发项目价款款中的综合合开发费收收取标准，大大中城市按按当地住宅宅平均造价价的百分之之四十至五五十计收，其其他城市按按当地住宅宅平均造价价的百分之之三十至四四十计收；综合开发发管理费按按综合开发发费的百分分之一至二二计收。开发项项目价款中中的其他各各项费用，按按照国家和和省人民政政府规定的的标准计收收；没有规规定的，按按照城市人人民政府规

10、规定的标准准计收。第二十十条经济济适用住房房、微利住住房开发项项目价款底底价构成及及计收标准准，按照国国家和省人人民政府有有关规定执执行。第二十十一条土土地使用权权出让金由由土地管理理部门代收收，按规定定缴财政，纳纳入预算，实实行计划管管理，专款款专用。开开发项目价价款中的其其他各项费费用由开发发主管部门门收取和代代收，其管管理和使用用按有关规规定执行。土地管管理部门和和开发主管管部门向开开发企业收收取土地使使用权出让让金和开发发项目价款款中的其他他各项费用用后，任何何单位和个个人都不得得再向开发发企业收取取任何费用用。第二十十二条凡凡具备招标标、拍卖条条件的开发发项目，都都应当通过过招标、拍

11、拍卖方式确确定开发者者。境内外外的公司、企企业及其他他经济组织织和个人，均均可以申请请参加开发发项目的招招标、拍卖卖活动。不具备备招标、拍拍卖条件的的，可以采采取协议方方式确定开开发者。但但开发者确确定后，开开发主管部部门必须将将开发者名名称、开发发项目及价价款等予以以公布。 非开发发企业被确确定为开发发者后，应应当依法到到工商行政政管理部门门办理设立立单项开发发企业登记记手续。 第二十十三条被被确定为项项目开发者者的开发企企业，与开开发主管部部门签订开开发合同、交交纳开发项项目价款、领领取开发项项目手册和和开发经营营权证明后后，即取得得项目开发发经营权。开发企企业应当持持取得开发发项目的证证

12、明文件，到到规划和土土地管理等等部门办理理有关建设设手续，申申领建设用用地规划许许可证和建建设用地批批准书，并并到计划部部门办理登登记备案手手续。开发企业未未取得开发发项目的证证明文件而而取得规划划、土地等等部门批准准文件的，其其批准文件件无效。 第二十十四条开开发合同应应当包括下下列内容：（一）开开发项目的的性质、规规模及规划划、设计要要求；（二）开开工期限和和建设进度度；（三）住住宅产业化化技术和建建设质量要要求；（四）基基础设施和和配套公用用设施的建建设要求及及建成后的的产权界定定；（五）拆拆迁补偿安安置要求；（六）开开发主管部部门应对开开发项目提提供的配套套条件；（七）开开发项目价价款

13、及其交交付方式；（八）前前期物业管管理要求；（九）违违约责任；（十）双双方约定的的其他事项项。第二十十五条以以依法取得得的国有土土地使用权权作价入股股合资合作作或者自行行开发经营营房地产的的，应当向向开发主管管部门提出出申请，取取得房地产产项目开发发经营权证证明，并应应当按照本本条例规定定办理有关关手续。第二十十六条自自建自用、非非经营性的的房地产投投资建设项项目经计划划部门立项项后，建设设单位应当当按照城市市人民政府府的规定交交纳地段差差价和城市市基础设施施配套补助助费。第二十十七条进进行房地产产开发需要要使用城市市规划区内内集体所有有的土地的的，必须由由城市人民民政府统一一组织依法法征用转

14、为为国有土地地。禁止在城市市规划区内内的集体所所有的土地地上进行房房地产开发发经营活动动。 第四章房房地产开发发项目的建建设 第二十十八条需需要进行规规划设计、拆拆迁安置、基基础设施建建设等前期期工作的开开发项目，应应当由开发发主管部门门会同有关关部门统一一组织完成成，也可以以委托取得得开发项目目的开发企企业自行完完成。开发区区片内的经经营性配套套公用设施施，由开发发企业按规规划要求投投资建设，实实行有偿转转让。开发区区片内的大大型基础设设施、配套套公用设施施和开发区区片外的配配套基础设设施应当由由有关部门门负责投资资建设。第二十十九条开开发企业自自行完成开开发项目前前期工作的的，应当将将项目

15、的详详细规划方方案和拆迁迁安置方案案报开发主主管部门审审查同意，并并按有关规规定办理批批准手续后后，方可申申请开工。第三十十条开发发项目可以以由开发企企业自行开开发，也可可以由开发发企业与其其他投资者者合资、合合作开发。第三十十一条开开发企业必必须按照开开发合同规规定的开工工期限和进进度进行项项目的开发发建设。未未按期开工工或者开发发进度未达达到开发合合同要求的的，除应当当按照开发发合同的约约定承担违违约责任外外，由开发发主管部门门责令其限限期改正；逾期不改改正的，无无偿收回其其项目开发发经营权。但但因不可抗抗力等造成成动工开发发迟延的除除外。因政政府及政府府部门的不不当行为造造成动工开开发迟

16、延的的，应当追追究有关负负责人及其其他责任人人员的行政政责任。第三十十二条开开发企业在在开发建设设过程中不不得擅自变变更规划设设计和项目目性质；确确需变更的的，应当符符合城市规规划、住宅宅产业化技技术规定和和基础设施施、公用设设施配套建建设要求，并并按照规定定报经开发发、规划等等原批准机机关批准，办办理开发合合同变更手手续，调整整开发项目目价款。第三十十三条开开发主管部部门应当采采取措施，组组织指导开开发企业和和设计、施施工单位使使用新技术术、新设备备和新材料料，不断提提高开发项项目的建设设质量。 开发项项目的设计计、施工，必必须符合国国家技术标标准和规范范；单项工工程竣工后后，必须按按照国家

17、工工程质量验验收标准进进行验收。第三十十四条开开发项目竣竣工后，开开发企业必必须进行项项目综合验验收。分期期开发的项项目，开发发企业可以以进行分期期验收。 综合合验收应当当包括以下下内容：（一）规规划要求是是否落实；（二）基基础设施和和配套公用用设施是否否建设完毕毕；（三）单单项工程是是否符合国国家规定的的工程质量量验收标准准，质量验验收手续是是否完备；（四）拆拆迁补偿安安置方案是是否落实；（五）住住宅产业化化技术要求求是否落实实；（六）前前期物业管管理是否落落实；（七）法法律、法规规规定需要要验收的其其他事项。开发项项目经验收收合格后，方方可交付使使用；经验验收不合格格的，开发发企业不得得交

18、付，购购买者和管管理者有权权拒绝接受受使用。开发企企业应当自自综合验收收合格之日日起十五日日内，将开开发项目综综合验收报报告报开发发主管部门门备案。开发主主管部门发发现开发企企业在综合合验收过程程中有违反反城市规划划、住宅产产业化技术术规定和基基础设施、公公用设施配配套建设要要求及开发发合同约定定行为的，应应当责令改改正，重新新组织综合合验收。第三十十五条参参加开发项项目验收的的单位和个个人，必须须对其出具具的工程质质量鉴定意意见和竣工工验收结论论负责。第三十十六条经经综合验收收合格的成成片开发项项目，其有有关的基础础设施、配配套公用设设施等，由由城市人民民政府移交交给有关部部门和单位位。开发

19、项项目的物业业管理按国国家和省有有关规定执执行。第三十十七条开开发企业必必须对其开开发的房地地产承担质质量责任。因因建设质量量问题给购购买者造成成损失的，应应当负责赔赔偿。开发企企业与勘测测、设计、施施工等单位位之间的质质量责任关关系，按照照有关法律律、法规的的规定执行行。第三十十八条开开发企业应应当将开发发项目建设设过程中的的主要事项项和政府有有关部门对对开发经营营活动的审审查处理意意见记录在在开发项目目手册中，并并定期送开开发主管部部门验核。 第五章房房地产经营营 第三十十九条开开发企业转转让其开发发的房地产产，应当符符合下列条条件：（一）按按照开发合合同规定已已经支付全全部开发项项目价款

20、，并并取得开发发经营权证证明；（二）按按照开发合合同约定进进行了投资资，属于房房屋建设工工程的，完完成投入开开发建设的的资金达到到投资总额额的百分之之二十五以以上，属于于成片开发发土地的，形形成工业用用地或者其其他建设用用地条件；（三）法法律、法规规规定的其其他条件。房地产产转让应当当签订书面面合同。转转让合同应应当报开发发主管部门门和房地产产权属管理理部门登记记备案。第四十十条开发发企业转让让开发项目目，受让人人继续进行行房地产开开发经营的的，应当具具备从事房房地产开发发的资格，并并按规定办办理项目开开发者变更更手续。第四十十一条开开发企业预预售商品房房，应当依依法办理预预售登记，领领取商品

21、房房预售许可可证。开发发企业申请请商品房预预售许可证证，应当提提交下列材材料：（一）本本条例第三三十九条第第一款所规规定条件的的证明材料料；（二）营营业执照和和资质等级级证书；（三）工工程施工合合同；（四）预预售商品房房分层平面面图；（五）商商品房预售售方案；（六）法法律、法规规规定的其其他材料。 开发企企业预售商商品房所得得价款，必必须专款用用于开发项项目建设，并并按规定接接受监督管管理。第四十十二条开开发企业必必须按照预预售合同约约定的期限限和质量为为预购者提提供商品房房。未按照照合同约定定提供的，预预购者有权权追回预购购款和索赔赔损失。第四十十三条开开发企业预预售、销售售商品房或或者通过

22、广广告等方式式推销商品品房时，必必须出示预预售许可证证、开发经经营权证明明、土地使使用证件或或者标明其其编号。第四十十四条任任何单位和和个人均可可购买开发发企业预售售、销售的的商品房。但但城市人民民政府另有有规定的除除外。第四十十五条商商品房的价价格，由开开发企业与与购买者根根据市场供供求情况协协商确定；经济适用用住房、微微利住房的的价格按国国家和省的的有关规定定执行。第四十十六条购购买经济适适用住房实实行审批制制度，具体体审批办法法由省政府府另行制定定。第四十十七条预预购的商品品房可以依依法转让和和抵押。第四十十八条预预售、销售售的商品房房，购买者者应当依法法纳税和办办理房地产产权属登记记。

23、对享受受税费减免免等优惠政政策的房地地产，房地地产权属管管理部门在在办理权属属登记时，应应当将其减减免部分折折算为国家家的投入，并并依此确定定国家所应应占用的房房地产权益益。购买者者转让该房房地产时，应应当向国家家补缴减免免的税费及及其增值收收益。第四十十九条购购买在城市市规划区内内集体所有有的土地上上开发建设设的商品房房的，其买买卖行为无无效，房地地产权属管管理部门不不予办理权权属登记。对在城城市规划区区内集体所所有的土地地上已经开开发建设的的商品房，由由城市规划划、土地管管理和房地地产开发等等行政主管管部门按照照有关法律律、法规的的规定处理理。 第六章法法律责任 第五十十条对违违反本条例例

24、的行为，法法律、行政政法规有明明确规定的的，按法律律、行政法法规的规定定处罚；法法律、行政政法规未作作规定的，按按本条例的的规定处罚罚。第五十十一条违违反本条例例第十一条条规定，未未取得资质质证书从事事房地产开开发经营或或者开发企企业超过其其资质等级级承担房地地产开发项项目的，由由开发主管管部门责令令限期改正正，处五万万元以上十十万元以下下的罚款；逾期不改改正的，由由工商行政政管理部门门吊销营业业执照。第五十十二条违违反本条例例第二十三三条第一款款规定，开开发企业未未取得开发发经营权证证明，擅自自进行房地地产开发经经营的，由由开发主管管部门责令令其停止开开发经营活活动，没收收违法所得得，并可处

25、处以开发项项目投资额额百分之一一以上百分分之五以下下的罚款。第五十十三条违违反本条例例第二十七七条第二款款规定，在在城市规划划区内集体体所有的土土地上从事事房地产开开发经营的的，由开发发主管部门门责令其停停止违法行行为，没收收违法所得得，并可处处以违法所所得一倍的的罚款。第五十十四条违违反本条例例第三十二二条规定，未未经批准擅擅自变更规规划设计和和项目性质质的，由城城市开发、规规划行政主主管部门责责令其限期期改正，并并可处以五五万元以上上十万元以以下的罚款款。第五十十五条违违反本条例例第三十四四条规定，开开发项目未未经综合验验收或者经经验收不合合格即交付付使用的，由由开发主管管部门责令令其限期

26、改改正，并可可处以开发发项目投资资额百分之之一以上百百分之五以以下的罚款款。第五十十六条违违反本条例例第四十条条规定，开开发企业将将开发项目目转让给其其他开发企企业未办理理开发者变变更手续的的，由开发发主管部门门责令其限限期补办手手续，对转转让人和受受让人分别别处以五万万元以上十十万元以下下的罚款。第五十十七条没没有法律、法法规依据，向向开发企业业收费的，开开发企业有有权拒绝，并并由物价、财财政等有关关主管部门门责令其限限期退回；对收费单单位的负责责人和直接接责任人员员，按管理理权限由监监察机关或或者有关主主管部门根根据情节轻轻重给予相相应行政处处分。第五十十八条开开发主管部部门及其他他有关部

27、门门的工作人人员在确定定项目开发发者、竣工工验收以及及实施房地地产开发经经营管理等等工作中，玩玩忽职守、滥滥用职权、徇徇私舞弊的的，按管理理权限由其其所在单位位或者有关关部门给予予行政处分分；构成犯犯罪的，依依法追究刑刑事责任。第五十十九条有有关执法部部门在实施施罚没处罚罚时，必须须使用财政政部门统一一印制的罚罚没票据。罚罚没收入缴缴同级财政政。第六十十条公民民、法人或或者其他组组织认为行行政机关作作出的具体体行政行为为侵犯其合合法权益，可可以依法申申请复议或或者提起行行政诉讼。第七章附附则 第六十十一条在在设市城市市和县人民民政府所在在地城市规规划区以外外的其他国国有土地上上，从事房房地产开

28、发发经营活动动，实施房房地产开发发经营管理理，参照本本条例执行行。第六十十二条本本条例自公公布之日起起施行。11984年年11月220日山东东省第六届届人民代表表大会常务务委员会第第十次会议议通过的山山东省城市市建设综合合开发暂行行办法同同时废止。 （19955年10月月12日山山东省第八八届人民代代表大会常常务委员会会第十八次次会议通过过根据22002年年7月277日山东省省第九届人人民代表大大会常务委委员会第三三十次会议议关于修修改山东东省城镇国国有土地使使用权出让让和转让办办法等二二十四件地地方性法规规的决定第第一次修正正根据22004年年11月225日山东东省第十届届人民代表表大会常务

29、务委员会第第十一次会会议关于于修改山山东省人才才市场管理理条例等等十件地方方性法规的的决定第第二次修正正） 第一章总总则第一条为为加强城市市房地产开开发经营管管理，规范范房地产开开发经营行行为，维护护房地产市市场秩序，保保障城市规规划和城市市建设的顺顺利实施，促促进房地产产业的健康康发展，根根据中华华人民共和和国城市房房地产管理理法等法法律、法规规，结合本本省实际，制制定本条例例。 第二条条本条例例所称房地地产开发，是是指城市人人民政府将将其确立的的房地产开开发项目，通通过招标、拍拍卖或者协协议方式确确定给房地地产开发经经营企业（以以下简称开开发企业），由由开发企业业在依法取取得使用权权的国有

30、土土地上进行行城市基础础设施和房房屋等建设设的行为。本条例例所称房地地产经营，是是指开发企企业将其开开发的房地地产依法转转让给他人人的行为。第三条条在本省省设市城市市和县人民民政府所在在地城市规规划区内，从从事房地产产开发经营营，实施房房地产开发发经营管理理，均应当当遵守本条条例。自建自自用、非经经营性的房房地产投资资建设活动动，不适用用本条例。但但本条例第第二十六条条的规定除除外。第四条条房地产产开发必须须坚持由城城市人民政政府总揽，以以市场为导导向，以项项目带开发发的方针，严严格执行城城市规划，按按照经济效效益、社会会效益、环环境效益相相统一的原原则，实行行统一规划划、合理布布局、综合合开

31、发、配配套建设。严格限限制零星项项目建设。第五条条房地产产开发，必必须严格执执行文物保保护和风景景名胜区管管理等法律律、法规，切切实保护文文物古迹、风风景名胜和和园林绿地地。第六条条房地产产开发应当当符合国家家的产业政政策，鼓励励和扶持居居民住宅的的开发建设设，严格控控制建设高高档房地产产开发项目目。第七条条省人民民政府建设设行政主管管部门主管管全省的房房地产开发发经营管理理工作。城城市人民政政府的城市市房地产开开发行政主主管部门（以以下简称开开发主管部部门）主管管本辖区的的房地产开开发经营管管理工作。省和城城市人民政政府的计划划、土地管管理、工商商行政等有有关部门按按照各自的的职责分工工，负

32、责房房地产开发发经营管理理的有关工工作。 第二章房房地产开发发企业第八条条开发企企业是以营营利为目的的，从事房房地产开发发经营的公公司或者其其他企业法法人。开发企企业包括专专营开发企企业和单项项开发企业业。第九条条设立专专营开发企企业，除应应当符合有有关法律、法法规规定外外，还应当当具备下列列条件：（一）注注册资本不不低于一千千万元；（二）有有八名以上上持有资格格证书的房房地产、建建筑工程等等专业的技技术经营管管理人员和和两名以上上持有资格格证书的专专职会计人人员。第十条条设立单单项开发企企业，除应应当符合有有关法律、法法规规定外外，还应当当具备下列列条件：（一）已已按本条例例规定取得得开发项

33、目目；（二）注注册资本不不低于该项项目投资总总额的百分分之三十。开发项项目完成后后，单项开开发企业的的房地产开开发经营业业务即行终终止，并应应当按规定定办理注销销登记。第十一一条房地地产开发经经营应当由由依法设立立并取得资资质证书的的开发企业业进行，其其他任何单单位或者个个人都不得得擅自进行行房地产开开发经营活活动。 开发企企业应当根根据其资质质等级承担担相应的开开发项目。 第十二二条对本本条例施行行前已经设设立的开发发企业，由由开发主管管部门会同同工商行政政管理部门门进行重新新审查。凡凡是符合本本条例规定定的，予以以保留；不不符合本条条例规定的的，应当依依法予以撤撤销。第十三条开发企业业的合

34、法权权益受法律律保护。任任何单位和和个人都不不得无偿占占用或者压压价购买开开发企业投投资开发的的商品房，也也不得向开开发企业收收取法律、法法规规定之之外的费用用。 第三章房房地产开发发项目的确确立与取得得 第十四四条开发发主管部门门应当根据据国民经济济和社会发发展规划、城城市规划、土土地利用总总体规划等等，编制本本行政区域域的房地产产开发发展展规划，报报同级人民民政府批准准后实施。第十五五条开发发主管部门门应当会同同城市规划划主管部门门根据房地地产开发发发展规划和和城市规划划等提出开开发项目，报报城市人民民政府批准准确立，纳纳入房地产产开发年度度计划；按按照国家有有关规定需需要报有关关部门批准

35、准的，还应应当按照程程序报批，并并纳入固定定资产投资资计划。第十六六条开发发项目经批批准确立后后，开发主主管部门应应当会同有有关部门对对项目的用用地方式、规规划设计、开开发期限、基基础设施和和配套公用用设施的建建设、拆迁迁补偿安置置、住宅性性能认定要要求等提出出建设条件件意见，作作为项目建建设的依据据。开发项项目的用地地方式一般般按下列规规定确定：（一）商商品房用地地通过出让让方式供应应；（二）经经济适用住住房、微利利住房和城城市基础设设施、公用用设施用地地通过划拨拨方式供应应。第十七七条开发发主管部门门应当对开开发项目进进行经济测测算，拟定定开发项目目的价款底底价和开发发企业的确确定方式，制

36、制定开发项项目实施方方案，报城城市人民政政府批准后后，会同有有关部门组组织实施。第十八八条商品品房成片开开发项目价价款底价由由下列各项项费用构成成：（一）土土地使用权权出让金；（二）综综合开发费费，包括开开发区片内内的基础设设施的开发发建设成本本和有关非非经营性配配套公用设设施的建设设费用；（三）综综合开发管管理费；（四）城城市基础设设施配套补补助费；（五）地地段差价；（六）法法律、法规规规定的其其他费用。商品房房零星开发发项目价款款底价的构构成，参照照前款规定定确定。第十九九条开发发项目价款款中的综合合开发费收收取标准，大大中城市按按当地住宅宅平均造价价的百分之之四十至五五十计收，其其他城市

37、按按当地住宅宅平均造价价的百分之之三十至四四十计收；综合开发发管理费按按综合开发发费的百分分之一至二二计收。开发项项目价款中中的其他各各项费用，按按照国家和和省人民政政府规定的的标准计收收；没有规规定的，按按照城市人人民政府规规定的标准准计收。第二十十条经济济适用住房房、微利住住房开发项项目价款底底价构成及及计收标准准，按照国国家和省人人民政府有有关规定执执行。第二十十一条土土地使用权权出让金由由土地管理理部门代收收，按规定定缴财政，纳纳入预算，实实行计划管管理，专款款专用。开开发项目价价款中的其其他各项费费用由开发发主管部门门收取和代代收，其管管理和使用用按有关规规定执行。土地管管理部门和和

38、开发主管管部门向开开发企业收收取土地使使用权出让让金和开发发项目价款款中的其他他各项费用用后，任何何单位和个个人都不得得再向开发发企业收取取任何费用用。第二十十二条凡凡具备招标标、拍卖条条件的开发发项目，都都应当通过过招标、拍拍卖方式确确定开发者者。境内外外的公司、企企业及其他他经济组织织和个人，均均可以申请请参加开发发项目的招招标、拍卖卖活动。不具备备招标、拍拍卖条件的的，可以采采取协议方方式确定开开发者。但但开发者确确定后，开开发主管部部门必须将将开发者名名称、开发发项目及价价款等予以以公布。 非开发发企业被确确定为开发发者后，应应当依法到到工商行政政管理部门门办理设立立单项开发发企业登记

39、记手续。 第二十十三条被被确定为项项目开发者者的开发企企业，与开开发主管部部门签订开开发合同、交交纳开发项项目价款、领领取开发项项目手册和和开发经营营权证明后后，即取得得项目开发发经营权。开发企企业应当持持取得开发发项目的证证明文件，到到规划和土土地管理等等部门办理理有关建设设手续，申申领建设用用地规划许许可证和建建设用地批批准书，并并到计划部部门办理登登记备案手手续。开发企业未未取得开发发项目的证证明文件而而取得规划划、土地等等部门批准准文件的，其其批准文件件无效。 第二十十四条开开发合同应应当包括下下列内容：（一）开开发项目的的性质、规规模及规划划、设计要要求；（二）开开工期限和和建设进度

40、度；（三）住住宅产业化化技术和建建设质量要要求；（四）基基础设施和和配套公用用设施的建建设要求及及建成后的的产权界定定；（五）拆拆迁补偿安安置要求；（六）开开发主管部部门应对开开发项目提提供的配套套条件；（七）开开发项目价价款及其交交付方式；（八）前前期物业管管理要求；（九）违违约责任；（十）双双方约定的的其他事项项。第二十十五条以以依法取得得的国有土土地使用权权作价入股股合资合作作或者自行行开发经营营房地产的的，应当向向开发主管管部门提出出申请，取取得房地产产项目开发发经营权证证明，并应应当按照本本条例规定定办理有关关手续。第二十十六条自自建自用、非非经营性的的房地产投投资建设项项目经计划划

41、部门立项项后，建设设单位应当当按照城市市人民政府府的规定交交纳地段差差价和城市市基础设施施配套补助助费。第二十十七条进进行房地产产开发需要要使用城市市规划区内内集体所有有的土地的的，必须由由城市人民民政府统一一组织依法法征用转为为国有土地地。禁止在城市市规划区内内的集体所所有的土地地上进行房房地产开发发经营活动动。 第四章房房地产开发发项目的建建设 第二十十八条需需要进行规规划设计、拆拆迁安置、基基础设施建建设等前期期工作的开开发项目，应应当由开发发主管部门门会同有关关部门统一一组织完成成，也可以以委托取得得开发项目目的开发企企业自行完完成。开发区区片内的经经营性配套套公用设施施，由开发发企业

42、按规规划要求投投资建设，实实行有偿转转让。开发区区片内的大大型基础设设施、配套套公用设施施和开发区区片外的配配套基础设设施应当由由有关部门门负责投资资建设。第二十十九条开开发企业自自行完成开开发项目前前期工作的的，应当将将项目的详详细规划方方案和拆迁迁安置方案案报开发主主管部门审审查同意，并并按有关规规定办理批批准手续后后，方可申申请开工。第三十十条开发发项目可以以由开发企企业自行开开发，也可可以由开发发企业与其其他投资者者合资、合合作开发。第三十十一条开开发企业必必须按照开开发合同规规定的开工工期限和进进度进行项项目的开发发建设。未未按期开工工或者开发发进度未达达到开发合合同要求的的，除应当

43、当按照开发发合同的约约定承担违违约责任外外，由开发发主管部门门责令其限限期改正；逾期不改改正的，无无偿收回其其项目开发发经营权。但但因不可抗抗力等造成成动工开发发迟延的除除外。因政政府及政府府部门的不不当行为造造成动工开开发迟延的的，应当追追究有关负负责人及其其他责任人人员的行政政责任。第三十十二条开开发企业在在开发建设设过程中不不得擅自变变更规划设设计和项目目性质；确确需变更的的，应当符符合城市规规划、住宅宅产业化技技术规定和和基础设施施、公用设设施配套建建设要求，并并按照规定定报经开发发、规划等等原批准机机关批准，办办理开发合合同变更手手续，调整整开发项目目价款。第三十十三条开开发主管部部

44、门应当采采取措施，组组织指导开开发企业和和设计、施施工单位使使用新技术术、新设备备和新材料料，不断提提高开发项项目的建设设质量。 开发项项目的设计计、施工，必必须符合国国家技术标标准和规范范；单项工工程竣工后后，必须按按照国家工工程质量验验收标准进进行验收。第三十十四条开开发项目竣竣工后，开开发企业必必须进行项项目综合验验收。分期期开发的项项目，开发发企业可以以进行分期期验收。 综合合验收应当当包括以下下内容：（一）规规划要求是是否落实；（二）基基础设施和和配套公用用设施是否否建设完毕毕；（三）单单项工程是是否符合国国家规定的的工程质量量验收标准准，质量验验收手续是是否完备；（四）拆拆迁补偿安安置方案是是否落实；（五）住住宅产业化化技术要求求是否落实实；（六）前前期物业管管理是否落落实；（七）法法律、法规规规定需要要验收的其其他事项。开发项项目经验收收合格后，方方可交付使使用；经验验收不合格格的，开发发企业不得得交付，购购买者和管管理者有权权拒绝接受受使用。开发企企业应当自自综合验收收合格之日日起十五日日内，将开开发项目综综