项目周边环境及其开发经营环境分析69064.docx

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3、解放路路实验小小学，目目前小学学内有两两幢办公公楼在建建。 基地东面、南南面靠近近解放南南路为三三个新建建商品房房楼盘，其其中金色色家园和和怡景花花园处于于开发后后期，宏宏祥苑基基本售完完。 周边文教配配套包括括：实验验小学、盐盐马路小小学、教教院附中中、盐城城师范等等各级学学校。 周边医院设设施有：广济医医院、红红十字医医院 周边商业配配套有：解放路路沿街商商业、盐盐马路沿沿街商业业，以及及怡景花花园项目目在建的的双元路路特色商商业街。双元路 解放南路金色家园 怡景花园图1-3：项目周边环境图2. 项目目开发经经营环境境分析2.1 盐盐城市宏宏观环境境研究2.1.11 盐城城市城市市概述图2

4、-2：盐城市行政区域图图2-1：江苏省行政区域图盐城市地处处苏北平平原中部部，东临临黄海，西西襟淮扬扬，南与与南通市市接壤，北北与连云云港市毗毗邻。119833年由地地区改市市，实行行市管县县体制，下下辖东台台、大丰丰2个县县级市和和建湖、射射阳、阜阜宁、滨滨海、响响水5个个县。全全市有7799.86万万人口，总总面积11.5万万平方公公里，是是江苏面面积第一一、人口口第二的的市。市市区下设设盐都、亭亭湖两个个区和盐盐城开发发区，市市辖区面面积16696平平方公里里，人口口约1550万。盐城历史悠悠久，西西汉时即即建立盐盐渎县，东东晋时更更名为盐盐城县，以以“环城皆皆盐场”而得名名。古代代以盛

5、产产“淮盐”而享誉誉华夏。盐盐城历经经了两千千多年的的历史沉沉淀，处处处散发发着浓郁郁的海盐盐文化。盐城的海洋洋和滩涂涂资源十十分丰富富，沿海海滩涂总总面积445500平方公公里。石石油天然然气资源源蕴藏较较多，已已探明石石油天然然气蕴藏藏量达8800亿亿立方米米，预计计总储量量达20000亿亿立方米米，为中中国东部部沿海地地区陆上上最大的的油气田田。农产产品资源源优势突突出。盐盐城还是是江苏最最大的农农副产品品生产基基地。盐城的生态态旅游资资源独具具特色，市市域东部部拥有太太平洋西西海岸、亚亚洲大陆陆边缘最最大的海海岸型湿湿地，被被列入世世界重点点湿地保保护区，正正在规划划建设盐盐城湿地地生

6、态国国家公园园，打造造“东方湿湿地之都都”。盐城地处苏苏北里下下河水网网地区，市市区河流流纵横交交错，蜿蜿蜒曲折折，数量量众多，水水乡特色色显著，号号称“百河之之城”。流经经市区的的主要河河流有新新洋港、蟒蟒蛇河、串串场河、皮皮岔河、小小洋河与与通榆河河等，是是盐城主主要的生生态水脉脉和生态态走廊。盐城也是革革命老区区，“皖南事事变”爆发后后，中共共中央立立即在盐盐城重建建新四军军军部。盐盐城拥有有全国规规模最大大、资料料最全、最最具代表表性的新新四军纪纪念设施施。2.1.22 盐城城市经济济发展分分析盐城位于沿沿海、沿沿江、欧欧亚大陆陆桥经济济带，是是京沪东东线的重重要节点点，是江江苏省沿沿

7、海中部部城镇群群的区域域性中心心，而且且在上海海三个小小时交通通圈范围围内，可可以成为为上海北北翼滨江江沿海发发展轴的的重要组组成部分分，为盐盐城实现现跨越发发展提供供了历史史性机遇遇。l 经济总量跃跃上新台台阶图2-3：盐城市历年GDP总量数据来源：盐城市统计局盐城统计快报2005经初步核算算，20005年年全市实实现GDDP10011.36亿亿元，按按可比价价计算比比上年增增长144.3%，创110年来来新高。经经济总量量成为继继徐州之之后苏北北第二年年、全省省第七家家超千亿亿的地级级市。人人均GDDP达1126558万，标标志着盐盐城综合合实力跃跃上一个个新台阶阶。“十五”时期，盐盐城实

8、现现GDPP年均增增长122.5%，在经经济增长长周期的的上升轨轨道上稳稳健前行行。图2-4：盐城市历年全社会固定资产投资总额数据来源：盐城市统计局盐城统计快报2005l 投资总量实实现新突突破2005年年全市坚坚定不移移的实施施项目推推进，强强化和改改进招商商引资，狠狠抓重点点项目建建设，预预计全社社会固定定资产投投资突破破5000亿元，增增长355%。其其中，城城镇固定定资产投投资达2264亿亿元，增增长399.6%，增幅幅列全省省第一。东东风悦达达起亚汽汽车第二二工厂、沿沿海风力力发电等等一批重重大项目目取得突突破，成成为我市市新的经经济增长长点。图2-5：盐城市历年全社会消费品零售额数

9、据来源：盐城市统计局盐城统计快报2005l 消费需求拓拓展新空空间2005年年预计全全市的全全社会消消费品零零售总额额可达2297亿亿元，增增长166.1%，是“九五”以来增增速最快快的一年年。住房房、汽车车、旅游游、信息息服务等等成为新新的消费费热点。消消费需求求的快速速增长为为全市经经济的持持续、健健康发展展拓展了了新的空空间。l 富民进程取取得新成成就图2-6：盐城市历年人均可支配收入数据来源：盐城市统计局盐城统计快报20052005年年，盐城城市区居居民人均均可支配配收入突突破万元元大关，达达到1005800元，比比上年增增长133%，“十五”时期年年均增长长10.3%。预预计农民民人

10、均纯纯收入可可达48850元元，比上上年增长长9%。富富民步伐伐的加快快，使全全市人民民的生活活水平得得到显著著改善。图2-7：江苏省各辖市居民人均可支配收入数据来源：盐城市统计局盐城统计快报2005盐城的市区区居民人人均可支支配收入入高于苏苏北的平平均水平平，与徐徐州及苏苏中各市市水平较较为接近近，增长长率也居居于苏北北第二、全全省中游游。2.1.33 盐城城市域总总体规划划盐城市域即即盐城市市行政区区范围，包包括盐城城市区、响响水县、滨滨海县、阜阜宁县、射射阳县、建建湖县、东东台市、大大丰市的的全部。盐盐城市总总体发展展目标分分为三个个阶段：(1) 富民目标（现现在至220077年）：城乡

11、居居民生活活质量进进一步提提高，东东台、大大丰、城城区要努努力超过过苏中平平均发展展水平，尽尽快融入入长江三三角洲经经济区域域；盐都都、建湖湖、射阳阳、阜宁宁要达到到苏中平平均发展展水平；滨海、响响水要以以高于全全市平均均水平的的速度向向前发展展，提升升在苏北北的位次次。(2) 社会目标（220077至20013年年）：全全市争取取总体上上全面达达小康。(3) 环境目标（220133至20020年年）：全全市基本本实现现现代化，保保证良好好的生态态环境质质量，全全市建成成经济繁繁荣、科科教发达达、生活活富裕、法法制健全全、社会会文明、环环境优美美的生态态城市。人口规划目目标为：到20007年年

12、达到8800万万人口，220200年达到到8211万人。产产业发展展战略为为：巩固固第一产产业，壮壮大第二二产业，培培育第三三产业。城城市化水水平规划划调整为为20007年440%、220200年555%。市域综合交交通：铁铁路有新新长铁路路、沿海海铁路，公公路有宁宁靖盐、徐徐宿淮盐盐、连盐盐通高速速公路以以及2004等一一级公路路。内河河航道有有通榆运运河、串串场河、苏苏北灌溉溉总渠等等。机场场保留现现状。将将重点建建设大丰丰港、配配套完善善射阳港港、陈家家港、滨滨海港。盐城市发展展战略是是贯彻集集约经营营和集聚聚发展思思路，做做强中心心城市盐盐城市区区，加快快县(市市)城区区和重点点中心镇

13、镇的建设设，促进进大中小小城市和和小城镇镇协调发发展，全全面提高高城镇发发展质量量，并充充分考虑虑与南通通市、泰泰州市、扬扬州市、淮淮安市、连连云港市市等周边边城市的的区域协协调，共共同实现现苏中和和苏北的的全面飞飞跃式发发展。2.1.44 盐城城主城区区规划盐城市市区区占地117288平方公公里，其其中主城城区占地地4233平方公公里，主主城区主主要范围围为：宁宁靖盐高高速公路路及其东东延段；保淮盐盐高速公公路；沿沿海高速速公路。市区各片区区划分：以通榆榆运河、新新洋港、西西环路、世世纪大道道、青年年路等主主要河流流、道路路为界限限，将主主城区划划分为城城中、城城南、城城西、西西南、城城北、

14、河河东六大大片区。 城中片区：以商业业服务和和居住功功能为主主。 城南片区：以居住住和行政政、文化化、教育育功能为为主，保保留悦达达工业园园和市开开发区用用地，以以串场河河为界，维维持“东工西西宿”格局。 城西片区：以居住住功能为为主，沿沿世纪大大道可布布置物流流、仓储储、市场场等功能能用地。 西南片区：以工业业为主，沿沿世纪大大道可布布置物流流、仓储储、市场场等功能能用地。 城北片区：基本维维持现状状功能，沿沿2044国道可可布置一一定规模模的工业业用地，在在铁路货货站附近近布置主主城区主主要的物物流、仓仓储用地地。 河东片区：居住、工工业相对对平衡的的城市新新区，以以世纪大大道与开开发大道

15、道为界分分为南北北组团，北北组团以以经十一一路为界界，形成成“东工工西宿”格格局；南南组团以以盐渎路路为界，形形成“南南工北宿宿”格局局2004年年盐城市市主城区区现状人人口为770万人人，建设设用地面面积为668平方方公里。到到20007年，规规划盐城城市主城城区人口口为600万人，建建设用地地面积为为71.6平方方公里。盐城市主城城区发展展方向为为：“重点西西南，适适度向西西，整合合城北，启启动河东东。”城市建设重重点为：优化城城市功能能布局和和结构形形态，改改善城市市环境景景观。调调整工业业结构，加加快主城城区工业业向工业业园区的的集聚。以以城市中中心区为为重点，发发展现代代服务业业，改

16、造造传统服服务业。放放慢老城城改造步步伐，加加快城市市新区建建设。以以高速公公路建设设为重点点，优化化城市交交通系统统。以改改善水环环境质量量为重点点，保护护生态环环境。【宏观经济济及城市市规划对对项目投投资的启启示】近年来，盐盐城市宏宏观经济济呈现了了发展速速度加快快、发展展后劲增增强的良良好态势势。20005年年，盐城城市GDDP突破破10000万，城城镇固定定资产投投资增幅幅为全省省最高，经经济的快快速增长长孕育了了良好的的投资环环境。根据盐城市市总体规规划，未未来人口口的扩张张和城市市化水平平的逐步步提高，将将进一步步扩大城城市住宅宅的需求求量。而而居民可可支配收收入的稳稳步增长长，拓

17、展展了城市市的消费费需求空空间，也也提升了了居民改改善生活活水平的的能力。2.2 盐盐城市房房地产市市场分析析2.2.11 盐城城市房地地产开发发投资从投资规模模看，220044年全市市的房地地产开发发投资完完成额达达31.1亿元元，是220000年的22.6倍倍，年均均增长227.55%。其其中，住住宅投资资25.8亿元元，是220000年的33.1倍倍；商业业营业用用房投资资3.224亿元元，是220000年的44.2倍倍。估计计20005年房房地产开开发投资资将达到到40亿亿元。图2-8：盐城市历年房地产开发投资额数据来源：盐城统计信息网络、江苏统计年鉴2.2.22 盐城城市房产产市场分

18、分析图2-9：盐城市历年房地产供需情况数据来源：盐城统计信息网络、江苏统计年鉴从商品房的的供给情情况看，220011-20004年年，全市市房地产产开发竣竣工房屋屋面积达达到5114万平平方米，以以年均111.33%的速速度递增增。其中中，竣工工住宅4461万万平方米米，年均均递增112%。竣竣工住宅宅面积占占全部竣竣工房屋屋面积的的89.7%，成成为房地地产开发发的主体体。从商品房的的销售情情况看，119988年停止止福利分分房以后后，盐城城市房地地产市场场容量大大幅增加加，需求求旺盛，个个人逐步步成为房房地产的的消费主主体。220011-20004年年，全市市商品房房销售面面积和销销售金额

19、额分别为为4344万平方方米、555.55亿元，年年均分别别增长111.44%、220.77%。进入20004年，随随着以多多层、小小高层、别别墅为主主的大批批商品房房竣工交交付，带带动了商商品房价价格的进进一步上上涨，全全市商品品房平均均销售单单价为115522元/平平方米，比比去年同同期增长长39.0%，住住宅销售售单价为为14116元/平方米米，同比比增长334.88%。盐盐城市区区商品房房平均销销售单价价为 220777元/平平方米，同同比增长长 400.7%，住宅宅销售单单价为 20003元/平方米米，增长长41.0%。数据来源：江苏土地市场网络图2-10：盐城市区近年土地成交情况2

20、.2.33 盐城城市区土土地市场场分析根据不完全全统计，220044年，盐盐城市区区共成交交26幅幅土地，成成交总面面积达339.224万平平方米，土土地成交交均价为为59万万元/亩亩。20005年年市区成成交了222幅土土地，成成交总面面积达777.773万平平方米，土土地成交交均价为为74万万元/亩亩。这些些公告出出让的土土地，将将在未来来1-22年内建建成上市市，粗略略计算，其其中商品品住宅的的未来供供应量将将在1550万平平方米左左右。【房地产市市场发展展对项目目投资的的启示】近年来，盐盐城市房房地产开开发投资资额逐步步增加，商商品房基基本保持持供需两两旺的局局面，住住宅价格格增幅较较

21、大。城城市中心心区商业业氛围浓浓厚、区区域配套套成熟，其其所体现现的地段段优势明明显，无无疑对房房地产开开发投资资具有很很强的吸吸引力。另另一方面面，城南南新区成成为政府府重点发发展区域域，这里里也是未未来的投投资热点点。3. 项目目周边房房地产市市场调查查分析3.1 周周边房地地产市场场概述图3-1：盐城市区房地产板块分布图3.1.11 盐城城市区房房地产分分布格局局以建军中路路、解放放路、大大庆路、盐盐马路、开开放大道道等主干干道为界界线，将将全市划划分为城城北板块块、城中中板块、城城南板块块、西南南板块、城城东板块块。 城北板块：该板块块的划分分区域主主要为毓毓龙路以以北、开开放大道道以

22、西地地带。城城北板块块主要为为老城改改造项目目，涉及及的拆迁迁量较大大，拆迁迁工作的的展开有有一定困困难，因因此该板板块的上上市量较较小。而而且由于于此区域域多为老老公房，当当地人对对城北的的区域印印象较差差，当地地也有“宁往南南一尺，不不往北一一寸”的说法法。但该该区域的的配套成成熟，加加上部分分品牌开开发商的的介入，如如悦达，使使得城北北板块还还是受到到了一部部分人的的追捧。 城中板块：该板块块的划分分区域主主要为建建军中路路沿线、大大庆路沿沿线、开开放大道道以西、盐盐马路以以东地带带。该板板块处在在盐城市市最繁华华商圈建军军路和解解放路沿沿线，区区域配套套成熟，商商业氛围围浓厚，因因此致

23、使使该板块块内的商商品房价价格为整整个盐城城市最高高点，扮扮演着领领跑者的的角色，在在该区域域置业的的也多为为盐城市市的高层层收入的的人群。 城南板块：该板块块的划分分区域主主要为大大庆路以以南、世世纪大道道沿线、开开放大道道以西地地带。城城南板块块将是盐盐城市重重点打造造的区域域，以文文教、市市政办公公、居住住为主要要功能，目目前市政政府、盐盐中、市市一小等等已经迁迁入，随随着周边边配套的的成熟，相相信该板板块的房房价可以以和城中中板块相相抗衡。 西南板块：该板块块的划分分区域主主要为盐盐马路以以西地带带。西南南板块仅仅次于城城南板块块，该板板块也是是市政府府将重点点“福佑”的区域域。受市市

24、政府和和盐中等等利好的的辐射，以以及城西西南自身身优越的的地理位位置、自自然环境境和较高高的人居居指数，该该板块已已经得到到大多数数购房者者的认可可。随着着一些品品质楼盘盘的诞生生，西南南板块将将是盐城城市中产产阶级的的首选。 城东板块：该板块块的划分分区域主主要为开开放大道道以东地地带。受受政府规规划和板板块自身身特点等等因素的的影响，该该区域相相对于其其他板块块，开发发得较晚晚。但从从城市发发展进程程来看，它它将是百百万人口口城市的的经济支支撑点，又又一个城城市的新新中心。其其地理位位置、经经济和人人文在整整个盐城城市都占占有很关关键的地地位，有有着巨大大的发展展空间。3.1.22 盐城城

25、市区房房地产市市场分析析 各板块楼盘盘分布图图锦江冠城恒达东园东方花园五星小区钱江方洲中原世创文华名城现代华庭缤纷亚洲娱乐花园桃源居金品花园荣盛公寓金色家园怡景花园中茵海华鸿基奥园永基时代旺角鼎盛时代A先峰岛概念规划B新西门路两侧地块规划C迎宾南路旧城改造项目本项目ACB图3-2：盐城市区楼盘分布图目前各板块块主要在在售或在在建楼盘盘有： 城北板块：悦达东园、锦锦江冠城等等。 城中板块：中茵海华广广场、金金色家园园、怡景景花园、鸿鸿基奥园、永永基时代旺旺角、鼎鼎盛时代代等。 城南板块：文华名名城、缤缤纷亚洲洲、娱乐乐花园、现现代华庭庭、钱江江方洲、中中原世创创等。 西南板块：荣盛公公寓、金金品

26、花园园、桃源源居等。 城东板块：东方花花园、五五星小区区等。 未来供应量量分析 1-3年内内潜在供供应量据不完全统统计，目目前各板板块111个主要要的在售售项目未未来潜在在的市场场供应量量在200万左左右，如如果加上上06年年上半年年开盘的的文华名名城（227万）、永永基时代旺旺角（11.633万）、现现代华庭庭（约55.5万万）、33年内土土地供应应面积（至至少1550万）以及及其他楼楼盘放量量，预计计1-33年市场场供应总总量将远远超过2200万万。 3年后潜在在供应量量此期间主要要供应量量集中在在城南板板块、以以及市政政规划旧旧城改造造项目（地地理位置置祥见楼楼盘分布布图）。l 城南板块

27、 目前已知该该板块共共有两个个项目，一一是苏嘉嘉地块（钱钱江方洲洲），本本地块位位于解放放路东侧侧、青年年路北侧侧，属于于未来城城市几何何中心，以以新城商商业中心心（市级级商业中中心）为为核心的的综合功功能区，主主要为商商服、商商办、高高档住宅宅、宾馆馆酒店、文文化娱乐乐，项目目总占地地60公公顷，预预计总建建面积990.114万。二是中中原世创创，位于于解放路路东侧、东东进路北北侧，目目前建筑筑面积不不详。l 旧城改造项项目 迎宾南路旧旧城改造造项目迎宾南路（大大庆路-青年路路）两侧侧地块旧旧城改造造项目，是是由盐城城国飞绿绿色置业业有限公公司开发发建设，以以商业、住住宅为主主，配以以适当的

28、的办公。用用地面积积12.4公顷顷，预计计总建筑筑面积118.55万。 先峰岛概念念规划先峰岛位于于盐城市市中心区区核心地地段，用用的呈三三角形，用用地性质质以商业业为主，居居住为辅辅，同时时兼文化化休闲性性质集购购物、居居住、休休闲、娱娱乐、教教育为主主。 新西门路两两侧地块块新西门路两两侧地块块位于城城市中心心，是整整个盐城城文化复复兴工程程，本方方案沿东东西向做做两条平平行轴线线，一条条为中部部曲线形形的商业业步行街街，一条条为南部部沿串场场的文化化景观带带，形成成一个购购物、休休闲、娱娱乐、观观景相互互融合的的结合体体。总结结：据目目前已知知的项目目统计，总总建面已已达到了了1088.

29、5万万苏嘉地地块（990万）及迎迎宾南路路旧城改改造项目目（188.5万万），33年以后后全市供供应量较较目前呈呈倍数增增长。 产品状况分分析楼盘名物业类型悦达东园园多层、小高高层锦江冠城多层、小高高层中茵海华华广场小高层、酒酒店式公公寓金色家园多层、小高高层怡景花园多层、小高高层鸿基奥园园小高层、酒酒店式公公寓永基时代代旺角小高层、酒酒店式公公寓鼎盛时代小高层、商商住文华名城多层、小高高层缤纷亚洲酒店式公寓寓娱乐花园多层、小高高层荣盛公寓小高层现代华庭小高层东方花园多层、小高高层分析： 从上表可见见，目前前主要在在售项目目大多数数由小高高层或者者多层、小小高层混混合组成成。 在混合型小小区内

30、，其其中多层层产品占占整个项项目的半半数以上上，比如如悦达东园、锦锦江冠城城、金色色家园等等。 中茵海华华广场、鸿鸿基奥园、永永基时代旺旺角与缤缤纷亚洲洲除住宅宅项目外外，商业业项目也也同样是是楼盘整整体开发发的重点点，如中中茵海华广广场，总总建面116万，商业业项目占占12万万。 上述4个楼楼盘小区区内都规规划有酒酒店式公公寓产品品，从目目前的销销售情况况来看，该该类产品品市场接接受度较较高，其其中中茵茵海华广广场推出出的1幢幢酒店式式公寓，一一天内就就全部售售罄，鸿鸿基奥园、缤缤纷亚洲洲目前仅仅剩于少少量房源源，永基基时代旺旺角将于于06年年4月份份开盘。图3-3：盐城市区各板块平均价 各

31、板块住宅宅价格现现状比较较分析： 从上表可见见，各板板块间的的价格差差距较大大，城中中板块以以32000元/的均均价领跑跑于全市市楼价，而而城东板板块则以以22000元/的的价格垫垫底。 从价格走势势及发展展规划来来看，城城南和西西南这两两个板块块的价格格增幅较较快，这这同政府府和学区区的南移移以及整整个城市市规划是是密不可可分的，因因此城南南和西南南未来的的升值空空间也较较大，尤尤其是城城南板块块，目前前在售的的项目除除缤纷亚亚洲外，文文华名城城、娱乐乐花园等等楼盘均均价都在在25000-226000元/左右，与与紧邻的的城中板板块相比比，价格格还是有有一定的的上升空空间。 另外，各板板块也

32、有有个别楼楼盘的售售价明显显高于板板块均价价，比如如城中板板块的中中茵海华广广场报价价36000-339000元/，金色色家园均均价33350元元/；城南板板块中的的缤纷亚亚洲推出出的全装装修酒店店式公寓寓，报价价37440-338500元/。 消费群体分分析自20022年起，盐盐城近几几年经济济飞速发发展，人人民生活活水平不不断提高高，形成成了一批批有相当当购买力力的消费费者，顺顺理成章章，积压压已久的的购买力力在房产产市场上上得以爆爆发。据目前的市市调情况况来看，各各楼盘的的主力购购买群体体来自于于市区内内，另外外辅以少少量的郊郊县区域域的消费费者，大大多数都都是以改改善居住住环境为为购房

33、主主导需求求。3.2.22 城南南板块市市场分析析 产品状况分分析楼盘名物业类型文华名城多层、小高高层缤纷亚洲酒店式公寓寓娱乐花园多层、小高高层现代华庭小高层分析： 整个板块中中，只有有缤纷亚亚洲为酒酒店式公公寓项目目，共规规划1888套房房源，在在经过33个月的的销售，目目前仅剩剩下2套套1200的二二房。 其余三个楼楼盘均为为纯住宅宅概念项项目，由由小高层层或者多多层、小小高层混混合组成成，其中中文华名名城、现现代华庭庭将于006年22月份上上市。 文华名城、娱娱乐花园园小区内内多层产产品要明明显多于于小高层层产品。 市场价格分分析楼盘名均价（元/）文华名城预计25000-226000缤纷

34、亚洲3740-38550娱乐花园2500现代华庭预计30000以上上分析： 缤纷亚洲由由于推出出的是555-1120全装修修小户型型酒店式式公寓，因因此价格格较高，售售价为337400-38850元元/。 06年2月月份上市市的文华华名城、现现代华庭庭，其中中现代华华庭预估估开盘价价在30000元元/以以上，而而文华名名城则预预计为225000-26600元元/，比比较符合合区域板板块均价价。 位于解放南南路、世世纪大道道交汇处处的娱乐乐花园，006年22月份全全部交付付使用，目目前售价价稳定在在25000元/左右右。 各案房型面面积分析析楼盘名文华名城缤纷亚洲娱乐花园现代华庭1房7555-5

35、99/2房90103-1120/3房130-1133/99-1336113-11524房/154-1173/分析： 目前只有文文华名城城与缤纷纷亚洲规规划设计计有1房房房型，其其中文华华名城房房型较为为齐全，11至3房房均有，面面积也较较为紧凑凑，为775-1133。 现代华庭、娱娱乐花园园在房型型设计中中都加入入了“小3房房”的概念念，其中中娱乐花花园最小小的3房房面积为为99。 娱乐花园另另外配备备了少量量1544-1773的的4房。 各案主力总总价分析析楼盘名主力总价（万万元）文华名城21-344缤纷亚洲20-477娱乐花园24-444现代华庭34-466分析： 板块内主力力总价范范围在

36、220-550万元元之间。 文华名城由由于房型型面积设设计紧凑凑以及价价格控制制合理，33房的最最高总价价为344万元左左右，目目前已受受到了购购房的极极大关注注，从登登记消费费者需求求来看，22房、33房的需需求比是是1：33，面积积为2房房85-90，3房房1200-1330。 现代华庭的的起点总总价是目目前板块块内最高高的楼盘盘，虽然然在房型型中设计计有1113的的小3房房，但是是30000元/以上上的售价价，相比比于板块块均价，还还是比较较高的，因因此主力力总价也也相应提提高。 各案去化情情况分析析楼盘名总面积潜在供应开盘日期去化率月去化面积积缤纷亚洲约1.4万万约0.033万2005

37、年年10月月（酒店店式公寓寓开盘时时间）98%0.46万万娱乐花园6.5万约2万2004年年10月月69%0.3万文华名城27万27万预计06年年2月/现代华庭约5.5万万约5.5万万预计06年年2月/注：月去化化面积统统计截止止时间为为20005年112月分析： 目前在售的的主要楼楼盘缤纷纷亚洲和和娱乐花花园月去去化面积积保持在在0.33-0.5万之间。 缤纷亚洲已已经将1188套套酒店式式公寓全全部推出出，在经经过近三三个月的的销售，目目前剩余余2套1120的2房房。 娱乐花园即即将在006年22月份交交房，目目前剩余余2幢多多层正在在销售中中，总去去化率已已达到669%。 文华名城、现现代华庭庭将于006年22月份开开盘。 各案商业面面积、价价格分析析楼盘名户型面积（）单价（元/）缤纷亚洲45-20001F：16600002F：50000文华名园未定未定现代华庭未定未定娱乐花园无无分析： 目前板块内内只有缤缤纷亚洲洲对外出出售商铺铺，1FF已全部部售罄，现现只剩下下2-44F在售售，价格格在40000-50000元/。 文华名园、现现代华庭庭商铺项项目还在在规划阶阶段，娱娱乐花园园无商铺铺出售。