某花园项目开发可行性研究报告100724.docx

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1、目 录一、总 论1二、市场预预测5三、建设规规模与产品品方案10四、选址方方案13五、节能节节水措施16六、环境影影响评价19七、劳动安安全卫生与与消防22八、组织机机构与人力力资源配置置24九、项目实实施进度28十、投资估估算28十一、融资资方案31十二、财务务评价33十三、社会会评价34十四、风险险分析36十五、研究究结论与建建议38十六、附图图、附表41十七、组员员评价55一、总 论一项目背背景1.项目名名称:现代代花园2.承办单单位概况承办单位是是蒲氏房地地产开发集集团公司，注注册资本33000万万元，开发发资质为一一级。公司司经营范围围：房地产产开发、房房地产经营营、商品房房销售、物

2、物业管理等等。公司实实行规划、开开发、管理理、销售、服服务一体化化，一贯秉秉承诚信、合合作、卓越越、创新的经营理理念，开拓拓进取。蒲氏房地产产开发集团团公司的经经营宗旨是是：为客户创造造生活-提供高质质量的住宅宅产品和服服务，让人人们的生活活更加简便便、高效、丰丰富多彩；为社会创造造价值-服务社会会，创造文文明进步的的生活方式式，充分实实现蒲氏房房地产集团团的社会价价值；为员工创造造机会-创造发展展空间，提提升员工价价值，提高高蒲氏集团团人的工作作生活质量量；为股东创造造回报-以长远利利益回报蒲蒲氏集团股股东。3.可行性性研究报告告编制依据据（1）项目目建议书及及其批复文文件（2）国家家及武汉

3、市市颁布的相相关法律、法法规、政策策（3）武汉汉市国民经经济和社会会发展“十五”计划和远远景目标纲纲要（4）武汉汉市20001、20002年国国民经济和和社会发展展统计公报报（5）武汉汉市城市总总体规划大大纲（2000020200年）（6）东湖湖高新技术术开发区的的经济和社社会发展规规划（7）房地地产开发机机构发布的的工程建设设方面的标标准、规范范、定额（8）武武汉市市区区基准地价价（9）武汉汉市及项目目周边地区区市场调研研和现场勘勘察资料（10）投投资项目方方签定的协协议书或意意向书（11）编编制报告告的委托托合同（12）其其他有关依依据资料4.项目提提出的理由由与过程房地产经济济是国民经经

4、济的重要要组成部分分，是国民民经济的重重要支柱之之一。发展展房地产经经济有利于于加快我国国产业结构构和消费结结构的调整整，从而促促进国民经经济健康持持续发展。现现在房地产产经济（尤尤其住宅经经济）是我我国新的经经济增长点点，发展房房地产经济济，可以拉拉动一系列列行业发展展。现今，国国家为拉动动经济，满满足广大人人民群众的的住房需求求，提倡大大力发展房房地产经济济。我们公公司为了响响应国家的的安居工程程，决定规规划、开发发现代花园园。东湖高新技技术开发区区是首披国国家高新技技术产业开开发区之一一，是华中中人才、技技术、高新新技术产业业的源头，享享有“中华光谷谷”的美誉。目目前开发区区产值上亿亿元

5、的企业业已达355所，并已已形成通信信、电子信信息、生物物技术三大大支柱产业业和机电一一体化、新新材料、激激光三大优优势产业基基础。关东东科技工业业园是东湖湖开发区招招商引资，发发展高新技技术产业的的主要基地地。近两年来，东东湖开发区区管委会认认真总结了了十年创业业的经验和和新区建设设中存在的的问题，明明确提出了了超前规划划、拓展发发展空间、创创建面向221世纪的的集产、学学、研、居居为一体，产产业发达、环环境优美、居居住舒适的的武汉科技技新城的奋奋斗目标。现代花园选选择此处规规划、开发发，等项目目实施后，将将有利于启启动东湖高高新热电公公司集中供供热的初步步形成，完完善科技工工业园“产、学、

6、研研、居”为一体的的总体规划划，并极大大改善东湖湖开发区的的面貌。二项目概概况1.拟建地地点拟建于关东东科技工业业园内，东东临关山三三路，南接接大黄村，西西连武汉鼓鼓风机厂、市市消声器厂厂，北靠武武黄路，路路对面是原原武汉城建建学院、马马鞍山森林林公园。2.建设规规模与目标标自有资金为为30000万元，现现代花园项项目规划总总用地100万平方米米，建筑面面积12.9万平方方米，其中中住宅111.6万平平方米，公公建1.33万平方米米。总居住住户数9996户，规规划总居住住人口31187人，容容积率1.29，绿绿化覆盖率率45%。小小区内设幼幼儿园、配配套有会所所、文化中中心、商业业网点、集集贸

7、市场、居居委会、派派出所等设设施。我国已经进进入小康社社会，人们们生活水平平稳步提高高，我们公公司超前思思想，规划划、开发“现代花园园”，致力于于为在东湖湖高新技术术工业园区区工作的白白领阶层周周边高校院院所的知识识分子，入入住华中光光谷的从业业人员，及及其他知识识层次较高高、家庭收收入较好的的市民家庭庭提供一个个优美、舒舒适的居住住环境。整个花园小小区现代中中不乏温馨馨，温馨伴伴随着现代代。温馨是一种种感觉，是是人生美好好的向往温馨是是一种品位位，是人生生独到的见见解温馨是家的的元素，是是人生永恒恒的主题温馨来来自情感的的交流、理理智的选择择，蒲氏集集团人对于于温馨的认认知，是源源于对生活活

8、细节完美美的追求。让让蒲氏集团团人的“真诚、勤勤奋、和谐谐、求精”为您营造造温馨的家家。3.主要建建设条件1. 供水水在鼓风小区区东侧有现现状DN11000mmm上水管管线，本项项目上水可可从上述干干线引入。2. 雨水水、污水排排放武黄路大街街现有现状状DN21100毫米米的雨水管管线和DNN18000毫米的污污水管线，可可以就进排排入。3. 供热热拟从武黄路路新敷设的的供热干线线接入。4. 供电电拟采用双路路供电，一一路从鼓风风机厂开闭闭站引一条条10千伏伏电缆，接接入小区内内配电室；另一路可可由东鑫三三五饭店配配电室引入入。考虑留留有余地，变变压器容量量为80000千伏安安。5. 供气气已

9、由鲁磨路路引入了天天然气高压压线，已建建成了天然然气高中压压调压站。通通过天然气气中压管向向区内送气气。本项目目住宅区前前后的道路路、绿化以以及所需的的各种市政政条件及基基础设施配配套，均由由武汉宏达达房地产开开发公司统统一开发，各各种设施接接口均至本本项目红线线内。目前前，本项目目建设场地地以达到“三通一平平”，其他配配套设施将将与住宅建建设同步进进行。6. 电信信本项目预计计需装机容容量为8220门的程程控交换机机，拟由洪洪山区电话话局从8331开设下下属分局解解决。4.项目投投入总资金金及效益情情况 本项项目投入自自有资金33000万万元，贷款款50022.61万万元，再加加上房屋预预售

10、款，共共投入总资资金148828.667万元。 本项项目完成后后，预计销销售收入为为231855.92万万元，扣除除成本，减减去销售（营营业）税金金及附加11247.54万元元、所得税税23466.21万万元、提取取法定盈余余公积金及及公益金8857.443万元后后，预计累累计未分配配利润为33906.08万元元。5.主要技技术经济指指标技 术 经经 济 指指 标项目单位数量占地总面积平方米100000总建筑面积平方米129000居住建筑面积平方米116460公共建筑面积平方米13000居住居数户996平均每户建筑面积平方米130平均每户居住人数人3.2容积率1.29绿化率%45住宅栋数栋45

11、平均层数层6.53地下车库面积平方米4820停车位个240三问题与与建议考虑到现代代花园建成成后，其用用户多数为为拥有较高高文化层次次和收入的的白领阶层层，结合他他们的消费费心理和消消费结构，要要特别注意意其附属设设施的建设设，如停车车场，娱乐乐中心及安安保措施。另另外，在住住宅的户型型的选择上上，要充分分调查，选选择适合不不同住户需需求的多种种户型，避避免单一，同同时，该项项目的建设设很大程度度上依赖于于光谷的发发展，因而而，在建设设的过程中中，要时时时注意政府府的各种政政策。而且且要重视该该项目的社社会效益。二、市场预预测一市场调调查据20022年武房指指数报告显显示:房地产综综合物业价价

12、格为29968.776元/m2,住宅平均均价格为22017.31元/m2写字字楼平均价价格为41149.116元/m2从市市场形态来来看,全市各区区楼盘销售售量是上升升趋势。目前武汉市市住宅市场场供应上,住宅面积积在1000m2以下下的占总量量的4%,住宅面积积在1011-1220的占总总量的322%,1221-1140占总总量的455%,1441-1160的占占总量的55%,1661-1180占总总量的100%,1880以上的的占总量的的4%。从以以上统计结结果看,1120m22-1440m2的的住宅面积积目前是武武汉市住宅宅市场上供供应的主力力,市场接受受程度最高高。购房者能承承受多高的的

13、房价,是房地产产市场上最最为关心的的问题,根据我们们这次调查查结果,购房者对对购房总价价格的承受受能力如下下:承受总价价格在200万以下的的占33%,承受总总价格在221-330万之间间的占300.5%承承受总价格格在31-40万万的占244.50%承受总价价格在411-50万万的占8%,承受总总价格在550万以上上的占4%。以上调查结结果显示,武汉市购购房者所能能承受的价价格在200-30万万之间，比比例占到总总量的600%以上,可见是主主要购买力力的承受范范围。另外，重点点调查了我我们的项目目所在的洪洪山区房地地产市场及及项目周边边的主要楼楼盘销售状状况。在22002年年第四季度度洪山区住

14、住宅价格指指数为14488.667点，比比上季度上上涨了366.92点点；住宅平平均价格为为23255.85元元/平方米米，比上季季度上涨了了57.668元/平平方米，涨涨幅为2.54%。洪山区住宅宅价格指数数季度洪山区指数数2001第第四季度1145.392002第第一季度1273.522002第第二季度1327.122002第第三季度1451.752002第第四季度1488.67 2002年年第四季度度武珞路沿沿线楼盘销销售均价在在30000元/平方方米左右，且且销售情况况良好：书书香门第售售罄，均价价在32000元/平平方米左右右的兆富国国际大厦取取得了30000平方方米以上的的销量。究

15、究其原因，一一是有良好好的地理位位置，交通通方便；二二是该区域域楼盘有充充足的消费费群体高校教职职工和成长长中的新小小企业、个个人投资者者，如书香香门第住宅宅主要针对对的是高校校教师和博博士、研究究生等。从从市场现状状看，武珞珞路沿线地地处城市中中心，土地地成本比较较高，因此此开发的项项目多为高高层的商务务写字楼或或商住楼。在楚雄大道道沿线聚集集了名都花花园、尚文文创业城、华华城新都、当当代光谷智智慧城等多多个住宅项项目，除了了名都花园园价格达到到29000元/平方方米以外，其其他楼盘均均价在19940元/平方米上上下浮动，该该区域高校校众多，有有较好的自自然环境与与人文环境境，购房者者多以高

16、校校教职工为为主。华城城新都本季季度销售量量在1万平平方米以上上；当代光光谷智慧城城本季度销销量也保持持在50000平方米米左右。总总体而言，楚楚雄大道沿沿线楼盘体体本季度价价格都有所所提高。楚雄大道以以南沿珞狮狮南路聚集集了丽岛花花园、新开开盘的明泽泽半岛尊尊邸和南湖湖山庄。丽丽岛花园往往南楼盘由由于均价逐逐渐降低，取取得了较好好的销售业业绩，本季季度新开盘盘的明泽半岛尊邸邸取得了开开门红，销销量在40000平方方米左右。该该区域楼盘盘呈现别墅墅化、大户户型化发展展的趋势。坐落在洪山山区的“中中国光谷”所所在区域本本季度又推推出了学府府佳园三期期，平均价价格在20000元/平方米左左右。汤逊

17、逊湖版块在在本季度销销售平稳，东东林外庐二二期项目均均价为16600元/平方米，仍仍保持着较较好的销售售势头；银银河湾均价价为17000元/平平方米，销销量达到11.4万平平方米左右右；均价在在23000元/平方方米的玉龙龙岛花园别别墅本季也也销售了44000多多平方米；水蓝郡经经过6月底底的暂停销销售后于88月重新登登场，呈良良好态势。二产品供供需预测根据调查，目目前武汉市市房地产投投资大幅增增加，20001年上上半年武汉汉完成住宅宅建设投资资39.447亿元，比比去年同期期增长477.17%，施工面面积达到9958.22万平方米米。20002年总投投资额为1132.55亿元，同同比增长11

18、4.9%。其中住住宅投资999.399亿元，同同比增长115.4%，占总投投资的755%，经济济房开发投投资13.65亿元元，占总投投资的100.3%.从销售投投资比率来来看，988年销售额额只占到投投资额的443.788%，999年上升到到60%，在2002年，全市销预售总面积为759.32万（其中住宅销售面积393.13万）同比增长17.17%；总销售额为118.55亿元，同比增长26.62%。虹景花园、华城花园、康居园等一批商品住宅的良好销量，再结合入住武汉光谷的高科技公司的不断增多，白领阶层以及周边高校教师对中高档住房的需求一定会更大，另外国家对居民购买住宅的金融政策支持（贷款）将加大

19、力度，居民购房能力将大大提高。据此分析，我们此时开发商品房，是迎合市场需求，销售前景良好。三价格预预测据调查，今今年武汉市还将将陆续推出出一系列的的中高档项项目，整体体项目水平平与20002年项目目相比，这这些项目无无论在质量量，还是在在规划设计计上，都将将会再上一一个档次，从从而拉动武武汉市房价价继续走高高。今年武武汉市基础础建设将要要快速发展展。几处大大型房屋拆拆迁改造工工程，使得得大量居民民重新置业业，为武汉汉市商品房的销销售提供了了契机，这这将导致武武汉市商品房价格格出现上涨涨趋势。今今年武汉市市房价升幅幅在10%左右，其其中适用房房升幅达220%，从从原因上看看，主要有有四：1.在政

20、府府土地供应应政策与方方式变化的的情况下，地地价上升。住住宅集中区区地段周边边开发项目目的增多，形形成“扎堆堆”效应，带带动地价上上升。2.需求量量大。从目目前我市房房地产的消消费市场来来看，有884.6%的消费者者都采用了了商业贷款款或组合贷贷款的方式式进行购房房置业，而而且更多的的人因贷款款利率较低低则更希望望采用公积积金贷款；还有居民民的福利性性住房观念念已经开始始向商品化化转变，使使得市场积积累的需求求量在短时时期内释放放出来。3.购买力力的增强，按按揭的作用用。我市城城镇居民的的人均可支支配收入的的增加，使使居民购买买力有所增增强，再加加上不少“持持币观望”者者的加入，银银行按揭到到

21、位，国家家对居民购购买住宅的的金融政策策支持（贷贷款）将加加大力度，居居民购房能能力将大大大提高，致致使房价上上涨。4.住宅品品质的提高高，也成为为了房市升升温。因为为随着经济济的发展，居居民对住宅宅的选择与与选择能力力大大增强强，居民以以十分挑剔剔的目光审审视、评判判选择住宅宅，对住宅宅的品质以以及物业管管理服务的的要求的提提高。最终终导致价格格上扬。5.竞争激激烈，由于于房地产市市场供销了了两旺，大大量外地开开发企业纷纷纷入驻武武汉以争夺夺市场，带带来了激烈的竞竞争。由于于武汉市人人口众多，消消费市场巨巨大，加上上房地产发发展水平相相对较低，外外地企业纷纷纷进入武武汉。深圳圳万科、浙浙江耀

22、江、广广州保利、南南京三金等等国内著名名房地产商商的到来，使使武汉房地地产市场的的竞争更为为激烈化。综上所述，再再结合我们们公司的竞竞争实力，初初步可以确确定该小区区内房屋销销售大约每每平方米1180022000元。四竞争力力分析外地企业纷纷纷进入武武汉。由于于武汉市人人口众多，消消费市场巨巨大，加上上房地产发发展水平相相对较低，致致使大量外外地开发企企业纷纷入入驻武汉以以争夺市场场。深圳万万科、浙江江耀江、广广州保利、南南京三金等等国内著名名房地产商商的到来，使使武汉房地地产市场的的竞争更为为激烈化，在在激烈竞争争的同时也也会提高整整体的开发发水平和住住宅的质量量。另外知名企企业得到追追捧。

23、品牌牌的魅力在在房地产业业中已经显显现，目前前在武汉市市居民购房房消费中，企企业知名度度已经成为为重要的参参考因素。无无论是开发发公司还是是规划设计计、中介代代理等企业业，知名度度和美誉度度较高的都都受到了购购房消费者者的青睐，尤尤其是国内内知名的地地产商和外外域、外省省的著名规规划设计公公司，以其其先进的理理念推出的的楼盘都收收到了良好好的市场效效果。鉴于本公司司实力雄厚厚信誉良好好，我们可可以依托本本公司的知知名度，根根据不同市市民的不同同需求，推推出具有先先进理念的的楼盘；再再加上我们们开发的地地段位于“光谷”，靠近东东湖和马鞍鞍山森林公公园，环境境优美，周周边又有多多所高校，具具有浓厚

24、的的人文气息息；高收入入阶层的市市民较多。而而周边地段段由于武汉汉近年来的的高速发展展，致使周周边居民住住房比较拥拥挤，与此此同时居民民的购买力力增强，所所以该地区区市场上住住房供应小小于需求，具具有巨大的的市场潜力力，为此项项目开发带带来了无限限的商机。据此我们有理由相信我们开发的商品房有较强的竞争力。五市场风风险分析1.该居民民小区主要要居住对象象为在东湖湖高新科技技工业园区区工作的白白领阶层，周周边高校院院所的知识识分子，入入驻华中硅硅谷的电脑脑从业人员员，以及其其他知识层层次较高，家家庭收入较较好的市民民家庭。由由于他们：1）职业稳稳定：改革革开放以来来,教职工工的职业相相对来说比比较

25、稳定，同同时随着经经济水平的的不断提高高，人们对对文化的追追求也提高高到了新的的位置，随随之而来的的是教职工工的收入水水平也逐步步的提高。2）收入稳稳定：教职职工的收入入水平在稳稳定中逐步步提高。东东湖高新科科技工业园园区工作的的白领阶层层，入驻华华中硅谷的的电脑从业业人员，他他们都属于于高收入阶阶层。3）文化水水平较高：他们的年年龄的大多多在3545岁之之间，人到到中年是单单位的骨干干力量，年年富力强，工工作紧张，需需要一个好好的投资环环境。4）对家庭庭居室的要要求较高：除对住宅宅的舒适性性.安全性性的要求以以外，由于于工作的原原因，他们们要求居住住地能上班班方便，同同时在家也也可顺利开开展

26、工作，对对小区环境境的要求，对对住宅品位位的要求，对对户型的设设计要求也也比较高。这就意味着着该项目的的变现性较较好，比较较容易出手手，这也是是项目投资资本金安全全性的保证证。所以投投资风险不不会太大.2.通货膨膨胀的防护护能力：在在市场经济济条件下，通通货膨胀的的影响是长长期存在的的，而对于于房地产投投资而言，是是本身具有有对通货膨膨胀的防护护能力，这这是由房地地产本身具具有升值能能力来决定定的，这就就减少了通通货膨胀对对该项目的的影响，同同时对该项项目的投资资采取了相相对保守的的措施，这这就为该项项目的投资资减轻了风风险。3.房地产产开发受政政府行为影影响较大，同同样也受银银行利率影影响，

27、假如如依照目前前政府政策策，风险较较小。三、建设规规模与产品品方案建设规模与与产品方案案研究是在在市场预测测和资源评评价的基础础上，论证证比选拟建建项目的建建设规模和和产品方案案，作为确确定项目技技术方案、设设备方案、工工程方案、原原材料燃料料供应方案案及投资估估算的依据据。一建设规规模考虑到自有有资金的有有限（30000万元元），现代代花园项目目规划总用用地10万万平方米，建建筑面积112.9万万平方米，其其中住宅111.6万万平方米，公公建1.33万平方米米。总居住住户数9996户，规规划总居住住人口31187人，容容积率1.29，绿绿化覆盖率率45%。小小区内设幼幼儿园、配配套有会所所、

28、文化中中心、商业业网点、集集贸市场、居居委会、派派出所等设设施。(小小区基本规规划简图见见附图2)二产品方方案1. 户型型选择小区规划以以中档多层层住宅为主主，配以少少量高档带带电梯小高高层住宅。在在规划设计计及建筑风风格上充分分体现“以人为本本”的设计理理念。注重重环境的营营造并赋予予其浓郁的的文化内涵涵，充分体体现21世世纪科技新新城高品质质住宅区的的风貌。现代花园项项目主要居居住对象为为在东湖高高新科技工工业园区工工作的白领领阶层，周周边高校院院所的知识识分子，入入驻华中硅硅谷的电脑脑从业人员员，以及其其他知识层层次较高，家家庭收入较较好的市民民家庭。根据以上多多种消费对对象的不同同品位

29、和要要求，故选选择了多种种户型，见见下表：户 型 分分 配 表表楼型户型格 式式面积（）数量（套）A3室2厅22卫1厨11阳台128.55264B3室2厅22卫1厨22阳台131.22264C2室2厅11卫1厨11阳台90.08880D3室2厅22卫1厨33阳台168.44480E4室2厅33卫1厨22阳台1书书房181.22690F3室2厅33卫1厨22阳台1书书房165.88290G3室1厅11卫1厨11阳台90.799264H2室1厅11卫1厨11阳台81.4442642. 技术术设备条件件1) 室外外1.外墙：采用高级级进口外墙墙涂料，局局部面砖装装饰。2.屋面：现浇平屋屋面、屋顶顶花

30、园。2) 室内内：1.内墙：厅、房为为乳胶漆。厨厨房高级瓷瓷砖到顶。2.顶棚：厅、房为为乳胶漆。厨厨房铝合金金扣板吊顶顶。3.地面：厅、房为为水泥砂浆浆拉毛。厨厨房、阳台台地面铺设设高级防滑滑砖。4.窗：户户外窗用彩彩铝窗。5.门：分分户门为高高级防盗、防防火门，阳阳台门为彩彩铝门。6.厨房：赠送套装装橱柜（吊吊柜、地柜柜、洗菜盆盆、水龙头头）、抽油油烟机。7.卫生间间：公卫：内墙高级级瓷砖到顶顶，顶棚铝铝合金扣板板吊顶，地地面铺设高高级防滑砖砖。赠送淋淋浴间、冷冷热水龙头头及花洒、柱柱盆、冷热热水柱盆龙龙头、玻璃璃镜、节水水马桶、预预留热水器器接口位。其其余卫生间间：预留给给、排水管管道；地

31、、墙墙面水泥砂砂浆拉毛。8.楼梯间间：墙面乳乳胶漆，地地面及踏步步为高级防防滑地面砖砖。3) 配套套设备：1.电梯：6层以上上商品房均均配置高档档名牌电梯梯。2.电视、电电话、电讯讯系统：有有线电视插插口、电话话插口、宽宽带高速上上网，报装装后可立即即使用。3.电气配配置：开关关、照明、插插座、电表表各一个。4.煤气：煤气管道道安装到厨厨房。5.给水：变频式供供水系统，每每户独立水水表。6.排水：有组织排排水，预设设空调机专专用冷凝水水排水管。4) 智能能化系统：1.安全防防范系统：家庭紧急急报警系统统、红外探探测、可视视对讲防盗盗门、244小时电子子巡更系统统、车库管管理系统等等。2.“一卡

32、卡通” 智能系系统：ICC卡门禁、小小区内停车车、消费“一卡通”。3.信息服服务系统：小区局域域网（可接接入Intterneet）、背背景音乐、视视频点播等等。3. 道路路系统道路为小区区主干道和和组团内部部道路两极极。主干道道把小区中中心、四个个组团和幼幼托串在一一起，形成成“树枝状”道路系统统。4. 小区区建筑小品品入口：区内内设保安。入入口处有宽宽广的地下下停车场指示牌：居居住区设置置各种指示示牌，如指指示公共服服务设施位位置、公共共建筑以及及管理处等等方便居民民使用。庭院灯：保保证居住区区夜间行人人车和公共共次序安全全、既有安安全保护功功能、又可可美化环境境。座椅板凳：设在广场场、水边

33、，既既绿化又方方便使用。栏杆：起安安全保护作作用。儿童童活动场地地以塑料栏栏杆为主。居居住区地形形又高低变变化时，可可设台阶和和挡土墙，方方便排水。宣传栏：设设在人流集集中必经之之地。大小小高度适宜宜，便以观观看。垃圾桶：在在公共区域域等人流较较多的地方方、居住楼楼旁设置。广场：社交交游憩公共共场所，附附设游乐设设施。附表：技 术 经经 济 指指 标项 目单 位数 量居住户数户996居住人数人3187户均人口人3.2总建筑面积积万12.91.住宅建建筑面积万11.62.公建面面积万1.3住宅平均层层数层6.53容积率1.29绿地率%45 用 地 平平 衡 表表项 目单 位数 量小区规划用用地万

34、101.住宅用用地万4.372.公建用用地万2.133.道路用用地万1.094.公共绿绿地万2.0其他用地万0.41四、选址方方案眼下人们买买房，不光光看房型、地地段、朝向向，还要看看小区的环环境、园林林设计、信信息网络等等是否到位位。本着节节约用地，少少占耕地，减减少拆迁移移民有利于于场区合理理布置和安安全运行几几有利于保保护环境和和生态，有有利于保护护风景区和和文物古迹迹的原则，依依据1、造造就武汉市市建设规划划的要求。22、适应小小区投资项项目的要求求。3、适适应小区房房屋用途的的要求。44、拥有便便利的交通通条件。55、满足土土地的地质质条件，市市政基础设设施等因素素需要。我我们选定三

35、三个位置(详见附图图1：场址址位置图)。选址位置一一：拟建于鲁巷巷广场西南南。小区北北靠雄楚大大街、东接接民院路，西西临湖北经经济管理大大学，南至至南湖。选址位置二二：拟建于关东东科技工业业园内，东东临关山三三路，南接接大黄村，西西连武汉鼓鼓风机厂、市市消声器厂厂，北靠武武黄路，路路对面是原原武汉城建建学院、马马鞍山森林林公园。选址位置三三：拟建于华中中科技大学学西一门外外，北接中中国地质大大学，西临临鲁磨路，南南靠华中科科技大学紫紫菘公寓。三个方案各各有千秋，但但经过比选选优化，最最终选择“选址位置置二”。其理由：通过收集资资料、走访访调查、查查阅资料及及抽样调查查，运用科科学方法整整理和分

36、析析相关的信信息资料，兹兹对项目选选址的科学学性、可行行性作以下下评述。一项目概概况1. 自然然条件通过对该地地块的构成成成分、结结构形式、资资源状况、承承载力的情情况进行勘勘测和研究究，发现该该地块地质质好，属于于四类土（沙沙砾坚土），地地基强度好好，适用于于钢筋混凝凝土基础，建建造10万万平方米的的房地产才才不会超过过土地承载载力。该地地块自然条条件良好，不不会影响到到土地平整整、开挖土土石方、道道路铺设、基基础施工及及地下工程程排水。2. 城市市的基础设设施条件政府部门通通过开发项项目征收环环境配套费费，已为项项目提供了了排水、电电力、燃气气、供热、交交通等基础础设施。项项目与城市市基础

37、设施施网络连接接点较近，不不需要建造造水处理系系统。同时时经该楼盘盘有十余条条公交线路路，五条过过江航线，即即将修建的的汉口常青青至武昌森森林公园地地铁线路其其始就在这这里，交通通方便。周周边学校、医医院、购物物、娱乐场场所和公园园绿地完善善齐备，为为居民日常常生活提供供便捷。珞珞瑜路这几几年的变化化日新月异异，一改昔昔日的荒凉凉，成为今今天武昌地地区一块黄黄金地段开开发热土。该该街区各项项目配套设设施正在不不断完善。如如菜场、超超市、邮局局、银行、随着大量居民入住和光谷的利用开发，该街区的发展前景将一片乐观。3. 周边边环境条件件小区拟建于于关东科技技工业园内内，北靠武武黄路，路路对面是原原

38、武汉城建建学院。由由原城建学学院向北为为东湖自然然风景区，东东湖是全国国最大的市市内湖淡水水湖之一，水水域开阔，风风光宜人，环环湖路绿树树红花掩映映，曲转回回折，是武武汉市民周周末休闲度度假的理想想去处。东东北面的武武昌自然环环境保护区区马鞍山山森林公园园，步行55分钟就可可到达。整整个小区有有山有水，树树木繁密，绿绿地完善齐齐备，污染染小，空气气清新，环环境幽雅。湛蓝的天、清清澈的水是其引以以为傲的亮亮点，郁郁郁葱葱的松松林、芳草草茵茵的绿绿地让你在在蓝与绿的的交响中感感受大自然然的气息、享享受返朴归归真的美丽丽。独特的的地理位置置，赋予了了小区更深刻刻的内涵。小区地处光光谷，且处处在武汉重

39、重点教育基基地位置，周周围有上110所高等等学府，学学术氛围浓浓厚，汇集集大量高素素质的人才才，形成一一流人文环环境。与书书为邻，以以德为友，让让人尽情享享受私密化化的个人空空间。项目选址区区域附近人人口密度适适中，居住住人口都是是从事高新新技术人员员，受教育育程度高，文文化素养好好，消费能能力可靠，具具有很强的的够房能力力。此地浸染着着闻名全国国的武汉高高校风景区区的书香墨墨秀。山水水环抱，人人杰地灵。云云集的高校校带来济济济人才。故故选择此地地的人士同同时也为下下一代选择择了一个良良好的文化化和教育环环境。二开发地地址的获取取与开发1. 该地地块土地使使用权以出出让方式取取得，土地地开发实

40、行行“统一规划划、合理布布局、综合合开发、配配套建设”的方针。该该项目建设设用地按如如下程序进进行：(1)申请请选址。向向土地管理理部门提出出用地申请请，经同意意后进行选选址。(2)制订订方案。由由土地管理理部门组织织用地单位位、被征地地单位及有有关部门，对对选址范围围的人口、土土地和房屋屋等进行调调查研究制制定补偿方方案。(3)申请请批准。向向武汉市人人民政府正正式申请审审批，批准准后的征地地方案，由由城市规划划部门核定定“红线图”，发出规规划许可用用地通知。(4)发布布用地通告告：由城市市土地管理理部门发出出具有法律律效力的用用地通告。(5)签定定补偿、安安置合同：由用地单单位的法人人代表

41、与土土地所有者者或原有土土地使用者者或他们的的委托人，按按平等互利利、等价有有偿和协商商一致的原原则签定合合同或协议议，并经土土地管理机机关签证。(6)发证证：由土地地管理部门门签发准许许使用土地地的证明。2. 对该该地块开发发成本主要要包括拆迁迁安置费和和土地批租租费(详见见投资开发发方案中的的项目的总总投资估算算表)。三建设条条件1. 供水水在鼓风小区区东侧有现现状DN11000mmm上水管管线，本项项目上水可可从上述干干线引入。2. 雨，污污水排放武黄路大街街现有现状状DN21100毫米米的雨水管管线和DNN18000毫米的污污水管线，可可以就进排排入。3. 供热热拟从武黄路路新敷设的的

42、供热干线线接入。4. 供电电拟采用双路路供电，一一路从鼓风风机厂开闭闭站引一条条10千伏伏电缆，接接入小区内内配电室；另一路可可由东鑫饭饭店配电室室引入。考考虑留有余余地，变压压器容量为为80000千伏安。5. 供气气已由鲁磨路路引入了天天然气高压压线，已建建成了天然然气高中压压调压站。通通过天然气气中压管向向区内送气气。本项目目住宅区前前后的道路路、绿化以以及所需的的各种市政政条件及基基础设施配配套，均由由武汉宏达达房地产开开发公司统统一开发，各各种设施接接口均至本本项目红线线内。目前前，本项目目建设场地地以达到“三通一平平”，其他配配套设施将将与住宅建建设同步进进行。6. 电信信本项目预计

43、计需装机容容量为8220门的程程控交换机机，拟由洪洪山区电话话局从8331开设下下属分局解解决。四建设规规模总占地面积积10万平平方米，总总建筑面积积12.99万平方米米（其中公公建面积约约1.3万万平方米），总总户数9996户，地地下停车场场48200平方米，绿绿化面积近近4.5万万平方米，容容积率1.3。小区区内部规划划“一中心四四组团”，中心区区天然山石石人工瀑布布，周边四四个组团各各成体系、各各具特色。小小区内有托托儿所、小小商场、银银行五环境保保护1. 大气气制冷拟采用用溴化锂装装置，取消消了制冷剂剂氟里昂的的使用，有有利于保护护臭氧层。餐餐饮以煤气气为燃料，所所以应在操操作间设计计

44、通风排气气装置，且且排气烟囱囱避开其它它环境敏感感地段。地地下停车场场废气主要要为汽车尾尾气，再次次安装通风风排气装置置。2. 污水水处理本项目产生生 的污水水主要有餐餐饮废水，生生活废水和和洗浴污水水。生活废废水和餐饮饮废水经隔隔油，沉淀淀处理后排排入下水道道。五、节能节节水措施一节能措措施现代花园小小区建筑热热环境和能能源系统的的设计应贯贯彻国家和和地方有关关节约能源源的法规和和政策，严严格执行夏夏热冬冷地地区居住建建筑节能设设计标准。保保证舒适，健健康的室内内热环境基基础上，采采取有效的的节能措施施，改善建建筑的热工工性能，降降低建筑全全年能耗；积极采用用对环境污污染小的可可再生能源源，

45、并提高高采暖、空空调等耗能能系统的效效率；最大大限度地减减少建筑对对能源的需需求和对空空气污染的的破坏，以以实现可持持续发展的的目标。1、建筑节节能技术该工程维护护结构的保保温材料选选择和构造造方案如下下：屋面：选用用150mmm厚水泥泥聚苯保温温板做保温温层，材料料密度2880-3000kg/m3.屋屋面传热系系数=0.60W/(m2.kk)外墙：普通通内墙抹灰灰，2400厚粉煤灰灰烧结砖，外外贴40厚聚苯苯板，外饰饰面系统涂涂层，外墙墙传热为kk=0.777W/(m2.kk)门窗：选用用产品要求求其抗风性性能属标准准GB71106第2级，空气气渗透性能能属标准GGB71008第3级，雨水水

46、渗透性能能属标准GGB71008第4级，外墙墙窗均为塑塑钢双玻，其其传热系数数为k=22.56WW/(m22.k),采用保温温分户门，其其传热系数数为k=11.70WW/(m22.k)楼梯间：普普通内墙抹抹灰，2440厚粉煤煤灰烧结砖砖，靠楼梯梯间一侧加加抹20厚保温温砂浆，其其传热系数数为k=11.67WW/(m22.k)2、采暖系系统的保温温节能措施施小区供热采采用高热效效率的299MW的热热水锅炉(热效率为为80%)、APVV湍流技术术高换热系系数的换热热器、高度度聚乙烯保保温管(热热效率达990%)、自自力式流量量控制器等等措施，达达到了供热热系统部分分节能的要要求。小区区内热交换换站采用变变频循环泵泵和流量自自动调节系系统，可根根据设定的的流量极值值和室外温温度的变化化自动调节节流量。小小区内管网网敷设中，采采用高密度度聚乙烯直直埋保温管管和聚氨脂脂发泡剂，有有效避免了了在管网传传送中的热热量损失。供暖系统采采用上供下下回双管式式。系统布布置简单，水水路通畅，安安装检修方方便。最大大优点是可可以实现各各组散热器器的单独调调节而不影影响其他散散热器的热热力工作情情况，并为为将来安装装热表计量量收费创造造了条件。每每组散热器器进水管安安装丹佛斯斯温控阀。该该阀门可随随室外气温温变化自动动