上海建筑装饰集团发展战略报告(doc 30)27105.docx

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1、上海建筑装装饰（集团团）有限公公司战略研究报报告问题背景改革开放以以来，我国国的经济实实现了迅猛猛的腾飞，每每年GDPP的增长率率都保持在在7%以上上，到上个个世纪末，我我国城市居居民已基本本达到了小小康生活水水平。随着着经济的进进一步发展展，居民收收入的提高高以及住房房分配制度度改革的推推动，居民民的消费结结构发生了了变化，居居住消费占占家庭支出出结构的比比重已上升升到10%，仅次于于实物消费费支出，居居第二位。在在当前阶段段，商品住住宅房的开开发与销售售占据了我我国房地产产市场的绝绝大部分，其其直接表现现为个人购购买商品房房的比例呈呈现急剧上上升态势。数数据表明：上海的住住宅面积平平均以每

2、年年7万平方方米的速度度递增，平平均每年的的商品房销销售量已突突破12000万，成成交金额超超过4000亿元，22000年年全市商品品房销售量量一举突破破18000万。房房地产业的的发展带动动了上海市市住宅建设设的快速增增长，19990年到到19999年的十年年间，住宅宅建设投资资从26.26亿元元上升到4426.88亿元，增增长15.2倍；竣竣工面积从从421.01万增加到22065.12万，上海市市房地产开开发规模和和销售业绩绩均居全国国之首。11999年年上海市个个人购买商商品房的比比例已上升升到92.6%，22000年年上半年又又进一步上上升到933.6%，改改善居住条条件已成为为居民

3、消费费首选目标标。20000年1月月至9月与与19999年同期相相比，商品品房预售量量增加366%，销售售量增加228.1%，出出现了多年年未见的供供不应求的的局面。住住房消费需需求的拉动动，为上海海房地产业业的发展提提供了广阔阔的市场前前景。现阶段我国国装修市场场每年的装装修业务量量为10亿亿平方米。它它可分为两两大部分：家庭装饰饰市场和建建筑装饰市市场。就建筑装饰饰市场来看看，改革开开放二十一一年间（1197819999），我国国建筑装饰饰行业年均均发展速度度达到322%， 1999019999年，行业业年均发展展速度为440%，发发展速度趋趋于稳定；近几年，全全国每年的的建筑装饰饰面积达

4、到到6亿平方方米，年均均增长2550亿元， 11999年其其总产值达达12000亿元，相相当于全国国城镇住宅宅年投资总总额的300，但专专家预计这这一比率在在长远看来来将呈下降降趋势；上上海现有建建筑装饰企企业19000多家（一一级企业220多家），外外省市在沪沪企业8000多家，市市场竞争相相当激烈。就家庭装饰饰市场来看看， 1999019999年，其其年发展速速度为45%，1999619999年间间的平均发发展速度为为41，远远高于同期期国民经济济8%的发展展速度；家家庭装饰主主要为4亿多平方方米的城镇镇新建住宅宅，尚未包包括40亿平方方米已建住住宅的二次次装修。有有数据表明明，全国城城镇

5、新建住住宅装饰率率达90%，户均装装饰消费22.2万元元，大城市市和沿海开开放地区家家庭装饰率率则达到998%，户户均装饰消消费4万元。据据上海市工工商局19999年110月数据据表明：上上海家庭装装饰企业约约163000多家（尚尚不包括街街头装潢游游击队），但但具有资质质证书的企企业仅有11000家家；家庭装装饰市场呈呈现畸形发发展的态势势，超过22/3的市场场份额为非非正规装饰饰团体占据据；这在某某种程度上上也导致了了家庭装饰饰市场既是是消费热点点，也是投投诉焦点；上海每年年的住宅装装饰的总产产值达3000-4000亿元，其其中家装市市场近年来来以近25535的速度快快速发展，其其2000

6、0年的总产产值达1550亿元，而而居民的户户均建筑装装饰投入则则为5万元元。而住宅金融融发展迅速速，则在支支持居民购购房中发挥挥着越来越越为显著的的支撑作用用。自19992年至至19999年，上海海市已累计计发放个人人住房贷款款300.14亿元元，占全国国同类贷款款的1/66，列全国国各省市之之首。据央央行上海分分行统计，截截止20000年6月月底，上海海各银行个个人住房贷贷款余额已已达3977.91亿元元，其中个个人住房商商业性贷款款为2299.06亿亿元，比上上年末新增增65.33亿元，相相当于同期期个人住房房公积金贷贷款额的33倍；个人人住房公积积金贷款余余额1688.84亿亿元，比上上

7、年末新增增21.888亿元，同同样、保持持了良好势势头。商业业性贷款超超过公积金金贷款，标标志着住宅宅金融发展展进入新阶阶段，负债债消费、贷贷款购房在在沪上已成成为时尚。 面临这样一一些新的经经营环境，上上海建筑装装饰（集团团）有限公公司如何调调整自己的的业务组合合、如何改改善自己的的内部管理理、采用什什么样的战战略维持现现有的业务务地位和进进入新的业业务领域以以及如何实实施这样一一些战略对这样样一些问题题的探讨就就是本报告告研究的主主要目的。战略分析上海建筑装装饰（集团团）有限公公司的主营营业务是建建筑装饰业业务。公司司要想获得得快速的发发展，就应应该拓展业业务领域，考考虑进入新新的业务市市

8、场。与建建筑装饰市市场相关的的是日益增增长的家庭庭装饰市场场，而建筑筑装饰业务务在价值链链上的延伸伸是房地产产业务，所所以，公司司要想拓展展业务领域域，首先应应该考虑的的就是家庭庭装饰业务务和房地产产开发业务务。 一一、房地产产开发业务务分析公司应不应应该进入房房地产行业业？公司是是否有能力力进入房地地产行业？要解决这这样的问题题，我们首首先就应该该进行战略略分析。战战略分析是是制定正确确战略的前前提条件。我我们的分析析主要从宏宏观环境、行行业环境、企企业内部能能力三个方方面进行。（一）宏观观环境分析析 政治法法律环境面对全球经经济一体化化的浪潮，上上海作为中中国向世界界开放的前前沿，“入世”

9、后受国际际经济体系系的影响将将会加大，由由于我国是是社会主义义国家，一一旦国际经经济形势的的大波动、大大变化，对对我国经济济造成的影影响会十分分剧烈，上上海作为国国际化大都都市将首当当其冲。根根据“有所为，有有所不为”的原则，上上海在提高高城市综合合竞争力的的同时，更更须兼顾稳稳定。因此此，上海在在培育一大大批具有国国际竞争力力的产业的的同时，更更应将一大大批以国内内消费为主主的产业作作为支柱产产业，这些些产业的兴兴起将是上上海经济乃乃至全国经经济持续稳稳定发展的的重要保证证。由于房房地产产品品的生产和和消费均须须本土化，具具有国内消消费为主的的产品特征征，正好满满足这一要要求。我国房地产产市

10、场的复复苏引发了了新一轮的的开发投资资，上海作作为中国经经济最为活活跃和发达达的城市，更更不例外。中中共上海市市委关于于制定上海海市国民经经济和社会会发展第十十个五年计计划中，首首创先河地地将房地产产业定位于于新型产业业构架的六六大支柱产产业之一。这这不仅对上上海房地产产业的发展展提供了新新的机遇，而而且对全国国房地产业业和整个国国民经济的的发展，必必将产生深深远的影响响。为了更好地地引导、支支持房地产产市场正常常、有序、健健康、快速速地发展，国国务院、财财政部、建建设部、国国家工商行行政管理局局、国家税税务总局以以及地方管管理当局制制定了相应应的法律、法法规，如财财政部、国国家税务总总局于2

11、0000年112月7日日颁布的关关于调整住住房租赁市市场税收政政策的通知知、建设设部于20000年99月18日日颁布的关关于简化房房地产交易易与房屋权权属登记程程序的指导导意见、财财政部与22000年年9月6日日颁布的关关于企业住住房制度改改革中有关关财务处理理问题的通通知等等等。这些法法律、法规规的颁布施施行为房地地产市场的的发展扫除除了障碍，使使房地产市市场的发展展步入了一一个良性发发展轨道。随随着改革的的深化，上上海市的房房地产行业业的管理得得到了加强强。以全市市、全行业业、全过程程的管理为为目标，基基本建立起起覆盖房地地产生产、流流通、消费费等各领域域的行业管管理体制，强强化了土地地供

12、应和投投资开发项项目的管理理，从而达达到了“严格增量量、力求平平衡、调控控存量、保保证重点”的要求。国国有房地产产企业改革革实行政企企分开，推推动了政府府职能转换换和现代企企业制度建建设。同时时，进一步步完善行业业管理规范范，加快法法制建设，上上海市有关关当局已拟拟定和颁布布了上海海居住物业业管理条例例、上上海市房屋屋租赁条例例、上上海市房地地产转让办办法、上上海市国有有土地租赁赁暂行办法法、关关于搞活上上海市二、三三级市场若若干规定等等2个地方方性法规、117个政府府规章和1160多个个规范性文文件，为房房地产业的的健康发展展提供了保保证。作为为上海新世世纪支柱产产业之一的的房地产业业，面临

13、着着巨大的发发展机遇。 经济环环境自改革开放放以来，我我国的经济济实现了迅迅猛的腾飞飞，每年GGDP的增增长率都保保持在7%以上，到到上个世纪纪末，我国国城市居民民已基本达达到了小康康生活水平平。随着经经济的进一一步发展，居居民收入的的提高以及及住房分配配制度改革革的推动，居居民的消费费结构发生生了变化，居居住消费占占家庭支出出结构的比比重已上升升到10%，仅次于于事物消费费支出，居居第二位。在在当前阶段段，商品房房的开发与与销售占据据了我国房房地产市场场的绝大部部分，其直直接表现为为个人购买买商品房的的比例呈现现急剧上升升态势，因因此，对于于上海市商商品房市场场进行的有有关整体研研究将直接接

14、反映出现现阶段上海海房地产市市场的运行行规律来。数数据表明：19999年上海市市个人购买买商品房的的比例已上上升到922.6%，22000年年上半年又又进一步上上升到933.6%，改改善居住条条件已成为为居民消费费首选目标标。20000年1月月至9月与与19999年同期相相比，商品品房预售量量增加366%，销售售量增加228.1%，出出现了多年年未见的供供不应求的的局面。住住房消费需需求的拉动动，为上海海房地产业业的发展提提供了广阔阔的市场前前景。 技术环环境1 房地产业对对上海市国国民经济增增长的贡献献率显著提提高首先，房地地产业对国国民经济具具有明显的的拉动作用用，投资乘乘数效应巨巨大。近

15、年年来，房地地产业对上上海经济的的贡献日益益增加，其其增加值从从19900年3.775亿元增增长到19999年的的201.53亿元元，占上海海市GDPP的比重也也相应从00.5%上上升到5.2%，22000年年底更进一一步上升到到5.5%。据初步步匡算，“十五”期间这一一比重还将将提高到8810%，5年中中房地产增增加值的比比重还要提提高2.554.55个百分点点，年均提提高0.99个百分点点。通过近近十年的比比较分析证证实，房地地产增加值值的增长速速度平均约约为上海市市GDP增长长速度的22倍，房地地产业已逐逐步成为上上海市财政政收入的重重要来源之之一，将有有望成为上上海经济新新世纪的亮亮点

16、。房地地产业对上上海经济的的拉动作用用逐年加大大（见下图图）。1999年年，住宅消消费（包括括带动相关关产业消费费）对上海海经济增长长的贡献率率为9.77%，房地地产业增加加值占到GGDP的55.2%,到20000年占到到GDP的55.50%。将房地地产业作为为上海经济济持续增长长的支柱产产业，其增增加值占GGDP的比比重将有可可能逐步提提高到15520。从未来来10 年年看，预计计上海的房房地产业还还会有长足足的发展。2.房地产产开发建设设保持较大大规模上海市的房房地产开发发投资额从从19966年到19999年的的4年中，每每年均超过过500亿亿元，约占占上海市固固定资产投投资的1/3。尤其

17、其在20000年前三三个季度，上上海房地产产投资额上上升17.2%，一一举扭转前前3年负增增长的颓势势，新开工工面积达到到11555万，同同比增长336.5%，商品房房竣工面积积在15000万左左右。平均均每年的商商品房销售售量已突破破12000万，成成交金额超超过4000亿元。22000年年全市商品品房销售量量一举突破破18000万。房房地产业的的发展带动动了上海市市住宅建设设的快速增增长，19990年到到19999年的十年年间，住宅宅建设投资资从26.26亿元元上升到4426.88亿元，增增长15.2倍；竣竣工面积从从421.01万增加到22065.12万，上海市市房地产开开发规模和和销售

18、业绩绩均居全国国之首3住宅金金融发展迅迅速，在支支持居民购购房中发挥挥越来越显显著的作用用自19922年至19999年，上上海市已累累计发放个个人住房贷贷款3000.14亿元元，占全国国同类贷款款的1/66，列全国国各省市之之首。据央央行上海分分行统计，截截止20000年6月月底，上海海各银行个个人住房贷贷款余额已已达3977.91亿元元，其中个个人住房商商业性贷款款为2299.06亿亿元，比上上年末新增增65.33亿元，相相当于同期期个人住房房公积金贷贷款额的33倍；个人人住房公积积金贷款余余额1688.84亿亿元，比上上年末新增增21.888亿元，同同样、保持持了良好势势头。商业业性贷款超

19、超过公积金金贷款，标标志着住宅宅金融发展展进入新阶阶段，负债债消费、贷贷款购房在在沪上已成成为时尚。4.房地产产业的发展展是上海城城市功能调调整的必然然选择。城市功能开开发有赖于于房地产开开发经营作作用的发挥挥。房地产产可视为城城市功能的的载体，是是城市一切切经济活动动的基础，房房地产的开开发建设是是城市的形形态开发，而而房地产业业的有效使使用则是城城市功能的的重要内容容。未来上上海城市的的发展追求求的是现有有城市化的的提升，以以及旧城区区都市机能能的重建与与生活环境境的整体改改善。在城城市布局、城城市功能、产产业结构的的调整过程程中，房地地产业的发发展可以自自觉适用经经济杠杆通通过市场机机制

20、实现调调整。 社会文文化环境 我我国的人口口占全世界界人口的220%。上上海作为一一个国际大大都市，人人口已达到到13000余万（官官方数字），住住房紧张长长期以来一一直是困扰扰上海市民民生活水平平提高的最最为迫切的的问题。随随着市场经经济的发展展，居民收收入提高和和住房制度度改革的推推行，通过过计划方式式分配的福福利性住房房正逐步取取消，居民民对住房的的需求已逐逐渐通过市市场来解决决，因此市市场化改革革的进程是是居民对商商品住宅的的潜在需求求得以实现现的条件之之一。上海海人口众多多，随着经经济的发展展和人民生生活水平的的提高，人人均居住面面积若提高高到16，到20005年全全市要开发发近70

21、000万的的住宅。据据联合国预预测，20040年我我国人口将将增至17720亿亿，为安置置新增人口口需要增加加的住宅数数量也是十十分可观的的。近年来来上海经济济高速增长长，居民的的储蓄存款款不断增长长。就城市市居民的消消费模式来来看，对基基本耐用消消费品的需需求也已经经饱和，因因此不断增增长的储蓄蓄存款已是是难以依靠靠家用电器器等耐用消消费品所能能够吸收的的 ，在轿轿车进入家家庭的生活活方式由于于我国的特特殊国情尚尚不能普及及时，商品品住宅的购购买应该是是我国居民民储蓄资金金投向的重重要领域。另另外，随着着上海经济济现代化进进程的加快快，农村剩剩余劳动力力不断被解解放出来，城城市规模的的扩展和

22、农农村城市化化程度将不不断加快。居居民政部中中国城市预预测和规划划的数据据，到20010年，上上海城市化化水平将达达到60，城市的的发展和城城市人口的的增加无疑疑意味着对对商品住宅宅的巨大需需求，房地地产业面临临着前所未未有的商机机。（二）行业业环境分析析 房地产产行业现状状党的十一届届三中全会会以后，上上海的房地地产业逐渐渐复苏，房房地产开始始被作为资资产进行经经营性运作作。房地产产企业作为为资产经营营性运作的的主体则应应运而生，首首先在房地地产生产领领域出现了了专门从事事商品房生生产的房地地产开发经经营企业，继继而在流通通和消费领领域出现了了房地产经经纪、物业业管理、房房地产估价价以及信息

23、息服务等企企业。19979年，上上海首先出出现了两家家商品房开开发公司，到到19911年底，全全市房地产产开发公司司已有944家。 从从19922年起，上上海的房地地产业呈现现出“爆炸式”的发展态态势，大规规模的解决决居民住房房问题，前前所未有的的城市改造造，为房地地产开发企企业的发展展提供了广广阔的空间间，至20000年底底，上海有有房地产开开发经营企企业约40050家。在在过去的220年当中中，上海的的房地产企企业的发展展推动了房房地产市场场体系的完完善，而这这种完善对对房地产企企业新的发发展，提出出了改革的的要求。上海房地产产开发经营营企业的发发展历史，很很大程度上上是国有房房地产开发发

24、企业的发发展史。11979年年上海的房房地产生产产领域，率率先出现了了企业，打打破了由国国家直接投投资开发房房地产的局局面，但随随后相继成成立的房地地产开发经经营企业，仍仍然以国有有企业为主主体，目前前上海国有有房地产企企业约9118家，占占企业总数数的22.7%，但但国有房地地产企业的的房地产开开发总量却却占据了上上海的半壁壁江山。国国有房地产产开发企业业为上海房房地产市场场的形成、市市场体系的的发育完善善、城市建建设、居民民住房条件件的改善等等诸多方面面作出了巨巨大的贡献献。随着市场竞竞争的加剧剧，房地产产市场由以以前的“短缺市场场”走向“买方市场场”，国有房房地产开发发企业虽然然规模犹大

25、大，但已雄雄风不再。许许多声誉卓卓著的国有有大型老房房产公司举举步维艰，大大量房产投投资项目套套牢不说，市市场上众多多美仑美奂奂的楼盘也也难觅踪影影。难怪有有人发出疑疑问：为什什么国有大大中型房产产公司拥有有资金、人人才、政策策等许多优优势，却在在市场竞争争中如此疲疲软呢？原原因在于：第一，商品品房价格偏偏高，空置置严重，市市场有效需需求不足1999年年的上海房房地产市场场，虽然供供求差距缩缩小，空置置状况改善善，但是商商品房的空空置情况还还是十分严严重的。11999年年上海房地地产市场总总空置面积积为12554.777万，其其中住宅有有909.71万，占总空空置面积的的72.55%；办公公用

26、房为1178.440万，占占14.22% 。虽虽然20000年上海海房地产市市场需求旺旺盛，但这这仅仅是向向“货币化房房改”过渡的政政策行情，未未来23年房地地产消费，并并不代表楼楼市发展的的真正方向向。时下上海房房地产市场场大量积压压的空置商商品住房，与与其说是供供大于求的的结果，不不如更准确确地说是高高房价阻碍碍了有效需需求的实现现。传统的的交易方式式尽管简单单明了，但但住房作为为商品其价价格相对普普通购房者者的收入，还还是偏高。普普通购房者者需要长期期的资金积积累，加上上住房金融融手段的帮帮助，才能能实现住房房消费的需需要。由此此，住房的的高价格造造成了住房房市场的低低流动性。第二，房地

27、地产金融信信贷机制不不完善，金金融对住宅宅消费的支支持力度不不够由于房地产产金融起步步较晚，我我国并未形形成一种能能将金融与与房地产行行业特征很很好地结合合的信贷机机制，首先先，在开发发商建设贷贷款方面，金金融风险过过高导致银银行“惜贷”，造成房房地产开发发难。房地地产开发周周期长，金金额大，风风险高，能能否拓宽融融资渠道，加加速资金回回笼，在很很大程度上上决定着房房地产项目目开发能否否成功。现现在，房地地产开发难难度越来越越大，开发发商主要依依靠银行信信贷和资本本市场融资资，而银行行在信贷规规模和方向向上都有所所限制，贷贷款条件严严格，资本本市场融资资也只是条条件尝试。从从房地产开开发融资渠

28、渠道看，我我国的房地地产融资渠渠道单一，目目前房地产产业投资资资金70%以上要依依赖银行贷贷款，这意意味着我国国房地产业业对银行依依存度过高高，容易导导致“一荣俱荣荣、一损俱俱损”的情况发发生。现行行银行房地地产开发信信贷取向也也是进退维维谷：发放放抵押贷款款会因销路路好的开发发商没有抵抵押物，而而使信贷资资金流向销销路差的开开发商，银银行虽有抵抵押物在手手，也未必必能保证资资金的安全全性与流动动性；发放放“盯人贷款款”也只能以以开发商以以前的经营营业绩为参参考，在我我国银行信信贷风险评评估体系尚尚未健全的的情况下，也也不能保证证新项目资资金的顺利利收回。在在这种情况况下，银行行为了规避避风险

29、，只只好无奈地地“少贷”、“惜贷”。其次，在住住房消费贷贷款方面，我我国房地产产金融资金金来源少，使使用分散，难难以启动房房地产消费费。个人住住房抵押贷贷款的资金金来源，主主要来自推推行住房公公积金制度度实行强制制性储蓄，以以及实行自自愿并有国国家政策扶扶持和引导导的住宅储储蓄，即商商业储蓄。目前单单靠有限的的政策性存存款和商业业性存款，是是难以满足足个人住房房消费信贷贷需要的。而而各贷款机机构各自建建立住房信信贷部，分分散使用住住房信贷资资金，难以以达到资金金的整体最最佳效益。缺乏金融有有力的支持持，造成了了“两难”的境地：一方面是是面对高房房价，居民民个人消费费难以实现现；另一方方面却是居

30、居民总储蓄蓄额的居高高不下，居居民总投资资难以启动动，据统计计，目前上上海居民的的储蓄已达达30000亿元。要要想改变当当前房地产产信贷的尴尴尬处境，在在很大程度度上需要建建立一种能能有效地联联接资金市市场与实物物市场，并并能运用市市场机制将将居民小额额储蓄汇集集起来，以以满足房地地产开发与与消费长期期大额需求求的制度。第三，房地地产市场体体系尚未完完善，抑制制了住宅市市场的发展展房地产作为为一种商品品，兼具消消费与投资资价值。由由于房地产产具有良好好的保值增增值功能，房房地产投资资在国外异异常活跃，房房地产占整整个社会总总投资的比比例相当高高，但在很很长时间里里，我国居居民比较关关注房地产产

31、的消费功功能，却忽忽视了房地地产长期的的投资价值值。近年来，上上海在国内内率先向个个人发放住住房贷款，允允许已售公公房上市，允允许公房差差价交换和和转租，在在政策上屡屡有突破。百百姓入市的的门槛逐年年降低，政政策力量不不断规范市市场，打破破交易壁垒垒。在减免免税费、打打开市场通通道、建章章立制方面面，做了积积极有效的的探索。但但是，从上上海房地产产市场体系系来看，消消费市场尚尚未健全，投投资市场仍仍未建立。消消费市场在在一定程度度上仍存在在着交易方方式单一，二二级市场不不发达的问问题。在二二级市场不不发达的情情况下，旧旧房买卖很很难成交。因因为卖方必必须在找到到下家来买买的时候才才能将房子子卖

32、掉，这这很不利于于活跃房地地产市场。我国城市平平均房价在在过去111年中涨了了4倍多的的事实，已已使很多投投资者认识识到了在我我国进行投投资性购房房的增值潜潜力和前景景。从长期期来看，房房地产领域域投资回报报是比较高高和比较稳稳定的，是是一种理想想的资产积积累投资方方式。目前前，个人置置业投资在在上海正悄悄然兴起，据据资料显示示，投资性性购房客户户比例自去去年开始有有所上升。因因此，建立立上海房地地产持分权权交易市场场以满足居居民的投资资需求已是是大势所趋趋。 房地产产行业的特特征高投入。房房地产行业业是一个投投入相当大大的产业，主主要用于购购买土地、房房形的设计计以及房屋屋的建造、装装潢、维

33、修修和房屋的的销售等等等。所以雄雄厚的资金金支持是房房地产公司司得以建立立和发展的的前提条件件。高风险。房房地产产品品的开发孕孕育着很大大的风险。首首先，进入入房地产行行业要有冒冒很大的资资金风险，而而且房地产产行业是一一个关联度度很大的产产业，它受受一个国家家、地区甚甚至全球经经济环境的的影响很大大，而外界界经济环境境具有很大大的不可预预测性，这这就给房地地产行业带带来了很大大的风险。比比如说亚洲洲金融危机机的爆发，就就使得房地地产业一度度陷入低迷迷。长周期。房房地产产品品的开发到到销售由于于产品本身身的特殊性性要经历很很长的时间间，从资金金的大批投投入到资金金的回笼需需要经历很很长的时间间

34、，这就需需要房地产产开发商需需要很强的的资金实力力，无疑这这更增加了了房地产开开发商的风风险。高收益。房房地产产品品的利润回回报率很高高。如果一一项房地产产产品从开开发到设计计和销售都都非常成功功，利润回回报能高达达几倍甚至至数十倍以以上。 加入WWTO对我我国尤其是是上海市房房地产行业业的影响“入世”所所营造的对对外开放的的良好国际际环境，将将大大加速速房地产业业专业化、规规范化、规规模化进程程。同时，也也会加剧房房地产业及及其相关行行业的竞争争，使房地地产业面临临又一次发发展的机遇遇与挑战。但但是，“入世”会带来房房地产的大大量需求，以以及新一轮轮的资金潮潮，将改变变市场的开开发模式，激激

35、活现有的的房地产市市场，有利利于消化空空置；由于于房地产具具有本土化化特征，加加上房地产产文化差异异的作用，“入世”后国外的房地产开发商不会在短期内大量涌入中国市场，我国住房贷款中的公积金贷款目前仅对国内银行开放，国外金融机构的加入对国内住房金融贷款的影响不大；在“入世”的缓冲期内，政府还可以在政策上给房地产业以适当的扶持和保护。这些对国内房地产业的发展是非常有利的。不容置疑的是，对上海房地产业而言，“入世”的机遇将大于挑战。具体表现为：首先，居民民购房观念念将发生深深刻变革，住住宅需求将将有所增加加目前，上海海居民消费费水平还比比较落后，与与一些发达达国家相比比，差距明明显（参见见下图）。第

36、第一类需求求（食品、服服装需求）消消费比重过过高；第二二类（居住住与日用品品需求）、第第三类需求求（生活享享受与提高高生活质量量需求）消消费比重明明显偏低，居居民生活水水平不高。这这与上海人人均GDPP已超过44000美美元的状况况是不相匹匹配的。随着住房制制度改革的的深化，福福利分房被被彻底取消消后，在政政策导向的的作用下，居居民的购房房意识将明明显提高。“入世”后，关税水平将会大幅下降，居民用于日常生活的开支在家庭的收入中所占比重将逐步降低，可用于购房的消费资金将相对增加，居民的住房购买力将有所增强；外资银行的进入并被允许同中国银行业一起介入部分流通领域，将带来品种更多、质量更优、选择余地

37、更大的金融服务；在世界经济一体化的大环境下，有利于与消费者之间建立良好的信誉保证，举债买房的意识将会日渐浓厚，从而将拉动国内房地产消费。此外，“入入世”后随着交交通便利程程度的提高高，临近郊郊区的房地地产消费将将会增加。市市政设施的的改善和汽汽车的普及及，给上海海消费者购购买房地产产提出了新新的要求和和标准，人人们挑选住住宅的区域域及居住习习惯将发生生改变，带带有汽车车车库的住宅宅及交通方方便、居住住环境好的的近郊住宅宅、公寓将将成为人们们选择的目目标之一，临临近郊区的的房地产前前景看好，升升值潜力巨巨大。其次，国民民待遇的实实行将会增增加境外人人员购房、租租房活动实行国民待待遇原则是是加入W

38、TTO的条件件之一。“入世”后目前的的“外销房”与“内销房”界限将被被打破，而而境外人士士的投资性性购房必将将带动国内内居民的投投资性购房房，同时还还会促进房房地产二、三三级市场的的联动，尤尤其是推动动三级市场场的发展。目目前在上海海，政府尚尚在实行外外销商品房房和内销商商品房区别别对待的政政策，在地地价、基础础设施配套套费等方面面外销房比比内销房要要多征收，使使得外销房房商品价格格要高于普普通内销商商品房。加加入WTOO后，这些些差别将被被完全取消消，境外人人员购房、租租房将实行行与我国居居民“同房同价价”的政策，开开放的中国国市场将吸吸引众多国国外企业的的进入，大大量的外籍籍员工将对对高档

39、住宅宅有更多的的要求。 再次，上上海的办公公商业用房房市场的空空置情况将将会明显改改善“入世”以以后，随着着我国银行行业、保险险业、零售售商业、电电讯业、法法律服务、中中介咨询、娱娱乐业等服服务贸易市市场将逐渐渐向国外开开放，外商商将会在上上海购买办办公或商业业用房，开开设分支机机构、营业业场所乃至至大型连锁锁店等。在吸引了国国外企业的的同时，国国内企业为为了适应“入世”后全球一一体化运作作的需要，也也会将总部部迁至上海海这样的大大城市。而而众多从事事商贸、服服务业的民民营企业以以及新兴的的高科技企企业，在加加入WTOO之后，将将拥有更大大的发展空空间，他们们对于办公公楼以及高高品质住宅宅的租

40、用需需求也将提提高。900年代房地地产的疯狂狂扩张，使使得供远大大于求，大大量的办公公用房空置置，“入世”将有效地地促进消化化空置的办办公和商业业用房。此外，“入入世”后上海地地价将稳步步上升，房房地产长期期价格看涨涨商品房用地地实行招标标或拍卖后后，地价的的上升趋势势已逐渐显显现。从土土地的供给给来看，人人多地少的的市情决定定了土地的的供应将会会受到限制制；而从土土地的需求求来看，房房产市场表表现出了强强劲购买力力，开发商商对土地的的需求将增增大，今后后土地的竞竞争将表现现在旧城区区、旧厂房房的改造上上，并且地地价可能上上升。对于上海的的上佳地段段的高档物物业来说，在在建筑费用用降低的同同时

41、，土地地价格上升升，房价构构成变动较较明显，而而短期内房房价上升下下降因素相相互抵冲；从中长期期看，建筑筑费用不会会持续下降降，而加入入WTO对对土地需求求的增加则则是长远的的，这是房房地产价格格特别是土土地价格中中长远向好好的一个重重要内在动动力因素，但但这需要政政府适当的的土地政策策配合。房房地产价格格中长期向向好的收益益者，更多多的将是房房地产开发发成本较低低、市场定定位准确的的房地产开开发企业。最后，“入入世”后，大量量外资的介介入将改变变市场开发发模式加入WTOO后，将为为国际大财财团为主的的外资介入入提供进一一步趋向平平等化的环环境，外资资结构的改改变必将影影响市场格格局，市场场的

42、开发模模式也将更更趋市场化化。上海有有可能成为为外资进入入的主要目目标之一。990年代以以来，上海海房地产市市场经历了了两次外资资投资高潮潮，一次是是以土地批批租为契机机的外资引引入，它引引发了19992年、11993年年上海外销销房的建设设高潮；另另一次是11994年年后的外资资大规模进进入内销房房市场。不不过，这两两次外资引引入的共同同点是以东东南亚资金金为主，受受19977年东南亚亚金融危机机影响，这这部分资金金将逐渐减减少；而“入世”则可能彻彻底改变上上海房地产产市场的外外资结构，欧欧美大财团团资金份额额逐渐增加加，从而形形成上海房房地产业新新的支持基基础。（三）企业业内部条件件分析

43、上海建建筑装饰（集集团）有限限公司的人人力资源状状况上海建筑装装饰（集团团）有限公公司总部全全体职工1120余人人，公司员员工的平均均年龄，专专业技术人人员1000名，其中中本科毕业业占全部专专业技术人人员的200左右。专专业技术人人员负责科科研开发、QA、QE以及生产管理等部门。他们有着各自的专业特长，有着丰富的工作经验，能够胜任本职工作，兢兢业业地为公司服务。公司在人力资源方面下了很大功夫，如对中层干部进行述职考评工作，对职工反映较大的中层干部进行调整；对中层干部进行各项培训；招聘学历较高的新员工；为企业注入新鲜血液和活力；鼓励年轻的员工继续深造以及各类上岗培训等等。但是，公司司的人力资资

44、源状况也也存在着一一些问题。一一个最突出出的问题就就是公司员员工的知识识结构偏低低，年龄结结构偏高，员员工的学历历普遍不高高，在以知知识经济为为背景的当当今社会，对对于公司的的长远发展展显然是不不利的。.公司的的综合实力力及主要优优势上海建筑装装饰集团以以上海建筑筑装饰（集集团）有限限公司为核核心单位，拥拥有全资子子企业3家家、控股参参股企业114家，另另有关联及及契约企业业18家，拥拥有装饰、建建造、修缮缮、水电暖暖通安装、拆拆迁、防火火、家庭装装饰、古建建筑等各类类专业施工工队伍。预预算、查勘勘、设计、施施工、建材材、电动机机械制造等等配套成龙龙，拥有一一流施工管管理人才和和大批能工工巧匠

45、、技技术力量齐齐全、施工工实力雄厚厚、施工范范围广泛。（集团）有有限公司为为建筑装饰饰资质一级级、土建二二级、建筑筑装潢甲级级设计，并并拥有国家家外经贸部部颁发的对对外经营权权，是上海海市最大的的建筑装饰饰实体单位位。公司通通过ISOO90022质量认证证，连续多多年被上海海市统计局局等列为“上海建筑筑施工企业业经济实力力50强”。还荣获获94、995年度上上海市优秀秀企业等多多种称号。（四）房地地产业务SSWOT分分析结论根据上面对对宏观环境境和行业环环境以及企企业内部条条件的分析析，可以发发现公司目目前面临的的环境中蕴蕴含着以下下这些机会会和威胁：机会：房地产产业作为新新兴的支柱柱产业，在

46、在中国，尤尤其在中国国经济最为为发达和活活跃的城市市上海，有有着巨大的的发展空间间。调查表表明：随着着住房制度度改革的深深化，居民民对住房的的需求在不不断增加，房房地产行业业还有很大大的市场空空间。中国加加入WTOO后，上海海作为中国国开放最前前沿的国际际大都市，商商业用房、境境外人员用用房将会急急剧膨胀，而而且随着国国民待遇的的实行，人人们的消费费结构将会会发生显著著变化，这这对于进入入房地产业业是一个很很好的机遇遇。目前我我国房地产产行业竞争争虽然非常常激烈，但但行业进入入壁垒仍然然较低，只只要找准产产品与市场场的最佳切切入点，仍仍不失进入入房地产业业的机会。威胁：国有房房地产开发发企业发

47、展展首要的难难题是资本本金严重不不足，开发发建设资金金短缺，银银企关系也也由以前计计划条件下下的无条件件支持，发发生了变化化，银行经经营准则使使得负债率率较高的国国有房地产产企业在融融资方面面面临着很大大的困难，资资金已经成成为国有房房地产开发发企业进一一步发展的的严重制约约。加入WWTO后，我我国经济与与全球经济济息息相关关，更深的的受到世界界经济的影影响，这对对进入房地地产这个本本身就是高高风险的行行业更加剧剧了市场风风险。房地产产金融信贷贷机制不完完善，金融融对住宅消消费的支持持力度不够够，以及我我国房地产产市场体系系不够健全全，法律法法规和市场场监督机制制也不够完完善，尤其其是国有房房

48、地产企业业的政企关关系还不是是很清晰，产产权关系还还不够明确确，这给进进入房地产产行业带来来了很大威威胁。根据上面对对上海建筑筑装饰（集集团）公司司企业内部部条件的分分析，可以以发现上海海建筑装饰饰（集团）有有限公司主主要存在以以下的这些些优劣势：企业优势：公司在在房地产产产品开发方方面积累了了一定数量量和质量的的人才和技技术储备，并并积极引进进高素质人人才，培训训公司员工工，主动与与高校和各各类研究机机构建立良良好的合作作关系，这这些都将为为公司在激激烈的市场场竞争中形形成自己在在房地产产产品的研究究开发、销销售、管理理等方面形形成自身的的核心竞争争优势奠定定坚实的基基础。公司的的财务状况况良好，与与银行等金金融机构有有着良好的的合作关系系，从而公公司在资产产负债、筹筹融资等方方面有一定定的能力。公司自自19800年以来，在在房地产市市场交易中中有许多成成功的经验验，另外公公司与银行行等金融机机构有着很很好的合作作伙伴关系系，有着很很好的筹、融融资能力，这这就大大降降低了公司司进入房地地产业的进进入壁垒。公司本本身的业务务性质就是是以建筑、装装饰为特点点的专业化化企业，进进入房地产产业对于公公司实行产产品纵向一一体化战略略和形成多多元化的发发展格局，降降低经营风风险有着重重大的战