论三四线城市中等房地产公司的发展战略2705788301.docx

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1、复旦大学EEMBA毕毕业论文论三四线城城市中等房房地产公司司的发展战战略以天元元盛大公司司为例年 级: 学 号: 姓 名: 专 业: 指导老师: 二零壹贰年年肆月摘 要没有远虑必必有近忧。在在国家持续续加大房地地产市场调调控力度的的情况下，广大房地地产企业都都或多或少少的面临着资金金压力、销销售压力，以及与政政府和百姓姓的博弈。房房地产企业业，尤其是中中小型房地地产企业要要想持续健健康地发展展，确定正确确的房地产产发展战略略尤为重要要，尤其是战战略定位问问题需要尽尽快解决，以便为企企业健康发发展奠定基基础。本文首先对对中国国家家的宏观经经济环境、房地产市场整体的现状及三四线城市房地产市场进行了

2、概括总结，提出房地产开发战略研究的背景和意义；然后以三线城市平顶山市的一家中等房地产公司天元盛大公司为例，对三四线城市中等房地产公司的发展战略定位进行研究和讨论；最后，针对影响房地产发展的重要和关键因素进行了分析，结合天元盛大房公司地产开发的实际水平和实力，运用波士顿矩阵对公司房地产业务的地位和发展方向进行研究，并归纳出天元盛大公司房地产发展战略定位的结论。企业发展要要受到内外外因素的影影响，其中中，内因是是企业发展展的先决条条件，而外外因也是企业发发展的重要要条件。在分析天天元盛大公公司的外部环境境中，通过数据据的分析和和比较，对影响公司司发展的宏宏观环境、行行业发展特特征和区域域经济、自然

3、条件件等战略因因素进行评评价，充分认识识外部环境境对房地产产业及对房房地产开发发企业的影影响。在此基础上上，从天元盛大大公司的组组织结构、人人力资源管管理、企业业文化、财财务状况等等内部因素素方面，介绍和分分析了天元元盛大公司司发展现状状和潜力，认识到天元元盛大公司司在房地产产市场中的竞争优优势和面临的挑挑战。在对房地产产发展内、外外部环境的的深入研究究的基础上上，通过定性分分析和定量量分析相结结合的方法法对企业的的外部和内内部战略要要素进行了了评价，并运用SWWOT方法法明确了在在企业发展展过程中外外部环境中中的机会和和挑战以及及企业内部部资源中的的优势和劣劣势，并据此提提出天元盛盛大公司发

4、发展战略定定位的备选方案案。最后，结合合天元盛大大公司的实实际条件，对影响房房地产发展展的重要和和关键因素素进行分析析，并运用波士士顿矩阵明明确了天元元盛大公司司房地产的的地位和发发展方向，并进行了了概括和总总结，得出天元盛盛大公司的的发展战略略定位。关键词：三三、四线城城市；中等规模房地产产企业；发展战略略定位目 录第一章 绪 论11.1研究究背景11.2研究究意义11.3相关关研究综述述21.4本论论文研究方方案2第二章 企业发展展的外部环环境分析52.1一般般经济环境境分析52.2全国国房地产市市场的现状状及前景82.3三、四四线城市房房地产市场场的现状及及前景132.4房地地产业环境境

5、分析182.5中小小型房地产产企业现状状与问题232.4小结结24第三章 企业内部部战略要素素分析253.1天元元盛大公司司概况253.2组织织结构分析析253.3人力力资源分析析283.4企业业文化分析析293.5核心心能力分析析303.6财务务状况分析析323.7小结结34第四章 天元盛大大房地产开开发战略要要素分析354.1企业业内部战略略要素分析析354.2外部部战略要素素分析364.3天元元盛大公司司发展战略略要素综合合分析384.4小结结39第五章 天元盛大大公司发展展战略定位位分析405.1天元元盛大公司司房地产业业务发展SSWOT分分析405.2运用用波士顿矩矩阵法对天天元盛大

6、公公司房地产产主要开发发项目进行行分析405.3天元元盛大公司司发展战略略定位42第六章 中国三、四四线城市房房地产市场场开发建议议496.1利用用其在当地地的良好声声誉和土地地等资源，保保持在本地地区的竞争争优势496.2抓住住利时机，实实现跨地区区性发展506.3发挥挥优势，继继续推进一一体化战略略50第七章 结论与展展望517.1结论论517.2展望望52鸣 谢53参考文献5455第一章 绪 论1.1研究究背景总体而言，中国房地地产业自改改革开放以以来取得了了令人瞩目目的成就。但是，中国房地产业的发展并非一帆风顺。改革开放，特别是80年代后期以来，中国房地产业发展迅速，尤其是199219

7、93年，中国房地产开发投资创下了历史高峰，但问题也逐步暴露出老。为此，国家及时进行了调整，1994年以后，房地产即进入缓慢发展期，一些地区甚至出现了较为严重的房地产泡沫破灭现象。经过几年的休整，1998年以后，房地产市场逐步出现复苏现象。进入新世纪，随着中国加入WTO，中国经济发展迅速，房地产业发展更是全线飘红。1998年年以来，随着住房房分配制度改改革的不断深化化，企业已经经成为房地地产开发的的主体，在房地产产业的发展展中起着举举足轻重的的作用。而而伴随着房房地产市场场的快速发发展，房地产企业业间的竞争争越来越激激烈，而国家也也提高了房房地产市场场的准入门门槛，以达到规规范房地产产市场的目目

8、的，尤其是随随着房价的的“非理性”上涨，国家明显显加大了房房地产的调调控力度，在这种情况况下，房地产企企业，尤其其是中等规规模的房地地产企业要要想继续在在房地产市市场中占有有一席之地地，就必须扬长长避短，探索一条条适合自己己的发展之之路1。1.2研究究意义1.2.11理论意义本文通过对对天元盛大大公司发展展战略的研研究，探索在国家家持续加大大对房地产产市场的调调控力度，房地产市市场竞争日日趋激烈，并逐步进入入买方市场场的环境下，中等规模模房地产企企业的发展展战略问题题，为中等规模模的房地产产企业进军军三四线城城市提供参考。1.2.22现实意义对于房地产产企业而言言，其成功都都是通过一一个个开发

9、发项目的成成功积累起起来的，而这一个个个成功都都是在正确确的发展战战略的指引引下实现的的。本论文通过过对天元盛盛大公司内内外部环境境的分析，并通过波波士顿矩阵阵法，对这些环环境要素进进行分析，得出天元元盛大公司司发展的优优势、劣势势、机遇与与挑战，从而为公公司发展战战略的定位位提供依据据，也为其他他类似企业业的发展提提供借鉴。1.3相关关研究综述述由于房地产产行业对资资金需求量量的特殊要要求，中小小企业涉足足房地产行行业一直存存在较大的的困难，因因此，国外外对中小房房地产企业业的研究起起步较晚，至至今没有较较成型的理理论2。随着国内房房地产市场场的不断发发展、政策策形势的不不断变化及及，国内学

10、者者、研究机机构等对三三四线城市市的房地产产市场及企企业研究的的较多。如徐大军的的以襄樊为为例，分析了我我国三线城城市房地产产发展的形形势与风险险，并提出了了促进房地地产业发展展的一些政政策建议3；中国人民民银行庐山山支行的刘刘宏升出于于国家制定定宏观政策策的需要，针对三、四四线城市房房地产市场场反映出的的一些新的的特征，以九江市市为例，对房地产产市场的投投资、需求求、销售及及信贷等情情况进行调调查，提出了促促进其平稳稳运行的相相关对策建建议4。浙江大学学的赵莉，为给我国国有效针对对三线城市市房地产市市场的宏观观调控提供供一定依据据，以西宁市为为例，全面概述述了中国房房地产市场场总体发展展格局

11、和中中国三线城城市的发展展现状，对我国的的房地产业业开发进行行了探讨，并对三线线城市房地地产业开发发的宏观政政策提出了了相应的建建议5；苗春阳对二、三线线城市副中中心区营造造写字楼集集群的条件进行了了研究6；佟文峰从从市场竞争争条件、融融资模式、开开发模式等等角度分析析了房地产产企业进入入一个城市市商业房地地产市场的的可行性7；如北京京鸿景伟业业房地产开开发集团的的姜仁针对对二、三线线城市房地地产市场的的特点对企企业进军二二、三线城城市房地产产市场的前前景和需要要注意的事事项作了一一定的分析析，但研究深深度不够，也没有提提出具体的的研究理论论和方法等等8。虽然国内对对三四线房房地产企业业及企业

12、进进军房地产产市场的研研究较多，但专门研究中中等规模企企业进军三三四线城市市的可行性性及战略定定位却很少少。由于前前期房地产产市场的高高盈利性，很多企业业都趁势进进入了房地地产市场，这其中也也不乏一些些中小企业业，如今，面对国家家对房地产产市场及企企业调控的的加紧，这类企业业的发展战战略定位研研究也愈发显得得重要。1.4本论论文研究方方案1.4.11研究目标标本论文研究究目标为：（1）对对国内外关关于房地产产企业发展展战略的研研究进行归归纳总结（22）分析天天元盛大公公司发展的的内外部环环境（3）对天天元盛大公公司地产开开发战略要要素进行分分析（4）通过过分析得到到适合天元元盛大公司司的发展战

13、略定定位。1.4.22研究内容容根据论文的的研究目标标，确定主要要研究内容容和方法：（1）总结结房地产企企业发展战战略研究的的理论与方方法的研究究进展；（2）分析析天元盛大大公司发展展的内外部部环境；（3）根据据对天元盛盛大公司的的内外部环环境分析，选择合适适的方法对对公司的发发展条件进进行研究；（4）通过过分析，对天元盛盛大公司的的发展战略略进行定位位；（5）根据据研究结果果，提出天元盛盛大公司发发展过程中中的风险预预防建议和和措施。1.4.33本文创新新贡献（1）本文文的创新和和贡献在于于：运用比较较成熟的理理论对比较较新的现实实问题进行行研究分析析。运用波士顿顿矩阵模型型对企业发发展状况

14、分分析及发展展战略定位位选择的研研究较多，方方法上也比比较成熟，但但将其运用用到中等规规模房地产产企业上案案例却没有有，本文即即在此方面面进行了尝尝试，以期期为类似企企业提供借借鉴哈帮助助。（2）本文文的主要不不足在于：由于所选的的天元盛大大公司经营营年限不长长，获取的的公司基础础数据可能能代表性不不足，其评评价结果和和在此基础础上获得的的公司发展展战略定位位的准确度度需要时间间来检验。1.4.44技术路线线 首首先，通过过统计年鉴鉴及企业内内部数据的的归纳分析析，获取分分析企业发发展的资料料；其次，根根据房地产产行业的特特点及天元元盛大公司司的实际条条件，选取取影响企业业发展及战战略制定的的

15、内外部要要素，并对对这些要素素进行分析析，其中，外外部要素主主要选取了了国内宏观观经济环境境、企业所所在地河南省平平顶山市的的社会经济济发展状况况、三四线线城市房地地产发展条条件及房地地产行业的的发展环境境等要素，内内部要素主主要选取了了企业的组组织结构、人人力资源管管理、企业业文化、以以及财务管管理等要素素；然后，运运用波士顿顿矩阵对影影响企业发发展的战略略要素进行行综合分析析，并得出出各要素的的评价结果果，作为后后面企业发发展战略选选择的重要要依据；最最后，运用用SWOTT分析方法法，提出可供企业选择的的发展战略略的定位。1.4.55技术路线线图图1-1 论文技术路路线图统计年鉴等相应资料

16、处理开发战略要素分析确定企业发展战略企业外部环境分析获取前期资料企业内部环境分析公司内部运行数据等的处理组织机构人力资源企业文化财务评价宏观经济环境地方发展水平三四线城市房产行业环境波士顿矩阵模型 第二章 企业发展的的外部环境境分析企业可以看看作是社会会经济系统统的一个子子系统，企业的经济济活动必然然受到外部部环境的影影响和制约约。企业的的外部环境境分为一般般经济环境境和行业运运营环境9：一般经经济环境指指的是处于于同一地域域的企业都都会受到影响的的因素，包括政治治因素、经济济因素、社会会因素以及及技术因素素等；行业运营营环境指的是直接影影响企业实实现其目标标和经营效效果的因素素，包括企业业所

17、处的市场的变变化、企业业在竞争中中的地位以以及企业所所面对的用用户的需求求等因素。实际际上，在企企业的经营实践践过程中，企业的外外部环境条条件始终处处于不断地地变化之中中，主要表现现在两方面面：一方面面，环境变变化给企业业发展带来了了巨大的风风险，另一方面面又为企业业带来了更更多的机会会，从而为企业选择新新的经营战战略提供了了动力和可可能。因此，要想想保证企业业在面对外外部环境的的变化能及及时有效地地作出准确确而迅速的的反应，就就必须对企企业的外部部经营环境境进行分析析，这样才能能保证企业业经营战略略目标的实实现10。2.1一般般经济环境境分析2.1.11国内宏观观经济环境境改革开放以以来我国

18、的的经济获得得持续的发发展，国内内宏观经济济环境总体体比较稳定定，但近年来也受受到国际环环境的影响响，如美国次次贷危机及及欧洲债务务问题引起起的经济增增速放缓、通通胀压力存存在、人民民币升值等等问题，主主要表现为为在以下几几个方面：（1）国民民经济平稳稳较快增长长，通胀压力力上升自改革开放放以来，我国经济济得到了持持续稳定的的发展，尤其是20001年加加入WTOO之后，至至200100年，我国经济济连续十年年都保持了了2位数的的增长速度度。虽然22008年年在世界金金融危机的的影响下，我国经济济增长出现现一定下滑滑，但在应对金金融危机的的经济刺激激政策作用用下，20099年我国经经济即实现了增

19、长回升升，20100年，我国全年GGDP增长长达到了10.33%，在经济总量量上也超过了日本，成为世界界第二大经经济体。2010年年，不论是是城市居民民还是农村村居民，其其收入都实现现了稳定、快速速的增长，农村居民民的收入增速速还要高于城城镇。20010年全全国城镇居居民家庭人人均总收入入超过210000元，比上年增增长11.5%，其其中，人均均可支配收收入为191009元，较上年增长长了11.33%，按可比价价格看实际际增长了7.8%。农村居居民人均纯纯收入59919元，较上年增长长了14.99%，按可比价价格看实际际增长了10.99%。在经济快速速增长的同同时，我国的居居民消费指指数CPI

20、I也逐步提提高，尤其20010年以以来，CPI增增长一直呈呈加速状态态，20111年以来更更是增速明明显，这在一定定程度上限限制了居民民的消费行行为。（2）国民民经济复苏苏，但基础还还不稳固，形形势依然严严峻2009年年之后，我我国经济复复苏迹象明显，但国内外外的发展环境境显得日渐复复杂，不确定性性依然存在在，并有增增强的趋势势，给我国经济长久稳稳定发展带带来了很多多的困难和和挑战，政府投资对社会会、经济发发展的刺激激政策效应应明显弱化化。20100年全社会会固定资产产投资比上上年增长223.8个个百分点，增速回落落6.2个个百分点，扣除价格格因素，实际增长长19.55%。其中中城镇固定定资产

21、投资资2414415亿元元，增长244.5%，回落5.9个百分分点。消费费保持了平平稳较快增增长，但实际增增速相对于于20099年有所回回落。另外，欧洲洲债务危机机导致的全全球经济恐恐慌和世界界经济二次次探底的危危机依然存存在，是我我国的外部部环境面临临严峻挑战战，虽然我国贸贸易出口获获得一定恢恢复，但贸贸易顺差比比上年同期期缩小，外外贸对国民民经济的带带动作用也也越来越弱弱。（3）宏观观政策力求求保增长控控通胀。面对严峻的的国内外的的经济发展展形势，22010年年我国宏观调调控的主要要任务是处处理好保持持经济平稳稳较快发展展、调整经经济结构和和管理通胀胀预期的关关系，在这一思想想指导下，国国

22、家实施了积极的财财政政策和和适度宽松松的货币政政策。至22012年年年末，我国广义义货币（MM2）余额达到到72.66万亿元，同比增长长19.77%；狭义义货币供应应（M1）余额为为26.77万亿元，同比增长长21.22%；流通通中货币（MM0）4.55万亿元，同比增长长16.77%，加快4.9个百分分点；金融融机构人民民币各项贷贷款余额447.9万万亿元，比年初增增加了7.9万亿元元，信贷资金金总体充裕裕。同时，央行也加强流动动性管理，年内六次次上调准备备金率、两两次加息，对对抑制物价价过快上涨涨和控制通通货膨胀起起到了重要要作用。表2-1 20110年我国主要宏宏观经济指指标指标名称计量单

23、位2010年年完成情况况增长幅度（%）国内生产总总值亿元397988310.3%第一产业亿元4049774.3%第二产业亿元186488112.2%第三产业亿元17100059.5%固定资产总总投资亿元278144023.8%社会消费品品零售额亿元156999818.3%房地产开发发投资亿元48267733.2财政收入亿元83080021.3%城市居民人人均可支配配收入元1910997.8%农民人均纯纯收入元591910.9%数据来源：中华人民共共和国政府府信息网2.1.22平顶山市市经济社会会发展状况况平顶山市位位于河南省省中南部，西靠伏牛牛山，东接黄淮淮平原，地理坐标标界于北纬333083

24、420，东经111214113345之间，市区距省省会郑州铁铁路里程2218公里里，公路里程程135公公里，总面积77882平平方公里，总人口 490万（20010年），其中市区人口100万。现辖新华、卫东、湛河、石龙四个区，汝州、舞钢两个市，叶县、鲁山、宝丰、郏县四个县。平顶山市是一座以能源、原材料工业为主体，煤炭、电力、化工等工业综合发展的新兴工业城市。2010年年全年，平顶山完完成地区生生产总值11312.1亿元，按可比价价格计算(下同)，比20099年增长111.2%，经济总量量跃上新台台阶。其中中，第一产业业完成增加加值1144.7亿元元，增长4.2%；第二产业业完成增加加值8699

25、.4亿元元，增长122%；第三产业业完成增加加值3288亿元，增长111.6%。人人均生产总总值达到2260000元，比上年增增长11%。一、二二、三产业业的结构由由上年的99.3：665.2：25.55变化为88.7：666.3：25.00。非公有有制经济完完成增加值值706亿亿元，占生产总总值的比重重为53.8%。全年居民消消费价格总总体水平比比上年涨了3.11个百分点点，其中食品品类价格上上涨8.44%，居住类价价格上涨33.1%，娱乐、教教育文化用用品及服务务价格上涨涨0.3%，烟酒及用用品类价格格上涨1.5%，家庭设备备用品及维维修服务价价格下降00.3%，医疗保健健和个人用用品类价

26、格格上涨3.6%，衣着类价价格上涨22.4%，交通和通通信类价格格下降6.3%。商商品零售价价格总水平平上涨3.0%。经济的持续续快速增长长和居民收收入的稳步步提高，为平顶山山市房地产产市场及房房地产企业业的发展提提供了有利利地外部环环境。2010年年平顶山市市主要经济济数据如表表2-2。表2-2 20110年平顶顶山市主要要经济指标标指标名称计量单位2010年年完成情况况增长幅度（%）国内生产总总值亿元1312.111.2第一产业亿元114.774.2第二产业亿元849.4412第三产业亿元32811.6固定资产总总投资亿元712.9923.4社会消费品品零售额亿元349.99819.4房地

27、产开发发投资亿元90.418.1市财政收入入亿元107.8819.7城市居民人人均可支配配收入亿元16208810.1农村居民人人均纯收入入亿元550415.2数据来源：平顶山市市人民政府府信息网2.2全国国房地产市市场的现状状及前景改革开放以以来，我国的房地地产业经过过了近三十年的快快速发展，已经成为为了国民经经济的支柱柱产业之一一，为我国经经济社会的的持续稳定定发展提供供了有力的的支撑。2.2.11“十一五”期间我国国房产市场场发展状况况（1）开发发投资方面面1）房地产产投资增长长较快，增速回落落，住宅投资资占房地产产投资比重重上升一方面，“十一五”期间，我国房地产产增速加快快，累计投投资

28、已达16万万亿元，年投资额额由20006年的1194233亿元上升升到20110年的4482677亿元，年均投资资额320085亿元元，是“十五”年均投资资的三倍。另另一方面，住宅投资资占房地产产投资比重重逐步上升。“十一五”期间住宅宅投资累计计达11.4万亿元元，比“十五”增加了77.8万亿亿元。“十一五”住宅投资资占房地产产投资比重重累计比“十五”提高3.6个百分分点。此外外，“十一五”后期900平米以下下普通住宅宅投资比重重上升，由20007年的223.3%上升到22010年年的31.3%，上升了88个百分点点，其上升主主要得益于于“十一五”期间我国经经济的高速速发展和城城市化进程程加快

29、的大大环境。表2-3 20001年20100年我国房地产产投资情况况单位：亿元元、%年份城镇固定资资产投资房地产投资资住宅投资房地产投资资增长率住宅投资增增长率房产投资占占固定资产产投资比例例住宅投资占占房地产投投资比例20013000116344421727.327.321.166.520023548997791522822.824.022.067.12003458122101544677730.329.622.266.72004590288131588883729.630.422.367.2200575095515909910861120.922.921.268.3“十五”累计245422

30、553356635920021.767.3“十五”平平均490855106711718426.126.8200693369919423313638822.125.620.870.22007117466525289918005530.232.021.571.22008148733831023322441123.424.621.071.92009193922036242225614416.214.118.770.72010241411548267734038833.232.920.070.5“十一五”累计79490071604224113733620.270.9“十一五”平均15898813208

31、5522747724.925.7数据来源：中国房地地产发展报报告No.82）房地产产开发进度度放缓。“十一五”期间，虽虽然我国房地产产总体投资资加快，但但土地购置置、土地开开发速度却在放慢，增速有所回落。“十一五”期间土地地购置和土土地开发面面积累计分分别增长118.9亿亿平方米和和12.88亿平方米米，只比“十五”累计增加加2亿平方方米和2.9亿平方方米，同比增长长都呈下降降态势。房屋建筑筑面积竣工工率从20006年的的28.77%下降到到20100年的188.7%，下降了10个百百分点。（2）房价价概况“十一五”期间，我我国房价的的总体趋势势是房价波波动起伏，整整体呈快速速上涨趋势势。近十

32、年多来来，我国房价价以20004年为分分水岭，20044年之前基基本稳定，之后上涨速速度不断加加快。1998年2003年年，房价上涨涨速度相对对较慢，商品房销销售价格均均价由20063/上涨到22359/，涨幅不大大。20004年和22005年年商品房销销售价格均均价分别为为27788/和33167/，同比分别别上涨177.8%和和14.00%。尽管管受金融危危机影响，20088年房价一一度出现负负增长（-1.7%），但2005520100年，房价整体体上保持了了快速上涨涨趋势，从20066年的33367/一直上涨到到20100年的50029/，年均增长长达9.77%。其中中，商品住宅销销售价

33、格2200620100年年均增增长为100.0%。（3）市场场销售概况况“十一五”期间，我我国商品房房市场的总总体状态是是供应偏紧而需需求偏旺。199820044年，我国国商品房总体体竣工面积积要大于销销售面积，但是1999820100年（20008年除除外），竣工销售售比一直呈呈下降趋势势，由19998年的11.44下下降到20007年的的0.8，20100年达到历历史最低，为0.773。这一一状况与这这一时期我我国经济高高速发展、城城市化进程程不断加快快的影响叠叠加在一起起，导致了商品房市市场供偏紧紧而需求旺旺盛这一矛矛盾的出现现。2.2.22 20100年房地产产市场发展展状况（1）房地

34、地产投资高高速增长2010年年我国房地地产开发投投资实现了了快速增长长，全年累计完成房地产产开发投资资482667亿元，同比增长长33.22%，为19998年以来来最高水平平。其中，住宅投资资占房地产产开发投资资比重的770.5%。按月数据据来看，20100年除122月外，311月房房地产投资资、住宅投投资同比增增长分别在在33%和和31%以以上，基本高于于上一年对对应的各月份。房地产产投资较快快的主要原原因是房地地产开发企企业对未来来房地产市市场的发展展预期看好好，这也导致致了房地产产价格的不不断攀高。为了避免房房地产投资资过快对国国民经济长长期平稳发发展带来的的风险，国国务院多次次出台了较

35、较为严厉的的调控政策策，但由于多种种原因，每每次出台后后34个月销售即出出现了反弹弹，客观上给房房地产企业业增加了投资资信心。（2）土地地购置速度度加快，开发速度度下降2010年年，面对房房地产市场场的火热，企业购置土地面积实现了较快增长，全年购置土地总面积为4.1亿平方米，比2009年增长了28.4%，增幅高于2009年47.3%。但同期土地开发速度放慢，同比增长较慢，按月份来看，只在4、5、6月份增长较快，全年有3个月甚至出现了负增长。（3）房屋屋价格持续续上涨但涨涨幅回落。2010年年全年，全国70个个大中城市市房价同比比上涨100%，全年各种种主要类型型物业价格格均经历年年初较快上上涨

36、、年中中稳中有降降、年末稳稳定上涨的的三个阶段段，但增幅幅相比20009年有有所下降。（4）商品品房、住宅宅销售面积积增幅下降降2010年年全年实现现商品房销销售面积110.4亿亿平方米，同比增长长了10.11%，其中住宅宅销售面积积为9.33亿平方米米，同比增长长8%。从从月度数据据来看，由于受到到国家房地地产调控政政策的影响响，312月商商品房、住住宅销售面面积同比增增长和20009年有有较大差距距。商品房房、住宅销销售面积在在58月还出现了负负增长，这证明了房地产调调控政策对对于抑制不不合理需求求的效果明明显。尽管管9月份以以后商品房房销售面积积增速、住住宅面积增增速仍达到到12%18%

37、，但远远低低于20009年同期期增速。2.2.33未来十年年房地产市市场展望为抑制房地地产业发展展中的不良良因素，避免房因因地产业的的无序发展展对国民经经济和社会会发展造成成负面影响响，国务院院相继出台台了一系列列房地产相相关政策，如提高房贷贷利率，控控制房地产开开发的信贷发放，征收房地地产税等。尤其在 20100年4月117日，国家针对对房地产市市场出项的的一系列问问题出台了了国务院院关于坚决决遏制部分分城市房价价过快上涨涨的通知，从根源上改变了房地产业的发展环境，使房地产业开始朝着正常改道发展。可以预见，未来十年里我国房地产发展所面临的经济、社会、政策等条件都可能面临大的变化，从而也导致房

38、地产市场发生重大转变。（1）房地地产市场需需求方面从对房地产产的需求来看，分分为消费性性需求和投投机性需求求，短期内市场场格局可能能会被投机机性需求所所影响，但从长期期来看，市场趋势势还是会由消消费性需求求决定。而而住房消费费性需求主主要来自两两个方面，即即城市化进进程带来的的新增城市市家庭形成成的新增居住需求以及既有城城市家庭形形成的改善善性新增需需求。1）城市新新增家庭形形成的新增增需求将呈呈下降趋势势。经过改改革开放以以来的高速速发展，“十一五”期间我国国城市化速速度开始出出现下降趋趋势，年均城市化化率由“十一五”的1.335%下降到00.9%，因此预计计我国城市市以婚配年年龄人口计计算

39、的新增增家庭数量量在经历快快速增长后后将呈下降降趋势，新增城市市家庭所形形成的住房房消费性需需求也呈萎萎缩趋势11。2）既有城城市家庭的的改善性新新增住房需需求将取决决于经济增增长前景和和收入分配配格局变化化。既有城城市家庭的的改善性新新增住房需需求取决于于家庭收入入储蓄水平平。一方面面，我国城市市家庭在经经历了2000420100年的购房房高峰期后后，相当部分分家庭成为为多套房持持有者，部分一套套房子的家家庭改善型型需求也基基本一步到到位，短期内难难以有新增增住房的需需求。另一一方面，部分居住住条件较差差的家庭，其新增改改善性住房房需求有待待收入储蓄蓄水平的进进一步积累累。3）另外，在住房需

40、需求的构成成上，中大户型型的改善性性住房需求求比重增加加。一方面面，随着收入的提高，当前居住住条件较差差的家庭对中大大户型有较较大需求；另一方面面，随着以农村村劳动人口口为主的城城市移民所所形成的新新城市人口口的数量及及比重呈下下降趋势，以满足城市市化劳动人人口或家庭庭低端居住住功能需要要为主的小户户型住房需需求将呈下下降趋势。（2）房产产市场供给给展望新建住房供供给在近几年持持续快速增增长后将进进入一个相相对平稳的的阶段。一方方面，近几年房房地产业的的投机性需需求过大，导导致开发量量巨大，这部分开开发量主要要在20111、20122年形成实际际供给。与此同时时，为平抑房房价，国家家加大了保保

41、障性住房房的建设力力度，这些些保障房项项目将在22011、22012大大量开工建建设，这将使新增房产产供给保持持较快增长长。同时，国家调控控也在不断断深入，必将引起起住房供需需矛盾趋向向缓和，因此，未来十年年，新增房产产不可能一一直快速增增长。另一方面，市市场存量的二手房供供给量将逐逐渐增大。一一是在我国国住房制度度改革及后后来自建公公房分配中中，中老年的住房持有有比例较大大，未来十年年，这些老年人人将逐渐失去去独立生活活的能力而被迫迫融入子女女家庭，导致大家家庭持有多多套房产，形成二手手房供给；二是自22008年年以来的房房产投机中中多套住房房持有的投投机客在未未来房产税税征收以及及房价可能

42、能走低的预期下，存在套现现动力，这也将导致致二手房供供给数量增增加。2.3三、四四线城市房房地产市场场的现状及及前景2.3.11三、四线线城市的界界定关于“三线线”的提法，最初是指将将我国大陆陆地区由沿沿海、边疆疆地区向内内地收缩划划分三道线线，其中一线线地区指东东南沿海及及西南、西西北的边疆疆地区，三线地区区指腹心地地带，二线地区区指介于一一、三线之之间的中部部地区。三三线又分“大三线”和“小三线”，大三线是是指上文所所提到的三三线地区，小三线是是指一、二二线的腹地地12。目前我们常常提到的一一线、二线线、三四线线城市的说说法实际上上源于房地地产行业，后来演变变为对城市综合合实力和竞竞争力的

43、划划分。但是是对于一、二二、三四线线城市的定定义尚无权权威划分方方法，目前可见见的有两种种标准。一种标准划划分如下：（1）一线线城市：目目前，北京、上上海、广州州、深圳四四个城市由由于经济的的高速发展展，在中国国房地产行业业中明显领先先于其它城城市，它们代表了我国房地地产业发展展的最高水水平，因此被作为为一线城市市；（2）二线线城市：二二线城市的的划分主要要是基于以以下数据指指标的评价价。这些指标标包括：地地区国内生生产总值道道道20000亿元人人民币；人人均国内生生产总值达达到14000元；主城区常住住人口1000万；城城市建成区区面积1000平方公公里；全年年商品房销销售面积1150万平平

44、方米；商品品房销售均均价达到30000元/平平方米；（3）单项项或多项指指标低于上上述要求的的城市，均作为三三线城市。另一种划分分主要依据据一座城市的的政治地位位、经济实实力、区域域辐射力以以及城市规规模等。（1）一线线城市：主主要是房地地产行业的的发展迅速速的北京、上上海、深圳圳、广州四四座城市；另外，天津被作为为准一线城城市看待；（2）二线线城市：主主要包括部部分直辖市市、计划单单列市、副副省级城市市以及多数数的省会城城市等； （3）三线线城市：主主要包括经经济欠发达达地区的省省会城市及及大多数的的地级城市市；（4）四线线城市主要要包括经济济欠发达的的部分地级级市、县级级市以及县县。本论文

45、中所所指的三四四线城市主主要是指中中国房地产产测评中心心、中国房房产信息集集团发布的的中国三三四线城市市房地产发发展潜力测测评研究报报告13中所确定定的城市。中国三四四线城市房房地产发展展潜力测评评研究报告告中三四线城城市的界定定主要是根根据该城市市房地产市市场的发展展水平，具体包括括在我国所所有建制地地级城市中中除32个个直辖市、省省会城市和和计划单列列市（这其其中不包括括西宁、兰兰州、银川川和拉萨四四个省会城城市）以及及3个房地地产市场发发展比较成成熟的城市市（无锡、苏苏州和佛山山），共计有251个三三四线城市市。根据此标准准，平顶山市市及所辖的的县市均属属于三、四四线城市。2.3.22三四线城城市房地产产市场概况（1）房地地产市场规规模概况根据中国房房地产测评评中心所作作的中国国三四线城城市房地产产发展潜力力测评研究究报告（以以下简称报报告），从从销售规模模来看三四四线城市中中近七成的年年销售规模模不足二百百万；从地地域分布来来看，中西西部城市的的销售面积积偏小。报告以各城城市20009年的商品房销销售面积和和商品住宅宅销售面积积作为区分分标准，将所有的的城市分为为4组，即5000万m2以上、2000500mm2 之间、1100200万万m2 之间和和100万万m2以下。500万mm2以上的城城市共177个，该组城市市房价增长长率主要在在10%15%之间间（共133