物业管理房屋交付流程全攻略162058.docx
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1、房屋交付流流程全攻略略离交房房还有一年年多,可能能有朋友会会说还早呢呢,不过既既然看到了了,就贴出出来供大家家参考,早就早早吧。一、 通知开发商商取得新建建商品房房房地产权证证后,应以以书面形式式通知购房房者在约定定时间内对对房屋进行行验收交接接。在约定定的时间地地点内,开开发商会核核验业主材材料;业主主领取竣竣工验收备备案表、房房屋土地测测绘技术报报告书、住住宅质量保保证书和和住宅使使用说明书书并由开开发商加以以说明;业业主交纳剩剩余房款;业主领取取钥匙并签签署住宅宅钥匙收到到书。购房者者应根据购购房合同约约定的标准准自己或者者请专业验验房者,对对房屋工程程质量及配配套设施一一一进行验验收,
2、并做做好记录,同同时,不要要忽视对房房屋产权是是否清晰进进行核验。收楼要要验哪些内内容?-面面积、电气气、屋面、地地面、装修修、结构、外外墙一个都都不能少购购房面积从房屋屋交接的实实践来看,由由于对商品品房销售面面积的计算算方法不甚甚了解,多多数购房者者只注重对对房屋结构构、装修质质量的验收收,而忽视视对房屋面面积的核实实。实际上上,房屋面面积的大小小不仅影响响到最终产产权,而且且涉及房价价,对购房房者的经济济利益产生生直接影响响。所以核核查所购房房屋的销售售面积也是是房屋验收收工作中的的一个重要要环节,应应当引起购购房者的高高度重视。应应该依据建建设部最新新颁布实施施的商品品房销售面面积计算
3、及及公用建筑筑面积分摊摊规则(试试行),对对购房面积积进行计算算。电气1、电电气线路安安装应平整整、牢固、顺顺直,过墙墙应有导管管。导管连连接必须紧紧密,铝导导线连接不不得采用绞绞接或绑接接。采用管管子配线时时,连接点点必须紧密密、可靠,使使管路在结结构上和电电气连成整整体并有可可靠的接地地;2、应应按套(单单元)安装装电表或预预留表位,并并有接地装装置;3、照照明器具等等低压电器器安装支架架必须牢固固,部件齐齐全,接触触良好,位位置正确;4、各各种避雷装装置的所有有连接点必必须牢固可可靠;5、电电梯应能准准确启动运运行、选层层、平层、停停层,曳引引机的噪声声和震动声声不得超过过规定值。制制动
4、器、限限速器、报报警器及其其他安全设设备应动作作灵敏可靠靠;6、对对电视信号号有屏蔽影影响的住宅宅,电视信信号微弱或或高层建筑筑遮挡及反反射波复杂杂地区的住住宅,应设设置电视共共用天线;7、配配置有空调调机、洗衣衣机、电冰冰箱、电子子热水器、电电子燃气灶灶、电子监监控报警系系统的高级级住宅,应应检查所配配电器设备备能否正常常运行,各各类管线是是否安全可可靠;8、配配置有电话话的住宅,应应检查电话话线路是否否如期开通通,接听效效果是否和和谐,电话话费用是否否已经清缴缴完毕。 另外还要要验水、卫卫、消防、配配套设施等等设备。屋面1、各各类屋面均均需排水畅畅通,无积积水、不渗渗漏;2、平平屋面应有有
5、隔热保温温措施,三三层以上房房屋在公用用部位应设设置屋面检检修孔;3、阳阳台和三层层以上房屋屋的屋面应应有组织排排水,出水水口、檐沟沟、落水管管应安装牢牢固,接口口平密,不不渗漏。地面1、面面层与基层层必须粘结结牢固,不不空鼓,整整体平面平平整,不允允许有裂缝缝、脱皮和和起砂等缺缺陷。块料料面层(如如柚木地板板)应表面面平整、接接缝均匀顺顺直,无缺缺棱掉角;2、卫卫生间、阳阳台、盥洗洗间地面与与相邻地面面的相对标标高应符合合设计要求求,不应有有积水,不不允许倒泛泛水和渗漏漏;3、木木楼地面应应平整牢固固,接缝密密合。步骤三三:提供住住宅质量保保证书和和住宅使使用说明书书住宅宅质量保证证书是开开
6、发商对销销售的商品品住宅承担担质量责任任的法律文文件,可以以作为商品品房预、出出售合同的的补充约定定,与合同同具有同等等效力。四、 签署房屋屋交接书购房者者对房屋及及其产权进进行检验,认认为符合合合同约定条条件的,应应与开发商商签订房屋屋交接书。签交房房合同需要要什么证明明和开发商商签交房合合同时,开开发商应出出具什么质质量证明?an业业主应该查查阅单位位工程竣工工验收证明明、工工程竣工验验收备案表表、质质量保证书书、使使用说明书书及房屋屋面积测量量的最终法法律文书。验收毛毛坯房的标标准:全部部外饰面,包包括阳台、雨雨罩的外饰饰面应按设设计文件完完成装修工工程。公用用部位、公公共设施、各各种管
7、道(给、排、雨雨水、暖、热热)、电气气设备(配配电箱、柜柜、盘、插插座、开关关、灯具等等)等都应应按设计文文件完成全全部装修,并并按规定完完成各种测测试项目。各种种管道还应应进行通水水、试压、通通球试验和和暖气热工工调试等验验收工作。屋面面工程项目目进行蓄水水、淋水试试验。户门门以内各房房间采用预预制楼板或或现浇板顶顶棚的,应应做到不抹抹灰、用腻腻子找平,达达到板缝密密实、无裂裂缝,接搓搓平顺无错错台,表面面平整、色色泽基本均均匀、线角角顺直。户户门以内各各房间基层层地面混凝凝土应做到到表面平整整、压实,达达到粘结牢牢固、无裂裂缝。有防防水要求的的房间地面面应严格按按照防水层层、保护层层的建筑
8、要要求来规划划,在验收收时应进行行两次蓄水水试验,做做到无渗漏漏。地漏漏与泛水坡坡度符合设设计要求,达达到不倒泛泛水,结合合处严密平平顺,无渗渗漏。各种种房间水泥泥地面基层层标高,应应考虑预留留再装修时时的高度尺尺寸要求.收房流流程:索要要“两书一表表索要“两书一表表”:向开发发商索要住住宅质量保保证书和和住宅使使用说明书书,以便便日后出现现质量问题题时按约维维修。住宅宅质量保证证书是开开发商针对对房屋质量量及保修期期限、范围围作出的承承诺。而住住宅使用说说明书则则是针对房房屋设计、施施工及验收收中的具体体技术指标标,如抗震震指数、墙墙体结构类类型等作出出的相关说说明。目前前我国的房房地产业在
9、在住宅质质量保证书书和住住宅使用说说明书上上已形成大大体统一的的规范,问问题比较少少;而目前前问题比较较多的主要要是竣工工验收备案案表。按照有有关规定,竣竣工验收备备案表上上的每一项项都必须报报主管部门门备案。您您验房时不不能只看开开发商有没没有这张备备案表,同同时一定要要仔细察看看各个分项项有没有都都备案,例例如消防设设施等。竣竣工验收备备案表对对房地产商商有着严格格的约束作作用,只要要将项目送送交主管部部门备案后后,发展商商就必须对对楼盘终生生负责,出出了问题,如如果是发展展商的过失失,可以追追究其责任任。收房注注意事项最近一一段时间,北北京发生了了几起较严严重的业主主和物业公公司的纠纷纷
10、,甚至造造成人身伤伤害,其主主要原因就就在于开发发商和业主主之间在商商品房质量量及配套设设施问题上上没有得到到较好的解解决。这既既影响了业业主的切身身利益,也也影响了物物业公司的的经营。那那么,作为为购房人(商品房的的买受人)和开发商商之间在购购房过程中中如何不发发生或少发发生纠纷呢呢?律师在在此提醒,购购房人一定定要签订商商品房买卖卖合同,要要把开发商商发布的商商品房销售售广告和宣宣传资料所所明示的事事项在合同同中加以约约定。此外外,在开发发商交房时时还应注意意以下问题题:1.要要看交付给给你的商品品房和合同同签订的要要购买的商商品房是否否一致,其其结构是否否和原设计计图相同。房房屋面积是是
11、否经过房房地产部门门实际测量量,与合同同签订面积积是否有差差异。2.要要看所购商商品房整栋栋楼的北北京市建设设工程竣工工验收备案案表,有有此表方能能说明该栋栋楼已经有有关部门验验收合格。3.要要和开发商商共同对所所购商品房房进行验收收交接工作作。这是一一项细致工工作,如果果购房人不不懂工程质质量等相关关知识,最最好找懂工工程的朋友友来共同完完成,以便便及时发现现问题。有有北京市市建设工程程竣工验收收备案表说说明整栋楼楼是合格的的,但不意意味着购房房人所购买买的这套房房没有质量量问题。4.要要向开发商商索要质质量保证书书和住住宅使用说说明书,以以便日后出出现质量问问题按约要要求维修。那么,业业主
12、如发现现购买的商商品房有质质量问题能能不能退房房呢?如果果购买人和和开发商在在退房问题题上不能达达成一致,那那么按照商商品房销售售管理办法法的规定定只有以下下四种情况况可以退房房:一是套套型与设计计图纸不一一致;二是是开发商擅擅自变更规规划设计;三是面积积误差绝对对值超过33%;四是是商品房确确属主体结结构不合格格。具备上上述条件之之一,如果果开发商不不同意退房房,购房人人可向有管管辖权的人人民法院起起诉,要求求开发商退退房;如果果不具备上上述条件,出出现质量问问题只能要要求开发商商维修,因因此造成损损失的由开开发商赔偿偿。办理入入住的注意意问题:专家,您您好!我马马上就要拿拿到新房的的钥匙了
13、,听听人说,在在收房时要要特别小心心,不能轻轻易签字,不不能轻易交交钱。是这这样吗?当当收到入住住通知单时时,该怎么么准备?要要特别请一一位律师吗吗?谢谢不不吝赐教!李律师师答:对所购购商品房进进行验收主主要应注意意以下几点点:第一、详详细检查房房屋质量,包包括墙壁、门门窗、阳台台等部位有有无开裂现现象;第二、核核对买卖合合同上注明明的设施、设设备等是否否有遗漏,品品牌、数量量是否相符符;第三、检检查水、电电、天然气气、上下水水管道等是是否开通和和能否正常常使用;第四、检检查是否有有规划、设设计变更或或小区缩水水等问题;第五、检检查相关质质量问题及及室内有害害气体超标标等问题;第六、对对发现的
14、问问题要在验验楼单上予予以注明,如如果确实属属于不能收收楼的,要要详细写明明不予收楼楼的原因并并要求开发发商签字、盖盖章。索要两两书一表向开发发商索要住住宅质量保保证书和和住宅使使用说明书书,以便便日后出现现质量问题题时按约维维修。住宅宅质量保证证书是开开发商针对对房屋质量量及保修期期限、范围围作出的承承诺。而住住宅使用说说明书则则是针对房房屋设计、施施工及验收收中的具体体技术指标标,如抗震震指数、墙墙体结构类类型等作出出的相关说说明。目前前我国的房房地产业在在住宅质质量保证书书和住住宅使用说说明书上上已形成大大体统一的的规范,问问题比较少少;而目前前问题比较较多的主要要是竣工工验收备案案表。
15、按照有有关规定,竣竣工验收备备案表上上的每一项项都必须报报主管部门门备案。您您验房时不不能只看开开发商有没没有这张备备案表,同同时一定要要仔细察看看各个分项项有没有都都备案,例例如消防设设施等。竣竣工验收备备案表对对房地产商商有着严格格的约束作作用,只要要将项目送送交主管部部门备案后后,发展商商就必须对对楼盘终生生负责,出出了问题,如如果是发展展商的过失失,可以追追究其责任任。签收房房屋验收单单在您查查看了房产产后并准备备签收房房屋验收单单之前,您您一定先签签订物业业管理公约约,做一一个事先约约定,避免免日后起纠纠纷。您要要清楚以后后所要交纳纳的物业管管理费到底底由哪些方方面构成,清清洁费、保
16、保安费、绿绿化费怎么么核定,做做到明明白白白。同时时,考察一一下您的小小区物业管管理公司的的资质,是是否具备您您要求的管管理标准。其后,还还要了解您您所买的物物业公摊面面积有多少少,您要让让开发商出出具北京市市房屋土地地管理局或或区局直属属测绘队出出具的竣竣工实测表表,做到到心知肚明明。在基本本程序全部部完成之后后,您就可可以签收房房屋验收单单了。交易过过程中需交交费用1、印印花税:房房价款的万万分之五申办产产权证过程程中需交费费用1、登登记费:每每建筑平方方米0.33元;2、房房屋所有权权证工本费费:4元本本3、印印花税:55元件4、契契税:普通通住宅缴纳纳房价款的的1.5%;(注:别墅、度
17、度假村以及及第建筑平平方米价格格超过上年年度商品住住房平均价价格一倍以以上的为高高档住宅,不不享受此税税率,仍按按3%缴纳纳)5、住住宅公用部部分共有设设备维修基基金:购房房款的2%入住过过程中需交交费用1、物物业管理费费及供暖费费:供暖费费18-330元平米米供暖季(注:入住住时已到采采暖季节需需缴纳供暖暖费,不到到采暖季节节,则无须须缴纳)办理按按揭须缴纳纳的费用1、律律师费:贷贷款额的00.3%。2、保保险费:财财险保险费费=总房款款年费率年年限系数。保保费一次性性交。建行采采用太平洋洋保险公司司,年费率率一般为00.0566%;工行采采用华泰保保险公司,年年费率为00.0566%:建行
18、总总行,中信信采用人民民保险公司司,年费率率为0.0045%。办理公公积金需缴缴纳费用1、评评估费:评评估价格1100万以以下部分收收取评估结结果的0.5%,以以上部分00.25%。2、保保险费:财财险:保险险费=贷款款额年费率率年限系数数综合险险:保险费费=贷款人人年限对应应系数贷款款额物业费费根据国国家计委、建建设部颁布布的城市市住宅小区区物业管理理服务收费费暂行办法法,住宅宅小区物业业管理费的的成本构成成包括以下下项目:(1)管理理服务人员员的工资和和按规定提提取的福利利费;(22)公共设设施、设备备日常运行行、维护及及保养费;(3)绿绿化管理费费;(4)清洁卫生生费;(55)保安费费;
19、(6)办公费;(7)物物业管理单单位固定资资产折旧费费;(8)法定税费费。此外,物物业管理费费中还应包包括物业管管理公司的的利润。对对于高档住住宅小区的的物业管理理,成本中中可以增加加保险费。与我国国基本价格格制度转换换相适应,按按照定价主主体和形成成途径不同同,物业管管理收费实实行市场调调节价、政政府指导价价、政府定定价三种定定价方式。收房前前应做好的的准备工作作1、验验房当开发发商通知你你进行试验验房时,准准备好电筒筒(清水房房无照明,局局部难以看看清)、长长棍子(铁铁的最好、短短了有些地地方够不着着)、卷尺尺、纸笔、粉粉笔。A、在在大门口首首先观察大大门(就是是防盗门)的的外观完好好程度
20、,是是否有掉漆漆、破损、污污渍;B、用用钥匙开关关门,检查查门的闭合合是否严密密、开关是是否轻松、密密封条是否否完整、子子母门还要要注意子门门的闭合和和开关;C、门门的配件是是否齐全,如如猫眼、门门铃、门铃铃电池盖;一般猫猫眼要装修修好后物业业才发放(某某些小区是是这样,晓晓月一般都都直接装在在门上)D、进进屋后仔细细检查墙面面和地面是是否有裂缝缝,若有就就用粉笔进进行标注;E、用用电筒仔细细察看屋顶顶阴角,特特别是卫生生间和厨房房以及2个个阳台的落落水管接缝缝处,看有有无渗水和和裂缝;F、注注意卫生间间的防水,晓晓月一般都都做了闭水水测试(就就是堵住下下水口,关关水看防水水是否完好好,是否有
21、有渗漏现象象),如果果没有做闭闭水必须要要求物管补补做(防水水一般都是是做楼上的的,只要不不渗漏到你你家就是好好的);G、用用长棍子逐逐一敲打墙墙面,查看看是否有“空鼓”(专业术术语),一一般现在都都是框架式式房屋结构构,即所有有墙面都是是最后筑建建,因此特特别是接近近天花的顶顶部往往有有空洞现象象(即里面面没有砖体体,这是很很严重的工工程隐患,要要求物业凿凿开墙面补补齐),用用粉笔标注注;H、查查看塑钢门门窗外观是是否有破损损、玻璃是是否完好、扣扣件是否完完好、密封封胶条是否否严密、推推拉是否顺顺滑、开关关是否良好好;I、检检查阳光窗窗顶部是否否有渗雨,阳阳光窗外现现在都无遮遮雨板,如如果安
22、装不不严密,顶顶部往往会会出现渗雨雨,用电筒筒仔细察看看或者看窗窗顶是否有有雨渍;J、检检查生活阳阳台和主阳阳台的栏杆杆是否完好好,有无变变形,外墙墙砖是否完完好,有无无脱落;K、查查看室内所所有预埋管管道(主要要是自来水水、温泉水水、治饮水水)是否有有墨线标注注,若无,要要求物业标标注(一般般接房装修修时务也会会提供市内内管线图,以以免泥水施施工时不小小心凿破);L、检检查直饮水水、天然气气表的配件件是否齐全全完好,开开关是否良良好(有些些指引水龙龙头有损坏坏、我的天天然气表就就差一个气气嘴-连连接表和气气管的);M、如如果有条件件厨房也最最好做个泼泼水实验;还有阳台台栏板的台台面是否有有个
23、向外的的排水坡度度(晓月长长老-DDQ3333725 提示);N、现现场测量一一下房屋的的内空尺寸寸,空间高高度,可以以大致计算算一下房屋屋的套内面面积,公式式如下:商品房房销售面积积套内建建筑面积十十分摊的公公用建筑面面积套内建建筑面积=套内使用用面积+套套内墙体面面积+阳台台建筑面积积收房的的基本常识识套套内墙体面面积:商品品房各套内内使用空间间周围的维维护或承重重墙体,分分为共用墙墙及非共用用墙两种。共用墙墙指商品房房各套之间间分隔墙、套套与公用建建筑空间之之间的分隔隔墙以及外外墙(包括括山墙)。共共用墙墙体体水平投影影面积的一一半计入套套内墙体面面积。阳台台建筑面积积,按国家家现行建建
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