戴德梁行-玉溪沃尔玛购物广场项目研究与策划报告8033.docx

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1、目 录1.项目简简介41.1.研究目的的41.2.研究方法法41.3.相关经济济技术指标标52.影响项项目发展的的社会经济济情况62.1.国民经济济经济发展展情况分析析62.1.1.国民生产产总值62.1.22.产业结构构62.2.人口分布布、增长及及变迁情况况92.3.居民生活活水平、消消费结构102.4.城市规划划112.5.小结123.市场研研究133.1.玉溪市商商业物业整整体市场特特点分析133.1.11.商业物业业分布特点点133.1.22.商业业态态发展现状状和态势143.1.33.商业市场场整体环境境163.1.44.商业物业业供求情况况173.1.55.小结203.2.玉溪市

2、主主要商圈情情况分析213.2.11.南北大街街商业区223.2.22.小庙街商商业区243.2.33.旧城商业业街商业区区263.3.地块所在在区域的商商业情况分分析273.4.个案分析析283.4.11.玉溪百货货大楼293.4.22.九龙商业业广场303.4.33.昆明新百百货大楼商商场323.4.44.柏联广场场商场343.5.消费者和和商户需求求特征分析析353.5.11.消费者行行为研究363.5.22.经营者行行为研究384.项目区区位研究414.1.项目所在在区域特点点414.2.交通运输输网络及地地理位置424.2.1.交通运输输网络424.2.22.项目地理理位置434.3

3、.项目所在在区域的未未来规划434.4.小结445.项目优优劣势、机机会威胁点点（SWOOT）分析析455.1项项目优势与与劣势分析析455.2项项目机会与与威胁分析析465.3项项目竞争力力发挥476.项目定定位476.1.目标客户户定位476.2.主题定位位496.3.档次定位位506.4.功能定位位506.5.各层定位位506.5.11楼层定位位原则506.5.22主力店铺铺设置建议议516.5.33楼层功能能主题设置置517.规划设设计与建筑筑设计建议议557.1.规划设计计建议557.2.建筑设计计初步建议议577.2.11建筑造型型和风格577.2.22平面布局局597.3.配套设

4、施施建议6277.3.11主要机电电设备627.3.22交流和休休息的场所所627.3.33促销、展展示商品的的活动场所所628.租售方方案建议638.1.方案一：先租赁后后整体销售售。638.2.方案二：产权分割割销售。649.招商策策略建议659.1.招商策略略659.2.招商客户户定位659.2.11.商户引进进原则659.2.22.各层商户户定位669.3.租金定位位679.3.11.租金建议议679.3.22.租金策略略689.4.各期推出出时机、面面积、区域域699.4.11.招商进度度计划699.4.22.租赁进度度计划：699.5.招商形式式6910.销售售策略建议议7110.

5、1.价格策略略及定位7110.1.1价格定位位：7110.1.2价格策略略7110.2.销售手段段7210.33.卖点梳理理7411.推广广策略建议议7611.1.推广主题题7611.2.媒体组合合7711.3.推广策略略7812.项目目经济效益益分析8112.1.成本费用用分析8112.2.营业利润润分析8112.3.盈利能力力分析8112.4.经济效益益分析8313.结论论及关键控控制点8413.1.结论8413.2.关键控制制点851.项目简简介项目位于玉玉溪市红塔塔区红塔大大道与东风风路交界处处，东至东东风路，西西至花园街街南端，南南至红塔大大道，北至至瓦窑十二二组民房，占占地15.1

6、6亩，规规划总建筑筑面积约44.46万万平方米，项项目有双向向4路公交交车可到。项目现状为为待开发用用地1.1. 研究目的 研究项目相相关物业的的市场状况况，判别项项目的市场场前景，寻寻找项目的的市场空间间，确定项项目的市场场定位。 发掘各种有有利资源，运运用行之有有效的招商商、推广、销销售策略，实实现项目市市场价值最最大化。1.2. 研究方法本报告通过过分析玉溪溪市及各县县区宏观经经济、人口口状况、房房地产市场场状况、区区域现状及及有关规划划、各商圈圈相关物业业发展状况况、消费者者及商户需需求特征等等因素对项项目发展的的影响，结结合项目自自身的条件件、规划要要素，判别别项目的市市场前景，及及

7、确定项目目的市场定定位，提出出项目建筑筑规划修改改建议；梳梳理各种对对项目发展展的利弊因因素，扬长长避短，提提出行之有有效的招商商、推广、销销售策略建建议，实现现项目最大大的市场价价值。具体体采用的研研究方法有有：研究方法一一：定量定定性分析法法根据客观、科科学、公正正的原则，针针对研究的的目标，通通过戴德梁梁行资料库库、政府统统计文献、城城市规划和和政策法规规的公告、房房地产刊物物、互联网网、实地探探访等形式式，广泛搜搜集有关房房地产数据据，结合消消费者及商商户需求特特征分析结结果，对数数据进行定定量分析，对对研究的关关键部分进进行量化的的推测，使使之具有科科学论据支支撑，并在在此基础上上进

8、行定性性的研究，做做到定量与与定性相结结合。研究方法二二：取证法法在研究中，我我们将通过过对先进案案例的深入入剖析，揭揭示同类型型物业的发发展轨迹，去去芜存青，为为项目发展展提供良好好的参考经经验。研究方法三三：类比法法在本次研究究中，我司司通过考察察当地及昆昆明各种类类型的商业业物业，通通过对其优优劣势的分分析，并结结合我司积积累的商业业地产方面面的经验，将将项目与潜潜在的竞争争对手进行行比较，通通过研究竞竞争对手的的发展现状状以及其成成功与失败败之处，使使项目能够够扬长避短短。1.3. 相关经济技技术指标项目有关的的经济技术术指标如下下：序号主要技术经经济指标参数单位备注1项目总用地地面积

9、17,8440 平方米1.1建筑用地面面积8,9766 平方米按13.4464亩折折算1.2绿化用地面面积1,1333 平方米按1.7亩亩折算1.3停车场用地地面积8,8644 平方米按13.2296亩折折算2容积率2.583总建筑面积积44,6113.700 平方米3.1地上商场建建筑面积27,1999.700 平方米共四层3.1.11首层商场建建筑面积7,2288.68 平方米3.1.22二层商场建建筑面积7,2288.68 平方米3.1.33三层商场建建筑面积6,6411.13 平方米3.1.44四层商场建建筑面积6,1011.21 平方米3.2地下商场(沃尔玛)建筑面积积17,4114

10、 平方米一层2.影响项项目发展的的社会经济济情况2.1. 国民经济经经济发展情情况分析2.1.1. 国民生产总总值 近年GDPP总量增长长势头受阻阻，非烟GGDP持续续增长玉溪市近年年来整体经经济增长势势头明显偏偏低，尤其其是20001年还有有较大幅度度的下降，至至20033年才有一一定幅度的的回升。其其中的主要要原因是玉玉溪市的支支柱产业烟烟草业连年年呈下降趋趋势； 扣扣除烟草业业GDP后后的非烟GGDP则保保持着连续续多年的增增长势头。2.1.2. 产业结构 产业结构以以第二产业业为主玉溪市的产产业结构以以第二产业业为主，其其中又以烟烟草业占较较大份额，烟烟草在玉溪溪市的GDDP中占据据了

11、过半的的份额，显显示出其经经济结构较较为单一，与与此相比，第第三产业所所占比例较较小。 支柱产业烟烟草业占据据半壁江山山，但其所所占比例在在持续降低低烟草业是玉玉溪市的支支柱产业，亚亚洲最大卷卷烟生产企企业玉溪卷卷烟厂坐落落于此，玉玉溪卷烟厂厂为玉溪的的发展提供供了强劲的的推动力，但但随着经济济的发展，烟烟草业在GGDP中所所占比重正正在逐渐减减小，这一一方面是玉玉溪卷烟厂厂的生产和和销售绝对对值有所下下降，另一一方面，玉玉溪市的其其他产业在在这几年中中表现出较较为强劲的的增长势头头，显示出出玉溪市整整体经济对对烟草业的的依赖程度度有所下降降，这对于于玉溪市整整体经济、产产业结构的的调整，增增

12、强经济活活力有着积积极的作用用。 投资力度继继续加大，投投资结构进进一步改善善2003年年全年完成成全社会固固定资产投投资66.5亿元，较较20022年增长111.1%；其中国国有单位投投资29亿亿元，约占占总投资规规模的433.6%，投投资规模较较上年下降降约5.88%；城镇镇集体投资资8.5亿亿元，较上上年下降22.7%；非公有制制经济投资资29亿元元，增长442.6%，在总投投资中的比比例也由上上年的344.0%增长长到43.6%，可可以看出，玉玉溪市非公公有制经济济有着较强强的投资活活力。从投资类型型看，基本本建设投资资25亿元元，更新改改造投资77.1亿元；房地产开开发投资55.2亿

13、元元；其他投投资14.6亿元。投资力度的的加大，有有助于推动动经济在未未来的几年年里持续、健健康地发展展。 消费品市场场持续稳定定增长2003年年全年实现现社会消费费品零售总总额40.7亿元，增增长5.44%。从经济类型型看，国有有经济实现现消费品零零售额6.8亿元，下下降15.6%，其其表现连续续多年呈下下降趋势；集体经济济实现6.4亿元，增增长0.77%，私营营经济实现现4.4亿亿元，增长长20.55%；个体体经济实现现15.55亿元长113.0%；其其他经济实实现7.6亿元，增增长11.0%。从城乡市场场看：市区区实现消费费品零售额额14.7亿元，同同比增长99.6%，约约占全市的的36

14、.11%；县区区实现122.2亿元，增增长1.3%，约约占全市总总额的300%；县以以下实现113.8亿元，增增长4.7%。 云南省第二二大经济重重镇，多项项经济指标标列西部前前列玉溪市除全全社会固定定资产投资资额及实际际利用外资资在省内分分别排名44、5位外外，其他各各项经济指指标的排名名均在第22位，成为为云南省仅仅次于昆明明的经济重重镇。从玉溪市在在西部城市市的排名来来看，玉溪溪市以排名名西部第333位的总总人口，取取得了财政政总收入、地地方财政总总收入和人人均地方财财政收入排排名均在前前10位的的好成绩，此此外，GDDP总额、人人均GDPP、城镇居居民人均可可支配收入入及人均储储蓄等的

15、排排名也在前前20位。但同时也可可看到，玉玉溪市人均均购买消费费品的排名名较为靠后后，显示出出玉溪市的的消费水平平与其居民民收入、储储蓄并不相相称；而全全社会固定定资产投资资额较为靠靠后，则可可能会影响响到其今后后经济增长长的速度。表：玉溪经经济在省内内及西部的的排名指 标标玉溪云南省内城市排名西部城市排名GDP总额额（亿元）286.552458.8217人均GDPP1389885647211财政总收入入（亿元）114.77510-4地方财政收收入（亿元元）24.922228.9929人均地方财财政收入554652627全社会固定定资产投资资额（亿元元）66.4991021.2432城镇居民人

16、人均可支配配收入77067644-16人均储蓄70184057219人均购买消消费品19761797231在岗职工平平均工资1451551287002-实际利用外外资（万美美元）844167522531城镇居民恩恩格尔系数数36.453.0- 玉溪市的经经济重心主主要集中在在红塔区从各县区的的经济总量量看，以红红塔区的经经济总量最最大，以占占玉溪市118.9%的人口，完完成了玉溪溪市66.5%的国国民生产总总值，其次次分别为通通海县和江江川县；从从人均GDDP看，红红塔区同样样最高，远远高于其后后的通海县县及峨山县县，增长速速度则以新新平和峨山山两县最为为强劲。表：各县区区经济状况况GDP总值

17、值人均GDPP（元）2002年年2003年年2002年年2003年年合计2730776928647738133600138988红塔区1816553419406618471588496822江川县1384558145733753255559澄江县85516695305556856234通海县1771228193411966847262华宁县1010776111288550655536易门县1035774112688959596475峨山县903422100799760806761新平县80086690352230013358元江县9304001012551478151672.2. 人口分布、增

18、增长及变迁迁情况 人口增长率率降低，流流动少2003年年全市年末末总人口为为206.8万人，增增长率为77.1，增增长速度较较上年有所所降低，这这其中以人人口的自然然增长为主主，人口的的机械增长长率接近于于零；在总总人口中，农业人口170.8万人，占总人口的82.6%，非农业人口36.0万人，占总人口的17.4%。按玉溪市11999年年的城市规规划近期目目标（至22005年年），玉溪溪市全市城城镇化水平平达到400%左右，市市域总人口口约2100万人，城城镇人口约约85万人人左右。中中期（20010年）城城镇化水平平达到455%左右，市市域总人口口约2200万人，城城镇人口约约100万万人。远

19、期期（20220年）城城镇化水平平达到577%左右，市市域总人口口约2544万人，城城镇人口约约145万万人。从各县区人人口总量来来看，以红红塔区的人人口数量最最多，接近近40万人人口，其中中非农业人人口数量为为13万人人，占333.1%；其其次分别的的新平县和和通海县，分分别为277.0万人人和26.7万人，其其非农业人人口比例分分别为122.9%和和13.00%。从各县人口口增长趋势势上看，增增长最快的的分别是澄澄江县和华华宁县，其其增长率超超过或接近近10，尤其是是澄江县，22003年年的增长比比率接近116；但从增增长趋势看看，除了澄澄江县、通通海县外，其其他各县都都是呈下降降趋势。2

20、.3. 居民生活水水平、消费费结构 居民收入持持续增长城乡居民生生活继续改改善。20003年全全市职工平平均工资达达到142211元，比比上年增加加917元元，增长66.9%；城镇居民民人均可支支配收入77706元元，同口径径人均增加加392元元，增长55.4%；农民人均均纯收入22588元元，人均增增收95元元，增长33.8%；人均储蓄蓄余额70018元，比比上年增加加812元元，增长113.1%。 城镇居民消消费结构升升级，跨入入富裕阶段段城镇居民人人均总支出出为83559元，其其中人均生生活消费支支出为56675元，食食品类支出出为20669元/人人，城镇居居民恩格尔尔系数为336.5%

21、。按照联合合国粮农组组织提出的的当恩格尔尔系数达到到30%40%时为“富富裕”的标标准，玉溪溪市城镇居居民生活已已超越小康康阶段，迈迈入富裕门门槛。在住房方方面，20003年玉玉溪市城镇镇居民人均均住房面积积达到了225.499。2.4. 城市规划 城市规模不不断扩大，面面积、人口口相应增加加按照玉溪城城市城市总总体规划，玉玉溪城市性性质是：全全国主要的的烟草生产产科研基地地，以高新新技术产业业和现代服服务业为依依托的滇中中南中心城城市。玉溪市未来来的主城区区范围为：北至昆玉玉高速公路路皂角营立立交，南到到玉元、玉玉通高速公公路研和立立交、玉通通立交；东东至龙马山山、红塔山山、徐家山山、灵照山

22、山东部山地地区；西到到大营街、昆昆玉铁路及及西部山地地区，包括括玉溪坝子子和部分研研和坝子，用用地面积约约193平平方公里。 在人口方面面，规划近近期（20005年）主主城区城市市人口为335.6万万人，其中中城市规划划建成区居居住人口227.4万万人；中期期（20110年）主主城区城市市规划总人人口为400.0万人人，其中城城市规划建建成区居住住人口333.3万人人：远期（22020年年）主城区区城市规划划总人口为为51.77万人，其其中城市规规划建成区区居住人口口47.55万人。 城南高新区区将设全市市性的商贸贸服务次中中心玉溪市的商商业用地规规划按三级级配套：全全市性商业业、金融服服务中

23、心仍仍布置在老老城中心地地区即原州州城镇老城城区内；城城南高新区区中设全市市性的商贸贸服务次中中心；商品品批发及零零售市场安安排在规划划的商业金金融服务用用地中，居居住区商业业中心应参参考居住区区公共服务务设施的标标准进行建建设。规划划商业金融融服务用地地291.0公顷。 构建以公路路、铁路、国国际大通道道为体系的的对内对外外交通框架架1、 交通发展目目标：建成成以2133国道为主主干，红塔塔区为中心心，经济干干线和旅游游干线为纽纽带，连接接各县城和和主要旅游游景点的高高等级公路路网。完成成通往主要要乡镇公路路的油路化化工程，基基本实现村村村通公路路。2、 铁路：强化化昆玉铁路路作为南昆昆铁路

24、延伸伸线的功能能，预留昆昆玉铁路向向南延伸的的通道，加加强铁路站站场及配套套设施建设设，提高铁铁路站场的的联系道路路等级。3、 公路：完善善昆玉高速速公路和澄澄马（金铺铺）、安（丰丰营）易一一级公路配配套设施建建设；完成成玉元、玉玉通、玉江江、江通、元元墨高速公公路及配套套设施建设设；建设中中心城市至至各县中心心城镇和各各县中心城城镇之间联联系的高等等级公路；完成澄川川、江华、澄澄宜（良）、大大（开门）新新一级公路路建设；完完成漠（沙沙）东（峨峨）、通高高（大）、澄澄华、新细细（丫口）、华华盘（溪）、易易高（大）二二级公路建建设。4、 利用昆明国国际机场，完完善铁路、公公路、航空空运输的相相互

25、衔接、转转乘配套系系统，以国国道、省道道、市域主主干线公路路为骨架的的高等级公公路网络，并并与支干线线县乡公路路相结合，形形成内外通通畅，布局局合理的运运输体系。2.5. 小结1 近年的经济济发展势头头偏低，但但非烟经济济保持着增增长势头，而而且非公有有制经济的的表现出色色，成为玉玉溪市经济济增长的主主要力量；2 玉溪市为云云南省第二二经济重镇镇，多项经经济指标位位列西部城城市前茅；3 目前经济结结构较为单单一，产业业以烟草业业为主；但但其比例逐逐渐下降，这这对玉溪市市整体经济济、产业结结构的升级级、经济活活力的增强强有着积极极的作用；4 消费品市场场持续稳定定增长，但但与其收入入、储蓄相相比

26、较，消消费品市场场的规模还还较小；5 玉溪市的经经济重心主主要集中在在红塔区；6 人口增长率率低，流动动少；7 居民收入持持续增长，消消费结构升升级，显示示出玉溪城城镇居民已已跨入富裕裕阶段；8 城市规模在在不断扩张张中，无论论城市面积积还是人口口都将会有有较大的增增幅。9 城南高新区区中将设全全市性的商商贸服务中中心3.市场研研究3.1. 玉溪市商业业物业整体体市场特点点分析3.1.1. 商业物业分分布特点玉溪市辖下下八县一区区，其中红红塔区是玉玉溪市的政政治、经济济、文化中中心。红塔塔区和辖下下八县都有有本身的商商业集中区区域，但是是县区内的的商业区仅仅集中在各各县城，区区域面积小小，商业

27、业业态和商业业功能比较较单一，其其辐射范围围只限于所所属的行政政区内；而而红塔区的的商业中心心凭借商业业业态多样样、商品种种类丰富、功功能档次较较齐全的优优势，不但但服务于区区内的居民民，而且能能吸引周边边县的中高高端消费群群体前来购购物消费，所所以红塔区区的商业中中心基本上上就是玉溪溪市的商业业中心。 红塔区的商商业物业主主要集中在在老城区，而而在老城区区边缘和新新区则较零零散南北大街区区域、新兴兴路和人民民路所形成成的旧城商商业街区域域、小庙街街区域这三三个传统商商业区都处处于老城区区内，共同同形成玉溪溪的市级商商圈红塔商商圈。红塔商圈内内有百信购购物广场、玉玉溪百货大大楼、玉溪溪商业大厦

28、厦、人民电电影院等当当地比较知知名的商业业物业，其其它商业物物业主要是是临街商铺铺。商圈内内大型超市市、百货商商场、食杂杂店、专业业店（电影影院等）、专专卖店等商商业业态比比较丰富，基基本上涵盖盖了购物、娱娱乐、餐饮饮等所有的的商业功能能，集聚度度相当高。但是在老城城区边缘和和新区商业业网点的布布局则较为为分散、规规模小且档档次低，无无法形成相相对集中的的商业区，商商业服务功功能薄弱。 辖下八县的的商业集中中区域呈现现东强西弱弱的状态辖下八县的的商业区都都是分布在在县城，由由一、二个个比较繁荣荣的商业街街（或步行行街）构成成。这些商商业区利用用一、二个个中型超市市或百货商商场的兴旺旺带动整个个

29、区域的商商业氛围，以以满足县城城人口日常常生活所需需为主要目目标，主要要提供服装装、百货、小小家电、地地方饮食等等商品。八县本身的的经济决定定了县内商商业的繁华华程度，玉玉溪东部的的县如通海海、江川、华华宁、澄江江县经济情情况发展较较好，商业业物业相对对集中，业业态较多，档档次较全；西部县如如峨山、元元江、新平平等县经济济情况发展展相对落后后一些，商商业业态较较少，档次次较低。根据城市规规划，玉溪溪主城区22005年年的城市建建设用地达达到27.5平方方公里，22010年年为33.0平方公公里，20020年为为46.00平方公里里；主城区区将向东、向向南发展。高新区位于于城区南端端，区内有有红

30、塔生活活区、教师师小区、葫葫田小区（公公务员小区区）等生活活区，各个个生活区区区内人均收收入高，具具有较强的的消费能力力，是玉溪溪名符其实实的富人区区；但现时时高新区商商业网点比比较分散，还还未形成商商业物业集集中的区域域。随着玉溪城城市空间的的不断扩大大，与之相相配套的商商业网点也也会表现出出扩张趋势势，商业网网点的扩张张会引起商商业区规模模的扩大或或商业热点点的增多，而而现时三大大商业区位位于传统老老城区，扩扩大规模的的难度较大大，所以商商业网点的的扩张将直直接引起商商业热点的的增加。而而高新区位位于城区南南端，符合合城市发展展方向，区区内有大规规模的生活活小区，拥拥有庞大而而稳定的消消费

31、群体，且且这些消费费群体具有有较高的消消费能力，这这些商业发发展的有利利条件现阶阶段都不是是其它区域域可以比拟拟的，高新新区将极有有可能成为为玉溪商业业新热点。3.1.2. 商业业态发发展现状和和态势（1） 发展现状现时红塔商商圈内商业业业态虽然然较为多样样，但是仍仍未有升级级换代，缺缺乏更为先先进的购物物中心形态态。而且，红塔塔区商业的的发展也存存在很多的的不足，例例如百货店店等传统购购物商场规规模小、设设备落后且且经营管理理手法落后后；品牌专专卖店布局局分散、只只是以临街街商铺形式式出现；专专业市场规规模小、结结构不合理理等。从总体来看看，玉溪的的商业体系系发展尚未未完善。 百货商店面面临

32、升级现时玉溪市市区规模较较大的百货货商店只有有两间：玉玉溪百货大大楼和玉溪溪商业大厦厦，都位于于传统商业业旺区南北大街街，属于传传统百货商商店。这两两间百货商商店的共同同特点是位位置好、但但规模小（每每层只有1100020000平方米）、功功能单一、商商品档次较较低、硬件件设施落后后，经营管管理水平较较低，还未未有品牌专专卖店驻场场经营。商场服装区区域中，以以中老年人人的服装居居多，同时时这些服装装的档次较较街铺的要要低，造成成百货商场场的整体形形象要低于于街铺；加加上商场经经营管理手手法落后，导导致百货商商场的首层层租金基本本与同路段段的街铺持持平，但二二层以上的的租金就会会非常低，无无法体

33、现百百货商场的的真正市场场价值。百货商店这这种落后的的局面不能能满足有关关规划中将将玉溪市定定位为云南南省二级中中心城市（云云南省第二二大城市）的的要求；而而现时玉溪溪市百货商商店无论数数量还是规规模、档次次、硬件设设备、经营营管理水平平等方面都都满足不了了市民日益益提高的需需求，玉溪溪的百货业业面临升级级。 超市竞争加加剧百信、红联联及家佳等等本土零售售企业的超超市在玉溪溪市各据一一方，相互互的竞争已已经比较激激烈，诺玛玛特购物广广场的开业业，标志着着国外零售售巨鳄正式式登陆玉溪溪，先进的的管理和庞庞大的规模模都对本土土零售企业业带来巨大大的冲击。超超市要获得得更好的发发展机会就就必须向规规

34、模化、特特色化经营营方向发展展。 专卖店比较较分散，主主要以临街街商铺形式式出现专卖店基本本上分布在在凤凰路、南南北大街、人人民路、新新兴路、南南门街、北北门街上，其其中又以凤凤凰路和南南北大街上上的专卖店店数量最多多、档次最最高，但这这两条商业业街的专卖卖店布局比比较分散；其它各商商业街（步步行街）也也有零散的的专卖店分分布。由于条件所所限，玉溪溪现有的百百货商场都都没有开设设专卖店，所所有的专卖卖店都在商商业街两旁旁以临街商商铺的形式式出现。 专业市场规规模小、结结构不合理理玉溪现时比比较出名的的专业市场场有腾源家家居城、彩彩虹桥建材材市场、珊珊瑚路建材材市场、天天赐家装.建材市场场等，但

35、这这些专业市市场都是规规模较小，档档次不高。同时，这些些专业市场场全部定位位为中档偏偏低，缺乏乏中高档的的商品类型型，档次的的不齐全，导导致当地居居民的生活活需要得不不到满足。 便利店仍处处于起步阶阶段现时玉溪的的便利店只只有一间百信便便利店，并并且位于人人民路上，处处于传统的的商业旺区区。居民购购买日常用用品只能到到中心商业业区的百货货商场、超超市或附近近的杂货店店。随着玉玉溪居民生生活水平的的不断提高高，玉溪的的便利店若若能够贴近近生活社区区，将具有有较大的市市场前景。 餐饮业仍处处于较低的的水平在地方饮食食方面，由由于玉溪的的餐饮业档档次普遍较较低，城区区居民宴客客时只能到到红塔大酒酒店

36、、中玉玉酒店等宾宾馆场所消消费；而特特色品牌饮饮食店数量量少，除了了桥香园之之外，还未未有出现类类似桥香园园这些在云云南地区具具有一定知知名度的饮饮食店。在外来品牌牌餐饮方面面，虽然有有肯德基和和德克士等等可以吸纳纳大量人气气的品牌餐餐饮店进驻驻玉溪市区区，但这些些品牌餐饮饮店毕竟数数量少，还还不能满足足居民的需需要。（2）发展展态势 大型购物商商场将向多多功能购物物中心的方方向发展。 便利店进驻驻居民生活活社区。 超市将向品品牌化、规规模化、特特色经营方方向发展。3.1.3. 商业市场整整体环境（1）总体体现状商业区集中中了全市的的商业物业业，商业氛氛围浓厚；周边地区区商业物业业较少，档档次

37、较低，商商业氛围较较淡。主要要表现在以以下二方面面： 商业区集中中多种业态态，周边区区域则只有有为数不多多的业态。商商业区有超超市、百货货店、便利利店、品牌牌专卖店、品品牌餐饮店店、电影院院等；而包包括高新区区在内的其其它区域，现现存的业态态主要有小小型超市、杂杂食店等，不不仅数量少少、规模小小，而且档档次较低，导导致这些区区域的商业业氛围较淡淡。 商业区内商商业功能较较齐全，周周边区域商商业功能单单一。商业业区由于有有多种业态态，具备购购物、休闲闲、娱乐、餐餐饮功能，像像小庙街等等区域还具具有旅游等等功能；而而周边地区区的商业物物业主要满满足附近居居民生活的的基本需要要，以购物物功能为主主，

38、功能单单一。（2）商业业发展的有有利因素 经济持续稳稳定增长，人人民生活水水平逐渐提提高，为玉玉溪商贸业业的发展提提供了良好好的本地市市场基础。 商业中心区区商业对周周边县的辐辐射力强，吸吸引周边县县居民前来来购物消费费。 外国商业零零售企业登登陆玉溪，带带来新的经经营理念，促促进商业体体系的提升升。（3）商业业发展的不不利因素 规划建设相相对滞后。玉玉溪至今仍仍未颁布商商业网点建建设管理办办法，容易易造成商业业无序发展展。 玉溪的交通通条件好，昆昆明距离玉玉溪较近，吸吸引了玉溪溪市大量的的中高端消消费人群。小结：玉溪溪的商业主主要集中在在商业区，而而周边的商商业氛围仍仍比较淡；现阶段玉玉溪商

39、业发发展具备多多种有利条条件和不利利因素，有有利条件可可以刺激玉玉溪商业物物业的市场场需求和价价格，而不不利条件则则决定了玉玉溪商业物物业特别是是新建的商商业物业要要走规模化化、综合性性、特色经经营的道路路，抢占市市场先机，才才能稳占市市场份额。3.1.4. 商业物业供供求情况（1）市场场需求状况况由于有关部部门从20003年才才开始系统统统计玉溪溪商业营业业用房的成成交数据，我我司将根据据政府所公公布的有关关数据，结结合本司的的实际市场场调查结果果，对玉溪溪的商业物物业的供需需情况作出出分析。数据来源：玉溪统计计年鉴从上图可知知，20003年全市市商业营业业用房上市市量剧增，相相比20002

40、年增幅幅达2177.8%；受供应量量影响，全全市的成交交量也有大大量的增加加，增幅达达79.88%，显示示玉溪全市市的商业营营业用房具具有一定的的市场需求求。数据来源：玉溪统计计年鉴、玉玉溪市房地地产管理局局注：玉溪统统计年鉴缺缺乏20003年度玉玉溪全市商商业营业用用房新开工工面积数据据在中心城区区与全市的的比较中，22003年年玉溪中心心城区商业业营业用房房销售面积积占竣工面面积的588.4%，比比全市的448.9%高出9.5个百分分点；20003年中中心城区商商业营业用用房的竣工工面积只是是全市竣工工面积的336.2%，但销售售面积则为为全市销售售面积的443.2%，二方面面的差距反反映

41、出中心心城区对商商业物业的的消化能力力比全市的的平均水平平要高。根据本司的的市场调查查，有部分分的商业物物业例如九九龙商业城城竣工后由由于自身条条件限制不不能出售产产权，只能能以只租不不售的方式式进入市场场，使到玉玉溪中心城城区出现商商业物业销销售面积偏偏少的现象象。20003年商业业营业用房房的成交面面积为52200平方方米，而这这部分的成成交物业主主要是小庙庙街商业物物业。玉溪市中心心城区20003年商商业营业用用房租售对对比情况面积平方米销售面积5,2000租赁面积50,0000数据来源：玉溪市房房地产管理理局从上表可看看出，20003年玉玉溪市区商商业营业用用房租赁成成交面积约约为销售

42、成成交面积的的10倍，一一方面反映映出部分商商场或商铺铺有只租不不售的情况况；另一方方面也反映映出商业物物业的租赁赁市场比较较活跃，居居民的经商商意识较强强，若有合合适的商业业物业出现现，就会有有许多居民民乐意经营营。（2）潜在在供应量总用地面积：约6000平方米总建筑面积：10980平方米共五层，1至4层为商场，五层为写字间单层面积：2196平方米在上停车位：80个实用率：约60%租售方式：只租不售根据本司的的市场调查查结果，玉玉溪市区未未来一、二二年内只有有本项目和和另外二个个项目上市市。一个是是位于凤凰凰路上的新新州城，另另一个是位位于明珠路路的天赐家家装.建材材市场，由由于天赐家家装.

43、建材材市场为专专业市场，对对项目的影影响有限，对对项目影响响较大的新新增商业物物业只有新新洲城。新新洲城的有有关经济技技术指标如如下：（3）价格格水平数据来源：玉溪统计计年鉴从上图可看看出，全市市商业物业业售价呈现现上升趋势势，20003年销售售价格比22002年年大幅上升升61.77%。在销销售面积大大幅增加的的情况下，全全市平均价价格仍能保保持较大的的增幅，显显示全市的的商业物业业仍具有较较大的市场场空间。2003年年玉溪中心心城区出除除了小庙街街商铺比较较大规模出出售外，其其它的商业业物业都是是比较零散散且规模较较小；小庙庙街商铺的的售价水平平基本上就就可以代表表玉溪中心心城区的商商业物

44、业的的售价水平平。本司经经过市场调调查得知，22003年年小庙街商商铺的平均均售价为110,0000元/平平方米（物物业的详细细情况见小小庙街商业业区分析部部分），远远高于全市市的平均水水平，反映映出中心城城区对商业业物业售价价的承受能能力远高于于全市平均均水平。3.1.5. 小结 红塔区和辖辖下八县都都有本身的的商业集中中区域，但但是县区内内的商业区区仅集中在在各县城，区区域面积小小，业态和和商业功能能比较单一一，其辐射射范围只限限于所属的的行政区内内；而红塔塔区的商业业中心凭借借商业业态态多样、商商品种类丰丰富、功能能档次较齐齐全的优势势，不但服服务于区内内的居民，而而且能吸引引周边县的的

45、中高端消消费群体前前来购物消消费。 玉溪现时的的商业体系系仍不完善善，主要体体现在现时时玉溪商业业物业业态态发展不成成熟，还未未出现一个个多种业态态、多种功功能真正意意义上的购购物中心。 市区商业发发展不均衡衡，商业主主要集中在在传统商业业区，而高高新区还未未形成商业业网点，仍仍未满足到到区内居民民生活的各各种需求。 随着城区规规模的扩大大，高新区区将出现中中高消费的的生活社区区，同时会会出现大型型的商业物物业。 玉溪商业物物业的发展展存在各种种利因素和和不利因素素，玉溪商商业物业只只有走规模模化、功能能综合、特特色经营的的道路，抢抢占市场先先机，才能能稳占市场场份额。 玉溪全市商商业物业供供求量大幅幅增加，全全市商业物物业具有较较大的市场场空间。 中心城区现现时商业物物业的供应应量较少，但但市场消化化能力较强强，每年将将不低于55000平平方米的消消化量。 全市商业物物业的售价价呈现上升升趋势，而而中心城区区的售价则则远高于其其它区域。 除了项目之之外，玉溪