2、房地产合作开发模式及风险分析(DOC30页)2090.doc

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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.房地产合作开发模式及风险分析目录1.房地产产合作开发发的主要模模式2.制作和和签订房地地产合作开开发合同应应注意问题题3.制作和和签订房地地产项目转转让合同应应注意问题题4.房地产产合作开发发合同主要要条款5.房地产产项目转让让合同的主主要条款6.专题一一：房地产产合作开发发概念与类类型7.专题二二：房地产产合作开发发行为的特特征及认定定8.专题三三：房地产产合作开发发的主体资资格9.房地产产公司如何何选择开发发模式10.房地地产合作开开发中需注注意的问题题

2、浅析=本文较长长，建议收收藏，阅读读时间30miins=1.房地产产合作开发发的主要模模式1、房地产产联建房地产联建建是指提供供资金、技技术、劳务务一方（B企业）与与提供土地地的一方（A企业）合合作进行房房地产开发发，双方在在合同里明明确约定按按比例分配配房屋和土土地使用权权，并以各各自所有或或者经营管管理的财产产承担民事事责任的房房地产合作作开发行为为。一般适适用有提供供土地方与与房地产开开发公司之之间签立。双方可以约约定：A企业出地地、B企业出资资金、技术术、劳务，双双方合作开开发。该方案需要要注意的细细节是：项项目开发需需要以合作作双方的名名义向政府府部门办理理审批手续续和各种证证件许可

3、。另另外B企业投入入资金参与与房地产开开发并享有有最终一定定成果。同同时，A、B双方还需需要到国土土部门办理理土地权属属的变更手手续，依法法将该宗地地土地使用用权按照合合作开发协协议约定分分成比例变变更登记到到B的名下。项目开发完完成后，A企业按照照所获得房房屋的公允允价值计算算转让土地地使用权营营业税、土土地增值税税、印花税税和企业所所得税。B企业按照照分出的房房屋公允价价值计算销销售不动产产营业税、土土地增值税税、印花税税和企业所所得税并确确定土地入入账价值。该方案合作作双方都要要视同销售售，看似没没有享受税税收优惠，但但以A企业为开开发主体转转变为以A、B双方合作作名义上的的开发主体体，

4、符合开开发资质要要求，项目目经营核算算以B企业为主主，项目涉涉及的税金金也以B企业为主主体计算缴缴纳。避免免了以A企业名义义开发带来来的一系列列问题。2、直接转转让土地使使用权假如在该项项目开发过过程中，A企业不需需要自用开开发产品，哪哪么除联建建方式外，A企业可以以考虑直接接转让土地地使用权给给B房地产开开发企业，完完全以B企业的名名义立项开开发销售，项项目开发销销售过程中中的营业税税、土地增增值税、印印花税、企企业所得税税以B企业为主主体计算缴缴纳。整个个开发过程程能够名正正言顺。这种方式下下A企业转让让土地使用用权应当缴缴纳营业税税、土地增增值税、印印花税、企企业所得税税。B企业应当当缴

5、纳承受受土地使用用权契税。3、组建项项目开发公公司项目开发公公司是指提提供资金、技技术、劳务务一方的与与提供土地地的一方以以组建法人人资格的经经济实体来来合作进行行房地产开开发的行为为。这种情情形下，房房地产合作作开发的合合作人即成成为项目公公司的股东东。一般适适用于合作作双方都不不是房地产产开发公司司，用于商商品房开发发的情形。A企业以土土地使用权权作为对B房地产企企业的投资资，项目开开发以项目目公司名义义立项并办办理有关手手续。在合合作开发协协议中对开开发模式、合合作开发各各方的投资资回报的方方式及风险险的承担、资资金监管、双双方的权利利与义务、违违约责任等等做出明确确约定，尽尽量避免纠纠

6、纷的产生生。主要包括以以下两种模模式：A土地协议议折价入股股方式构成成合作投资资比；B土地评估估作价入股股方式构成成合资投资资比例。项目开发销销售过程中中的营业税税、土地增增值税、印印花税、企企业所得税税仍然以B企业为主主体计算缴缴纳。A企业以土土地使用权权作为对B房地产企企业的投资资，不用缴缴纳营业税税；应当计计算缴纳土土地增值税税；应当按按照“产权转移移书据”计算缴纳纳印花税。B房地产企企业需要交交纳契税.4、整体产产权转移已经获得立立项批准的的房地产开开发项目，在在项目公司司股东或合合作开发的的收益人互互相之间，或或向他人转转让其股权权或合作开开发权益的的行为。房地产项目目转让的模模式：

7、（1）以项项目公司股股权并购（兼兼并或收购购）方式转转让房地产产开发项目目；（2）以项项目合作各各方权益比比例的变更更转让房地地产开发权权益：A权益在合合作各方内内部转让；B权益转让让给合作各各方以外第第三人。这种方式下下,A企业不需需要缴纳营营业税；不不需要缴纳纳土地增值值税;不用计算算合并环节节的清算所所得或损失失。B房地产企企业不需要要缴纳契税税。5、房屋参参建房屋参建是是指参建人人以参建名名义对已经经成立的房房地产项目目参与投资资或预购房房屋的行为为，一般表表现为参建建人通过投投资或参与与房地产建建设而获得得部分房产产的所有权权。一般适适用于房地地产项目已已进行，但但开发方资资金不足的

8、的情形。房房屋参建行行为往往因因为没有被被政府的主主管部门行行政批准而而被认定为为行为无法法律效力，因因此，不予予考虑。在以上五种种方案中，联联建开发可可顺利立项项开发销售售，但不能能获得税收收收益，而而且联建开开发投资者者之间复杂杂的关系往往往无法通通过合作协协议统一调调整，合作作投资者之之间容易产产生纠纷。直接转让土土地使用权权权益清楚楚，但不能能获得出让让方的相关关支持尤其其是社会资资源支持，也也不能获得得税收收益益。组建项目开开发公司可可以通过法法人实体明明确各股东东权益，也也可以通过过新的项目目开发公司司获得拟建建开发面积积所需的房房地产开发发资质，也也可以免征征营业税、符符合条件可

9、可以免征本本环节的企企业所得税税和契税。应应该是房地地产开发较较为优越的的开发形式式，特别是是一些大型型项目的房房产开发中中。在项目公司司运营过程程中，还可可以通过受受让股权或或合作开发发权益的方方式，获得得项目全部部产权。合作开发的的立项、规规划选址、规规划用地、建建筑设计、施施工许可，以以及项目转转让的土地地使用人（股股东或权益益人）或者者项目功能能、用途等等变更手续续，均系要要式的须经经批准的行行为,均需获得得政府有关关主管部门门的许可或或批准，并并持有批准准文件或证证照。6、合作开开发的其它它方式：先合伙后转转为法人型型的合作开开发2.制作和和签订房地地产合作开开发合同应应注意问题题（

10、1）要明明确合作各各方的开发发资质或取取得资质的的相应责任任；（2）约定定先合伙或或合作、后后成立项目目公司的方方式，其承承担民事责责任方式先先后不同；要明确先先后的权利利义务关系系及办理相相应手续的的责任主体体；（3）组成成项目公司司合作开发发的，要明明确注册资资本投入方方式以及注注册资本与与投资总额额的差异的的处理对策策及相应的的责任；（4）以土土地使用权权入股组成成项目公司司的，土地地使用权须须作评估；（5）以筹筹建处或其其它名义合合作开发的的，须使之之成为能独独立承担权权利义务的的其它经济济组织，并并明确合作作筹建各方方的权利义义务；（6）合作作开发一方方以土地使使用权作为为合作投资资

11、的，应办办理土地使使用人和使使用性质的的变更登记记手续，并并明确有关关费用的承承担方式和和责任人；（7）一个个地块上合合作开发涉涉及几个性性质不同的的项目，应应分别立项项、分别进进行审批并并办理不同同的证照；（8）合作作开发各方方的投资回回报的方式式，应按是是否以开发发项目的房房屋为标的的分别规定定权利义务务，投资回回报系约定定分房的，应应明确房屋屋分配的具具体办法；投资回报报系分配利利润的，应应约定利润润的计取方方式；（9）合作作开发合同同应约定建建筑面积增增加时的政政府批准手手续和增加加面积的成成本，增加加分担及面面积分配方方式；（10）合合作开发合合同由于需需办理相关关手续，往往往效力待

12、待定，合作作合同应具具体约定一一旦合同被被确认无效效或不生效效时的具体体处理方法法。3.制作和和签订房地地产项目转转让合同应应注意问题题（1）房地地产开发项项目转让必必须由所有有人转让、受受让的当事事人以书面面形式协商商一致；（2）转让让项目已有有的各种政政府批文均均必须在合合同中列明明，包括立立项和规划划批文等；（3）项目目转让应符符合开发不不同阶段的的政府有关关允许转让让的条件；（4）已成成立项目公公司以公司司股权转让让方式转让让全部或部部分房地产产项目，应应按公司法法有关规定定办理工商商变更登记记手续，同同时办理房房地产转让让的变更登登记手续；（5）成立立项目公司司的转让方方的债权债债务

13、要明确确，潜在债债务的澄清清，要约定定公告程序序；（6）未成成立项目公公司以合作作各方的投投资权益内内部转让全全部或部分分房地产项项目，应按按项目土地地使用的不不同情况，申申办变更立立项和土地地使用的批批准手续；转让给合合作各方以以外当事人人的，须获获得原合作作各方及受受让方的一一致同意；（7）转让让的项目如如尚未办理理土地出让让手续或虽虽已办理了了出让手续续，转让时时尚未付清清出让金的的，应约定定办理出让让手续的具具体责任人人及有关费费用包括尚尚未付清的的费用的承承担方式；（8）项目目转让时，项项目未按出出让合同约约定的期限限和条件进进行开发，转转让合同应应约定补办办政府主管管部门认可可手续

14、及具具体责任人人；（9）项目目转让时，按按出让合同同的土地使使用年限已已开始使用用的，转让让合同约定定的土地使使用年限应应作相应扣扣除；（10）房房地产项目目转让前已已实行预售售的，应约约定转让双双方通知预预购业主，并并明确因此此引起相应应责任的处处理方法。3.制作和和签订房地地产项目转转让合同应应注意问题题（1）房地地产开发项项目转让必必须由所有有人转让、受受让的当事事人以书面面形式协商商一致；（2）转让让项目已有有的各种政政府批文均均必须在合合同中列明明，包括立立项和规划划批文等；（3）项目目转让应符符合开发不不同阶段的的政府有关关允许转让让的条件；（4）已成成立项目公公司以公司司股权转让

15、让方式转让让全部或部部分房地产产项目，应应按公司法法有关规定定办理工商商变更登记记手续，同同时办理房房地产转让让的变更登登记手续；（5）成立立项目公司司的转让方方的债权债债务要明确确，潜在债债务的澄清清，要约定定公告程序序； （6）未成立立项目公司司以合作各各方的投资资权益内部部转让全部部或部分房房地产项目目，应按项项目土地使使用的不同同情况，申申办变更立立项和土地地使用的批批准手续；转让给合合作各方以以外当事人人的，须获获得原合作作各方及受受让方的一一致同意；（7）转让让的项目如如尚未办理理土地出让让手续或虽虽已办理了了出让手续续，转让时时尚未付清清出让金的的，应约定定办理出让让手续的具具体

16、责任人人及有关费费用包括尚尚未付清的的费用的承承担方式； （8）项目转转让时，项项目未按出出让合同约约定的期限限和条件进进行开发，转转让合同应应约定补办办政府主管管部门认可可手续及具具体责任人人；（9）项目目转让时，按按出让合同同的土地使使用年限已已开始使用用的，转让让合同约定定的土地使使用年限应应作相应扣扣除；（10）房房地产项目目转让前已已实行预售售的，应约约定转让双双方通知预预购业主，并并明确因此此引起相应应责任的处处理方法。4.房地产产合作开发发合同主要要条款（1）合作作开发当事事人的名称称、姓名、住住所；（2）项目目概况（包包括：坐落落地点、项项目性质、四四至、占地地面积、有有关规划

17、指指标等）；（3）项目目现状；A、项目报报批现状包包括规划参参数，并列列明取得的的批文；B、项目动动拆迁、开开发现状。（4）合作作方式；A、共同组组建项目公公司方式需约定：项项目公司的的注册资金金、出资比比例、时间间；组织机机构的设立立、运作程程序、利润润分配等；B、合作建建房协议方方式；需约定：合合作各方的的投资方式式（包括土土地投入的的评估）、投投入期限、投投资比例、合合作经营方方式、运作作机构的组组成、利益益（权益）分分配等。（5）项目目公司成立立前后的权权利义务的的转移（包包括项目公公司成立前前所发生费费用的补偿偿、土地使使用权的转转移手续办办理等）；（6）项目目的总投资资数额（包包括

18、成立项项目公司的的注册资本本及投资总总额的差异异）的投入入方式；（7）项目目合作建设设计划（规规模、进度度等）；（8）合作作各方的权权利义务（应应约定有关关审批手续续的办理、有有关项目建建设管理工工作的分担担以及合作作投资回报报的分配方方式）；（9）违约约责任；（10）解解决争议的的方法；（11）合合作当事人人约定的其其它事项。5.房地产产项目转让让合同的主主要条款（1）转让让当事人的的名称、姓姓名、住所所；（2）项目目概况（包包括：坐落落地点、项项目性质、四四至、占地地面积、有有关规划指指标等）；（3）项目目转让时土土地使用权权性质，获获得方式及及使用期限限；（4）项目目现状；A、项目报报批

19、现状包包括规划参参数，并列列明取得的的批文；B、项目动动拆迁、开开发现状（停停建、缓建建）；C、项目涉涉及的土地地或工程的的权利限制制情况；（5）项目目转让方式式；A、以开发发项目转让让方式；需约定：转转让费用的的构成、数数额、支付付方式，项项目的立项项、用地、工工程建设的的有关审批批程序重新新办理手续续等；B、以转让让项目公司司股权方式式；需约定：项项目公司概概况、股权权转让比例例、价格、支支付方式，现现有资产的的认定，需需出示原公公司股东会会决议并需需办理工商商变更登记记手续等。（6）项目目转让价格格、支付方方法和期限限；（7）项目目标的物转转让、交割割日期及方方式；（8）转让让前原有债债

20、权债务以以及土地或或工程的权权利限制的的处理；（9）双方方的权利义义务；（10）违违约责任；（11）解解决争议的的方法；（12）转转让当事人人约定的其其它事项。6.房地产产合作开发发系列之一一：房地产产合作开发发概念与类类型房地产合作作开发通常常是地产和和房产的共共同开发，指指提供土地地使用权一一方与土地地开发进行行投资一方方，对特定定地块的建建设项目以以合资或合合作方式进进行共同开开发的行为为。实践中中，主要有有三种方式式：一是以签署署联合经营营协议的合合伙制联建建；二是组建具具有独立法法人资格的的项目公司司开发；三是房屋参参建。三者在法律律上的性质质、所需要要承担的风风险及运作作方式等方方

21、面都有着着相当大的的区别。房地产联建建是指提供供资金、技技术、劳务务一方的与与提供土地地的另一方方合作进行行房地产开开发，双方方在合同里里明确约定定按比例分分配房屋和和土地使用用权，并以以各自所有有的或者经经营管理的的财产承担担民事责任任的房地产产合作开发发行为。由由于该类合合作开发，涉涉及法律审审批手续复复杂、繁琐琐，同时双双方签订的的项目合作作开发合同同过于简单单，在实践践中常常存存在大量的的法律纠纷纷，且相当当部分行为为因此而无无效，不受受到法律的的保护。根根据当前法法律规定，房房地产联建建行为要合合法有效，合合作双方必必须共同获获得政府有有关部门对对土地使用用、规划许许可、项目目施工许

22、可可等所有行行政审批手手续。同时时，合作协协议里的“保底条款”是无法律律效力的。项目公司开开发是指提提供资金、技技术、劳务务一方的与与提供土地地的另一方方以组建法法人资格的的经济实体体来合作进进行房地产产开发的行行为。在该该种情况下下，房地产产合作开发发的合作人人即成为项项目公司的的股东，合合作人之间间的权利义义务不再由由合作协议议书来规范范，而是由由项目公司司的章程来来明确各自自的权利与与义务。合合作人不再再以合伙的的连带责任任承担民事事责任，而而是以项目目公司的注注册资本为为限承担有有限责任。房屋参建是是指参建人人以参建名名义对已经经成立的房房地产项目目参与投资资或预购房房屋的行为为。该类

23、参参建行为往往往因为没没有被政府府的主管部部门行政批批准而被认认定为行为为无法律效效力。实践践中常常表表现为被参参建人非法法融资，即即被参建人人由于项目目建设资金金短缺，又又无法通过过其它合法法途径获得得周转资金金，在未取取得商品房房预售证情情况下，打打着“优惠价”“内部价”旗号，以以商品房预预售方式，吸吸引参建人人投入资金金，以获得得资金。另外，现实实中还存在在不同以上上类型的房房屋建设方方式，即安安居工程合合作建房。根根据国务院院住房制度度改革领导导小组、建建设部、国国家税务局局于1992年2月颁发的的城镇住住宅合作社社管理暂行行办法规规定：本办办法所称住住宅合作社社，是指经经市（县）人人

24、民政府房房地产行政政主管部门门批准，由由城市居民民、职工为为改善自身身住房条件件而自愿参参加，不以以盈利为目目的公益性性合作经济济组织，具具有法人资资格。合作作住宅是指指住宅合作作社通过社社员集资合合作建造的的住宅。该该类房屋建建造行为不不属于房地地产开发范范畴，而是是国家为缓缓解城市居居民住房紧紧张状况，弥弥补国家建建设资金短短缺而采取取的一种政政策性支持持政策。房房屋建造后后如果职工工不准备继继续居住，则则应退还房房屋或者补补交国有土土地出让金金后才可以以到市场上上自由转让让。7.房地产产合作开发发系列之二二：房地产产合作开发发行为的特特征及认定定由于我国现现行立法没没有对合作作行为做出出

25、明确界定定，从而导导致在理论论和实务中中对合作行行为的特征征有不同认认识。基于于以往合作作行为的实实际做法和和所形成的的传统认识识，较为一一致的观点点认为，合合作行为具具有四个特特征，即合合作方共同同出资、共共同经营、共共享利润、共共担风险。这这在最高人人民法院关关于审理联联营合同纠纠纷案件若若干问题的的解答中中即有明确确体现。一一般认为，合合作方无论论是以何种种形式出资资，共同出出资作为认认定合作的的条件是毋毋庸置疑的的，而且是是必备的首首要条件，但但共同经营营在目前的的合作行为为中已无足足轻重，而而且实际中中许多合作作方基于自自身管理经经验、能力力等方面的的不足，也也是不参与与经营的，而而

26、是由其他他合作方独独立经营，这这也符合合合同自由原原则。考虑虑此现实情情况，尊重重当事人意意思自由，因因此，不应应再将共同同经营作为为认定合作作开发的条条件。对共共享利润、共共担风险是是否为认定定合作开发发的必要条条件问题，本本人认为应应作为认定定合作开发发行为的必必备要件。如果合作一一方在合作作开发经营营房地产中中约定其只只享有合作作开发的收收益，不承承担合作开开发的亏损损责任，在在合作亏损损时候，仍仍要收回其其出资和收收取固定利利润的，该该条款为合合同中的保保底条款。对对于这种保保底条款，最最高人民法法院在关关于审理联联营合同纠纠纷案件若若干问题的的解答中中规定是违违法的，该该条款应当当确

27、认无效效。该条款款无效，并并不一定影影响合同中中其他条款款的效力，如如果除保底底条款外，其其他条款无无违法之处处，那么房房地产合作作开发合同同仍是有效效的。此外外，因当事事人共同出出资合作的的目的就是是要对合作作成果所带带来的经济济利益共同同分享，与与此相应，对对合作过程程中以及合合作的不利利益后果和和风险也要要共同承担担，这也是是民事权利利义务相一一致原则的的内在必然然要求和具具体表现。8.房地产产合作开发发系列之三三：房地产产合作开发发的主体资资格在城市房房地产管理理法实施施以前，最最高人民法法院关于于审理房地地产管理法法施行前房房地产开发发经营案件件若干问题题的解答第第一条中，关关于房地

28、产产开发的资资格问题，是是有明确的的规定的：1.从事房房地产的开开发经营者者，应当是是具备企业业法人条件件、经工商商行政管理理部门登记记并发给营营业执照的的房地产开开发企业(含中外合合资经营企企业、中外外合作经营营企业和外外资企业)。2.不具备备房地产开开发经营资资格的企业业与他人签签订的以房房地产开发发经营为内内容的合同同，一般应应当认定无无效，但在在一审诉讼讼期间依法法取得房地地产开发经经营资格的的，可认定定合同有效效。“不具备房房地产开发发经营资格格的企业与与他人签订订的以房地地产开发经经营为内容容的合同，一一般应当认认定无效”这句话，实实际上是一一种对合同同双方的要要求而不是是对单方的

29、的要求。其其中的“不具备房房地产开发发经营资格格的企业”和“他人”是可以互互换的。也也就是说，合合作双方必必须都同时时具备房地地产开发经经营资格。城市房地地产管理法法实施后后，对此并并没明确规规定。笔者者认为房地地产开发关关系到国计计民生和社社会公共安安全，作为为一个特种种行业，房房地产的开开发经营应应受房地产产市场准入入许可限制制，其经营营者应是依依照城市房房地产管理理法第二十十九条规定定设立的房房地产开发发企业法人人，否则不不得进行房房地产开发发经营。与与此相应，对对进行房地地产开发经经营的合作作各方，也也就必然要要求至少其其中一方必必须具备房房地产开发发经营资格格，否则，合合作各方订订立

30、的房地地产合作开开发经营合合同无效。但但就开发经经营资格，存存在一个如如果是非经经营性质的的合作开发发行为，是是否也要受受开发经营营资格限定定的问题。如如，一方出出地，一方方出资，合合作建房用用于自用，不不对外销售售的，对此此合作行为为能否要求求合作方具具备开发经经营资格。笔笔者认为，此此类合作行行为不能认认定为是开开发经营房房地产行为为，只能看看作是一般般的合建、联联建房屋行行为，合作作方不需具具备经营资资格。9.房地产产公司如何何选择开发发模式独立开发一、招拍挂挂方式：土地进行过过一级开发发后，由市市土地整理理储备中心心进行公示示，并确定定项目地块块采用何种种转让的一一种方式二、收购地地产

31、公司方方式:全资收购或或超过50%收购一家家有土地或或项目的房房地产开发发公司（三三级房地产产开发资质质以上）三、与金融融机构合作作方式:与银行、投投资公司、基基金公司、海海外资金进进行土地或或项目方面面的全方面面的合作四、买断物物业:一次性买断断未竣工的的楼宇或已已竣工的楼楼宇，进行行全面包装装后，出租租或出售操作招拍挂方式式:1、到储备备中心购买买标书；2、由企业业前期部、成成本核算部部、营销部部、财务部部进行标书书的全方位位编订；3、按照投投标时间和和开标时间间准备相关关的文件和和资金；4、中标后后交纳土地地款并签署署土地出让让合同。收购地产公公司方式:1、由投资资部考察要要收购的房房地

32、产公司司，由前期期部审核地地产公司名名下的项目目；2、对地产产公司名下下的人员进进行安排，财财务进行审审计；3、公司法法人变更，股股权变更4、运作公公司名下地地产项目。与金融机构构合作方式式:1、选择合合作伙伴，并并由投资部部进行考察察；2、对实际际需要合作作的资金和和模式进行行确立；3、获得国国家金融机机构的审批批后，进行行全方位的的合作。买断物业:1、未竣工工的楼宇买买断后，根根据客户的的需求整体体包装出售售；2、已竣工工的楼宇买买断后，可可出售也可可长期持有有它的物业业，进行长长期的投资资。实例2007年年11月27日金融街街控股股份份有限公司司以835000万元竞得得朝阳区大大屯路22

33、4号住宅及及代建公建建项目用地地的国有土土地使用权权。2006年年1月19日万科以3.89亿元的代代价收购北北京市朝阳阳区国资委委持有的北北京朝万中中心的60%股权，斩斩获北京和和东莞可开开发土地面面积73.662万平方米米。2007年年2月17日金地集集团与荷兰兰金融机构构ING集团旗下下的ING房地产建建立战略合合作伙伴关关系。公司司与ING房地产设设立并管理理的ING基金合作作投资金地地天津格林林世界项目目的开发。摩根士丹利利携手上海海盛融以富富盛利投资资咨询有限限公司的名名义买下价价值4亿元的富富力双子座座TOWEER；之后新新加坡凯德德置地买下下中环世贸贸中心AB两栋写字字楼；扬子子

34、基金并购购远洋新干干线D座酒店式式公寓。优势招拍挂方式式:1、土地已已进行过一一级开发，不不需要开发发商进行过过多的人力力、财力投投入；2、土地项项目的获得得受其他因因素影响的的几率较小小；3、开发商商的资金投投入和时间间选择可根根据自己的的实际情况况进行选择择；4、可选择择联合竞标标的方式。收购地产公公司方式:1、不具备备房地产开开发资质的的投资公司司适合采用用；2、缺少资资金而生存存不下去的的许多地产产公司名下下有许多优优良的地产产项目；3、不需要要到市场中中与大的地地产公司争争夺土地项项目；4、可采取取持续收购购优良资产产扩大资源源和企业规规模。与金融机构构合作方式式:1、金融机机构的资

35、金金实力会对对房地产开开发商起到到保障作用用；2、帮助区区域地产商商可以快速速扩张，行行成资金流流；3、帮助地地产商上市市融资也起起到了决定定作用。买断物业:1、长线投投资，长线线收益，保保证利润增增长点；2、持有物物业的拥有有权，形成成规模效益益后可打包包上市。劣势招拍挂方式式:1、受国家家土地政策策的影响；2、受土地地位置和规规模的影响响；3、需要房房地产开发发资质，并并连续开发发地产项目目3年以上。收购地产公公司方式:1、人员问问题和财务务问题解决决和审计，前前期需要精精力和时间间；2、防止收收购过程中中的陷阱。与金融机构构合作方式式:1、金融机机构的伙伴伴选择比较较苛刻；2、受国家家的

36、金融政政策影响比比较大，特特别是外资资。买断物业:1、需要拥拥有大量的的资金；2、需要拥拥有对房地地产市场敏敏感的投资资眼光；联合开发一、联合报报建，共同同出资：双方以共同同名义通过过公开出让让方式或其其他方式取取得土地使使用权，以以双方共同同名义取得得土地使用用证，即该该权利为双双方共同共共有或按份份共有，共共同取得发发改委的立立项和规划划部门出具具的规划用用地条件。双双方的合作作基础是共共同出资，共共同管理，共共同决策(或按出资资比例)。二、一方出出地，一方方出资：主要适用于于一方为在在计划经济济年代拥有有大量土地地的国有企企业，另一一方是拥有有资金和开开发实力的的房地产开开发公司之之间。

37、拥有有土地的一一方以其享享有使用权权的土地作作为出资，不不在投入任任何资金，而而资金的投投入和前期期手续的办办理，以及及整个项目目的管理和和施工建设设全部由开开发公司负负责。三、组建项项目公司由合作双方方作为公司司股东，共共同组建项项目公司来来完成某个个项目的开开发。在合合作开发协协议中对开开发模式、合合作开发各各方的投资资回报的方方式及风险险的承担、资资金监管、双双方的权利利与义务、违违约责任等等做出明确确约定，尽尽量避免纠纠纷的产生生。操作一、联合报报建，共同同出资：1、由投资资部和前期期部对合作作公司及合合作项目进进行全方位位的考察；2、按双方方出资比例例成立房地地产公司并并实施项目目进

38、度；3、双方协协商派驻进进场管理人人员并共同同决策相关关事宜。二、一方出出地，一方方出资：1、双方就就实际土地地规模和出出资金额通通过协商达达成共识；2、土地方方按照土地地的规模作作为实际出出资，投资资方完成项项目的整体体运作；3、双方最最终按实际际的出资比比例进行利利润分成。三、组建项项目公司1、公司投投资部和前前期部对双双方合作事事宜进行实实质性研究究和探讨2、按双方方实际出资资比例成立立房地产项项目公司并并实施项目目进度；3、双方就就规划、设设计、施工工、营销和和物业管理理按项目公公司操作。实例2007年年7月24日北京北北辰实业股股份有限公公司和北京京城建投资资发展股份份有限公司司联合

39、竞拍拍，以92亿价格拍拍得长沙新新河三角洲洲地块。2005年年11月10日中粮集集团与万科科集团将各各公司的标标牌齐齐插插入广州科科学城的地地块上，此此次合作是是采取中粮粮拿地、万万科开发、最最后双方分分利润的方方式进行2007年年12月3日绿景地地产与佛山山市瑞丰投投资有限公公司成立项项目公司共共同开发佛佛山市顺德德区北滘镇镇三桂大道道地块，并并签署相关关合作协议议。优势1、体现优优势品牌的的强大效应应，达到“双赢”的局面；2、发挥各各自的人才才优势、管管理优势、资资源优势等等等；3、有利于于增强项目目抵御风险险的能力；4、减少成成本：时间间成本；土土地成本；资金成本本；管理成成本；经营营成

40、本；5、纳税（土土地增值税税）。劣势1、合作开开发前期需需要大量的的准备工作作，具有很很多不确定定性；2、双方就就投资比例例、人员配配属、管理理方法、资资金监管等等问题上都都会影响项项目的进程程；3、某一方方的独立品品牌会大大大弱化，初初期会有些些许的影响响；10.房地地产合作开开发中需注注意的问题题浅析目前，随着着国家宏观观调控政策策的贯彻实实施，一些些中小房地地产公司遇遇到了许多多困难，在在无法独立立获得开发发项目的情情况下，不不得不寄希希望于与别别人合作开开发项目，但但是，由于于房地产项项目是个资资金密集、开开发建设周周期长的复复杂化的系系统工程，在在其开始建建设到销售售完毕这段段时间内

41、，需需要承担大大量的可预预测和不可可预测的未未知风险，因因此，投资资房地产项项目，则必必须要对该该行业的运运作全过程程有完整的的了解，对对房地产开开发过程中中可能会遇遇到的风险险有清醒的的认识，那那么，在合合作开发时时应注意哪哪些问题呢呢？一、项目合合法性考察察这是介入房房地产项目目中首要需需要解决的的法律问题题。一个房房地产项目目的成立与与开发要受受到法律保保护，必须须满足：一一有通过出出让取得的的国有土地地使用权；二双方至至少一方具具有房地产产企业开发发资质；三三有该项目目已经相关关主管部门门的行政批批准。具备备了以上条条件，则可可以说明该该房地产项项目的主体体是合法的的，受法律律保护。当

42、当然，实际际上，光看看以上几个个方面是远远远不够的的，比如说说，经常会会有房地产产开发商将将原来审批批的项目用用途、项目目的规划设设计参数等等私自更改改，如果私私自更改不不能获得政政府的认可可，则房地地产项目就就无法通过过竣工验收收备案，也也就意味着着无法将房房屋对外销销售和办理理产权证。就就算可以获获得政府的的最终认可可，那也需需要承担一一笔不菲的的罚款等。这这里需要说说明的是，对对项目的规规划设计参参数，并非非都是无法法更改的。根根据我国法法律规定，有有的可以修修改，有的的属于国家家房屋工程程建设强制制性标准，一一旦审批后后就不能更更改和调整整。当然，还还有许多其其它方面的的合法性也也需要

43、审查查。二、项目开开发主体问问题考察（一）审查查房地产项项目开发的的真正法人人主体与审审批文件中中的法人主主体是否相相吻合。曾曾有过这样样的案例：某开发商商为圈资，利利用集团公公司与投资资人签订合合作经营协协议，但房房地产项目目的实际建建造的房地地产公司是是由该开发发商联合几几个股东另另外投资成成立，集团团公司只占占10%的股份。后后双方发生生纠纷，投投资人遭受受了重大损损失。（二）审查查投资的房房地产项目目与实际建建造的项目目是否吻合合。有的开开发商很狡狡猾，利用用手中多个个楼盘建设设，耍移化化接木之手手段来套取取投资额。比比如说，用用地段位置置好的甲项项目吸取投投资人眼球球，然后在在签订合

44、同同时却用地地段差的乙乙项目来代代替。而甲甲与乙两项项目的名称称往往非常常相似，不不仔细审查查是无法察察觉到的。（三）是审审查房地产产开发商与与建筑商或或监理单位位的关系。有有的房地产产开发商往往往与建筑筑商或监理理单位关系系密切或者者说背后的的投资者为为同一人。显显然，存在在这样的关关系，则该该项目的投投资额就无无法事先准准确预算或或者说用合合同就能约约束的。三、合作形形式的选择择A、联合开开发：指由两个投投资主体共共同对项目目进行投资资建设，项项目立在双双方名下，由由双方共担担风险的开开发模式。根根据双方的的出资情况况又可分为为以下两种种开发模式式：（一）双方方联合报建建、共同出出资。双方

45、方以共同名名义通过公公开出让方方式或其他他方式取得得土地使用用权，以双双方共同名名义取得土土地使用证证，即该权权利为双方方共同共有有或按份共共有，共同同取得发改改委的立项项和规划部部门出具的的规划用地地条件。双双方的合作作基础是共共同出资，共共同管理，共共同决策（或或按出资比比例），此此种合作的的关键在于于双方的日日常管理和和决策，比比如双方应应制定日常常的人员配配置任用制制度、财务务制度、重重大事项的的决策制度度。该种开开发模式是是人合形式式，双方合合作的当事事人在合作作中往往具具有决定性性作用，否否则双方的的合作很难难进行。从从合作的最最终分配方方式来看可可以有两种种方式：1、利润分分成方

46、式。双方按照出出资比例进进行利润分分配，这种种分配方式式合作起来来比较复杂杂，双方在在合作中容容易产生矛矛盾，这就就需要有很很好的制度度加以约束束双方的行行为，保证证合作的顺顺利进行。这这种合作方方式在最后后的决算和和利润分配配过程中产产生纠纷的的可能性极极大，而且且在我们接接触到的案案件中这种种纠纷产生生的比例很很高，因此此，采用这这种模式的的合作，应应当特别谨谨慎。2、实物分分配。双方在楼盘盘竣工后，按按照各自的的出资比例例，分配已已经建成的的商品房，该该种分配方方式简单易易行，采用用此种模式式，是我们们在该种合合作模式中中比较鼓励励的一种，容容易取得较较好的结果果，避免了了因结算中中产生

47、矛盾盾，导致分分配不能或或无法达成成最终的双双方满意分分配结果。但但如规划变变更，如事事前无明确确约定，也也容易产生生纠纷。（二）一方方出地，一一方出资的的联合开发发。该种合作模模式主要适适用于一方方为在计划划经济年代代拥有大量量土地的国国有企业，另另一方是拥拥有资金和和开发实力力的房地产产开发公司司之间。拥拥有土地的的一方以其其享有使用用权的土地地作为出资资，不在投投入任何资资金，而资资金的投入入和前期手手续的办理理，以及整整个项目的的管理和施施工建设全全部由开发发公司负责责。按照分分配方式，可可分为以下下三种：1、实物分分配。一方方出资，一一方出地的的模式中，双双方采取实实物分配的的较多，以以土地出资资的一方通通常不参与与日常的经经营、管理理、决策，仅仅以土地出出资为限，不不承担其他他任何责任任，待项目目竣工后，按按照双方的的约定的方方式分配楼楼盘。该种种合作模式式双方的权权利义务关关系明确，对对双方来说说风险相对对较小，容容易取得预预期的合作作效果。该该种合作模模式适合于于规模较大大的房地产产公司，是是一种较为为理想的合合作模式。2、利润分分成。同上利润分分成模