关于商业街推广简案9803.docx
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1、商业街推广广简案目录一、 项目商业街街所在区域域商业规划划及周边商商业物业情情况二、 主题式或特特色经营类类商业街的的考虑三、 项目商业街街的SWOOT分析四、 项目商业街街的市场定定位五、 项目商业街街招租与销销售的初步步定价六、 项目商业街街的整合包包装与推广广七、 项目商业街街的招商工工作流程及及招商计划划八、 项目商业街街对酒店及及公寓项目目的影响九、 项目商业街街的客户资资源名册一、 项目商业街街所在区域域商业规划划及周边商商业物业情情况（暂略）周边商业物物业情况分分析龙湖社区消消费中心商商业数据研研究说明：龙湖湖社区消费费中心是第第二代社区区消费中心心的典范，其其主商业业业态餐饮占
2、占了整个社社区消费中中心商业业业态业种的的61%，形形成了以餐餐饮为特色色的鲜明的的个性。说明：在餐餐饮为特色色的龙湖社社区消费中中心里，其其铺面面积积配比显然然和其经营营业态业种种有着十分分的吻合，其其120平平方米以上上的铺面占占了总铺面面的60%，显然这这是与本区区域的经营营业态业种种相吻合。说明：龙湖湖社区消费费中心的租租金变化区区间比较小小，说明发发展商通过过合理的商商业规划，能能够全面有有效的提升升本社区消消费中心的的所有铺面面价值，使使铺面价值值均衡化，由由于有良好好的商业规规划，所以以尽管龙湖湖社区消费费中心的地地理位置并并不十分理理想，但是是其铺面的的商业价值值并不低，大多集
3、中中在4150元这这个租金范范围内。二、 主题式或特特色经营类类商业街的的考虑1.主题式式商业街的的功能需求求及配套条条件（1）功能能需求： 商铺分分割空间：要求有足足够的层高高、径深、开开间；统一一的装饰外外立面；统统一的形象象展示区，便便利的储物物及人行通通道。 经营环环境：良好好的通风条条件；较好好的安保秩秩序；规划划合理的停停车位；能能进行大型型展示活动动的场所设设置 消费环环境：商业业街的整洁洁度；商业业街的区域域分割明显显与否；商商业街的走走向；商业业街的网点点比例 娱乐环环境：在商商业街的集集中停驻点点设置相应应的娱乐健健身配套设设施。（2）配套套条件： 便捷的的交通条件件 金融
4、网网点及休闲闲设施配置置 精神堡堡垒的塑造造 主力店店与专卖店店的搭配（33+1、44+1） 周边商商业的互补补性 未来区区域商业规规划2.主题式式商业街的的特点（1）对某某一业种进进行统一规规划经营，在在统一业种种范围内保保证业态的的丰富与完完善（2）商业业街的包装装调性基本本统一，商商业街的统统一管理有有利于业种种的经营氛氛围（3）商业业街的传播播形象具有有个性化、易易记忆、鲜鲜明性，商商业街的各各个区间又又具备丰富富的商业昭昭示效应（4）与相相似的专业业市场的比比较，主题题式商业街街更具备观观赏、游览览、购物的的整合能力力，同时主主题式商业业街更具有有专业市场不可比比拟的环境境及经营模模
5、式，主题题式商业街街更具发展展的空间（有有社区商业业的延伸作作支撑）3.主题式式商业街的的操作要素素（1）一个个思路：选选定一个明明晰的业种种作为主题题式商业街街的推广主主题，并与与周边商业业物业形成成差异性和和互补性（2）三条条主线：推广线：围围绕统一主主题进行丰丰富多彩的的个体形象象展示活动动，实现统统一主题多多品牌联动动；统一主主题多细节节产品服务务；统一主主题多商业业场景的优优势展现。策略线：以以引进知名名品牌商家家及主力店店的配置为为核心，同同时辐射周周边诸多专专卖或特色色经营店，制制定细分业业态下商铺铺分割的售售价区间及及租金区间间。渠道线：强强调从专业业市场及区域规模性性商圈挖掘
6、掘客源；强强调对连锁锁及联营类类商家的引引导；强调调对知名品品牌商家的的优惠政策策；强调从从相关产品品商家联盟盟中对客户户进行引导导。（3）五个个环节：定位、定类类、定价、定定时、定岗岗：4.主题式式商业街的的分支特色经营营类商业街街三、项目商商业街的SSWOT分分析（暂略略）四、项目商商业街的市市场定位（一）针对对四个特性性进行项目目商业街的的市场定位位1.区域组组团商业的的差异性：项目位于渝渝北高尚住住区组团，且且新牌坊龙龙湖片区商商业渐至完完善，尤以以餐饮类商商业构建渝渝北新牌坊坊片区特色色商业走廊廊。但随着着市场的成成熟，区域域商业开发发的递增，政政府规划涉涉外商务区的延伸伸，主题式式
7、商业街（社社区第三代代商业街的的延伸）必必将成为区区域商业发发展的趋势势。2.区域组组团商业的的互补性：在渝北高尚尚住区组团团，商业的的发展不仅仅仅是娱乐乐休闲的逐逐步完善，还还需要文化化品位、时时尚品调作作烘托，以以确保商业业街能走热热、走俏。因因此商业街街的推广定定位要对周周边的单一一商业氛围围进行多元元素的补充充，引进有有品位、文文化、竞争争力的商业业业态，特特别是具有有知名品牌牌的主力商商家。3.本项目目商业的独独特性：与周边竞争争性商业相相比，本项项目商铺分分割面积较较大，无论论跨度、径径深、层高高等都体现现出需要入入住具有一一定资金实实力和品牌牌效应的商商家。通过过项目四星星级酒店
8、高档商业业物业的支支撑，可以以营造文化化类、酒店店式配套服服务型商业业街以及项项目商业街街运用的酒酒店式管理理等创新模模式。4.区域周周边商业环环境的完善善性： 周边边邻近高档档社区商业业街（龙湖湖水晶郦城城、重庆财财富中心等等），同时时有政府办办公机构的的迁入，又又临近上丁丁企业工业业园，并且且商业街就就近生态公公园，为项项目商业街街的环境增增加了生态态亮点。但但项目周边边商业配套套还不够完完善，交通通班次少，客客流稀少，缺缺乏商业街街的娱乐、休休闲配套引引导系统。（二）、项项目商业街街的市场定定位1.定位原原则商业定位原原则须考虑虑一般原则则和个例原原则。一般般原则是所所有商业物物业在进行
9、行市场定位时普遍遍遵循的原原则，个例例原则是结结合项目特特征和区位位商圈特征征所符合的的原则，具具体如下：（1）一般般原则： 定位要要符合时代代和区域特特征 定位应应具备稀缺缺差异性和和互补互动动性的特点点 定位要要体现不同同因素的赢赢利性和总总体的平衡衡性 定位要要在足够的的市场接纳纳力之内（2）个例例原则： 与区域域商业发展展同向 与区域域商业有效效缺口相吻吻合 以中心心区消费者者需求特征征为导向并并考虑其实实际购买力力 确保该该项目前期期营销推广广的成功及及后期的保保值能力和和增值空间间2. 项目目市场客层层定位：（1）投资资者决策分分析 地段和和位置仍然然是第一考虑因素，其其次分别是是
10、交通便利利性、商业业环境、发发展商实力力、主题规规划、价格格、广告力力度、配套套设施等。 客户存存在购买恐恐惧。对商商铺价值造造成影响的的因素较多多，如：周周边改建、政政府规划调调整、区域域竞争等等等。 客户的的投资特征征和动机非非常明显。 老客户户对购买的的影响又比比较大。（2）客户户性质分析析 经营户户。经营户户是本项目目商业的第第一主力客客户，该部部分客户主主要以经营营为目的，商商业定位、商商业氛围的的营造和未未来商业发发展的区域域和趋势是是他们关注注的核心，同同时也注重重商铺的投投资价值和和可变现能能力。 投资户户。投资户户是本项目目商业的第第二主力客客户，该部部分客户主要要以投资为为
11、目的，投投资收益率率和收益的的稳定性是是决定他们们是否购买买的最主要要因素，同同时商铺的的升值潜力力也是关注注的主要点点。（3）客户户区域分析析 重庆市市各主力商商圈商家为为主要客户户群。他们们对商业地地块位置及及周边的商商业气氛已已经非常熟熟悉，对区区域商业价价值有自己己的判断。 次要客客户群体重重庆市个体体品牌的经经营者以及及其它区域域的投资。（4）客户户特点： 商业意意识强，财财富意识浓浓厚，具备备高超投资资或经商技技能； 比较讲讲信用，但但更能追求求个人利益益； 寻求更更大发展，积积累更多财财富 经营商商业的同时时更注重文文化品位3. 项目目主题定位位：北部豪布斯斯卡（HOOPSCAA
12、）国际复合合商业街区区 注解： “豪布布斯卡”（HOPSSCA）为欧美国国家先进的的商业地产产模式，本质为酒酒店HOTTEL写字楼OFFFICEE停车场PAARKINNG（生态态公园）大型综合合购物中心心SHOPPPINGG MALLL商会CONNVENTTION国际公寓寓APARTTMENTT的复合体体。 “豪豪布斯卡”（HOPSSCA）的选址与与兴建有着着严格的要要求和标准准。首先，HOPSCA豪布斯卡属于综合性物业，由于对其建筑密度及容积率有特定的要求，所以HOPSCA豪布斯卡一般分布于城市边缘地区，这样才能使得“豪布斯卡”（HOPSCA）建筑密度降低，以保证有足够的空间实现低密度的建筑
13、模式；同时，作为“豪布斯卡”（HOPSCA）必须有大面积的绿化作为其营造园林景观的基础；此外，“豪布斯卡”（HOPSCA）与城市的经济有着密切的联系，这一切都需要HOPSCA豪布斯卡与城市之间必须有快速便捷的交通网络做纽带，保证在“豪布斯卡”（HOPSCA）内的人员工作的便利性。 “豪豪布斯卡”（HOPSSCA）最大的优优势在于资资源共生、聚聚合增值。从从世界各国国大、中型型城市发展展的经验可可以看出，城城市的发展展已经走过过了功能单单一、条块块分割布局的时代，未未来的趋势势是以某一一突出功能能为主导，复复合休闲、娱娱乐、住宅宅、文化、旅旅游等要素素的大体量量综合性产产品。 定位分分诉； 本项
14、目目满足豪布布斯卡（HHOPSCCA）的条件 选址：项目位于于重庆北部部核心CBBD圈层，享享有大面积积生态绿地地，且整个个项目的容容积率较低低，商铺空空间易分割割，容易形形成复合性性商业街区区特色 符合豪豪布斯卡（HOPSCA）的组成元素：拥有四星级级商务酒店店、高档商商务办公写写字楼（紧紧邻上丁企企业工业园园）、生态态公园绿地地（动步公公园、社区区园林景观观）、涉外外领事馆、数数量较大的的停车场、酒酒店式国际际商务公寓寓、主题式式会所、酒酒店俱乐部、社区区幼儿园、小小学、中学学等。 需要完完善豪布斯斯卡（HOOPSCAA）的组成元元素：立体购物中中心、精品品商业艺术术馆、244小时金融融服
15、务、224小时商商业专车服服务 为满足足北部CBBD高端人人群居住、消消费、休闲闲、娱乐、社社交多种形形态的高品品质生活需需求，为项项目特身量量定出复合合商业生活活系统；集集公园、公公寓、商场场、写字楼楼、餐饮、休休闲、娱乐乐、会所、幼幼儿园于一一体。集中中体现复合合商业街区区形态。3.定位分分主题：以项目东西西南北四条条街作参照照东面：休休闲商业娱娱乐公园南面：街街区购物消消费公馆 西面：精精品美食美美肴中心北面：酒酒店商务办办公及配套服务专专区（三）、项项目商业街街的功能定定位及业态态划分1功能定位位功能定位位：多功能能复合商业业街区立体购物公公园+商务务办公+国国际时尚健健身+文化化视听
16、+科科技娱乐+个性搜奇奇+美食餐餐饮定位依据据： 重庆北北部商业规规划，重庆庆北部CBBD核心区区域，营造造了复合商商业街区的的规划氛围围。 社区内内外生态环环境、社区区自身物业业的配套规规划需要文文化+品位位的商业 项目商商业街所属属资源配套套与国外HHOPSCCA豪布斯斯卡商业定定位相似，所所以要求功功能上强调调复合和互互补性。2业态划分分（1）业态态规划原则则 “铺铺临临街、关联联布局、循循环消费、资资源共享”理念和模模式。特色色商业荟萃萃、条块清清晰、功能能齐全、方方便顾客。业业态规划上上讲究关联联性，商铺铺与商铺、商商品与商品品之间、商商品与服务务项目、服服务项目与与服务项目目之间推
17、行行循环消费费理念。力力求业态有有特色性、均均好性。（2）划分分依据： 充分考考虑商业街街的商铺特特点及人流流引导动线线 体现复复合性商业业街的发展展优势 融合项项目相关高高档物业的的配套设施施，增加文文化品位与与时尚情调调 逐一反反映社区商商业街的创创新性，提提升商业的的价值。（3）布局局建议 以几家家主力店为为主，多家家半力店、专专营店、餐餐饮娱乐休休闲及商务务休闲功能能配套店为为辅的商家家组合特点点。充分考考虑到核心主力力店所具备备的“磁极”与“锚固点”对组织人人流所发挥挥的作用。 建议议核心主力力店应安排排在商业街街尽端位置置，通过主主力店的“磁极效应应”，在设计计上应尽量量引导购买买
18、者能经过过所有门店店的门口； 半主力力店或专卖卖店的位置置可考虑安安排在主要要人流路线线（如商业业街主干道道或支干道道）而非核核心主力店店的磁极点点上，形成成次级人流流，与主要要人流形成成交叉，吸吸引购物者者穿行整个个商业街； 其它休休闲娱乐配配套及商务务休闲功能能店，作为为重要功能能补充，可可将其安置置于商业街街中相对独独立的位置置，减缓消消费者游览览过程中的的疲劳穿行行。（4）具体体划分：以大型知名名主力商家家作为项目商业业街四个方方向的主要要招商对象象，形成商商业街每个个方向的特特色招商与与互动、互互补效应，并并可吸纳更更多同品质质的中、小小商家进驻驻，推动整整个商业街街的发展。 南面：
19、规划为大大型超市、银银行、品牌牌药店、中中高档洗浴浴中心（二二楼）、知知名房屋中中介店、通通信服务中中心、中式式茶楼、医医疗诊所、药膳料理及其它社区服务配套说明： 选择大大型超市作作主力店（2200050000平米），为为南面街区区的商轴核核心，容易易产生人流流车流的聚聚集效应，带带来更多招招商契机。 选择大大型商家品品牌将直接接决定整个个项目的社社区地位与与整个小区区商业的经经营档次。同同时周边零零售店也应应具有相应的档档次与格调调，以不破破坏整个小小区商业的的氛围与环环境。 大型超超市将引进进重庆新世世纪或者人人人乐、重重百等品牌牌美誉度较较高的商家家进驻，以以形成本物物业的商业业龙头效应
20、应，拉升本本物业的商商业定位，带带动本物业业相关小业业态商家的的入驻经营营，从而促促进商业街街的形象完完善和人气气递增。 大型超超市对店面面选择严格格，特别是是径深和跨跨度，因此此南面设超超市需拿一一部分车库库面积出来来，以弥补补铺面径深深的不足（超超市径深至至少40米米以上适宜宜） 东面：规划为综综合性娱乐乐中心（如如餐厅、酒酒吧、Diisco、卡卡拉OK及及私人会所所的复合体体）、SPPA、美容容美发研修修中心、纤纤体会馆、酒吧、音乐乐餐厅、精精品家饰、健健身理疗会会所、咖啡啡厅（上岛岛咖啡）、西西式糕点（如如荷兰屋）、运运动休闲物物品专卖、体体育运动俱俱乐部、艺艺术茶吧、耍耍吧等说明：
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