百仕达物业郴州金苑阁住宅小区物业服务投标书567.docx

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1、百仕达物业业郴州金苑苑阁住宅小小区物业服服务投标书书目录第一部分 提高物物业管理服服务水平的的整体设想想及策划第二部分 采取的的管理方式式、工作计计划和物质质装备情况况第一节 拟采取的的管理方式式管理处内内管理架构构各部门工工作任务及及职责范围围管理处管管理机制第二节 工作计划划前期管理理工作计划划常规管理理工作计划划管理处工工作流程及及工作标准准第三节 物质装备备计划第三部分 管理人人员的配备备、培训和和管理第一节 管理人员员的配备第二节 管理人员员的培训培训系统统的构成图图培训目标标培训内容容培训方式式训计划培训的评评估考核第三节 管理人员员的管理确定标准准、严格招招聘量才适用用、合理配配

2、置规范管理理、分层实实施素质评价价、绩效考考核激励驱动动、留住人人才第四部分 管理规规章制度和和档案管理理第一节 管理规章章制度7公众制度度24个内部岗位位职责122个管理运作作制度344个考核制度度14个第二节 管理处档档案管理档案的建建立档案的管管理档案的运运程第五部分 各项管管理指标的的承诺指标标采取的措措施第六部分 节约资资金降低能能耗的经济济运行方案案第七部分 经费收收支预算和和管理标准准第一节 收支预算算经费测算算的依据及及说明（小小区人员工工资支出统统计表、小小区上学管管理费用统统计表）物业管理理服务费第八部分 丰富社社区文化，加加强业主相相互沟通的的具体措施施第一节 社区文化化

3、三项主题题三项特征征社区文化化特点和场场地安排社区文化化活动安排排社区文化化人员配备备情况环境社区区文化第二节 便民服务务无偿服务务有偿服务务第九部分 物业设设施维修养养护计划和和实施第一节 公共设施施维修养护护计划公共设施施日常维修修计划公共设施施定期维护护计划及实实施方案第二节 房屋本体体维修护计计划屋本体共共用部位日日常维修养养护计划及及实施方案案屋本体共共用部位定定期维修养养护计划及及实施方案案第一部分 提高高物业管理理服务水平平的整体设设想及策划划郴州市郴州州百仕达物物业管理有有限责任公公司注册资资本50万万人民币，物物业管理资质为三级级。我公司司看好郴州州的物业管管理行业前前景，并

4、有有信心在竞竞争中发展展壮大。“金苑阁”住宅小区区位于郴州州五岭大道道81号，规规划建设起起点高，硬硬件设施条条件好。我我公司好能能获得该物物业管理权权，增加我我公司在郴郴州的物业业管理面积积和行业知知名度，提提高我公司司的物管水水平，好处处不言而喻喻。因此，我我公司放弃弃常规的要要价条件，不不图短期回回报，与开开发商共同同进退，共共同发展。我我公司希望望以真诚和和实力来获获得开发高高和用户的的信任和支支持。我公公司开展管管理工作的的思路如下下：1、住宅交交楼时，我方抓抓紧时间作作进驻前的的各项准备备，如住房房入住时的的物业管理理合同、装装修须知、入入住手册、培培训所需物物业管理人人员等等工工

5、作。2、做好管管理人员的的培训工作。物管人员根根据情况的的需要分批批进入，尽尽可能减少少人力成本本和其他管管理成本的的支出。3、在实施施管理过程程中应强化化其外观整整体视觉效效果。在住住户装修阶阶段，应加加强宣传和和管理，防防范未然、杜杜绝违章搭建及及装置不规规范防盗网网的现象；垃圾实行行分类收集集，提高小小区环保意意识。4、积极参参与本物业业的市场培培育。根据据物业管理理的特征，协协助开发商商开展招商商策划和市市场推广活活动。5、将本物物业定位为为郴州市区区内高档住住宅小区。因因此，我们们在制定管管理方案和和人员配备备时将以提提供与其定定位相应的的物业管理理服务为出出发点。并并有信心实实现我

6、们作作出的目标标和承诺，同同时实现与与开发商双双赢的局面面。第二部分 采取的的管理方式式、工作计计划和物质质装备情况况现代化的物物业管理必必须采取高高效、准确确、快捷、精精简的管理理模式。针针对“金苑阁”小区的物业业待征及特特点，我们们制定了规规范、系统统、科学的的管理模式式，以及严严密的工作作计划和精精良的办公公装备。第一节 拟采取的的管理方式式一、管理处处内管理架架构郴州市百仕达物业管理有限责任公司物业管理处主任物管员维修组保洁绿化组保安组图一 内内部管理架架构图二、各部门门工作任务务及职责范范围（一）主任任工作任务务及服务内内容管理处主任任主要工作作任务是协协调、沟通通、公关、服服务等，

7、是是管理处对对区域内所所有服务的的执行与反反馈提供多多各直接服服务，是管管理处与服服务对象之之间的桥梁梁，是管理理公司的窗窗口。主要要服务内容容有：提供管理理区域内的的管理咨询询服务：管理处日日常财务工工作；受理管理理区域内所所有投诉；受理设备备设施报修修；办理大件件物品放行行手续；办理管理理区域出入入证（临时时出入证、施施工人没出出放证等）；办理电话话开通、迁迁移或对调调手续；办理临时时用电、动动火专用手手续；办理商务务事务。（二）办公公室、文化化专干的工工作任务及及职责范围围办公室、文文化专干是是负责管理理处办公室室工作，负负责管理处处日常财务务工作，档档案管理，监监督各部门门工作情况况，

8、负责社社区文化服服务。办公室、文文化专干主主要职责如如下：管理处办办公室日常常工作安排排。负责档案案管理工作作。对秩序维维护、保洁洁绿化、工工程维修组组的工作进进行监督。对房屋使使用情况进进行监督、检检查，防止止房屋受损损。组织管理理区域内社社区文化活活动。（三）工程程维修组工工作任务及及职责范围围工程维修组组的主要工工作任务是是实施管理理区域内工工程管理，保保障设备、设设施正常运运行。具工工程维修给给的管理具具有严密的的科学性和和较高的技技术性。它它是反映服服务水准、良良好形象和和声誉的重重要标志。工程部的职职责范围如如下：负责管理理区域内电电力系统、电电讯系统、供供水系统的的运行管理理，维

9、护保保养和故障障检修。负责管理理区域内公公共设施、设设备的维护护保养。负责对室室内设施、设设备提供有有偿维修组组服务。对管理区区域所有房房屋进行维维护、保养养。（四）保洁洁绿化组的的工作任务务和工作职职责保洁、绿化化组的工作作任务主要要是保证管管理区域内内的环境卫卫生、对管管理区域内内花草树木木进行维护护，是物来来管理对外外的窗口，搞搞好该项工工作对体现现我公司的的形象具有有重要的意意义。保洁、绿化化组的工作作职责：负责公共共区域的清清洁卫生和和保洁服务务。保护管理理区域内的的绿化不被被践踏，并并对其进行行精心修剪剪和专业养养护。（五）秩序序维护组的的工作任务务和工作职职责秩序维护组组的工作任

10、任务主要是是维护管理理区域内的的治安秩序序工作，消消防管理及及宣传工作作，配合公公安部门打打击各类违违法犯罪活活动等。由由于“金苑阁 ”是高尚住宅宅小区，对对秩序维护护工作要求求较高，所以以我公司对对该项工作作给予特别别重视。秩序维护组组的工作职职责：负责做好好“防火、防防盗、防爆爆、防破坏坏”的四项工工作，维护护治安秩序序。严格治安安管理，做做好来访及及加班登记记、电视监监控、全天天24小时时巡查、进进出货物检检查等治安安防范工作作。严格消防防管理，落落实消防责责任制，及及时消除水水险隐患。积极配合合公安部门门，打击管管理区域内内及周围发发生的违法法犯罪活动动。负责对管管理区域内内各住户治治

11、安、消防防工作的宣宣传、指导导和监督。抓紧好秩秩序维护队队伍业务培培训。三、管理处处管理机制制我公司为充充分调动员员工的工作作积极性，提提高服务质质量，增加加自觉性，变被动为主动，采取有效的激励机制，全员质量监督机制，信息反馈机制。激励机制：（见图）1、让员工体现自我价值；2、让员工充实自己，提升自己；3、让员工倍感团他温暖；4、营造强制分配式目标管理迈向自主目标式管理氛围；5、年评获得优的个别组团，将予以奖励，发给荣誉证书。 优秀员工年评个人奖励月评业务学习周次3次未达标3次获奖OK达标次数最多组团奖励季评业务争鸣月次组团奖励季评业务竞赛季次业务能手年次管理目标评月撤换组长达标量化标准周次2

12、次未达标调离岗位图二 管理激激励机制图图1、实行目目标管理方方式，给每每一项工作作设定量化化目标，达达标者将受受到奖励，超超目标者，根根据量化次次数，每季季度评选先先进予以鼓鼓励。全年年获得先进进荣誉次数数最多的将将评为优秀秀标兵，给给予奖励；每周组织进进行业务学学习和提高高，每月举举行一次总总结会，选选最佳团队队，营造人人人爱岗位位、爱专业业、爱社区区的精神氛氛围，让员员工感到平平凡的工作作中有学不不完的知识识，只要努努力工作就就可得到提提升，从而而得到人们们的尊敬、赞赞赏，体现现人生价值值，实现人人生的理想想；3、对个人人进行量化化考评，连连续二个月月考评分未未达标员工工，可解聘聘。全员全

13、过过程质量监监督：（见见下图）管理处实行行全员、全全过程质量量监督，由由管理处组组成质量监监督小组，对对员工每天天量化考核核评分制。以以管理处主主任为为组组长，各组组长为成员员组成的质质量监督组组对各部门门目标实施施效果每周周评分，并并予以公布布，对最后后一名者利利用工作业业余时间对对其培训，连连续二次接接受培训的的，将予以以解聘。主任量化标准不定期抽检现场指导是否达标第二次第三次YES第一次管理处质检组培训每月考评每周抽查管理目标部门持检小组NO继续上岗不定期抽检量化标准每月考评每周抽查是否达标部门员工量化标准第三次NO现场指导第二次解 雇第一次YES图三 质检督导导流程图信息反馈馈机制给各

14、类信息息设定反馈馈时间表，并并纳入量化化考核范围围，不论何何种原因，凡凡书面涉及及住户之资资料，都应应在48小小时之内送送达物管员员处进行筛筛选清理，统统一处理。凡设备故障障排除、治治安问题处处理、社区区文化活动动、住户投投诉处理，完完成反都应应填写总结结和分析报报告（其中中包括叙述述情况发生生原因、处处理结果和和相关改进进建议），三三天之内送送达物管员员处归档。第二节 工作计计划依据管理方方式和管理理运作流程程，我们将将工作计划划分为前期期准备和常常规管理两两部分，按按照轻重有有序、科学学实效的原原则，拟定定如下管理理工作计划划。一、前期管管理工作计计划前期管理工工作计划表表序号项目内容时间

15、备注一组建物业管理队伍1、人员的的选拔；2、人员的的培训；3人员的上上岗。5天二完善管理及及办公条件1、安排管管理用房；2、安排员员工宿舍；3、管理用用物质装备备。5天与同时进行三制定管理规章制度1、制定切切合实际的的各项制度度；2、引入IISO90002质量量保证体系系。5天与同时进行四物业的验收与接管1、依据标标准，逐项项检查发现现问题，督督促整改；2、办理书书面移交手手续，做好好遗留工程程备案。3天五档案的建立和管理1、收集档档案资料；2、科学分分类；3、建档；4、运用。15天二、常规管管理工作计计划常规管理工工作计划表表序号项目内 容容时间备注一房屋及公共共设施维护保养养1、制定房房屋

16、保养和和维护计划划方案；2、对房屋屋作全面检检查；3、对房屋屋进行全面面维护；4、房屋的的正常保养养服务。接管之日起起二机电设备的的维修养护护1、设备的的基础资料料管理；2、设备的的运行管理理；3、设备的的保养维修修管理；4、设备能能源和安全全管理。接管之日起起三秩序维护管管理1、治安管管理；2、交通、车车辆管理；3、消防管管理。接管之日起起四智能化设施施管理1、智能化化设施的维维护；2、智能化化系统的完完善。接管之日起起五小区环境管管理1、园林绿绿化管理；2、清洁卫卫生管理。接管之日起起六财务管理1、财务帐帐务。接管之日起起七社区文化活动开展1、社区宣宣传；2、举办社社区活动；3、提供社社区

17、服务。接管之日起起八便民服务1、为住户户提供便民民服务。接管之日起起三、管理处处工作流程程及工作标标准1、工作流流程“金苑阁阁 ”物业管理理处整体动动作流程物业接收收与接管程程序房屋室内内维修程序序办理业主主入住程序序治安交通通管理程序序档案建立立程序消防应急急处理程序序业主、住住户、经营营户投诉处处理程序机电设备备维修程序序住宅装修修管理程序序公共设施施维修养护护程序机构组建拟制管理方案准备入住资料制定规章制度队伍组织培训联系协助单位，督促时整改熟悉物业情况、汇总遗留问题物业验收接管办理入住手续监督违章装修装修验收装修审批搬迁入住/经营建立各类档案日常管理小区事务房屋及公共设施维修保养档案管

18、理治安管理交通停车场管理消防设备养机电设备养护家政服务小区绿化清洁卫生内部管理与监督搬迁入住/经营保洁管理理程序绿化管理理程序图一 物物业管理处处整体运作作流程图接收全套建筑施工资料：政府批文、红线图、总平面图；供水、供气及公共设施线路图；消防设施图；停车场与交通通道图；机电设备说明书、合同、保险合同、保修协议；操作设备、维修养护说明书及图纸资料、建筑物、构筑物施工图；建筑物经济技术指标统计表。汇同地盘监理公司、施工队，进行质量验收，如实填报质量验收单，向施工单位出具验收整改通知、明确复检日期与罚则并与施工单位签订保修期内维修协议。对楼宇以不定数目单元为单位模拟居住，测定综合居住指标，发现隐患

19、及时整改。抄水、遇表底数，输入电脑备案，开始严格控制水、电的用量情况。归类整理保修项目、期限、标准、责任、方式等有关资料及重大保修项目附细则与图纸。填报书面移交手续、签署物业管理正式接收文件、接管、进住。图二 物物业接收与与接管程序序流程图在派工板上登记工人去向交回派工单元并交已收维修费班长据申报填派工单维修申报，填写维修申报表维修工完毕，请住户在派工单上签认工人准备工具重大维修项目表生星期将汇总派工单交物业部回访维修员汇总派回访结果反馈工程训主管处理工程部主管到现场查看提出方案、监督维修图三 房屋室内内维修程序序流程图入伙通知书购房合同业身份证常住人口1寸照片提交资料填写业主资料前期物业管理

20、服务协议小区房屋装修协议小区业主宣言区域防火责任协议书物业管理处装修申请表阅读有关协议文本、询问、咨询前期物业管理服务协议小区房屋装修协议小区业主宣言区域防火责任协议书签订有关协议装修押金物业管理费装修垃圾清运费财务缴费验收房屋有其它质量问题的房屋处理刻管员带领业主验房抄读水表、电表底填写房屋质量表业主签字通知业主验房开发公司工程部整理资料、入电脑、归档发放钥匙登记发放钥匙登记通知业主验房整理资料、入电脑、归档图四 办办理业主入入住程序流流程图定岗值勤检查登记交由管理处主任阅后，编号存档及时处理作好记录发现问题流动巡逻报警紧急情况通知保安部主管流动巡逻队紧急处理记录图五 治治安交通管管理程序流

21、流程图收集：工程技术、维修、改造资料；业主及租户资料、证件，购、租合同，装修资料；历次管理活动的书面、音像记录。整理分类：产权材料；技术资料；住房资料、按栋分类，包括电脑磁盘、登记表、登记册、购（租）房合同、证件、装修审批表；管理工作资料记录；管理处文件、通知、资料、历次活动记录；管理规章及内部管理制度。归档；根据档案条例分类保存、输入电脑管理。利用：按规定借阅、利用。图六 档档案建立程程序流程图图接到报警判断地点，立即派人到报警点误报：查明原因并处理记录在案。灾情严重：打为警119，通知消防主管，管理处主任。灾情轻：通知保安人员自行处理检查已经自动启动的消防设备工作情况，必要时可强行启动其他

22、消防设施。切断煤气及市电供应，转换事故电源。组织保安人员赶到现场组织救火。组织有员疏散，进行安全保护监测火势情况，坚守消防中心岗位。清理火灾现场，做好灾情记录，追究火灾责任人，并向有关部门汇报。图七 消消防应急处处理程序流流程图管理人员接待业主、住户和经营户来访投诉责任人采取正确方法处理投诉处理单第一联交责任部门责任人签收管理人员根据反映内容填写投诉处理单。处理完毕交物业部签收并转交行政办事员投诉处理单第二联交行政管理员保存备查信息反馈至主任，主任采取有关措施，加强有关部门工作，减少投诉行政管理员统一编号装订投诉处理单，回访表。交档案管理员归档保存行政管理人员回访，并填写投诉回访表；业主、住户

23、和经营户签证每月整理、汇总所有投诉填写投诉统计表、分析投诉重点、类别涉及部门等信息。图八 业业主、住户户投诉处理理程序流程程图组织维修人员至现场维修。工程部主管审批，交专业组。填写设备维修申报单。出现运行故障，申报维修。本单位无法维修，填写外委维修单报主任批后实施。报有关单位至现场指导监督维修。交档案管理员存档维修完毕检验，试运行合格。主管报主任做好维修记录图九 公公共设备维维修程序流流程图业主签订装修管理协议，领取装修审批表。告知业主装修须知。业主填写审批表，交物业部房管员。施工责任人出具施工单位营业执照、施工图、身份证复印件。业主、施工责任人各执一份审批表，缴纳装修押金，装修垃圾清运费。施

24、工人员填写安全保证书和施工人员登记表，领取施工许可证及装修人员出入证。物业部房管员、消防员、追踪监督施工状况，日巡视施工现场四次。住宅装修竣工、及时进行装修验收，业主及相邻有关业主验收住宅，签署验收意见。报物业部房管员验收，并签署验收意见。保证期到后办退还押金手续。图十 住宅装修修管理程序序流程图月编制施工方案，报有关部门审批。重大项目专业组分工，实施方案准备工具材料。管理员、房管员日常巡视检查或其它途径发现问题，填维修申报单。监督指导归档保存维修完毕后，经验收合格，填写维修记录表。维修人员到现场维修。工程部负责人签收维修申报单。反馈图十一 公共设设施维修养养护程序流流程图清洁部主管巡视检查现

25、场指导发现问题，填写卫生保洁问题统计表，提出整改意见，主管安排人员迅速解决。保洁组填写每日清洁检查日检表督导整改情况主管复查填写统计表图十二 保洁管管理流程图图绿化流程 记录 责任人人制定年度绿化工作计划计划批准制定绿化考核标准季度检查年度绿化工作计划绿化组绿化养护管理基本要求和标准绿化养护检查记录图十三 绿化管管理程序流流程图工作标准：（1） 物业部管理理工作标准准（2） 督察调度工工作标准（3） 房屋及公用用设施维修修、养护工工作标准（4） 机电设备管管理工作标标准（5） 治安交通管管理工作标标准（6） 清扫保洁管管理工作标标准（7） 消防管理工工作标准（8） 绿化工作标标准第三节 物质装

26、装备计划物质装备按按照必须实实用、节俭俭的原则，经经预算做如如下计划：管理用房计计划：一套套（含办公公室、秩序序维护宿舍舍、保洁宿宿舍），由由开发商交交物业管理理公司无偿偿使用。器械、工具具、装备以以及办公用用品计划 单位：元类别编号名称数量单位单价合计备注维修工具175型室内内疏通机1台1800.001800.002冲击钻1台1400.001400.003手枪电钻1台400.000400.0004铝合金梯1把500.000500.0005管钳2把30.00060.0006扳手1套120.000120.0007电工工具1套100.000100.000小计4380.00绿化工具8锄、铲、镐镐、刀

27、、剪剪1批100.000100.000小计100.000清洁工具9垃圾周转车车1台600.000600.000小计600.000通讯器材10对讲机3台1000.003000.00小计3000.00办公用品11办公桌椅2套400.000800.00012文件柜、保保险柜1批1600.00400.00013办公电脑1台4500.004000.00小计5200.00其它费用14食堂开办费费用1000.00小计1000.00总计142800.00第三部分 管理人人员的配备备、培训和和管理第一节 管理人员员的配置我公司在“金苑阁”物业管理理处人员的的配置上，按按照“人尽其用用”，“学历+经经验”的相结合

28、合原则。录用员工时时，必须先先培训，后后上岗，管管理人员1100%执执证上岗，另另外，必须须有足够的的人才储备备，在自有有人员中，高高层领导及及主要技术术骨干从郴郴州百仕达达物业管理理有限责任任公司调用用。百仕达物业管理有限责任公司物业管理处主任一人保安组七人保洁 绿 化组四人四人维修组一人物管员一人管理处内部部人员配置置图人员配置说说明：管理理处拟配备备各类人员员14名，其其中管理人人员2名，各部部工作人员员10名。第二节 管理人员员的培训企业的竞争争是人才的的竞争。而而人才的竞竞争关键在在于企业是是否能最大大限度地开开发人力资资源。要求求实现管理理人员素质质的现代化化，必须规规范企业的的培

29、训制度度，把培训训作为企业业的发展战战略常抓不不懈。我们们确定了极极具针对性性的物业管管理人员培培训目标。严严格按照IISO90002标准准，确立了了全员终身身培训计划划。公司划划拨专项培培训经费，用用于购买培培训所需设设备、落实实培训师资资力量和培培训场地等等。采用先先进的培训训手段，全全方位，多多层次地传传输新理论论，传授新新技术。重重点开发智智能化培训训、电脑培培训和物业业管理培训训，提高员员工的综合合素质，为为物业管理理培养复合合型人才。同同时，我们们确立了“全员培训训、全过程程考核”的培训方方针，使培培训真正落落实到实处处。一、培训系系统的构成成图一目标计划二四岗位应用组织安排三考核

30、评价构成图说明明：1、我们根根据“金苑阁”物业小区区物业管理理的特点，确确定目标，并并拟订计划划,根据培训训计划进行行落实，灵灵活运用合合适的训练练形式和方方法，使培培训获得预预期的效果果。2、培训的的考核与评评估是培训训工作的一一个极其重重要的环节节，我们籍籍此充分了了解培训功功效，掌握握员工的接接受效果。3、最后根根据评估考考核，及时时调整培训训思路，确确定今后培培训工作重重点。并把把理论运用用到实践工工作之中，使使培训工作作真正落到到实处。4、培训的的组织形式式公司凭借物物业管理技技术指导培培训中心的的优势，在在培训中心心的调控监监督下，由由“金苑阁 ”管理处具具体落实执执行。二、培训目

31、目标我们的培训训目标是：通过培训训，提高员员工的文化化素质、业业务技能和和管理服务务水平，为为“金苑阁 ”培养一支支品质优良良、专业过过硬的物业业管理队伍伍，使其物业管理理更加富有有成效。三、培训内内容1、新员工工入职培训训：A、企业培培训：企业业发展史、企企业经营方方针、企业业理念、企企业精神及及管理目标标等。B、员工手手册培训：员工守册册、礼仪行行为规范、职职业道德教教育等。C、小区管管理处概况况培训：“金苑阁”概况、物物业管理目目标、管理理规章制度度、管理架架构等。D、物业管管理基础知知识及强化化服务意识识的专题培培训。E、军训与与参观学习习。2、岗位专专业技能培培训：A、基本技技能培训

32、：相应岗位位的专业知知识、质量量执行标准准、质量考考核标准等等。B、新技术术（能）培培训：智能能化技术、信信息网络技技术、新设设备仪器的的使用与管管理技术等等。3、素质提提高培训：A、管理人人员实行常常规培训，即即坚持每月月写一篇体体会，读一一本专业的的好书，参参加一次讲讲座，参与与一次竞赛赛。B、操作层层自我开发发培训：利利用社会办办学条件，进进行有关学学历、职称称的4、新政策策、新理论论培训：新的全国物物业管理条条例及相相关法律法法规文件、竞竞争企业新新动向等。5、培训者者培训：培训者更新新知识及观观念，吸纳纳新理念，不不断创新培培训工作思思路的培训训。四、培训方方式1、在职进进修：主要要

33、形式有专专题研讨、实实际案例分分析、模拟拟实践演练练、现场参参观研修、常常规集中授授课、讲座座等。这种种培训以公公司出资自自培为主。2、脱产进进修：外出出参观学习习、短期研研修班、外送专专职培训。公公司出资，派派人参加培培训学习。3、自我培培训：主要要是电大、夜夜大、函大大等形式。五、培训计计划1、第一阶阶段：入职职培训、岗岗前培训计计划公司将集中中组织入职职培训和岗岗前培训。培培训内容分分为4个方方面：封闭闭培训、集集中培训、上上岗实习、接接管准备期期培训。具具体计划如如下：“金苑阁 ”小区物业业管理员工工入职及岗岗前培训计计划阶段天数培训内容培训人培训对象一1天军训武警部队全体员工二半天企

34、业概况及及经营方针针、企业理理论和企业业精神总经理全体员工半天“龙泉名都都 ”小区概况况、管理目目标及管理理规章制度度副总经理全体员工半天标书内容讲讲解讨论主任全体员工三半天员工守册、理理论行为规规范守册、物物业管理知知识主任全体员工1天岗位与各种种业务培训训：岗位职职责、工作作流程、质质量标准各部门主管管全体员工四1天各部门、岗岗位人员互互相应岗位位学习ISSO90002的工作作质量标准准培训副总经理全体员工五半天房屋验收移移交程序半天保密知识培培训六半天消防安全、应应急常识半天考试培训地点根根据实际情情况另定。2、第二阶阶段：管理理期培训“金苑阁”接管后，随随着各项工工作的不断断深入，为为

35、确保管理理人员严格格按程序操操作，规范范服务，提提高水平，我我们将在入入职培训的的基础上，进进一步开展展，具体计计划如下：管理处员工工培训计划划培训主题培训人培训对象备注智能化设施施简易维修修知识操作层员工工物业管理现现状及发展展趋势管理人员岗前培训总总结表彰操作层员工工企业文化建建设初探管理人员条例、细细则及有有关法则操作层员工工公共关系原原理管理人员怎样接待住住户及处理理投诉的艺艺术操作层员工工企业管理学学管理人员优秀大厦的的评比标准准操作层员工工怎样杜绝违违章操作层员工工如何切实提提高服务水水准操作层员工工人事管理技技巧管理人员怎样有效调调动工作的的积极性操作层员工工房地产基础础知识管理

36、人员怎样作好上上门服务工工作操作层员工工机电设备的的原理与维维护管理人员怎样开展班班组建设、增增强凝聚力力操作层员工工怎样当好部部门主管管理人员内务管理操作层员工工六、培训的的评估考核核1、培训前前考核：了了解员工的的现状，制制订切实可可行的培训训计划，确确定员工培培训的需求求方面。2、培训中中考核：技技术（能）方方面的培训训，要根据据实际情况况，边培训训、边考察察，理论与与实践相结结合，便于于了解员工工是否按培培训要求和和标准指导导工作，对对没有按要要求做的员员工进行督督导和指正正。3、培训后后考核：分分为实操考考评和书面面考评两种种，反馈培培训绩效，把把考评的结结果作为考考核员工综综合培训

37、成成绩的主要要依据。第三节 管理人人员的管理理管理人员是是我们最宝宝贵的资产产。我们强强调人力资资本增值目目标优于财财务资产增增值的目标标。我们认认为，企业业只有管好好人，才能能管好事。所所以从这层层意义上来来说，经营营企业其实实就是做人人的工作。而而做人的工工作，应在在自我培养养与开发的的同时，积积极外部招招聘引进，为为引进培养养一支过硬硬的员工队队伍。我们们的人员管管理的宗旨旨是以人为为本，善待待员工，规规范管理，人人尽其才。在在“金苑阁 ”物业管理理工作中，我我们创立了了旨在对人人才创造力力进行管理理和对人才才潜能进行行开发的人人才资源管管理体系，启启动“四优”工程，即即：选优、培培优、

38、用优优、留优。我我们将秉持持郴州百仕仕达 公司司的人才观观。运用压压力机制和和激励机制制，量才录录用，知人人善任，为为人才的培培养创造良良好的空间间。最终激激励员工为为企业尽心心竭力，追追求人才资资本增值。我我们的人员员管理体系系由五部分分组成：（见见下图）人员管理素质机制配置机制组织机制绩效机制激励机制制订素质标准严格录用考核工作岗位设计合理配置人力制订规范管理形象规范管理工资福利等物质保障荣誉晋升等精神奖励量化考核、素质评价末位淘汰、优化组合一、确定标标准、严格格招聘我们在物业业管理工作作实践中形形成了自己己的用人标标准，比较较突出的做做法是：重重品德修养养，热爱物物业管理行行业，讲奉奉献

39、、能吃吃苦；重工工作能力，要要求员工一一专多能；重学历水水平，坚持持在高学历历中选择录录用管理人人员。管理理队伍年龄龄因岗而异异，合理优优化，既稳稳健经营，同同时又充满满锐气。“金苑阁 ”小区管理理处遵循上上述用人标标准，确定定了以下几几项硬性指指标：1、知识层层次：为了了符合该市市场物业管管理的要求求，管理层层人员除要要求1000%的大专专以上文化化程度以外外，部分岗岗位高学历历专业技术术人才。操操作层人员员全部要求求高中以上上文化；维维修岗要求求全部持证证上岗。2、录用考考核：所有有管理人员员，除经过过正常的笔笔试、面试试、心理测测试等录用用考核外，必必须通过物物业专业知知识的考核核，成绩

40、合合格者方可可录用。作作业层人员员要通过技技能考试。3、人员配配置比率：加大管理理人员的配配置比率，符符合高科技技、高智能能化物业管管理的要求求，使物业业管理队伍伍实现由劳劳动密集型型向知识密密集型转变变。4、年龄结结构：主任任级决策人人员为300-45岁岁、管理层层员工为225-400岁、秩序序维护员为为22-440岁，其其他操作层层员工可放放宽到达440-455岁。5、工作经经验：所有有管理层员员工除必须须具有物业业管理经验验外，还需需有其他相相关管理工工作经历。二、量才适适用、合理理配置为最大限度度地发挥人人员的主动动性和积极极性，充分分发掘他们们的潜能，我我们对企业业的人力资资源进行有有效的配置置，合理设设计各工作作岗位的工工作内容和和职责范围围，目的是是使人适合合于职务，使使职务适合合于人，充充分体现“会用人、用用好人”的思路，我我们规定新新员工录用用后，需由由有经验的的管理人