某知名物业管理公司工程部运作手册116450.docx

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1、房地产E网-房地产物业管理资料库某知名物业业管理公司司工程部运运作手册第一节 管理范范围总体：工程程部负责项项目有：(1)对所有设设备的日常常运行管理理。(2)对建筑物物及所有机机电设备的的维护保养养。(3)对楼宇未未尽人之处处提出整改改方案。(4)对客户的的装修工程程方案审核核，对施工工进行监督督管理。(5)对客户进进行有偿服服务。(6)为物业管管理提供一一切有关工工程询问。一、强强电专业1负负责整个楼楼宇变配电电系统的日日常运行、管管理。2负负责整个楼楼宇变配电电系统的维维修保养工工作。3负负责空调、冷冷水机组等等动力电源源、电机、控控制柜的维维修保养。4负负责给排水水专业所有有动力电源源

2、、电机、控控制柜的维维修保养。5负负责楼宇公公共区域的的照明维修修。6负负责楼宇临临时供电的的安排和计计划。7负负责提供节节约电力的的计划方案案，并经批批准后实施施。8对对系统不完完善的地方方提出整改改方案，并并经批准后后实施。9负负责电梯的的维修、保保养。10负责卷帘帘门的维修修、保养。11为客户提提供有偿服服务。二、空空调专业1负负责楼宇整整个空调、采采暖、通风风系统的日日常运行、管管理2负负责楼宇整整个空调、采采暖通风系系统的维修修保养。3负负责空调、采采暖、通风风系统中，电电机和控制制柜的巡视视工作，发发现问题后后及时报告告电气维修修班处理。4改改善空调、采采暖、通风风系统的设设计，使

3、楼楼宇有一个个良好舒适适环境，同同时最大限限度节约能能源。5为为业主、客客户提供有有偿服务。三、给给排水专业业1负负责楼宇的的供水系统统、排水系系统、消防防给水系统统、喷洒系系统、雨淋淋系统的运运行、维修修、保养和和故障检修修。2负负责楼宇所所有卫生洁洁具的维修修保养。3负负责楼宇内内所有机械械的维修，如如：手推车车等。4负负责水箱、水水池及污水水井、雨水水井、化粪粪池等清理理。5负负责生活水水水质处理理。6为为业主、租租户提供有有偿服务。四、土土建专业1负负责楼宇内内公共范围围的天花、玻玻璃窗、墙墙、门等所所有项目的的修理、调调整。2负负责建筑结结构方面的的问题，例例如渗漏、裂裂缝等修、整整

4、改。3负负责公共范范围内和物物业公司的的家具维修修。4负负责安排一一些小五金金件的维修修和调整。5负负责一些临临时性的任任务。6为为业主、客客户提供有有偿服务。五、弱弱电系统1负负责公共应应急广播系系统、保安安监控系统统、综合布布线系统、电电话系统、有有线电视系系统、楼宇宇自控系统统、消防自自动报警系系统的正常常运行和维维修、保养养。2负负责向业主主、客户提提供有偿服服务。第二节工程程部人员结结构第三节 工程部岗岗位职责一、总工程程师1.在在总经理的的领导下，制制定计划，执执行有关工工程和能源源管理的方方针、原则则、计划、规规定和制度度。2.根根据公司要要求为楼宇宇所有系统统和设备建建立并保持

5、持有一个全全面的维修修、保养计计划。3.建建立工程设设备的运行行和操作程程序，确保保工程设备备的正常运运行。4.全全面负责工工程方面的的节支运行行，根据楼楼宇运行要要求准备和和调整工程程部运行预预算，并严严格控制工工程运行和和维修费用用。5.跟跟踪、控制制所有水、电电、煤气、热热力等能源源消耗，分分析消耗原原因，担出出整改办法法，最大限限度地节约约能源。6.负负责工程部部员工工作作成绩的评评估，并按按有关规定定给予奖惩惩。7.负负责建立健健全部门培培训计划，保保证工程部部员工掌握握必须的专专业技术和和技能。8.负负责及时向向总经理上上交所有有有关报告及及报表。9.认认可签收部部门所有文文件、发

6、票票。10.制定和执执行紧急情情况做出反反应的计划划。11.建立工程程部各岗位位责任并检检查落实。12.始终把安安全和消防防放在第一一位。13.协调与客客户的关系系。14.负责按要要求对专业业主管、领领班工作业业绩进行考考核。15.负责进行行工作及人人员调配。16.分析项目目报价单，组组织讨论决决定，对完完成项目进进行检查、评评估和验收收。17.管理员工工纪律，解解决员工争争执。18.和有关部部门一起为为工程部选选择面试新新员工。20.督促制定定工程报表表。21.巡视、检检查工程设设备、设施施运行情况况，组织有有效的生产产管理和技技术管理，阅阅读审察各各类技术报报表和工作作日记二、专专业主管1

7、.在在总工程师师领导下，主主管本专业业的全面工工作，确保保所管辖设设备处在优优良的技术术状态下安安全运行。2.编编制或审定定本专业所所负责设备备的年、季季、月、周周检修计划划，建定相相应的维修修记录档案案，并监督督实施。3.熟熟练掌握本本班组内管管辖的设备备设施的运运行、维修修和保养4.每每天检查设设备运行情情况和工作作现场。5.审审阅运行、值值班、交接接班记录，及及时发现问问题并采取取相应措施施。6.每每月定期巡巡检所辖设设备设施的的维修保养养落实情况况，并书面面报告总工工程师7.认认真完成周周报告、月月报告8.检检查下属的的工作纪律律，发现不不良，及时时纠正。9.严严格要求员员工按操作作规

8、程作业业，遵守劳劳动安全的的法规、法法令。10.对所有请请修单位按按轻重缓急急分类，合合理安排维维修。11.严格控制制维修材料料的出库及及去向，努努力降低成成本及能耗耗。12.安排下属属员工的班班次，监督督检查劳动动纪律。13.负责请购购本专业的的备品备件件。14.负责与其其它班组或或部门的协协调合作。15.负责本专专业项目改改造的计划划、预算和和报价。16.负责本专专业员工的的培训、督督导、考核核、评估。17.完成总工工程师交给给的其它工工作。18.书面制定定本专业所所有设备的的安全运行行规则和程程序，并永永久性在设设备操作处处和工作间间明显展示示。三、领领班A.强强电领班岗岗位责任：1.强

9、强电运行维维修领班必必须认真清清楚了解总总体供配电电情况，所所辖设备的的性能及控控制范围。2.熟熟练掌握各各配电设备备、控制柜柜、照明柜柜及发电机机的操作、维维修、运行行规程。3.须须严格执行行公司及部部门所制定定的各项规规章制度及及各项规程程。4.强强电运行维维修领班必必须服从专专业主管的的领导，听听从专业主主管的指挥挥。在布置置工作时，要要首先考虑虑消防安全全和劳动保保护。5.每每天检查各各班运行记记录，并对对所有记录录数据及内内容负责。6.必必须每天巡巡视所有变变配电室及及变配电系系统，并及及时处理变变配电系统统设备的故故障，保证证本系统正正常运行，对对巡查记录录负责。7.必必须对强电电

10、运行人员员工作时间间内的一切切行为负责责。8.强强电领班必必须定期培培训所属员员工之操作作技能，并并由专业主主管进行考考核，9.强强电领班必必须认真听听取上级电电站之运行行指令，并并应立即汇汇报专业主主管，在得得到专业主主管命令，并并办理有关关手续后方方可执行操操作。10.必须带领领本班人员员严格执行行本专业主主管所制定定的维护保保养计划，并并认真做好好相应保养养记录。11.必须每天天巡查配电电室以外的的所有配电电设备一次次，并随时时处理各类类故障，并并对巡检记记录负责。12.必须定期期（每3个个月一次）培培训所属员员工的维修修技能，并并由专业主主管进行考考核，13.正确管理理安排维修修单，对

11、未未能按规定定完成的维维修单要有有原因，上上报专业主主管后，交交文员经行行登记。B.弱弱电领班岗岗位责任：1.弱弱电维修领领班必须清清楚了解消消防报警系系统、消防防联动系统统、楼宇自自控系统、保保安监控系系统、电话话系统、综综合布线系系统、有线线电视系统统之配置、运运行及设备备状态等情情况。2.必必须熟练掌掌握各弱电电系统的操操作、运行行、维修保保养规程。3.必必须严格执执行公司及及部门所制制定的各项项规章制度度及各项规规程，以身身作则。4.必必须每天检检查各弱电电系统运行行记录、巡巡检记录，并并对所有记记录数据及及内容负责责。必须每每天巡视所所有弱电系系统一遍，并并及时处理理各类故障障，保证

12、各各系统运行行正常。5.必必须对所属属弱电维修修人员工作作时间内之之一切行为为负责。6.必必须定期（每每3个月一一次）培训训所属员工工之操作、维维修、保养养技能，并并由专业主主管进行考考核。7.所所有弱电系系统的维修修保养，必必须在领班班的带领下下，严格按按照专业主主管所制定定的维修保保养计划进进行，并认认真做好相相应保养记记录。如需需停机保养养时，必须须提前三天天通知总工工程师，以以便做好相相应安排。8.弱弱电维修领领班必须服服从专业主主管的领导导及指挥。9.在在布置工作作时，要首首先考虑消消防安全和和劳动保护护。10.正确管理理安排维修修单，对未未能按规定定完成的维维修单要有有原因，上上报

13、专业主主管后交文文员登记。四、文文员1.负负责翻译、中中英文打印印，各类文文件的复印印及收发。各各种文件、资资料、材料料的存档，文文具用品的的分发。2.对对楼宇全部部图纸、资资料分类保保管、编排排目录、日日常借阅和和确保完整整无损，每每年核对补补缺。3.负负责采购单单的报批、跟跟踪、存档档及现金报报销、支票票申请。4.负负责工程部部布告栏的的定期公布布、更换，确确保所有信信息及时转转达到员工工。5.负负责会议记记录，整理理会议纪要要并打印、发发送。6.对对各部门或或客人来工工程部联系系工作人员员要热情接接待。7.迅迅速、热情情应答来往往电话，详详细记录所所有信息。8.负负责工程部部考勤记录录和

14、整理，上上报有关部部门。9.为为总工程师师收集过去去24小时时的报表和和其它报表表。10.建立备品品部件和易易损件的清清单，并按按要求执行行最高、最最低储备标标准，当储储备接近或或达到最低低标准时，及及时提出申申请购买计计划单。11.严格执行行物品验收收入库制度度和领料单单制度，做做好备品备备件和公用用工具的管管理制度。12.做好仓库库的帐、卡卡、物等管管理工作，要要求帐、卡卡、物必须须相符，物物品堆放整整齐清洁。13.每月必须须对库存情情况进行一一次清查盘盘点，对盘盘亏、盘盈盈情况及时时向有关上上级汇报。14.按时、按按质地完成成每月财务务要求的备备品、备件件、材料消消耗和库存存情况等的的报

15、表。15.易燃、易易爆、有毒毒物品必须须单独储放放。室内禁禁止一切烟烟火，必须须每天去巡巡查二次。16.负责工程程部工服的的发放、整整理。17.完成领导导交给的其其它工作。五、技工通则：1.服服从指挥，严严格遵守各各项操作规规程及各项项规章制度度。2.把把安全消防防意识贯彻彻到工作中中。3.无无特殊原因因或理由，请请修单不得得积压，做做好维修记记录。4.服服务中做到到客户至上上，微笑服服务。5.做做好运行记记录，认真真履行值班班制度。6.爱爱护工具，不不得人为损损坏工具。7.认认真学习本本专业的各各项技术，熟熟练掌握各各种设备的的开闭方法法和性能，掌掌握专业技技能。8.加加强责任心心，在工作作

16、中要时刻刻注意各种种设备的工工作状态是是否正常，不不论是本专专还是其它它专业，及及时处理及及时报告。9.保保持机房、休休息室及工工作场所的的卫生。10.未经专业业主管许可可，不得私私自更改、调调整、移动动线路、管管路设备。A.值值班电工岗岗位责任1.值值班人员必必须清楚了了解供电系系统情况，所所辖设备的的性能及控控制范围。熟熟练掌握各各配电设备备及发电机机的运行、操操作、维修修规程。必必须服从领领班及专业业主管的领领导和指挥挥。2.认认真进行交交接班工作作，交班人人员必须认认真讲解本本班工作情情况，并认认真做好交交接班记录录。接班人人员必须清清楚了解上上一班工作作内容，仔仔细查看交交接班记录录

17、。交接班班记录必须须由值班电电工本人签签字，不得得代签。3.认认真清点工工具，保持持良好工作作状态，工工具使用完完毕后，必必须擦拭干干净，放回回原处。4.按按时、按数数抄录各类类计量仪表表，不得伪伪造数据。5.按按时仔细检检查所辖各各类设备，并并认真做好好检查记录录，不得伪伪造检查结结果。6.所所有记录必必须做到字字迹工整、清清晰、全面面，记录单单据必须保保持清洁完完整，不得得损毁。7.各各类高、低低压操作必必须按照电电工操作规规程进行，以以保证人身身及设备安安全。8.负负责保持配配电室内所所有供电设设备功能正正常，各配配电柜、开开关、仪表表等如有损损坏，须立立即修复，如如需停电处处理，须立立

18、即报告领领班或专业业主管，获获得批准后后方可进行行。9.必必须保持配配电室、值值班室及所所辖设备的的清洁，每每班两次清清洁地面、窗窗台、门窗窗、设备表表面等所有有产生积尘尘之处。根根据上级安安排，定期期清洁设备备内部。值值班室内与与工作有关关之物品必必须摆放整整齐，不得得存放与工工作无关之之物品，配配电室内严严禁存放杂杂物。10.值班人员员不得在值值班室、配配电室及其其他机房会会见客人，须须坚守岗位位，不得擅擅自离岗、串串岗，需暂暂时离岗时时，必须报报告领班或或专业主管管离岗原因因、去向及及时间，获获得批准后后方可离岗岗。11.本班工作作未完成时时，须在接接班人员的的协助下，加加班完成，不不得

19、移交给给接班人员员，接班人人员必须协协助交班人人员完成工工作后进行行交接班。12.交班人员员如发现接接班人员酗酗酒或精神神状态不良良时，不得得进行交班班，并须立立即报告领领班或专业业主管，在在领班或专专业主管未未做出具体体安排之前前，交班人人员不得离离岗。13.值班班人人员严禁睡睡觉、赌博博、酗酒及及任何游戏戏，配电室室内严禁吸吸烟。B.维维修电工：1.维维修电工必必须熟练掌掌握各类电电气设备操操作、维修修保养规程程。必须服服从领班及及专业主管管的领导和和指挥。2.每每日须按时时到岗，更更换工服，清清点工具，须须在十五分分钟内做好好一切准备备工作。3.接接到维修通通知后，必必须十分钟钟内到达现

20、现场处理，服服从工作安安排。4.处处理各类电电气故障须须及时、准准确，保证证人身及设设备安全，工工作完毕须须认真清理理现场。并并将处理结结果报告领领班或专业业主管。5.维维修操作必必须严格执执行电工工工艺规范，各各接点必须须牢固接实实，绝缘及及防水处理理必须可靠靠，不得疏疏忽大意。6.每每天巡视大大厦所有公公共供电设设备及公共共照明(包包括各电缆缆井)一遍遍，发现问问题须立即即报告维修修领班或系系统工程师师，并及时时修复，做做好巡视记记录。7.配配电箱、电电缆井等不不得有存水水、尘土及及杂物，各各配电箱的的箱体、合合叶、箱门门、锁具等等必须保持持功能正常常，无锈蚀蚀，并保持持锁好。电电缆井内的

21、的电缆必须须放置于电电缆桥架内内，并盖好好扣板。8.配配电箱内各各开关及各各电器元件件、线路等等不得有噪噪音、过热热及其它故故障，各接接点必须牢牢固接实。9.室室外围墙、挑挑檐及草地地灯必须保保持使用正正常，随坏坏随修，不不得拖延至至第二天晚晚上开灯之之时。10.各类临时时用电，必必须接入漏漏电开关，并并保证漏电电开关灵敏敏有效。11.维修人员员工作完毕毕后，须立立即回到指指定地点休休息待命，除除工作需要要外，不得得在大厦内内随意走动动，不得进进入任何草草坪绿地。12.维修人员员不得在大大厦范围内内高声喧哗哗，随地吐吐痰，乱扔扔废弃物。13.维修人员员进入客户户区域维修修时，必须须敲门，在在获

22、得同意意后方可进进入，必须须着装整洁洁，态度礼礼貌，保持持安静，不不得在客户户单元内吸吸烟、喝水水，不得以以任何方式式获取报酬酬、小费及及物品，不不得动用客客户单元内内任何物品品用于维修修，需要移移动物品时时必须征得得同意。C.弱弱电技工：1.对对所辖各弱弱电系统及及其所有设设备，必须须清楚了解解其性能，检检查方法，控控制范围及及运行状况况。必须服服从专业主主管的领导导和指挥。2.每每日巡查所所有弱电系系统一遍，并并做好巡查查记录。3.发发现故障须须立即排除除，保证各各系统正常常运行，保保证人身及及财产安全全。4.排排除故障时时如对总体体系统运行行产生影响响，须立即即通知专业业主管，得得到批准

23、后后方可进行行。5.如如出现重大大故障，自自己无能力力排除时，须须立即通知知专业主管管。6.接接到维修通通知后，十十分钟内须须赶到现场场处理。工工作完成后后必须认真真清理现场场，并须将将处理结果果及时报告告专业主管管。7.维维修操作时时，各接线线、接点务务必接实；各镙丝、镙镙母务必拧拧紧，各设设备安装必必须牢固可可靠。8.每每周巡查弱弱电井一次次，井道内内须保持无无杂物、无无存水，各各类电缆均均应放置于于电缆桥架架内，并盖盖好盖板，做做好检查记记录。9.对对所辖设备备须保持清清洁、整齐齐，各连接接线、接点点必须保证证接触良好好。10.维修人员员工作完毕毕后，须立立即回到指指定地点休休息待命，除

24、除工作需要要外，不得得随意走动动，不得进进入任何草草坪绿地。11.维修人员员不得在大大厦范围内内高声喧哗哗，随地吐吐痰，乱扔扔废弃物。12.维修人员员进入客户户区域维修修时，必须须敲门，在在获得同意意后方可进进入，必须须着装整洁洁，态度礼礼貌，保持持安静，不不得在客户户区域内吸吸烟、喝水水，不得以以任何方式式获取报酬酬、小费及及物品，不不得动用客客户任何物物品，需要要移动物品品时必须征征得同意。D.设设备运行技技工：1.设设备运行技技工必须清清楚了解本本系统情况况、所辖设设备的性能能及控制范范围。熟练练掌握各类类设备运行行、操作及及维修保养养规程。必必须服从专专业主管的的领导和指指挥。2.认认

25、真进行交交接班工作作，交班人人员必须认认真讲解本本班工作情情况，并认认真做好交交接班记录录，接班人人员必须清清楚了解上上一班工作作内容，仔仔细查看交交接班记录录。交接班班记录必须须由当值人人员本人签签字，不得得代签。3.认认真清点工工具，保持持良好工作作状态，工工具使用完完毕后，必必须擦拭干干净，放回回原处。4.按按时、按数数抄录各类类计量仪表表，不得伪伪造数据。5.按按时仔细检检查所辖各各类设备，并并认真做好好检查记录录，不得伪伪造检查结结果。6.各各类设备的的操作，必必须严格执执行有关操操作程序。7.必必须保持各各设备间的的环境及各各类设备的的清洁，每每班至少清清洁一次，须须做到所有有设备

26、、管管线、门、窗窗、窗台、地地面、柜顶顶、桌面等等无尘土、无无污迹、无无杂物、无无积水。8.与与工作有关关物品须摆摆放整齐，不不得存放与与工作无关关之物品。9.各各类记录须须做到字迹迹工整、清清晰、全面面，记录单单据须保持持清洁完整整，不得损损毁。10.须保持本本系统各类类设备正常常运行，做做到三干净净(即设备备干净、机机房干净、工工作场地干干净)、四四不漏(即即不漏电、不不漏水、不不漏油、不不漏气)五五良好(即即使用性能能良好、密密封良好、紧紧固良好、润润滑良好、调调整良好)，各设备备如有损坏坏必须立刻刻修复，如如因客观原原因不能修修复时，须须立即专业业主管。11.值班人员员不得在任任何设备

27、机机房会见客客人，须坚坚守岗位，不不得擅自离离岗、串岗岗，需暂时时离岗时，必必须报告专专业主管离离岗原因、去去向及时间间，获得批批准后方可可离岗。12.本班工作作未完成时时，须在接接班人员的的协助下，加加班完成，不不得移交给给接班人员员，接班人人员必须协协助交班人人员完成工工作后进行行交接班。13.交班人员员如发现接接班人员酗酗酒或精神神状态不良良时，不得得进行交班班，并须立立即报告专专业主管，在在专业主管管未做出具具体安排之之前，交班班人员不得得离岗。14.值班人员员严禁睡觉觉、赌博、酗酗酒及任何何游戏，值值班室及各各设备间严严禁吸烟。E.设设备维修技技工：1.设设备维修技技工必须熟熟练掌握

28、各各类设备操操作、运行行及维修保保养规程。必必须服从专专业主管的的领导和指指挥。2.每每日须按时时到岗，更更换工服，清清点工具，须须在十五分分钟内做好好一切准备备工作。3.接接到维修通通知后，必必须十分钟钟内到达现现场处理，服服从工作安安排。4.处处理各类故故障须及时时、准确，保保证人身及及设备安全全，工作完完毕须认真真清理现场场。并将处处理结果报报告专业主主管。5.每每天巡视检检查大厦内内各机房、泵泵房、管井井、水箱、污污水井一遍遍，发现问问题必须立立即报告专专业主管，并并认真做好好巡查记录录。6.空空调及给排排水系统各各类维修，必必须做到各各阀门、接接口，安装装位置合理理，不漏水水。管线布

29、布局合理，横横平竖直。需需做防腐、防防锈、保温温处理时必必须处理完完整，不得得遗漏。7.各各机房、管管道井、泵泵房内不得得有存水及及杂物，须须保持环境境及设备清清洁。8.各各泵辅、阀阀门、管线线、接口不不得有跑冒冒滴漏现象象，并必须须保持保温温、防腐处处理良好，功功能正常。9.定定期检查消消防水系统统、排烟系系统、正压压送风系统统等消防有有关设备，须须保持各设设备功能正正常。10.定期检查查、清理新新风机组过过滤网、风风机盘管过过滤网，每每两周一次次。11.维修人员员工作完毕毕后，须立立即回到指指定地点休休息待命，除除工作需要要外，不得得在大厦内内随意走动动，不得进进入任何草草坪绿地。12.维

30、修人员员不得在大大厦内高声声喧哗，随随地吐痰，乱乱扔废弃物物。13.维修人员员进入客户户区域维修修时，必须须敲门，在在获得同意意后，方可可进入，必必须着装整整洁，态度度礼貌，保保持安静，不不得在客户户区域内吸吸烟、喝水水，不得以以任何方式式获取报酬酬、小费及及物品，不不得动用客客户任何物物品，需要要移动物品品时必须征征得主人同同意。F.综综合维修水水工：1.综综合维修水水工必须熟熟练掌握各各类设备操操作、运行行及维修保保养规程。必必须服从综综合维修系系统工程师师的领导和和指挥。2.每每日须按时时到岗，更更换工服，清清点工具，须须在十五分分钟内做好好一切准备备工作。3.接接到维修通通知后，必必须

31、十分钟钟内到达现现场处理，服服从工作安安排。4.处处理各类故故障须及时时、准确，保保证人身及及设备安全全，工作完完毕须认真真清理现场场。并将处处理结果报报告专业主主管。5.空空调及给排排水系统各各类维修，必必须做到各各阀门、接接口，安装装位置合理理，不漏水水。管线布布局合理，横横平竖直。需需做防腐、防防锈、保温温处理时必必须处理完完整，不得得遗漏。6.各各阀门、管管线、接口口不得有跑跑冒滴漏现现象，并必必须保持保保温、防腐腐处理良好好，功能正正常。7.维维修人员工工作完毕后后，须立即即回到指定定地点休息息待命，除除工作需要要外，不得得在大厦内内随意走动动，不得进进入任何草草坪绿地。8.维维修人

32、员不不得在大厦厦内高声喧喧哗，随地地吐痰，乱乱扔废弃物物。9.维维修人员进进入客户区区域维修时时，必须敲敲门，在获获得同意后后，方可进进入，必须须着装整洁洁，态度礼礼貌，保持持安静，不不得在客户户单元内吸吸烟、喝水水，不得以以任何方式式获取报酬酬、小费及及物品，不不得动用客客户内任何何物品，需需要移动物物品时必须须征得同意意。G.综综合维修万万能工：1.万万能维修工工必须熟练练掌握瓦、木木、油工及及装修五金金安装维修修技能，必必须服从专专业主管的的领导和指指挥。2.每每日按时到到岗，更换换工服，清清点工具，须须在十五分分钟内做好好一切准备备工作。3.接接到维修通通知后，必必须十分钟钟内到达现现

33、场处理，服服从工作安安排。4.处处理各类装装修维修必必须细致，必必须符合有有关规范，不不得偷工减减料。5.认认真做好检检查工作，做做好巡检记记录，遇有有装修损坏坏、五金件件损坏、检检查口未封封闭或有污污迹等，必必须立即处处理。须保保持本物业业公共区域域长久如新新。第四节 工程部管管理规定一、设备故故障处理1如发发生重大设设备事故，现现场人员立立即切断电电、煤气等等危险源，保保护事故现现场，工程程部人员或或使用部门门应立即通通知工程部部、物业部部及总经理理。工程部部主要负责责人和相关关人员必须须迅速赶赴赴现场，分分析检查故故障的原因因，采取果果断应急措措施。2总总经理、总总工程师、保保安部经理理

34、查看后，根根据现场情情况决定立立刻修复或或关闭有关关设备进行行抢修。3找找出原因后后，总工程程师和专业业主管须立立即组织工工程部人员员进行抢修修、排除故故障、恢复复正常运行行后汇报总总经理。4专专业主管写写出一份书书面报告，说说明发生故故障的原因因，提出预预防措施和和再次发生生故障的处处理预案，报报总工程师师，抄报总总经理。5如如果故障是是由于操作作人员违反反规程造成成的责任事事故，由专专业主管根根据情况对对责任者提提出处理意意见，报总总监审批后后给予处罚罚，并通知知人事部备备案；如果果情况较严严重，需要要免除责任任者，需报报人事部和和总经理批批准。二、防火制制度1.消防中中央监控室室，应具备

35、备以下资料料及锁匙：(1)1套完整整准确地记记录物业火火灾预报系系统及湿式式灭火装置置位置图及及消防系统统图，包括括烟感/温温感探测器器和主控屏屏位置，手手提灭火器器和灭火毯毯，消防栓栓箱配破玻玻璃按纽和和警铃，消消防栓系统统连消防接接合器、喷喷淋系统、消消防泵等。(2)一套清楚楚及准确的的建筑平面面图，图内内展示各防防火卷闸、隔隔火墙、危危险仓、防防烟门、消消防疏散楼楼梯及消防防紧急疏散散门等。(3)一套各种种消防设备备之备件清清单。(4)一套完整整之排烟通通风图。(5)天然气分分布图及阀阀门开关位位置图。(6)工程部必必须保存出出现紧急情情况时联络络人的手机机号码。2.指指定地点吸吸烟，烟

36、灰灰、烟蒂要要丢进烟缸缸。3.维维修工作中中需要使用用易燃材料料时，应特特别小心。各各班组不得得存放易燃燃油料1公公斤以上。4.不不得随意挪挪动消防设设施，发现现消防设施施损坏或泄泄露应及时时报告。5.当当发生火灾灾警报，各各人员一定定要认真处处理，直到到确定火警警熄灭或确确认是误报报为止。各各员工遇事事时请保持持冷静，行行动时不要要太急躁。任任何人士如如发现火灾灾，应先用用对讲机或或电话报告告发生火警警的位置和和他自己的的动向。6.当当有火灾警警报时，以以下的警铃铃应不断地地响起：(1)首层(2)火灾的楼楼层(3)与发生火火灾相邻的的楼层7.发发生火灾，工工程部的首首要任务是是保证消防防水泵

37、，正正压风机，排排烟风机正正常运行，保保证供水供供电，并及及时通知保保安灭火。8.发发生火灾时时，工程部部应做好以以下工作：9.派派有经验的的工程人员员前往控制制室协调救救火工作。10.尽可能从从消防报警警系统主屏屏找出火警警的楼层和和警报之种种类。11.通知专业业主管有关关情况。12.通知所有有当值员工工，尤其是是身处地库库及机房之之员工。 13.当消防员员到场，立立刻配合保保安/管理理员向他们们报告所知知情况。14.其他当值值工程人员员留守岗位位候命戒备备。15.专业主管管应做好：(1)立即通知知大厦空调调主机房发发生火警警警报。(2)与各部员员工合作，确确保各消防防系统运作作正常。(3)

38、必要情况况下，向消消防队提供供大厦消防防设备资料料16.通知有关关工程人员员在工程部部候命。17.冷冻机房房之员工应应：(1)刻察看全全机房范围围，确定警警报是否源源自主机房房。(2)如火灾在在机房内，不不要冒险；在可能情情况下，关关掉冷冻主主机，立即即报告工程程部值班室室(3)用现有工工具和灭火火器材将火火扑灭。如如不能把火火扑灭，应应立刻锁门门离开现场场。18.当值工程程人员应：(1)立刻上报报，不要独独自冒险，如如发觉火势势蔓延，应应尽快离开开现场，在在可能情况况下，用手手提灭火器器或消防栓栓尝试把火火扑灭。(2)与工程部部保持联络络及依照上上级之指示示行动。19.当火被扑扑灭或确证证是

39、误报后后：(1)火灾警报报系统及其其它消喷系系统重置还还原，如有有消防队长长在场，须须征得消防防队长同意意才可行动动。(2)如喷淋系系统正在洒洒水，应关关闭消防水水泵电源，将将分层阀关关上，以便便清理更换换喷淋头及及其它损毁毁的设备，使使系统尽快快恢复正常常。(3)检查受影影响的楼层层，并拍照照作好记录录。(4)尽快写出出报告连照照片和出事事原因呈交交总经理。20.各工程人人员在巡查查时，嗅到到异味或怀怀疑天然气气泄漏时，不不得在现场场使用对讲讲机、电话话或开关等等任何电器器，避免发发生爆炸。到到达安全地地带后，立立即向上级级或消防控控制中心汇汇报。21.租户的二二次装修应应遵循装装修施工安安

40、全管理制制度。三、安全技技术措施在全部停电电或部分停停电的电气气设备上工工作时，必必须完成下下列保证安安全的技术术措施：1.切切断电源。在在工作场所所必须断开开电源的设设备，包括括需检修设设备的带电电部分的电电源、工作作范围安全全距离小于于0.7mm(10KKv)的带带电部分及及工作人员员后面或两两侧无遮栏栏或其他可可行安全措措施的带电电部分。在在断开电源源时，必须须使检修设设备至少有有一个明显显的断开点点，高压柜柜的手动机机均处于断断开位置时时，都应用用锁锁住。2.验验电。检验验电气设备备上有无电电压时，必必须使用合合格的验电电器，验电电应在电气气设备的两两侧的各相相分别进行行。3.装装设接

41、地线线。将检修修设备的三三相短路并并接，可以以放掉检修修设备的剩剩余电荷，这这也是防止止突然来电电，保护工工作人员安安全的唯一一可行安全全措施。装装、拆接地地线必须由由两人进行行，若仅有有单人值班班，则只允允许用接地地开关接地地。4.悬悬挂指示牌牌和装设遮遮栏。在工工作点四周周应安设标标示牌和遮遮栏，有关关的操作开开关手柄上上应悬挂“禁禁止合闸”标标示牌。5.安安全组织措措施(1)工作票制制度。在对对物业各类类电气设备备进行检修修时，应根根据工作需需要，填写写工作票。工工作票的签签发人应为为电气主管管，且签发发人应对工工作票内容容、工作必必要性、工工作执行者者的业务程程度进行全全面的考虑虑。(

42、2)工作许可可制度。在在高压电气气设备上进进行检修工工作，须经经过许可手手续。许可可人应对工工作票上的的有关内容容及安全措措施进行检检查，并会会同工作负负责人到现现场核对。(3)工作监护护制度。完完成工作许许可手续后后，工作负负责人(监监护人)应应向工作者者交待工作作现场的情情况和有关关安全措施施，并应始始终在现场场进行监护护，及时纠纠正错误或或违反安全全的操作。监监护人一般般不得参加加工作班工工作(全部部停电除外外)。(4)工作间断断、转移和和终结制度度。在电气气设备检修修工作间断断或工作人人员暂时撤撤离现场时时，所有安安全措施应应保持不动动，工作票票仍由工作作负责人执执存。间断断后可继续续

43、工作，无无需重新通通过许可。(5)工作转移移是指同一一连接部分分用同一工工作票依次次在几个地地点工作，开开工前的安安全措施可可一次做完完，但工作作负责人在在转移工作作地点时，应应向工作人人员交待新新工作点的的有关情况况和注意事事项。(6)在检修工工作完成后后，应清扫扫现场后撤撤离。由工工作负责人人会同运行行值班人员员共同检查查，并交待待检修项目目、发现问问题、检修修结果和存存在问题，然然后在工作作票上注明明工作终结结时间，双双方签字后后方可办理理工作票终终结手续。在在此之前，任任何人不得得将检修设设备送电运运行(因检检修工作需需要试运行行者除外)。四、安全运运行管理制制度1应根据据劳动局有有关

44、规定，组组织对电工工、电(气气)焊工等等特殊工种种工作进行行技术考核核，持有操操作证的才才能上岗。2各各班组均应应有专人任任安全员，负负责监督检检查安全操操作施工情情况。3根根据劳动安安全规程，制制定各工种种维修操作作规程和安安全检查制制度。4加加强劳动安安全教育，在在进行有危危险的设备备检修时，专专业主管应应亲自到场场指挥。5对对变配电、电电梯及压力力容器，必必须进行年年度检验。6对对中央空调调、变配电电、压力表表安全阀减减压阀等，必必须定期送送有关单位位进行校验验。7易易燃、易燃燃物品必须须存放在危危险品仓库库妥善保管管，并应控控制最大存存放量。8重重要机房如如变配电房房、冷冻机机房、电梯

45、梯机房等应应设警戒牌牌，严禁非非工作人员员入内。9水水箱、蓄水水池的入口口处，机房房、技术设设施层、配配电房等均均应上锁，钥钥匙应由专专人保管。10木工作业业场地严禁禁吸烟，并并要每天清清除木屑。11应对员工工进行急救救及消防知知识的教育育和考核。12建立事故故处理制度度。13对外单位位施工人员员，必须进进行安全教教育，并签签订安全协协议书。应应在施工中中进行检查查监督，避避免事故发发生。14对高空、外外墙清洗的的吊架、吊吊篮等要定定期检查吊吊绳等安全全装置。15避雷装置置必须在雨雨季前进行行测试检查查，对锈蚀蚀部分要敲敲铲上漆。16对各配备备设施的接接地设施，要要定期检查查保养；其其接地电阻阻值应符合合规范要求求。17物业内进进行电、气气焊，必须须取得动火火证。五、机房管管理制度物业的空调调冷冻机房房、变配电电所、水泵泵房、生活活