宁波市住宅小区物业管理条例政策解读21496.docx

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1、宁波市住宅小区物业管理条例政策解读 宁波市住住宅小区物物业管理条条例（以以下简称条条例）已已经20009年6月月26日宁宁波市第十十三届人民民代表大会会常务委员员会第十七七次会议修修订，20009年99月28日日浙江省第第十一届人人民代表大大会常务委委员会第十十三次会议议通过,于于20100年1月11日起施行行。条例的的修订实施施，对于规规范宁波住住宅小区物物业管理活活动，促进进业主自治治管理，维维护业主、物物业服务企企业的合法法权益，改改善人民群群众的生活活环境具有有重要意义义。物业管管理涉及千千家万户，关关系到广大大市民的安安居乐业。为为了让广大大业主更加加了解新修修订的条例例，将修订订后

2、的条例例与修订前前的条例进进行了比较较，有几个个重大突破破。这些突突破对于化化解当前住住宅物业管管理矛盾，解解决住宅物物业难点问问题具有重重要意义。现现将条例例里几个个大家关注注较多的条条款进行解解读：一、政府相相关部门应应依照各自自职责，协协同实施条条例。物业管理涉涉及面很广广。物业管管理活动的的顺利实施施，需要物物业管理主主管部门的的监督管理理，也需要要相关部门门和单位的的大力协作作，为此条条例的一一些规定涉涉及到相关关部门和单单位的职责责。例如第第三条：建建设、城管管、规划、公公安、价格格、环保、工工商、民政政、财政、人人防等有关关部门应当当依照各自自职责，协协助做好本本行政区域域内物业

3、管管理活动的的指导和监监督管理工工作。在实际运作作中，涉及及到相关部部门问题很很多，督促促物业服务务企业做好好治安协助助工作，指指导物业服服务企业、业业主委员会会划分停车车位及制定定在物业管管理区域内内合理的行行车路线。对对物业管理理区域内堆堆放易燃易易爆物品、严严重阻塞交交通、阻碍碍消防通道道、小区内内停放大型型客车、货货车和油罐罐车（化学学品车）的的行为，涉涉及到公安安（交警、消消防）部门门；物业管管理区域内内违反市政政、绿化、市市容管理等等方面法律律、法规、规规章规定的的违法行为为的行政处处罚权，以以及工商、环环保、规划划等部门划划转给城管管的执法职职能，涉及及到城管部部门；物业业管理区

4、域域内非法广广告行为和和无照经营营、异地设设立经营（办办公）场所所行为，对对利用住宅宅或车棚（库库）作经营营（办公）场场所的营业业执照和核核发问题，涉涉及到工商商部门；物物业管理区区域内建筑筑外立面、搭搭建的审批批，查处破破坏房屋外外立面、违违章搭建、开开挖地坪降降低地坪标标高和擅自自改变房屋屋使用性质质的行为，涉涉及到规划划部门；物物业管理区区域内涉及及房屋使用用安全的装装修行为，涉涉及到房屋屋安全主管管部门；物物业管理区区域内的噪噪声、油烟烟、废气等等超标行为为，涉及到到环保部门门；制定物物业服务、停停车收费办办法和标准准，查处物物业服务企企业违规收收费行为，涉涉及到物价价部门。这些问题，

5、相相关职能部部门都应按按各自职能能分工，履履行职责，受受理业主和和单位的投投诉，并依依法进行调调查处理。二、街道办办事处(乡乡镇人民政政府)、社社区居委会会在物业管管理中承担担的主要职职责。全国文明城城市、卫生生城市创建建活动，和和谐社会建建设离不开开物业管理理，同时，也也离不开属属地街道办办事处(乡乡镇人民政政府)和社社区居委会会的参与指指导和监管管，正是考考虑到此，条条例的一一些规定涉涉及到街道道和社区的的职责。如如第四条规规定，街道道办事处(乡镇人民民政府)负负责协调物物业管理与与社区建设设的关系，指指导业主成成立业主大大会，协助助辖区物业业主管部门门调处业主主与物业服服务企业的的纠纷和

6、对对物业管理理进行指导导、监督。社社区居委会会应当支持持和指导业业主大会、业业主委员会会依法履行行自治管理理职责，配配合辖区物物业主管部部门和街道道办事处（乡乡镇人民政政府）调处处业主与物物业服务企企业的纠纷纷。修改后后的条例例，进一一步调动和和发挥街道道、社区居居委会综合合管理的能能力和资源源，将更有有助于物业业管理活动动的顺利开开展。三、县（市市）、区人人民政府应应建立物业业管理联席席会议制度度。条例第第五条规定定：县（市市）、区人人民政府应应当加强对对本行政区区域内物业业管理工作作的领导，建建立由辖区区物业主管管部门、街街道办事处处(乡镇人人民政府）及及相关部门门和单位参参加的物业业管理

7、联席席会议制度度，协调解解决辖区内内物业管理理的重大问问题，并建建立物业管管理争议化化解和纠纷纷处理工作作机制，为为处理物业业管理争议议和纠纷提提供便利。四、业主大大会筹备组组工作职责责明确。条例第第八条明确确规定业主主大会筹备备组应当履履行下列工工作职责：（一）确确定业主身身份；（二二）拟定业业主大会议议事规则草草案；（三三）拟定业业主管理规规约草案；（四）拟拟定业主委委员会选举举办法草案案；（五）组组织召开首首次业主大大会。五、业主委委员会经费费保障渠道道明确。业主委员会会成立过程程当中有经经费困难，业业主委员会会运行的经经费压力更更是普遍现现象。经费费不足是造造成部分业业主委员会会运作困

8、难难的一个主主要原因。为为解决业主主大会的筹筹建经费问问题，条条例第九九条也进一一步明确业业主大会首首次会议经经费来源由由建设单位位承担，为为业主大会会的召开提提供了物质质保障。同同时，条条例第十十九条还进进一步规定定，业主大大会、业主主委员会的的运作经费费在利用物物业管理区区域内共用用部位、共共用设施设设备的收益益中列支，具具体额度由由业主委员员会提出预预算，并在在业主大会会上表决通通过后执行行。这一规规定无疑为为业主委员员会提供了了物质保障障，将有利利于业主大大会、业主主委员会的的正常运作作，使其发发挥真正的的自治管理理作用。六、业主大大会、业主主委员会的的决定必须须维护业主主合法权益益。

9、为维护广大大业主的合合法权益，条条例第十十四条规定定业主认为为业主大会会、业主委委员会的决决定侵害其其合法权益益的，可以以要求辖区区物业主管管部门、街街道办事处处（乡镇人人民政府）依依法处理，也也可以请求求人民法院院予以撤销销。因为业业主大会、业业主委员会会依法作出出的决定，对对全体业主主具有约束束力，此项项规定对业业主大会、业业主委员会会所行使的的权利也作作了进一步步约束，规规范其行为为。七、业主大大会启动程程序明确。 业业主委员会会怠于行使使职权怎么么办，业主主委员会名名存实亡又又怎么办？这是许多多小区经常常碰到的问问题。对此此，修订后后的条例例第十五五条明确业业主委员会会是业主大大会的召

10、集集机构，如如果业主委委员会不履履行召集义义务，物业业管理区域域内百分之之二十以上上的业主提提议或者符符合业主大大会议事规规则规定条条件的，业业主委员会会应当组织织召开业主主大会临时时会议。这这一规定明明确了业主主的提议权权。如果业业主委员会会还是不召召集临时会会议，业主主委员会不不依照规定定组织召开开业主大会会定期会议议或者临时时会议的，业业主可以请请求物业所所在地街道道办事处（乡乡镇人民政政府）督促促业主委员员会限期组组织召开业业主大会会会议。由此此可见，关关于业主委委员会的召召集和发动动程序明确确了业主的的提议权和和建议权，更更具有操作作性。八、业主委委员会委员员违反规定定，业主可可以提

11、议业业主大会定定期或者临临时会议审审议决定终终止其职务务。为规范业主主大会、业业主委员会会的活动，保保障民主决决策，维护护业主合法法权益，保保证物业服服务工作顺顺利开展，条条例第十十六条对业业主委员会会委员作了了相关规定定：业主发发现业主委委员会委员员有下列情情形之一的的，可以依依照法律、法法规和业主主大会议事事规则的规规定，提议议业主大会会定期会议议或者临时时会议审议议决定是否否终止其委委员职务：（一）不不履行业主主委员会委委员职责和和业主义务务、不遵守守管理规约约，情节严严重的；（二二）收受物物业服务企企业或者有有利害关系系业主提供供的利益或或者报酬的的；（三）向向物业服务务企业销售售商品

12、、承承揽业务的的；（四）牟牟取可能妨妨碍公正履履行职务的的其他利益益的；（五五）其他侵侵害业主合合法权益的的行为。业业主大会会会议审议决决定是否终终止业主委委员会委员员职务时，应应当允许该该委员提出出申辩，并并记录归档档。条例第第十七条还还规定业主主委员会委委员有下列列情形之一一的，其委委员职务自自行终止：（一）不不再是本物物业管理区区域的业主主的；（二二）因疾病病或者其他他原因丧失失履行职责责能力的；（三）以以书面形式式向业主大大会或者业业主委员会会提出辞职职的；（四四）被依法法追究刑事事责任的。九、前期物物业衔接明明确。前期物业合合同约定期期间，按照照哪个合同同约定标准准交付物业业费？物业

13、业条例修订订前，对此此问题各地地处理不一一。本次修修订的条条例第二二十四条规规定，一是是物业交付付前，建设设单位应当当依照前期期物业服务务合同的约约定向物业业服务企业业支付前期期物业服务务费，用于于物业交付付前的物业业管理；二二是物业交交付后至前前期物业服服务合同终终止前，业业主应当依依照前期物物业服务合合同约定的的标准向物物业服务企企业交纳前前期物业综综合服务费费；三是依依照规定实实行政府指指导价的前前期物业综综合服务费费标准，应应当依照政政府指导价价的有关规规定执行；四是尚未未交付给物物业买受人人或者尚未未出售的物物业，其物物业综合服服务费由建建设单位交交纳。十、物业服服务合同约约定的责任

14、任明确。按照物业服服务合同约约定提供相相应的服务务是物业服服务企业的的主要合同同义务。在在实践中，往往往业主财财产失窃是是业主与物物业服务企企业矛盾最最深，投诉诉较多又难难以协调的的问题之一一。针对这这一情况，条条例第二二十九条对对物业服务务企业按照照合同约定定提供相应应服务的义义务作了明明确规定，按按照本条款款规定，一一是物业服服务企业应应当向业主主提供服务务。物业管管理是服务务行业，物物业服务企企业是以提提供物业服服务为对价价来获取物物业服务费费用的；二二是物业服服务企业提提供的应当当是“相应应”的服务务，而“相相应”的判判断标准，在在于物业服服务企业提提供的服务务是否符合合物业服务务合同

15、的约约定。为此此，条款中中明确业主主委员会应应当根据法法律、法规规的规定与与业主大会会选聘的物物业服务企企业签订物物业服务合合同。物业业服务企业业提供的服服务应当符符合合同的的约定，否否则，将构构成违约，并并应承担相相应的法律律责任。 本条条第二款对对物业服务务企业未能能履行物业业服务合同同的约定，导导致业主人人身、财产产安全受到到损害的法法律责任作作了原则规规定。 十十一、物业业服务收费费类别明确确、收支公公开。 不不少小区业业主在看物物业服务财财务公布的的帐目时，会会产生很多多疑问，物物业服务企企业收了多多少物业费费、停车费费等，这些些钱花在哪哪里有许多多疑义。作作为物业服服务对象，业业主

16、希望自自己交了钱钱后能享受受到更多、更更好的物业业服务是人人之常情。考考虑到众多多业主的反反映和要求求，条例例第三十十一条作了了明确规定定，物业服服务企业应应当将物业业服务合同同中约定的的服务事项项、服务质质量标准、收收费标准、收收费方式等等在物业管管理区域内内的醒目位位置公布，接接受业主的的监督，并并听取业主主的意见和和建议。 目目前，宁波波有两种物物业收费模模式，即酬酬金制和包包干制。简简单地说，酬酬金制就是是物业服务务企业干了了多少活，业业主按事先先约定的标标准预交服服务费，年年终以实际际支出多少少进行核算算，多退少少补，物业业服务企业业在此基础础上收取一一定比例的的利润；包包干制即一一

17、次性确定定物业服务务费价格，由由物业服务务企业包干干使用，多多余不退，亏亏损不补。条例第第三十一条条第二款规规定，实行行酬金制收收费方式的的，物业服服务企业应应当公布明明细的物业业管理各项项资金的收收支情况；而实行包包干制收费费方式的，物物业服务企企业主要公公布物业共共用部位、共共用设施设设备以及相相关场地经经营所得的的收支情况况。公布时时间要求物物业服务企企业应在每每年三月底底前，在物物业管理区区域的醒目目位置公布布上一年度度的相关物物业经费收收取、使用用等情况。十二、物业业服务费审审计监督可可操作。审计监督是是业主和业业主委员会会对物业服服务企业财财务收支的的一个重要要监督机制制。但是以以

18、往由于审审计经费来来源未作明明确，审计计费用问题题业主与物物业服务企企业有争议议，因此影影响审计工工作的正常常开展。本本次修订的的条例第第三十一条条规定，业业主委员会会或十名以以上业主对对物业服务务企业公布布的物业经经费收支情情况有异议议的，物业业服务企业业应当作书书面答复和和说明；业业主委员会会也可以委委托审计单单位进行审审计，费用用在利用物物业共用部部位、共用用设施设备备以及相关关场地经营营所得的收收入中支出出。这条规规定为审计计提供了经经费来源，也也明确了审审计委托主主体是业主主委员会，较较以往规定定更具有实实际操作性性。十三、低收收入困难家家庭先按约约定交纳物物业服务费费，可以向向当地

19、人民民政府申请请补贴。对于居住在在小区的低低收入困难难家庭，物物业服务费费政府部门门将给予享享受优惠政政策。条条例第三三十二条明明确规定低低收入困难难家庭业主主依照物业业服务合同同的约定交交纳物业服服务费的，可可以向当地地人民政府府申请物业业服务费补补贴，补贴贴的具体对对象及标准准由各县（市市）、区人人民政府规规定。各县县（市）、区区人民政府府要根据条条例规定定及时制订订补贴办法法，保证低低收入困难难家庭的申申请补贴能能真正得到到落实。十四、物业业产权交易易时，买卖卖双方应明明确约定物物业服务费费的结算。为了防止一一些业主逃逃避交纳物物业服务费费责任，损损害已缴物物业服务费费业主的利利益，条条

20、例第三三十二条第第四款明确确规定：业业主转让或或者出租物物业时，应应当将管理理规约内容容、物业服服务费标准准等事项告告知受让人人或者承租租人。物业业产权交易易时，买卖卖双方当事事人应当对对物业服务务费的结算算有明确约约定；受让让人应当在在办理产权权交易手续续后三十日日内，将物物业产权转转移情况、业业主姓名、联联系方式等等告知物业业服务企业业和业主委委员会。此此项规定明明确了二手手房交易时时物业服务务费的结算算，也保证证了买卖双双方权益不不受侵害。十五、供水水、供电等等专业单位位应当向最最终用户收收取有关费费用。浙江省物物业管理条条例第三三十六条规规定供水、供供电、供气气、供热、通通信、有线线电

21、视等专专业单位不不得强制要要求物业服服务企业代代收有关费费用。确需需委托物业业服务企业业代收有关关费用的，应应当签订委委托代收协协议，并支支付相应的的代收手续续费。为避避免此类纠纠纷的出现现，条例例第三十十三条再次次强调了物物业管理区区域内供水水、供电、供供气、供热热、通信、有有线电视等等专业单位位应当向最最终用户收收取有关费费用。 十十六、装修修监管明确确。 装装修也是住住宅小区业业主之间经经常产生矛矛盾的焦点点之一。本本次修订的的条例第第三十八条条明确了业业主的装修修“告知义义务”和物物业服务企企业的装修修禁制项目目，即业主主或者非业业主使用人人装修房屋屋前，应当当将装修项项目、装修修部位

22、、装装修时间等等书面告知知物业服务务企业。物物业服务企企业应当将将房屋装修修的禁止行行为和是否否需要报送送备案等事事项书面告告知业主或或者非业主主使用人。如如果业主未未遵守告知知内容的，物物业服务企企业可以采采取通知改改正措施，必必要时候可可以报请有有关职能部部门处理。此此外，条条例在第第三十六条条，通过明明确管理规规约法定内内容要求管管理规约务务必对物业业屋面、外外墙、门窗窗的装修及及户外设施施的安装规规范进行约约定。 十十七、空置置车库或车车位使用合合理明确 随随着私家车车的增多，小小区停车难难日益突出出。针对小小区停车存存在的问题题，条例例第三十十九条规定定，物业管管理区域内内规划用于于

23、停放汽车车的车库、车车位应当首首先满足业业主的停车车需要。建建设单位应应当向全体体业主公布布车库、车车位的处分分情况，并并与业主协协商处分空空置的车库库、车位。为了保保证车库、车车位的充分分利用，条条例第三三十九条明明确规定，业业主要求承承租空置的的车库、车车位的，建建设单位不不得以只售售不租为由由拒绝出租租。没有首首先满足业业主停车需需要的，建建设单位不不得将车库库、车位出出售、赠与与、出租给给物业管理理区域外的的单位和个个人。如果建建设单位以以只售不租租为由拒绝绝向业主出出租车库、车车位造成车车库、车位位空置的，由由辖区物业业主管部门门责令限期期改正，逾逾期不改正正的，处55万元以上上20

24、万元元以下的罚罚款；建设设单位未首首先满足业业主停车需需要，而将将车库、车车位出售、赠赠与、出租租给物业管管理区域外外的单位和和个人的，由由辖区物业业主管部门门责令改正正，拒不改改正的，没没收违法所所得，并可可处5万元元以上200万元以下下的罚款。 十十八、明确确小区车辆辆停放收费费账目建立立原则、使使用范围和和处罚原则则。不少小小区居民对对物业服务务企业收取取的停车费费究竟怎么么用十分关关注？对此此条例第第四十一条条详细作了了规定，明明确占用业业主共有的的道路或者者其他场地地设置的车车位停放汽汽车的，物物业服务企企业可以根根据业主大大会的决定定或者价格格主管部门门会同物业业主管部门门制定的标

25、标准收取停停车费。收收取的停车车费，物业业服务企业业应当单独独列账，独独立核算。除除维护车辆辆停放场地地及设施有有效使用和和停车管理理的必要开开支外，物物业服务企企业应当根根据业主大大会的决定定，将停车车费用于补补充物业专专项维修资资金或者用用于物业管管理的其他他需要。业业主委员会会应当对停停车费的收收支情况进进行监督，并并向业主大大会报告。这这条规定解解决了长期期来业主心心中的疑虑虑，也为今今后业主加加强监督方方面提供了了依据。条例例第五十十三条规定定，物业服服务企业挪挪用、侵占占停车费、日日常维修费费等资金的的，由辖区区物业主管管部门追回回挪用、侵侵占的资金金，给予警警告，有违违法所得的的

26、，没收违违法所得，可可以并处挪挪用、侵占占数额二倍倍以下的罚罚款；情节节严重的，并并由市物业业主管部门门吊销或者者建议颁发发物业管理理资质证书书的部门依依法吊销其其物业管理理资质证书书；构成犯犯罪的，依依法追究直直接负责的的主管人员员和其他直直接责任人人员的刑事事责任。 十十九、地下下人防工程程车位禁设设专用车位位。条例例第四十十条规定业业主车辆较较多的物业业管理区域域，经业主主大会同意意占用业主主共有的道道路或者其其他场地设设置车位的的，业主委委员会可以以申请公安安部门协助助划定小区区内地面停停车位和行行车路线。不不过，物业业管理区域域内规划用用于停放汽汽车的车库库、车位尚尚未充分利利用的，

27、不不得占用业业主共有的的道路或者者其他场地地设置规划划以外的车车位。条例例第四十十二条还对对人防工程程停车位作作了专门规规定：物业业管理区域域内的地下下人民防空空工程设施施平时用作作停车位的的，应当向向全体业主主开放，不不得设置专专用停车位位。建设单单位不得将将人防工程程停车位出出售或者以以专用车位位形式出租租。同时，地地下人民防防空工程设设施平时用用作停车位位收取的停停车费，应应当依照有有关规定，用用于人民防防空工程设设施的日常常维护管理理和停车管管理的必要要支出。条例例还特别别规定，建建设单位不不将平时用用作停车位位的地下人人民防空工工程设施向向全体业主主开放，擅擅自出售或或者以专用用车位

28、形式式出租停车车位，并拒拒不改正的的，主管部部门可没收收其违法所所得，并可可对其处55万元以上上20万元元以下的罚罚款。条例例附则对对条例施施行前已以以专用车位位形式出租租给业主的的地下人民民防空工程程设施停车车位，明确确了符合法法律规定的的人民防空空工程平时时利用的目目的和租赁赁期限的，其其专用车位位保留至租租赁期满；租赁期满满后，也要要向全体业业主开放。二十、大大型及载有有危险品车车辆禁入。为了保保证小区安安全，条条例第四四十三条也也对进入住住宅小区停停放的车辆辆进行了限限制和规定定。其中，大大型车辆和和载有危险险化学品的的车辆不得得进入住宅宅小区。进入住住宅小区的的车辆应当当遵守下列列规

29、定：慢慢速通行，遇遇到行人和和非机动车车应当避让让；禁止鸣鸣号；在依依法设置或或者划定的的车库、车车位内按序序停放，不不得阻碍物物业管理区区域内的交交通道路或或者将车辆辆停放在小小区消防通通道口，不不得损坏绿绿地或者妨妨碍其他业业主使用物物业；停放放期间防盗盗报警器应应当使用静静音，防止止发生噪音音。物业服服务企业则则应当加强强对进入住住宅小区的的车辆的管管理，发现现有违反规规定情形的的，应当及及时劝阻、制制止；劝阻阻、制止无无效的，应应当及时报报告公安等等有关部门门。 二二十一、分分期开发的的物业经营营用房配置置问题进一一步明确。 经经营性用房房是物业服服务中产生生经济来源源的一条补补充途径

30、。条条例第四四十五条第第二款明确确规定，经经规划部门门批准实行行物业分期期开发,不不能足额提提供当期物物业管理经经营用房的的，建设单单位应当在在物业交付付前向辖区区物业主管管部门缴交交同类地段段、同等面面积的商业业用房的市市场租金作作为经济补补偿，并在在后期开发发中及时补补足物业管管理经营用用房。该经经济补偿应应当专户储储存，在业业主大会成成立后与物物业管理经经营用房一一并移交业业主委员会会，用于补补充物业专专项维修资资金或者依依照业主大大会的决定定用于物业业管理的其其他需要，从从法律上进进一步维护护广大业主主的合法权权益。二十二、物物业管理用用房所有权权属业主。物业管管理用房的的所有权属属于

31、全体业业主，其中中物业管理理经营用房房如何经营营，条例例第四十十六条规定定，物业管管理经营用用房由业主主委员会根根据业主大大会的决定定自行出租租或者委托托物业服务务企业出租租或者经营营，租金或或者收益用用于补充物物业专项维维修资金或或者依照业业主大会的的决定用于于物业管理理的其他需需要。物业业服务企业业受业主委委员会委托托与承租方方签订的租租赁合同应应当经业主主大会或者者业主委员员会同意。条例第第五十三条条规定物业业服务企业业擅自出租租、经营物物业管理经经营用房的的，辖区物物业主管部部门可责令令其改正，并并处1万元元以上100万元以下下的罚款。对于前期物物业服务期期间物业管管理经营用用房问题，由由于业主大大会、业主主委员会未未成立，出出租问题由由建设单位位与物业服服务企业签签订的委托托合同中约约定。