物业管理条例释义(doc 90页)41009162213.docx

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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.物业管理条例释义制定物业管管理条例的的目的第一条 为了规范范物业管理理活动，维维护业主和和物业管理理企业的合合法权益，改改善人民群群众的生活活和工作环环境，制定定本条例。【释义】 本条规规定了制定定物业管理理条例的目目的。 随着着物业管理理在我国的的迅速发展展，物业管管理企业不不断涌现，物物业管理中中的问题也也层出不穷穷。长期以以来，我国国没有一部部完整的、系系统的物业业管理法律律规范，使使得物业管管理工作缺缺乏依据，业业主的合法法权益得不不到有效保保护，极

2、大大地阻碍了了物业管理理的进一步步发展。因因此，物物业管理条条例(以以下简称条条例)的出出台就具有有极为重要要的意义。 根据据该条例的的规定，制制定该条例例的目的主主要有以下下两个方面面：(一) 规范物业管管理活动。物业管理属属于国家产产业结构分分类中的第第三产业，是是房地产业业的分支行行业。物业业管理企业业在全国范范围内的产产生和发展展，必然导导致物业管管理行业的的出现，早早在19993年成立立的“深圳市物物业管理协协会”就反映了了这一趋向向。到19999年底底，物业管管理行业已已初具规模模，就业人人数与日俱俱增，整体体素质相对对提高。根根据房地产产消费环节节的长期性性和我国城城市化发展展，

3、可以预预见物业管管理行业完完全可能发发展成为房房地产业中中的最大的的分支行业业。物业管理是是房地产综综合开发过过程的最后后一个环节节，直接关关系到业主主和使用人人的切身利利益。如果果没有良好好的物业管管理，开发发商建造的的房屋品质质再好也可可能出现销销售问题，业业主买的崭崭新的房屋屋不久就可可能会破旧旧不堪，人人们的生活活和工作环环境也会日日趋恶化。因因此，物业业管理的有有无和好坏坏，是直接接关系到住住宅与房地地产业能否否实现社会会再生产良良性循环的的大问题。目前，尽管管有的省、市市已出台了了有关物业业管理方面面的法规，如如广东、上上海、北京京等地都发发布了省(市)物业业管理条例例或办法，但但

4、由于全国国缺乏统一一的法律、法法规作为依依据，众多多物业管理理公司的管管理行为千千差万别，楼楼宇买卖纠纠纷中，因因“物业管理理”引发的案案件日渐上上升。这就就必须制定定统一的法法律、法规规，明确物物业管理公公司的权利利和义务，规规范其管理理行为，使使其置于政政府有关部部门和业主主的监督之之下。物业管理法法规一方面面明确要求求房地产开开发商在项项目立项时时就应全盘盘考虑以后后的物业管管理问题，并并在规划设设计中认真真听取物业业管理公司司或物业管管理咨询服服务单位的的意见，预预先完善物物业的配套套设施和预预留物业管管理所需用用房，赋予予物业管理理公司在开开发的房地地产竣工时时参与验收收权，从而而保

5、障物业业管理良性性运行的必必要前提条条件；另一一方面，明明确房地产产开发商、物物业管理公公司、业主主和物业使使用人三方方面在物业业管理方面面的各自地地位、权利利、义务和和责任关系系，鼓励竞竞争择聘物物业管理企企业，规范范物业管理理行为，推推行前期物物业管理服服务协议、物物业管理服服务委托合合同、业主主公约及其其他种类物物业管理规规约的示范范文本，加加强归口主主要管理部部门的行政政指导和监监督，从而而保证物业业管理效果果符合法规规、合同、规规约的要求求，最终产产生增强人人们放心购购房、宽心心用房、欢欢迎物业管管理解除后后顾之忧的的信念等有有利于货币币化分房政政策实施、闲闲置房销售售、物业管管理普

6、遍化化的社会效效应，促进进住宅与房房地产业持持续健康地地发展，维维护房地产产市场及其其第三级消消费环节市市场物业管管理市场秩秩序的正常常稳定。(二)明确确业主、物物业管理企企业和物业业开发建设设单位的权权利、义务务，维护业业主和物业业管理企业业的合法权权益，改善善人民群众众的生活和和工作环境境。物业所有权权人、使用用权人、物物业管理企企业的合法法权益得到到依法保障障，有利于于社会主义义民主进一一步发展，有有利于人民民的法制观观念和法律律意识水平平的提高，有有利于城市市投资环境境和人民生生活环境的的显著改善善。物业管管理法规依依据民法基基本原则，平平等地保护护物业管理理活动当事事人各方的的合法权

7、益益，同时贯贯彻财产所所有者主权权原则，法法定和保障障业主团体体和物业使使用权人对对物业管理理的民主权权利，促进进了社会主主义民主在在社会管理理、经济管管理事务中中的发展，也也增强了人人民特别是是城市居民民依法办事事、信守合合同的法律律观念。物物业管理的的开展，有有利于物业业的保值和和增值，使使住宅区和和厂商办公公区的环境境以及城市市形象都获获得很大改改观，进而而吸引更多多的外来投投资，发展展城市经济济和社会生生产力。物业管理的的基本内涵涵第二条 本条例所所称物业管管理，是指指业主通过过选聘物业业管理企业业，由业主主和物业管管理企业按按照物业服服务合同约约定，对房房屋及配套套的设施设设备和相关

8、关场地进行行维修、养养护、管理理，维护相相关区域内内的环境卫卫生和秩序序的活动。【释义】 本条规规定了物业业管理的基基本内涵。 物物业管理，通通常是指物物业管理企企业受业主主的委托，依依据物业管管理委托合合同，对物物业的房屋屋建筑及其其设备、市市政公用设设施、绿化化、卫生、交交通、治安安和环境容容貌等管理理项目进行行维护、修修缮和整治治，并向物物业所有人人和使用人人提供综合合性的有偿偿服务。物物业管理是是一种与房房地产综合合开发的现现代化生产产方式相配配套的综合合性管理，是是与随着住住房制度改改革的推进进而出现的的产权多元元化格局相相衔接的统统一管理，是是与建立社社会主义市市场经济体体制相适应

9、应的社会化化、专业化化、企业化化、经营型型的管理。按按照社会产产业部门划划分的标准准，这种高高度统一的的管理、全全方位多层层次的服务务、市场化化经营为一一体、寓经经营与管理理于服务之之中的物业业管理是一一种服务性性行业，属属于第三产产业。实行行物业管理理是为了发发挥物业的的最大使用用功能，使使其保值增增值，并为为物业所有有人和使用用人创造整整洁、文明明、安全、舒舒适的生活活和工作环环境，最终终实现社会会、经济、环环境三个效效益的统一一和同步增增长。关于物业管管理的基本本内涵可从从以下几个个方面作出出分析： (一)物物业管理关关系的主体体：业主和和物业管理理企业。业主既是业业主个体自自治法律关关

10、系的基本本主体，又又是业主团团体自治法法律关系的的构成主体体。业主是是指物业的的所有权人人。 物物业管理的的经营人主主要是企业业。物业管管理企业是是指依法成成立，接受受委托从事事物业管理理活动的企企业。物业业管理企业业的设立，既既要符合法法律规定的的有关企业业设立的一一般标准，又又要满足针针对物业管管理的所设设定的特殊殊条件。物物业管理企企业的主要要职能是遵遵照国家有有关政策法法规，运用用现代管理理科学和先先进维修养养护技术管管理物业，妥妥善处理业业主投诉，有有效地维护护业主合法法权益，为为业主和使使用人创造造一个优美美的居住和和工作环境境。(二)物业业管理关系系产生的依依据：物业业服务合同同

11、。 物物业服务合合同是广大大业主选举举出来的业业主委员会会与其选聘聘的物业管管理企业之之间签订的的委托物业业管理企业业对物业进进行综合管管理的法律律文件。物物业服务合合同由业主主委员会代代表全体业业主起草并并与物业管管理企业共共同签署，所所以该文件件的制定要要尽量完善善、全面，充充分表达全全体业主的的要求。物物业服务合合同主要包包括以下几几个方面的的内容：(1)确定定所管理的的物业，阐阐明管理物物业座落何何处，产权权归谁所有有。(2)委托管理理决议及管管理企业，阐阐明业主委委员会经过过讨论研究究，最后做做出决议。(3)委托托管理工作作范围。如如保安、绿绿化、卫生生、清洁、维维修保养、财财务管理

12、、管管理费及维维修基金的的安排使用用，有关健健身、娱乐乐及商业设设施等。(4)业主主委员会和和物业管理理企业的联联合会议制制度，由物物业企业定定期向业主主委员会报报告并讨论论重大管理理事项。(5)报告告制度。业业主委员会会要求物业业管理企业业定期报告告工作，定定期公布账账目，接受受全体业主主监督。其其他如保密密条款、违违约责任、续续约条件与与方法、争争议的解决决等等。 (三)物物业管理的的基本内容容。物业管理基基本内容按按服务的性性质和提供供的方式可可分为：常常规性的公公共服务、针针对性的专专项服务和和委托性的的特约服务务三大类。一一是常规性性的公共服服务，主要要有以下几几项：(11)房屋建建

13、筑主体的的管理及住住宅装修的的日常监督督；(2)房屋设备备、设施的的管理；(3)环境境卫生的管管理；(44)绿化管管理；(55)配合公公安和消防防部门做好好住宅区内内公共秩序序维护和安安全防范工工作； (66)车辆道道路管理；(7)公公众代办性性质的服务务。二是针针对性的专专项服务：(1)日日常生活类类；(2)商业服务务类；(33)文化、教教育、卫生生、体育类类；(4)金融服务务类；(55)经纪代代理中介服服务；(66)社会福福利类。三三是委托性性的特约服服务。物业业管理企业业在实施物物业管理时时，第一大大类是最基基本的工作作，是必须须做好的。同同时，根据据自身的能能力和业主主的要求，确确定第

14、二、第第三大类中中的具体服服务项目与与内容，采采取灵活多多样的经营营机制和服服务方式，以以人为核心心做好物业业管理的各各项管理与与服务工作作，并不断断拓展其广广度和深度度。物业管理企企业的方式式市场竞竞争机制第三条 国家提倡倡业主通过过公开、公公平、公正正的市场竞竞争机制选选择物业管管理企业。【释义】 本条规规定了国家家提倡的选选择物业管管理企业的的方式，即即市场竞争争机制。物业管理是是市场经济济的产物，而而市场经济济的主要特特征就是通通过公开、公公平、公正正的竞争，达达到买卖双双方等价交交换的目的的。因此，竞竞争是物业业管理得以以生存和发发展的活力力所在。然然而，纵观观我国目前前的物业管管理

15、，在许许多地方尚尚未形成完完善的市场场机制，物物业管理公公司对物业业管理经营营权的获得得并没有通通过市场竞竞争而轻易易获取，普普遍存在着着谁开发谁谁管理的状状况。从EEl前的物物业管理实实践来看，能能够提供物物业管理服服务的企业业的组建形形式大致有有以下几种种：一是由由房地产开开发企业派派生出来的的子公司，占占现有这类类公司的大大多数；二二是由房地地产管理部部门所属的的房管所(站)转变变而来；三三是大中型型企业单位位组建的；四是社会会上自发成成立的；五五是由街道道办事处组组建的。这这些企业或或附属政府府管理部门门，或附属属开发商，大大都带有一一定的垄断断性。这不不仅使其管管理难以达达到专业化化

16、、社会化化、规范化化的要求，如如果长期下下去，还会会因行业本本身缺乏活活力而衰竭竭不振，因因此，打破破这种由主主管部门或或开发单位位指定“终身制”物业管理理者的模式式，是物业业管理市场场发展到一一定阶段的的必然产物物。物业管理呼呼唤竞争，这这里的竞争争主要是指指物业管理理市场上的的竞争。在在物业管理理市场上，众众多的物业业管理公司司都希望能能够被聘用用。正是由由于这种竞竞争的存在在，业主可可以较为自自由地对物物业管理公公司进行选选择，它可可以聘用，也也可以不聘聘用某一物物业管理公公司。对于于已经受聘聘的物业管管理公司来来说，竞争争也同样存存在。聘用用和改聘对对物业管理理公司的激激励约束作作用是

17、通过过其声誉发发生的。一一般而言，业业主在决定定是否聘用用某家物业业管理公司司时，主要要就是考察察它过去的的业绩，即即其声誉。因因此，竞争争的压力越越大，物业业管理公司司对其声誉誉也就越重重视，从而而，聘用和和改聘作为为激励其约约束手段的的作用就越越大。当然然，物业管管理公司对对声誉的重重视，还取取决于另一一个因素，即即声誉的“质量”，或者说说，声誉所所反映的实实际情况的的准确程度度。在经济济信息流通通率越高的的地方，声声誉与现实实情况就越越接近，从从而声誉也也就越受重重视。正是是因为市场场竞争机制制对于解决决代理关系系下形成的的动力问题题和短期行行为问题是是一种行之之有效的手手段，所以以，物

18、业管管理的市场场化对物业业管理的健健康发展有有着非常重重要的意义义。这就是是物业管理理市场化的的真正动因因所在。 在在上述五种种物业管理理服务的供供给主体中中，只有第第四种比较较接近于现现实的市场场主体。也也就是说，它它基本上是是一种企业业化、社会会化的物业业管理机构构。其余四四种，基本本上没有向向社会化转转变，绝大大部分的管管理服务是是为自己提提供的，组组建目的并并不是为了了通过提供供管理服务务来获取盈盈利。此外外，由于管管理服务的的提供基本本上是内向向型的，因因此这也就就不可能采采取企业化化的经营方方式，有些些物业管理理机构甚至至是在各方方面准备不不足的情况况下，仓促促上阵，难难免“穿新鞋

19、、走走老路”。从物业业管理的发发展历程考考察，物业业管理逐步步走向市场场化、专业业化、规范范化是其必必然的发展展趋势，那那种隶属于于开发商或或由房管所所派生出来来的物业管管理企业会会因先天下下不足而愈愈来愈不适适应社会的的发展和业业主的需要要，因此，提提高物业管管理水平，培培育和建立立物业管理理的有形市市场，从而而使物业管管理形成良良好的市场场竞争，走走市场化的的道路，还还亟待培育育市场竞争争主体。(1)促使使物业管理理企业能够够正视竞争争，通过招招标一投标标方式，接接受业主委委员会的聘聘请。双方方在完全平平等的原则则下，通过过双向选择择签订合同同，明确各各自的权利利义务。(2)确立立价格机制

20、制的权威，规规范物业管管理行为。价价格是市场场的灵魂，没没有权威的的价格机制制，就不可可能有公正正竞争行为为，也就不不可能有规规范的管理理行为。当当然，确立立价格机制制的权威，并并不是要政政府部门去去制定一个个强制执行行的价格水水平，而是是指由市场场定价。政政府主管部部门只需根根据市场定定价的原则则进行监督督和指导。 国家鼓励物物业管理依依靠科技进进步提高管管理和服务务水平第四条 国家鼓励励物业管理理采用新技技术、新方方法，依靠靠科技进步步提高管理理和服务水水平。【释义】 本条是是关于国家家鼓励物业业管理依靠靠科技进步步提高管理理和服务水水平的规定定。物业管理作作为我国新新兴的转型型性行业，正

21、正在迅速发发展与崛起起，它是改改革、开放放以及建立立社会主义义市场经济济的客观需需要，是我我国城乡住住宅房屋管管理体制由由粗放型管管理向集约约型与现代代化管理转转换的客观观需要。因因而，其管管理与服务务职能的发发挥，必须须最大限度度地使用现现代化手段段，如科技技创新手段段、计算机机管理手段段等，去实实施硬件(如房屋、设设备与设施施等)和软软件(如产产权、产籍籍、组织制制度、管理理方法等)的科学管管理，通过过内部不同同层次的管管理活动，进进而达到科科学化、制制度化与规规范化管理理以及管理理层与作业业层人员素素质不断提提高的目的的，即实现现管理现代代化，从而而不断提高高物业服务务水平。物物业管理现

22、现代化，是是指在物业业及其物业业管理中，以以现代技术术创新和科科学管理为为宗旨，运运用现代化化管理手段段，使物业业的硬件与与软件管理理，走向科科学化、制制度化与规规范化管理理的活动过过程。物业业管理现代代化的实际际意义就在在于：首先，它要要求管理思思想更新。即即要确立现现代企业管管理意识，包包括经营战战略、市场场观念、资资金运用、服服务质量、时时间、效益益等观念更更新。也就就是说要打打破传统的的行政福利利性的房产产管理理念念，树立起起社会化、专专业化、企企业化、经经营型的现现代化小区区物业管理理新思想、新新观念。其次，它是是实现组织织管理现代代化的需要要。就是根根据现代企企业组织原原则，建立立

23、和完善企企业管理体体制,设置置和选择管管理组织机机构，目的的是提高工工作效率，适适应房地产产物业管理理需要。第三，它是是管理方法法实现现代代化的重要要标志。就就是要根据据企业自身身的技术水水平，选用用一系列与与其相应的的现代管理理方法，如如现代经营营决策方法法、计划管管理方法、经经济数学方方法等等。 第四四，它是管管理手段实实现现代化化管理的反反映。就是是要运用一一系列企业业现代管理理必须的管管理工具，如如先进的监监控手段、电电子计算机机、管理信信息系统等等等。 第五五，它是实实现管理人人才现代化化需要。人人才现代化化是小区物物业管理现现代化实现现的根本。一一切先进的的管理方法法、手段都都要在

24、人的的使用下才才能发挥作作用。管理理人才现代代化就是要要培训和造造就一大批批掌握现代代管理艺术术，具有指指挥才能、参参谋才能、监监督、执行行才能和各各种专业知知识的现代代管理人才才。 为实现现小区物业业及其物业业管理的现现代化管理理内容，其其途径是多多方面的，一一般说，应应从以下几几个方面人人手： 1.树立立全新的管管理思想，是是实现管理理现代化的的基础。要实现物业业管理现代代化，首先先要转变思思想观念，即即从传统的的行政性福福利性的房房管模式向向社会化、专专业化、企企业化的经经营型现代代化管理模模式转变。这这种思想观观念的转变变是市场经经济的发展展要求的。物物业管理现现代化不能能受传统观观念

25、的束缚缚，树立全全新的管理理思想是实实现物业管管理现代化化的根本途途径。 2.组建建全新的物物业管理组组织机构，是是实现物业业管理现代代化的保证证。物业管理机机构现代化化，就是按按照现代小小区物业管管理的发展展要求，不不断地调整整、完善企企业化管理理组织，使使其达到管管理与服务务的同步发发展。一般般情况下，物物业的组织织机构是否否保证了管管理现代化化的实施，其其衡量标准准主要包括括三个方面面：第一，小区区物业管理理组织机构构的建立，应应符合管理理工作的一一般规律，即即是否符合合规范化管管理的要求求；是否能能满足管理理职能间的的内在联系系；是否能能满足小区区物业管理理与服务的的特殊要求求。最终能

26、能促进物业业的管理与与发展。第二，小区区物业管理理组织的现现代化程度度，是否已已达到管理理组织原则则要求的验验收标准，是是否具备同同行业领先先水平。第三，衡量量小区物业业管理组织织机构是否否现代化的的重要标准准，就是看看物业管理理与服务，是是否达到质质量优，维维修工期短短，维修成成本低，用用户是否满满意；企业业化管理与与服务的整整体效益(即社会效效益和企业业效益)是是高还是低低，以经济济效益的高高低可以反反映出管理理组织是否否适应管理理的要求，也也体现着管管理组织机机构发挥职职能作用的的程度。以上三个标标准主要是是从质的规规定性上来来衡量物业业管理组织织机构的现现代化程度度，其中，第第三条效益

27、益标准可以以用一系列列指标来反反映企业的的经济效益益，即从量量的方面来来衡量，反反映管理组组织现代化化的实现程程度。在实实际工作中中，也可以以从纵向与与横向两个个方面进行行衡量，纵纵向衡量就就是把企业业管理组织织的过去与与现在进行行比较，反反映企业管管理组织的的发展阶段段与程度；横向衡量量就是把我我国小区物物业管理组组织机构的的现代化程程度与同期期的行业内内、行业外外的先进企企业管理现现代化相比比较，反映映两者之间间的差距，通通过对上述述三个方面面的纵向与与横向的衡衡量，也能能够从不同同侧面看出出小区物业业管理组织织现代化的的程度。3.运用现现代化管理理方法，是是物业管理理现代化的的重要途径径

28、。现代管理方方法的种类类很多，对对于小区物物业管理来来说，现代代管理方法法在各业务务职能管理理领域的应应用是比较较重要的，因因为它有助助于各专业业人员根据据实际工作作需要，有有重点地学学习和掌握握与本职能能管理有关关的现代管管理方法，便便于有关部部门组织现现代管理方方法的培训训，还有利利于现代管管理方法按按职能配套套应用，以以便更好地地发挥职能能作用。在在各业务职职能管理领领域中，可可以采用如如下现代化化管理方法法：(1)管理决策策方法，包包括：市场场调查法、预预测法、决决策法、维维修评估法法和信息分分析法等。(2)计划划管理法，包包括：全面面计划管理理、网络计计划技术、维维修投入产产出等方法

29、法。(3)物资管理理法，包括括：全面房房屋与设备备维修管理理、物资的的保管、物物资质量标标准等方法法。(4)理财方法法，包括：全面经济济核算、目目标成本、价价值工程等等方法。采取多种途途径，推行行现代化管管理方法在在小区物业业管理中的的应用，将将有助于提提高物业的的管理水平平，有益于于物业管理理现代化的的实现。4.提高小小区物业管管理人员的的综合水平平，是实现现物业管理理现代化的的关键。 物业管理人人才的现代代化，是实实现物业管管理现代化化的根本所所在。管理理人才的现现代化，从从管理者个个体来说，主主要包括：管理人员员的素质、能能力、知识识结构等方方面的优化化，以适应应企业管理理现代化的的要求

30、。目前，小区区物业管理理人员在综综合管理水水平上参差差不齐，究究其原因主主要是由于于物业管理理的广泛性性和复杂性性对物业管管理人员的的综合能力力提出的较较高的要求求所致。而而我国小区区物业管理理起步较晚晚。对管理理人员综合合能力的培培训虽已全全面启动，但但大面积的的开展持证证上岗培训训的力度不不足。只有有全面提高高管理人员员的综合水水平的培训训，才有益益于小区物物业全员素素质的提高高，才能保保证小区物物业管理现现代化的实实现。物业管理活活动的监督督管理机关关第五条 国务院建建设行政主主管部门负负责全国物物业管理活活动的监督督管理工作作。县级以上地地方人民政政府房地产产行政主管管部门负责责本行政

31、区区域内物业业管理活动动的监督管管理工作。【释义】 本条规规定了物业业管理活动动的监督管管理机关。 (一)全全国物业管管理活动的的监督管理理工作由国国务院建设设行政主管管部门负责责。 根根据国务院院批准的有有关建设部部职能的文文件的规定定，建设部部是国务院院综合管理理全国建设设事业，具具体包括工工程建设、城城市建设。村村镇建设、建建筑业、房房地产业、市市政公用事事业的职能能部门，因因此从全国国范围来讲讲，建设部部是物业管管理的行政政管理部门门。 (二)县县级以上地地方人民政政府房地产产行政主管管部门负责责本行政区区域内物业业管理活动动的监督管管理工作。县级以上地地方人民政政府房地产产行政主管管

32、部门主要要包括省、市市、县等房房地产行政政主管部门门。根据实实践中的情情况，各省省、市、县县对物业管管理实行政政府管理的的具体的行行政管理部部门应指房房管局。政府的管理理面临一个个角色转换换的问题，即即不再是过过去那种行行政性、福福利性的管管理，政府府对物业管管理市场的的管理应该该主要立足足于宏观管管理，通过过法规来实实现管理目目标，其基基本职能和和作用是把把物业管理理市场置于于法规监督督之下，本本着疏导的的原则为物物业管理市市场充分发发挥功能创创造有法可可依、有纪纪可守、有有章可循的的良好的外外部环境，使使物业管理理法制化、规规范化。政政府对物业业管理市场场的管理，主主要体现在在四个方面面：

33、(1)制定物业业管理的政政策法规；(2)对对物业管理理经营企业业进行管理理，包括领领导和进行行物业管理理质量评优优工作，制制订物业管管理的管理理标准，对对物业管理理公司进行行资质管理理。指导、帮帮助和监督督物业管理理公司的工工作；(33)指导和和帮助业主主委员会工工作；(44)协调、解解决物业管管理市场运运作中出现现的情况和和问题。政府管理的的具体职能能，也可以以分为：前前期物业管管理的政府府管理(主主要着眼点点是对房地地产开发公公司的监督督和帮助以以及对业主主利益的维维护)，对对物业管理理公司的管管理，在物物业管理过过程中的管管理。详述述如下：1.前期物物业管理中中的政府管管理。 前前期物业

34、管管理，是指指住宅出售售后至业主主委员会成成立前的物物业管理。城城市新建住住宅小区管管理办法明明文规定：“住宅小区区在物业管管理公司负负责管理前前，由房地地产开发企企业负责管管理。”从这点看看来，前期期物业管理理的责任人人是物业的的开发商，然然而，前期期物业管理理中的某些些必备工作作却必须在在政府有关关部门指导导下进行，如如：(1)竣工验收收。(2)根据法律律、法规的的规定，组组织或监督督第一次业业主大会的的召开，对对选举产生生的业主委委员会登记记，对其工工作依法进进行监督。(3)向业业主委员会会提供委托托管理合同同范本。 2.房房地产行政政主管部门门对物业管管理公司的的管理。 物物业管理公公

35、司由房地地产行政主主管部门归归口管理。物物业管理工工作应在房房地产行政政主管部门门的监督指指导下进行行。房地产产行政主管管物业管理理的政府管管理部门对对物业管理理公司进行行行政管理理的主要工工作有：(1)组织织物业管理理公司参加加评比；(2)负责责物业管理理公司经营营资质审批批；(3)对物业管管理人员进进行岗位资资格培训。 3.物业业管理具体体工作中的的政府管理理。物业管理中中的政府管管理不仅体体现在上述述两个方面面，在物业业管理的具具体工作中中，政府管管理仍占重重要的地位位。物业管管理包括基基本业务、专专项业务、特特色业务和和经营业务务，具体包包括房屋建建筑的维护护、修缮与与改造，物物业附属

36、设设备、设施施的维护、保保养与更新新，相关场场地的维护护与管理，消消防设备的的维护、保保养与更新新，治安保保卫，通过过值班、看看守、巡逻逻所进行的的防火、防防盗、防水水以及突发发事件的处处理，清扫扫保洁，庭庭院绿化，车车辆管理等等。这些具具体的物业业管理活动动中，政府府依法进行行的管理都都是不可或或缺的。业主的权利利第二章 业主及业业主大会第六条 房屋的所所有权人为为业主。业主在物业业管理活动动中，享有有下列权利利： (一)按按照物业服服务合同的的约定，接接受物业管管理企业提提供的服务务； (二)提提议召开业业主大会会会议，并就就物业管理理的有关事事项提出建建议； (三)提提出制定和和修改业主

37、主公约、业业主大会议议事规则的的建议； (四)参参加业主大大会会议，行行使投票权权； (五)选选举业主委委员会委员员，并享有有被选举权权； (六)监监督业主委委员会的工工作； (七)监监督物业管管理企业履履行物业服服务合同； (八)对对物业共用用部位、共共用设施设设备和相关关场地使用用情况享有有知情权和和监督权； (九)监监督物业共共用部位、共共用设施设设备专项维维修资金(以下简称称专项维修修资金)的的管理和使使用； (十)法法律、法规规规定的其其他权利。【释义】 本条主主要规定了了业主的权权利。本条可分为为两个层次次进行分析析：(一)房屋屋的所有权权人为业主主。 业业主，从一一般意义上上是指

38、物业业的所有权权人。业主主既是业主主个体自治治法律关系系的基本主主体，又是是业主团体体自治法律律关系的构构成主体。 关于于业主的分分类如下： 1.按业主是是自然人还还是法人，可可以分为自自然人业主主和非自然然人业主。所谓自然人人业主，就就是指拥有有物业的所所有权的是是自然人。如如果买房人人支付房款款并未登记记，不能称称为房屋的的业主。只只有登记过过户之后，才才能成为房房屋的业主主。所谓非自然然人业主，就就是指拥有有对物业的的所有权的的是自然人人以外的主主体，包括括法人和非非法人组织织。如某公公司支付房房款并到房房产部门登登记后，就就成为房产产部门所登登记的房屋屋的业主。2.按业主主是单独拥拥有

39、物业还还是与他人人共同拥有有物业，可可以分为独独立产权的的业主和共共有产权的的业主。 这这类区分根根据不同的的标准有不不同的分法法。第一，可可以从形式式上进行区区分，也就就是从房屋屋的产权证证上进行区区分。凡是是房屋产权权证上只写写明一个所所有人享有有房屋产权权的，这个个所有人就就是独立产产权的业主主。凡是房房屋产权证证书上写明明房屋产权权是共有的的，那么房房屋产权证证标明的这这些个所有有人就是共共有产权的的业主。第第二，可以以从实质上上进行区分分，也就是是房屋产权权从实质上上是属于一一个业主还还是属于几几个主体共共有。现实实上生活中中绝大部分分住宅都有有是由家庭庭拥有，而而房屋产权权证上常常

40、常只有一个个自然人作作为所有权权人，从形形式上来说说，这项物物业的业主主是独立产产权的业主主，但实质质上这项物物业的业主主是共有产产权的业主主。 关于业主的的分类还有有以下几种种：按物业业的所有权权主体性质质不同，可可以将业主主划分为公公房业主和和私房业主主两类。公公房业主按按中国法律律是指国家家和集体，但但公房业主主狭义仅指指国家及其其授权经营营管理公房房的部门或或单位；私私房业主按按国务院城城市私有房房屋管理条条例第22条第2款款规定，仅仅指个人所所有、数人人共有的自自用或出租租的住宅和和非住宅用用房之业主主。但私房房业主广义义是指享有有物业所有有权的“私人”，包括自自然人、非非国家机关关

41、性质的法法人和其他他组织。以以物业基本本用途不同同，可把业业主分为居居住物业的的业主和非非居住物业业的业主。以以享有物业业所有权份份额多少不不同，可把把业主分为为大业主和和小业主。以以业主资格格取得先后后次序和依依据不同，可可以把业主主分成原始始业主(主主要指新建建物业的业业主)、继继受业主(主要指购购买物业人人)和准业业主(主要要指依法视视为业主的的业委会和和物业使用用权合法持持有人)三三类。 物物业使用人人是与业主主相关的一一个概念。一一般而言，物物业管理只只涉及到业业主与物业业公司之间间的权利义义务，而不不涉及使用用人。但现现在也有越越来越多的的业主购买买商品房不不是为了自自己居住，而而

42、是为了投投资。这部部分业主在在购买了房房屋之后即即将所购房房屋出租他他人使用。这这样，物业业管理关系系就不仅仅仅涉及业主主和物业公公司，还涉涉及到承租租人。除此此之外，物物业的实际际使用人还还可能是尚尚未出售的的公有住房房的使用人人。应该分分清物业的的所有权人人与物业的的使用人的的概念，明明确物业的的使用权人人不是业主主。物业的的使用人是是指物业的的承租人和和实际使用用物业的其其他人。业业主是物业业的所有权权人，对物物业享有占占有、使用用、收益和和处分的全全部权利；而使用人人对物业只只享有占有有、使用或或者一定条条件的收益益权，没有有处分的权权利。由于于我国过去去在物业管管理方面的的立法不够够

43、完善，并并未明确地地区分物业业所有权人人与使用权权人对物业业所享有的的不同权利利和承担的的不同义务务，有的规规范性文件件中还笼统统地仅使用用了“物业的权权利人”这样的称称谓，使得得业主和物物业的使用用人在概念念上有些界界限不清，二二者的权利利义务也未未能很好地地分清。 (二)业业主的权利利。物业管理是是为了全体体业主的利利益而产生生的。根据据条例的规规定，业主主在物业管管理中享有有的权利主主要包括：1.按照物物业服务合合同的约定定，接受物物业管理企企业提供的的服务。 物业业服务合同同是广大业业主选举出出来的业主主委员会与与业主大会会选聘的物物业管理企企业之间签签订的委托托物业管理理企业对物物业

44、进行综综合管理的的法律文件件。物业服服务合同是是确定业主主和物业管管理企业之之间权利义义务的基本本法律依据据。而业主主之所以要要与物业管管理企业签签订合同，最最主要的目目的是接受受物业管理理企业提供供的服务。因因此，按照照物业服务务合同的约约定，接受受物业管理理企业提供供的服务的的权利，就就是业主享享有的最为为基本的权权利。 2.提议议召开业主主大会会议议，并就物物业管理的的有关事项项提出建议议。 业主主大会是由由物业管理理区域内全全体业主组组成的，维维护物业区区域内全体体业主的公公共利益，行行使业主对对物业管理理的自治权权的业主自自治机构。提提议召开业业主大会会会议的权利利应当由业业主享有，

45、以以便能够及及时解决有有关业主公公共利益的的问题。同同时，业主主都是物业业管理的享享用者，物物业管理的的好坏与否否直接决定定了业主的的利益能否否得到充分分的保护，因因此，业主主有权就物物业管理的的事项提出出建议。 3.提提出制定和和修改业主主公约、业业主大会议议事规则的的建议。 业主主公约，指指业主共同同订立或者者承诺的，对对全体业主主具有约束束力的有关关使用、维维护物业及及其管理等等方面权利利义务的行行为守则。而而业主大会会议事规则则是有关业业主大会召召开时应当当遵循的会会议程序、决决议通过的的要求等有有关规则。这这些规约直直接决定和和影响业主主的自治权权能否得到到充分有效效的保护。所所以，

46、应当当赋予业主主享有制定定和修改业业主公约、业业主大会议议事规则建建议权。 4.参加加业主大会会会议，行行使投票权权。 参加加会议权包包括获得会会议通知权权，这就要要求会议通通知必须充充分、明确确、按时。参参加业主大大会，是保保证业主民民主表决权权的前提。而而投票权则则是业主民民主权利的的实现。 5.选举举业主委员员会委员，并并享有被选选举权。 业主主委员会是是经业主大大会选举产产生并经房房地产行政政主管部门门登记，在在物业管理理活动中代代表和维护护全体业主主合法权益益的组织。业业主委员会会是一个物物业管理区区域中长期期存在的、代代表业主行行使业主自自治管理权权的机构。业业主能够享享有选举业业

47、主委员会会委员的权权利，也决决定着业主主自己的意意志能否在在业主委员员会的工作作中得以传传达，从而而决定业主主的利益能能否充分保保护。同时时，业主享享有成为业业主委员会会的被选举举权。被选选举权是指指业主作为为物业自治治管理组织织的成员，有有被选举为为业主委员员会委员的的权利。 6.监督督权。 监督督权的内容容主要包括括：监督业业主委员会会的工作；监督物业业管理企业业履行物业业服务合同同；对物业业共用部位位、共用设设施设备和和相关场地地使用情况况享有知情情权和监督督权；监督督物业共用用部位、共共用设施设设备专项维维修资金的的管理和使使用。 (11)每一个个业主都有有权监督业业主委员会会的工作。业业主委员会会是业主的的自治机构构，代表的的应该是业业主的共同同利益，其其决议和行行事都应贯贯彻这一宗宗旨。但是是，业主委委员会的委委员也具有有个人利益益，在监督督不力的情情况下有可可能会怠于于行使业主主们委托的的各项职责责。而且，个个别委员还还可能出于于个人利益益的考虑，或或者是受到到了物业管管理公司一一方的贿赂赂而做出损损害业主公公共利益的的行为。同同时，业主主委员会也也可能需要要管理一些些业主交纳纳的经费，涉涉及一些公公共财物问问题。对此此，业主们们都应享有有一定的监监督权，保保护自身的的合法权益益。 (22)业主