XXXX年4月济南房地产市场分析报告27p17305.docx

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1、2011年4月济南房地产市场分析报告一、房地产产相关政策策及行业信信息（一） 本本月政策概概述房地产调控控进入关键键时期、各各项政策有有升级加码码趋势。（二） 国国家及济南南市政府宏宏观政策1.楼市市调控还将将继续加码码、三四线线城市暂不不限购4月18日日住房与城城乡建设部部政策研究究中心表示示，以限购购为代表的的楼市调控控没有明确确的停止时时间表，调调控还将继继续加码。住建部认为为：调控的的根本措施施要靠完成成四个调整整，即城市市结构、中中央和地方方税负关系系、土地制制度、收入入分配结构构的调整。但但这四个问问题不是一一年两年就就能解决的的，也不是是出个“国几条”就能解决决的。目前前中国遇到

2、到的是输入入型恶性通通货膨胀。主主要表现为为人民币升升值压力和和美元货币币量化宽松松。在目前前通货膨胀胀压力巨大大的情况下下，对楼市市的调控没没有明确停停止期限。预预计未来几几年内，利利率上浮的的幅度将在在80%100%。这意味味着，贷款款购房成本本将逐渐增增加，甚至至翻番，这这将是对楼楼市调控加加码的一种种手段。同同时对于三三四线城市市会不会实实施限购的的问题，住住建部表示示，三四线线城市暂无无限购规定定。2010年年以来房地地产调控面面临的第一一个迫切问问题是反通通胀、其次次是解决楼楼市发展中中不同群体体利益分配配不均衡的的问题。最最后一个目目标是抑制制住房过度度超前的需需求、将超超过购房

3、者者风险承受受能力的需需求降低下下来。对于于三四线城城市暂不限限购，是指指限购政策策明文规定定，对房价价过高、上上涨过快，供供求严重不不平衡的地地区实施限限购，没有有出现这些些问题的地地方则没有有限购。2.存款款准备金率率4月211日起再次次上调0.5个百分分点4月20日日中国人民民银行宣布布，从211日起，上上调存款类类金融机构构人民币存存款准备金金率0.55个百分点点。这是央央行今年以以来第四次次上调存款款准备金率率。今年以以来，央行行以每月一一次的频率率，在过去去一季度里里先后三次次上调存款款准备金率率。同时这这也是央行行自去年以以来准备金金率的第十十次上调。此此次上调之之后，大中中型金

4、融机机构存款准准备金率达达20.55的历史史高位。此举意在进进一步收缩缩银行体系系的宽裕流流动性和应应对不断走走高的物价价压力。同同时，央行行通过存款款准备金率率的再度上上调，也向向市场明确确传递出当当前货币环环境应继续续回归稳健健的信号。据据估算，上上调0.55个百分点点后，可一一次性冻结结银行资金金36000多亿元。3.个人人住房公积积金利率上上调住房城乡建建设部4月月日发出出通知，决决定从即日日起，上调调个人住房房公积金利利率。当年归集的的个人住房房公积金存存款利率上上调0.11个百分点点，由0.4%上调调至0.55；上年年结转的个个人住房公公积金存款款利率上调调0.255个百分点点，由

5、2.6上调调至2.885。五年期以上上个人住房房公积金贷贷款利率上上调0.22个百分点点，由4.5上调调至4.77；五年年期以下（含含五年）个个人住房公公积金贷款款利率上调调0.2个个百分点，由由4.0上调至44.2。开展利用住住房公积金金贷款支持持保障性住住房建设试试点工作的的城市，贷贷款利率按按照五年期期以上个人人住房公积积金贷款利利率上浮110执行行。公积金贷款款利率接连连上调，对对购房者市市场预期的的影响远大大于每月多多出的还款款压力。央央行年度二二次加息、年年度二次调调整住房公公积金存贷贷款利率，购购房成本增增加，需求求受限，对对楼市成交交量有直接接影响。此此次调整除除了使购房房者购

6、房成成本增加，银银行也会重重新配置资资金在市场场的投放策策略，这也也直接对开开发商的资资金链产生生影响，政政策的叠加加效应是很很明显的。4.700大中城市市房价涨幅幅继续回落落楼市调控效效果正在显显现，3月月全国房价价涨幅继续续回落。44月18日日，国家统统计局公布布的数据显显示，700个大中城城市中，33月房价环环比下降的的有12个个，持平的的有8个，环环比涨幅缩缩小的有229个。专专家认为，770个大中中城市新建建商品住宅宅价格整体体仍呈现上上升态势，但但涨幅持续续缩小。随随着调控持持续发力，房房价涨幅有有望持续回回落。目前前楼市仍处处于博弈之之中，尽管管大规模降降价的局面面尚未出现现，但

7、部分分城市房价价有可能率率先下跌；5月份770个大中中城市新建建商品住宅宅价格环比比综合指数数很可能首首次下跌，即即“拐点”出现。在在房价环比比涨幅出现现回落趋势势的同时，房房价同比涨涨幅也出现现回落的迹迹象。统计计显示，与与去年同月月相比，770个大中中城市中，同同比价格下下降的城市市有2个，比比2月份增增加了1个个，同比涨涨幅回落的的城市有446个，比比上月增加加了16个个。3月份份，同比涨涨幅在5%以内的城城市有266个，比22月份增加加了2个。影响未来市市场走势的的两个重要要变量分别别是调控政政策执行的的力度和时时间因素。进进一步推测测，在调控控政策依旧旧从紧从严严的情况下下，随着时时

8、间的推移移，政策效效应的显现现将更明显显，房价环环比下降的的城市还会会增加。与与此同时，上上述数据表表明房价向向下的趋势势开始出现现，未来一一段时间内内，随着连连续成交量量萎缩，价价格下调的的趋势还会会加强。具具体来看，在在新建商品品住宅方面面，价格实实质性的松松动还没有有完全出现现，未来随随着区域性性的供应增增加，这种种情况将有有所改变。5.济南南房贷门槛槛再提高近期的济南南住房市场场不仅房价价坚冰未破破，房贷的的门槛也在在大幅提高高。在信贷贷总量趋紧紧的大环境境下，个别别银行已经经暂停所有有房贷业务务，虽然多多数银行还还可以办理理房贷，但但首套房优优惠几乎绝绝迹，个别别银行针对对首套房贷贷

9、款利率上上浮20%，甚至超超过了二套套房的利率率标准。房房贷紧缩是是普遍现象象，但各家家银行执行行的房贷利利率差异较较大，个别别银行已经经停止发放放房贷。深圳发展银银行济南分分行个贷经经理表示，一一手房贷款款已经不做做了，二手手房贷款利利率要在基基准利率的的基础上上上浮20%。民生银银行济南分分行营业部部个贷经理理则干脆地地表示，房房贷业务全全部不做了了，只做商商贷通，即即小企业贷贷款。兴业业银行济南南分行零售售信贷部人人士表示，二二手房贷款款不做了，一一手房贷款款，即便是是购买首套套房，利率率一般上浮浮，上浮多多少要看具具体楼盘，对对于一手房房中的二套套房，利率率上浮200%。只有有招商银行

10、行经七路支支行个贷经经理表示一一手房中的的首套房可可以利率优优惠，打995折，但但二手房贷贷款利率上上浮10%，而且首首付需要六六成。与中小股份份制银行不不同，大型型银行都没没有放弃房房贷业务，但但也普遍表表现出“可有可无无”的态度。工工行、建行行、农行、邮邮储银行个个贷经理表表示，无论论一手房、二二手房，首首套房至少少是基准利利率，不可可能有利率率优惠；中中行表示，首首套房贷利利率上浮110%；交交行也表示示房贷利率率必须上浮浮，至少上上浮5%。前几年房地地产市场能能够快速上上行，房贷贷利率7折折优惠等政政策起了很很大作用，现现在银行停停贷、大幅幅提高房贷贷利率，对对房地产市市场无疑是是一大

11、利空空，不少资资金量少的的“刚需”客户会因因此被观望望，如果调调控持续，将将可能会对对房地产市市场产生冲冲击。6.济南南将全面检检查“一房一价价”商品房销销售明码标标价规定将将从5月11日起实行行、凡在济济南市辖区区内的房地地产开发企企业和中介介服务机构构(以下统统称商品房房经营者)销售新建建商品房，自自5月1日日起必须按按照规定的的标价方式式、内容实实行明码标标价。对不不按照规定定明码标价价和公示收收费的价格格违法行为为，济南市市价格主管管部门将依依据有关法法律、法规规予以处罚罚。济南市物价价局有关负负责人告知知：商品房房经营者应应当在商品品房交易场场所的醒目目位置放置置标价牌、价价目表或者

12、者价格手册册，有条件件的可同时时采取电子子信息屏、多多媒体终端端或电脑查查询等方式式，商品房房销售明码码标价实行行一套一标标，每套商商品房都要要进行明码码标价。按按照建筑面面积或者套套内建筑面面积计价的的，还应当当标示建筑筑面积单价价或者套内内建筑面积积单价。商商品房经营营者还应公公示商品房房交易及产产权转移以以及前期物物业服务等等涉及的收收费。市物价局表表示，商品品房经营者者不得在标标价之外加加价销售商商品房，不不得收取任任何未予标标明的费用用。据介绍绍，从5月月1日起，济济南市物价价部门将实实施拉网式式的检查，对对重点地区区、重点企企业销售商商品房的明明码标价情情况进行专专项检查，对对不明

13、码标标价和公示示收费，或或者利用标标价形式和和价格手段段进行价格格欺诈的，济济南市价格格主管部门门将依据有有关法律、法法规和规章章实施行政政处罚。关于商品品房销售明明码标价规规定，一一是明确了了销售新建建商品房、存存量房的具具体标价要要求。其中中新建商品品房项目应应公布开发发企业名称称、坐落位位置、土地地性质、房房屋性质、容容积率、绿绿化率、车车位配比率率；每套在在售商品房房销售情况况以及销售售状态、楼楼号、楼层层、房号、套套内建筑面面积，套内内建筑面积积每平方单单价，每套套销售总价价等。存量量房销售单单位应标示示房源具体体区域位置置、土地使使用起止年年限、结构构、户型、建建筑面积、销销售价格

14、、代代理服务项项目及收费费标准。二二是区分了了标价牌和和价格手册册两种方式式应标示的的各项内容容，要求经经营者按照照重点内容容张贴上墙墙，应告知知内容印刷刷成册的要要求履行标标价义务。三三是增补存存量房销售售标价项目目、在售地地下停车位位面积和销销售总价、前前期物业管管理企业名名称和收费费标准等内内容。7.济南南限购令不不限“买房落户户”济南版“限限购令”出台后，外外地居民购购房落户济济南的政策策有没有变变化？济南南市公安局局副局长吴吴德清表示示，“限购令”出台后，外外地居民购购房落户政政策目前没没有调整。购购买90平平方米新房房等仍可落落户济南。具体条件为为：在市区区购置建筑筑面积900平方

15、米以以上新建成成套商品房房并取得房房产证(含含办理抵押押贷款房)；在市区区购置建筑筑面积900平方米以以上成套二二手商品房房并取得房房产证两年年以上(含含办理抵押押贷款房)；在本市市三县一市市(章丘、平平阴、济阳阳、商河)居住3年年以上人员员，在市内内六区购置置建筑面积积75平方方米以上成成套商品房房取得房产产证(其他他条件同上上述第一、第第二款)。同时，每套套商品住宅宅房(含二二手房)五五年内只能能享受一次次购房落户户政策，其其适用范围围是指按购购房落户政政策；迁入入市内六区区的人员，自自20088年11月月7日起购购房落户的的，本套商商品住宅房房五年内不不再享受上上述购房落落户政策。居居民

16、申报购购房落户迁迁入时，该该商品住宅宅房内应无无其他人员员的常住户户口。购房房建筑面积积不含地下下室、车库库面积。按按照济南市市公布的内内容，20011年新新建商品住住房均价涨涨幅低于城城镇居民人人均可支配配收入增长长水平。按按照20111年两会会上张建国国市长所作作的政府工工作报告，22011年年济南市城城市居民人人均可支配配收入要增增长12%。这也意意味着20011年济济南新建住住房价格涨涨幅不能超超过12%。随着房地产产调控力度度加大，很很多市民担担心购房落落户政策也也会发生改改变，外地地居民如何何落户济南南仍是大家家最为关心心的问题。从从目前形势势来看，外外地居民购购房落户政政策没有调

17、调整。目前前济南允许许符合条件件并实际居居住、有合合法职业的的人员本人人及其配偶偶、未成年年子女迁济济落户。（三） 济济南市重大大发展规划划1.济南南保障型住住宅用地供供应仍增加加近年来，济济南市城镇镇住宅用地地，特别是是保障性住住宅用地供供应量持续续增加。22011年年度计划供供应城镇住住宅用地9921.991公顷，占占供地总量量的40.43%。统统计数据显显示，济南南20100年度市本本级计划供供应城镇住住宅用地8845.991公顷，其其中经营性性住宅用地地487.94公顷顷，保障性性住宅用地地357.97公顷顷。全年实实际供应住住宅用地6608.889公顷，其其中经营性性城镇住宅宅用地3

18、331.855公顷，保保障性城镇镇住宅用地地277.04公顷顷，完成率率71.998%。据悉，20011年度度计划供应应城镇住宅宅用地9221.911公顷，占占供地总量量的40.43%。廉廉租房、公公共租赁房房、集资建建房、旧村村改造村民民安置房等等保障性住住房项目用用地单列计计划优先保保障，做到到应保尽保保。同时重重点保障棚棚户区改造造、西客站站片区等经经营性重点点项目用地地。其中拟拟招拍挂供供应4533.2公顷顷，包括商商品住房用用地3466.46339公 顷顷 ， 回回 迁 安安 置 房房 用 地地106.73644公顷，廉廉租房、公公共租赁房房、集资建建房、旧村村改造村民民安置房等等保

19、障性住住房建设用用地4688.71公公顷，无低低密度高档档住宅和别别墅用地。在严查囤地地行为方面面，济南对对20099年9月330日前出出让、划拨拨的共25583宗土土地进行了了专项清理理。全市共共清理出闲闲置土地220宗，并并依法分类类进行了处处置。对其其中13宗宗土地(面面积13558亩)实实行协议收收回，优先先安排用于于普通住房房建设。目前已收回回10宗土土地(面积积691亩亩)，3宗宗土地正在在履行收回回程序，其其余7宗土土地采取督督促限期开开工措施后后已全部动动工建设。下一步，济济南市将根根据政策规规定和实际际情况在商商品住房中中配建一定定比例的公公共租赁房房，确保公公共租赁房房项目

20、用地地。对不按按时上报、拒拒不执行开开竣工申报报制度或提提供虚假材材料的土地地使用权人人，至少一一年内不得得参加土地地购置活动动，相应的的宗地按未未开工，未未竣工统计计、处理，由由此产生的的后果由该该土地使用用权人承担担。对于存在非非法转让土土地使用权权、因企业业原因造成成土地闲置置一年以上上、开发建建设企业违违背出让合合同约定条条件开发利利用土地、不不执行开竣竣工申报制制度等违法法行为的企企业，在结结案和问题题查处整改改到位前，禁禁止该企业业、控股股股东单位、关关联单位参参加土地竞竞买活动。山东省“十十二五”加快保障障房的建设设将会进一一步缓解部部分购房需需求，并将将逐步成为为山东省乃乃至全

21、国优优化住房体体系，增加加住房供给给的重要途途径。加快快保障性安安居住房建建设是保障障中低收入入者实现“居者有其其屋”的重要举举措。保障障性住房建建设关乎民民生，加大大保障性住住房土地供供应，增加加保障性住住房建设资资金投入，并并将保障性性住房建设设任务列入入地方政府府工作计划划，是实现现“低端有保保障，中端端有市场”的重要措措施，对于于优化住房房体系，实实现住房结结构性平衡衡及引导房房地产市场场平稳健康康发展有重重要作用。2.今年年济南保障障房将覆盖盖一成居民民济南市将把把公共租赁赁住房作为为保障性住住房发展的的主要方向向，今年济济南市的保保障性住房房建设力争争使享受到到住房保障障的居民达达

22、到户籍总总量的100%。5月月份，相关关规定、政政策将出台台。而在三三月中旬召召开的我省省保障性安安居工程和和农房建设设电视会议议上，省政政府分配给给济南市的的今年保障障性安居工工程任务目目标为2.6万套、新新增租赁补补贴15000户，其其中公共租租赁住房22万套、占占全省的227%，新新建农房66.1万户户(包括整整村迁建55.5万户户)、改造造危房22260户。今今年济南市市财政预算算安排保障障性住房建建设资金达达到18.35亿元元。同时，住房房保障范围围不断扩大大。近年来来，济南市市着力完善善住房保障障体系，构构建起了符符合济南实实际的、以以实物配租租为重点、集集资建房和和棚改安置置房同

23、步推推进、租金金补贴和租租金核减托托底、公共共租赁住房房为主要方方向的住房房保障工作作新格局。针对低收入入家庭采取取救济性保保障。目前前，济南市市实施的实实物配租、租租金补贴和和租金核减减、经济适适用房等保保障方式，主主要针对低低收入、最最低收入住住房困难家家庭，作为为救济性保保障，具有有准入门槛槛低，主要要满足群众众基本住房房需求的特特点。目前前约有6万万户家庭享享受政府的的救济性住住房保障。济南市将住住房保障工工作视为重重要的民生生工作，连连续三年将将保障性住住房建设作作为“为民办实实事”的首要内内容。从22005年年开始实施施住房保障障工作到22010年年底，累计计筹建廉租租住房344万

24、平方米米，建设经经济适用住住房1577万平方米米，建设安安置房2550万平方方米，发放放租金补贴贴61000余万元，解解决了约66万户低收收入家庭的的住房困难难问题。切切实做好保保障房工作作，是济南南市当前的的重点工作作目标。3.山东东两年要建建60万套套保障房山东保障性性安居工程程建设今年年任务为332.822万套，明明年与今年年基本持平平。按照这这一比例推推算，山东东保障房建建设今明两两年或将超超过60万万套。据悉悉，山东省省住房城乡乡建设厅将将进一步摸摸清中等偏偏下收入家家庭住房状状况，合理理确定山东东“十二五”时期保障障性安居工工程建设任任务，突出出增加今明明两年建设设规模。其其中，今

25、年年任务为332.822万套，明明年与今年年基本持平平。我省把公共共租赁住房房作为保障障性安居工工程建设的的重中之重重，以济南南和沿海城城市及各类类开发区、产产业园区为为重点加快快发展。深深入推进城城市棚户区区改造，全全面启动林林区、工矿矿企业和铁铁路棚户区区改造。引引导各地，因因地制宜组组织建设限限价商品住住房。山东东省住房城城乡建设厅厅将会同发发展改革、监监察、财政政、国土资资源等部门门，加强对对保障性安安居工程的的督查考核核，一月一一调度，一一季一通报报。对资金金和土地不不到位、政政策不落实实、建设进进度滞后的的市县，约约谈其政府府负责人；对未能如如期完成保保障性安居居工程目标标任务的，

26、问问责相关负负责人。4.丁字字山棚改有有望下半年年动工对槐荫区最最后一块大大面积棚户户区丁字山山片区改造造时间，槐槐荫区城乡乡建设委员员会副主任任江光坤表表示，丁字字山片区棚棚改力争下下半年启动动，本月223日起将将先拆除片片区内阻碍碍交通的废废旧铁路涵涵洞桥。槐荫区城乡乡建设委副副主任江光光坤明确答答复，4月月23日到到27日，他他们将对经经十一路上上的铁路桥桥进行拆除除。施工过过程中将对对部分道路路封闭，可可能造成市市民通行不不便，希望望大家能谅谅解。同时，经十十一路修建建计划已得得到市里同同意，立项项、设计和和环评都已已通过，废废弃铁路收收购也已完完成。江光坤表示示，丁字山山片区与三三十

27、中片区区和二十中中片区同属属济南市较较大的棚户户区改造片片区，槐荫荫区力争下下半年启动动对丁字山山片区棚户户区的改造造。 丁字山片区区属槐荫区区最后一块块大面积棚棚户区，其其中经十一一路延长线线上的废旧旧铁路成为为了隔断丁丁字山片区区与外界联联系的最大大障碍。而而政府的先先期工作重重点就是移移除废旧铁铁路。然后后将着重进进行居民拆拆迁安置，这这将会与棚棚户区改造造捆绑进行行，一旦棚棚户区改造造启动，马马上就开工工修路。此此片棚户区区的改建将将为济南城城市现代化化进程添砖砖加瓦。5.济南南13宗闲闲置土地协协议收回目前，山东东省住房城城乡建设厅厅公布：济济南市对清清理出的113宗闲置置土地(11

28、358亩亩)实行协协议收回，优优先安排用用于普通住住房建设。今年，全省省计划供应应住房用地地面积188840公公顷，比22010年年实际供应应量增加550.1%。其中，保保障性住房房、棚户区区改造住房房和中小套套型普通商商品住房用用地占住房房用地供应应总量的775.955%。按时时出台商品品住房限购购措施，认认真落实差差别化税收收和信贷政政策。在对闲置土土地的处置置力度上，济济南市结合合国有建设设用地使用用权出让合合同专项清清理和房地地产用地专专项整治，对对清理出的的13宗闲闲置土地(13588亩)实行行协议收回回，优先安安排用于普普通住房建建设。此外外，目前全全省个人住住房信息系系统已实现现

29、省、市联联网，年底底前将实现现省、市、县县三级全覆覆盖。另据了解，今今年前3个个月，全省省新开工保保障性住房房2.377万套、1155.33万平方米米，签订棚棚户区改造造协议2.95万户户、2444.6万平平方米，占占今年国家家下达任务务的16.6%。截截至今年33月31日日，全省117个设区区市、311个县级市市全部制定定并向社会会公布了房房价控制目目标。国务务院房地产产调控督查查组建议山山东省下一一步督促市市县尽快公公布今年住住房用地供供应计划，尽尽快将保障障性安居工工程建设任任务落实到到具体项目目，抓紧制制定公共租租赁住房管管理办法，尽尽快研究制制定稳定房房价和住房房保障工作作的约谈问问

30、责办法。2010年年1月，山山东省财政政厅、山东东省国土资资源厅、人人民银行济济南分行、山山东省监察察厅、山东东省审计厅厅出台的关关于进一步步加强土地地出让收支支管理的意意见规定定，国土资资源管理部部门要严格格按照政策策规定及时时确认和处处置闲置土土地。对闲闲置满2年年、依法应应当无偿收收回的土地地，要坚决决无偿收回回，重新安安排使用;对尚不符符合法定收收回条件的的土地，要要采取改变变用途、等等价置换、安安排临时使使用、纳入入政府储备备等方式及及时处置。对对虽按合同同约定期限限开发建设设，但开发发建设面积积不足三分分之一或已已投资不足足四分之一一，且未经经批准中止止开发建设设满1年的的，要视同

31、同闲置土地地依法处置置。土地闲闲置满1年年不满2年年的，由国国土资源管管理部门按按出让或划划拨土地价价款20%的标准向向土地受让让人依法收收取土地闲闲置费。6.高铁铁扩容济南南都市圈随着高铁时时代的来临临，高速出出行在缩短短山东沿线线六市县之之间距离的的同时，也也将加大高高铁沿线城城市同城化化效应。一一小时内，从从济南出发发北可达天天津，南能能到达与徐徐州相接的的枣庄，普普通市民的的生活圈也也将大大扩扩容。经六六路延长线线和张庄路路延长线以以及北园大大街延长线线将和现在在的经十路路一起成为为西客站对对接济南城城区的主要要通道。为为迎接高铁铁六月份通通车，经十十路西段的的改造已经经开始，而而另外

32、三条条路的延长长线建设也也在加快推推进。和其他城市市相比，济济南高铁西西客站周围围的道路交交通系统是是规划最为为完善，也也是建设进进展最快的的。其中围围绕高铁站站房和安置置区周边88条市政道道路即将打打通。例如如清河南路路、腊山河河西路、北北园大街（腊腊山河西路路-站东路路）、站西西路、张庄庄路延长线线（腊山河河西路-站站东路）、大大金路、济济西东路、站站前路（大大金路-站站东路）等等，将成为为高铁通车车后最先投投入使用的的市政道路路。同时、作作为省会城城市，济南南西客站的的对外交通通对接还考考虑了轨道道交通、长长途、公交交客运枢纽纽等多种途途径。高铁铁站房南侧侧的长途客客运枢纽也也已经开工工

33、建设。（四） 其其他与房地地产行业有有关的重要要信息1.省城城首个公租租房项目将将听证沁园新居是是济南首批批六个公租租房项目之之一，也是是最有望首首先开工的的公租房项项目。该项项目位于高高新区舜华华北路的北北端，南邻邻莱茵小镇镇，北靠海海信慧园，投投资约1.2亿元，小小区用地面面积21亩亩，拟设计计户型为44060平方方米的一室室一厅、两两室一厅。由于选址位位置南侧紧紧挨莱茵小小镇的北端端消防通道道，加上公公租房楼层层较高，因因此在选址址之初与项项目邻近的的莱茵小镇镇业主们就就不断提出出异议，认认为两楼楼楼间距太近近，不利于于楼体基础础安全以及及业主隐私私的保护，也也不利于将将来公租房房的采光

34、。针针对居民的的质疑，相相关部门和和单位也通通过勘察以以及调整规规划等工作作来对公租租房项目进进行调整，其其中最显著著的变化就就是降低楼楼体高度，并并贴出了公公租房施工工不会影响响南侧现有有居民楼基基础的通告告。规划部门表表示对此有有疑问的市市民可公开开申请参加加听证。即即从本月221日起的的五日内（最最后一天为为节假日的的，顺延至至节假日后后第一个工工作日），向向济南市规规划局高新新分局提交交相关材料料：如书面面申请；个个人提交居居民身份证证或户口簿簿复印件（查查验原件），单单位提交法法定代表人人证明书和和授权委托托书；与该该项目规划划许可存在在重大利益益关系的证证明材料，如如房产证、购购房

35、合同、土土地证等的的复印件（查查验原件）。如果听证申申请人超过过10人，还还应一并选选举3-55名代表并并书面告知知规划部门门。2.事业业单位可参参建公租房房4月27日日召开的济济南市保障障性安居工工程和农村村住房建设设工作会议议上，市委委副书记、市市长张建国国表示，对对一些符合合规划、建建设质量合合格的既有有住宅，可可以通过回回购作为公公共租赁住住房；新建建商品住宅宅项目也要要根据规模模、区位、性性质，按照照不同比例例配建公共共租赁住房房。张建国国表示，要要回购一批批不违反城城市规划、建建筑质量合合格、设施施配套相对对齐全的既既有住宅，转转化为公共共租赁住房房。同时还还要鼓励社社会力量参参与

36、项目建建设。支持持驻济中央央和省直单单位在自有有存量土地地内按政策策、规划及及需求建设设公共租赁赁住房；同同时，鼓励励事业单位位、大专院院校、开发发区及产业业园区和各各类企业等等社会力量量参与公共共租赁住房房建设。新建商品住住宅项目，根根据规模、区区位、性质质，按照不不同比例配配建公共租租赁住房，建建成后由政政府无条件件回收或有有偿回购，或或由政府投投资先期建建设，土地地“招拍挂”时由土地地竞买人竞竞买，开发发企业也可可按应配建建比例另择择区域购买买符合要求求的住宅，进进行指标置置换。配建建公共租赁赁住房产权权归政府所所有。拓展展房源建设设渠道，是是公共租赁赁住房得以以顺利推进进的重要一一环，

37、要积积极实施配配建制度，其其中社会力力量也就是是事业单位位的配合也也是拓展建建设渠道的的重要一项项。二、土地市市场交易信信息（一） 土土地整体市市场概述近期由于无无优质地块块推出，导导致4月份份土地市场场无成交，供供应土地达达到22888.477亩。（二） 本本月土地成成交情况分分析无（三） 本本月土地供供应情况分分析本月济南供供应居住及及商服用地地40宗，共共22888.47亩亩。济南土土地公告主主要集中在在高新区和和历下区，槐槐荫区、市市中区和天天桥区有少少量供应。历历下区土地地公告主要要集中在奥奥体中路、黄黄台南路、历历山路以东东和泺源大大街、舜井井街附近。高高新区主要要集中在经经十路以

38、北北和大汉峪峪凤凰路东东侧附近。预预计历下区区和高新区区将会成为为房产开发发的持续热热点地域。三、商品住住宅市场（一） 市市场概述在新增供应应量的带动动下，济南南房地产市市场“量价齐升升”，成交均均价达到历历史峰值；（二） 商商品住宅新新批准预售售面积无（三） 商商品住宅供供求关系分分析图3-1 济南市区区商品住宅宅新增供求求关系分析析（20110年1月月-20111年4月月）2011年年4月，济济南房地产产市场的新新增供应量量为23.28万平平方米，约约23188套房源，整整体市场的的开盘成交交率为644%，开盘盘成交均价价达到100910元元/平方米米；新增供应量量中，绿地地国际花都都、尚

39、品清清河、中海海国高际社社区及华强强广场的推推盘量较大大，开盘成成交率较高高；热销项项目主要表表现出以下下特点，一一是项目总总价款低，满满足了首置置客群的需需要，如绿绿地国际花花都、尚品品清河等；二是项目目地段及产产品稀缺，未未来升值潜潜力大，自自用及投资资需求皆可可以满足，如如华强广场场、中海国国际社区和和保利大名名湖等；（四） 成成交量分析析1、济南整整体住宅市市场成交量量分析表3-2济济南市商品品住宅成交交情况列表表（20111年4月月）2011年年4月，在在新增供应应量的带动动下，济南南房地产市市场的成交交量和成交交均价双双双走高，环环比上月表表现出“量价齐升升”的局面；在新增房源源上

40、市成交交的拉动下下，本月济济南房地产产市场的成成交套数环环比上月上上涨89%；而成交交积环比上上月上涨556%，主主要在于新新增供应量量中，华强强广场为440-600平方米之之间的一室室，房源面面积较小，在在一定程度度上减少了了整体市场场的成交面面积；受新新增供应结结构的影响响，本月整整体市场的的成交均价价环比上月月上涨188%，成交交金额环比比上月上涨涨84%；图3-3济济南市商品品住宅成交交量变化（22010年年1月-22011年年4月）2011年年4月，济济南商品住住宅成交22072套套，其中，开开盘成交11481套套，占整体体市场成交交总量的771%；由由此可见，新新增供应量量对市场成

41、成交量的拉拉动作用较较大，是市市场成交量量的主要支支撑力量；本月成交交房源中，两两室面积集集中在855-95平平方米之间间，三室面面积在1110-1660平方米米之间，三三室房源面面积跨度较较大，其中中，舒适型型三居主要要集中在高高端项目；2、分区域域住宅市场场成交量分分析图3-4济济南市各行行政区商品品住宅市场场成交情况况（20111年4月月）由于本月开开盘项目保保利大名湖湖、海尔绿绿城全运村村、华强广广场和逸城城山色均分分布历下区区，导致本本月历下区区的成交量量最大；槐槐荫区在绿绿地国际花花都、连城城水岸开盘盘成交的拉拉动下，区区域成交量量排名第二二位；市中中区在中海海国际社区区别墅开盘盘

42、、鲁能领领秀城高层层加推的影影响下，区区域成交量量排名第三三位；天桥桥区在尚品品清河大量量上市成交交的带动下下，区域成成交量排名名第四位；历城区在在恒大名都都成交量的的拉动下，区区域成交量量排名第五五位；高新新区在无新新增供应量量，在售供供应量少的的情况下，区区域成交量量最小，排排名市场第第六位；（五） 成成交价格分分析1、20110年1月月-20111年3月月济南商品品住宅销售售价格走势势图3-5 济南市商商品住宅销销售价格走走势（20010年11月-20011年44月）2011年年4月，在在华强广场场、中海国国际社区别别墅、保利利大名湖、海海尔绿城全全运村等高高端项目上上市成交的的带动下，

43、济济南房地产产市场的成成交均价达达到101138元/平方米，环环比上月上上涨18%；本月由于华华强广场、中中海国际社社区别墅上上市、保利利大名湖和和海尔绿城城全运村加加推，导致致高端项目目的成交量量猛增，冲冲抵了尚品品清河、绿绿地国际花花都等中端端项目加推推对市场成成交均价的的拉低作用用，新增供供应结构成成为影响整整体市场成成交均价的的重要因素素；2、20110年1月月-20111年3月月济南各区区域商品住住宅销售价价格走势图3-6 济南各区区域商品住住宅销售价价格走势（22010年年1月-22011年年4月）2011年年4月，济济南市各区区域成交均均价由高到到低的排名名依次为历历下区、市市中

44、区、高高新区、天天桥区、槐槐荫区和历历城区；历下区在华华强广场、保保利大名湖湖和海尔绿绿城全运村村项目成交交的拉动下下，区域成成交均价最最高，达到到137003元/平平方米；市市中区在中中海国际社社区别墅项项目的带动动下，区域域成交均价价紧随历下下区，达到到134557元/平平方米；天天桥区本月月由于尚品品清河成交交量大，且且项目本身身成交均价价的提高，带带动本月区区域成交均均价环比上上月略有增增长；槐荫荫区由于绿绿地国际花花都的加推推，拉低了了区域成交交均价，导导致区域成成交均价仅仅高于历城城区，排名名第五位；历城区的的成交均价价受恒大名名都成交量量的影响，排排名第六位位；四、报纸硬硬广告分

45、析析（一） 总总体情况分分析表4-1 济南市媒媒体推广监监测情况统统计表（22011年年4月）2011年年4月份开开发商的报报纸广告投投放频次相相比3月份份有所减少少。本月投投放频次较较多的楼盘盘为万豪君君悦府，诉诉求点主要要集中于项项目开盘，产产品热销和和价格优惠惠。本月济济南房地产产项目广告告投放量环环比上月减减少39%，与去年年同期相比比减少155%，投放放版面环比比减少455%，同比比去年减少少20%。（二） 各各城区楼盘盘广告投放放情况分析析表4-2 济南市各各区域媒体体推广统计计表（20011年44月）注：各区域域媒体推广广统计仅指指项目广告告，不包含含企业形象象广告本月广告投投放

46、量最多多的区域为为历下区，投投放频次为为92次，776.5个个整版，报报广投放项项目集中在在万豪君悦悦府，投放放频次为220，区域域内占比达达到22%。五、写字楼楼市场（一） 写写字楼市场场月度情况况概述供应下降，价价涨量跌。本本月无新增增写字楼上上市，在售售供应量为为9.155万平方米米，环比下下降11.2%；成成交量为11.25万万平方米，环环比下降220.388%；成交交均价122297元元/平方米米，环比上上涨0.775%，写写字楼呈现现价涨量跌跌的态势。（二） 写写字楼区域域划分按照写字楼楼周边商务务氛围的聚聚集度、交交通的可通通达性、金金融和服务务类行业的的发展水平平等指标可可把济

47、南的的写字楼市市场划分为为六大板块块，分别为为泺源大街街板块、山山大路板块块、二环东东路板块、纬纬二路板块块、高新区区板块和奥奥体板块。（三） 写写字楼供应应量1、预售量量无2、新增供供应量无3、在售供供应总量图5-1 济南市写写字楼在售售供应量（22011年年4月）本月无新增增供应上市市，写字楼楼在售供应应量有所下下降，目前前整体市场场的在售供供应量为99.15万万平方米，环环比下降111.2%。本月泺源大大街板块的的在售供应应量最大，为为5.5万万平方米，环环比下降113.255%；高新新区板块位位居第二位位，在售供供应量为33.39万万平方米，环环比下降88.48%；纬二路路板块的在在售

48、供应量量无变化，仍仍然为0.257万万平方米。（四） 写写字楼成交交分析图5-2 济南市写写字楼成交交量分析（22011年年4月）泺源大街板板块依然是是本月写字字楼成交的的重点板块块。本月除除高新区板板块成交量量有小幅上上升外，其其余板块均均有不同程程度的下降降，本月共共计成交11.25万万平方米，环环比下降220.388%。本月月重点热销销项目为万万达广场和和天业国际际。本月泺源大大街板块的的成交量位位居第一位位，共计成成交0.994万平方方米，但环环比上月有有所下降，降降幅为211.67%；高新区区板块本月月成交平稳稳，成交量量为0.331万平方方米，较上上月上涨440.911%；奥体体板块已无无在售供应应，本月无无成交，成成交量环比比下降1000%。（五） 售售价分析图5-3 济南市写写字楼价格格分析（22011年年4月）本月写字楼楼的销售均均价为122297元元/平方米米，环比上上涨0.775%。本月成交均均价最高的的为泺源大大街板块，成成交均价为为135664元/平平方米，环环比上月有有一定涨幅幅，涨幅达达7.444%。板块块价格上涨涨的主要原原因是天业业国际项目目售价升