(香江步行街推广策划思路(郑东新区)21.docx

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1、香江商业项目经营思路整合前言对于此次“比稿”，我公司司倾其全力力，快速地地参与，希希望“香江公司司”能以公正正、公平、严严谨的方式式来判定这这一次的行行为。针对贵司要要求的产品品与广告问问题，本文文从传播、投投资、执行行、销售和和运营提出出了创意、速速销、品牌牌塑造的方方案；也从从产品设计计、当前竞竞争点与销销售控制重重点提出构构想。限于于时间和缺缺乏必要的的沟通，本本提案不成成熟之处万万请贵司不不吝扶正！市场定位总总是一个残残缺和梦想想，需求是是今日市场场的主流。因因此，营销销的过程往往往是：产产品找市场场、市场完完善产品的的双向深化化加工过程程，产品卖卖完了，设设计才完成成，建设也也完工了

2、！第一篇 市场篇一、市场分分析（一）环境境分析优势1、政策宽宽松，政府府支持2、无商业业经营业态态竞争3、商业的的成长空间间大，后期期回报远远远超过前期期培育市场场的投资。劣势 1、非成熟熟社区，商商业基础条条件不足。2、市政发发展与商业业发展几乎乎同步，拉拉动市场能能力不足。结论：精心心设计推广广计划，逐逐步培育市市场，后期期要求高额额回报。（二）商业业要素1、物业结结构：有特特色，包容容各类商业业经营业态态入驻。2、供应商商组织：市市场充足，可可供选择的的空间较大大。3、定位分分析：有较较大的空间间，从功能能性的服务务到“一站式”消费服务务定位。4、业态分分析：区域域内无可比比性，易形形成

3、特色业业态，成长长为多业态态复合。二、目标市市场分析目标市场分分为两类，一一是经营者者分为商铺铺的产权者者（投资者者）和商品品的经营者者；二是目目标消费者者。1、商铺的的产权者（投投资者）和和商品经营营者分析（1）产权权者基于以以下原因对对本案物业业商铺产权权有渴望：A、投资者者：目的为为获得高于于银行存款款利率的回回报；B、经营者者：看好本本物业发展展，为获得得竞争优势势，降低长长期经营成成本；C、融资者者：目的以以寻求固定定资产升值值为前提，保保持长期融融资通道；D、消化不不良收入者者：目的是是通过投资资获得正当当的收入。（2）商品品的经营者者分析。经经营者多数数以看好开开发商背景景、项目

4、的的前景以及及当前低市市进入利益益诱惑为前前提，大多多数源于以以下几个方方面：A、成熟品品牌代理者者。为更多多的占领市市场，不放放弃任何一一个成长的的商业市场场，该类经经营者占总总经营者中中的30%。B、新入市市品牌或市市场占有率率较小的品品牌经营者者。成熟商商业空间小小，市场容容量有限，新新品牌或弱弱势品牌为为降低风险险，需要选选择最低的的进入成本本。该类经经营者约为为60%。C、有区域域优势经营营者。有特特定的优惠惠政策，在在该项目有有一定的释释放空间，该该类经营者者约为100%。2、目标消消费者目标消费者者的形成需需要有一个个漫长的培培育、发展展的过程，主主要是通过过项目本身身的经营特特

5、色、地段段优势来逐逐步培育起起来，依本本案规划，目目标消费者者分为五类类。A、时尚一一族。寻求求个性化的的体现，对对消费过程程有较高的的体验要求求，对商业业环境有个个性需求。B、白领阶阶层。讲究究生活的便便捷与品质质C、有车人人士。扩大大了生活空空间，寻求求安逸的购购物消费环环境，避开开过分的喧喧哗。D、品牌的的追求者。在在这里希望望能得到更更加实惠的的品牌商品品价格。E、寻求方方便的人士士：就近消消费，为了了方便而成成为消费者者。三、同类物物业比较截止到20003年99月，在郑郑州市与本本案具有相相似经营风风格的物业业有以下几几处。A、“天下下城”步行商业业街B、“德化化街”步行街C、汇龙城

6、城休闲购物物中心上述物业与与本案比较较1、“天下下城”步行商业业街优势（1） 地理位置优优势。 健康路从上上世纪900年代中期期就成为郑郑州市最著著名的服装装商业街之之一，曾吸吸引了郑州州众多的时时尚消费者者和品牌的的追随者。虽虽然近几年年有下降趋趋势，但呈呈现虽衰不不败的状态态，成熟的的环境必然然带来成熟熟的消费。（2） 定位准。天下城步行行商业街以以两类经营营为主打，一一是以休闲闲品牌服装装为主体；二是以休休闲娱乐项项目经营为为主体，这这两类项目目经营共同同之处在于于目标消费费群体趋于于一致，使使商品消费费具有互补补性。（3）价格格政策的杠杠杆效应好好。目前天天下城的门门面房价格格为最低价

7、价：45996元/mm2，最高价价：131160元/m2，均价为为90000元/m2左右，大大多数高价价在后期成成交。租赁价格（BB区） 内街最低低价 955元/月.m2，最高价价 1055元/月.m2， 外街最最低价 1105元/月.m2，最高价价 1433元/月.m2。整体上看，价价格在本物物业内有三三个特点：一是传统统的“低开高走走”，具有明明显的房地地产经营手手法特征；二是租赁价价格反映出出培养市场场的痕迹；三是因大的的区域内无无参考标准准，且无相相同的消费费产品，故故价格的走走势高昂。（4）品牌牌效果好，由由于“天下城”品牌属新新进入市，故故 “天下城” 在前期期品牌推广广比较恰当当

8、，不温不不火，注重重形象与信信誉，保证证了整体收收益水平的的发展。劣势（1）缺少少商业核心心概念，没没有对健康康路的主题题进行改造造，仅仅是是档次提高高，没有本本质提升。（2）缺少少主力店，拉拉动不了价价格空间和和人气。2、德化街街步行街优势（1）政府府政策强势势支持优势势。（2）定位位好，填补补了郑州市市“二七商圈圈”的空白点点。（3）经营营品牌、商商品品类繁繁多，消费费者受众面面广。（4）环境境、氛围创创造的好，商商业基础设设施厚实。劣势（1）缺少少核心概念念与主力店店支持，单单一靠传统统“商圈”做支撑，有有一定的风风险。（2）经营营管理手法法单一，沿沿用传统概概念，不利利于长期的的市场回

9、报报。3、汇龙城城休闲购物物中心 优优势 （11）地理位位置具有很很好的优势势。（2）商业业概念新。商商业消费引引导超过传传统形式，反反映在价格格体系上有有明显的强强势。（3）有主主力店的支支撑。对前前期运作与与后期经营营带来的极极大的市场场空间。前前期“汇龙城”曾历经四四次调整销销售及租金金价格。第第一次，在在均价50000元/m2基础上调调整为55500元/m2；第二次次在“普马”进入后，整整体均价调调整到80000元/m2，第三次次“百盛”进入后，整整体均价调调整到90000元/m2，虽然“百盛”撤出，但但通过炒作作租金价格格，提高了了销售商铺铺的均价，达达105000元/mm2，租金价

10、价格上涨了了15%。劣势1、布局不不合理，规规划与运营营不匹配。2、经营上上缺乏培育育市场的耐耐性。第二篇 项目篇一、本案优优劣势分析析优势1、项目所所处郑东新新区开发中中心位置，市市场前景看看好。2、在区间间无其他竞竞争物业，可可塑性较强强。3、土地成成本较低，从从而销售价价格具有竞竞争力，同同时能够保保持较好的的利润率。4、市重点点工程，观观注程度较较高，有政政策扶持优优势。5、项目设设计量雄厚厚，在业界界有较强的的影响力。6、有相当当部份人对对郑东新区区有较强烈烈的投资热热情。劣势1、项目开开发周期短短，回收资资金速度和和销售价格格等受到影影响。2、周边物物业建设周周期和速度度不确定性性

11、。3、远离传传统商业中中心，人气气不足。4、物业形形态受到限限制。5、新的大大型商业项项目开发量量的增加，影影响销售和和招商6、项目整整体操盘难难度较大，环环节因素太太多。7、交通状状况不理想想。项目现有的的优势几乎乎全部是政政策性倾向向。人们对对于整个郑郑东新区的的期望价值值涵盖了“香江步行行街”项目，同同时，大众众对于项目目的投资热热情来源于于政策倾斜斜和巨量的的媒体宣传传，天时条条件成熟。地利和人和和的条件前前期尚未呈呈现出来。以以表面现象象看市场似似乎对项目目不利，例例如：周边边环境、经经营者等。我们认为，商商业项目的的重要特征征在于它的的功能性，即即投资价值值和使用价价值，这两两个功

12、能是是可以同时时实现的。因因此，商业业地产从某某些方面讲讲是生产资资料，它的的成功与否否在于是否否能够满足足消费者的的需求，进进而实现投投资价值。根根据国外的的经验和国国内的成功功项目来看看，大的商商业项目可可以快速聚聚集人气，但但是需要培培养。二、物业形形态建议本项目的总总体设计是是街区形态态，是地上上三层和地地下一层建建筑，物业业的大小受受到其它项项目建设的的限制，因因此，建议议如下：1、为了满满足人流动动线的需求求，主通道道的宽度不不能少于55米，保证证双向人流流的通畅。2、物业面面积在有可可的情况下下做大，以以满足不同同面积需求求的客户。3、物业的的设计净高高不低于44米，保证证物业的

13、通通透性。4、考虑到到核心品牌牌店和大客客户的需要要，尽可能能地创造大大面积物业业，面积在在一万米平平方以上。5、建筑风风格不拘泥泥于单一风风格，考虑虑来自各地地风情的建建筑风格细细节，使建建筑本身体体现艺术价价值，让步步行街本身身就带有多多元文化的的观光欣赏赏性质。6、街区内内的建筑小小品更趋于于多元化，观观赏性更强强。例如：A 世界著著名建筑缩缩影B 文化长长廊C 世界各各民族的风风土人情部部落D 典故缩缩影表达等等形式，用用于体现文文化的东西西。三、产品结结构分析1、项目所所要表达的的内涵包括括：购物、娱娱乐、休闲闲、餐饮、文文化等因素素。郑州现现有在经营营的德化街街和东西大大街两条商商

14、业街区都都在不同程程度上出现现经营问题题，两个项项目几乎都都是以购物物功能作为为第一目的的，其他服服务项目几几乎没有，较较单一，凝凝聚力不强强，客户的的消费水平平没有完全全释放。“香江步行行街”项目应着着眼加强经经营能力，把把各个元素素恰当的放放到步行街街中去，形形成一个功功能完整的的业态。2、以上两两条街区的的开发都是是由两家以以上的开发发商共同完完成的，相相互之间并并没有合作作互补作用用，缺乏统统一性。本本项目是由由一家公司司完成，项项目操作的的连续性和和完整性是是本项目的的优势，要要充分利用用这一优势势。四、项目节节奏步序？五、产品定定位本项目根据据前面市场场的分析和和需求情况况，最终定

15、定位为“一站式复复合业态”购物休闲闲中心，面面向全市的的商业物业业竞争。A产品元素素 “香江步行行街”的功能元元素包括购购物、餐饮饮、娱乐、休休闲、文化化和人文等等因素。虽虽然在目前前市场上购购物是主流流，但是除除购物外的的其它元素素恰恰是消消费者的需需求所在，同同时竞争对对手少，利利润率高。B产品构比比例 “香江步行行街”的功能构构成比例应应该表现为为1：1的关关系。前者者是购物功功能，这是是主流，应应该保持550左右右的份额。原原因：1、错位竞竞争的需要要，避免和和传统商业业大户的竞竞争。2、保证项项目完整性性的需要，体体现包容性性和多样性性作为重要要的营销手手段，从根根本上符合合“一站式

16、”概念。C业态的动动态调整本项目建设设初期，服服务的覆盖盖面积可能能不会很庞庞大，相当当部分消费费群体集中中在新区以以内。因此此，项目建建成初期是是以区域服服务内容为为目标。随随着“郑东新区区”的日益成成熟和发展展，街区服服务的重点点开始转移移，最终体体现我们设设定的目标标。六、物业管管理建议A方案。从从功能位置置上划分若若干个组团团，开发企企业不参与与经营，邀邀请专业团团队进行分分段式功能能管理。B方案。按按行业的不不同，请专专业团队管管理，力争争做到专业业的事情交交给专业的的人做。便便各个行业业都做精、做做强、做大大。物业经营管管理达到的的目标是：1+1大大于2七、提高附附加值建议议1、物

17、业主主通道宽度度之所以要要在5米以以上是因为为公用部分分可以促销销，现在所所有的商场场几乎无一一例外地利利用公用部部分做额外外促销活动动，场地是是大家的，管管理是自己己的，效益益是公司的的。2、带租约约销售可以以刺激消费费者，提高高销售价格格，同时可可以满足投投资类客户户的特殊要要求，提供供安全的投投资平台和和通道。第三篇 市场篇1、核心概概念的形成成关于核心概概念的说明明我们从为真真正的核心心概念是组组成项目各各种因素和和条件所共共同具有的的特征和属属性的提炼炼，从这些些元素里面面最终体现现的是大家家都可以认认可和感觉觉到的东西西。他的存在并并不是一下下子就体现现的，是对对各种因素素的深度挖

18、挖掘最终在在细节的基基础上提取取共性的东东西，也就就是通常所所说的卖点点。各种层层面上的关关系进行合合并，得出出项目成功功的基本要要素。从这这些基本要要素里面最最终的总结结和提炼的的东西是核核心概念。这这是一个复复杂的，漫漫长的过程程。最终用用准确的语语言来表达达，即品牌牌+消费模模式。品牌牌是基于各各种有利因因素示认可可度的沉淀淀，消费模模式是企业业经营方面面和理念与与市场行为为对称的结结果，两者者的交叉点点就形成了了核心概念念。二 市场场推广台阶阶(图表) A板块 B板块 C板板块 D板块 E板板块项目准备阶段销 售招 商开 业滚动开业配合合经营者 前期期工作全部部完成开业前准准备招商工工

19、作 宣宣传 培育育市场全面展开开 针对消费费者针对特定定消费群经营者是是此时的第第一体、瞄准准投资者宣宣传、目标标大家购买买和大客户户招大众认知阶阶段商开始建立品牌初初期五个板块：A板块 大众认识识阶段，宣宣传所涵盖盖的人群包包括投资者者，供货商商和消费者者，主要区区域在郑州州。先从整整体上形象象开始宣传传，建立客客户自信心心，排除市市民对郑东东新区自信信心不足的的心理因素素，配合市市政府对整整个郑东新新区项目的的前期宣传传竖立“ 步行街街”是郑东新新区甚至郑郑州地区“第一商业业高地”的形象。B板块 针对性的的宣传阶段段，销售工工作开始，强强化投资类类客户的信信心、媒体体宣传的推推动作用体体现

20、价值、媒媒体推广工工作漫延。大大客户谈判判工作正式式启动，（包包括投资类类大客户和和经营类大大客户）C板块 销售工作作重点转移移或暂停，加加快步行街街招商工作作，面向全全市、甚至至于全省、全全国开始招招商，自有有品牌的建建立、宣传传工作开始始强化，提提高经营者者和供应商商的投资信信心，提升升大众消费费者对项目目的期望值值。D板块 招商工作作大部分完完成，开业业阶段通过过各种活动动提高项目目的知名度度，同时刺刺激消费者者的消费心心理，以一一些取巧的的方法和活活动推动项项目宣传。同同时配合经经营者宣传传和造势，把把对品牌的的期望值推推向最高峰峰，建立以以客户经营营为第一目目的的生产产形式，以以经营

21、客户户为主，配配合客户进进行品牌优优势宣传、降降低成本。E板块 从功能型型服务模式式向企业化化模式转型型，转变服服务内容的的元素和功功能，物业业其他部分分产权快速速变现。培培育一个完完整的市场场。以上几个模模块在操作作程序上的的说明A模块需需要建立长长期的宣传传目的和方方式： 长期的品牌牌宣传栏：如特定的的媒体选择择a、时尚杂杂志 理由：费用低、周周期长、代代表品位生生活建立“步行街”在生活方方式上的品品味基调。b、户外广广告 大大众认知的的机会多、纯纯粹的企业业品牌推广广，通过对对品牌的认认识过程，坚坚定大众对对企业产品品的信心和和保障。c、新闻发发布会 以最最抢眼的新新闻抢滩“第一商业业高

22、地”的位置需需要作详细细而周密的的准备工作作： 项目基础工工作就绪。 大品牌的移移入。 商业定位工工作完成。 利好消息传传出。需要先期着着手准备强强势品牌，和和大宗客户户的购买，此此类活动举举行有利于于散客的信信心的建立立，对消费费和购买提提高兴趣和和期望值。同同时新闻发发布和品牌牌竖立增加加砝码，有有利于项目目推进。B板块销售阶段开开始以后会会经历几个个价格调整整的过程，除除去整个郑郑东新区建建设的日益益成熟因素素外，还需需要制造刺刺激市场的的机会。建建议：在大客户户购买意向向已基本敲敲定情况下下，向外发发布消息，刺刺激市场，调调整价格一一次。在经营类类强势品牌牌入户后，调调整价格。通过供求

23、求关系调整整价格。希望通过一一系列的促促销手段，包包括利用品品牌效应给给投资类和和自营类购购买客户信信心，促使使成交速度度加快和成成交量增加加。在对待待大客户购购买的策略略下，建议议：针对性性的渠道销销售方式对对市场媒体体宣传。例例如：组织织外地购房房团和在郑郑外埠商人人作为大客客户战略的的主要手段段C板块招商工作开开始以后，考考虑到整体体性和计划划性的因素素，建议分分为几个组组团分别推推出、推广广。在推广广、执行上上有如下可可供选择的的方案： 按照绝对意意义上的地地理位置进进行高密度度招商策略略。也就是是设在某一一个特定区区域里，某某一种类型型的商业形形式较为集集中，其他他业态作为为补充，及

24、及之亦然，使使整条步行行街形成全全连线链条条的经营状状态，区域域划分明显显，后期消消费者目的的性强。 相对位置招招商策略，交交叉型，按按照步行街街的特征有有计划地安安排业态，使使各种形态态的商业能能够融合到到一起，从从而形成一一个有机的的整体。以上两种招招商方式考考虑的侧重重点各不一一样 类型的侧重重点在于后后期的有效效管理和便便利性，同同时考虑到到招商工作作开始的时时候，部门门分工明确确，区域划划分明显，集集中消费和和互补优势势明显，各各业态的龙龙头品牌推推动作用突突出，消费费层次鲜明明。但是，可可能会出现现消费方面面不均衡的的情况。 类型侧重点点在于各业业态的平均均分布，考考虑到了整整个项

25、目经经营状态的的均好性，但但是管理难难度较大，招招商工作较较为复杂，这这两种招商商方式都是是为了告别别传统做法法、告别无无规划、无无计划的一一般模式，对对品牌和经经营的要求求都比以往往的传统模模式有所提提高。第3模块中中 返租工作作正式启动动、保证步步行街的品品质和完整整。以此作作为卖点向向外宣传，或或者变换销销售方式以以包租的形形式对外销销售，继续续回收资金金，同时能能够提高销销售价格，增增加利益机机会点。自有品牌的的建立，作作为项目的的开发商、自自有物业的的保留可以以带领整个个项目的持持续发展，对对一些感召召力强、同同时利润率率较高的品品牌直接植植入。D板块项目正式开开业，主要要是开业前前

26、的各媒体体密集轰炸炸，把消费费者的期望望值调到最最高处，同同时顾全其其他经营者者进行针对对性宣传活活动，如：开业典礼礼、名人效效应、大型型派送活动动等。三 招商策策略建议1、 租金水平设设定在招商过程程中，经营营者考虑的的诸多因素素里面，租租金的水平平高低会直直接影响到到招商的结结果，因为为要在无其其他竞争对对手和参照照物的情况况下设定一一个相对合合理的价格格。建议如下：（1）租租金设定调调整方法：在项目开始始阶段设定定一个相对对保守的租租金值，后后期的销售售情况和招招商情况进进行调整，最最终达到理理想水平。这这种做法的的原则是以以在小范围围内损失短短期租金差差价为代价价，为整条条步行街的的价

27、格行情情做试探测测试。（2）同类类型物业比比较法设定参照系系数，根据据各项指标标的系数情情况相加的的结果和现现有物业的的价值比较较，得出数数据作为参参照依据物业指标情情况如下：地理位置置物业档次次交通设施施内部硬件件设施人流管理水平平宣传力度度2、 核心品牌战战略在“香江步步行街”如此之大大的物业中中，核心品品牌的入驻驻和带动作作用一定不不可以忽视视，在招商商工作开始始时就应该该首先考虑虑这一类客客户，同时时核心品牌牌的界定标标准有两点点：1 在在行业在有有感召力 2物业业面积需求求较大这一类客户户的要求往往往都会比比较高，会会直接影响响收益，建建议对此类类客户的门门槛放低，收收益损失通通过变

28、现或或者通过其其他小业主主的租金收收益增长实实现。餐饮饮、娱乐和和购物、休休闲等业态态都需要引引进领航店店。3、 自营品牌植植入在某些特定定条件下某某些核心品品牌无法进进入该项目目直营，建建议通过买买断经营的的方式来弥弥补这一空空白点，虽虽然代价相相对较高，但但是效益和和支撑作用用突出，可可以通过中中期投资经经营的方式式回收，也也可以通过过寻找投资资经营类客客户变现实实现赢利，降降低资金占占用率和风风险。四 销售售策略建议议（1） 定价价格体体系会直接接影响项目目资金回收收情况和公公司的利润润率，是所所有前期工工作的最终终表现形式式，建议定定价方式如如下：A、 固定收益回回收，按照照郑州现有有

29、市场情况况和经验，物物业的回报报值设定到到8-110，比比较合理，因因此，按照照租金水平平的1200倍左右的的水平设定定价格较为为理想。B、 同类型物业业比较法、设设定参照值值，根据系系数推算价价格参照因素： 1、地地价2、物业类类型3、硬件设设施4、经济水水平5、交通状状况6、周边影影响因素结合该物业业特点，建建立一房一一价原则根据产品的的特点，结结合产品位位置，建筑筑形态，楼楼层等因素素，充分考考虑体现物物有所值的的价格体系系。在价格确立立除应考虑虑静态的性性价比外，还还应考虑动动态的销售售执行，价价格体系是是销售策略略的一部分分，充分利利用动态价价格表现形形式，保障障销售过程程均好性清清

30、盘，所以以动态价格格体系制定定应结合阶阶段性市场场反馈情况况。A、 保障销售速速度：达到到预定目标标B、 实现均衡销销售：做到到不同时期期销售产品品的可选择择性相等。销控策略在总体价格格不变的基基础上，利利用不同时时期供货差差异的虚拟拟动感造成成感观上的的价格上涨涨，形成市市场追涨势势，通过提提高地理位位置好，离离核心品牌牌店近的物物业价格，挤挤压相对价价格较低的的物业，拉拉动快速销销售。销控现场策策略实施客户接接待、签约约集中制策策略时间压缩制制服务人性化化策略折扣价格公公开制实行品牌服服务（如提提供投资通通道的方法法）五 精品品物业塑造造精品物业的的塑造有几几种角度理理解：1、 开发商是否

31、赢利利2、 投资客和经经营者是否有钱钱赚、是否否稳定和长长久3、 消费者口碑是否否好，功能能是否能满满足消费需需求我们认为同同时满足了了以上3种种观点的物物业是完美美的。我们们把项目的的整体比作作一个金字字塔，在最最下面的是是开发商，他他所承担的的是所有的的风险，在在中间的是是投资客和和经营者，他他们为客户户所服务，开开发商扶持持，市场决决定命运，最最上面的当当然是消费费者，他们们是所有环环节最后的的裁定者。但但是还缺少少一样东西西！人性化的服服务观念是是粘合剂在各层面中中，都有不不同类型的的棱角，需需要磨合，需需要连接，粘粘合剂将它它们整合在在一起，使使这样的金金字塔牢固固稳定。在在销售工作

32、作成功了；招商工作作完成了；宣传工作作铺开了；核心品牌牌作用发挥挥了；消费费者认可了了等情况下下也不松懈懈，这样的的物业真正正的精品物物业。少少的物质质投入换来来沉甸甸的的精神物质质双丰收为客户提提供安全的的投资方式式和合理的的付款方式式为经营者者提供品牌牌植入服务务为消费者者提供完善善的公益设设施为自己设设定一个安安全的明天天六 媒体体选择和活活动硬广告的投投入软性广告的的撰写公益活动新闻的布会会等活动形形式观点以商业的眼眼光，在流流通过程中中必须以最最小的投入入获得最大大的效益-总销金额额，交易成成本的投入入必须考虑虑以下几个个因素：1、 销售速度和和利润，如如果在大环环境培育下下，项目可

33、可以在短期期内完成，就就可在采用用巨量广告告投入。快速销售，意意味着财务务成本、管管理费用大大幅度降低低，降低就就是利润。 快速销销售，意味味着企业资资金的滚动动使用，更更大的抓住住市场盈利利机会。 快速销销售，至少少可以实现现竞争风险险的大幅降降低，利润润的安全返返回。2、 均好性销售售如果销至770剩下下最差的产产品，降价价也挡不住住竞争，甚甚至卖不掉掉，因此，是是营销的失失败。我们认为营营销的过程程不是广告告加销售人人员，是对对项目的深深刻理解和和驾驭,进进而准确的的传播。3、 交易成本投投入方向-不拘一格格、不择手手段。报纸纸广告传播播是当前交交易的主要要方式但 A如如果，人际际促销集

34、团团消费，户户外广告能能解决就应应该大力投投入 BB如果，精精品楼书、网网上发布、房房展会能解解决就应该该大力投入入C如果，优优秀创意、客客户滚动、公公共关系活活动和舆论论能解决的的问题，就就应该投入入取件费用用4、 该过程的测测不准原理理-动态态成本时下静态广广告+现场场展示核算算确保在11-2之间。但促销完之之后发现成成本往往在在2-33之间在在，它取决决于三个因因素：A 销售商商盲目投入入：在销量量达30前设有发发现错误。结结果投错投投多了可以以说“品牌投入入”，而当销销量达300 -660的时时候，出现现问题，开开发商只好好被迫投入入。B 卖得好好，开发商商当然要品品牌影响。C 市场竞

35、争争突然巨变变，追加广广告比降低低好。品牌是什么么？创出品牌的的好处-行行情好时，利利润高，销销速快。 行情差差时，抗竞竞争能力强强，降价就就能消盘品牌怎么做做？关键在于对对“品牌”是什么的的认识我们简单地地认为不动动产的品牌牌至少是：A、 广告：是约约定，倡议议客户可以以更好地生生活，而不不是简单地地包装产品品的优、缺缺点。B、 品牌：从必必须由高素素质的专业业的优秀团团队创造。C、 开发商：准准确的市场场定位，实实打实的品品质保证。D、 专心做好管管理和售后后服务。E、 卖得快、利利润高、口口碑好，就就是品牌。后记：非常感谢贵贵公司给了了我司这样样一个公平平竞争的机机会，我们们非常感激激，同时也也非常珍惜惜这个机会会。作为一一个专业的的传播公司司，我们可可以为客户户做的，已已经超出了了一般意义义上的产品品包装的服服务功能。对对于本项目目，我们有有自己的理理解和观点点，同时，我我们也非常常有信心。衷衷心地希望望能够在今今后的日子子里，能够够和贵公司司携手共进进。我们将将集合公司司最强的团团队力量，以以最饱满的的精神状态态为贵公司司服务。无无论最后的的结果如何何，我们想想再一次的的对贵公司司说：非常常感谢！