襄樊房地产市场报告gziw.docx

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1、襄樊，湖湖北的西西北部，长长江支流流汉水的的中游，一一座具228000年的历历史文化化名城。20000年2月，经经国务院院批准实实行的襄襄樊市（19962010）城市发展总体规划，襄樊正朝着国家历史文化名城、全国重要铁路交通枢纽和汽车工业基地，以及滨江景观城市的方向发展。为此，襄樊正大力着手进行旧城改造和城区扩建。机会与风风险共存存，在平平静的市市场表面面下，隐隐藏着发发展的契契机，亦亦蛰伏着着危机。如如何有效效避开市市场风险险，而获获得更好好的发展展空间，正正是我们们此次市市场调研研的初衷衷。本调研报报告将主主要从市市场环境境、产品品、服务务及营销销组合上上进行阐阐述和分分析，以以作为进进入

2、市场场的参考考。襄樊市房房地产市市场概述述暨“滨江”地块的的可行性性分析襄樊位于于湖北省省的西北北部，长长江最大大支流汉汉江中游游，是一一座具有有28000年建建城史的的历史文文化名城城。襄樊是襄襄阳和樊樊城两城城合并后后的称谓谓，两城城自古沿沿江筑城城，依水水建市，隔隔江相望望，形成成了“南城北北市”的传统统格局。襄樊市辖辖枣阳、老老河口、宜宜城、襄襄阳、南南漳、谷谷城、保保康七县县（市）。市市域总面面积1.97万万平方公公里。220011年末全全市总人人口5667.881万人人；其中中城区面面积3336平方方公里，市市区人口口2199.933万人。襄樊市相相关经济济指标如如下：220011

3、年城区人口口：700.8万万城镇居民民人均可可支配收收入：558000元农民人均均可支配配收入：32880元商品房开开发总量量：400万平方方米商品房119999年空置置量：224.999万平平方米商品房220011年空置置量：115万平平方米人均月收收入：8870元元20000年2 月国国务院批批准的“襄樊市市总体规规划（11996620010年年）”，襄樊樊城市的的性质定定位为：国家历历史文化化名城，全全国重要要的铁路路交通枢枢纽和汽汽车工业业基地，以以及成为为鄂、豫豫、渝、陕陕毗邻地地区的中中心城市市和滨江江景观城城市。作为全国国42个大大城市中中的第336 位位，襄樊樊市的城城市经济济

4、及居民民的消费费力明显显偏弱，虽虽然襄樊樊作为中中国中部部地区的的基础工工业基地地与东西西南北交交通枢纽纽之一，但但随着市市场竞争争格局的的变化和和体制的的改革，原原隶属于于国有的的企业的的资产重重组、改改制及破破产等，使使整个襄襄樊市有有近4成的职职工下岗岗，居民民生活较较为窘迫迫，普通通居民的的月收入入在30004400元元之间，物物价指数数相对较较低。作为国家家历史文文化名城城的襄樊樊在新的的城市发发展体系系中，将将重点发发展樊北北新区，保保护襄阳阳古城，并并积极发发展油坊坊岗和余家湖湖组团，努努力形成成具地方方特色的的五级城城镇体系系和“一核、二二翼、二二轴”的城镇镇空间结结构。根据规

5、划划20055年襄樊樊市的城城市化水水平将由由目前的的40%提升到到45.20%；20100年城市市化水平平为522.700%。今年国务务院提出出的“加快住住房建设设，特别别是经济济适用房房的建设设，是实实现人民民小康生生活的关关键，是是刺激国国内有效效需求，拉拉动经济济增长的的重要措措施”的政策策方针，使使作为国国民经济济重要支支柱产业业的房地地产在襄襄樊市的的发展更更加迅速速，并将将逐渐成成为该市市的主导导产业之之一。城城市的面面貌亦由由此发生生较大的的变化和和改观。为为此，襄襄樊正大大力着手手城市配配套体系系的建立立，市民民休闲广广场、公公园正陆陆续扩建建，汉江江两侧的的沿江大大道已初初

6、具规模模。而福利分分房取消消及住房房货币化化政策的的实行，襄襄樊市民民住房的的观念发发生了巨巨大的变变化，从从对住宅宅需求的的被动等等待到主主动求购购，其主主要的表表现并不不只是满满足于有有房居住住，而是是向“住得好好”的方向向追求。一、襄樊樊市房地地产现状状及开发发特点襄樊市的的房地产产市场体体系的形形成初始始于19995年年10月襄襄城区和和樊城区区成立以以后，目目前襄樊樊市房地地产市场场体系整整体上处处于发展展的初期期阶段，全全市800%以上上的商品品房住宅宅为砖混混结构，住住宅房价价平均每每平方米米约8000余元元，并且且项目均均存在着着配套、绿绿化及景景观设置置上的不不足或欠欠缺。受

7、襄阳古古城保护护的制约约，襄樊樊市的城城市发展展战略以以樊城向向北拓展展为主，并并向油坊坊岗、余余家湖组组团积极极挺进，而而襄城则则作为历历史文化化名城受受到重点点保护。因因此，房房地产开开发集中中在樊城城以及鱼鱼梁洲上上，占襄襄樊全市市房地产产开发总总量的990%以以上。截止19999年年底，全全市共有有房地产产开发企企业1115家，其其中市区区78家。市市区住宅宅建筑面面积从119788年的1338.77万平方方米增加加到9440.77万平方方米，现现共有441个住住宅项目目，人均均居住面面积从119788年的3.5平方方米增加加到19999年年的9.2平方方米。目目前正在在进行的的樊城汉

8、汉江大道道改造工工程是襄襄樊旧城城改造的的“重头戏戏”，必将将对襄樊樊的城市市建设和和房地产产业产生生重大的的影响。与此同时时，国家家安居工工程住宅宅小区的的经济适适用房，总总施工面面积177.355万平方方米的乔乔营、檀檀溪、三三元小区区相继建建设并交交付使用用，在市市区形成成“三足鼎鼎立”的态势势，将对对襄樊的的房地产产市场产产生一定定的冲击击和影响响。而至于特特点，则则主要体体现如下下几个方方面：个案开开发数量量较多，单单体项目目规模普普遍较小小，但大大规模的的商品房房项目已已渐成趋趋势；产业转转制发展展形成初初期，市市场运作作体系尚尚不成熟熟，管理理不完善善，有较较大的“边缘空空间”；

9、消费不不成熟，对对房产知知识较缺缺乏，具具较高的的可操作作空间（引引导、塑塑造可成成就权威威）；目前在在售在建建项目中中，砖混混项目比比重大，产产品综合合素质较较低，高高端产品品供给不不足； 房价便便宜，住住宅均价价在8000余元元/，商业业地段差差距价格格反应明明显，根根据地段段的繁荣荣与否，价价格落差差由28800元元/-1330000元/；产品开开发较成成熟，三三错层、错错层、底底层架空空、突窗窗、转角角窗以及及大玻璃璃落地窗窗等户型型及产品品的开发发上，在在泉州还还称得上上的潮流流（创新新）的户户型当地地已普遍遍具有；市场整整体运作作水平及及包装和和服务的的理念相相当缺乏乏，多数数项目

10、没没有象样样的售楼楼处，亦亦无精美美且内容容丰富的的销售资资料，销销售人员员及工作作基本处处于“买卖”的状态态。二、襄樊樊楼市具具体分析析及发展展预测1、 房产价格格的差距距 1）以以火车站站为中心心，以建建华路、七七里星河河路、三三元路及及长征路路的四条条路及其其延长线线以外的的四边形形地带的的范围内内，一般般每平方方米价格格在12220-113000元之间间(一类、三三、四、五五层，下下同)。2）市人人民广场场附近的的旧城改改造区，每每平方米米价格在在10000元左左右；但但随着总总占地面面积达338万的襄樊樊市中心心商务区区（旧城城改造）工工程的动动工，该该区域的的房价将将会有较较大幅度

11、度的提升升（人民民广场所所在的中中心区域域乃襄樊樊目前繁繁华中心心区）。3）其它它区域开开发的单单体建筑筑或小规规模住宅宅，其售售价基本本每平方方米在8850-8880元元之间。上述房屋屋的位置置相差不不远，但但价格相相差却较较大。造造成这种种现象的的主要原原因有：一是房屋屋整体质质量的差差别，房房屋为现现浇板（即即部分框框架结构构），工工程优良良率达880%以以上的价价格高（开开发商承承诺做到到的作用用相同）；二是室内内设施较较好，比比如住户户安装防防盗门，错错层处装装不锈钢钢护栏，内内墙做乳乳胶漆或或防瓷涂涂料等比比没有相相关设施施或材料料的售价价要高；三是物业业管理及及售后服服务较好好的

12、亦能能卖个较较好的价价格；由此可见见，产品品质量，配配套设施施及售后后服务等等产品以以外的附附加价值值的增值值部分是是消费者者投资购购买最为为关心的的重点。2、 樊城旧城城改造已已成襄樊樊房地产产开发的的重点20000年开始始进行并并持续至至今的汉汉江大道道沿线，位位于人民民广场旁旁总占地地面积338万平平方米的的襄樊市市中心商商务区之之旧城改改造项目目，以及及三元路路以内，前前进路两两侧纵深深范围以以内到汉汉江大道道以内的的区域其其它旧城城改造项项目，将将陆续上上马。3、 经济适用用房住宅宅小区将将持续在在未来的的几年内内影响市市场目前已部部分入住住并持续续开发的的经济适适用住宅宅小区，乔乔

13、营、檀檀溪、三三元为市市区居民民提供的的经济适适用房已已累计投投入建设设资金11.2亿亿元，施施工面积积17.35万万平方米米，在市市区形成成“三足鼎鼎立”的态势势。仅位位于樊城城工业区区的乔营营小区，建建筑面积积14.37万万平方米米，可建建住宅118000余套，居居住总人人数60000多多人。4、 鱼梁洲生生态旅游游岛的房房产将是是今后襄襄樊市高高尚住宅宅主要开开发地总面积331.228平方方公里，四四面环水水的鱼梁梁洲，作作为旅游游开发区区，将成成为襄樊樊市集观观光旅游游、度假假休闲、美美食购物物、民俗俗娱乐、疗疗养保健健为一体体的旅游游休闲中中心。目目前，岛岛上的房房产已呈呈现出明明显

14、的增增值趋势势，随着着“北京中中安达分分时度假假村”的开发发，以及及襄城鱼梁梁洲大桥桥的修建建等岛内内公共配配套设施施的逐步步完善，房房地产发发展的前前景和区区域的价价值将进进一步得得到人们们的认可可，并成成为高尚尚房产开开发的首首选区域域。5、 汉江大道道两侧的的沿江项项目将成成为襄樊樊市近期期房产的的热点汉江大道道两侧的的沿江项项目将成成为襄樊樊市房产产最具增增值潜力力和速度度的房产产，江景景豪宅亦亦将在未未来的二二、三年年内跃起起而成为为襄樊市市的标志志建筑。随随着汉江江大道不不断的完完善，沿沿江两侧侧的土地地项目将将是房产产商竞相相争取的的焦点，优优美的江江景和良良好的居居住环境境，亦

15、成成为吸引引消费者者踊跃购购买的理理由。6、 户型、面面积与需需求的关关系整个襄樊樊的楼市市中，消消费者在在户型与与面积的的需求配配比中，基基本呈现现两极发发展的趋趋势。一一是经济济适用房房等普通通商品房房住宅，和和面向初初次购房房的年轻轻一族或或是年老老的购房房者，面面积以小小为主要要特点，二二房在770-80之间，三三房在990-1100以内内；二是是以二次次购房及及面向社社会中上上阶层用用户开发发的住宅宅，面积积一般较较大，二二房在885-1100，并且且购买和和开发的的较少，只只占项目目的一小小部分，主主要为三三房二厅厅以上的的住房，面面积三房房在1330-1150，及四四房1555以

16、以上的户户型产品品。7、 襄樊房产产个案具具体分析析详见（襄襄樊项目目个案一一览表）。三、“滨滨江”项目开开发可行行性分析析1、项目目所在区区域概述述本案“滨滨江”项目位位于襄樊樊市襄城城区即汉汉江的南南岸边，西西边即是是老龙堤堤（江滨滨）公园园与长虹虹大桥。襄城区行行政面积积1733.1平平方公里里，全区区总人口口26.43万万人，城城区人口口21.53万万人，220000年全区区城区人人均可支支配收入入55330元。以襄阳古古城为中中心城区区的襄城城，有山山有水有有森林，区区域环境境优美是是个理想想的居住住地方，正正所谓的的“襄阳好好风日，留留醉与山山翁”。同时，城城区内有有着丰富富的旅游

17、游资源和和景点。市市重点中中学、医医院和政政府行政政主要部部门及办办事机构构均在襄襄城内，襄襄城是襄襄樊市的的政治、文文化、教教育及旅旅游的中中心。2、项目目（地块块）S WO分分析项目位于于襄城江江滨大道道上，北北面与汉汉江仅一一堤之隔隔，南面面为复聪聪路并与与政府居居住区仅仅一墙之之隔，西西面是998年开开发的檀檀江花园园，东面面紧邻老老龙堤（江江滨）公公园和长长虹大桥桥。地块呈长长条形依依江势而而走，但但项目地地势海拔拔低，汉汉江大堤堤高于项项目地块块落差十十余米，一一组高压压电从地地块的南南面由西西向东贯贯通而过过，给本本案的开开发造成成较大的的操作难难点。1）S项目目优势分分析（1）

18、项项目位于于江滨大大道边，隔隔着防洪洪堤即是是江面宽宽阔的汉汉江水，空空气清新新，视野野开阔，随随着江滨滨大道建建设的美美化与完完善，本本案地块块极具升升值潜力力。（2）本本案与江江滨（老老龙堤）公公园毗邻邻，近440000平米优优美的江江滨公园园可有效效弥补本本地块地地面绿化化的不足足，并可可提升项项目的形形象，增增加营销销卖点。（3）项项目区位位优势明明显，交交通便利利，是襄襄城主要要的开发发区域，可可作为襄襄城的标标志性建建筑工程程形象树树立。（4）随随着江滨滨改造和和夜景工工程的进进一步推推进，本本案地块块将成为为襄城最最有竞争争力的地地块。2）W项目目劣势分分析（1）本本案南面面地块

19、上上一组高高压电线线贯通而而过，以以及电线线杆的存存在，破破坏了地地块的完完整性，限限制影响响项目的的规划，在在一定程程度上降降低地块块的使用用价值。若若不能移移走，除除了给本本案的规规划带来来难度外外，还影影响项目目的美观观和增加加销售难难度，最最终影响响并降低低项目的的综合效效益。（2）本本案客户户资源有有限。汉汉江大桥桥过桥收收费的问问题，对对于经济济收入较较低的襄襄樊市而而言，它它将是樊樊城客户户越江购购房不可可逾越的的心理障障碍，从从而制约约了樊城城客户到到本案的的购买。（3）项项目地块块所处地地势较低低，汉江江大道及及防洪堤堤的本路路段尚未未修建完完善，在在一定程程度上将将会增加加

20、本案的的造价和和营销的的费用。3）O项目目机会点点分析（1）襄襄城区因因对国家家历史文文化古襄襄阳名城城的保护护需要，在在古城区区内原则则不在征征地开发发新的建建设项目目，而将将襄城的的发展重重点向西西边转移移，为本本项目的的开发形形成良好好的发展展态势，作作为未来来襄城的的中心，本本区域发发展及增增值潜力力看好。（2）襄襄樊市政政府等行行政事业业单位将将迁移至至与本项项目同向向的政法法巷与虎虎头山路路之间，将将有效提提升区域域的价值值属性和和投资的的信心程程度，并并起到聚聚集人气气的作用用。（3）房房地产市市场体系系发展的的初期阶阶段，市市场上品品牌、产产品、营营销、规规划、包包装及服务等的

21、的理念和和专业表表现上还还较为落落后，市市场可挖挖掘潜力力大，并并具较强强的可塑塑空间。（4）目目前襄城城区房产产开发项项目绝大大部分属属于低档档住宅项项目，中中高档住住宅市场场存在一一定的市市场空间间。4）T项目目隐忧分分析（1）高高压电线线是本案案地块较较难克服服的现实实问题，亦亦是本地地块投资资开发的的关键因因素。（2）在在一定的的地价成成本限制制情况下下，本地地块的目目标客户户只能面面向社会会中高阶阶层，开开发高端端产品，而而市场能能否支撑撑本案的的产品及及项目体体量，亦亦是本案案投资开开发考量量的重要要因素之之一。（3）过过桥收费费将严重重影响并并阻碍樊樊城客户户的跨江江购房，而而仅

22、靠襄襄城能否否有足够够的市场场，是一一个值得得研究的的课题。（4）项项目地块块控制指指标的变变更调整整亦将存存在难点点：容积积率=1.88与本案案要求达达到3.5以上上的相距距甚远，要要达到本本案预期期的容积积率存在在较大的的困难；高度=8层，与与本案要要求达到到15层以以上亦存存在较大大差距。3、市场场主要障障碍和机机会分析析从襄樊全全市整体体分析该该市场，作作为外来来军团进进入襄樊樊房产市市场将面面临主要要的阻碍碍因素如如下：1）跨省省运作进进行新市市场培育育的操作作难度与与营运成成本襄樊市于于我们而而言，地地缘文化化、民俗俗风情、市市场乃至至人际各各方面，均均是生疏疏和缺乏乏了解，而而这

23、正是是市场开开拓风险险及高成成本运作作的根本本所在。2）面临临区域消消费潜力力巨大，但但有效需需求不足足及低端端产品为为主体的的市场尴尴尬襄樊市目目前城市市住房基基本是220世纪纪70、80年代代的建筑筑，外观观陈旧、面面积狭窄窄，配套套设施缺缺乏，包包括目前前所开发发的商品品房住宅宅，亦以以多层砖砖混（美美其名曰曰：非地地震区无无须框架架，实为为消费能能力及意意识之差差别）建建筑为主主。可以以预见，未未来的22、3年内，高高质量的的钢筋混混凝土框框架结构构的住房房将成为为市场的的主体；但市场场还需一一个较为为艰辛的的引导过过程。3）襄城城房产开开发发展展，过江江大桥收收费为主主要制约约因素于

24、襄樊市市而言，襄襄城作为为襄樊市市的政治治、文化化、教育育及旅游游中心的的地位是是牢不可可移的事事实，但但由于襄襄城城区区面积小小，人口口总量低低以及政政府对襄襄阳古城城保护等等影响发发展制约约因素的的存在，使使得襄城城的房地地产市场场的需求求总量偏偏小，特特别是高高端产品品的市场场需求更更是严重重不足。而樊城因因其城区区面积大大，功能能全，是是襄樊的的交通、物物流、就就业、商商业和文文体娱乐乐中心，居居住襄城城的人们们出门大大都要到到樊城，打打的过桥桥车费至至少200元以上上，至于于私家车车又因大大桥的收收费而成成了问题题。因此此造成了了在襄城城居住成成本较高高的现象象。假若，政政府取消消过

25、桥收收费，那那环境优优美，景景色秀丽丽的襄城城将是人人们购房房居住的的首选之之地。在房地产产业中，我我们知道道，房地地产的开开发定位位是以城城市发展展规划为为先导的的。同时时，市场场的需求求和购买买能力又又受到城城市整体体经济的的强弱和和居民的的收入及及消费力力的影响响和制约约，那么么，襄樊樊市场的的发展空空间如何何，市场场是否值值得介入入，较为为理想的的投资项项目和时时机又将将在何处处？1）城市市化发展展规划及及要求对对房地产产业具有有刺激增增长的促促进作用用襄樊作为为湖北省省第二大大城市和和全国442个大大城市之之一，地地理位置置优越，是是鄂豫川川陕结合合部最大大的中心心城市，全全市人口口

26、5677万，市市区人口口70余万万，随着着城市化化水平的的不断提提高，城城区面积积扩大的的同时，城城区人口口亦在同同步增长长扩充，以以及农村村剩余劳劳动力的的梯步释释放等。随着中部部地区“中心城城市”地位的的逐渐确确立，以以及“许昌樊城”、“汉口十堰”和“襄樊荆州”三条高高速公路路襄樊段段建设完完工及投投入使用用，将对对襄樊产产生较大大的影响响，极大大提升襄襄樊“中心城城市”的聚集集力。同同时对襄襄樊的房房地产亦亦是有利利的促进进。2）仍低低于全国国人均居居住面积积的襄樊樊房地产产业，市市场还有有较大的的发展空空间襄樊市目目前市区区人均居居住面积积为9.2，低于于全国城城镇人均均居住面面积9.

27、6的居住住水平。根根据襄襄樊市城城市总体体规划，到到20110年，市市区规划划面积将将达855.5平平方公里里，市区区人口将将发展到到90万。按按提高居居住水平平来预测测，到220100年，居居民人均均居住面面积提高高到122平方米米，即建建筑面积积24平方方米。假假设市区区人口不不变，为为提高居居住水平平需要新新建住房房4000万平方方米，平平均每年年需建440万平平方米。但但市区人人口是个个变数，到到20110年，市市区人口口将净增增30万人人，为满满足新增增人口的的住房需需求，按按每人建建筑面积积24平方方米，居居住面积积12平方方米计算算，需新新建住宅宅7200万平方方米，平平均每年年

28、增加772万平平方米。以以上两项项因素相相加，220100年前，仅仅襄樊市市区共需需建设住住房11120万万平方米米，平均均每年新新建住房房1122万平方方米，才才能满足足城市居居民的住住房需求求。同时，根根据我国国房地产产开发的的周期理理论分析析、判断断，以襄襄樊市刚刚处于市市场体系系形成发发展初期期阶段，未未来的335年年内为房房地产开开发的黄黄金时间间。3）城市市居住水水平从“安置型型”和“适用型型”向“舒适型型”发展目前襄樊樊全市住住房消费费总体水水平还不不高，目目前襄樊樊市居民民住宅主主要以“安置型型”为主，以以及一部部分“适用型型”的住宅宅，只有有少数的的居民居居住“舒适型型”的住

29、宅宅，至于于“豪华型型”住宅则则极为少少数。在在政府实实现“人人享享有适当当住房”实现“居者有有其屋”的国家家安居工工程时，所所采取的的各种政政策及措措施，都都将大力力推动住住宅与房房地产业业向前发发展。由由此可见见，襄樊樊市房产产市场目目前“舒适型型”住宅还还具一定定的可为为空间。4、项目目模拟开开发及风风险评估估本地块的的产品开开发设定定是以地地块规划划条件和和区域发发展总体体规划目目标相结结合为基基础，在在市场调调研分析析的平台台上，提提出开发发建议。1）产品品开发定定位 项目定定位：襄襄樊市首首家全江江景高尚尚住宅产品设定定：300层以内内，以三三房1335-1500，四房房1555-

30、1665为为主，1180-2000楼楼中楼为为辅；并并在户型型的平面面表现及及功能的的设置上上进行“适适度的超超前”售价：均均价18800-220000元/客户界定定：襄樊樊市的“金字塔塔”塔尖客客户，大大致分类类如下：政府（公公务员）科科级以上上客户银行、医医疗、电电力、通通讯、客客运等产产业系统统中层以以上干部部私营业主主及海外外投资客客商主要定位位依据：（1） 襄樊市房房产市场场的中高高档产品品基本还还处于空空白档，高高端产品品市场的的消费潜潜力还未未得到挖挖掘；（2） 江景高尚尚（高层层）住宅宅及汉江江大道将将在2-3年内内成为襄襄樊市房房地产的的热点；（3） 从襄樊市市现有开开发项目

31、目的产品品设计及及功能设设置上可可以看出出，襄樊樊市民对对新事物物新理念念的接受受程度较较快，容容纳度好好，因此此市场可可引导性性较强；（4） 襄樊市金金字塔尖尖阶层的的数量和和收入具具有一定定的比例例，若市市场得到到充分挖挖掘，其其消费潜潜力将十十分可观观。2）投资资风险分分析（1）容容积率和和建筑高高度突破破的难度度，按上上述定位位的需要要，本地地块的容容积率要要达到44.5，建建筑高度度1000米左右右，这与与项目目目前容积积率1.67，8层建筑筑高度的的要求相相差甚远远，能否否得到政政府的支支持，提提高地块块的容积积率和建建筑限高高，则是是本项目目投资风风险最大大之所在在。（2）高高压

32、电线线在给本本案带来来规划障障碍及降降低土地地的使用用价值外外，还可可能影响响到后期期项目的的销售。（3）市市场容量量及动态态发展的的风险。毕毕竟市场场是动态态发展的的，市场场的供需需关系及及购买消消费能力力将随着着时间和和社会经经济形式式的变化化而此消消彼长。（4）项项目开发发周期所所产生的的市场竞竞争变化化及资金金投入的的周期性性风险，亦亦是本项项目的考考量关键键。3）项目目定位与与开发成成本、利利润预测测及比较较 （11）本案案所需的的资金成成本地价成本本：5000万19万28.38亩亩10039万万元建安成本本：根据据建筑产产品而定定综合配套套费：40元营销、管管理费用用：总销销额（1

33、05） （2）产产品成本本与利润润推导【1】 多层住宅宅根本没没有利润润空间，因因此直接接排除。【2】 小高层住住宅（9915层），这这里按最最高155层计算算。小高层利利润推导导如下：总建筑面面积：228.33866770.3315852200楼面地价价：100391000008522001200元小高层的的建安成成本：6650元元预期销售售均价：16550元营销、管管理费用用：1665015=2550元总成本：1200650040250010660元预期利润润空间：16550106605900元.852200=50226.88万元【3】高高层住宅宅（16630层），以以30层计计算。高层利

34、润润推导如如下：总建筑面面积：228.33866770.333017004000楼面地价价：100391000001700400060元小高层的的建安成成本：110000元预期销售售均价：18000元营销、管管理费用用：18800152700元总成本：601000040270013770元预期利润润空间：18000137704300元.17004000=73327.2万元元5、结论论与建议议襄樊的房房地业犹犹如汪洋洋大海一一般，在在平缓如如镜的表表面下，却却是急流流暗涌，危危机四伏伏。而市场更更如镜中中花，水水中月，瞬瞬息万变变，今日日的市场场状态并并不一定定适合明明日的操操作；同理理，昨日日

35、的市场场美景在在今日却却已开始始凋零。在投资之之前，必必须充分分考虑到到因市场场因素的的变化而而将可能能出现的的风险，以以及对风风险的抗抗击能力力。从现代企企业发展展及社会会经济的的大势下下，企业业想要获获得长期期的发展展和获利利，运用用游击战战术已是是强弩之之末，市市场对于于一些打打一枪挪挪个窝的的短期行行为的企企业，已已经开始始表示排排斥。并并且，现现代企业业利润的的最大，并并非生产产产品所所带来的的，而是是由企业业文化、企企业商誉誉、企业业或产品品品牌等等附加价价值所产产生的利利润增值值，构成成企业资资产的增增值和市市场的扩扩张。为此，我我们提出出建议如如下：1）如为为单个项项目开发发而进军军襄樊市市场，则则是不适适宜的，特特别是针针对“滨江”地块的的开发，投投资成本本、风险险及赢利利机会还还难以获获得均衡衡。2）若以以企业长长期发展展的战略略角度出出发，将将此次襄襄樊“滨江”地块的的投资开开发，视视作企业业拓展中中部市场场，以襄襄樊为主主要发展展基地，目目前则是是较好的的机会。