关于河北师大旧校区利用策划分析报告9704.docx

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1、关于河北师范大学旧校区利用策划分析报告河北国大房房地产经纪纪有限公司司2010 .5 .11目录项目概况.1地块分析.2产品定位.3本项目招商商策划方案案.4一 招商原则.55二 招商策略.66三 项目形象定定位.77四 实施方案.88五 物业功能区区域布局.99六 物业项目租租金预测.100七 本物业项目目预期租金金收益.111商业招商策策略.122一、 项目地概括括：河北师范大大学是一所所具有百年年历史和光光荣传统的的省属重点点大学。学学校起源于于19022年创建于于北京的顺天天府学堂和和19066年创建于于天津的北洋女师师范学堂。11996年年6月，原原河北师范范大学、河河北师范学学院与

2、创建建于19552年的河河北教育学学院、创建建于19884年的河河北职业技技术师范学学院合并，组组建成新的的河北师范范大学，是是我国较早早建立、目目前规模较较大的高等等师范院校校之一。河北师范大大学整体搬搬迁后保留留了部分旧旧校区，该该地块位于于裕华路以以北，方北北路以南，体体育大街以以西，育才才街以东，东东西宽3775米，南南北长3440米，占占地面积112.7万万多平米。现现存各类地地上建筑332栋，包包括办公楼楼，学生公公寓，招待待所，图书书馆，体育育馆，超级级市场，餐餐饮中心，校校医院等设设施，总建建筑面积114.077万平米。本项目地距距先天下购购物商圈11公里，北北国商圈22.5公

3、里里，怀特商商圈2公里里。二、 地块分析1、 优势势：园林式校区区， 面积积大、规划划布局合理理，适合做做成酒店、商商业、住宅宅、餐饮、娱娱乐、写字字楼、广场场为一体的的城市综合合体。校区位于裕裕华路景观观大道与体体育大街交交叉口，交交通便捷，有有6路、334路、332路等十十余条公交交干线直达达。商圈优势：周围有文文化广场商商圈、先天天下广场商商圈、海鲜鲜城及多种种大型休闲闲娱乐餐饮饮场所，商商业文化氛氛围十分浓浓厚。发展展前景十分分可观。物业管理优优势：聘用用金牌物业业管理集团团，担纲物物业管理工工作，享受受先进的物物业理念。发展优势：本区域是是中心城区区，集聚了了大量的商商业、文化化资源

4、优势势，人文环环境非常优优越。发展展前景良好好。2、 劣势势：原有产品结结构较为老老式，形式式比较单一一，对改造造有一定的的难度。利用现有建建筑进行规规划招商具具有一定的的局限性。3 、机会会：对现有建筑筑进行装修修改建，总总体施工成成本较低。足够的广告告预算支持持广告及公公关活动。市政府政策策的有利倾倾斜。周围高档的的固定消费费群体。周围已经形形成大型饮饮食、娱乐乐的消费商商圈。周围有写字字楼固定的的消费群体体。4、威胁：周边方北临临街商业已已经营3年年较为成熟熟，方北、万万隆国际等等写字楼已已抢先入市市。三、 产品定位通过对市场场的调查研研究，对该该地块的客客观评价，以以开拓创新新的思想，

5、以以独特的眼眼光看问题题，解决问问题，建议议采取综合合开发的方方式开发本本项目。本项目可做做成集酒店店、商业、住住宅、餐饮饮、娱乐、写写字楼、广广场为一体体豪布斯卡卡（HOPPSCA）。注：（集酒店（HOTEL）办公（OFFICE）停车场（PARKING）大型综合购物中心（SHOPPING MALL）娱乐空间（CONVENTION）中央公寓（APARTMENT）于一体的复合性大型地产项目复合体 ）本项目战略略定位为：差异性 稀缺性 唯一性 综合性定位阐述：豪布斯卡是是一个全新新的生活系系统，为满满足人们休休闲、娱乐乐、餐饮、购购物、居住住、商务、旅旅游、社交交、文化等等各种形态态的高品质质生活

6、需求求而专业打打造，是集集假日酒店店、公寓、大大型停车场场、休闲娱娱乐餐饮购购物街区、会会所、广场场、公园于于一体的城城市建筑群群和一站式式多元化情情景化的优优质生活空空间。豪布斯卡更更是一种全全新的生活活观，多元元的文化，开开放的心态态，闲暇的的生活，引引领人们走走进国际化化休闲新时时代。豪布斯卡（HHOPSCCA）选址址与建筑的的要求和标标准。首先，豪布布斯卡（HHOPSCCA）属于于综合性物物业，由于于对其建筑筑密度及容容积率有特特定的要求求，所以豪豪布斯卡（HHOPSCCA）一般般分布于城城市次中心心，这样才才能使得豪豪布斯卡（HHOPSCCA）建筑筑密度降低低，以保证证有足够的的空间

7、实现现低密度的的建筑模式式；同时，作为为豪布斯卡卡（HOPPSCA）必必须有大面面积的绿化化作为其营营造园林景景观的基础础；此外，HOOPSCAA豪布斯卡卡与城市的的经济有着着密切的联联系，这一一切都需要要豪布斯卡卡（HOPPSCA）与与城市之间间必须有快快速便捷的的交通网络络做纽带，保保证在豪布布斯卡（HHOPSCCA）社区区内的人员员的便利性性。四、 本项目招商商策划方案案第一、 招商原则巧妙利用逆逆向思维，悬悬念传播的的各类异手手法，让本本次招商跳跳出其他类类型物业招招商日趋同同质化的怪怪圈。这样样既可传播播与众不同同的招商讯讯息，又可可在瞬间达达到树立品品牌概念的的“一石二鸟鸟”的多元

8、效效果第二、 招商策略1、 物业功能区区划按照承承租商的经经营互动原原则，进行行局部科学学规律整合合。2、 严格控制招招商品牌的的层次，利利用自身优优势吸纳有有影响力的的承租商，这这是保证 整体层层面上档次次的先决条件件。3、 物业采用定定价租赁制制，运用灵灵活的定价价机制来满满足不同类类型的承租租商。4、 与政府相关关部门合作作，推出公公益事业系系列文化活活动，为本本物业聚集集人气，培培育本商圈圈目标受众众的习惯性性消费行为为，为承租租商提供经经营成功的的有利保障障，为树立立品牌形象象打造宣传传基点。第三、 物业形象定定位鉴于本项目目地原有的的文化内涵涵和其建筑筑物的功能能性，可定定位为以体

9、体育健身、养养生休闲为为主题的形形象，突出出本项目的的社会性、公公益性。第四、 实施方案（分分片出租）1、 地段决定原原则。本物业项目目位于文化化广场商圈圈、先天下下广场商圈圈，距北国国商圈2公公里，极极其方便的的城市交通通和大量的的人流使得得本区域具具有一定的的商业文化化氛围。2、 互补原则由于本项目目属于旧校校区改造而而来的一个个社区型商商业物业，和和其它专业业型的商业业物业不同同。因此，不不能简单的的定位于单单一类型的的商业物业业。我们要要做综合性性的商业休休闲文化消消费中心，引引进高端的的专业餐饮饮品牌店，文文化娱乐休休闲的专业业店及高档档的城市会会所是本物物业对市场场的互补。3、 业

10、态演变原原则随着人们生生活水平的的提高和消费行为为的转变，休休闲、娱乐乐、餐饮、文文化成为消消费主流，并并且这样潜潜在的消费费群体规模模会越来越越大。4、 商圈扩大原原则因为本项目目的市场定定位，只有有扩大服务务半径和商商圈吸引更更多的优质质消费群体体，才能实现本本物业的持持续繁荣。第五、 本项目业态态分布：本物业布局局按招商方方案暂定为为：住宿区区、体育文文化娱乐区区、办公区区、餐饮区区、小型购购物区等区区域。依据据本项目的的原有建筑筑和区域划划分，大体体可分为以以下几个区区域：（1） 篮球场、羽羽毛球场等等体育场所所可作为公公益性活动动场所，对对外开放。（2） 图书馆可根根据内部结结构装修

11、为为购物广场场，经营相对对应的产品品，顶层可可招租各大大型健身中中心加盟。（3） 对教学楼进进行包装改改建，招租租有知名度度的中高档档餐饮名店店。（4） 宿舍楼可装装修分割成成精装小公公寓，对外外出租。（5） 中心开放式式广场，可可供市民休休闲娱乐，加加以便民健健身器材，提提高全民健健身意识。附图：第六、 本项目物业业租金预测测1、周边文文化办公租租金水平项目名称租金水平（元元/平方米米/日项目所在地地址项目定位方北商务楼楼0.711.0裕华路与体体育大街东东南角商住先天下写字字楼1.422.0中山路与育育才街西南南角写字楼万隆国际0.811.2裕华路与育育才街西南南角写字楼 2、周边休休闲娱

12、乐租租金水平项目名称租金水平（元元/平方米米/日）项目所在地地址项目定位方北商务楼楼底商56裕华路与体体育大街东东南角底商万隆国际底底商6裕华路与育育才街西南南角底商3、周边住住宿餐饮租租金水平项目名称租金水平（元元/平方米米/日）项目所在地地址项目定位棉三生活区区0.400.6中山路与育育才街东北北角住宅方北小区（多多层、高层层）0.300.5裕华路与体体育大街东东南角住宅 公公寓中型餐饮类类2.044.0主次干道商商业门脸沿街 门门脸第七、本物物业项目预预期租金收收益本物业可利利用出租面面积约为14.55万平米1可利用住住宿面积约约7.533万平米，依依据调查周周边住宿租租金数据为为0.3

13、0.6元元/平米/日。结合合本物业项项目情况，按按0.3元/平米/日日计算，收收益大约为为825万元元/年。2可利用办办公面积约约2.3万万平米，依依据调查周周边办公租租金数据为为0.72.0元元/平米/日。结合合本物业项项目情况，按按0.7元/平米/日日计算，收收益大约为为588万元元/年。3可利用改改造为餐饮饮娱乐面积积约4.882万平米米，依据调调查周边中中型餐饮娱娱乐租金数数据为2.06.0元/平平米/日。结结合本物业业项目情况况，按2.0元/平平米/日计计算，收益益大约为33519万万元/年。本物业预期期年收益不不包含其他他运营费用用，仅指租租金收入为为49322万元/年年。商业物业

14、招招商策略第一：招商商原则招商目标的的选择企业招商的的目的是为为了吸引知知名承租商商，出租经经营场所的的使用权，更更好的提高高项目的整整体市场吸吸引力。因因此招商目目标的选择择要根据项项目定位和和市场需求求情况来确确定，具体体说应该考考虑以下因因素：（一） 项目自身的的市场定位位；（二） 项目所在地地的消费状状况；（三） 投资商的自自身资金状状况；（四） 拟引进商家家的市场定定位，发展展战略。招商谈判原原则的确定定招商谈判的的目的在于于使谈判的的商家能符符合招商企企业的目标标和利益需需要。要达达到目的，招招商谈判必必须针对谈谈判的特点点，确定一一些基本原原则。（一） 招商谈判的的特点1 谈判对对象的广泛泛性，多样样性和复杂杂性2 谈判条条件的原则则性与灵活活性3 谈判口口径的一致致性（二）招商商谈判的原原则根据招商谈谈判的特点点，谈判双双方，促使使谈判成功功应遵循以以下原则：1 坚持平平等互利的的原则2 平等互互利原则，要要求谈判双双方在适应应对方需要要的情况下下，公平交交易，互惠惠互利，这这是保证谈谈判成功的的重要前提提。3 坚持信信用原则4 坚持相相容原则第二：确定定招商方式式与渠道商业物业项项目招商的的方式1 项目洽洽谈会；2 项目发发布会3 专题合合作交流会会4投资研讨讨会5 登门拜拜访第三：制定定谈判策略略（略）本项目案名名推荐：暮暮光之城、雅雅苑广场11