写字楼产品发展趋势探析31956.docx

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1、写字楼产品发展趋势探求写字楼产品品开发在不不断的发展展进步，但但我们对写写字楼的改改进若只限限于形式，而而没有对客客户的办公公和生活产产生实质的的影响，那那充其量只只能成为一一个量变，只只有真正实实现了对人人的关注，深深入满足客客户多方面面的需求，写写字楼开发发才能真正正产生质变变。现在有有很多项目目已经在这这方面做出出了探索，不不断有新的的创意显现现出来，形形成市场热热点。 人性性化需求 世世界卫生组组织的研究究成果病态建筑筑综合症，其其症状包括括眼睛、鼻鼻腔和咽喉喉不适、胸胸闷头痛、疲疲劳、精神神无法集中中等。它虽虽然不会直直接危害生生命，但是是它会影响响员工的工工作效率，降降低其能动动性

2、。所以以如何为员员工提供一一个舒适、卫卫生、高效效的工作环环境就成为为办公空间间设计的重重要目标，生生态化和舒舒适化成为为写字楼发发展的流行行元素。 趋势一：生态化写写字楼是近近年写字楼楼形式发展展的重点，其其核心思想想有两点，一一是充分利利用自然资资源，包括括绿化景观观、自然风风、阳光等等资源。二二是充分调调动技术手手段，达到到低能耗、减减少污染，实实现可持续续性发展。 近年出现现的商务花花园就是充充分利用自自然资源的的典范，一一般建立在在城郊但交交通相对比比较方便的的地方，它它的特性就就是低密度度、低容积积率，高绿绿化率，充充分利用自自然通风采采光，一般般是由多栋栋五到八层层的写字楼楼单体

3、组成成的花园办办公社区。商商务花园在在欧洲和美美国占有高高达50%的写字楼楼量，因为为商务花园园很好的体体现了建筑筑与自然的的和谐，在在这里办公公的人们处处于更加放放松的状态态，所以深深受客户的的欢迎。据据专家估计计，在5年年内商务花花园将占据据国内200%的市场场。 案案例：上海海世和中心心 上海海世和中心心是上海张张江板块首首个集办公公、休闲、研研发、为一一体的综合合社区，引引领着区域域的发展方方向，其规规划设计强强调以人为为本，从商商务休闲和和生态办公公的需要出出发，创造造人性和谐谐的空间。社社区内小桥桥流水、绿绿树婆娑，工工作之余在在花园内小小憩一下，即即刻使人恢恢复精神，从从而提高工

4、工作效率。 通通过技术手手段达到低低能耗，降降低污染也也是生态化化的表现。例例如行内曾曾经盛传没没有中央空空调的写字字楼不够档档次，现在在人们认识识到，再好好的中央空空调也不如如一缕自然然风，由于于意识到中中央空调带带来的空气气质量问题题，不少项项目都增大大了新风量量比例。新新风量的大大小成为衡衡量室内空空气质量的的重要指标标，其目的的就是弥补补中央空调调封闭气体体的不足，冲冲淡室内的的二氧化碳碳含量，减减少室内的的有害气体体和气味。趋势二二：服务配配套综合化化高档写字字楼的品质质不仅仅反反映在产品品上，更加加反映在其其配套设施施和管理服服务上。“打打造商务综综合体”成成了去年写写字楼市场场具

5、有标志志性的词语语，这类写写字楼展示示出来的特特点就是日日趋完备的的配套功能能设施和日日益完善的的管理服务务水平，以以建筑综合合体的综合合优势体显显现项目的的高档品质质，大大提提高了客户户工作和生生活的便利利性，极大大的提升了了客户入住住的附加值值。 这类类产品通常常是将城市市中商业、办办公、居住住、展览览、餐饮、会会议、文化化娱乐等多多种生活空空间的三项项以上根据据自身特点点进行合理理组合，并并在各部分分之间建立立一种互相相依存、互互补、互助助的能动关关系，从而而形成一个个多功能、高高效率的复复杂而有机机统一的综综合体。 案例例：北京华华贸中心 华贸贸中心是座座国际化建建筑集群，总总占地面积

6、积约30公公顷，建筑筑面积近1100万mm2。整个个项目包括括3座超55A智能甲甲级写字楼楼，2座世世界顶级的的超豪华酒酒店，5万万平方米华华贸商务楼楼，以及还还有国际商商业区域、国国际公寓和和华贸主题题公园。 个性性化需求 熟悉悉劳斯莱斯斯的人会知知道，劳斯斯莱斯不是是有钱就可可以买到的的。在提出出购车申请请后，公司司会先调查查你的个人人情况，他他们要保证证劳斯莱斯斯车主不会会影响劳斯斯莱斯的个个性与品牌牌，同时满满足了目标标客户个性性化的需求求，这种“择择客而租”的的情况已经经出现在写写字楼市场场。据了解解，这种针针对客户个个性化的需需求，专门门为其度身身订造办公公空间的现现象在纽约约、伦

7、敦等等城市已经经十分普遍遍，在中国国的上海、北北京、深圳圳也已出现现。 趋势势一：专业业化随着社社会分工明明确化、细细分化速度度的日益加加快，写字字楼客户的的行业特性性也更为突突出。因此此，在巨大大的市场需需求面前，部部分写字楼楼针对某些些行业对写写字楼的特特殊需求，为为其度身订订造了办公公空间。 Looft写字字楼的出现现就来源于于设计、广广告、摄影影等创意行行业的特殊殊需求，其其定义的要要素包括，高高大而开敞敞的空间，上上下双层的的复式结构构，空间的的流动性、自自由性、开开放性、艺艺术性，通通常是业主主自行决定定所有风格格和格局。这这些要素恰恰好满足了了设计、广广告等创意意产业讲究究艺术感

8、，不不拘一格，标标新立异的的个性特征征，所以深深受欢迎。 Lofft，字面面意义是仓仓库、阁楼楼的意思，因因最初的LLoft写写字楼是由由仓库，厂厂房改建而而得名。 案例例：上海88号桥由上上海制动器器厂的老厂厂房建造而而成，是一一个国内外外创意行业业交流推广广传播的平平台，成为为多功能的的时尚创造造中心。开开放式的空空间也使得得办公者和和休闲生活活能够完美美结合，吸吸引了一批批设计、广广告、媒体体和文化公公司入驻。 趋势势二；总部部基地传统写写字楼里一一般企业密密集度比较较高，即使使是写字楼楼具有一定定的特色和和品牌，也也难以对某某个企业进进行个性化化的宣传，而而总部型写写字楼的发发展标志着

9、着从表现写写字楼内公公司额群体体形象转变变为表现公公司个体形形象。因为为总部型写写字楼就是是一个企业业拥有一栋栋自己独有有的写字楼楼，当这些些写字楼单单体有机地地组合在一一起就形成成了总部基基地。可以以说，写字字楼已成为为企业自身身形象的载载体，写字字楼所代表表的不再是是一个群体体的形象，而而成为某个个单体的专专属形象，突突出了企业业自身形象象，显示自自身特征和和实力。案例：北京总部部基地位于于中国北京京丰台的总总部基地，就就规划有5500幢独独栋式总部部楼吸引近近千家大中中型国内外外企业入驻驻。 效益益化需求客客户租用写写字楼的最最终目的还还是办公，从从而谋求经经济效益，写写字楼的开开发商和

10、管管理者最终终也要考虑虑经济效益益。客户是是否能高效效率的工作作，从而产产生高效益益，这与写写字楼的硬硬件软件配配套设施息息息相关，且且写字楼在在日常运作作中会发生生运营费用用，这些费费用最终都都需要客户户或开发商商来承担。对对经济效益益的追求影影响人们不不断对写字字楼进行改改善。 趋趋势一：智智能化试想想一下，当当你想传递递一份文件件给甲方，网网络总是出出现问题，一一分钟可以以完成的事事情却耗费费了一个小小时，当你你正与客户户洽谈业务务时，却因因为身在电电梯或者大大楼深处，没没有信号而而丢掉了生生意，这些些烦琐的小小事不仅耗耗费了大家家的时间，消消磨了大家家的耐性，还还降低工作作效率，导导致

11、公司经经济效益损损失。智能能化就是解解决这些问问题的方法法，科技已已经广泛的的渗透到企企业活动的的各个层面面，企业越越来越依赖赖网络、电电器设备。写写字楼的智智能化就是是通过一系系列领先技技术的通讯讯自动化系系统、楼宇宇自动化系系统、办公公自动化系系统、保安安自动化管管理系统等等的设备安安装，使每每栋楼都变变成一个蕴蕴涵有巨大大能量的信信息化坐标标，而入驻驻企业可以以随心所欲欲应用相关关信息转换换.这不仅仅指大厦的的水、电、空空调、电梯梯、消防、安安保的精密密监测与控控制,而且且通过语音音与数据的的高速通讯讯接入,使使企业的办办公效率得得到全面提提升,并在在一栋楼里里就可以完完成全球化化沟通。

12、案例：广州保利利国际广场场 1、国国内首家地地送风空调调系统 2、电电子公告及及电脑查询询系统 3、同同声传译视视频会议系系统 4、目目的地分层层停站的高高速智能电电梯系统趋势势二：节能能化据分分析，国内内写字楼公公建消耗是是欧洲国家家写字楼公公建消耗的的7至8倍倍，是日本本的10倍倍。这些费费用对我国国的经济造造成了重大大的浪费。这这些费用全全部或部分分会转嫁给给使用建筑筑的客户，也也给客户造造成了一定定的经济负负担，所以以节能环保保是公建项项目一直面面临且急需需解决的问问题。20005年，建建设部颁布布并实施了了我国第一一部公用用建筑节能能设计标准准，以实实现在20020年新新建建筑节节能

13、65%的目标。节能化化也经历了了从自然节节能到系统统节能、科科技节能的的发展过程程，在一两两年前，节节能往往和和自然生态态联系在一一起，充分分利用自然然采光通风风，节省水水电成为节节能的关键键词汇。随随着写字楼楼规模不断断扩大和科科学技术水水平的发展展，节能已已经和高端端的节能材材料、节能能设计息息息相关。不不少写字楼楼项目都在在节能方面面做不断做做出新的探探索，新保保利大厦就就是其中的的一个。 案案例：北京京新保利大大厦 新保保利大厦本本着“以国国家精神打打造建筑”的的使命感，在在开发的时时候把节能能这个国策策当成自己己的首要任任务。新保保利曾被作作为北京节节能的重点点项目被推推荐到“京京港同行”的的节目当中中。 1、高高效节能的的外立面设设计，体形形系数仅为为0.1，而而建设部颁颁布的公建建节能设计计标准为不不大于0.4 22、日晒强强烈的南向向和北向，采采用了国内内首例竖向向石材遮阳阳百叶加双双层窗，比比传统幕墙墙大约可节节约20-25%的的能耗 33、采用数数控节水系系统和智能能配电系统统，大厦综综合节水节节电效果显显著