某楼盘销售部管理手册104165.docx

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1、圆缘雅居销销售部员工工守则一、 遵守国家各各项法律、法法规，做一一个合格的的公民；二、 热爱公司、热热爱公司的的事业，并并珍惜公司司的财产、声声誉、形象象；三、 准时上下班班，不得迟迟到、早退退；四、 严守公司纪纪律，遵守守公司规章章制度，保保守公司机机密，维护护公司的责责任与义务务；五、 尊重别人、尊尊重别人的的劳动、尊尊重别人的的选择、尊尊重别人的的隐私；六、 注重自己的的外表形象象，要以整整齐端庄的的仪表、温温文尔雅的的举止，赢赢得客户的的信任；七、 在工作时要要有分明的的上下级关关系，欣然然接受上级级的指示并并努力付诸诸实施。严严格遵守公公司各部门门的规章制制度，须准准时参加所所属的各

2、种种例会，按按时向所属属的主管人人员递交各各类工作报报表；八、 应自觉维护护公司形象象，注意保保持售楼部部的安静整整洁，严禁禁喧哗、嬉嬉戏、吃零零食等所有有破坏销售售部整体形形象的行为为，不准在在公共场合合化妆、换换装，不能能擅入其它它部门，以以免影响其其它部门工工作。不允允许在上班班时间随便便外出，如如遇特殊事事情必须由由主管级以以上领导批批准；九、 工作时间内内不允许打打私人电话话，确实有有事打电话话应做到长长话短说，不不能超过三三分钟；十、 不许有冷淡淡客户、对对来访客户户视而不见见或出言粗粗鲁与客户户争吵事件件发生；十一、 不能进行有有损公司的的私人交易易活动，不不能以公司司名义进行行

3、任何损人人利已的私私人行为及及进行任何何超出公司司所指定范范围之外的的业务，如如有此类行行为，须承承担因此引引起的一切切法律责任任，公司有有权终止聘聘任合同，并并追究其法法律责任；不得私自自接受他人人委托代售售楼盘；对于未经经授权之事事，不得擅擅自答应客客户之要求求；未经公司司许可，任任何人不得得修改合同同条款。12要爱爱护公司财财产，凡属属人为损坏坏公司财产产的，公司司有权要求求赔偿，公公司所配备备使用的贵贵重财产，在在离退职时时应交还公公司；13在办办公室内严严禁吸烟，保保持清新的的工作环境境。圆缘雅居销销售部职业业规范为规范销售售部工作人人员的职业业行为，培培养良好和和职业素养养，有力促

4、促进销售，完完善公司的的社会形象象，特制定定以下规定定：1 接听电话时时，必须使使用标准语语，如“您好，圆圆缘雅居”。2 接待客户，需需迎至售楼楼处门前，并并致问候语语“您好”：待客户户落座后，为为客户倒水水，再坐下下，礼貌询询问客户要要求：如一一批客户较较多，一时时无法安排排座位时，应应向客户表表示歉意，取取得客户谅谅解。3 销售人员要要按照排定定好的顺序序接待，每每一次接待待完客户要要立即把桌桌凳复位，以以及清洁台台面卫生。4 对每一位看看房客户，售售楼前台业业务人员都都应该热情情接待，详详细介绍项项目情况，做做到有问必必答：不得得以衣帽取取人，不得得对不购房房的人员有有任何轻视视态度。5

5、 不得在工作作现场化妆妆、吸烟、吃吃零食、看看书、读报报、大声喧喧哗：保持持现场整洁洁、有序和和严谨，给给客户以良良好的第一一印象。6 在通道或房房门等较窄窄处遇见客客户，必须须侧身让客客户先行，不不得与客户户抢道行走走。7 与客户告别别时，目送送客户离开开，必要时时为客户打打开车门。8 如与客户在在业务上有有意见分歧歧时，应保保持冷静，礼礼让和理智智的态度，先先安定客户户情绪，然然后及时与与有关人员员进行沟通通，了解情情况，统一一对外口径径。不得与与客户银争争吵，不得得对客户使使用任何不不礼貌的语语言，不得得对客户进进行任何不不礼貌的评评价。9 与客户进行行售楼、催催款和入住住等业务时时，必

6、须严严格维护客客户的隐私私权。10 在接待客户户时，应热热情接待，但但不得泄露露公司经营营机密，不不得将公司司内部文件件外传。销售部人员员分工及工工作职责一、 销售经理：1人工作职责：1、遵照公公司的原则则，主持销销售中整体体工作，参参与制定并并推行公司司关于销售售问题的决决策及销售售总体策划划方案；2、销售部部员工的管管理、培训训及招聘工工作；3、对价格格体系、销销售政策、销销售推广方方案、广告告推广方案案、售楼处处示范单位位的设计装装修、房屋屋建材及设设备配置标标准和相关关重大问题题组织制定定初步方案案，并上报报公司批准准，并按公公司批准的的方案执行行；4、按公司司的原则，与与工程、物物业

7、及财务务等有关部部门相互协协调、合作作以达到销销售顺利进进行及客户户满意；5、计划及及安排销售售部的日常常运作，如如销售部例例会及员工工假期等；6、预计及及安排销售售部的各项项支出及费费用；7、协调销销售部整体体工作，保保证销售部部高效率进进行；8、对销售售过程中出出现的客户户退房、换换房、更名名及变更付付款方式等等问题有权权批准，并并需定期向向公司汇报报及备案；9、对各种种销售广告告的方案、设设计及文稿稿有初步审审定权。二、 售楼经理：1人工作职责：1、推行已已落实的销销售计划、贯贯彻销售部部的各项销销售政策；2、处理现现场接待工工作中的各各种问题，负负责客户投投诉工作；3、管理、监监督现场

8、销销售人员及及对其业务务培训指导导；4、负责制制作销售周周报表和客客户讯息反反馈；5、审查与与客户签定定认购书及及购房合同同，并负责责制作销售售台帐；6、组织直直销及市场场调研；7、定期提提供销售分分析报告；8、进行房房地产市场场各部讯息息资料的收收集、管理理、筛选及及分析工作作；9、根据销销售情况和和市场调研研材料，提提供销售计计划调整方方案，供销销售例会讨讨论。三、 销售控制：1人工作职责：1、建立销销售台帐，下下达催款通通知；2、制定销销控表和应应收帐款催催收表，监监督成交情情况和督促促应收帐款款的催收；3、呈报每每日成交与与回款统计计表；4、复核买买卖合同的的签署并盖盖章；4、定期与与

9、现场核对对销售控制制表；5、定期与与财务核对对销售帐目目。四、 合同管理/档案管理理：1人工作职责：1、 整理和汇总总电话接听听，到访客客户的情况况记录；2、 理有关产权权的相关手手续；3、 销售相关合合同的存档档；4、 管理销售部部上传下达达文件，包包括打印、整整理、传达达及存档等等；5、 制作销售记记录表及访访客记录表表等相关营营销表格；6、 内勤工作。五、 工程对接：1人工作职责：1、 解答来访客客户提出的的一般工程程问题；2、 房屋钥匙的的管理；3、 验收房屋的的相关事宜宜；4、 对需维修的的房屋指导导客户填列列维修单并并与工程部部门和物业业管理公司司联系，监监督维修落落实情况；5、

10、审核验收手手续是否完完备；6、 在入住过程程中对客户户提出的咨咨询进行解解释和意见见；7、 填列入住情情况日报表表。六、 银行按揭：1人工作职责：1、 客户对按揭揭提出的问问题；2、 建立按揭客客户档案；3、 与银行对接接放贷情况况；4、 负责取送与与按揭有关关的资料；5、 协调按揭中中出现的问问题，并及及时向上级级汇报情况况。七、 销售人员：4人工作职责：1、客户来来电、来访访、接待及及记录；2、填写客客户资料表表；3、销售资资料分发；4、物业情情况介绍；5、临时合合同及正式式合同文本本的填写；6、协助客客户办理按按揭、填写写相关表格格；7、协助客客户交款、办办理交款手手续；8、催收房房款；

11、9、客户跟跟踪及收集集客户反馈馈信息；10、注意意售楼处及及周边环境境的清洁。所选建材及及交屋标准准一、 公共部分1、 外墙面：瓷瓷砖2、 单元门：可可视对讲门门3、 楼梯间及踏踏步：大理理石4、 疏散梯：水水泥沙浆压压光5、 墙面天棚：刮大白6、 照明：公共共走廊设置置声控感应应灯7、 外墙：夹苯苯板承重空空心砖8、 楼板：整体体现浇9、 结构：砖混混10、 电梯：无二：室内部部分1、 进户门：三三防门2、 窗户：塑钢钢窗3、 地面：水泥泥沙浆压光光(厨房、卫卫生间除外外)4、 卫生间：墙墙面抹灰、地地面作防水水处理、预预留排水孔孔5、 照明：室内内预留灯线线、电源插插座及开关关三：配套设设

12、置1、 小区给水设设置：244小时微机机给水2、 小区排水设设置：园区区内设雨水水井、市政政有组织排排水3、 小区消防设设施：设消消防栓4、 小区采暖：沈东热源源厂5、 小区内照明明：景观路路灯6、 小区环卫设设置：设保保洁垃圾站站7、 保安系统：24小时时保安8、 煤气：进户户9、 空调：预留留位置10、 宽带网：进进户11、 电容量：55KW12、 通讯：进户户13、 有限电视：进户14、 其他：园区区内软硬覆覆盖，彩砖砖、黑色路路面、草坪坪、树木、景景观造型再再加上近88000平平方米中心心广场。接待流程迎接客户进进门问好沙盘区域智能展示区区洽谈区工地现场（样样板间）洽谈区交换换名片送客

13、户（发发放资料）送客户签约流程签定预定书书，复印客客户身份证证审核预定书书及客户签签字交定金客户交全款款或首期款款,签买卖合合同(贷款需办办理贷款相相关事宜)审核合同签签字盖章甲乙双方各各执一份，甲甲方存档一一份按揭贷款按揭贷款即即个人住房房商业贷款款。是银行行使用信贷贷资金所发发放的自营营贷款，指指具有完全全民事行为为能力的自自然人，购购买本市城城镇自住住住房时，以以其所购产产权住房为为抵押物，作作为偿还贷贷款的保证证而向银行行申请的住住房商业性性贷款。一、 贷款对象1、 具有完全民民事行为能能力的中国国公民及在在中国大陆陆有居留权权的公民；2、 借款人年龄龄加上贷款款年限最高高男为700岁

14、，女为为65岁；3、 交齐首期购购房款；4、 有稳定的经经济收，具具备偿还贷贷款本息的的能力，月月收入是月月还款额的的二倍以上上；5、 同意以所购购房产作为为借款抵押押。二、 贷款对象具具备的条件件1、 持有户口簿簿（不限本本市）、身身份证或营营业执照，法法人代表证证明合法居居留证、护护照；2、 在银行开立立存款专户户；3、 具有有效的的购房合同同，协议和和其他证明明文件；4、 同意以购房房合同项下下的房屋物物业作抵押押；5、 愿意履行贷贷款合同的的全部条款款；6、 银行规定的的其他条件件。三、 贷款的额度度、期限和和利率 贷贷款的最高高额为购住住房房款的的80；贷款期限限最长不超超过30年年

15、；利率随随贷期限的的长短而不不同，并按按中国人民民银行有关关规定执行行。四、 贷贷款人需提提供材料1、 借款人及其其配偶身份份证、户口口本、结婚婚证、首期期款收据原原件及复印印件；2、 身份证、户户口本、结结婚证（复复印件5份份）；3、 单身需在户户口所在街街道办事处处开单身证证明（原件件、复印件件各1份）；4、 收入证明（原原件、复印印件各1份份），银行行提供标准准文本；5、 商品买卖合合同原件及及复印件。五、 按按揭贷款程程序1、 签定商品房房买卖合同同：客户与与开发公司司签定买卖卖合同，并并向开发公公司交纳首首期购房款款 2、 办理申请：客户到银银行委托的的律师事务务所办理申申请手续；包

16、括交验验个人资料料、交纳各各项费用、填填写法律文文件3、 贷款审查：律师事务务所对客户户申请进行行初审，之之后由银行行进行审批批4、 其他法律手手续：律师师事务所代代办保险、公公证及抵押押物的抵押押案 5、 贷款的发放放：银行将将贷款款项项划至发展展商帐户，并并通知客户户开始还款款六、 还款方式1、 按贷款合同同规定分月月偿还贷款款。客户应应于贷款合合同规定的的每月还款款日前主动动在其购房房储蓄帐户户上存足其其每月应还还的贷款本本息，由银银行扣收每每月应还款款；2、 提前还款：客户应提提前一个月月向银行提提出申请，能能免去所提提时间的贷贷款利息，但但利率仍按按原贷款期期限的同期期利率执行行。七

17、、 办理贷款的的相关费用用1、保险费费贷款额贷贷款年限0.62、公证费费贷款额113、手续费费（1）住宅宅:10000元,多多退少补(抵押/产产权/他项项权利)（2）网点点: 抵押:贷贷款额3 产权/他他项:6000元(多多退少补)4、契税（1）住宅宅：总价款款1.5（住宅88000元元/以上上：总价款款4）（2）商业业：总价款款46、 月还款（见见附件三：按揭贷款款利率表）住房公积金金贷款一、 什么是住房房公积金贷贷款住房公积金金是指沈阳阳市住房公公积金管理理中心，以以住房公积积金为主要要奖金来源源委托银行行发放的个个人购买自自住房的贷贷款。二、 贷款对象具具备的条件件1、 款人系沈阳阳市市

18、区常常住户口或或有在沈阳阳长期居住住证明；2、 按月存储住住房公积金金；（个体体工商户按按规定存储储）3、 有固定的经经济收入；4、 可支付住房房首付款；5、 具有商品房房买卖合同同；6、 同意用所购购买的住房房抵押和保保证人保证证（用银行行认可的有有价证券质质押的除外外）。三、 贷款类别和和额度1、 申请住房公公积金贷款款其最高额额度原则上上不得突破破20万元元，且不超超过购房款款总额的880；2、 申请公积金金中心住房房公积金和和银行信贷贷资金相结结合的组合合贷款，在在享受公积积金贷款额额度的基础础上，组合合部分与银银行协商。四、 贷款期限及及年龄规定定贷款的最低低期限为11年，最高高期限

19、为330年，贷贷款期限不不得超过法法定离退休休年限，购购买私有产产权住房的的，贷款期期限最长不不超过200年。五、 贷款利率表表（见附件件四：公积积金贷款利利率表）六、 贷款人需提提供的材料料1、 身份证、户户口簿原件件2、 商品房买卖卖合同3、 首期款收据据原件及复复印件七、 公积金贷款款的程序公积金管理理中心驻区区办事处办办公地址及及咨询电话话地址：沈阳阳市大东区区天后宫路路79号沈沈阳26中中学斜对面面电话：8885651181八、 还款方式九、 办理贷款的的相关费用用入住费用一一览表收费项目收费标准备注房屋契税总房款11.5%一次性收取取公共维修基基金2300销售面积积2.5%高于23

20、000按23300计算算,低于22300按按实际成交交价计算煤气开栓费费1600.-/户一次性收取取采暖费销售面积21元/一个采暖期期有线电视初初装费430.-/户 一次性收取取有线电视收收视费144.-/户（一一个接口）每年一收取取水、电费预预收各200.-/户 预收垃圾清运费费三室二厅以以上3800户；三三室一厅3320户户；二室一一厅2600户；一一室一厅2200户户装修抵押金金1500元元户物业管理费费预收一年至至二年费用合计统一说词一、 基本情况：1、 开发商：沈沈阳千缘房房地产开发发有限公司司2、 规划设计： 沈阳规规划建筑设设计研究院院3、 建筑设计：中辽国际际工程设计计院4、

21、景观设计：沈阳佳境境艺术有限限公司5、 工程营造：沈阳天诚诚建筑工程程有限公司司（多层）中国建筑工工程总公司司第七工程程局（小高高层）6、 工程监理：沈阳市建建筑研究院院工程师事事务所7、 物业管理： 沈阳圆圆缘物业管管理有限公公司（1） 服务内容：保安 园区内安全全 外来人员登登记备案 园区内车辆辆管理 保安24小小时全天候候服务保洁 园区内的道道路及公共共部分的清清扫 单元内公共共部分的清清洁 绿化保养和和修剪维修 楼体及房屋屋公共部分分的维修维维护 房屋有偿维维修 公共设备、设设施的维修修维护有偿服务 家庭保母 保洁钟点工工 送餐服务（2） 取费标准：市物价局局定价。根根据小区的的环境及

22、配配套设施标标准等。约约在0.77元平方方米 8、 规模：（1）、项项目总占地面积积： 建筑占占地： 建筑面面积： 建筑容容积率： 建筑密密度： 产品栋栋数/套数数： 楼间距距： 绿化比比： 绿化总总面积： 私家花花园总面积积： 分三期期开发共 栋栋 户 年 月 日封封园（各期期开竣工时时间）（2）、一一期一组团团总占地面积积： 总建筑筑占地： 建筑面面积： 建筑容容积率： 建筑密密度： 产品栋栋数/套数数：4栋多多层；共3300套 楼间距距：27米米；最大455米 绿化比比： 绿化总总面积：屋项花园总总面积：储藏间面积积：9、 车库情况：私家车库（1） 数量：（2） 租售形式：（3） 取费标

23、准： 地上停车位位（1） 数量：（2） 租售形式：（3） 取费标准： 集中地下停停车位（1） 数量：（2） 租售形式：（3） 取费标准：10、 项目位置/四至位置：沈阳阳市大东区区东北大马马路1699号四至：东：东站街道道办事处；西：东辽辽街；南：山川喜悦悦都；北：东北大马马路 邮邮政编码： 二、 周边交通情情况：公交车辆表表（见附件件一）：与大二环相相近三、 周边配套情情况：幼儿园：园园区内自建建幼儿园小学：工农农路第一小小学；工农农路第二小小学；沈铁铁第一小学学中学：922中；288中；5中中；大东职职校；沈阳阳电力专科科学校学院类： 银银行情况：工商银行行；农业银银行；建设设银行；邮邮政

24、储蓄 娱娱乐场所： 购购物场所：吉祥街；东站超市市 邮邮政局： 医医院情况：沈阳市骨骨科医院；沈东医院院；东城医医院；监狱狱管理局医医院周边即将建建设的项目目：金杯宝宝马汽车厂厂；沈海工工业园区；东北大马马路改造景景观路四、 内部配套情情况：1、 回路供电设设施：2、 幼儿园：规模：经营方式：招收范围：收费标准：投入使用日日期：3、 业主会所规模：经营方式：服务项目：收费标准：投入使用日日期：4、 中庭广场占地面积：景观规划：竣工日期：5、 自行车库位置：容纳量：收费标准：6、 其他配套设设施7、 消防安全问问题如何解解决：五、 规划特点及及特色：1、 楼盘的布局局及朝向：2、 设计构思：3、

25、 主要特点：4、 立面风格：简捷、清清新、明快快具有现代代设计风格格。5、 园林造景：六、 房屋情况：1、 一期一组团团建材交屋屋标准简介介与说明：（1）公共共部分 外墙面：外外墙瓷砖 单元门：可可视对讲门门 楼梯间及踏踏步：大理理石 疏散梯：水水泥沙浆压压光 墙面天棚：刮大白 照明：公共共走廊设置置声控感应应灯 外墙：夹苯苯板承重空空心砖 楼板：整体体现浇 结构：砖混混（2）室内内部分 进户门：三三防门 窗户：塑钢钢窗 地面：水泥泥沙浆压光光(厨房、卫卫生间除外外) 卫生间：墙墙面抹灰、地地面作防水水处理、预预留排水孔孔 照明：室内内预留灯线线、电源插插座及开关关（3）配套套设置 小区给水设

26、设置：244小时微机机给水 小区排水设设置：园区区内设雨水水井、市政政有组织排排水 小区消防设设施：设消消防栓 小区采暖：沈东热源源厂 小区内照明明：草坪灯灯、景观路路灯 小区环卫设设置：设保保洁垃圾站站 保安系统：24小时时保安 煤气：进户户 空调：预留留位置 宽带网接口口：入户 电容量：55KW 电话线接口口：入户 有线电视接接口：入户户 其他：园区区内软硬覆覆盖，彩砖砖、黑色路路面、草坪坪、树木、景景观造型再再加上近88000平平方米中心心广场。2、 结构说明：3、 举架：层高高2.8米米；净高2.65米4、 供暖 、供供水、供电电说明：供暖单位：沈东热源源厂供暖形式：水暖集中中供热收费

27、标准：21元平方米（一一个采暖期期：11月月1日至第第二年4月月5日）七、 户型说明（优优劣势分析析及各自特特点）：（详详见户型图图）八、 竞品项目优优劣势对照照表（见附附件二）九、十、 其他问题：1、 土地使用年年限？答：住宅770年；商商业40年年2、 房屋使用面面积及使用用率？答：3、 关于地下室室/一层/顶层的统统一说词？地下室（1） 抬高地面00.9米；（2） 16层赠赠送地下室室（3） 可以储藏粮粮食、蔬菜菜、水果。存存放旧物、杂杂物。省时时、省力。一层（1）地下下室抬高地地面0.99米，采光光较好；（2）地下下室楼板加加保温层，一一层无潮湿湿现象；（3）主排排水管道在在地下室，一

28、一层不会出出现因下水水道堵塞而而造成的返返水情况；（4）楼层层低，出入入方便。顶层（1）坡屋屋顶，装修修时会有异异样的风格格；（2）赠送送屋顶花园园；（3）屋顶顶做防水、隔隔温层，不不会受冬、夏夏温差影响响。4、 关于东西山山墙的统一一说词？ 东西山墙采采用空心砖砖夾笨板； 温度与中间间户型一致致； 有阳台，三三面采光，保保证良好的的采光和通通风效果；5、 是否可以进进行工程变变更，如可可以，怎样样进行？答：在变更更前需向销销售部提出出申请，并并填报工程程变更单，由由销售部报报给工程部部审批，经经工程部门门批准后方方可变更。客客户需承担担变更后果果及材料费费用。6、 关于换房/退房的统统一说词

29、？答：7、 集体购买是是否有优惠惠政策？答：8、 付款方式及及优惠政策策？（1）一次次性付款认购期：992折上市期：995折（2）按揭揭贷款认购期：993折上市期：996折（3）公积积金贷款认购期：993折上市期：996折9、 可否进行提提前装修？答：在主体体工程验收收及综合验验收结束后后，须向物物业公司申申请，如批批准，须与与物业公司司办理相关关手续并交交付装修抵抵押金后，按按规定进行行装修。10、 外地人口购购房可否办办理沈阳户户口，如可可以，怎样样办理？答：可以。但但购买面积积必须在1100以以上或总房房款在200万以上的的，免费办办理购房人人、配偶及及其未婚子子女的户口口。办理户户口时

30、，凭凭购房合同同、产权证证到购房园园区所在户户口管区内内的派出所所办理。11、 学区划片问问题？答：按园区区所在社区区划分。划划分时间，须须在入住后后。根据入入学人数不不同，划分分的学校不不同。12、 关于小高层层的挡光问问题？答：园区内内的建筑物物均按建设设部门规定定的楼间距距进行建设设，国家规规定的楼间间距为楼高高的15倍。本本小区的楼楼距均符合合标准，因因此不会出出现挡光的的问题。13、 购买一层可可否当作商商业网点用用途？答：不可以以。（1） 在合同中已已明确规定定其商品房房性质为住住宅；（2） 给园区治安安带来隐患患;（3） 影响小区内内的总体规规划和立面面效果；（4） 破坏建筑主主

31、体结构。14、 关于阳台形形式及无阳阳台的户型型统一说词词？答：阳台有有外置阳台台和内置阳阳台两种。（1） 外置阳台为为半落地窗窗，采光好好，视野好好；（2） 内置阳台以以地下室功功能做引导导。15、 地下室的分分配原则？答：第一、总总价款高者者优先。 第第二、总价价款相同楼楼层高者优优先。 第第三、总价价款相同楼楼层相同先先购买者优优先。16、 购房后的的转让及更更名手续如如何办理，如如何收费？11.23.202202:1802:18:2022.11.232时18分2时18分20秒11月. 23, 2223 十一月 20222:18:20 上午02:18:202022年11月23日星期三02:18:20