某项目商业运营投标方案培训课程113970.docx

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1、目 录前言4第一部分 中国国水街项目目文化概念念体系6一、项目开开发目标和和理念61、五方满满意的开发发目标62、多元互互动的开发发理念73、两个开开发方向的的文化挖掘掘74、城市运运营商职能能政府与与市场之间间的承上启启下者7二、项目主主题概念881、定位的的提出82、定位思思路103、主题概概念的提出出104、项目文文化定位1115、项目城城市功能和和角色定位位116、目标客客户群定位位目标市场场定位122三、项目竞竞争力总结结121、三性分分析122、吸引力力构成133四、项目城城市贡献力力总结1331、社会效效益132、经济效效益13第二部分 中国国水街项目目商业定位位15一、商业形形

2、象定位1151、商业形形象定位的的目的1552、商业形形象定位的的原则1663、商圈分分析164、商业形形象定位117二、商业规规划定位1171、总体定定位172、功能定定位17第三部分 中国国水街项目目商业业态态规划188一、商业业业态定位与与功能区域域定位1881、业态规规划的目的的182、业态规规划的原则则183、商业区区域的划分分19二、主要业业态划分说说明221、A区2222、B区2233、C区2244、D区225第四部分 中国国水街项目目招商策略略26一、招商原原则及组织织架构2661、招商的的目的2662、招商的的原则277二、招商总总体策略2271、立足都都江堰，面面向成都、重

3、重庆，辐射射全国2772、重点确确保主力店店的引进，形形成“羊群效应应”，用主力力店吸附中中小品牌2273、集中签签约，形成成“聚合效应应”，同时也也成为项目目营销的一一个事件和和借力点2274、大型活活动引导造造势，细致致招商工作作执行到底底27三、商家进进驻要求和和原则2881、知名商商户或连锁锁商户2882、个性鲜鲜明有特色色商户2883、能吸引引人流量的的商户2884、同业差差异、异业业互补2885、核心店店要形成互互动296、前期只只招名牌、品品牌、优质质、特色商商家进场2297、招大租租户进场2298、独立经经营，统一一管理300四、招商管管理组织架架构30五、招商推推广策略（本本

4、部分内容容简单阐释释）301、阶段性性宣传推广广策略3002、公关活活动策略331六项目招商商执行策略略311、招商的的阶段性运运作工作3312、商家策策略323、投资者者策略3334、规划策策略335、管理策策略33七、价格策策略33八、招商促促进策略333九、分阶段段控制策略略34十、大商户户营销策略略34第五部分 中国国水街开街街策略355一、开街总总体策略3351、先试营营业后正式式开业3552、开业需需要具备的的条件3553、商业促促销提前预预热364、开业活活动持续性性和广泛性性36二、开街活活动策略3371、开业促促销活动3372、开业典典活动3773、开业演演艺活动338三、开

5、街组组织策略3391、现场布布置392、人员安安排393、宣传推推广394、商家管管理39第六部分中中国水街商商业经营管管理策略441一、组织构构架和人员员安排4111、组织架架构412、管理处处人员配置置和岗位描描述43二、商业经经营管理的的前期介入入方案4441、前期施施工建设阶阶段的介入入442、竣工验验收和接管管验收4553、商业经经营管理知知识的咨询询和答疑445三、商业经经营管理的的基本工作作461、商业经经营管理内内容（见下下表）4662、后期商商业经营管管理工作进进度安排4483、后期商商业经营管管理服务标标准494、专项维维修资金5525、员工培培训52四、商家管管理和调整整

6、方案5331、市场商商家管理、调调整的内容容532、商业用用房的商家家置换工作作543、商家储储备工作5544、本项目目商业用房房后期补位位招商工作作545、对入驻驻商家进行行评级工作作556、经营商商家专业培培训内容5557、项目区区域市场的的升级管理理56五、中国水水街促销宣宣传管理5561、项目VVI系统572、年度营营销活动的的策划5773、市场商商家文化活活动584、商业持持续经营促促销方案5585、商品促促销主题5596、制定商商业应对策策略60结束语611前 言分析中国水水街所处大大成都范围围内的区域域位置及城城市区域位位置，支撑撑项目母体体的旅游人人口、本地地消费市场场、商业容

7、容量、地产产开发现状状等综合条条件；可见见中国水街街的立项既既存在可预预见的市场场需求也存存在可预见见的市场风风险；因此此，商业运运营模式、文文化运营模模式、地产产开发模式式的创新在在项目推广广与永续化化经营中凸凸显重要。据此，领先先行建议从从下列角度度运营中国国水街项目目：1.在不不可改变的的地理位置置上，模糊糊处理；突突出中国水水街所代表表的“青城山”、“都江堰”双遗产的的品质；大大胆运用创创新思维，使使中国水街街所代表的的文化成为为青城山与与都江堰历历史文化的的沉积体。2. 从城城市经营商商角度，项项目要符合合城市经营营策划并将将项目定位位为城市功功能区域划划分中的城城市特定商商圈，造就

8、就“中国水城城”先声夺人人的大势，然然后将本项项目放在城城市经营的的大背景下下，大手笔笔整合旅游游、休闲、餐餐饮、酒店店等社会资资源，形成成投资置业业的热潮。目目的：提升升中国水城城商业形象象世界自自然文化双双遗产城市市的城市名名片，借以以提升商业业价值。3.商业业策划进行行大手笔创创新，运用用我们丰富富的商业房房地产经验验，在项目目地块策划划四川商业业地产最具具创意的大大型复合型型旅游地产产，将项目目开发策划划与前瞻式式商业整合合营销同步步进行，采采用复合型型旅游地产产的特定模模式帮助发发展商解决决商业运营营管理问题题。4.运用用泛地产理理论精髓，将将健康产业业、旅游产产业、零售售业、房地地

9、产业有效效嫁接，我我们构思将将“中国水城城”项目打造造成成功的的复合型旅旅游地产项项目，将旅旅游产业中中的“吃、喝、购购、住、玩玩、民俗、文文化”融入整个个项目，利利用功能布布局合理搭搭配，不使使项目产生生“优”、“良”、“劣”的投资者者地段错觉觉；以提升升价值，吸吸引经营商商，笼住投投资者。5.嫁接水水文化博物物馆概念与与巴蜀文化化、秦汉文文化，在中中国水街项项目中应用用亲水、乐乐水概念，突突出复古、仿仿古设计；在文化、民民俗、西部部风情上造造就中国水水街在四川川旅游业中中独一无二二的前瞻性性和不可复复制性；使使地产成为为城市旅游游产业中不不可或缺的的、重要的的组成环节节。第一部分 中国国水

10、街项目目文化概念念体系一、项目开开发目标和和理念1、五方满满意的开发发目标政府满意n 开发出代表表旅游城市市形象的名名片n 打造出体现现旅游城市市文化的舞舞台n 整合和提升升城市商业业业态水平平和功能投资商满意意n 获得预期投投资收益n 企业形象得得到提升n 政府公关营营销成功n 后续商业项项目开发积积累口碑投资者满意意n 有稳定的投投资回报n 有持续增长长的投资收收益n 有争相租赁赁的租赁市市场经营商满意意n 降低经营风风险n 良好的经营营价值和利利润空间，可可持续性的的整体业态态消费者满意意满足观光、休休闲和体验验的需求2、多元互互动的开发发理念n 政府经营环环境n 企业经营市市场n 消费

11、者经营营文化3、两个开开发方向的的文化挖掘掘n 充分挖掘都都江堰自秦秦即闻名的的水文化，本本项目作为为中国最古古老的水文文化之名片片出现，文文化体系与与主体景观观概念上具具有排他性性；n 寻求传统秦秦汉文化与与现代都市市文化的对对接；利用用文化符号号、文化暗暗示达到项项目的文化化影响；文文化定位达达到旅游地地产代表作作的要求。4、城市运运营商职能能政府与与市场之间间的承上启启下者所谓城市经经营商，就就是从事城城市空间尺尺度上的投投资与开发发的单位或或企业，也也可以说是是城市经营营战略的执执行者 n 承上：秉承承政府的开开发意图，从从城市经济济发展战略略出发，以以可持续发发展的理念念总揽城市市新

12、的功能能板块开发发的各项工工作。n 启下：引导导市场，以以经营手段段启动各种种投资、经经营机构，广广泛整合资资源。n 立足于城市市空间和功功能的角度度，为城市市文化与区区域经济的的发展创造造条件；n 整合资源，引引导和吸引引投资者与与经营商、消消费者共同同参与城市市功能区内内的项目开开发，创造造市场，扩扩大市场，并并从创造市市场、扩大大市场的过过程中求得得城区的发发展； 二、项目主主题概念1、定位的的提出n 城市的历史史是什么？ 秦：公元前前256蜀蜀郡太守李李冰建都江江堰 汉：汉武帝帝元鼎六年年（前1111），司司马迁奉命命出使西南南，实地考考察了都江江堰。他在在史记河渠书中中记载了李李冰创

13、建都都江堰的功功绩。 东汉：汉安安二年（公公元前1443年）七月一一日，张陵陵率弟子来来青城山结结茅传道。在在青城山传传道13年年，于汉桓桓帝永寿二二年（1556）在羽羽化。青城城山成为天天师道的发发祥地，常常道观被称称为仙都都众奥之妙妙，福地会会昌之域，张张天师羽化化处焉。 三国：蜀汉汉建兴六年年（2288），诸葛葛亮北征，以以都江堰为为农业之根根本、国家家经济发展展的重要支支柱，征集集兵丁12200人加加以守护，并并设专职堰堰官进行经经常性的管管理维护，开开以后历代代设专职水水利官员管管理都江堰堰之先河。 元：元世祖祖至元年间间（1266412294），意意大利旅行行家马可波罗从陕陕西汉中

14、骑骑马，行220余日抵抵成都，游游览了都江江堰。马马可波罗罗游记一一书中说：都江水水系，川流流甚急，川川中多鱼，船船舶往来甚甚众，运载载商货，往往来上下游游。 民国：黄炎炎培都江堰堰办学、林林森主持都都江堰开水水典礼、冯冯玉祥捐资资建亭。n 城市的文化化是什么？ 2200年年托佑成都都平原“无饥馁”的水文化化 延续22000年的古古灌城历史文化化 被古往今来来亿万信徒徒视为朝圣圣地的青城城山道教文文化 巴蜀文化的的重要代表表地之一n 城市的内涵涵是什么？ 包容的、承承古接今的的旅游文化化 深沉的、使使人沉醉的的旅游目的的地n 城市的发展展方向是什什么？ 也许是中国国最好的旅旅游城市 也许是最受

15、受关注的旅旅游城市 也许是文化化底蕴呈现现最丰富的的旅游城市市n 城市拥有什什么？ 历史影响力力和地位 水文化资源源 秦汉遗迹的的都江堰水水利工程与与道教文化化资源 世界自然与与文化双遗遗产城市地地位n 城市需要什什么？ 城市的功能能需要转变变和丰富 政府需要城城市名片 城市的商业业需要注入入文化的因因子 城市旅游服服务业不够够集中需要要集约化经经营 旅游城市的的功能需要要改善 旧城改造需需要新的模模式 都江堰正大大手笔推出出水文化与与道文化“取水水都江堰，问问道青城山山” 投资者和商商家需要投投资的舞台台 消费者和游游客需要体体验片区的的文化n 中国水街能能为城市提提供什么？ 更完整的呈呈现

16、城市历历史 更深的挖掘掘城市内涵涵 更多的为城城市提供就就业机会、税税收收入 最能代表城城市形象的的名片2、定位思思路n 都江堰作为为世界文化化遗产及青青城山作为为世界自然然遗产的双双遗产文化化；n 水文化与道道教文化、秦秦汉历史文文化作为文文化背景；3、主题概概念的提出出n 水文化生活活体验基地地 水文化概念念含义丰富富，由亲水水、近水到到戏水、赏赏水，至“落花流水水春去也”；从女娲娲由天倾地地斜而补天天治水大禹禹治水，从从“洪水猛兽兽”到“小桥流水”，到风水水学中视水水为财的概概念；水文文化概念丰丰富，可延延展性强； 都江堰作作为世界最最古老的水水利工程之之一，具备备打造水文文化主题的的历

17、史根基基。n 阅读千年 中国封建王王朝自秦始始，都江堰堰自秦始建建；都江堰堰水利工程程本身即秦秦朝古迹； 汉作为历史史上最强大大的朝代，已已成为文化化符号汉人、汉汉服、汉语语；三国时时期的蜀汉汉，又为项项目平添历历史传奇色色彩。4、项目文文化定位n 中国唯一的的水博物馆馆以贯穿穿街区的水水文化主题题和道家文文化符号，亲亲水性、互互动性强的的水文化设设施，水文文化古迹，水水文化典藏藏；造就项项目的唯一一性水文化化博物馆（水水文化博物物馆项目设设计、策划划，可另案案处理）n 中国颇具特特色的秦汉汉文化展示示地以亭台台楼阁、深深宅大院、民民俗文化、秦秦汉风格复复古建筑、景景观上的文文化符号展展示，造

18、就就项目的特特色性城市始建建于秦的历历史渊源。5、项目城城市功能和和角色定位位n 传承传统文文化、展示示城市形象象的城市名名片；n 都江堰城市市旅游服务务核心区，城城市旅游商商圈；6、目标客客户群定位位目标市场场定位n 一级市场 游游客市场 以400万万人次游客客量/年作作为消费者者目标，为为其提供集集约服务一一站服务的的旅游服务务核心区，融融观光、文文化展示、消消闲、吃喝喝购住行于于一体；n 二级市场省内外外及都江堰堰城市居民民 为城市居民民提供城市市最大规模模、最集中中的餐饮娱娱乐消闲场场所。三、项目竞竞争力总结结1、三性分分析n 唯一性 中国最富历历史沉淀的的水文化街街区； 以水文化为为

19、主题，秦秦汉文化及及道教文化化为辅助的的文化综合合体街区； 中国最具特特色的活水水街区； 水、道、民民俗、历史史多主题的的泛博物馆馆；n 权威性 世界自然文文化双遗产产 都江堰古水水利工程在在世界水文文化历史上上的地位； 道教文化与与古文化的的融合；n 排他性 主题不可复复制； 业态具有原原创性； 环境特色不不可复制；2、吸引力力构成n 水文化、道道教文化、民民俗文化展展示区；n 都江堰唯一一的旅游核核心服务区区；n 特色商业业业态、特色色主题活动动；四、项目城城市贡献力力总结1、社会效效益n 健全城市功功能n 城市竞争力力更强n 带动多种行行业健康发发展n 提供更多直直接就业机机会与间接接就

20、业机会会n 创造更多利利税2、经济效效益n 项目年零售售总额分析析 按20055年都江堰堰统计局统统计数据20005年餐饮饮及酒店住住宿业实现现零售总额额1085538万元元，项目投投入运营后后第一年的的消费总额额如可占全全市餐饮住住宿业消费费市场的330%份额额；即可实实现3亿元元消费总额额 按20055年都江堰堰统计局统统计数据20005年餐饮饮及酒店住住宿业同比比增长177.4%，项项目年度消消费总额以以此为计算算基数： 投入运营后后的第二年年预估可实实现消费总总额：3.5亿元 投入运营后后的第三年年预估可实实现消费总总额：4亿亿元 投入运营后后的第四年年预估可实实现消费总总额：4.7亿

21、元 投入运营后后的第五年年预估可实实现消费总总额：5.5亿元n 项目利税分分析 零售企业营营业税按66%计算 项目运营后后预估第一一年可实现现利税：11800万万元 项目运营后后预估第二二年可实现现利税：22100万万元 项目运营后后预估第三三年可实现现利税：22400万万元 项目运营后后预估第四四年可实现现利税：22820万万元 项目运营后后预估第五五年可实现现利税：33300万万元n 项目就业机机会分析 直接就业机机会：以项目总建建筑面积及及建筑格局局分析，预预估项目可可容纳4000家经营营业主在此此经营；取经营商工工作岗位用用工平均值值为5，可可创造20000个直直接就业岗岗位。 间接就

22、业机机会：旅游服务业业项目囊括括餐饮、住住宿、购物物、消闲、娱娱乐、会展展等多种业业态；为餐餐饮、住宿宿、购物、消消闲、娱乐乐、会展行行业提供服服务的相关关行业业态态多种多样样，包含了了大部分的的服务行业业；为其他他行业创造造的间接就就业机会远远远超过项项目本身经经营业态所所创造的直直接就业机机会。第二部分 中国国水街项目目商业定位位一、商业形形象定位1、商业形形象定位的的目的n 符合项目基基本建筑特特征与文化化内涵n 满足目标客客户群心理理需求与经经营、消费费需求n 商业项目在在城市商业业中的惟一一性、排他他性需求2、商业形形象定位的的原则n 准确性原则则准确表达项项目地理位位置、经营营方向

23、、商商圈地位、结结构特点、文文化内涵。n 目的性原则则传达项目经经营目的、商商圈地位目目的、发展展前景目的的。n 吸引性原则则对有投资意意愿的投资资者群体、经经营商群体体、消费群群体起到吸吸引关注、了了解商业目目的的作用用n 排他性原则则将商业项目目自身具备备的独特性性、唯一性性发挥得淋淋漓尽致，防防止其他项项目复制或或模仿，以以达到在短短时间内不不可为其他他项目超越越的目的。3、商圈分分析n 商圈现状传统产品商商圈即城市市核心商圈圈，目前已已发展较成成熟，消费费者固有的的消费惯性性使本项目目定位为传传统产品中中心面临巨巨大难度和和营销难点点； 天和盛世为为中心的市市中心传统统业态商圈圈，包含

24、百百货、超市市、服装、鞋鞋帽等传统统产品； 奎光路为中中心的建筑筑装饰材料料、五金机机械等产品品商圈 社区便利店店构成的快快速消费品品零散分布布区 初露端倪的的沿河餐饮饮消费区和和零散、不不集中的中中高餐饮消消费区n 商圈分析商圈中的空空白点，从从商业分布布来看，为为城市支柱柱产业旅游业服服务的“吃、喝、购购、住、玩玩”基本无特特定、集中中消费区；以民俗文文化为特色色的旅游服服务业消费费区为市场场所渴求。4、商业形形象定位n 企业形象定定位：城市市运营商n 商业主形象象定位：城城中之城城市名名片n 城市功能板板块定位：都江堰旅旅游服务核核心区，城城市旅游商商圈二、商业规规划定位1、总体定定位本

25、项目的总总体定位为为：【道教教文明、古古蜀文明与与现代文明明对接的平平台】2、功能定定位【一个个城市的文文化综合体体】。 汇集了大型型餐饮、各各地小吃、民民间曲艺、商商务酒店、消消闲娱乐、旅旅游购物等等等全面的的集吃、喝喝、购、住住、行、消消闲、民俗俗、文化功功能于一体体的具有较较强辐射功功能和目的的性消费的的文化旅游游体验基地地。 世界自然文文化遗产城城市的旅游游服务五星星级场所，旅旅游城市名名片。第三部分 中国国水街项目目商业业态态规划一、商业业业态定位与与功能区域域定位1、业态规规划的目的的n 为项目提供供合理的商商业组合方方案，奠定定繁荣持久久经营的基基石。n 指导招商工工作的有序序进

26、行，明明确招商目目的和后期期经营管理理方向。n 为有需求的的投资者解解释描绘繁繁荣的商业业前景。2、业态规规划的原则则n 租金贡献率率优先原则则 入选的商业业业态必须须能够承受受相应的租租金压力，为为项目投资资者提供较较高的回报报率；同时时该行业的的租金走势势要坚挺，经经营持久而而稳定，为为项目提供供较长远的的发展繁荣荣基础。n 人气贡献率率优先原则则 入选的商业业业态能够够为面积庞庞大的项目目吸引一定定的客源群群体，为其其他业态提提供消费者者支撑和共共享，进而而为项目的的可持续发发展提供客客源支撑。n 高品质优先先原则 同行业商家家的甄选，品品质优先、条条件优先，主主要针对高高品质商家家招商

27、，通通过高端客客户向低端端客户渗透透和带动消消费；通过过高品质商商家表现整整个项目的的高品质定定位。n 配套的原则则 所有业态之之间必须能能够相互衔衔接协调，客客源相互不不冲突并且且有共同特特质，经过过一定的方方法能够互互动共享；业态的组组合要能够够满足旅游游服务业的的需求。3、商业区区域的划分分根据项目的的建筑情况况，业态规规划将按照照建筑特点点划分为三三个主要区区域一个辅辅助区域，各各个区域都都独有特点点，连接后后可以相互互衔接协调调。区域划分如如下：n A：沿河22内街，22层步行街街布局中式式建筑n B：小高层层及5层混混合式建筑筑n C：主入口口广场周边边3-5层层商业建筑筑n D：

28、A区对对面临街建建筑考虑纵横交交通体系、经经营体系如如下： 横向关系：一楼的人人流动线最最为顺畅，势势必要成为为各个楼栋栋之间最紧紧密的联结结体。通过过一楼的整整体业态布布局带人流流向各个方方向分散，为为楼上商家家提供随机机性客源支支撑。 纵向关系：因为各个个区域相互互联系中又又由道路隔隔断而独立立，二楼以以上区域间间人流交通通被阻断，业业态定位主主要考虑本本区域各楼楼层之间的的照应关系系，其次再再考虑相邻邻区域之间间关系。结合纵横关关系，将整整个项目的的区域业态态规划如下下。n A区：知味味街 百味街：（沿沿河一条街街）；以各地小小吃、特色色小炒、大大排挡、啤啤酒屋、露露天茶馆为为主要经营营

29、方向； 识香路：（内内街部分）以以川菜辅助助其他菜系系酒楼、西西餐等为主主，辅以诸诸如“XX茶馆馆”命名的以以曲艺表演演为主要形形式的特色色茶馆，可可穿插传统统曲艺表演演、民间奇奇人绝技等等特色项目目；内街街街道设置文文化符号小小品及中式式亭结构小小店，兜售售特色手工工品及香烟烟、酒水等等；露天设设置说书场场地及各种种曲艺表演演场地。n B区：大梦梦轩（酒店店商务区） 小高层及55层中西混混合式建筑筑，规划为为中国水街街的住宿接接待区及商商务区； 小高层建筑筑可规划为为三星级以以上酒店，酒酒店要做到到都江堰最最高档次酒酒店，以满满足当地酒酒店细分需需求，可满满足高端客客源入住要要求； 5层中式

30、建建筑，可规规划为自助助式青年旅旅馆，诸如如便捷酒店店或国际青青年旅社方方式；同样样委托专业业的经营便便捷酒店的的知名公司司运营管理理；n C区：思思蜀街（休休闲购物区区） 酒吧、音乐乐广场、按按摩足道等等休闲配套套 古玩、字画画、手工艺艺品、旅游游纪念品、茶茶叶、土产产、动植物物标本等旅旅游购物区区n D区：便利利街（生活活配套区规划为为底商式商商住混合区区） 1层规划为为中国水城城的生活配配套区，以以超市、百百货、便利利店等业态态为主 1层以上规规划为中国国水城住宅宅物业二、主要业业态划分说说明1、A区n 主要业态：餐饮n 细分业态：川菜、火火锅、西餐餐、粤菜、地地方小吃n 辅助业态：小品

31、、戏戏剧、曲艺艺茶馆、露露天茶馆、啤啤酒广场n 定位原因： 餐饮行业最最能聚集人人气，又能能迅速带来来旺市场面面； 餐饮可以承承受较高租租金，支撑撑投资； 餐饮行业集集约经营可可削弱内街街部分位置置稍差的消消费者心理理印象； 形成足够的的规模，才才符合旅游游服务核心心区的定位位； 全国各地餐餐饮集中的的主题街区区、商业区区都较成功功，减少经经营风险。n 细分业态说说明：1）川菜 以地方菜系系为餐饮区区主打符合合游客需求求及本地消消费市场需需求；地方方菜系既是是游客首选选又是本地地消费者嗜嗜好，又突突出项目特特色。餐饮饮行业的人人流量大，有有差异化的的川菜品种种搭配可为为A区2层层及其他区区域提

32、供人人气支撑。 川菜由于用用料及口味味之关系，成成本较低但但利润颇高高；形成稳稳定客户群群后租金承承受能力较较高，有利利于长期经经营管理需需要。2）火锅 巴蜀最有代代表的饮食食品种。火火锅抗租金金能力也较较高，且经经营商众多多，招商方方面可使投投资者更主主动。3）西餐 西餐配备数数量以少为为佳，3-5个经营营商足够满满足市场需需求；满足足游客口味味的选择，满满足本土消消费者对西西餐品的需需求，满足足项目餐饮饮区域“全而精”的配套策策略。4）小吃 沿河一带设设置小吃类类集中区，水水景与特色色小吃的结结合，可体体现项目的的文化特征征，获得游游客口碑；丰富业态态品种。5）曲艺 包括说书、戏戏剧、小品

33、品、民间奇奇人绝技在在内的多种种曲艺方式式，可增加加项目的民民俗风情与与文化内涵涵；提升商商业附加值值。6）茶馆及及啤酒广场场 茶馆以特色色茶馆为主主，如某茶茶馆为相声声茶馆、某某茶馆为川川剧茶馆、某某茶馆为说说书茶馆；露天茶馆馆设置为中中低消费；主题茶馆馆设置为中中高消费。2、B区n 主要业态：酒店商务务区n 辅助业态：美容美发发、按摩、银银行n 细分业态：三星级以以上酒店与与快捷酒店店n 备选业态：写字间、旅旅游公司、旅旅行社n 操作思路： 满足细分市市场需求，打打造都江堰堰最高档的的酒店与惟惟一的国际际性快捷自自助酒店（旅旅馆） 首选委托知知名酒店管管理公司或或商业经营营管理公司司管理。

34、n 定位原因： 单纯的商务务办公难以以满足B区区建筑的应应用； 旅游城市的的消费者群群体对住宿宿需求更高高； 产权酒店在在旅游城市市的操作性性上更容易易于商务写写字楼； 都江堰缺乏乏高端酒店店与品质性性自助酒店店； 可带来大量量客源，客客源的消费费区首选本本项目的AA、C、DD区；3、C区n 主要业态：消闲产品品及旅游购购物n 细分业态：酒吧、音音乐广场按摩足道、古古玩、字画画、手工艺艺品、旅游游纪念品、茶茶叶、土产产、动植物物标本等n 定位原因： 都江堰市区区缺乏集中中的旅游购购物区域； 买得放心，有有信誉保证证的旅游购购物是游客客希望旅游游城市能提提供的服务务； 以上业态总总体利润较较高；

35、 35层的的建筑结构构，使纵向向交通组织织成为本区区域经营的的重点考虑虑； 1层旅游购购物，2层层以上酒吧吧、音乐广广场、KTTV、按摩摩等业态可可互相辅助助；4、D区n 主要业态：住宅及生生活配套n 细分业态：便利店、超超市、水果果、蔬菜、杂杂货等n 定位原因： 该区域在整整体建筑规规划中相对对对立，与与其他区域域呼应不够够； 商业体量在在二级城市市已算庞大大，从投资资收益分析析，一层作作为商业门门市，2层层以上作为为住宅销售售最符合该该区域楼宇宇定位； 生活配套区区完善了水水街的功能能布局，又又不占用其其他黄金区区域的面积积； 生活配套区区在项目启启动初期集集中于此，有有利于后续续经营管理

36、理过程中的的位置调整整；第四部分：中国水街街项目招商商策略一、招商原原则及组织织架构1、招商的的目的本项目位于于城市商业业核心地段段，商业规规模巨大，同同时自身又又承载了提提升、引领领城市商业业未来的历历史重任，因因此对本项项目的开发发提出了更更高的要求求，项目的的开发不仅仅仅要求完完成开发投投资利润指指标，更要要保证实现现项目的持持续经营和和永续发展展。为实现现以上两点点本项目的的营销遵循循两大原则则：n 销售与有投投资意向客客户销售结结合采用整体业业态规划，通通过主力店店定向招商商带动销售售，实现项项目利润指指标和业态态规划目标标。通过主主力店带动动项目人气气及独立商商铺的销售售。n 营销

37、与经营营管理结合合项目营销不不以单纯投投资实现利利润为目的的，还要通通过营销中中的控制实实现业态组组织的完整整性和科学学性，通过过后期有效效的经营管管理实现可可持续性经经营。2、招商的的原则n 要维护中国国水街的产产业经营黄黄金比例。n 要维护中国国水街的统统一主题形形象、统一一品牌形象象。n 招商目标要要能够在功功能和形式式上同业差差异、异业业互补。n 核心主力店店先行，辅辅助店随后后的原则。n 特殊商户招招商优惠原原则。n 租赁经营采采用放水养养鱼的原则则。二、招商总总体策略1、立足都都江堰，面面向成都、重重庆，辐射射全国大型商业物物业的招商商要求是“无大不稳稳、无小不不活”，以都江江堰为

38、重点点，完成本本项目小部部分餐饮、旅旅游购物、旅旅游接待的的招商，而而对品牌餐餐饮、酒店店、消闲配配套招商则则要面向成成都、重庆庆及国内，完完成大型知知名主力商商家品牌的的引进工作作。在确保保本土招商商工作全面面顺利开展展的同时，组组织精干力力量，对外外埠运用电电话、传真真、网络、直直邮或参加加各地展览览会以及同同当地招商商公司合作作等方式进进行。2、重点确确保主力店店的引进，形形成“羊群效应应”，用主力力店吸附中中小品牌3、集中签签约，形成成“聚合效应应”，同时也也成为项目目营销的一一个事件和和借力点4、大型活活动引导造造势，细致致招商工作作执行到底底通过“中国国水节”“水街问问道”“美食节

39、节、啤酒节节、狂欢节节”等大型的的针对商家家或者消费费者的促销销、主题节节、文化体体育等各种种活动聚集集项目的人人气和认知知度，进而而提升商家家的经营业业绩，最终终稳定商家家带动招商商。三、商家进进驻要求和和原则1、知名商商户或连锁锁商户 知名名品牌商户户的进驻能能有效提升升中国水街街的品位、吸吸引消费人人流和提供供稳定的租租金收入，越越多知名品品牌商户进进驻，中国国水街形象象越佳，使使万邦时代代广场在汉汉中迅速树树立起知名名度，可谓谓未开先红红。 知名名商户的进进驻，一方方面对消费费的核心消费者者形成吸引引力，另一一方面，知知名商户的的形象也能能使项目的的形象更加加深化。2、个性鲜鲜明有特色

40、色商户商户结构的的组成对全全体商户都都是相辅相相成的，不不同的商户户会带来不不同消费群群，某些商商户个性鲜鲜明、形象象突出，容容易给消费费者留下深深刻印象，丰丰富了项目目整体的经经营特色。3、能吸引引人流量的的商户 有一一些商户不不一定付得得起很高的的租金，却却能吸引大大规模的人人流量，带带动中国水水街购物消消费增长，必必须对这些些商户要实实施重点引引进，他们们所带动的的庞大人流流将对整个个中国水街街吸引人流流量有重大大贡献。4、同业差差异、异业业互补同业差异就就是市场不不能盲目招招同一层次次同一品类类的店进入入，如果引引进商户过过于重叠，在在经营上将将造成竞争争的激烈，也也有损项目目整体的经

41、经营特色。譬譬如餐饮业业态的核心心主力店招招商，就不不要同时招招来两家基基本上都是是经营鳝鱼鱼的火锅；核心店同同质化无差差异更是不不能想象的的。异业互互补的目的的就是要满满足顾客消消费的选择择权，并能能让顾客身身心体验变变化，提高高其消费兴兴趣与欲望望。譬如餐餐饮同茶楼楼因为经营营特色有异异，可以互互补。5、核心心店要形成成互动在大型商业业中心的招招商方面来来讲，理论论上遵从核核心主力店店先行，辅辅助店随后后的原则。根根据大型商商业中心的的磁石效应应对各类商商家进行有有机的安排排，以保证证中国水街街整体经营营的均好性性。核心主力店店的招商对对整个商业业中心的运运营成败与与否，商业业中心辅助助和

42、配套店店的引进都都有重大的的影响。一一个大型品品牌店的入入驻，常常常能带动整整个项目的的顺利招商商与管理。另另外核心主主力店对于于人流也起起着关键的的作用，其其布局直接接影响到商商业中心的的形态。6、前期期只招名牌牌、品牌、优优质、特色色商家进场场保证项目的的惟一旅游游服务核心心区概念，在在前期实际际的招商过过程中，坚坚持招名牌牌的商家，拒拒绝哪些小小档次，无无品牌的小小商户进场场。等到招招商后期开开业前期才才开始放开开。7、招大租租户进场保证大商家家经营的面面积和有足足够的展示示空间，避避免小商家家首先选铺铺破坏整体体经营格局局，只有在在大租户选选定场地以以后才允许许小商家签签约进驻。8、独

43、立立经营，统统一管理商家和业主主必须签订订相关条款款认可中国国水街的统统一管理，这这是中国水水街良好运运作的重要要保证。 四、招商管管理组织架架构招商部经理市场部招商部市场调查策划广告一部二部三部公关媒体创意内务秘书五、招商推推广策略（本本部分内容容简单阐释释）1、阶段性性宣传推广广策略n 第一阶段宣宣传策略：概念引发发期n 第二阶段宣宣传策略：概念深化化、初步形形象定位期期n 第三阶段宣宣传策略：全方位形形象定位期期及开街期期n 第四阶段宣宣传策略：投资宣传传期2、公关活活动策略（略）六 项项目招商执执行策略1、招商的的阶段性运运作工作n 招商实施准准备期（略）n 强势招商阶阶段（略）n 招

44、商攻坚阶阶段 继续加强商商家资源储储备，对剩剩余商铺进进行定向招招商，提高高招商成功功率； 对现有商家家资源进行行优化组合合； 督促商家进进场装修并并与之配合合； 完成开业策策划方案，组组织进行开开业相关活活动准备； 开业环境布布置； 开业广告宣宣传； 完成开业庆庆典准备工工作及开业业庆典活动动； 完成对媒体体炒作的组组织和实施施； 设计对消费费者有吸引引力的活动动素材,组组织相关媒媒体宣传； 利用开业前前的宣传和和造势,促促进招商率率的进一步步提高； 完成开业后后的系列促促销活动实实施方案。2、商家策策略n 定向为主，整整合实施定向招商（具具体执行策策略进行执执行环节后后提交）以商引商（具具体执行策策略进行执执行环节后后提交）广告招商（具具体执行策策略进行执执行环节后后提交）n 主次分明，把把握节奏 依据商家资资源储备和和优化目标标客户层，从从餐饮娱乐乐和休闲业业态入手，先先易后难，严严格控制和和把握项目目业态定位位，完成区区域主力商商家的招商商工作。 掌握时机，利利用引进的的主力商家家及品牌商商家在业界界的影响力力，扩大宣宣传，全面面开展招商商工作。 根据引进的的主力商家家及品牌商商家业态的的实际情况况，灵活调调整业态，并并实施定向向招商